“陕汽车城花园”四期工程可行性研究报告73p

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4、建议第二章 市场调查分析2.1 全国房地产市场发展趋势及基本情况分析2.2 陕西省及西安市房地产市场基本情况2.3 周边同类项目的市场调查2.4 项目swot分析2.5 营销策划第三章 项目建设条件分析3.1 优选参与工程建设的设计、施工、监理单位3.2 场地条件3.3 市政条件3.4 资源条件第四五章 项目建设方案4.1 建设规模及功能标准4.2 建设方案4.2.1 总体规划布局4.2.2 总平面设计4.2.3 规划指标4.2.4 项目实施进度安排第五部分 项目投资估算及资金筹措方案5.1 投资估算范围及费用构成说明。5.2 投资估算依据5.3 估算标准5.4 投资估算表5.5 项目资金筹措

5、第六章 项目评价6.1 财务评价基础数据与参数选择6.2 财务盈利能力分析6.3 清偿能力分析6.4 敏感性分析6.5 财务评价结论第七部分 研究结论及建议 7.1 研究结论7.2 有关建议 第一部分 总论一、项目提出的背景陕汽集团高陵新基地项目于2002年，经陕西省政府批准开工建设，按照新基地的建设要求，需要在新基地附近配套建设一个大型的职工住宅小区。由于新基地项目建设投资量大，时间紧，任务重，陕汽集团无力承担基地住宅小区配套项目的建设任务，为了保证新基地项目建设的顺利进行，2004年元月，陕汽集团委托西安荣华集团有限公司承担住宅小区的建设任务。二、项目概况项目名称：陕汽集团车城花园住宅小区

6、开发企业：西安荣华集团有限公司开发企业简介西安荣华企业集团是以房地产开发、工业新材料、国内国际贸易、工程建设、物业管理为一体的综合型企业集团。集团下辖西安荣华集团有限公司、西安荣华新材料有限公司、陕西铁龙建筑工程有限公司、西安荣鑫物业公司等七个子公司。经过多年的拼搏和努力，该集团已经成为西安经济技术开发区的利税大户，被政府有关部门授予“守合同、重信用”单位、“重点保护企业”、“优秀私营企业”等荣誉称号。西安荣华集团有限公司是荣华企业集团的核心企业，于1997年组建，注册资金1.2亿元，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售，房地产资质等级为壹级，已开发项目有：1、未央园住宅小区。建

7、筑面积1.5万平方米，三幢多层住宅于2000年初交付使用。2、凯发大厦写字楼。建筑面积1.52万平方米，于1998年开工，2000年6月交付使用。3、明珠花园住宅小区。占地73.3亩，总建筑面积13万平方米，1998年动工建设，现已交付使用。4、菊林公寓。建筑面积1.5万平方米，地下一层，地上十三层，2001年初开工，2002年6月底交付使用。5、凯鑫国际金融大厦。建筑面积3.3万平方米，用途为金融、商业、写字楼，地上二十层，地下一层，于2001年3月开工，2003年12月已竣工交付使用。除自用外，其余全部租售。6、西安荣华新材料科技园。位于西安泾河工业园区，占地60亩，综合办公楼8300平方

8、米，生产车间及辅助用房8000平方米，已建成并交付使用。7、明珠新家园住宅小区。位于未央广场东侧，占地200亩（含代征路），建筑面积40万平方米，总投资9亿元人民币。于2002年4月动工建设，计划工期五年，分三期建设。一期工程建筑面积11万平方米，二期工程建筑面积15万平方米，现已全部竣工并出售。三期工程建筑面积14万平方米，工程完成95%。8、陕汽车城花园住宅小区。位于泾河工业园，占地609.278亩，规划总建筑面积50万平方米，总投资7.75亿元，与陕汽集团新基地配套，属定向开发。建设周期为五年，项目分四期建设，一期工程15万平方米，于2004年5月开工建设，2005年12月竣工；二期项目

9、建筑面积14.5万平方米，工程已于2005年8月开始建设，2007年10月竣工；三期工程计划于2006年8月动工建设，计划于2008年12月完工；四期工程计划于2007年11月动工，于2009年11月完工。9、曲江开发区委托代建开发项目：(1)翠竹园住宅小区。一期工程占地面积165亩，建筑面积约22万平方米，工期自2004年10月至2006年8月底；二期工程占地90亩，建筑面积约10万平方米，工期自2006年2月至2007年10月。(2)雁鸣住宅小区。一期工程占地110亩，建筑面积约10万平方米，工期自2004年8月至2005年4月；二期工程占地96亩，建筑面积10万平方米，工期自2005年9

10、月至2006年6月。10、荣华山庄。位于西安市长安区滦镇，占地面积375亩，建筑面积20万平方米，计划总投资5亿元，处在规划设计阶段，计划2008年10月动工建设。11、荣华国际大厦。位于西安曲江新区行政商务区内，占地面积约11亩，总建筑面积约62149平方米，地上25层，地下2层。计划总投资2.4亿元，用途为住宅。累计开发总建筑面积200万平方米，产品包括现代智能型写字楼和健康住宅小区。形成了一定的开发规模，积累了丰富的开发经验，在西安市房地产行业站稳了脚跟，为公司创造了良好的经济和社会效益，企业得到了迅速的发展，“车城花园”是该公司开发的第三个大型住宅小区。工程概况项目位置及环境状况西安经

11、济技术开发区泾河工业园区位于高陵县境内的泾河两岸，隔渭水与西安市北郊农业开发区相邻。系西安市“八五”期间规划的工业城，规划面积25平方公里（其中启动区6平方公里），发展人口25万人。开发区启动区始建于1994年，1997年西安市人民政府第11次市长办公会议纪要决定将泾河工业园区列入北郊国家级经济技术开发区。目前，工业园已完成道路、管线等市政设施的修建，并新修高标准道路6条8.1公里；埋设排水管道10多公里，管网排水畅通；现有3.5万千伏安、11万千伏安变电所2座，电力供应充足；供水工程和天然气工程已经竣工，日供水可达6万吨，日供气4.14X104 M3 ；电信综合楼和移动通讯基站建成投入使用，

12、已开通2500门程控电话；金融、税务、工商、公安、司法、学校、医院等相关机构配套齐全。其间公路、铁路纵横交织四通八达，水及地热资源极其丰富，另有泾渭分明、汉景帝阳陵等名胜景观。泾河工业园推行优惠政策和优质高效的全程服务，如企业所得税实行前3年先征后返，第4、5年减半征收，取消了县内有关部门的数十项收费，推行现场办公“三不”制度，同时，县政府以书面形式承诺全力协调项目建设中的一切环境问题，对所有引进的项目从洽谈到实施全程服务。优越的地理位置，诸多的资源优势，宽松的投资环境及一流的全程服务，使泾河工业园区在短短的3年里实现入区项目63个，投资总额达39亿元；其中，中外合资企业10个，亿元以上和省市

13、重点项目8个；1家企业投入使用，其余40多个项目加紧实施，这些项目投资规模大、科技含量高、发展前景好、建设速度快，涉及医药、化工、电子、机械、建材、食品、旅游等多个领域。现有入区项目建成投产后，年产值可达60亿元，利税额高达6亿元，园区发展潜力巨大。“车城花园”位于西安市高陵泾渭产业园区南北干路以西，泾河以北，距陕厂区约500米，交通便利，给排水、供电、通讯等城市大配套设施齐全。所处区域为新开发区域，生活服务设施条件尚可。项目状况“车城花园”项目总占地609.278亩（折合406185.4平方米），其中建设用地面积373488.0平方米(折合560.232亩)，土地使用年限为70年，规划用途为

14、住宅小区及其配套设施。以“招、拍、挂”方式取得土地使用权。总规划建筑面积499539平方米，建筑密度29.5%，容积率1.29，绿地率41.2%，居住户数5088户。根据工期定额及类似工程项目的实施进度分析，该项目在充分考虑了项目的规模、资金运作等影响项目实施进度的内在、外在因素的基础上，在资金到位的情况下，分四期实施，滚动开发。建设期按5年安排。其中：第一期工程开发建设38幢楼，占地 176.8亩，容积率1.56 ，绿化率41%，建筑面积15万平方米。其中，商店建筑面积3443.16平方米，500套单身公寓14971.92平方米，钢筋混凝土框架结构；住宅135909.74平方米，6层砖混结构

15、，计1358套。工程进度安排为自2004年5月至2005年10月共18个月。已交付使用。第二、三期工程开发建设住宅楼68幢，公建（幼儿园）1幢，占地 296.38亩，建筑面积254889.7万平方米。其中，小高层剪力墙结构住宅建筑面积4998.48平方米，多层砖混结构专家公寓8671.35平方米，多层钢筋混凝土框架结构公建4966.08平方米；多层砖混结构住宅126451.26平方米, 多层高层剪力墙结构专家公寓8671.35平方米。工程进度安排为自2005年12月至2008年12月共36个月。工程已基本完工，大部分已交付使用。四期工程开发建设住宅楼8幢，公建（物业楼、游泳馆）2幢，占地 87

16、.89亩，建筑面积147606.9万平方米。其中，小高层剪力墙结构住宅建筑面积21036.77平方米，高层框架剪力墙结构住宅建筑面积118948.84平方米，钢筋混凝土框架结构物业楼1789.29平方米；钢筋混凝土框架结构游泳馆5832平方米。工程进度安排为自2007年11月至2009年11月共24个月。三、可行性研究报告的编制依据中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国文物保护法；中华人民共和国城市规划法；中华人民共和国城市房地产管理法；西安城市总体规划19952010年；陕西省和西安市国民经济中长期发展规划和产业政策；国家计委计投资1993530号文件-建设项目经

17、济评价方法与参数；建设部房地产开发项目经济评价方法；西安经济技术开发区高陵泾渭园区发展规划；西安经济技术开发区管理委员会文件“关于同意西安荣华集团有限公司建设陕汽集团车城花园住宅小区项目立项申请的批复”陕汽集团车城花园住宅小区规划设计方案陕汽集团与西安荣华集团有限公司签订的购房合同；国有土地使用权挂牌出让合同；现行工程预算及费用定额；高陵县城建费用标准； 项目建审资料；现场勘察资料；四、可行性报告研究范围根据陕汽集团车城花园的规划方案，本研究报告重点对项目的必要性、市场需求预测、四期工程建设规模及方案，项目建设条件、投资估算及经济评价等方面进行可行性分析。五、研究结论 本项目为住宅定向开发项目

18、，符合国家城镇住宅开发建设的产业政策，开发用地及项目建设规划手续已办理，项目前期准备工作充分，建设地点交通便捷，各方面施工条件良好，建设条件已经具备。项目建设期预计为3年，项目总投资额为29702万元，总销售收入37458.12万元。经济评价认为，项目全部投资税后财务内部收益率为12.02%，项目财务净现值（ 基准收益率ic=12%）为7万元，动态投资回收期2.6年。自有资金税后财务内部收益率为17.65%，财务净现值（基准收益率ic=12%）为1180万元。另该项目还具有非常显著社会效益和环境效益，前三期的建成使用已经为“汽车城项目”提供良好的配套条件，缓解了该项目的资金压力，缩短了项目的建

19、设周期，为陕汽广大职工提供了良好的居住环境和居住条件，为泾渭产业园的经济发展做出贡献。该项目是可行的。六、存在问题及建议建筑工程不可预见因素较多，施工进度、工程质量、资金运作都会影响到项目总体目标的实现，因此，建设单位在施工过程中应加强工程管理，严格进行投资、质量、进度控制，确保项目顺利进行。工程质量是本项目成败与否的关键，建议本项目在实施过程中，引进竞争机制，择优选用设计、施工单位，并实施全过程监理。项目投入资金量大，建设资金能否及时足额筹集到位将是项目成败的关键，因此，建议项目的主办者尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。由于工期要求紧，本项目需要集中建设，进入现场施工不同

20、企业，不同工种的协调与配合成为提高工程质量，控制投资以及保证工程进度的关键因素，所以建议建设单位在工程实施阶段加强管理，统一组织，做好这方面的综合协调工作。本项目产品主要面向陕汽职工和市场销售，产品设计质量和个人住房抵押贷款的支持力度是影响该项目资金回收的关键因素，建议建设单位在产品设计前进行充分的市场调研，重点调查陕汽职工的购买能力和其对产品的要求，设计出适合陕汽职工要求和购买能力的产品，并积极争取个人住房抵押贷款支持，作好市场营销，抓住机遇，回避风险。国家对房地产市场的相关政策，在短期内不会有较大的调整，以维持房地产市场的稳定。短期内不会存在政策风险。但应该时刻关注国家的相关政策，以做好调

21、整准备，从而规避政策风险。第二部分 市场研究一、西安宏观经济形势07年伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。西安房地产市场开发、销售均有历史性突破，为避免楼市过热，国家先后出台政策从金融、税收、土地等多方面对地产市场加以规范引导，对于房地产行业来说，07年又是一个“调控年”，一系列变革之下，西安房地产市场凸显出诸多新的发展特征，凡此种种，让07年的西安楼市再次贴上“质变”的标签，并推动其发展步入深远。总体来看，西安的房地产业已摆脱原有的低层次、低水平发展模式，开始向着有利于消费、有利于持续发展的方向持续迈进。1、

22、国民经济初步核算，2007年全市实现生产总值（GDP）1737.1亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%。自2000年以来，经济增长连续8年保持了13%及以上的速度，而07年更是突破性的达到了14.6%。旅游业较快增长。全年共接待海内外游客3118万人次，比2006年增长13.85%，其中海外游客100.01万人次，同比增长15.3%；实现旅游总收入237.2亿元，同比增长16.1%，其中外汇收入5.43亿美元，同比增长16.3%。2、固定资产投资全年完成全社会固定资产投资额1435.33亿元，比上年增长37.1%，增幅比2006年增加9.4个百分点。其中城镇投资953.26亿元，同比增长

23、38.9%。房地产投资增速明显回落。2007年，全市房地产完成投资387.33亿元，增长35.6%,增幅高于2006年8.7个百分点。3、社会消费与人民生活全年实现社会消费品零售总额921.58亿元，比上年增长18.7%。全年城市消费品零售额 832.38亿元，比上年增长18.8%；县级消费品零售额42.87 亿元，增长18.2%。县以下消费品零售额46.33亿元，增长17.2%。全年住宿餐饮业实现零售额87.92亿元，比上年增长18.9%，高于消费品零售总额增幅0.2个百分点。2007年，我市城市居民人均可支配收入继续稳固增长，全年城市居民人均可支配收入为12662元，同比增长16.1%，是

24、1997年以来11间增长最快的一年。全年居民消费价格（CPI）比上年上涨4.7%，其中，商品零售价格上涨3.7%，涨幅同比提高2.2个百分点。在居民消费八大类商品和服务项目中，只有交通和通讯类价格总水平下降4.8%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.8%，其它各类价格均不同程度上涨。4、财政金融2007年，全市地方财政收入125.33亿元，同口径可比增长31.3%。其中一般预算收入112.92亿元，同口径可比增长31.5%，增速比去年同期分别加快14.4个百分点和13.1个百分点。地方主体税种的支柱作用显著，其中营业税、增值税、企业所得税和个人所得税分别增长31.5%、20.9%、69.7%和2

25、7.8%。全市地方财政支出174.16亿元，同比增长29.3%。 2007年末，全市金融机构各项存款余额4560.31亿元，比年初增长12.4%，同比回落1.3个百分点。受储蓄分流效应的持续影响，城乡居民储蓄存款1997.56亿元，比年初增长2.7%，同比回落10.9个百分点；金融机构各项贷款2649.41亿元，比年初增长13.2%，同比增长3.3个百分点，其中，中长期贷款增长18.9%，短期贷款增长9.7%。总体上看，中长期贷款增速明显高于短期贷款的格局没有变化。二、政策环境政策法规：银根、地根持续紧缩为主12月21日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是继今年3月18日、5月19

26、日、7月21日、8月22日、9月15日五次加息之后，央行在短短七个月时间内六次加息，次数之频繁、力度之大，均是近几年之最。另外，07年6月29日，全国人大常委会批准发行了1.55万亿元特别国债，规模相当于大约9-10次提高存款准备金率(每次0.5%)。08年4月一个月内两次上调准备金利率至16%。影响：按揭成本增加，购房者心理压力增大，连续加息的叠加效应将被放大，会对投资型买家产生一些心理压力，在抑制利用房地产进行的投机、投资行为方面产生作用。 严控公积金 8月21日，中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知下发，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以

27、下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09百分点。 影响：收紧银根的又一体现，直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡。 二套房贷首付40%，1.1倍利率 中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。 影响：有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房。税收政策 1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%

28、60%不等的土地增值税。 影响：开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。土地政策07年的房地产调控起于土地之源，而后发土地政策的接踵而至，均围绕深化调控效果这一主线而持续发力，土地市场的调控已成为影响楼市未来走向的决定性因素之一。07年国土资源部主要在三个方面深化细化土地供应调控措施：一是要求各地加大土地供应结构调整力度，重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地；二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理。颁布了国土资源部39号文件，防止开发企业囤地；三是加强批后监管，防范闲置土地。紧接着，国土资源部等部委发布了土地储备管理办法，将土地储备制度的功

29、能定位紧扣“调控”二字，明确市、县人民政府国土资源管理部门进行前期开发、储存以备供应土地，实现调控土地市场目标。07年土地调控政策主要如下：1、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知出台时间：2007年1月24日内容点击：关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。影响：这一政策延续着处理闲置土地，打击囤地的政策，从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先

30、前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。经历了2006年“地荒论”之后，盘活存量用地成为土地市场调控的一大方向。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。2、关于取消部分地方税行政审批项目的通知出台时间：2007年6月27日内容点击：通知宣布取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，对于土地转让环节的征税管理将加强。影响：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，

31、对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。3、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）出台时间：2007年10月9日内容点击：该规定定于2007年11月1日起施行。规定明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。影响： 39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序，在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。4、土地储备管理办法出台时间

32、：2007年12月3日内容：土地储备实行计划管理，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。严格规范土地机构融资；土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。 影响：为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。中央严守18亿亩耕地红线的决心不容置疑，一系列土地调控相关文件的出台，土地市场审查日益严密、土地门槛逐

33、日抬高，影响到整个房地产市场也在动荡中酝酿着变局。而07年的西安土地招拍挂市场也显示出不同以往的发展特征。2007年是一个喧嚣而浮躁的年份，宏观调控使房地产业成为众人关注的聚焦点，“步步为营”的调控政策、“涨”声依旧的房价走势、扑朔迷离的市场前景，使得市场各方对房地产市场的未来走势众说纷纭。盘点2007年的中国房地产政策，“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地产市场的主要目标，为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括加息、“严控公积金”、“二套房40%”、“增收土地增值税”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”，而紧缩地根、银根已成

34、为房地产调控的主要着力点。三、城市规划1、2007年城市规划建设成果近年来，西安城市建设抓住了西部大开发等有利时机取得了重大成就，城市建设投资总量从2002年的20亿元跨越式发展到2005、2006、2007连续三年达到100亿元，迎来了大规模投资、超常规发展的历史时期。“十一五”期间，城市建设维护投资应达到600亿元的水平。2007年是西安市落实科学发展观，建设人文西安、活力西安、和谐西安，实现又好又快发展的重要一年，是对城市建设与规划具有重大影响的一年。今年全社会固定资产投资完成1280亿元。突出重点项目建设。全市安排重点在建项目178个，年度计划投资260亿元，重点前期项目98个。城建投

35、资计划规模100亿元，共计安排维护和建设项目73项（类），其中事业费1.8亿元，城市道路交通工程28.52亿元，城市排水与污水处理工程4.28亿元，城市供气供热供水工程2.36亿元，城市容貌工程8.16亿元，“四区两基地”建设投资20.27亿元，征地和拆迁安置专项资金4.9亿元，城市维护费2.8亿元，其他建设项目投资26.91亿元。通过重点建设项目，加快对城市交通，城市绿化，土地规划，旅游资源等方面的投资和建设，获得的效果也是相当令人满意。城市规划建设是提高城市竞争力和可持续发展能力的基本保障，关系着广大市民的切身利益，对房地产市场也具有重大的影响作用。如今城市建设中的重大工程已成为影响区域价

36、值的重要因素，2007年的重点工程对市场又会产生什么样的重大影响呢。2、2007年度重点工程介绍大明宫遗址开发加速城北建设近年来城北发展迅猛，城市面貌日新月异，2007年城北又迎来高速发展的一年。首先，城市基础设施在今年被做为重点建设工程，尤其是市新行政区周边市政配套设施获得很大的提升，新建多个城市绿化休闲广场，打通了太华路北段至绕城高速的道路，区域城中村改造项目顺利实施，北三环路征地拆迁进展顺利，与其他区域之间的交通也更加通畅，使城北具备了作为城市新中心的基础。而今年启动的唐大明宫遗址开发工程成为城北发展的重头戏。据西安市出台的大明宫遗址区保护改造实施方案，整个遗址区保护改造规划面积为19.

37、16平方公里，跨未央、新城和莲湖三个行政区。发展定位是以大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化为特色，建设集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的，具有国际水准的城市新区。其中：大明宫国家遗址公园3.2平方公里，周边改造区域12.74平方公里，北二环以外集中安置区3.2平方公里。计划周期为五年，分三步实施,在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局。一心：大明宫国家遗址公园；两翼：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈;六区：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。其核心部分大明宫

38、国家遗址公园将于2010年10月1日建成开放。毫无疑问，大明宫遗址的开发工程将成为西安未来几年城市发展的重心，其开发力度和所受关注上丝毫不逊于曲江新区，而且在市政府的安排下，曲江新区已全面参与大明宫遗址区的保护改造项目，曲江成功的开发模式也被应用在大明宫遗址的开发上。按照西安市第四轮总体规划，大明宫周边地区将形成一个以高品质居住、商业、文化娱乐为主的城市新生代板块，这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。开发前大明宫所处区域是西安市最大的棚户区与城中村聚集地，是影响城北发展的一处顽疾，而伴随着大明宫区域改造工程的开展，拆迁面积将达到1600万平方米，彻底改变

39、原来“道北”形象，对城北整体的城市档次是一个很大的提高。大明宫遗址区保护改造计划总投资1400亿元以上，其中，政府投资350亿，其余的1050亿元实行招商引资。目前已经吸引了众多实力企业前来投资，其中中国海外已签定合作开发框架协议，将斥资逾200亿元，参与“唐大明宫”国家遗址公园建设及周边地区改造工程。此次开发建设总面积为29平方公里，主要项目包括大明宫遗址周边城中村和棚户区改造、遗址公园配套设施建设、遗址公园周边高尚社区和商务公寓开发。其他众多的外埠地产大鳄也已经对大明宫地区表示出了浓厚的兴趣，大明宫地区正在发展成为寸土寸金的房地产热土，西安楼市将逐步形成“南曲江，北明宫”的格局。众多新兴项

40、目共同促进曲江发展如今的曲江已经发展成为西安的重要板块，是西安城市建设的重点区域。2007年曲江又迎来了众多项目，区域发展获得进一步提高。曲江2007年的发展之路依旧坚持走“文化立区、旅游兴区”和“大项目带动”战略道路，曲江新区曲江池遗址公园、大唐不夜城贞观文化广场等作为实施战略的重点项目将对曲江规划发展起到重大作用。曲江池遗址公园由曲江文化产业投资集团投资建设，计划投资11亿元，将于2008年4月8日建成开放。曲江池遗址公园是集历史文化保护、生态园林、山水景观、休闲旅游为一体的开放式文化公园。公园将恢复曲江池水面约680亩，与周边的寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、唐城墙遗址公园等，形成150

41、0亩的城市生态景观带，共同构成人文西安的新标志，成为西安实现城市现代化和历史文化遗产保护和谐共生的成功典范。大唐不夜城总占地约1000亩，总建筑面积52万平方米。总投资30亿元，由世界著名的日本日建公司进行规划设计。将建设长1500米，宽480米，集历史街区、旅游观光和商贸文化设施为一体的景观步行街。该项目将旅游资源和文化产品融为一体，规划目标为全亚洲规模最大、街景最长的文化商业步行街，将极大的提升西安城市档次，使西安迈向国际化大城市建设。大唐不夜城贞观文化广场项目将在第十一届西洽会上与客商签约，这座公益文化场馆将是国际一流标准，包括电影厅、音乐厅、歌舞剧院、现代艺术展馆等设施，并率先开工建设

42、。经过数年来发展，曲江已经形成了自身的发展模式：就是以文化旅游为基础，通过重大项目的规划和建设，带动区域发展，其目标是把曲江建设成为一个国际化、人文化、生态化、现代化的城市新区。而且曲江的发展模式也获得认可，2007年8月11日，曲江新区被文化部授予“国家级文化产业示范园区”，意味着曲江今后在发展重要性和发展力度上将不亚于高新区。曲江的快速发展带动了区域价值的飞速提升，如今的曲江已经成为西安地产界绝对的热点，土地和住宅价格连连攀升，更重要的是其作为西安高档住宅区已经深入人心。而大唐不夜城等项目的建成必将提高区域配套设施的档次，区域居住环境将获得很大的提升，无疑将又再次引爆地产市场。此外，曲江的

43、范围也通过法门寺佛文化旅游景区、楼观台道文化展示区等项目不断向外辐射延伸，曲江的潜力还没有完全爆发出来，未来的区域地产开发类型也将更加多元化。大兴路地区综合改造西安市大兴路地区城市综合改造项目是我市首例综合性成片改造项目。是我市二环以内唯一可成片开发的区域。大兴路地区城市综合改造项目总投资约60亿元人民币，总规划面积9.60平方公里（约合14400亩），位于西安市城区西北隅，南起大兴路，北至石化大道，东邻星火路、朱宏路，西至汉长安城安门。处于汉城遗址和唐皇城之间，是接通北郊经济技术开发区与南郊高新技术产业开发区的中间地带。该项目已被列入西安市“十一五”规划重大项目、西安市2007年重点建设项目

44、，是莲湖区未来五年经济建设的三大重点之一，同时被列为市土地储备交易中心重点储备项目和西安市工业企业搬迁试点区。2007年，由西安市规划局等单位组织编制的大兴路地区综合改造分区总体规划已编制完成，其规划目标是营造具有汉城、唐城意向的可持续发展新区。项目计划在5年内基本完成。大兴路区域改造属于我市“皇城复兴计划”的一部分，改造工作得到了市、区政府的高度重视和市级相关部门的大力支持。市政府发布了关于对大兴路地区实施城市综合改造的通告。确立了“政府主导、规划先行、市场运作、迁储并举”的工作原则和“市区联动、整体规划、分步推进、连片开发”的项目运作模式。市、区签订了项目土地整理储备及实施协议；项目整体立

45、项、规划、用地、拆迁及城中村改造等手续已经办理完毕；分区总体规划编制已经基本完成；宗地收购工作进展顺利。一直以来，大兴路区域发展都比较缓慢，尽管距离城市中心地带较近，占有一定的区位优势，但是城市基础设施不足，区域经济落后等因素一直制约着区域发展。改造前区域内存在着市容脏乱，城中村密集，配套不足等问题。此次大兴路地区城市综合改造项目总投资约60亿元人民币（约合80000万美元，其中，综合改造环境整理投资约65000万美元，市政公建配套设施建设投资约15000万美元），改造实施后将一扫原有城市面貌，极大地提升区域居住环境。今年西二环大兴路立交桥已全面竣工，大兴路立交的建成通车使二环、三环、高架快速

46、干道连接起来，车辆通行能力大幅提高，区域之间交通更加便利，而且连接咸阳国际机场专用高速公路，区域到西安咸阳国际机场仅15分钟，到即将北迁的市政府仅10分钟。另一方面，区域的招商引资工作也在同步进行当中，且进展顺利。其中在今年举行的西安市莲湖区投资环境说明暨项目推介会上，大兴路地区城市综合改造项目在榆林成功签订了4.4亿元人民币的投资协议。随着改造工程的进一步开展，必将吸引更多的厂商前来投资。大兴路地区综合改造的目标是，将大兴路地区建设为基础建设先进，生态环境优美，并且具有浓厚人文氛围的新城区，将对西安整个城市的档次也会起到提升。改造成功后区域居住环境将大幅上升，而且可供开发的土地资源非常丰富，

47、一个崭新的新兴居住区正在逐步成形当中。加快城中村改造城中村是伴随着西安城市的高速发展而出现的产物，对西安的市容环境和城市管理带来了极大的影响，造成了诸多的社会问题。西安在迈向国际化大都市的发展过程中，城中村改造是一个急需解决的难题。2007年西安城中村改造成绩喜人，截至12月，全市已完成旧村拆除80.91万平方米，其中碑林区的仁义村、星火村，雁塔区的辛家坡村完成了整村拆除，黄雁村整村拆除即将启动。改造工作的顺利进行离不开政府的大力支持，西安市政府率先在全国发布了以政府规范性文件形式发布实施的城中村改造办法，使得西安市的城中村改造都有法可依，其次，在今年举行的西安投资环境说明暨项目推介会上，西安

48、市建委面向全国推出的13个城中村改造项目，并成功签约8个城中村项目，包括：新城区自强村城中村改造项目，总投资额6.6亿元；新城区联志村城中村改造项目，总投资额5.2亿元；莲湖区潘家村城中村改造项目，总投资额10亿元；雁塔区郝家村城中村改造项目，总投资额6亿元；雁塔区二府庄城中村改造项目，总投资额8亿元；未央区坑底寨城中村改造项目，总投资额为5.8亿元，碑林区仁义村城中村改造项目和未央区百花村城中村改造项目的引资额分别为15亿元。引资总额达71.6亿元。城中村改造带来的影响是多方面的，不仅提高了居民的居住环境，改进了西安城市面貌和社会治安，对西安的城市化进程发展起到了极大的促进作用，同时增加了城

49、市可利用的土地资源，并提升了周围区域价值。今年改造的城中村项目大多具有很高的地段价值，其周边区域已发展为寸土寸金的投资热土，通过城中村改造释放出来的土地资源将对区域以及整个西安的房地产市场产生很大的影响。西安城中村改造的进程还在不断加快，预计在今后5年内将完成二环内72个城中村，二环外城市重点节点上的40个村的拆除旧村、建设新区的任务，大量的可开发土地将投入西安的城市化发展当中。长安发展再创新高今年以来，长安区在58个重点建设项目的强力支撑和房产、建材、铸造等5大领域非公经济的全力推动下，地方财政收入实现了持续快速增长。截至12月6日，全区地方财政收入首次突破5亿元大关，创历史新高。长安区是今

50、年全市承建重点建设项目个数最多、投资额度最大的区县之一，包括基础设施、高教文化、现代旅游、新型商贸等一批项目的先后落实。长安区58个在建重点建设项目累计完成投资44.9亿元，提前完成年度投资计划；其中50个项目超计划完成投资任务，5个市重点建设项目提前竣工投入使用，重点项目继续成为拉动区域经济快速增长的强力支撑。在基础设施方面，长安区投资2800万元开工建设了连接韦鸣路和韦斗路的东长安街延伸工程，该工程西起原区委什字，从区政府旧址中心穿过，东接韦鸣路。全长1470米，双向六车道，宽40米，沥青路面。目前，该工程正在完成最后一道铺油工序，8月1日通车后，西至斗门、东到鸣犊的长安东西交通大动脉将全

51、线贯通。此外长安区污水处理厂也在今年开工，该项目占地98亩，总投资1.34亿元，设计日处理污水能力10万吨。该项目一期工程投资7000万元,设计日处理污水能力5万吨，计划于明年10月份建成使用。项目建成后，能够满足对长安城区所有污水进行处理的需要，将从根本上解决污水直接排入皂河带来的环境污染，同时有利于改善渭河西安段的水环境质量。在旅游开发方面，长安区积极实施动物园周边和沣峪口及西沣公路沿线环境整治，着力提升秦岭北麓旅游环境面貌，对破坏旅游坏境的乱搭乱建、乱摆摊点及卫生环境脏乱差等问题进行了大力度清查，另一方面聘请专业人员进行规划，制定出了高水准的动物园周边旅游环境整治方案，随即严格按照该方案

52、，拉开了动物园周边拆迁、改造及绿化等工作。截至9月底，长安区共投入500多万元，建成拥有4000平方米商业门店的民俗步行街、30000平方米的生态停车场，铺设人行道1886平方米，栽植行道花草树木18364平方米，完善了休息座椅、指示牌、候车厅等配套设施，极大地改善了动物园周边环境面貌，确保了良好的旅游秩序。作为高教文化设施方面，长安大学城规模进一步扩展，各大入驻高校后期工程陆续展开，包括有西电长安校区三期建设项目, 西安信息汽车高新教研中心项目, 西工大长安校区二期建设项目, 陕西广播电视大学新校区建设项目，西安财经学院长安校区建设项目等一批项目，此外省档案馆新馆项目也在郭杜教育科技产业开发

53、区奠基开工，该项目投资6400万元，占地65亩，设计建筑面积2.25万平米，建成后将极大地提高长安区的知识文化氛围。而生活配套设施方面，长安商贸城作为市、区重点建设项目，地处长安西部大学城核心位置，紧邻区政府新址。该项目总投资3亿元、占地87亩、总建筑面积15万平米、分三期开发建设。日前，建筑面积为5万平方米的项目一期工程“盛世商都”正式建成使用，目前已签约入驻商户258家，项目开业后，可以安置2000余人直接就业，满足周边20万多人的消费购物需求，将改变长安现在生活配套不足的状况，促进区域房地产市场的发展。长安区在政府大力支持下，今年城市综合发展又有了大幅迈进。投机结构进一步改进，重点建设城

54、市基础设施与生态环境，城市化进程发展迅速，继续坚持科教长安、文化长安的发展战略，进一步提升区域长期发展竞争力。长安区发展定位为西安城市副中心，区域发展一直被外界看好，在今年的西洽会上长安区成功签约25个项目，房地产和教育科研项目及服务类项目较为突出，共签约房地产项目3个、服务类项目3个、教育科研项目4个，占签约总数的40。区域潜力和新增的设施进一步提高了土地价值，区域房地产市场发展势态良好，商品房价格也紧跟西安城区产品。浐灞捷报连连，纺织城计划振兴浐灞是西安市重点发展的“四区一基地”之一，对西安的城市生态环境和发展规划具有重大影响，按照浐灞发展规划，生态区将分三期建设：一期由2005年至200

55、8年，包括浐灞河城市段的综合治理和以浐灞三角洲为核心的45平方公里中心区的建设，完成浐灞河城市段的堤防整治、道路建设和浐灞三角洲约8平方公里的开发建设。今年正是处于一期建设的关键时刻。目前，生态区3条主干道浐河西岸滨河路和灞河左右两岸滨河路均已贯通，连接北二环东延线和浐灞三角洲的东湖路也已贯通；浐河6号桥已竣工通行，浐河5号桥、灞河2号桥正在建设；永平路、浐灞大道等正在施工当中，贯通后将使浐灞生态区与中心市区形成有机的整体；全面启动供水、电力、电信、天然气、热力等管线建设，基本实现三角洲内的“九通一平”；完成浐河、灞河规划桥梁建设，打通三角洲与外界的联系；修建中心配电室3座，逐步形成区域内电力

56、网络，为区域下一步开发打下了坚实基础。今年浐灞可谓捷报连连，利好消息不断。今年9月，2011年世界园艺博览会的举办权，在激烈的竞争角逐之后，终于敲定在西安浐灞举行。紧接着10月4日5日，2007年F1摩托艇世锦赛亚洲首站大奖赛在浐灞广运潭成功举行。这随后在11月8日，第二届欧亚经济论坛在浐灞举行，今后每两年举行一次。刚刚落成的永久会址就在浐灞生态区内广运潭边。如此高规模的项目接二连三的落户浐灞，使得浐灞迎来了全世界的瞩目和惊叹，这些项目带来的经济效应是十分巨大的，而且拉动了房地产等其他产业的迅速发展。区域价值的大幅提升已经成为必然，西安整个城市的品质也将因为浐灞的美丽而获得认可与提高。浐灞的高

57、速发展对周边区域带来的积极影响是无法估量的，城东正是借助浐灞这一发展契机，开始对邻近浐灞的纺织城区域进行重新规划，提出了重振纺织城计划，受到省政府和市政府的关注。纺织城面积5平方公里，距离西安市中心仅有12公里，常住居民达10万人。纺织城在经历了上世纪80年代的纺织行业高峰期后，伴随着行业萧条城区建设也发展缓慢，市政设施和生活配套设施相对其它城区落后，也影响了区域的房地产以及其他行业的发展。此次纺织城振兴计划设立了灞桥区区委书记和区长在内的改造领导小组，并委托规划设计专家进行调研和制定计划。在改造工作中确立了“异地搬迁和就地改造相结合”的思路，严格遵循“政府主导、统筹规划、市场运作、整体改造、

58、反哺企业、让利工人”的原则。由于纺织城在位置上具有一定优势，区域规划以房地产、商贸等行业为主要产业，在市政和生活配套设施提升后，纺织城将建设成为适宜居住的新城区。3、未来发展规划西安在今年的规划设计工作中，更加注重投资结构优化，城市基础设施，资源环境等方面的规划建设，除了以上的几项重点工程外，地铁二号线的建设也在今年全面开动，唐延路拓宽改造工程贯通，城市道路交通系统建设进展迅速，在全市范围内建设城市街头小广场、小游园，加大对违法用地和闲置土地的清查力度，实施85处传统民居保护工程，完成顺城巷沿线立面改造，东大街东段棚户区开始改造，实施北大街综合环境整治等一系列工作。西安的城市建设在2007年获

59、得了全方面的提升。今年西安市政府提出的城市未来发展规划是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，加快构建社会主义和谐社会，坚持国际化、市场化、人文化、生态化发展理念，围绕建设人文西安、活力西安、和谐西安，深化改革开放和自主创新，着力调整经济结构和转变增长方式，加快培育产业集群，扎实推进新农村建设，提升城市基础设施承载能力，加强资源节约和环境保护，大力促进社会事业发展，切实解决民生问题，努力实现经济社会又好又快发展，向具有历史文化特色的国际性现代化大城市的宏伟目标迈进。西安地处联接西北、西南、华北、中南以至华东的重要位置，在国家西部大开发中具有重要的战略地位，是西部大

60、开发战略实施的桥头堡。快速发展的西安牢牢吸引着全球目光，招商引资捷报连连。而西安作为西北的经济文化首府，每年也吸引着大量的外来人口前来置业。纵观这些发展契机，西安在发展建设中已经具备了天时地利人和，城市建设也顺应这一发展浪潮大步向前，如今的西安街头，施工项目现场热火朝天，城市建设一片欣欣向荣之势，我们有理由相信，通过不懈努力，西安必将实现未来规划目标，发展成为国际化大城市。四、2007年房地产市场总体形势1、市场供应2007年西安市商品房投资额为1474022万元，较2006年增长37.84%，分季度商品房完成投资额如下所示：本年度借贷资金所占比例小幅上涨，而自有资金、预售资金和其他资金所占比

61、例略有降低。借贷资金所占比例为34.56%，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元；自有资金在总投资额中的比例为33.63%，较去年下降5.57个百分点，实际完成投资额为495763万元；预售资金占资金总量的27.08%，较上年跌落1.25个百分点，实际完成投资额399197万元；其它资金所占比例为4.73%，实际完成投资额为69692万元。2007年商品房施工面积11845857平方米，与去年同比上升56.56%；商品房竣工面积10630108平方米，与去年同比增加55.33%；2007年西安市商品房新开工面积10157843平方米，与去年同比增长39.69%。具体分季

62、度商品房建设情况如下图所示：2、市场销售2007年全年销售量达到了创纪录的9580125平米，较去年增加了40.67%。2007年西安市商品房成交数据列表 单位：平方米；元；元/平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计成交面积268248790254450428218014946059580125成交金额56761214326852807153679652498110264778787378149038398123704成交均价2116371881695058923640082007年西安市商品房销售额为3839812万元，与去年同比增长52.21%。西安商品房市场平均成交价格为400

63、8元/平方米，与去年同比增长8.21%。2007年西安商品房空置面积有所增长，总空置面积为101.37万平方米，较去年增长6.82%。3、土地市场2007年西安全市出让土地5136.57亩。其中住宅用地5083.53亩。2007年分类型成交土地面积一栏表公开拍卖招标挂牌土地面积（亩）成交用地面积（亩）未成交土地面积（亩）出让宗数成交宗数未成宗数住宅3789.73781.318.38570691商业499.613454.96144.65225232综合415.264415.2642121工业289.487289.4871010教育、科研142.508142.50877合计5136.575083.5353.03713313032007年分城区分类型土地交易情况面积单位：亩；金额单位：万元区域住宅商业综合成交面积（亩）成交金额（万元）成交面积（亩）成交金额（万元）成交面积（亩）成交金额（万元）灞桥区287.96414249碑林区30.63919760.91243033.6675132未央区208.64131756.054214高新区216.0097729022.2012392272.74459036.84曲江区1355.767