天津地铁一号线沿线物业发展研究开发模式、战略和策略47P

《天津地铁一号线沿线物业发展研究开发模式、战略和策略47P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津地铁一号线沿线物业发展研究开发模式、战略和策略47P（51页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、天津地铁一号线沿线物业发展研究 开发模式、战略和策略研究单位：世联地产顾问（深圳）有限公司目 录地铁是使城市充满活力的发动机 天津地铁沿线物业发展模式1 历史回眸 地铁百年 5 地铁投资巨大 政府负担沉重 6 地铁商业运作 发展沿线物业8 发展沿线物业 统筹是大前提 16 统筹职责明确 物业发展成功 16 主要职责 18 工作内容和流程 19 融资方式 20 政策扶持地铁沿线物业提升城市生活质素 天津地铁一号线沿线物业发展战略和策略21 沿线物业发展目标 21 项目SWOT分析 22 指导思想22 发展战略 24 发展策略 21世纪全新、时尚的地铁文化 天津地铁一号线沿线物业营销战略和策略36

2、 营销目标 36 SWOT分析37 指导思想38 营销战略39 营销策略48历史回眸 地铁百年自从十九世纪人类发现了电这种能源，人类的生活发生了巨大的变化。电不仅解决了照明问题，而且很快产生了轨道交通运输。最先修建的轨道交通是地铁，不久就出现了有轨电车，到了二十世纪七十年代又提出了一种中容量的轻轨交通。地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通。有轨电车在20世纪初曾经是城市交通的主要方式，但它的运载量较小，而且由于是在市区街道上与其他交通方式混合行驶，运速很难保证。因此世界上许多大都市很早就开始建设和使用地铁。伦敦地铁140年巴黎地铁100年纽约地铁100年东京地铁75年莫斯科地

3、铁70年汉城地铁30年北京地铁35年香港地铁25年天津地铁近20年尽管在二十世纪五十年代，随着汽车工业的发展，城市交通的私人交通比重不断增加，轨道交通由于技术上和经济上跟不上客观要求，开始萎缩。但人们不久便发现，私人汽车的迅猛发展，造成城市道路交通堵塞，大气污染严重，对城市的生活质量和经济发展带来不可估量的恶果。因此许多国际化大都市一直都没有停止过地铁网络的建设和发展。近年来，许多新兴的大都市也纷纷开始大规模修建地铁交通网线。地铁线就象城市的大动脉 早在二次世界大战时期，当德国军队攻到巴黎城下时，巴黎的地铁也依然在营运，以疏散四处逃亡的人流。今年发生在美国的“9.11”事件使华盛顿的地铁营运受

4、到影响，导致半个城市瘫痪。在21世纪坐地铁已是在大都市生活的时尚。地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。 地铁使城市间的距离消失目前，东京地铁的客运量是全世界最高的，达到平均每日700万人次。香港地铁的客运强度居世界第一，达到每公里5.5万人次。地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，人们居住在城郊，工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。“请大家坐地铁吧”这是韩国摇滚音乐剧

5、地铁一号线的主题歌，是在汉城修建地铁一号线时创作的。这部音乐剧以搭乘地铁为线索，生动描述了途中所见所闻，反映了整个时代的生活气息。今天汉城已经有了九条地铁线，而这部音乐剧依然深受人们的喜爱，这首“请大家坐地铁吧”的主题歌也在世界各地广为传播。在许多城市，地铁已是如此的深入了人们的日常生活。清早，人们陆续的出门，搭乘地铁方便而快捷的到达上班、上学的地方；深夜，年轻白领们在和朋友欢聚之后，可以搭乘地铁最后一班车返回城郊的居所。甚至不久前，香港举办了一个名为“情缘地铁”的活动。一百对在搭乘地铁途中相识相知的新人在地铁公司的主持下，举行了结婚典礼。地铁投资巨大 政府负担沉重地铁建设耗资巨大，建设周期很

6、长。作为一种公共服务设施，由于车费必须是大众可以接受的价格，因此车费收入无法抵偿建设成本。不仅如此，地铁每年还有大额的折旧费用、资金利息和维修费用。很久以来，世界各大城市的地铁营运都是无法营利的，必须由政府每年给予财政补贴。多数城市的财务状况决定了给地铁的预算是有限的资金规模，传统的专款政策由于对政府总体预算管理产生的负面影响，不具有可持续性。然而地铁一旦投入营运，就很难停止运作，就象一台不断吃钱的老虎机，甚至永远也不会吐出利润，成为政府极为沉重的负担。另一方面，花费巨资的地铁由于缺乏稳定、安全的资金用于维护、更新和改进，地铁营运的效果也大打折扣。难道地铁真的只能成为一条源源不断的流钱线吗？事

7、实上，香港地铁公司2000年利润已经达到41亿港元，是世界上唯一经营获利的地铁公司。为什么呢？这是因为香港地铁公司二十多年成立以来，一直以商业原则运作。从修第一条地铁开始，建立了一套成功、独特的商业模式，在结合地铁营运与发展车站及车厂上盖大型物业方面获益良多。国内正在修建地铁的城市，深圳、广州都拟向香港的运作模式借鉴、学习。但目前，它们均由于在地铁一号线沿线缺乏可开发土地，而暂时无法实现。从修建地铁二号线开始，均有计划实施地铁沿线物业发展。地铁商业运作 发展沿线物业案例1 香港香港地铁沿线物业发展带来的收入主要包括：物业发展利润、物业租金收入以及物业管理收入。沿线物业发展所得收益，有助于抵消新

8、地铁建设的大额资本性投资的额外折旧及利息支出。 地铁营运各类收入的比率 2000年经营利润来源沿线物业发展收入比率案例2 广州广州已建成的地铁一号线沿线由于已经没有可开发的土地，目前其物业发展收益来源于车站商铺的租金收入。2001年，沿线物业出租率保持100%，年收入近7000万元。地铁营运预计亏损两三千万元，扣除折旧后，首次出现盈余。而今年广州地铁营运车费收入并未增加，反而设备维修费增加，政府也未给财政补贴。广州地铁公司准备在明年开始房地产开发，而且非常有信心随着地铁新线的持续建设和投入使用，物业发展的资源和收益将不断增加，会成为地铁弥补营运亏损的重要来源。结论：只有地铁建设、地铁运营与沿线

9、物业发展形成联动机制，才能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展，从而大大提高城市的运行效率，加速改善城市空间形态，增强城市吸引力。 天津地铁建设也应该采用这种先进的商业运作模式，进行地铁沿线物业发展。发展沿线物业 统筹是大前提城市：香港沿线物业发展方式从建设第一条地铁开始，就采用地铁建设与地铁站点（车厂）上盖大型物业联动发展的方式。地铁公司与政府达成协议，统一征用地铁沿线地块用做站点(车厂)上盖物业发展。地铁公司负责所有地块发展的统筹，包括确定用地规划指标，制定发展计划和物业方案，通过招标选择发展商，对属下的物业进行经营管理。物业发展案例位置：九龙湾站 项目：德福花园（第一个地铁

10、物业，建成使用近二十年） 地铁站出口 香港地铁公司大厦德福商场 首层架空与巴士站、的士站接驳位置：中环站 项目：环球大厦大厦主入口 地铁站出口位置：柴湾站 项目：新翠花园 第三层为地铁站 新翠商场位置：太古站 项目：康怡花园（部分是微利住房） 住宅外立面 设有住户专车（因为离巴士站远）位置：杏花村 项目：杏花村 住宅区 出站口和小区商场（图右）位置：青衣站 项目：青衣城 青衣城内部 青衣城入口 出站口 站点大厅位置：东涌站 项目：东堤湾畔（在建项目，已经完成一期） 出站口 站前广场 住宅外立面 小区公共建筑 住宅区环境 住宅塔楼与裙楼的连接城市：广州沿线物业发展方式目前已经建成和使用的是一号地

11、铁线。由于是在城市建成区，沿线已经没有可开发的地块，因此站点（车厂）都没有发展上盖物业。即将开始建设的二号地铁线，将会采用地铁建设与站点(车厂)上盖物业联动发展的方式，并且形成以房地产发展为龙头的商业经营。物业发展案例位置：体育中心站 位置：长寿路站位置：体育西站 位置：花地湾站城市：上海沿线物业发展方式沿线地块由政府按项目分别批租，没有统一的征用土地。地铁站点和车厂均单独设置，与城市面貌很难融合。地铁公司也有下属的房地产开发公司，但是不是发展与地铁站点和车厂联系紧密的上盖物业，与地铁营运无直接的关联。物业发展案例位置：人民广场站 位置：东方路站位置：徐家汇站 位置：陆家嘴站城市：北京沿线物业

12、发展方式地铁沿线的地块也是由政府按项目批租给开发商，与地铁营运没有直接的联动关系。站点和车厂的设置也基本是独立的。也有少数开发商认识到地铁上盖物业的价值，与地铁出站口进行有机联系（例如东方商厦），但只是自发性的，没有统筹发展。物业发展案例位置：前门站 位置：复兴门站位置：西单站 位置：苹果园站结论：城市地铁沿线物业的发展如果没有统筹，土地的价值没有最大化的体现，是对城市资源的极大浪费；城市地铁沿线物业的发展如果没有统筹，地铁站点的建设只考虑了交通出入口的功能，设置孤立、缺乏连续性，破坏城市景观；城市地铁沿线物业的发展如果没有统筹，物业管理与地铁的后续建设较难协调，公众得不到优质服务，地铁工程质

13、量也缺乏保障。统筹职责明确 物业发展成功负责地铁沿线物业发展统筹工作的可以称为地铁物业发展统筹商。它的主要职责有：与政府协商，统一征用沿线发展地块沿线土地是指可以与地铁站点或者车场结合发展的地块。如果商业、办公以及住宅等各类物业与地铁车站、车厂的设置紧密结合，并形成一定规模，就能充分享有高效率的地铁交通以及因此带来的城市资源的经济。另一方面，繁荣的地铁沿线物业，也为地铁带来更多的乘客。物业发展权是由政府授予的一种土地使用权利，目的是使获得者通过物业发展获得经营收益，并且投资新地铁项目的建设，或者补偿已建成的地铁项目的营运成本。当然，根据我国土地使用的法律法规，此等发展权需要支付一定的地价。协调

14、地铁站点出口与上盖物业的关系通过主动与政府相关管理机构的合作研究，既考虑城市建设的需要，又紧密结合房地产市场的需求，为各发展项目的物业设计以及规划制定适合时宜及创新的解决方案，以便进行持续发展。参与地块发展一般市场风险小的，或者对建设企业品牌具有标志性意义的发展项目，适合独立发展。具有一定市场风险，又具备发展规模，影响力较大的发展项目，适合联合发展。而市场风险大，公司资源不具备实力发展的项目，最好委托发展。对于需要联合发展，或者委托发展的项目，慎择适当的时机向合格的发展商招标。目的是要以市场机制，挑选最具实力和诚信的合作伙伴，同时也是将发展风险降至较低的水平，确保项目发展的顺利和成功。沿线物业

15、发展的统一品牌营销不管地块发展采用何种方式，物业发展的营销均以统筹商的形象统一进行项目营销。这样最终可以形成地铁沿线物业发展的产品品牌，创造品牌价值沿线属下物业的管理物业发展完成后，属下的物业可能包括办公楼、商场、城市停车场及居住小区的配套设施，物业管理除负责物业的日常维护和管理，还包括物业出租。良好的物业管理，不仅能很好的维护城市面貌，而且使物业延长使用寿命，具有较强的增值能力。同时，有利于协调物业建设与地铁施工，确保地铁工程质量的维护。统筹商工作内容及流程取得沿线的土地，获得物业发展权统 筹 安 排 项 目 发 展制定项目实施计划和细则制定项目营销战略和策略制定项目发展战略和策略确定地块用

16、途及规划指标发 展 项 目委托发展联合发展独立发展新地铁建设地铁营运物 业 管 理融资方式启动期项目的启动期，银行授信融资为主。可以以地铁沿线物业发展统筹商的地位以及物业发展的利润预期，向银行申请信用贷款。发展期项目发展期，当沿线物业发展到具有一定的品牌，项目发展具有相当的赢利性时，建议采取入干股的方式，即不投入实际资金，以项目发展权获得收益分配，这样可以避免资金运作的各种风险。同时，项目发展形成良性循环后，物业的经营收入及物业管理收入也可以用于新项目的发展。政策扶持延交地价，提前预售这可以一定程度的缓解项目发展的资金压力，减少资金运作成本。获得沿线土地的地价优惠物业发展权须按市值缴付地价，但

17、其中不包括地铁开通后的土地增加的附加值。一方面是政府对地铁建设的间接出资，一方面可以降低物业发展的土地成本，一定程度上增强了发展物业的市场竞争力。协调旧城区拆迁工作，行政辅助政策涉及城市旧区改造的地块，适用更灵活的拆迁安排及补偿政策。融资优惠政策在为物业发展筹措资金时，可以获得低息贷款。与政府紧密合作制定运输计划，加强地铁车站的接驳服务包括泊车以后转乘地铁的停车场、及为接驳地铁而改建的公共大、小巴和的士站等设施。使城市的交通网络更高效，从而吸引更多的地铁乘客和地铁沿线发展物业的使用者。 沿线物业发展目标把地铁沿线建设成城市标志性主体景观线使地铁沿线发展成为中心城繁荣、高效的商贸经济带 通过沿线

18、物业开发建立起持续稳定地与地铁发展相连的资金保障链条项目SWOT分析优势（S）1） 沿线物业所处的地段位置优越；2） 沿线物业用地的类型和所占的比重与市场需求吻合；3） 沿线物业用地地价低；4） 沿线物业用地临近城市主干道；劣势（W）1） 边缘成片地块无基础配套设施，前期投入大；2） 旧城区地块有一定的拆迁量，增加开发难度；3） 建筑环境、居住环境比较差；4） 区域商业服务设施落后；机会（O）1） 地铁建设将提升沿线物业价值；2） 地铁建设将使沿线物业成为房地产市场新热点；3） 天津的房地产市场正处于起步发展阶段；4） 天津分设北京奥运会分会场，增加未来有效需求；5） 中国加入WTO，加快外资

19、企业的进驻速度；威胁（O）地铁沿线辐射带以外新开发的中高档物业有一定的竞争威胁已成规模的成片开发区对地铁沿线物业构成一定的竞争威胁指导思想 发挥优势发展战略战略之一：建立沿线物业的产品品牌目前由于地铁物业的价值和增值潜力还没有被广泛认识，而且地铁沿线物业的发展不仅是在短期内收回资金，而且要收获长期回报，因此必须从物业开发到物业管理都要创建地铁沿线物业的品牌。战略之二：物业发展注重物业的不断增值制定具竞争力的物业发展计划，包括进行环保设计。同时，对于属下的物业根据市场的变化和发展，不断进行改建或者调整，以提高竞争力，从而使物业由于便利、繁荣、环保而不断增值。战略之三：城市市区内的住宅物业发展，注

20、重与市内各种交通工具的便利接驳地铁的开通，城市市区的住宅物业由于与地铁站点的密切联系，使喜欢都市生活的人群可以更便利的使用和享受城市化的各种资源。因此，是否可以最快捷、最安全的出行成为最重要的选择依据。站区上盖的住宅物业与城市立体交通网络、各种交通工具的接驳，比如大、小巴士及的士站等必须紧密。战略之四：城市边缘区的住宅物业发展，形成社区规模，注重环保由于地铁的开通，使城市中心区与城市边缘的距离拉近，城市化的各种资源分配变得更加均衡。因此在城市边缘区形成大型的住宅区成为可能。而且，城市边缘区由于远离城市中心区的拥挤、喧嚣和日益污浊的空气，也更具有适宜居家的环境。通过住宅大社区的建设，可以在欠发展

21、的边缘区域形成人群规模效应，增强认同感和经济性。而注重环保的设计，将使“住在城郊”的优势更加突显，并使发展的物业始终具有不可替代的吸引力而深具增值潜力。战略之五：商业物业发展，注重吸引交通过往人流商业经营讲究“人气旺”，因此在发展与地铁交通紧密结合的商业物业时，无论是城市商业区的商业物业，还是住宅区配套的商业物业，都要紧紧抓住过往人流可能带来的商机，甚至要创造新的商机。在人流出入地铁的过程中，商业成为一种赏心悦目的展示，也是唾手可及的消费场所。战略之六：城市商务区物业发展，更注重对外交通的便利接驳在商务活动中，出行的方便、安全和效率非常重要。在国际大都市的商务区办公的企业，其工作人员由于企业经

22、营的全球化要求，经常性的商务差旅，因此还非常关注诸如与长途汽车站、火车站及航空站的便利接驳。战略之七：其他配套设施发展，注重提供完善的服务而使物业增值诸如城市停车场、小区配套的幼儿园、会所等设施，都会因为其提供的服务而具有商业价值。同时，与其相关的物业发展也因此而更具价值。发展策略策略之一：以海光寺站和小白楼站为核心区域，集中主要的商务商业建筑，形成标志性建筑群1、集中主要高层建筑，构成以建筑群为主体的城市建筑空间形态城市标志性空间形态是象征城市的标示和符号，集中体现城市发展的水平，对外传达现代文明程度和城市的基本特征。应以地铁建设为契机，集中在海光寺站与小白楼站段的南京路周边，以高层商务写字

23、楼构成主体空间，酒店、大商业建筑组成附属建筑群，结合大型文化建筑和城市广场、道路交叉口街景形成城市核心建筑空间形态。2、以高艺术、高技术为首要标准，严格控制建筑质量核心区建筑群体现城市主体景观，建筑的体量、造型、色彩属城市公共艺术，一定要以高超的城市设计技巧，进行精心规划设计，提出符合城市公共大众审美观并有相对永恒艺术魅力的设计方案，以高艺术、高技术为首要标准，将城市设计思想和原则贯彻到更新改造的整个过程。3、商务区与商业区做适当的功能划分现代化中央商务区主要以金融、贸易、商务交流、商务办公、行政办公等公务工作为主，不仅需要舒适的条件、快捷的交流，同时，也需要相对安静的办公环境；而中心商业区主

24、要以商业零售、商品展示、中心剧场、音乐厅、大型中心多功能厅、高级俱乐部等购物娱乐为主，不仅需要高质量的景观环境、便捷的交通，更需要持续聚集和疏散大规模的人流。因此，做适当的功能划分，可减少不同职能区的相互干扰，有利于中心区综合发展。海光寺站至营口道站以商业建筑为主；营口道站至小白楼站以商务建筑为主。4、 重要节点形成开敞空间中心区的重要节点，南京路与卫津路、宾江道、营口道、新华路、马场道等道路交叉口，是构成城市景观的主要要素，是车流、人流的集中交织点，体现城市的特色风貌。因此，不仅要交通组织合理，提高通行效率，还要特别重视交叉口的建筑景观。在平面布局上考虑人流聚集广场、街头绿地与商业建筑、地铁

25、出入口的有机结合；在建筑造型、色彩处理上应重视识别性与标志性，以增强城市印象和方位感。案例示意 以商务建筑为主体的标志性核心区 紧邻商务中心的商业中心大型商业建筑前广场的交通组织 提高城市环境质量的重要景观要素现代雕塑 高艺术、高技术相统一的现代商务建筑 高质量的中心区的景观艺术 城市的重要节点文化广场 城市的重要节点人流集散广场 城市节点标志建筑 城市节点标志建筑策略之二：以西站为次中心区域，形成以交通组织与商业服务相统一的二级商业中心1、建设商业副中心，提升交通服务的综合职能西站是天津市重要的城市内外交通枢纽，铁路客运站、汽车长途客运站、多路市内公交总站和未来一号、二号地铁站集中交汇于此，

26、同时也是城市北部地区的中心。应充分利用自身的有利条件强化综合服务职能，集中城市部分商业建筑，形成商业副中心；2、地面商业与地下商城有机结合，形成立体化、多层次的商业综合体利用多种交通交汇的优势，建设与地铁站直接接驳的多层地下商城，通过自动扶梯、楼梯、通道长廊与地面商业建立有机联系，以火车站前广场、汽车交通广场和地铁地下广场为节点，大商业与小商业（小商铺）结合，商业零售与饮食、商务、文化交流、娱乐消遣服务结合，形成多层次的现代立体化大型商业综合体。3、优化交通组织，形成高效快捷的互通交通网西站的交通种类多，交通组织复杂，由火车站前广场、长途汽车客运广场、公交总站交通广场、地上地下商业广场组成人流

27、集散节点。采用地下通道、架空通廊等方式，形成与机动车互不干扰的人流汇集分流步行系统，使商业设施与地铁交通、巴士交通、长途客运交通、铁路交通、公共停车场、自行车停车场便利接驳，形成高效、安全、快捷的互通交通网；4、居住与中心商业形成两个互不干扰的功能区域；西站副商业中心的建筑容量比较大，居住建筑群与商业建筑群结为一体，有利于形成统一完整的空间形态，但两个区域的使用功能不同，在平面布局上应分成两个互不干扰的完整区域。商业建筑与中心商业广场、对外交通广场紧密结合，居住建筑形成围合式小区，以小区公园或中心绿地为核心连接外部城市道路。案例示意依托交通枢纽建设城市次中心 次中心区的立体交通组织 城市次中心

28、区的立体步行系统 与次中心地铁站接驳的公交总站 城市中心区的高层居住建筑 次中心区地铁站上盖物业策略之三：充分利用城市土地级差效应，适时开发地铁两端城市边缘大社区1、城市边缘建成低密度、低容积率、环境优美的集中居住大社区从欧洲和美国以及香港、上海等发达国家和地区发展轨道交通的经验来看，城市郊区或城市边缘地区是轨道交通的最大受益地。没有轨道交通以前，边缘地带与市中心区的距离比较远，商业设施差，生活、出行不方便，人们不大愿意去住；轨道交通开通后，由于地铁的高效率，到市中心的时间大大缩短（大约20分钟），房价也低（相对于市中心区），吸引大量中低收入阶层。因此，城市边缘地区，土地成本少，适宜于开发容量

29、小，建造成本低、社区环境好的低层、多层住宅，但一号线地铁两端地域面积大，可在中心区域建设少部分小高层（912层）和中高层住宅（1518层），以丰富城市空间和市场的多层次需要。2、建设三级城市服务中心和郊区娱乐购物城，带动新城区及周边地区开发地铁一号线两端的大社区能容纳30多万居民，外围还有与城市松散联系的、商服设施配置比较落后的大郊区。商业服务设施和公益性服务设施是集中居住大社区居住质量和居民生活的可靠保障，是吸引市内居民来此置业的重要条件，同时，也为周边地区的发展创造良好的服务环境。因此，结合一号线的地铁站建设，在居住区中心形成郊区化大型娱乐、公园与购物相结合的三级城市服务中心，不仅满足边缘

30、地区居民的生活需要，还能为中心城区居民提供周末休憩度假服务。3、采取与地铁建设同期并进的策略，先期配置基础设施和公益服务设施依上海地铁终端的物业开发经验，边缘地区的地价、房价随着地铁建设施工进度逐渐上涨，地铁竣工开通前，涨到阶段性最高值，随后有一定幅度的下跌回落。天津地铁一号线与上海地铁一号线有相同的特点，都是疏散旧城区人口，连接郊区和与对外交通接驳。地铁建设期只有五年，两端是在空地上建大社区，基础设施、公共服务设施配置，形成基本规模，至少也需要五年时间。因此，采取与地铁建设同期并进的策略，有助于及早提升边缘区的土地价值。4、充分利用地域周边自然生态植被，形成高质量的生活居住环境天津市的城市绿

31、化覆盖率比较低，大面积的绿地主要集中在是市内公园、沿市区主要有较大面积的自然景区和苗圃绿地，应结合边缘大社区物业开发，创建生态社区，协调人工环境和自然环境，形成高质量的能持续发展的绿地大系统。案例示意： 城市边缘大社区地铁终点站 城市边缘新型休闲购物中心 以多层住宅为主的城市边缘大社区 城市边缘大社区休闲服务中心 优美的城市边缘自然景观 城市边缘大社区街景策略之四：合理设置地铁站进出口和连接通道，形成与地铁站紧密结合的沿线商服带1、商业中心区、次中心区地铁站以多向地下通道连通中心区主要商业设施商业中心区是城市的核心区域，集中大量的高容量商业商务业态，地面以主干道和交叉口广场组织疏导交通，人流的

32、聚集量，机动车的聚集量都比较大，地铁开通后交通容量进一步增加，如何有效疏导人流，又能保证中心商业的集聚性、流通性和可达性呢？借鉴香港、北京、上海、广州地铁成功的经验和吸取失败的教训，应该采用一站多通道连接和地下地上商业业态连续的方式。一组通道在地面与交叉口人流汇集广场以地下出口的方式连接，另一组通道延伸至地下商业或与地面商业商务建筑连通，形成商业人流与交通人流相统一的高效步行系统。2、沿线商业街与地铁站结合，以地下或地面等连接方式形成新型商服带地铁是城市效率最高、最有生机、最舒适的现代新型交通工具，在发达国家和国内几个已有地铁的大城市，已成为上班一族的通勤首选，社区地铁站变成了工作与生活的交接

33、点，并已形成社区的商业服务中心和区域公交巴士接驳口。天津地铁一号线大部分地铁站周围都是居民的主要集聚地，目前商业服务设施基本都比较差，已有的商业业态也不连续。因此，应把地铁站的建设与社区商业的改造更新结合起来，形成地铁营运与沿线商业一体化的经营模式，不仅能彻底改善沿线城市景观，为居民提供高质量的现代化商业娱乐等便利服务，还能为地铁发展提供连续稳定的收益。3、扩大居住大社区地铁服务面，多点设置地铁站进出口，有效汇集人流 地铁建成后，为了保证良性营运和持续增长的收益，必须聚集更多的人流。但目前的地铁站设计方案，几乎全部是在道路两侧各开两个进出口，这种落后的设置方式，只适应于与附近的公交站接驳，与集

34、中大社区的居民还有很远的距离，出行很不方便。应借鉴香港比较好的方式设置，在人流量特别大的集中大社区或综合居住区设置多点进出口以地下通道的方式结合商业设施与地铁站连接，既提供舒适的交通条件又提供便利的商业服务。案例示意： 策略之五：以新带旧，逐步更新和改造旧城居住区1、注重历史的延续性，协调和保护区域特征天津市的旧居住区大概分四大类，第一类是解放以前的文化特征鲜明的古建筑，主要集中在中心商业区附近，以保护和维护为主；第二类是解放前后的破旧平方，分布在中心商业区外围，建筑质量低劣、结构破损、居住面积特别小，大部分没有卫生间，设施短缺；第三类是七十年代前后建设的多层住宅，结合传统国营工业企业布置，建

35、筑已经严重老化；第四类是八十年代初期的多层住宅，建筑质量一般，设施配置落后。这四类居住建筑只有第一类设计水平建筑质量比较高，应重点保护并进行适当的维护和内部改造，其他三类应逐步改造更新。 2、以低密度、高容积率，小高层和高层相结合的策略进行更新开发旧住宅区建筑容量不高，但由于居住面积小，聚集的居民人数特别多，按天津市的有关规定，拆迁后的补偿一定要够买一套普通住宅，因此，旧区改造要进行商业化运作，提高居住环境质量，必须提高建筑容积率、以低密度、小高层和中高层相结合的策略进行开发，才能保证合理的收益和循序渐进的更新改造。3、品质领先，营造高水平的小区景观环境 天津的房地产市场总体发展水平还比较低，

36、地铁沿线物业开发是引领房地产业更上一个新台阶的大好时机，旧城区的市场又有一定的基础。因此，新改造项目应紧紧抓住这个机会，以全新的理念，开发出品质领先、景观环境一流的高水平楼盘。案例示意与旧居住区协调发展的新建居住建筑品质领先、景观环境优美、小高层和高层相结合的旧城区居住区营销目标1、 建立产品品牌2、 使人们认识地铁沿线物业具有的增值潜力SWOT分析S（优势）：物业的发展可以与地铁的站区或者车场形成密切联系；优惠的土地价格；发展资源的强强联合W（劣势）：步行和骑车占交通出行比例的88%，地铁缺乏对人流的吸引；地铁还只是一种交通工具，对沿线物业的增值缺乏影响力。O（机会）：地铁沿线物业持续、一定

37、规模的良好发展，有可能形成的品牌效应；可能培育出独特的客户群“地铁一族”，并带来无限的商机，促进沿线物业繁荣。T（威胁）地铁沿线500米范围外所有同质产品；结论：充分发挥优势，引导转化劣势，紧紧把握机会指导思想地铁营运的成功与沿线物业发展的成功息息相关安全、可靠及高效率的地铁服务，使地铁的沿线物业更具吸引力，而地铁沿线的物业，也为地铁带来更多的乘客，从而提高铁路的投资回报。地铁营运与物业发展成功的十条1、 安全、可靠及高效的交通运输服务 2、 地铁车费合理，具有一定竞争力3、 地铁与其他交通工具紧密接驳 4、 地铁与发展物业的良好规划 5、 地铁搭乘途中可以获得日常生活的小便利6、 地铁搭乘途

38、中可以感受文化氛围7、 地铁搭乘途中可以方便的逛街购物8、 “地铁一族”形成并有自己的组织和活动9、 有关地铁的资讯有高效的途径传播10、地铁公司具有良好的公众形象通过突出地铁带来的物业增值，进行地铁沿线物业发展的营销地铁上盖物业由于与地铁的紧密联系，拥有十分重要和稀缺的市政交通资源。这可能给沿线物业带来的是不断增值，而高瞻性的设计和良好的物业管理，将能保证物业使用寿命，实现物业价值。既保持战略制定的一贯性又突出阶段性营销的重点由于天津地铁一号线的建周期预计为五年，对于沿线物业发展来说，可能地铁还在建设中，也可能地铁已经局部开通或者全线营运。在不同的阶段，物业营销的重点是有所不同的，因此要分阶

39、段制定营销战略。营销战略总战略 建立地铁新概念 建立地铁文化地铁建设前战略之一：展现地铁生活战略之二：展现物业与地铁的关系地铁营运后战略之一：宣传地铁带来的生活便利战略之二：宣传地铁带来的无限商机营销策略策略之一：举办有关地铁新概念、地铁文化的活动1、 与文化的联系关于地铁的音乐剧及主题歌地铁中的画廊2、 与社区认同成立地铁联谊会“情缘地铁”活动3、 与资讯的结合建立地铁门户网站地铁内的电子商务地铁资讯免费获取4、 参与公益活动5、 认识地铁参观控制中心新建站点开放日6、 环保活动学生环保大使计划植树计划策略之二：建立地铁示范站无论是设在真正的站点，还是另外做一个，目的是要让人们在参观中，对地

40、铁搭乘有一个直观的感受，模拟性的参与会使人们对新建地铁产生好奇、关注以及了解。地铁施工站点包装 深圳地铁站点包装地铁站点内标识系统地铁路网图 地铁各个出站口指示牌 地铁营运时间表 地铁沿线各停靠站地铁出站口接驳的重要道路、物业 地铁站点内物业分布指示 地铁公司宣传牌 地铁上车安全提示地铁站点内设施和广告小食品店 银行服务便利点自动扶梯安全提示 电子商务广告自动取款机 自动售票机 地铁轨道壁上广告 免费地铁资讯取阅处策略之二：展示地铁与发展物业的关联地铁各站口在街区的位置 地铁站点与上盖小区的规划 地铁物业上的地铁公司标记 新建地铁沿线物业的方案模型策略之三：突显未来生活便利 地铁站点出来后与各交通工具接驳方便 策略之四：突显物业带来商业价值物业具有升值潜力 商业繁荣