金兴大厦新版

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1、上海安天置业有限公司 苏州金兴大厦项目分析第一部分 项目概况一、 地理位置项目位于苏州第二大商业中心石路商业区。苏州市区高层建筑集中区，连接市区和新区的商业中心地段。东面和为苏州自行车专业市场，北面为石路国际商城，西面临商业中心内主干道，与天使广场相望。南临金门路，；连接市区和新区的主干道之一，与君怡大酒店、金门商城相对。西南角为人气绝对旺盛的三角地带。二、 项目简介该大厦占地约2200平方米，原规划为商业办公楼，规划建筑面积30200平方米，实际建筑面积约34452平方米（未包括塔楼四层规划建筑面积）。1998年停工。主楼已经抵偿给债权单位，原项目报建手续不全。楼体采用框架剪力墙体系，由主楼

2、和副楼两大部分联体组成：主楼按四星级酒店式公寓标准设计建造，共22层（包括塔楼四层），地下2层；副楼按商场、娱乐多功能用房标准设计建造，共8层（地面6层，地下2层）。目前主体完成地下两层和地上18层，副楼封顶。地下二层渗水，雨季积水严重，值得关注。 暂测面积分布：地下二层 1348.32平方米 地下一层 1255.05平方米 主楼1-4层 5252.9平方米主楼5-18层 18597.66平方米 裙房 7998.20平方米原设计：主楼地下一层为车库、设备房夹层为餐饮14层为金融、办公房518层为商住19层为设备房20层为游泳池21层为咖啡屋22层为了望台副楼地下室一层为保龄球馆地下室夹层为餐饮

3、 1、2、5、6层为娱乐 3、4层为影院第二部分 苏州概况一、 人文地理苏州位于长江三角洲中部，位于江苏省东南部，是我国重要的历史文化名城和著名的风景旅游城市，有着得天独厚的人文环境优势和地理区位优势：向东仅80多公里即是上海，西接无锡，南邻浙江，北依长江，西南滨太湖。苏州市下辖常熟、昆山、太仓、吴江、张家港五县市和平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城六个区以及苏州工业园区、苏州新区。全市共有130个镇，面积8848平方公里，其中水面占42%，人口580万。其中苏州市区面积1650平方公里，市区人口209万，古城区14平方公里。二、 交通环境苏州与外界联系交通方便：近距离的机场主要有：上海虹桥机

4、场（距苏州86公里）、硕放机场（距苏州40公里）、苏州光福机场（距苏州10公里）和上海浦东国际机场。在陆路交通方面，京沪铁路是全国最现代化的铁路干线，并正在规划修建京沪高速铁路，区域内分布的204、312、 318国道和沪宁高速公路都是国家干线公路。京杭大运河在区域东部全境通过，是苏州新区连结长江及各海运、内河港口的主要通道。苏嘉杭高速公路将于2002年底建成通车。全长约120公里的苏州绕城公路开工建设，规划于2005年建成通车。目前苏州市已初步形成高等级公路与二级公路相配套的“三横二纵”公路主骨架格局。三、 经济概要20多年的改革开放，为苏州经济发展注入了强大的动力。2001年全市完成国内生

5、产总值1760亿元，按可比价比上年增长12.3% ；财政收入209亿元，增长32%。完成进出口总额236.6亿美元；合同利用外资30.2亿美元。城乡建设步伐明显加快。2001年完成社会固定资产560亿元，增长8.5%。苏嘉蒿高速公路苏州段等工程完成序时时度，苏州绕城公路高速公路西南段、苏州工业园区二期三期开发、苏州新区二期开发等提前开动建设。实事工程项目进展获取建设部“中国人居环境奖”。2001年苏州市区居民人均可支配收入为10515元，比上年同期增长13.4%。经济持续增长带动了消费市场的兴旺，市场物价平稳，销售趋于活跃，全市共实现社会消费品零售总额在江苏全省位居第二，增幅居全省第一。第三部

6、分 苏州中高档房地产市场一、 苏州房地产市场2002年上半年房价继续上升，全市住宅平均销售价格每平方米1856元/平方米，市区2101元/平方米，分别比去年同期上涨12.3%和5.1%。截止2002年6月，全市完成房地产开发投资39.16亿元。住宅投资完成32.27亿元，同比增长在39%以上。其中市区住宅完成投资11.75亿元，同比增长20%。市民购房热情依然高涨，市区住宅销售面积64万平方米，同比增长近75%。全市住宅空置面积93万平方米，同比下降18%，其中市区40.5万平方米，下降了三分之一。今年1至6月市区住宅新开工面积已经有180万平方米，比去年同期增加了一倍。房源供应量的怎家，会使

7、供求关系趋向缓和。1、苏州市中高档楼盘抽样列表区域案名供应量（）平均价格销售状况备注园区香樟公寓4万360090%加城湖滨公寓5万5000（含装修）未开盘湖左岸27万380090%嘉湖阁90006000（装修）95%新港名城20万340095%（推出部分）新区锦丽苑4万未定预定90%菜单式装修运盛美之苑10万3600一期预定95%大房型银杏苑300095%现房市区金之枫2700100%现房名店街单身公寓24套约3000未预定商铺改造乐怡苑16万500090%装修房丽景苑16万 520095%租售均可玄妙广场1万6000以上（暂定）规划未出酒店式公寓2、园区市场上年销售速度相当快，上市量体沉寂相

8、当时间，后期供应量将会继续攀升。售价在一年内上涨了近1000元/平方米，平均价格向4000元/平方米挺进，上涨空间尚存，但幅度较小，在近期变化不大。销售状况经过一年的极度火暴迸发后，受价格上涨的影响，以及供应量体的大幅膨胀，销售趋势已经趣缓。投资客源比例相当大，有相当的已售房源空置，投资现象支撑价格上升，出现一定的不理性性质。市场可能近期出现调整。楼盘规划已经注入相当的国际氛围，规划品位处于相当高的水平。房型规划向经济型转变，加城湖滨公寓规划有63平方米的小户型，并且出现装修房。嘉湖阁的全装修房因为投资价值可观，售价超过6000元/平方米。市场反应良好。3、新区市场新区楼市供应量一度陷入供不应

9、求的状态，新港名城的上市使得上市量体大幅放量，客户积累产生的勃发效应立刻显现，随之上市的运盛美之苑和格林花园，量体均超10万平方米，也备受关注。锦华苑二期锦丽苑有近4万平方米的高档住宅，为一投资亮点。近半年新区的住宅价格上涨了近800元/平方米，是仅次于园区价格增长最快的区域。楼盘规划向规模化发展，逐渐转向对社区环境和生活理念的营造，品质提升。宽敞型住宅依然为主流，但适中型住宅已经为市场所追捧，整体格局有待优化。目前市场没有一房等小户型供应，存在市场机遇。新区价格的一路走高，带来相当一部分投资客户，一些投资概念房受到关注。锦丽苑借助锦华苑的知名度吸引来自上海杭州以及外籍人士的青睐。4、市区地块

10、紧张，几无可供开发的地块，新上市楼盘相当少，楼盘量体相当小，供应紧缺。乐怡苑为其中佼佼者，而且以装修房的概念上市，为市中心创新之笔。楼盘价格在上半年维持3300元/平方米的水平，因为中心地段的供应紧缺，而且在市民对园区和新区的期望受价格攀升削弱的情况下，市中心的回归迹象明显，而且中心地区的住宅已经成为稀有品。价格上涨成为必然，乐怡苑5000元/平方米的装修房价格创市区新高，但并不意外，中心地段如有新量体供应，价格继续走高的可能性相当大。观前街和石路两大商圈周边的住宅需求相当大，投资性住宅市场为空白。但产品规划上需要深入研究。观景苑品质高，住宅租金达到2。35元/平方米。天，高于办公房租金，说明

11、市中心上等地段投资市场相当可观。玄妙广场即将推出200套左右40-50平方米的酒店式服务公寓，售价在6000元/平方米以上，目前正在规划中，估计在年底上市。5、小户型市场评价苏州市场小户型供应相当有限，园区、市区和新区三大板块无一例外的以宽敞型房型为主，逐渐向适中型转化。园区价格上升过快，已经有向经济型分化的趋势。市区中心地段（干将路和人民路）出现酒店式服务公寓，如此地段估计将有相当好的表现，刚刚开始动工，年底上市，届时将能使苏州酒店式服务公寓市场更加明朗化。园区因为投资性购买的支撑，而且存在相当多相对高收入的高文化层次的工作人员，投资市场被看好。加城湖滨公寓规划有63平方米一房，市场反应良好

12、。第四部分 石路房地产市场一、 石路环境评价苏州市中心两大商业中心之一，商场林立，商业气息浓烈，但商业档次不足，有待提高。餐饮、娱乐配套齐全，档次不高，娱乐休闲市场比较混乱，品位不高。苏州古城区内最密集的高层区，但基本都是95年之前的产物，目前有四幢高层处于空置和烂尾状态。住宅比较分散，无大型住宅区，居住气氛不足，没有新建住宅。酒店环伺四周，周边有一批外地公司办事处。商业街市比较凌乱，政府有改造计划，整体形象有待提升。人流相当大，人流层次偏低。二、 石路商业市场分析商场林立，石路国际商城、太平洋商厦、亚细亚商厦、威尼斯商厦以及在建的石路中心广场形成的商场群落具有相当强的联动效应。商场档次不一，

13、石路国际商城档次较高，亚西亚商场、威尼斯商厦属中档品质，八面风商厦和太平洋商厦档次偏低。商场经营情况一般，管理和经营理念显得落后，缺乏时尚色彩。苏州名店街受市政实施滞后影响，一、二层虽然销售完毕但出租情况不太乐观。三、四层销售情况不佳，剩下部分三、四层欲改造成24套单身公寓，改造难度较大。南浩街商铺销售商品档次过低，主要吸引了低档的客户。私营业主的利润不高，南浩街因此可能将重新定位，借助南浩十八景，档次有走高的趋势。案名商业形态经营方式租金售价租售情况备注石路中心广场室内步行街出售18000-22000售出90%三层一出售，171-1369平方米苏州名店街商业步行街1-2F商铺7000-800

14、0售完，出租率70%双层出售70-150平方米南浩街商业步行街一或二层门面375（平均）出租率95%15-80平方米（单、双层）金门商城商业步行街一到四层商铺165租售率75%40-400平方米（2-4层）商场一般为自营方式经营，柜台满租，经营状况尚可，档次参差不齐。缺乏时尚色彩，缺乏购物休闲相结合的综合类商场。商场推广理念不足。商铺市场绝对的火热，商铺投资热情高，小面积划分有相当旺盛的需求。石路商业开发市场评判几乎为无可挑剔的商业黄金地段。商业价值仅次于观前街。商业档次偏低影响商铺价格的上扬，步行街规划将有助于商业价值的进一步提升，尚有较大的开发潜力。商场连动效应已经形成，石路中心广场的开发

15、，将使商圈气息更浓。三、石路住宅投资市场分析1、住宅租售市场周边没有在售住宅，靠近新区地段均价在3200元/平方米左右。住宅租赁市场较好，南浩花园全配三房租金约2800元/月，二房约1500元/月。凯旋花园三房约3200元/月，二房1800元/月。按市场可比销售价格分析，投资回报率8-10%左右。可供出租的房源较少，说明周边投资性市场未受到关注。2、酒店市场调查分析周边酒店对石路形成环绕之势，东有太平洋大酒店、西有大苏酒店和军队招待所；南有君怡大酒店和华夏大酒店，北有新世纪大酒店和亚西亚饭店。名称星级标间价格月租入住率君怡大酒店三星级300600080%华夏大酒店三星级配备230500050%

16、大苏宾馆150360060%太平洋大酒店160240075%新世纪大酒店四星级360750085%3、石路地区无在售写字楼项目，纯写字楼较少。写字楼租金一般在1元/平方米天（含装修）以下。4、投资市场评判从住宅投资角度出发，石路地区的投资回报比较可观。但投资市场没有被重视，市民对住宅的投资热情不高，但看好商业投资。从周边酒店业的表现来看，石路地区与外埠交流频繁，外地企业办事处较多，小型办公用房或酒店式商务房有一定的市场，可以挖掘。住宅投资性购买市场处于起步阶段，需要市场引导，酒店式服务公寓投资认可度不高。第五部分 本案评价一、 位置和环境评价位于金阊区金门路74号，与石路交叉处。石路商业中心地

17、段，地理位置优越。西、南两侧临主干道。南面隔路对望是君怡大酒店（三星级标准），北面为石路国际商城、西面为28层协和大厦（目前被金阊区法院查封）。空置和烂尾高层集中区，值得关注。生活配套比较完善，宾馆、金融、餐饮、娱乐、休闲一应俱全，人民电影院、肯德基、麦当劳近在咫尺。但显凌乱，品味不足。经营管理上比较落后。广济路北通火车站，金门路往东连接观前街，枫桥路、留园路往西可达留园、西园、寒山寺等风景区。但目前路况欠佳，交通稍显拥挤，公交车比较密集，可达市中心、园区和火车站等主要地段，交通方便。二、 项目SWOT分析1、 优势石路商业中心黄金地段。主干道旁，商业价值斐然。石路商场群落连动效应支撑。2、

18、劣势烂尾工程，周边客户熟知，形象不佳。地下二层有渗水现象，影响后续开发。石路商业档次不高，比较凌乱，不利于住宅开发。人流层次偏低，影响全区档次。3、 机会周边缺乏住宅供应。石路商业步行街规划。广济路改造年底通车。4、 威胁苏州市民怀有的石路商业档次偏低的心理效应产生的抗性。市政建设实现的不确定性。项目本身存在的未知风险。三、 竞争市场评价住宅市场供应紧缺，几乎不存在竞争。因中心地段的地块供应紧张，石路附近成为未来市区开发的最理想地段，开发潜力明显。整体生活、商业档次有长远提升的可能。商业竞争主要体现在和观前街步行街的竞争上，苏州城市不断扩张，作为苏州市区西部与新区紧邻的石路地区将成为与观前街相

19、抗衡的另一商业区。有巨大商业潜力存在，价值显现时间的长短受政府规划影响巨大。第六部分 本案定位一、 开发思路1、 借助石路商业氛围，裙房规划作为商业用房出售。2、 鉴于石路地区写字楼市场的低靡，主楼部分只能作为住宅进行开发。二、开发理念打造让创新点“闪光”，比如酒店式服务公寓。以外部视觉变换烂尾角色，进行外立面的处理，做空中花园和空中会所等概念。做视觉冲击版、概念创新版和地段标志版。三、开发定位研判1、商场定位定位11-4层做大型商场，凭借两面临街的地理优势和商场群落效应，挖掘品牌和时尚风格中高档商场，较亚西亚和石路国际商城等都具有相当的竞争优势。定位2一、二层分割出售，面积为50-300平方

20、米，三、四层和辅楼的五、六楼作为娱乐休闲使用。品牌介入筛选和管理将相当重要，以支撑主楼的定价和销售。鉴于石路销售产品偏低的现象，可以在本案商场部分引入服装等产品的专卖店。2、主楼定位鉴于原来的酒店设计，便于改造为酒店式服务公寓。可以填补市场空白，借助上海酒店式服务公寓开发的经验短、平、快去化。因为苏州市民对酒店式服务公寓认识不足，所以必须注重前期推广的引导工作。成本相对较高。本案开间为4米，进深达到10米，完全可以做成一室一厅，在苏州市场不太接受一室户的情况下，一室一厅的规划更适合苏州客户的胃口。建议规划为居住和商务办公相结合的形式，主流面向办事处类型。可开可合的灵活分割方式，将能够引入部分小

21、型公司入驻，商务办公式套房应为主流。建议尽量在南北朝向的部分厨房采用煤气，迎合部分居住要求的客户，否则接受度不容乐观。客源分析A、 主力客源为外地公司办事处和投资性购买两部分。商铺投资市场活跃，住宅投资性购买市场不明晰，需进一步挖掘。B、 自住购买比例不高，主要为外地私营小业主和年轻白领。苏州年轻人结婚年龄明显小于上海，所以单身购买的情况将非常 有限，主要还是集中于外地客户和寻求第二居所的客户。3、价格定位商场价格定位A、主楼1-4层和裙房1-5层和规划为商场，统一出售的话，价格在8000元/平方米左右。B、一、二层分割，三、四层和裙房3-5层做娱乐、休闲出售或出租，6层做会所。销售价格分布：

22、一层：18000元/平方米 二层：11000元/平方米三层：7000元/平方米 四层：5000元/平方米五层：4200元/平方米 夹层：8500元/平方米主楼部分价格定位A、如果作为住宅出售，毛胚价格为均价3400元/平方米。B、如果作为酒店式服务公寓出售，均价在4200元/平方米左右（含装修）。第七部分 财务分析一、收入分析 主 楼 副 楼楼层建筑面积销售单价建筑面积销售单价销售总价备注B21348.32 0100040004000000设备房B11255.05 850010008500191679251F1227.20 18000100018000400896002F1341.90 110

23、00100011000257609003F1341.90 70008004200127533004F1341.90 50008004200100695005F1263.69 42001000420095074986F1306.17 4200100005485914会所7F1335.65 420056097308F1335.65 420056097309F1335.65 4200560973010F1335.65 4200560973011F1335.65 4200560973012F1335.65 4200560973013F1335.65 4200560973014F1335.65 4200

24、560973015F1335.65 4200560973016F1335.65 4200560973017F1335.65 4200560973018F1335.65 4200560973019F0.00 0设备层20F0.00 0未确定21F0.00 0未确定22F0.00 0未确定合计26453.93 7600194151397说明：1.主楼地下B2规划为机房，未计入销售面积；2.地下车库暂按4000元/平方米计算，约合10万/个车位；3. 6F规划为大厦会所，不对外销售；4. 18层以上暂按不加层计算。二、成本测算项目单价建筑面积总金额备注项目受让金额1,235 34,000 42,00

25、0,000 预估欠缴政府规费38 34,000 1,300,000 主要为配套费（未含出让金）施工单位质保金82 34,000 2,800,000 需退还施工单位过户相关税费114 34,000 3,870,000 拍卖及过户税费，按9%计算前期设计/报批35 34,000 1,190,000 预估土建完善费用130 34,000 4,420,000 砌体及屋面工程大型设备购置382 34,000 13,000,000 空调、电梯、变配电水、电、消防工程200 34,000 6,800,000 水、电、煤气、电话、消防智能化系统50 34,000 1,700,000 含监控、报警及楼宇管理等外

26、装饰、脚手架150 34,000 5,100,000 外窗、涂料及脚手架等内装修费用600 34,000 20,400,000 暂估会所设施费用50 34,000 1,700,000 6F装修及设备费用不可预见费147 34,000 5,000,000 预留500万不可预见费用房屋维修基金35 34,000 1,190,000 小计3,249 34,000 110,470,000 三、利润预测序号项目金额（元）1营业额194,151,397 2营业税率5.57%3销售净收入183,337,1644直接成本总额110,470,000 5毛利贡献总额72,867,164 6期间费用11,324,542 6-1营销费用5,824,542 按3%测算6-2管理费用1,500,000 按15个月每月10万计算6-3利息开支4,000,000 按5000万占用8个月计算7经营利润61542622 8利润率55.71%第八部分 综合分析一、 优势1、成本低2、有预售证、手续齐全，政府支持3、房型分割合理4、中心地段，房源紧张5、发展潜力大6、租金水平高二、风险1、资金压力大2、整体价格低3、石路档次低，周边环境差4、酒店式公寓接受度低5、高楼层商业用房去化困难6、隐性债务及质量问题三、 结论经过详细的市场调查和投资财务分析，本司认为本案有市场基础，可以获得丰厚的投资利润，操作可行。27