房地产抵押估价报告书

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1、贵阳天创房地产资产评估事务所 房地产评估报告 房 地 产 抵 押 估 价 报 告目 录一、致委托方函2二、估价师声明3-4三、估价的假设和限制条件5-7四、房地产估价结果报告8-11五、房地产估价技术报告12-17六、附件1、房地产评估委托书、授权书、身份证复印件。2、房屋所有权证、国有土地使用证契税完税凭证复印件。3、房地产估价机构资格证书、营业执照复印件。4、估价人员资格证书复印件。5、图片资料。17致 委 托 方 函杨卫锦：受您委托，我事务所对您委托的位于贵阳市南明区护国路199号名士花园A幢3单元的住宅用房（建筑面积202.51平方米）进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参

2、考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：评估对象于估价时点2009年11月4日公开的市场评估总价为人民币100.12万元（大写：人民币壹佰万零壹仟贰佰元整），评估单价为4944元/平方米。估价的详细结果，见附后的房地产估价结果报告。此 致贵阳天创房地产资产评估事务所 法定代表人： 二00九年十一月五日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价对象没有利

3、害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象附近地区同类房屋进行调查和比较、根据评估需要选择了可比实例，我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，除非另有协议，我们不承担对估价建筑结构质量进行调查的责任。6、估价报告依据委托

4、方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。8、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。9、本估价报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，本报告复印件无效。 房地产估价师： 二00九年十一月五日估 价 的 假 设 和 限 制 条 件1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押

5、贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。2、本次估价的资产清查工作根据委托方提供的资产评估委托书及相关资料进行，资产范围由委托方界定并对其负相应法律责任。 3、本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年11月4日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。5、注册房地

6、产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。6、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。本次房地产评估委托方提供了筑房权证南明字第2000031461号房屋所有权证，该房产证标明该房地产为朱培德所有，坐落于南明区护国路199号名士花园A幢3单元，混合结构,房屋总层数为10层, 委估对象位于

7、第9层，建筑面积202.51平方米，设计用途为住宅；提供了筑国用（2002）第4711号国有土地使用证，土地使用权类型为出让，土地使用权面积20.25平方米，土地使用权人为朱培德, 土地座落于南明区护国路99号名士花园A幢3单元，用途为住宅用地，终止日期为2049年1月31日；提供了财税字第0102219742号契税完税凭证。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任。8、本次评估委托方为杨卫锦，房屋所有权人为朱培德，依据朱培德提供的授权书，朱培德授权杨卫锦办理估价对象的评估事宜。9、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的实体为准,但是本次评估估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测

8、的委托，估价人员不能确定估价对象的结构及基础没有缺损。10、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。11、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。评估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的60%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。贵阳天创房地产资产

9、评估事务所 二00九年十一月五日房地产估价结果报告筑天创房评报字2009S1105号一委托估价方: 姓名：杨卫锦地址：贵州省贵阳市南明区遵义路209号二、受托估价方：贵阳天创房地产资产评估事务所三、估价对象概况: 评估对象为杨卫锦委托评估的位于贵阳市南明区护国路199号名士花园A幢3单元（建筑面积202.51平方米）的住宅用房。1、评估对象的位置状况委估对象位于贵阳市南明区护国路199号名士花园A幢3单元，周围有：贵阳市第二十一中学、幼儿园、中小型超市等，目前有4路、18路、21路等多路公交车经过，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。2、评估对象的

10、权属状况本次房地产评估委托方提供了筑房权证南明字第2000031461号房屋所有权证，该房产证标明该房地产为朱培德所有，坐落于南明区护国路199号名士花园A幢3单元，混合结构,房屋总层数为10层, 委估对象位于第9层，建筑面积202.51平方米，设计用途为住宅；提供了筑国用（2002）第4711号国有土地使用证，土地使用权类型为出让，土地使用权面积20.25平方米，土地使用权人为朱培德, 土地座落于南明区护国路99号名士花园A幢3单元，用途为住宅用地，终止日期为2049年1月31日；提供了财税字第0102219742号契税完税凭证。3、评估对象特征状况评估对象于1999年建成，混合结构，共10

11、层，评估对象位于第9层，建筑面积为202.51平方米；装修情况：建筑物外墙为墙砖铺贴；室内地面部分为木地板铺贴，部分为地砖铺贴，墙面刮瓷粉；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面铺贴面砖；铝合金窗，进户门安装防盗门，其余为木门，通水、电、电话端口入户。以上评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况一般，至估价时点处于使用状态。四、估价目的: 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点: 2009年11月4日。六、价值定义：评估对象于估价时点2009年11月4日的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。七、估价依据:1、中华人民共和国城市房地产管理法。2、房地产估

12、价规范。3、房地产抵押估价指导意见。4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。5、评估人员现场查勘和收集的相关资料。八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。九、估价方法：由于评估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对评估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。十、估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，

13、评估对象于估价时点2009年11月4日公开的市场评估总价为人民币100.12万元（大写：人民币壹佰万零壹仟贰佰元整），评估单价为4944元/平方米。十一、估价作业日期： 2009年11月4日至2009年11月5日。十二、估价报告应用的有效期：本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2009年11月4日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2009年11月5日至2010年11月4日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。 十三、其他需要说明的问题：1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。2、在本次

14、评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。4、上述评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。十四、估价人员： 评估机构负责人： （中国注册房地产估价师） 估 价 人 员： （中国注册房地产估价师） 估价报告审核人： （中国注册房地产估价师） 评 估 机 构： 贵阳天创房地产资产评估事务所报告出具时间： 二00九年十一月五日房地产估价技术报告一、个别因素分析评估对象于1999年建成，混合结构，共10层，评估对象位于第

15、9层，建筑面积为202.51平方米；装修情况：建筑物外墙为墙砖铺贴；室内地面部分为木地板铺贴，部分为地砖铺贴，墙面刮瓷粉；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面铺贴面砖；铝合金窗，进户门安装防盗门，其余为木门，通水、电、电话端口入户。以上评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况一般，至估价时点处于使用状态。二、区域因素分析委估对象位于贵阳市南明区护国路199号名士花园A幢3单元，周围有：贵阳市第二十一中学、幼儿园、中小型超市等，目前有4路、18路、21路等多路公交车经过，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。三、市场背景分析由于国家宏观经济的调控，随着房改

16、政策的逐步实施和完善。生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首选，同时也成为市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好，价格走势比较平稳。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是评估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给评估对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断评估对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：（一）法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规

17、划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。（二）技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。（三）经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。（四）土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。（五）房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用

18、的新用途进行评估。（六）可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据评估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，该评估对象作为住宅用房为最高最佳用途。五、评估方法的选用和技术思路由于评估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对评估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。具体的计算公式为：评估对象评估价格=可比实例价格100/（交易情

19、况修正系数）（交易日期修正系数）/100100/（区域因素修正系数）100/（个别因素修正系数） 六、评估测算过程1、选取比较实例根据物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；时间的接近性；交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下：实 例项 目项 目实例A名士花园实例B名士花园实例C名士花园地理位置护国路护国路护国路物业用途住宅用房住宅用房住宅用房建筑年代199919991999房屋结构混 合混 合混 合项目状况现 房现 房现 房交易情况正 常正 常正 常采光通风良 好良 好良 好交易方式一次性付款一次性付款一次性付款交易日期近 期近 期近 期楼 层9层10层9层交易单价（元/平方米）

20、5330510049002、交易情况修正 主要考虑排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于评估人员所选实例均为正常交易价格，不需要作交易情况修正，故不作修正。 3、交易日期修正评估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期发生的交易案例，且目前贵阳市的房地产市场价格较为平稳，故不作修正。4、区域因素修正前面所选取的三个比较案例中，均属于同一区域，为排除由于外部环境差异所造成的价格差异，使修正后的可比实例价格能够与评估对象房地产所处地段的实际情况相符。本评估报告

21、拟采用直接比较法进行区域修正，即以评估对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率具体比较因素如下表： 实例项目实例A实例B实例C区域因素详细状况说明区位位置相同相同相同物业所处城市区段，距市中心的距离交通状况道路条件相同相同相同周边道路通达能力、路况公共交通相同相同相同城市公交线路、交通管制社区配套配套范围相同相同相同基础配套设施范围供应通力相同相同相同基础配套设施满足居民需求状况服务设施相同相同相同商业网点、学校、医院、娱乐设施等社区环境室外场所相同相同相同居民散步和健身需求的活动场所环境污染相同相同相同含声、光、气、水的污染状况社会环境相同相同

22、相同城市治安和居住区安全保障状况人口素质相同相同相同居民受教育程度，整体状况等修正系数100100100注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6% 5、个别因素修正主要考虑新旧程度、装修情况、平面布局、房屋维护水平、附属配套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素。故综合进行个别因素修正，确定个别因素修正系数如下表： 实 例项 目实例A实例B实例C建 筑 结 构相 同相 同相 同装 修 情 况较 好较 好稍 好新 旧 程 度相 同相 同相 同户 型 结 构相 同相 同相 同楼 层相 同相 同相 同泊车便利程度相 同相 同相 同采 光 通 风相 同相 同相

23、同绿 化 环 境相 同相 同相 同附属及配套设施相 同相 同相 同物 业 管 理相 同相 同相 同修 正 值104104102注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6% 实 例项 目实例A名士花园实例B名士花园实例C名士花园交 易 单 价（元/平方米）533051004900交 易 情 况 修 正100/100100/100100/100交 易 日 期 修 正100/100100/100100/1006、计算如下表：区 域 因 素 修 正100/100100/100100/100个 别 因 素 修 正100/104100/104100/102修正后单价（元/平方米）512549044804评估单价（元/平方米）评估单价按算术平均法确定(5125+4904+4804)/34944评估总价（万元）202.510.4944100.12七、评估结论经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，评估对象于估价时点2009年11月4日公开的市场评估总价为人民币100.12万元（大写：人民币壹佰万零壹仟贰佰元整），评估单价为4944元/平方米。