昆明轻轨一号线房地产调研总结

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1、昆明轻轨一号线房地产调研总结昆明轻轨一号线调研总结一、概述昆明轻轨发展背景及影响 对于昆明来说，最早涉及到“轨道交通”这个词要追溯到1993年。那时候，昆明和苏黎世开始就城市规划建设方面开展合作。在双方合作完成的城市发展与公共交通总体规划当中，首次出现了轨道交通的概念。然而，从最早的轨道交通概念的提出，到真正把轨道交通的总概念解放出来，其中历经了16年，直到2009年9月8号，才真正开始轻轨1、2号线的动工。 从实际情况上看，由汽车北站到昆明火车站再到呈贡大学城广电大学的1、2号线，这正构成了纵贯昆明城市的南北轴，城市交通负荷最大，而南北向发展也是昆明的一个重要发展方向。 因此，轻轨的修建即将

2、对昆明产生以下三点影响： 一是促使新的地产开发模式的诞生，即地铁模式。促使开发商在拿地和开发的时候考虑到轻轨对地价房价的影响，不单单只是区位等传统的问题。 二是改变市民或置业者对居住地的选择，对城市的体验，即地铁使人们的生活半径急剧缩短，它所带来的不仅是城市交通的便捷，更缔造了一种开放式的成熟生活，使人们置业的范围扩大，选择居住地的余地加大。 三是促使环滇池城市发展格局的形成 。广播电视大学站预备站点大学城站中央火车站行政中心站呈贡北站呈贡站五腊村站体育城站官渡站世纪城站晓东村站巫家坝站南三环站国贸中心站昆明站环城南路站螺蛳湾站西坝站西昌路站 一号线全长约35公里，其中一期工程世纪城站至五腊村

3、站已经开工建设。全程途径20个站点，根据设计时速60-80KM/H，行驶完全程仅需半小时左右。 主要经过的区域有昆明市区、南三环、世纪城、五腊村、呈贡行政中心、雨花片区，最后到达广播电视大学站。 1号线简介 连接昆明市区与呈贡新城的主要交通路线 在公路系统中，昆玉高速驾车行驶30分钟左右可到达呈贡，但昆玉高速和东绕城线没有公交。 广福路和彩云路属于交通干道，车流量较大，驾车需45分钟左右到达呈贡。其中，广福路上没有直达呈贡的公交，需到世纪城站换乘才可到达；彩云路可从东站和菊花村乘坐170、170专线和12路到达呈贡，但因为车流量等因素，行驶时间约为一个小时左右。二、调研分析 轻轨途径区域分块，

4、按照站点地域位置可分为市区（南三环站到西昌路站）、郊区（巫家坝站到五腊村站）、呈贡（呈贡站到广播电视大学站）三个部分。广播电视大学站预备站点大学城站中央火车站行政中心站呈贡北站呈贡站五腊村站体育城站官渡站世纪城站晓东村站巫家坝站南三环站国贸中心站昆明站环城南路站螺蛳湾站西坝站西昌路站1、市区（西昌路站到南三环站） 西昌路站（站点位于人民西路与西昌路交叉口）站点现状：现在方圆一公里区域内商业成熟，有小西门商圈、大观商业城、百汇商场辐射周边；住宅区有棕树营村、潘家湾村等，两村已经纳入城中村改造计划，并且棕树营村已经开始拆迁；昆明市体育馆、昆都夜市、昆明医学院附属医院服务周边居民；学校有昆明师专和昆

5、一中。规划：此区域在未来规划中主要为医疗卫生、一、二类居住用地和商业金融用地，此区域平均容积率为2。规划改造后的棕树营片区是集高品质住宅、商业综合为一体，市政基础设施配套完善的城市新亮点。 房地价走势：如下表万元/亩3371.2334.8331.6327.2319.5280.5元/5058.45021.44973.44907.44792.44207.4地价元/971996409537939391467885房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 西坝站（站点位于金碧路与西昌路交叉口）站点现状：西坝站为轻轨一号线由南自北第19个站

6、点，现在方圆一公里区域内主要有靖国新村、工人新村、弥勒寺片区、云南白药厂、原省委、昆都夜市和昆明军区等住宅区和单位。此区域属于昆明一环区域，交通便捷，规划完善，生活配套齐全，生活环境较优。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地、居住用地和军事用地，平均容积率为3.2。其中弥勒寺片区为城中村改造项目，已经纳入改造计划。房地价走势：如下表万元/亩388.7384.8379.8372.6360.4295.1元/5830.45772.45696.45589.45406.44426.4地价元/842683478244810078546534房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011

7、-9-12010-9-12009-9-1 螺蛳湾站（站点位于环城南路与东寺街交叉口）站点现状：现在方圆一公里区域内商业主要有云纺、螺蛳湾商业区，东寺街沿街商业带；住宅主要有西昌路旁的中央丽城和东寺街沿街住宅，有玉带花园、云辰花园、东寺公寓、东玉花园等。此区域内属于昆明市一环，周边商业云集、生活配套齐全，唯一不足在于人流量大且较杂，生活的安全感较差。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地和居住用地，平均容积率为3.38。站点南面的豆腐营、黄瓜营加上螺蛳湾、云纺商业区都已经开始改造，在未来将成为昆明市的第二个CBD。房地价走势：如下表万元/亩525.6521.7516.6509.5497.3432

8、元/7883.77825.77749.77642.77459.76479.7地价元/911790388935879185457225房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 环城南路站（站点位于环城南路与北京路交叉口）站点现状：现在方圆一公里区域内以北主要有双龙新村、前卫营村、南站新村和和平村等城中村。以南主要是酒店商场等。此区域内城中村较多，周边生活配套齐全，生活环境一般。规划：此区域在未来规划中以北主要为居住用地，前卫营村为官渡区第二批城中村改造项目，现在规划设计已经完成；以南主要是商业用地。此区域平均容积率为4.5。房地价走

9、势：如下表万元/亩692.6687.1680669.9652.8565元/10389.610306.610199.610048.69791.68474.6地价元/8006.257927.257824.257680.257433.256172.25房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 昆明站（站点位于北京路最南端、昆明火车站前）站点现状：现在方圆一公里区域内主要为昆明火车站、汽车客运站、南窑村和大量沿街商铺。此区域属于昆明市客运中心，人流量、车流量大，周边城中村密集，环境脏乱差，居住环境较劣。规划：此区域在未来规划中主要为商业用

10、地和少量居住用地，平均容积率为3.9。南窑村已由云南腾达运通置业有限公司进行开发，今后将连接新螺蛳湾片区形成昆明市第二个CBD。房地价走势：如下表万元/亩496.8492485.9477.2462.3388元/7452.37380.37288.37157.36934.35820.3地价元/808380037901775775106279房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 国贸中心站（站点位于春城路上、国际会展中心旁）站点现状：现在方圆一公里区域内东面主要为国贸中心及酒店等，西面主要为城中村和住宅楼盘。整体环境一般，此处有大面

11、积的城中村（福德村、护福村、双桥村）充斥其间，房屋建筑密度比较高，绿化率很低，卫生状况很差，因此生活环境整体水平比较低。 规划：此区域在未来规划中主要以二类三类居住用地和商业用地，平均容积率为3.0。其中双桥村和福德片区已经纳入官渡区第二批城中村开发项目，开发后也主要以住宅用地和商业用地为主。房地价走势：如下表万元/亩338.7335.0330.3323.5312.1258.7元/5079.95024.94953.94852.94681.93879.9地价元/80307950784877047457.76305房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9

12、-12009-9-1 南三环站（站点位于日新路和春城路交叉口）站点现状：现在方圆一公里区域内住宅楼盘较多，上苜蓿村和日新村是官渡区城中村重点改造项目，已经通过挂牌进行开发。此区域内交通便捷，所以生活配套也较完善，是一个较成熟的居住区。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地和二三类居住用地，平均容积率为3.2。其中上苜蓿村由昆明佳达利房地产开发有限公司开发，将会建成住宅区；日新村由云南耀星房地产开发有限公司开发，将会建成一个五星酒店和一个大型休闲娱乐场所。房地价走势：如下表万元/亩366362357349.9337.7282元/5490.65431.65355.65248.65065.64230

13、.6地价元/714570656963681965725447房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 巫家坝站（站点位于春城路最南端、昆明国际机场前）站点2、郊区（巫家坝站到五腊村站）现状：现在方圆一公里区域内有一半为机场用地，住宅有日新花园、名仕银航和五大州别样院景，其余用地为城中村。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地、住宅用地和公园用地，平均容积率为2.5。此片区位于机场附近，人流量大，加之飞机起落的噪音，居住环境较劣，但是在未来几年内新机场将建成搬迁，环境也会大有改观。房地价走势：如下表万元/亩303.5300.5188

14、.4290.9281.4238.5元/4552.84506.84447.84363.84220.83577.8地价元/7089.57009.56907.56763.56516.55407.5房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 晓东村站（站点位于彩云北路与昌宏路交汇处）站点现状：现在方圆一公里区域内的住宅楼盘为名宅吉苑和名宅东辰苑；商业较多，主要有云天五金机电城、蓝天工业机电市场和东聚汽配城等；城中村有晓东村和雨龙村。此区域主要为昆明市机电市场，地处交通要道，北可通昆石高速，东可至经开区，南连呈贡，西到机场，加之晓东村和雨龙村

15、的存在，使得区域内人流量大，环境嘈杂，居住环境较劣。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地和二类居住用地，另外还有部分工业用地，平均容积率为2.5。晓东村和雨龙村已经衲如官渡区城中村改造范围。房地价走势：如下表万元/亩211208.5205.4200.9193.3160.7元/3165.13128.13081.13014.12900.12410.1地价元/717270936822684666005544房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 世纪城站（站点位于彩云北路与金源大道交汇处）站点现状：现在方圆一公里区域内仅有一个住宅楼

16、盘世纪城；商业为雨龙、得胜家具城和东聚汽配城；城中村有织布营社区和永丰村。此片区内生活设施配套较完善，交通便利，但生活环境一般。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地和居住用地，区域平均容积率为2.5。周边可开发土地为永丰村和织布营社区。房地价走势：如下表万元/亩189.6186.6182.6177.0167.5127.6元/2844.72798.62739.326562512.71914地价元/710470256922677865325500房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 官渡站（站点位于新昆洛路与宝象河交汇处以南）站

17、点现状：现在方圆一公里区域内有新亚洲体育城、奥辰橙郡和露鑫小区三个住宅楼盘，六谷村和西庄村两个城中村，官渡古镇也紧邻站点西面。站点位于主干道新昆洛路上，交通便利，居住环境环境一般。规划：此区域在未来规划中主要为二类居住用地和商业金融用地。区域平均容积率为2.5。房地价走势：如下表万元/亩189.7187.3184.1179.6171.9140.6元/2844.92808.92760.92693.92578.92108.88地价元/703769576855671164645450房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 体育城站（站

18、点位于广福路与新昆洛路交汇处）站点现状：体育城站周边现在主要有3个住宅楼盘，分别为新亚洲体育城、奥辰橙郡和子君村经济适用房，其中子君村为城中村改造项目。还有另一个城中村为宏仁村。商业主要是在建中的新螺蛳湾国际商贸城。此站点位于广福路和新昆洛路交汇处，交通便利。周边正处于开发建设阶段，环境一般。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地和二类居住用地，区域平均容积率为2.5。在未来新螺蛳湾和宏仁村改造后将成为新的住宅和商业片区。房地价走势：如下表万元/亩203.8200.7196.8191.2181.7143.1元/305730112952286827252146地价元/70226942684066

19、9664505450房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 五腊村站（站点位于新昆洛路螺蛳湾国际商贸城旁）站点现状：现在方圆一公里区域内除了有一个五腊村为居住用地，周边主要是商业用地（建设中的LITO）和交通设施用地（建设中的新南部汽车客运站）。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地、交通设施用地和少量二类居住用地，区域平均容积率为3.0。新的螺蛳湾国际商贸城一期现已经投入使用，新南部汽车客运站也即将建成，在未来几年内，此片区将成为昆明市主要的商品批发贸易区和交通换乘重要枢纽。房地价走势：如下表万元/亩195.4192.3188

20、.4182.8173.3135.3元/293128852826274225992030地价元/700469246822667864315450房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-13、呈贡（呈贡站到广播电视大学站） 呈贡站（站点位于呈贡县城以北兴呈路与彩云中路交汇处）站点现状：现在方圆一公里区域内除了有小王家营村外，基本都是农民的种植地，周边环境一般，属于典型村镇环境。交通上属于连接呈贡老城和新城的枢纽。规划：此区域的小王家营已经纳入城中村改造范围，并且已有详细的控规公示，在未来将建设成片区级商业中心和居住区。区域平均容积率为3

21、.0。房地价走势：如下表万元/亩197.66194.66190.66185.13175.53138.66元/2964.882919.882859.882776.882632.882079.88地价元/577756985595545152054250房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 呈贡北站（站点位于彩云南路与石龙路的交汇处）站点现状：现在方圆一公里区域内主要为洛龙公园、洛龙社区居民组和空地，生活居住环境较为优越，但周边生活设施不完善。规划：此区域在未来规划中主要为二类居住用地、仓储用地和公园用地，区域平均容积率为2.5。其

22、中洛龙社区搬迁后将成为居住用地和行政办公用地。房地价走势：如下表万元/亩177.45174.38170.38164.85155.25119.25元/3661.722615.722555.722472.722328.721788.72地价元/57555676557354295182.74250房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 呈贡北站（站点位于呈贡新城吴家营片区彩云南路（邻近市政府路段）站点现状：现在方圆一公里区域内有新政府行政中心、新南亚风情园建设工地、米兰园惠兰园住宅小区等。在交通方面已经开通公交汽车，道路系统完整；在环

23、境方面绿地较多，接近水系，环境优越。规划：此区域在未来规划中主要为商业、住宅和行政办公用地，区域平均容积率为2.5。等新市政府搬迁后，此片区将建成昆明市新的中心和CBD地段。房地价走势：如下表万元/亩186.72183.65179.69174.12164.59128.95元/28002754.82695.32611.82468.81934.3地价元/57445644.6556254185171.54250房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 中央火车站（站点位于彩云南路与规划中的道路联大街的交汇处）站点现状：目前站点周边方圆一

24、公里内比较荒凉，除了有回回营村，吴家营村和在建中的云南师范大学外，其余都是空地；站点位于主干道彩云路上，且已经设立公交站点，交通比较方便；而且距离规划中的公园和水系比较近，环境较优；不足之处在于距离商业中心和市场等较远，生活不方便。规划：在未来规划中，此区域是轻轨1号线和4号线的交汇处，并且要修建一个新的呈贡新城中央火车站；在区域中，商业用地占了大部分，其次才到住宅用地。区域平均容积率为2.5。房地价走势：如下表：万元/亩148.3145.2141.3135.7126.190.9元/2224.22178.22119.22035.21892.21364.16地价元/628362046102595

25、757114800房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 大学城站（站点位于彩云南路与规划中的道路谊康南路的交汇处）站点现状：大学城站位于轻轨一号线南端，彩云南路上，属于呈贡大学城范围内，周边地块主要都是空地，在建的为昆明医学院和实力大学城。此区域交通比较发达，公交已经直达大学城门口，因为周边没有工业企业等，所以环境也比较优越。规划：在规划中，因为要修建春融东路而穿过中庄村，所以中庄村将被拆迁；站点周边在规划中西边为昆明医学院，东边为实力大学城和雨花毓秀教师住宅小区。区域平均容积率为2.5。房地价走势：如下表万元/亩152148

26、.93144.98139.40129.8794.73元/228022342174209119481421地价元/648164026299.46155.25908.75000房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 云南大学站（站点位于雨花片区彩云南路（新昆洛路）南端尽头处）站点现状：现阶段站点周边比较荒凉，区域内只有一个前卫营村和在建设中的云南白药集团，白药集团的住宅楼为职工定向房，对区域不具有代表性。周边土地主要为农民的种植地。站点位于主干道彩云路上，并设有公交站点，交通条件较优，此站点靠近水系，环境状况也较优。规划：在未来规划

27、中，站点周边主要为教育体育用地、二类居住用地、绿化用地，区域平均容积率为2.5。其中站点南面为云南大学和前卫营社区、西面为云南白药集团，北面和东面为大学城各大学所在地。站点位于彩云南路南端和龙潭路的交叉口，交通便利，未来还有若干规划支干道将修建。房价地价走势：如下图：万元/亩142.1139.0135.1129.5119.985.3元/2130.92084.92025.91941.91798.91278.9地价元/596958905787.75643.553974500房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1（修建中站点以东的规划

28、道路，穿过云大、交通职业学院、昆工等高校，连接梁王路。） 广播电视大学站（站点位于雨花片区前元路和云广路交叉口）站点现状：现在区域内除了有一个元宝村和装甲部队外，没有任何建筑和开发，周边主要以荒地和种植地为主，环境较优，只是生活设施不完善和公共交通不达。规划：此区域在未来规划中主要为教育用地和居住用地，其中站点东侧为广播电视大学，南侧为雨花社区，西侧为部队用地，北侧为云南艺术学院。连接彩云南路和昆玉高速的龙潭路自东向西穿过，还有连接南北向的规划道路也正在修建中，区域平均容积率为2.5。房地价走势：如下表万元/亩128.48125.40121.46115.88106.3472.00元/1927.

29、21881.01822.01738.21595.21079.96地价元/562051815079493546883800房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1三、数据指标331.6327.2319.5280.57885西昌路站379.8372.6360.4295.16534西坝站516.6509.5497.34327936螺蛳湾站680669.9652.85426172.25环城南路站485.9477.2462.33886279昆明站330.30 323.50 312.10 258.76305国贸中心站357.00 349.90

30、 337.70 2825447南三环站296.50 290.90 281.40 238.55407.5巫家坝站205.40 200.90 193.30 160.685544晓东村站182.60 177.00 167.50 127.65500世纪城站184.10 179.60 171.90 140.65450官渡站196.80 191.20 181.70 143.075450体育城站188.40 182.80 175.30 矣六乡普自村145.7135.35450五腊村站190.66 185.13 175.53 138.664250呈贡站170.38 164.85 155.25 119.2542

31、50呈贡北站179.69 174.12 164.59 新南亚风情园128.54250行政中心站141.30 135.70 126.10 90.94800中央火车站144.98 139.40 129.87 94.735000大学城站135.10 129.50 119.90 85.34500云南大学站121.46 115.88 106.34 实力大学城（商住一体）120723800广播电视大学站2012年9月2011年9月2010年9月住宅住宅土地价预测09年实际成交地块实际土地成交价格(万/亩)土地理论成交价（万/亩）房均价（元/）站点 项目 呈贡区域的土地均价为104.19万/亩，由图表可看出

32、，广播电视大学站到中央火车站均为正在开发或即将开发区域，所以现在地价趋于一致，大致在7090万/亩；而行政中心站因其特殊因素和呈贡北站、呈贡站等已有开发地块价格基本持平，大致在120140万/亩。 城市郊区的土地均价为157.63万/亩，由图表可看出，除了巫家坝站外其余站点土地价格基本持平，大致在120160万/亩，巫家坝站因其区位作用更接近于市区，所以价格突破了200万/亩。 城市市区土地均价为354.04万/亩，由图表可看出，市区内站点土地价格变化很大，最低的西昌路站为280万/亩，最高的是环城南路站为542万/亩，这是由于市区内详细的控制性规划和每个站点特殊的地理区位不同所导致。四、评价

33、 在用模型计算轻轨影响下站点周边土地价格变化趋势时，我们假设在未来几年内除轻轨因素外其余影响因素保持不变，所以计算出的结果为最低变化量，在实际考虑时还需主观加入对未来经济、环境和人文等各种因素的判断。 由上表可以看出，整个一号线根据途径的区域不同，在市区、郊区、呈贡区域的平均地价分别为：354.04万/亩、157.63万/亩和104.19万/亩。市区的土地供给已越来越稀少，而且价格高，开发存在很大困难；而随着呈贡新中心的崛起，土地价格在未来几年内将会大幅上涨，且周边土地资源丰富，开发潜力巨大。 建议投资方向可考虑广播电视大学站（连接马金铺和呈贡新城的重要节点）、中央火车站（未来新的商业聚集中心）、呈贡北站（连接新老城的重要枢纽）、呈贡站（连接新老城的重要枢纽）、巫家坝站（机场搬迁后有很大开发潜力）。谢 谢！