北京别墅场调查分析

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1、北京别墅市场调查分析目录 1第一章别墅市场宏观经济背景 23一、宏观经济背景分析二、北京住宅市场背景三、北京别墅市场背景第二章北京别墅市场总体现状及走势45一、今年下半年别墅市场的态势二、明年北京住宅市场前景三、影响别墅价格的几个因素第三章 北京别墅市场的区位及特点 611一、北京别墅市场的区位划分二、区域别墅市场的特点与现状三、部分区域的详细论述四、别墅项目价格对比图第四章重点热点物业信息表 1225第五章 项目目标客户分析及定位 2628一、别墅客户购买人群成分二、别墅客户购买人群的特征三、部分外销别墅客户比例表第六章结论 2931第一章别墅市场宏观经济背景一、宏观经济背景分析我国加入WT

2、O中国房地产市场也将进入一个新的阶段。这一阶段最大的特征是游戏规则规范化、透明化，市场运作全球化。市场主 体不仅有北京本地的开发商，而且埠外、境外的开发商也纷纷涌入。 开发商投资理性化，顾客购买理智化，市场分化日益明显，既培养了 大的、有实力而又善于管理的大开发商，又淘汰了大批投机的、管理 落后的、规模小的开发商。 产品由批量规模生产向个性化、定制小批 量生产转变， 市场需求主力由生存型提升为舒适型， 市场需求主体由 以本地需求为主转向埠外、境外需求与本地需求并存，品牌、信誉和 产品质量成为市场取胜的法宝。二、北京住宅市场背景 北京是中国最有梦想的城市，它集中了美国的华盛顿、纽约、洛 杉矶三大

3、城市的功能。所以，北京有着多重角色。它既是市民的北京， 又是机关大院的北京、首都的北京和世界的北京。目前来看，北京是 国内进行房地产开发最好的城市，因为其潜在消费力最为强劲。北京 是中国首都。任何企业都要在北京设立办事处，否则难以做大形成影 响力；北京也是自由职业者推销自己的最佳地带；北京还是国家部委、 军队大院聚集地，他们是非北京普通居民购买力的重要组成；大量外 资企业的驻京机构起用了很多白领，有着高收入的这群人是楼市消费的主力军，所以北京的购房群体除了静态的客户，还不断有动态的消 费需求在增长，市场就越来越大。三、北京别墅市场背景 北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于 1992年

4、， 1993 年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击， 加之立项建设的项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的 过度开发， 1995 年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村 原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处 于徘徊不前的状况。 1997 年仅有几个项目看好， 1998 年竣工项 目有限，总体市场处于消化吸收阶段。 2000 年上半年，碧水庄 园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再 次引起了人们的关注。目前，北京市存量别墅项目约有 80 个，主要分布在东北四 环- 顺义 - 机场路沿线的东北地区、亚北往昌平扩伸带、海淀 区及上地的京城北部地区，

5、北部地区共有别墅项目 53 个，约占 北京市别墅总数的 65。第二章北京别墅市场总体现状及走势一、今年下半年别墅市场的态势今年下半年别墅市场价格走向也有比较剧烈的动荡，城近郊区 别墅和远郊区别墅指数双双下跌，其中城近郊区别墅平均价格为 12666元/平方米，跌4.87%,而远郊区别墅平均价格为 7725元/平 方米，跌1.76%。城近郊区别墅市场与外销公寓市场相似的是：诸多项目中降价的只是少数，而大部分引发指数下降的原因是高价项目的 售完退出。与其说这种情况反映了别墅市场的景气变坏， 倒不如说这 是市场转好的一种迹象，因为正是市场的活跃才会把这些高价项目消 化掉。远郊区别墅市场则分好几种情况，

6、通州区是因为天润别墅等 项目的低价入市拉低了平均价格， 而顺义、大兴两区县则因一些低价 项目的退出市场，以及翡翠城等中档价位新盘的入市拉升了区域内的 整体价格。这说明市场上对远郊区别墅的需求仍以低价位为主，短期内这种情况难于改变。、明年北京住宅市场前景在经历了 2000年火热销售的局面之后，2001年的北京楼市显得有些不温不火。 年底利好题材频频闪现，奥运申办成功、 WTO曙光闪现，将有点疲惫的北京房地产市场往前推了一把。据有关资料显示，在今年曾一度闹得沸沸扬扬的涨跌之争本季度终于 有了结果，其中城八区内销住宅综合价格（即原内销住宅综合价格）为 5838 元平方米，涨了 2.8%；远郊区县内销

7、住宅综合价 格为 2725 元平方米； 外销公寓综合价格为 11794 元平方米， 跌了 0.7% ；城近郊区别墅综合价格为12666 元平方米，跌了7.3%；远郊区别墅综合价格为 7725 元平方米，跌了 1.3%。由 以上数据可以看出明年年初的高档住宅市场的发展趋势是稳中 略有下降，尤其是别墅市场有可能会有一个小幅度的回落盘整。三、影响别墅价格的几个因素 同一区域别墅的个别条件对别墅价格有重大影响， 同一区域别墅 的设计风格、配套设施及会所、绿化及水面等环境质量、 单体类型等， 则对别墅的价格起着决定性的作用， 别墅租金也因其品质的不同有较 大差异，大部分采取了出租的经营方式，别墅的设计风

8、格、配套设施 及会所，绿化及水面等环境质量， 别墅单体类型等对别墅租金仍有重 要影响。此外，别墅的内装修程度，也是造成租金差异的因素，精装 修别墅的租金一般要比粗装修别墅每平方米高 815 美元。同一别墅 区内朝向不同的单体别墅价格与窗外景观有较为明显的关系。13第三章北京别墅市场的区位及特点一、北京别墅市场的区位划分依据北京市的行政划分（朝阳、海淀、昌平等）、交通状况（三环、四环、八达岭高速、机场高速等）、地理条件（潮白河、温榆河、大运河等）、以及与城市核心区的距离等因素，现在北京的别墅市场可以划分为八个区域：表一：别墅数量区域分布表分布区域别墅个数（不完全统计）机场路一顺义25亚北一昌平1

9、6海淀一上地12通州12市区4远郊5大兴、丰台4经济开发区2总计80二、区域别墅市场的特点与现状1. 东北部地区别墅数量最多，京顺路、首都机场高速公路贯穿该区，内外交通、联系方便；温榆河、潮白河两大河流构成了独特的水面环境；绿地面积广阔，环境污染较小；紧邻东部中央商务区和使馆区，具备别墅发展的良好条件，北京市最早的别墅大多建于该区，别墅市场已经具有明显规模，很多高品质别墅如京 润水上花园、嘉林花园、香江花园、龙苑别墅等外销别墅都分布 在该区。2. 亚北 昌平地区位于北京市的上风上水，京密引水渠形成了该区域优美的自然环境； 八达岭高速公路等多条交通干线连接着市区与 别墅区，基础配套设施比较齐备，

10、 是北京市别墅市场发展极具潜力的 地区。3. 海淀 上地地区也是别墅分布集中的地区，这里环境幽雅、空气清新， 尤其适合建设高档居住物业； 中关村高科技园区就位于本地 区，并且具有良好的人文环境，因此吸引了大量 IT 界及向往高品位 生活的高收入人士，本区域内的别墅国内买家较多。4. 通州距离市区的距离相对较近， 有京通快速路的便利交通以及朝阳路相连，京杭大运河的起点，环境和交通尚可；因本区域中 的项目有一定的价格优势，国内的买家较多，客户的生活圈大都 在东部国贸、燕莎商圈。5. 市区：价格昂贵，档次最高，多为权贵人士购买，坐享大都市 完善、成熟、系统的市政配套，客户多抱着大隐隐于市的想法， 同

11、时也是身份与地位的显示。6. 大兴、丰台、经济开发区：本地区不是别墅市场的主导地区， 仅有少量别墅项目供应，但是其发展势头却比较迅速，其特点比较鲜明，大都定位于第一居所，例如：加来小镇、一栋洋房、北 京国际花园等，吸引了一批新贵，他们往往有着在当地区位居住 的习惯心理定位。经济开发区还有一层就近（工作地点）居住的 含义。三、部分区域的详细论述京顺（潮白河）北京东北部别墅区北通首都机场， 南抵北京东部传统的涉外商务使馆 区，距离东北三环只有十几公里，办公、购物十分方便，地理位置较 为优越。区内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线，道路等级较 高，提供了安全、便捷的交通条件。目前，该区域绿化面积较

12、大，种 植的树木多已成林，是京城绿化环境最好的地区之一。温榆河、潮白 河两大河流贯穿全境， 构成了区域内独特的水面环境； 且具有北京高 尔夫球场、 北京乡村高尔夫球场等高档配套设施， 是高档别墅开发的 理想地区。东北部地区是别墅开发最早的地区，九十年代初，顺义区 政府在温榆河两岸规划出高档别墅区， 并为别墅开发提供了一些便利 条件，使得大量高档别墅借助优越的自然、 人文环境及便利的交通条 件纷纷进入市场，目前已经形成成熟的豪华外销别墅区。该区域与东三环燕莎、 国贸等涉外商务使馆区有着密不可分的联 系，其市场的变化可以看做国际经济形势变化对跨国资本与涉外经济 影响的晴雨表。 该地区已经形成了较为

13、浓厚的外籍人士居住氛围。 最 早来京的国外人士包括各国使馆官员和跨国公司驻京的高层管理人 员多数定居在此地。 随着改革开放和经济建设的进行， 来京投资的港 澳台富商也陆续入住于此， 外销客户构成了本地区别墅市场需求的重 要组成部分。本区域优势： 已形成高档外销别墅聚集区，具备吸引客户购买的心理优势 与使馆区、燕莎商圈和 CBD 核心商务区之间交通联系便利，快捷 自然环境和人文环境优越 现有客户层次较高，集中于外籍、港澳台群体劣势分析： 现有高档别墅积压量较大，产品较陈旧，难以满足日益提高的客户需求 外销群体需求日渐萎缩，出现供大于求局面，售价与租金趋降 区内中低档别墅的大量出现分流了需求并降低

14、了产品档次八达岭高速（昌平）北京西北部别墅区位于京城上风上水， 自然条件非常优越。 该区 域大面积绿地和林带正在建设， 并且已经形成了良好的绿化环境， 从 京昌高速公路放眼望去，无垠的绿色让人心旷神怡。沙河、清河和京 密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，自动 调节着区域的小气候。 区域内常年空气质量优于二级， 小汤山温泉的 水质良好，享有得天独厚的居住条件。中关村地区学院路一带， 高校林立， 具有京城最好的高等教育氛 围。中关村西区、上地信息产业基地和昌平高科技园区是 IT 、金融 和贸易界精英施展才华、创造商机、大有钱图的主战场。颐和园、圆 明园、八达岭长城、 十三陵等文

15、物古迹每天吸引着成千上万的海内外 游客；国际高尔夫俱乐部、 华彬高尔夫俱乐部、北方射击场和西山国 家森林公园等高档娱乐场所更是令有经济实力的高品位人士心驰神 往的地方。西北部地区的交通设施正在迅速全面地得到改善。 目前，从京昌 高速公路的市区起点马甸桥或健翔桥到达东部 CBD 或使馆区、金融 街和中关村西区都不过三十分钟的车程， 北四环路已经修通， 白颐路、 学清路等将陆续得到改造， 地铁五号线、 轻轨铁路和从西直门到北四 环城市快速公路的已经动工建设， 公路一环联结京昌高速与机场高速 段即将在年内竣工， 这些工程将使西北部道路畅通， 内外交通条件大 大改观，成为北京周边地区交通最为优良的区域

16、。由于经济、 政府政策和需求等方面的原因， 西北部别墅供应发展 相对滞后。本区居住环境良好，交通便利，曾经在 93、94 年出现了 以玫瑰园为代表的高档别墅， 但由于政策方面的原因， 本区内的别墅 发展一直未能全面施展，仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几个高档项 目。近几年来随着地方政府的支持与开发政策的完善， 加上别墅市场 整体回暖，本区供应量稳定增长， 1999 年底以前别墅供应主要是碧 水庄园一期、翠湖别墅和龙城花园，共约 500 套别墅。 2000 年西北 部地区别墅主要供应量有玫瑰园一期和二期、碧水庄园一期和二期、翠湖别墅和龙城花园四个项目 800 多套别墅单位。 2001 年新增碧水

17、庄园三期、 玫瑰园三期以及翠湖别墅和龙城花园的后期开发别墅， 供 应量将会有较快增长。 新增别墅供应量中以风景优美、 景观独特的高 档别墅为主， 如碧水庄园二期二十余套环湖别墅和玫瑰园二期、 三期 的高品质别墅。优势分析： 与北京市重点发展的中关村高科技园区比邻 政府投资改造迅速提升区内市政条件，道路交通将更加通畅便利 具备优良的自然条件，规划中的城市绿化将使别墅的发展条件 更加完备 新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对高档别墅有很强的 潜在需求 现有高档别墅供应有限，具备升值潜力及发展空间 需求刺激使得现有别墅销售情况看好，销售价格已经上升 劣势分析： 尚未完全形成成熟的别墅聚集区 别墅市

18、场发展相对缓慢，现有产品档次有待进一步提高四、别墅项目价格对比图图一:机场路-顺义0位项目名称+价格曲线亚北-昌平图二:300002500020000 价位150001000050000项目名称+价格曲线000图三:其他地区20000150001000050000亠通州-海淀 南城第四章15重点热点物业信息表物业信息表项目名称北京国际花园项目地址丰台区丰葆路168号世界公园对面开发商北京金丰国际企业家俱乐部有限公司施工单位江苏南通建设公司设计单位中国市政建筑设计公司起价6800.00/M2 均 价8200.00/M2最高价 10000.00/M入住时间2000 年开盘时间1998 年装修标准毛

19、坯总占地面积280亩总建筑面积74592平米会所面积800平米物业管理公司及费用开发商自设4元/月/平米容积率0.4畅销户型面积：200平米总价：100万左右工程进度一期现房，二期明年年初开工项目简介：小区由128栋别墅组成。建筑设计采用欧陆风格。别墅区坐落于 世界公园对面，万亩旅游区中心。南临花乡国家重点绿化工程葆 台3000亩绿化林带；西有十八洞咼尔夫球场；北临中关村科技 丰台园区；东靠万寿路，南延9号地铁站。富矿温泉引入小区， 美国安德膜水处理系统。小区实行 24小时封闭酒店式管理。物业信息表项目名称慧谷根园项目地址朝阳区利泽中街北面开发商北京二合慧谷房地产开发有限公司施工单位城局亚泰建

20、筑公司设计单位轻工业设计院起价8000.00/M2均价8500.00/M2最高价 10000.00/M2入住时间2002年6月开盘时间2001年5月9日装修标准毛坯总占地面积75000平米总建筑面积75000平米会所面积3800平米物业管理公司及费用士邦魏理3.63.8元/平米/月畅销户型面积：280平米总价：240万工程进度封顶项目简介：望京社区内第一个外销咼档物业，紧邻八十中学新址、望京科 技创业园，东接京顺路、机场高速路，北距五环路600米，区内规划有地铁和城市轻轨，成熟市政配套。社区引入江南水巷 立体的交通组织形式，6000平米的中心水景花园。全并联式独 院住宅，每户赠送围合式私家庭院

21、。物业信息表项目名称加来小镇项目地址丰台区西南四环世界公园出口开发商佳来置业有限公司施工单位住宅建设开发总公司设计单位澳大利亚柏涛公司起价5190.00/M2均价6000.00/M2最咼价入住时间2002年9月开盘时间2001年12月装修标准毛坯总占地面积76.1公顷总建筑面积76万平米会所面积25000平米物业管理公司及费用 待定2元/月/平米容积率1.0畅销户型面 积：200平米左右地上3层地下1层总价：160万工程进度开工不久项目简介：小区内建有25000平米的高档会所，配备各种休闲体育健身设施；紧邻小区的万亩绿色森林内也规划建有健身休闲场所； 小区外有金 丰国际企业家俱乐部、丰台体育中

22、心、 丰台棒球场、网球中心、老 美卡丁车场、规划有高尔夫球场。北临西四环；西与世界公园相望； 南有大面积森林绿地。物业信息表项目名称金宝纯别墅项目地址顺义马坡开发商金宝房地产开发有限公司施工单位城建三公司设计单位澳大利亚凯森斯设计公司起价7000.00/M2均价7100.00/M2最高价8000.00/M2入住时间2002年5月开盘时间2001年6月装修标准毛坯总占地面积700亩总建筑面积60000平米会所面积20000平米物业管理公司及费用丰行物业管理公司3.9元/平米/月畅销户型面积：297平米总价：210万元工程进度封顶项目简介：金宝花园位于京郊潮白河畔，距市区沿绿色走廊京顺路25分钟车

23、程。毗邻机场，一公里半径内有北京怡生园国际会议中 心、北京国际咼尔夫俱乐部、北京乡村咼尔夫球场、北京乡村 赛马场以及众多别墅区。物业信息表项目名称橘郡项目地址昌平区京昌路温榆河北开发商中洋创业投资有限公司施工单位筑总集团设计单位美国 BASSENIAN起价19000.00/M2 均价20000.00/M2最高价 21000.00/M2入住时间2001年12月底开盘时间2000年12月26日装修标准精装总占地面积300亩总建筑面积90000平米会所面积未疋物业管理公司及费用上海富阳力阳物业管理公司4元/月/平米畅销1面积：200平米户型丿总价：140180万工程进度现房项目简介：亚运村正 榆河。

24、轻轨、: 礼仪区: 交往区: 私密区: 功能区: 室外区:E北16公里，与北京最具发展潜力的繁华商圈隔一条温 四千亩苗圃，万亩果园环侍在侧，触手可及的高速公路、 奥运交通网线，出行方便快捷。入口，起居室、餐室，让朋友分享你的生活品位； 早餐室，厨房，家庭室，全家无拘无束，尽享天伦之乐； 主卧、次卧、卫生间、书房，享受悠然独处的时刻。 洗衣间、储藏室、车库，在最容易被忽略的地方做足功夫。 前开敞庭院、后私密花园、观景平台、花园小品。20物业信息表项目名称玫瑰园项目地址昌平区沙河镇北开发商山东希森集团施工单位天华建筑队设计单位加拿大皇家设计学院起价8400.00均价9500.00最高价 13000

25、.00入住时间2002年10月开盘时间2001年7月8日装修标准精装总占地面积1001 亩总建筑面积24万平米会所面积3200平米物业管理公司及费用香港凯莱物业8元/月/平米畅销户型面积：600平米总价：500万工程进度封顶项目简介：北面有燕山、太行山余脉环绕四周，周边风景区有八达岭、十 三陵风景区、蟒山国家森林公园、十三陵水库、京密运河等； 园区地处小汤山温泉地带，水质纯净，有益健康。紧邻八达 岭高速路，征地182亩，用于兴建小型 高尔夫球场、网球场、 超市、学校等附属设施。期100栋主 体已元工，建筑面积 27000平方米现已全部售出；三期工程，200栋别墅正在规 划设计中。项目名称塞纳维

26、拉项目地址朝阳区亚北特区立水桥北开发商北京塞纳维拉房地产开发有限公司施工单位建工集团第五分公司设计单位清华大学建筑设计研究院起价7800.00/M2 均价8700.00/M2最高价9700.00/M2入住时间2002年10月开盘时间2001年10月装修标准毛坯总占地面积70600平米总建筑面积70400平米会所面积40000平米物业管理公司及费用中国锦江国际管理公司3.5元/平米/月畅销户型面 积：260330平米总 价：200300万工程进度地上三层项目简介：社区公共设施监控系统可以实现对社区内配电设备、照明设备、 给排水设备、供暖设备等进行计算机集中监控管理。小区设有背 景音乐系统，可通过

27、小区公共场所，广场、花园等，安装喇叭播 放音乐，可以实现网络点播等先进功能。安装亚洲一号卫星接收 系统 套。接收节目包括卫视音乐、体育、电影、凤凰中文台、 合家欢台等境外节目。项目名称一栋洋房项目地址北京亦庄经济开发区天华北路开发商北京懿麟房地产开发有限公司施工单位北京建工集团第五分公司中铁大都建筑公司设计单位澳大利亚五合国际建筑设计有限公司起价5350.00/M2均价5400.00/M2最高价11000.00/M2入住时间2002年11月15日开盘时间2001年4月装修标准毛坯总占地面积24.76公顷总建筑面积151968平方米会所面积10000平米物业管理公司及费用金网络物业管理公司2.8

28、元/平米/月畅销户型面积：200250平米总 价：120170万元工程进度一期现房，二期地面二层项目简介：由著名的澳大利亚五合集团设计，由近900套国际风格、优雅现 代的独栋、双拼、联排和叠式双拼别墅组成。其健康、自然、高 尚的社区氛围与经济技术开发区低密度、高素质、国际化的环境 互为呼应。由世界著名的泛亚易道公司设计的园林包括 30米宽的 绿化带和小溪串起的庭园、喷泉、湖面、草坪和树林。组团间的 绿地与周围的道路形成0.9米的高差，确保人车分流。项目名称竹溪园项目地址海淀区清河收费站西南开发商中地房地产开发有限公司施工单位中建三局设计单位中京惠设计公司起价15000/M2均价17000/M2

29、最高价19500.00/M2入住时间2001年12月开盘时间2000年10月装修标准毛坯总占地面积11000平米总建筑面积21000平米会所面积1700平米物业管理公司及费用深圳万厦物业管理公司3.2元/平米/月畅销户型面积：180平米总价：100万左右工程进度现房项目简介：紧临京昌高速公路，南距健翔桥2公里，西距学院路仅百米之 遥，直达繁华都市，北距八达岭长城十五分钟车程，西距皇家 园林颐和园十分钟车程，东至首都机场 30分钟车程。学院区、 亚运村，深厚人文底蕴及繁荣前景。设独立燃气供暖系统，或 采用集中供暖。每户客厅、主卧、主卧浴室预留IDD插座。每 房客厅、起居室、主卧均预留天线插座，接

30、收亚洲一号、亚洲 二号等播出的卫星电视及有线电视节目。项目名称紫玉山庄项目地址朝阳区紫玉东路1号开发商中国北京紫玉山庄房地产施工单位北京第三建筑公司第九分公司设计单位北京建设设计规划院起价2000美金均价3000美金最高价 3800美金入住时间现房开盘时间1993 年装修标准毛坯总占地面积1000 亩总建筑面积120000平米会所面积占地10000平米物业管理公司及费用北京集祥物业管理有限公司1.5美金/月/平米畅销户型面积：300平米总价：600万人民币工程进度二期封顶项目简介：私人会所设有比赛标准的游泳池、园区绿化及作到三季有花、 四季长绿，人工湖面积30000多平米，园区饲养孔雀、天鹅、

31、 鸽群等。多功能会议厅及宴会厅可容纳 200人，健乐中国有限 公司负责专业的会所管理，并且有4000多家联网会所可供会员 使用。俱乐部设施齐备，包括：室内外泳池、现代化健身中心、 健康舞室、保龄球场，桑拿室，网球场，迷你咼尔夫，电影院， 网球场，图书馆等。项目名称三峰山庄项目地址密云县密溪路白石岭村开发商北京市三峰房地产开发股份有限公司施工单位中国新兴保信建筑总公司（AA、国家一级）设计单位起价1220美金均价1500美金最高价 1800美金入住时间2002年10月开盘时间2002年6月装修标准精装修总占地面积1500 亩总建筑面积165090平米会所面积占地15000平米项目简介：本项目位于

32、密云县城西大桥路与滨河路交汇处向北3公里，地处白石岭地区。东、南、北二面环山，西边开口处的滨河路是通往密云 水库、云佛山度假村、云湖度假村等旅游点的必经之路，本项目隔滨河 路与白河向望。地理位置优越，是不可多得的绿色生态别墅开发用地。 该地块总占地700亩，可规划面积为700亩。目前除山林坡地外，为机 动车检测教练场（500亩），液化气站和白石岭村的140户拆迁居民（200 亩）。周边山地区域有不同程度的绿化。26第五章项目目标客户分析及定位一、别墅客户购买人群成分外籍人士是别墅需求的主体。 东北部别墅以外销为主，除金宝花 园、双裕花园、太利花园和月亮湾绿色家园为内销别墅外，其余均为 外销项目

33、。外销别墅虽然价格不菲，但是它以幽雅的环境和高贵的品 质吸引着众多的买主和租户，其客户包括驻华使馆人员、国际知名大 公司、海外华侨、港澳台同胞。随着经济形势的好转和加入WTO等利好因素的影响，外销市场有升温迹象，新的购买来源主要是来华经 商或投资的海外公司、企业代表或管理人员。别墅内销需求迅速发展。早期别墅国内买家数量非常有限。 近年 来，有些外销别墅大部分被国内人士购买，如北辰花园、健翔山庄、 太利花园的买家和租户几乎全部是国内公司，富成花园、金宝花园则绝大部分被房地产业精英、金融界人士、高科技产业造就的都市新贵 族和部分境外白领人员购买。一些京内人士购买市区及近郊区别墅京 润水上花园、嘉林

34、花园、丽京花园、丽斯花园等，然后出租，获得了 较高的租金收入，别墅市场的内销需求明显上升。二、别墅客户购买人群的特征什么人想买或正在买每平方米 5000元以上的房子呢？从购买高 档商品房人群的年龄、职业、家庭年总收入、私车拥有情况等方面分 析一下这一人群，我们得出这一买房群体的以下特征：一、30至 45岁的中青年人占据了绝对的主力，为被调查人数 的 54.3%。他们中 75%的买家目前已经拥有商品房或其他形式的自 有住宅，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的 时候，因此其购房行为多为二次以上置业，此外也有很多目前租住 公寓的人，大多数是外企或合资企业的高级职员。二、在对职业性质和

35、职务的调查中发现， 外企、合资性质企业 人员占到了被调查人数的 42.1，其次是民营、私营、合作经营性 质企业人员，所占比例为 34.8。这表明，外企、合资性质的企业 薪金水平和住房福利体系领先于其他性质的企业，同时也证实了民 营、私营、合作经营企业对于拉动国民经济的增长所起到的促进作 用在与日俱增， 大有与外资企业一争高低的气势。 在这些购房者中， 公司或企业的决策人员和管理人员占总调查人数的 70.1。三、家庭年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一。 调 查中发现，能够承受单价 8000 元 /平方米以上的购房者，其家庭年 收入大多集中于 20 万元以上，占到被调查总人数的 68.8，

36、可以说 是国家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消费意识的转变，使 得越来越多的人有想法、有能力购买高档商品房。 四、在被调查的购买人群中，已经拥有私家车和单位配车的 人占总人数的 69.3，这与北京市政府鼓励个人购车的政策作用密 切相关，高档社区的车位是否充足也成为衡量社区品质的标准之一， 在这种社区中，车位与住宅按 1： 1 的比例建设恐怕有不足之嫌。三、部分外销别墅客户比例表别墅名称构成比例香江花园北美占37%欧洲占19%亚洲及澳大利亚占18%国内只占6%紫玉山庄中外人士各占50%嘉林花园国外公司及使馆人员占80%京润水上花园欧美人士占70%名都园欧美人士占70%裕京花园欧美人士占60%

37、龙苑别墅欧美人士占90%莱蒙湖别墅康柏园欧美人士占70%丽京花园别墅欧美人士占75%丽斯花园中外人士各占50%32第六章结论北京市别墅市场经历了由热到冷再趋于平稳的变化过程， 新世纪 的别墅市场将出现以下趋势和特征：（1）短期内别墅供应量有限由于北京市控制高档居住物业的投资规模， 1995 年以后少有新 的别墅立项。 现在供应市场的只有一些租售情况较好别墅的二期、 三 期工程，或是以前立项并未开工的项目， 但是总的供应量较少。 目前， 政府也没有关于别墅投资建设的新政策出台， 因此，近期内投入市场 的别墅现房将不会大量增加。 由于北京市从立项、 规划方面对于别墅 市场的控制， 造成别墅市场在今

38、后几年中总量供给逐年递减， 越来越 被更多的投资型买家所关注。（2）别墅需求将有明显增长今年年初以来， 别墅销售呈增长态势， 一些别墅项目如北辰花园 别墅、太丽花园别墅已经售完， 大部分现房别墅销售率有不同程度增 长。别墅需求增长的原因有： 宏观经济形势的好转。 据有关部门统计， 2000 年上半年北京市经济发展速度达到 12%，住宅市场出现了供求 两旺的局面，别墅市场作为其中的一个子市场， 也在沉寂中缓缓复苏。 中国已加入 WTO。开放的北京必然迎来更多的国外人士和港、澳、 台同胞，以外销为主的别墅将会取得更佳的租售业绩。目前，大多数 别墅提供按揭贷款，使 IT 产业等高科技行业的高薪阶层购

39、买别墅更 加现实。经济形势好转与加入 WTO 的利好，增强了人们投资房地产 的信心，很多国内人士购买别墅，然后出租以获得更高的租金回报。 人们居住观念的变化。 随着收入水平的提高， 人们追求一种新的生活 方式，即 5天住城里， 2天周末住郊区，将有越来越多的人在市郊购 买高品质的别墅。（3）连排别墅等经济型别墅也将成为一个发展方向 随着经济的发展， 人们生活水平的提高， 越来越多的人要求有更 好的居住质量， 受够了城市的拥挤和污染， 开始追求广阔的天空和清 爽的环境， 但别墅的价格却让大多数人望而怯步， 连排别墅的出现即 满足了人们的愿望。（4）高品质精品别墅将在市场中占重要地位 环境优美、服

40、务周到、配套设施齐备、风格独特的名牌别墅虽然 价高，但销售率也高，出租更好；相反，设计一般、建筑密度大、缺 乏配套设施的项目， 租售情况较差， 甚至停售。随着别墅市场的发展， 这一趋势将更加明显。（5）高品质精品别墅是市场发展主流2001年以来，北京市经济发展再度明显加快， 加入 WTO 后大量 海外公司进入北京， 现在正是投资置业的最佳时期。 随着第三使馆区 的建成，众多的海外人士、国内高收入管理人员以及高新产业的 “知 ” 本家们把京城“CBD （中央商务区）作为办公地点，他们收入丰厚， 而又有很高的素养和生活品位，环境优美、亲近自然、具有个性的精 品别墅是他们居室置业的首选。由于东四环内高档居住物业数量有 限，因此交通便利、 环境优美的机场路沿线别墅将受到追求生活品位 的高收入人士的青睐。 东北部高档精品现房别墅将近售完， 短期内别 墅市场供应数量不大， 但是品质和环境一般的别墅供应量可观， 租售 情况仍不十分乐观。 综上所述， 东北部别墅市场发展的主流应是园林 设计优美、 配套娱乐服务设施完善的高档精品别墅， 精品别墅具有比 较广阔的市场空间。