新区开发与PPP以梅溪湖片区开发为例

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1、新区开发与PPP 以梅溪湖片区开发为例颜 俊2014年7月目录一、新区开发与PPP二、长沙梅溪湖片区开发案例三、类似项目经验四、法律服务产品市政大配套A.区域红线外的市政公用事业基础设施建设一级土地开发B. 征地/拆迁/安置/补偿C. 区域红线内、宗地红线或组团红线外的市政基础设施配套建设D.非经营性公共设施（如文化、体育、教育、医疗、卫生等）E. 经营性项目二级土地开发划拨 / 出让政府须投资完成A及B。开发商通过招拍挂取得出让土地，投资开发E。C和D作为可调整参数，其投资者选择、政府与投资者之间的合作方式、权益分配模式按市场规则协商确定。如开发商未直接投资建设C和D，C和D的政府投资成本可

2、通过收缴土地出让金、划拨用地成本补偿款直接回收，也可通过征收E建设、租售环节的税费间接回收，实际仍由开发商及小业主负担。一、新区开发与PPP1、新区的具体开发行为构成通常情况下， 城市经营是指在政府的主导之下，将城市资源资产化、资本化，以市场化手段和法律允许的方式进行城市资源的优 城市经营三、新区开发法律治理的理念和规则2、新区开发的基本理念化配置与整合，以增加城市的综合竞争力和经济、社会财富，提升市民生活水平。 城市资源：包括土地及配套基础设施、自然环境、生态、人文、历史、居民素质等。 成功的城市经营：形成“三赢”局面，政府有政绩、开发运营商有利润、市民有便利。 中国城市经营还面临且必须解决

3、从城乡二元分割到城乡融合一体的过渡问题。城市经营的基本理念决定了掌握土地资源、规划管制权力及政策资源的政府是新区开发的主导者或主要参与者新区开发必然要贯彻PPP (Public PrivatePartnerships)的原则。政策条件：国务院关于促进节约集约用地的通知允许在土地前期开发阶段引入市场机制，但未对市场机制如何在土地储备和供应这类高度计划管制的体制内运作做出指引。企业以各种形式参与新区开发已经遍地开花，典型的两个类型是：房地产开发企业为了取得土地参与一级开发，实现一二级联动； 工程类企业为了获取工程项目，以BT方式介入成片开发。发展方向：新城公共行政管理和社会事业治理的改革，均须遵循

4、PPP 原则。三、新区开发法律治理的理念和规则 PPP （公私合作） 第一阶段：“点”、“线”型PPP项目“点”：以厂区界限为特征，如污水处理厂、自来水厂、电厂、垃圾焚烧厂等“线”：桥梁、公路、地铁、公交线路等特 点 ：以BOT、TOT形式为主与外部的界限清晰、复杂程度低、监管难度小商业模式、收费模式、补贴模式比较明确一、新区开发与PPP（续）3、PPP的发展阶段 第二阶段： 网络型PPP项目网络：产业特征体现为“网络”状，例如整个城市的供水、污水处理、燃气、供 暖、公共交通系统特点：采用公私合营、特许经营的方式基本都有已有网络资产和投资人新增投资形成资产之间的关系处理问题PPP项目经营者有面

5、向终端用户收费的问题很多城市将网络型产业分片或分环节进行PPP运作，导致出现公用事业经营的“双轨制”一、新区开发与PPP（续） 第三个阶段：片区型PPP项目一、新区开发与PPP（续）片区型的PPP项目，是在点/线型、网络型的基础上，因应中国大规模新城建设需要发展而来，不再是单纯的公用事业、基础设施领域的单一项目，而是进入到土地一级开发、城市运营和社会事业等领域，内涵比 点/线型和网络型的PPP项目更为丰富和复杂，涉及城市规划，公用事业、基础设施及其他社会事业、公共设施配套（包括各类经营性或非经营性的项目），政府公共管理、社区治理、产业导入等方面的内容。典型的代表是新区开发或新城镇开发。台湾称为

6、新市政建设。新区开发的边界不清晰，政府与投资人的合作更为复杂。政府需要让渡部分公共权利，投资人可参与到原本由政府垄断的规划、征地、土地出让等领域并分享权益。目前，有关PPP的立法计划多着眼于市政公用事业和基础设施特许经营，有关“片区”型PPP项目的相关法律制度仍不健全，项目的运行还是处于摸着石 头过河、先行先试的探索阶段。 在不同公私合营合同类型下的公私责制定行为准则资产权属资金投入设计及建造运营维护投资回收税费减免及其他优惠政策完全的政府参与项目被动私人投资项目合同设计建造合同项目（BT项目）经营性合同项目（TOT项目）合资合同项目BOT合同项目被动的政府投资项目完全私人参与项目9合同类型责

7、任任分配红色政府部门责任黄色公私共同责任绿色私人部门责任二、新区开发与PPP（续）新一轮PPP提出的原因全面深化改革：国家治理体系和治理能力的现代化，市场在资源配置中起决定作用政府职能的转变与重新定位（政府与市场、企业关系重新界定）土地财政已经走到极致，未来比重可能下降，但也已经成型金融资本市场发展与开放度不断提高国企、民企、外资力量对比发生了变化，国有经济改革，鼓励民营经济发展结论：中国的PPP具有全然不同于西方国家PPP的土壤和环境，因而也会面对不同的问题，呈现不同的特征。片区型PPP项目是此轮PPP的焦点。一、新区开发与PPP（续）目录一、新区开发与PPP二、长沙梅溪湖片区开发案例三、类

8、似项目经验四、法律服务产品二、长沙梅溪湖片区开发案例 项目概况长株潭城市群是国务院批准的全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。长沙市市委、市政府采取分步实施“两型”社会建设战略，先期启动长沙市大河西先导区建设。梅溪湖片区作为先导区建设的核心部分率先启动，项目规划用地面积约23万平方公里，核心区占地10000余亩。梅溪湖片区作为长沙大河西先导区的重要部分，将围绕“两型社会”目标，按照“未来河西城市中心”和“国际服务和科技创新城”的高端定位，突出生态、节能、创新、科技的理念，使之成为长株潭、湖南“3+5”城市群乃至中部地区最具竞争力的国际化商务、创新中心和山水交融的生态宜居新城区。

9、本项目由先导区管委会主导，梅溪湖公司具体实施，通过公开招募方式引入社会投资商的综合性开发项目，其实质是通过一揽子框架协议实现区域高起点规划、一次性整体拆迁、一二级开发联动、投资商与政府共享土地增值收益。本项目是由方兴和中建地产合资组建项目公司进行开发。根据方兴地产（投资人）与长沙大河西先导区管理委员会等签署的协议，投资人指定关联公司设立项目公司作为该项目的一级土地开发主体，负责完成该项目土地范围内的征地拆迁、补偿安置、前期基础设施和公用设施等所有工程建设及其他相关开发工作。方兴地产作为该项目的一级开发商，可更好地把握土地规划定位等核心问题，有利于在下一轮土地招拍挂中拿下二级开发权。政府在前期投

10、入了约80亿元，主要从事征地拆迁及前期基础设施和公用设施建设，引入投资人后，投资人一次性置换政府的前期投入，政府获得资金后继续投入地铁、过江隧道等市政公用设施。二、长沙梅溪湖片区开发案例（续） PPP合作模式 一、二级土地开发联动模式 整个片区的土地一级开发与二级开发联动模式二、长沙梅溪湖片区开发案例（续）投资者的选择土地开发模式投融资模式区域公共事务管理模式二、长沙梅溪湖片区开发案例（续） 选择PPP具体需考虑的问题：目录一、新区开发与PPP二、长沙梅溪湖片区开发案例三、类似项目经验四、法律服务产品吉林省长白山国际旅游度假区综合开发北京昌平区北七家镇一级开发河北廊坊万庄生态城长沙大河西综合改

11、革试验区梅溪湖片区一期、二期开发长沙松雅湖片区开发湘潭九华新区片区开发江苏省江宁旅游生态区土地一级开发海南陵水海洋公园综合开发珠海横琴“星艺文创天地”文化创意产业园区整体开发深圳前海深港合作区深港落马洲河套地区开发广东茂名水东湾新区开发广州中新知识城广东顺德清远（英德）经济合作区广州南沙奥特莱斯综合发展三、类似项目经验新区开发业务：君泽君的新区开发业务是在其房地产、基础设施与公用事业、投融资业务基础上的整合和延伸，以君泽君广州分所为核心，深圳团队、长沙团队、北京团队紧密合作，形成一个覆盖全国的服务网络。新区开发项目分布目录一、新区开发与PPP二、长沙梅溪湖片区开发案例三、类似项目经验四、法律服务产品