开封八大街项目规划设计建议

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1、开封八大街项目规划设计建议开封八大街项目规划设计建议 20122012年年6 6月月1 1日日 倾搭戎萌齐群边炬萝义圭熏瓣禹钻冰累褪刨宏驶淫箭誓一什陌拣隐酗肃铃2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 1 产品规划建议 项目思考 1 1 2 3 4 5 6 项目SWOT问题及目标界定 客户定位 营销思路 目 录 市场简析 芜疑睁格晶产遇肖葱蔗娥练剪且先楚旬份捶龙察猩疵助逢瘫丸砌冠丹结阐2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 PART 1 PART 1 项目诠释项目诠释 聚焦项目聚焦项目 项目思考项目思考 爪存瘫贼猖让薄跌咱尽跳骇

2、腔佬辞扰婉陇苟埂绎村荡佣鲁淬溅亥膝渡纹限2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 1 1 本项目作为开封新城区商务办公本项目作为开封新城区商务办公项目之一项目之一，对整个开封新城区功对整个开封新城区功能改造升级能改造升级、区域规划发展必然区域规划发展必然起到较远的影响；起到较远的影响； 本项目操作难度较大本项目操作难度较大，对资金要求高对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性需要准确的定位和市场预见性、合理的合理的开发节奏以及科学的营销方式开发节奏以及科学的营销方式。 对项目对项目的理解的理解 本项目由商业本项目由商业、酒店酒店、公寓公寓、写写字楼至少三种不同的

3、物业形态组字楼至少三种不同的物业形态组成成，为开封新城区的复合型项目；为开封新城区的复合型项目； 项目思考项目思考 1 1 项目理解项目理解 慷砂篇蒜柯凋杏漳勘宾货策绕钩察雇蔡决其四娜近张构措辟掘疚尔漂椅勺2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 如何把握本项目的开发节奏和推盘节如何把握本项目的开发节奏和推盘节奏奏？以及与其他项目开发与推售节奏以及与其他项目开发与推售节奏关系关系？ 如何通过本项目写字楼的打造来有效衔接如何通过本项目写字楼的打造来有效衔接本地块公寓本地块公寓、商业部分商业部分，并使整个项目更并使整个项目更具有整体性具有整体性？ 如何根据需求优化规

4、划设计方案如何根据需求优化规划设计方案，在在挖掘本项目最佳价值点的同时挖掘本项目最佳价值点的同时，降低降低项目的开发成本项目的开发成本，增强竞争力增强竞争力？ 如何规划各物业类型及档次组合如何规划各物业类型及档次组合，提升整个项目的形象提升整个项目的形象，以及完善内以及完善内部乃至城市功能部乃至城市功能? ? 核心问题核心问题的界定的界定 如何科学配比本项目商业如何科学配比本项目商业、写字楼写字楼、SOHOSOHO公寓物业指标公寓物业指标，使其既能有效规避使其既能有效规避未来开封复合性地产市场风险未来开封复合性地产市场风险，又能实又能实现利润最大化现利润最大化？ 1 1 2 2 3 3 4 4

5、 5 5 2 2 项目核心问题项目核心问题 颠新罚朽棉莉屁偷二澈污床打挖兑泞翔夜企波桌淬挛冤噶醉缆行栖壕徊披2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 结合多年对商务和商业地产的策划经验结合多年对商务和商业地产的策划经验，对对产品组合与设计提出最优化的定位产品组合与设计提出最优化的定位 结合市场及发展商发展战略结合市场及发展商发展战略，制订最制订最佳的产品定位组合佳的产品定位组合，以及推售节奏以及推售节奏 在风险较小化与利润最大化作出科学的选在风险较小化与利润最大化作出科学的选择择，制订开发战略以及市场定位制订开发战略以及市场定位 在深入研究市场的基础上建立分析模

6、在深入研究市场的基础上建立分析模型型，寻求最优化物业组合开发模式寻求最优化物业组合开发模式 解决问题解决问题 的思路的思路 1 1 2 2 4 4 3 3 3 3 项目的思路项目的思路 的稠刮驶浴磺钠腾州快胚仁至跳设响循譬扩义蒜掌财桩暂巨襄撂诬殷箱拾2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 森林半岛HOPSCA 爪哇 东汇名城 郑开橄榄城 东方今典 开封国际金融中心 印象城 开元名都商业广场 本本案案 规划项目 新芒果 蓝湾国际 东方今典 新晋美悦都 项目位于郑开大道与八大街交汇处路南，占地约40亩，属于开封新城CBD与郑汴一体化的重点发展区域，具备良好的前瞻性

7、和升值空间。 4 4 项目区位项目区位 肝桥衍蛤线答偷空菊褒拉蔼太奸过贮标纷胸蓟廖噎茸驮壕牡锑唯梦叔忌伸2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 PART 2 PART 2 市场简析市场简析 宏观市场宏观市场 区域市场区域市场 汰轩彪完瑰坯后铆娟镊面好豹蠢再症学牢想奶棋作殿匈籽疽凿键疑曾饲臆2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 市场简析市场简析 随着经济的发展，郑汴一体加快，开封写字楼市场正处于高速增长随着经济的发展，郑汴一体加快，开封写字楼市场正处于高速增长期；期； 政策性因素将影响写字楼市场健康发展；政策性因素将影响写字楼

8、市场健康发展； 未来市场竞争激烈、其中高端写字楼竞争加剧；未来市场竞争激烈、其中高端写字楼竞争加剧； 开封新区高端写字楼的不断推出将进一步拉动写字楼价格攀升；开封新区高端写字楼的不断推出将进一步拉动写字楼价格攀升； 未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局。未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局。 1 1 宏观市场简析宏观市场简析 我吵隆街亥剧图钩恍侥故超嗡攘幼席衣纲哇叠戈候咀缸镐杀参烤龙窿傀蒜2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 爪哇 东汇名城300万平米顶级商务办公综合体；橄榄城后期推出高端写字楼；森林半岛打造29万平米HOPSCA、 2 2 开封新城区区域市

9、场简析开封新城区区域市场简析 撼悠驰锣玖短范伪工蛋召撑瞩峨樊谴持劝祟淖狐袖鉴荡泛温乙芜次帘逻玫2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 档次档次目前开封新区郑开大道旁约有目前开封新区郑开大道旁约有1515座写字楼均属于开封中端和座写字楼均属于开封中端和中高端写字楼行列；中高端写字楼行列； 价格价格开封新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘开封新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘 价格孤岛依然形成：价格孤岛依然形成： 产品产品开封新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智开封新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面

10、缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破；待突破； 市场市场开封新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中，开封新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中， 未来市场激烈竞争局面不可避免。未来市场激烈竞争局面不可避免。 忘沮蓉们耪渣厦尝嘻撒糠秸续泊靠蒂仑掷埔琴下呀入渝廊牢沧研身嗅藕按2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 PART 3 PART 3 项目项目SWOTSWOT问题及目标界定问题及目标界定 SWOTSWOT简析简析 项目机会与价值项目机会与价值 项目难点与问题项目难点与

11、问题 辆貌梨路俊矗昆眨崩宣暂鹏翁惕挑惨桔揖烩竭直处马匙谊刹娄魂钨六扁南2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 项目项目SWOTSWOT分析分析 优优 势势： 紧临郑开大道，交通便利； 开封市新城CBD核心区域； 开封规划重点发展区域； 郑汴一体化必经之地。 劣劣 势势: : 项目体量较小，支撑复合性地产力度不足； 周边基础配套设施基本没有，短期缺乏人气，无法满足业主本身自我需求； 同质产品、可竞争性项目较多且体量都较大，相比较更显本项目之弱势。 机机 会会： 地处郑开大道，是河南省重点发展区域，前景较好，但周期较长； 周边项目日趋增多，提升本区域市场效应； 交

12、通的快速发展。 威威 胁胁： 区域供应量较大，同质化产品竞争激烈； 项目周边可竞争性多且规模大构成直接竞争； 区域高端写字楼市场尚未形成气候 宏观市场的不断调控。 肇穗钝吐碍板盼励经御贵不僵裴浩珊授打到栏奔房舱杭废契兄功徘漏长弛2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 写字楼写字楼 高端市场和中端市场存在较大市场空间高端市场和中端市场存在较大市场空间 商业商业 高档和中档综合商业、专业市场存在较大市场机会高档和中档综合商业、专业市场存在较大市场机会 酒店酒店 低星级酒店竞争激烈，五星级酒店市场需求较大低星级酒店竞争激烈，五星级酒店市场需求较大 住宅住宅 商务配套

13、型公寓是空白，普通住宅需求旺盛商务配套型公寓是空白，普通住宅需求旺盛 项目机会与价值项目机会与价值 1 1 机会点机会点 逆缠菊效誊欲隋归迅拈彦陋睛戒芽丁缸芯每咱诵繁驶眷丰癸啪祥畸平辅概2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 2 2 3 3 4 4 高端酒店和写字楼提升项目的整体形象和价值高端酒店和写字楼提升项目的整体形象和价值 酒店功能对写字楼和公寓的价值提升酒店功能对写字楼和公寓的价值提升 大规模的商业配套提升项目综合开发价值，这需要市政大力的基础配套建设配合大规模的商业配套提升项目综合开发价值，这需要市政大力的基础配套建设配合 资源的整合，节省投资成本，

14、满足市场多元化需求资源的整合，节省投资成本，满足市场多元化需求 1 1 2 2 价值点价值点 卖潍增谎紧晨藕哩逃虐忱敏夕币污蕾浑剃鸥雍梨妮顾浮磐柔纽辑荔捡隅豌2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 项目难点与问题项目难点与问题 2 2 3 3 写字楼存在一定的销售压力，需重点突破，关键是定位与产品创新写字楼存在一定的销售压力，需重点突破，关键是定位与产品创新 本项目地块较小，体量受限，不利于项目整体形象提升本项目地块较小，体量受限，不利于项目整体形象提升 开发周期长，市场不确定因素多开发周期长，市场不确定因素多 ，存在较大的市场风险，存在较大的市场风险 1 1

15、 1 1 难点难点 猛辩戚扑晒卫佯闪眩缀板捕米哭栅窟阻堕劳留辕被键徽果梆嗡绥漓糊乎内2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 2 2 矛盾点矛盾点 写字楼和写字楼同写字楼和写字楼同质产品竞争激烈，质产品竞争激烈，有机遇但更多伴随有机遇但更多伴随威胁威胁 同质化冲突同质化冲突 药饯蓑章仟掘岁招豁利霸佑辞沮杆娶缮来晒勇边哼稠曹诣趟迷强缝院目董2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 中低端物业中低端物业 高端酒店与写字楼高端酒店与写字楼 档次档次冲突冲突 侣垢句英咋樟环录藉退伟农雪邦桔雁沫蜂穷函裔湃雀柄桔针倾拷旬阑苔示2012年开封八

16、大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 我们决定市场定位与营销策略有两个方面的依据，即客户需求导向和市场竞争导向。 1、客户需求导向是满足于最大的客户需求群体，为该需求群体的客户提供产品并从中获得利润； 2、市场竞争导向是项目在市场竞争中击败对手并从中获利，这要求项目能比竞争者向客户提供更多的价格（如：更多功能、更高质量）或是更低的价格，那么，目标客户就会购买我们的产品而排斥竞争者的产品。 项目项目SWOTSWOT小结小结 建议：建议： 基于区域市场成熟度不中，本项目应该走基于区域市场成熟度不中，本项目应该走“反推售“反推售均均衡发展的城市综合体衡发展的城市综合体”开发模式开

17、发模式，以，以SOHOSOHO公寓、酒店为公寓、酒店为龙头，带动写字楼和商业的销售。龙头，带动写字楼和商业的销售。 傅询辨萄伦千色仑宝娩甩挫腕邮例另暗钙荔再匀健稻输暑馆曲券常腊一赐2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 PART 4 PART 4 客户定位客户定位 商务客户定位商务客户定位 商务客户特征商务客户特征 客户市场调查客户市场调查 佃踩渊钒扼泻瞳松副呜戊功钎荒骆蛙捡用焊县骚免德笼近粥难炭毗序想饲2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 高端市场 中高端市场 中端市场 中低端市场 低端市场 商务客户定位商务客户定位 当烛

18、咕尔堪锗加苑染毕惜挫翟压柳叙卡汽勒停玄涣皮剥匙和纬圈帛歪闽潘2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 中小企业中小企业 核心客户:提高项目品牌形象； 重点客户:达成项目销售预期实现的关键； 河南省内发展河南省内发展 中企业中企业 郑州开封中牟郑州开封中牟 实力企业实力企业 惊环柱靴啤穗伍躬硼娥世巢滦愿薛启吗咨丸碑痛澡娘患咱弟歪息矮纤必感2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 商务客户特征商务客户特征 金融类客户：金融类客户： 对形象要求很高；需求面积大，大开间，多选择高层区，价格承受能力很强；24小时办公；环保与承重要求；企业决

19、策层风格比较务实和理性追求性价比；多采用一次性付款。 实业类客户：实业类客户： 对形象要求一般，需求面积较大，比较喜欢高层区写字楼，价格承受能力较强；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当。 外向型经济体（包括：贸易、物流、展览等行业）：外向型经济体（包括：贸易、物流、展览等行业）： 对形象要求较高，需求面积一般不大，比较喜欢中层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，多采用按揭付款。 中介服务类客户：中介服务类客户： 对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大

20、部分采用按揭付款。 码槛详娟校刺量售岗酱憎蛾颤鳞子疮啄间拿默郝秀凭氢涟股埂且捎异惧懈2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 科技类客户：科技类客户： 对形象要求不高，需求面积一般较大，比较喜欢中低层区，价格承受能力较弱；24小时办公；环保与承重要求；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。 投资类客户：投资类客户： 不太关心写字楼的形象，对价格、地段和租金回报非常关注，需求面积一般较小，比较喜欢低层区，价格敏感度非常高；该类客户非常理性；绝大部分采用按揭付款。 整陇苞答车照此哥垮讽洁札嘘除你斡普馅言讼财剑菠啦吉累琵怨参狗迎脚2012年开封八大街项目

21、规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 自2012年5月25日起，针对郑州与开封已购和意向购买写字楼的客户进行了置业需求问卷调查。共发放问卷调查表超过200份，回收185份，有效问卷152份。现对部分调查结果统计分析如下： 客户市场调查客户市场调查 虑籽寿燥贬硒襟臻爵是划子梢坡妓萨铲妻彬匿纷邱过员铺育瞒辰郎援痹呢2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 最需要的前三项商业配套调查结果最需要的前三项商业配套调查结果 银行 商务中心 会议室 邮局 快餐厅 商场 酒楼 健身房 便利店 95.4595.45% % 85.23%85.23% 13.64%13.6

22、4% 10.2310.23% % 13.6413.64% % 40.9140.91% % 30.6%30.6% 3.41%3.41% 6.82%6.82% 写字楼客户对商务配套的需求很大 ； 客户对银行、商务中心、商场、酒楼在楼宇中的设置非常关心，而邮局、快餐厅等有关生活配套只要是周围设有即可。 1 1 商业配套商业配套 筹移己拖均搞骗睫扰旭欺庐押冠置宿昌掀囱一团纫膛图彻呸瓦八惧皮爆毗2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 最关心物业前三项形象因素的调查结果最关心物业前三项形象因素的调查结果 楼宇造型 大堂 层高 外立面 建材 卫生间 内部过道 67.06%6

23、7.06% 95.29%95.29% 38.82%38.82% 46.88%46.88% 21.18%21.18% 10.59%10.59% 17.65%17.65% 大堂、楼宇造型、外墙是最受关注的形象因素； 对于形象和档次起重要支撑作用的部分，并且能直观被客户所感受的部分最为 客户关心。 2 2 形象形象 褐韶靳农难床谤了霹拟眩云掷迸诸冠衍涵彤债趟档棚辽华末秋斗矢散辕碘2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 最关心物业前三项硬件设施的调查结果最关心物业前三项硬件设施的调查结果 电梯 网络 空调 会所 员工餐厅 停车位 花园 供电 电源 管线 84.8584

24、.85% % 48.4848.48% % 66.6766.67% % 54.5554.55% % 9.09%9.09% 18.1818.18% % 9.099.09% % 9.099.09% % 0.000.00% % 0.000.00% % 写字楼客户的选择标准停留在看得见和感受得到的地方； 电梯、网络、空调、会所是最受关注的硬件设施。 3 3 硬件硬件 恍侥司膛芭帜俞椰迂打籍啊垄挛镍钢际栅猫吸楷炒谊近啃悼补凯每赞讯咬2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 最关心的物业服务的调查结果最关心的物业服务的调查结果 门禁 安防 租车 服务 秘书 服务 票务 干洗

25、衣物 礼仪 服务 客人 接送 打印 装帧 翻译 65.22%65.22% 39.13%39.13% 78.26%78.26% 52.17%52.17% 8.70%8.70% 91.30%91.30% 30.43%30.43% 13.04%13.04% 8.70%8.70% 客户对礼仪服务、秘书服务等能提供商务档次的服务最为关注，门禁安防、票务、租车等日常办公所必须服务也有较高需求； 服务已成为客户产生购买动机的主因。 4 4 服务服务 镀菜晚身循貌岔掂氏尝硝摩岔瓢丢诞海碧王棺铱明喜赤范桌叼汉誉盔禾社2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 PART 5 PART

26、 5 产品规划建议产品规划建议 项目定位方向项目定位方向 产品规划建议产品规划建议 主要技术指标主要技术指标 产品规划销售目标产品规划销售目标 卓栅吾臻盒低蕾惑腕佐搓着完擎木记随丈亥孕坏齿屉一萄纺勉傻窖积创葫2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 方向一：方向一： 临街商业临街商业+商务办公商务办公+SOHO公寓公寓 方向二：方向二： 五星级酒店五星级酒店+商务办公商务办公 项目定位方向项目定位方向 峰相蜀肉滞属寺铁约炳殆拯淬虫硒括织曼妆锐酉馈辨毗欣察饭懈蓄汽误栅2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 一层商业街区 中央景观

27、产品规划设计建议一产品规划设计建议一 郑开大道郑开大道 绿化面积 九九大大街街 八八大大街街 规规划划道道路路 中国中国 移动移动 通讯通讯 BMW4S 18层 SOHO公寓 地上二层商业 12层层 商务办公商务办公 地上二地上二层商业层商业 一层商业街区 18层 SOHO公寓 临商：设置两层进深15米，面宽80米，其中1-2层为业 商务办公：15*60=900 合约：商业：2400平米 SOHO公寓可做办公：三梯16户，二个单元 单个单元平层面积控制在900 合计：30600 灰色区域为地下停车场合计约：30000 匙昭渝宙吮驰镊章订丈淤遭酱侗容常婆胀孝敞烤础冻腕哟朽招段史丰脐丹2012年开

28、封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 1、总占地面积：、总占地面积： 约约27000 2、总建建筑面积：约、总建建筑面积：约75000 3、商务办公部分：约、商务办公部分：约9000 4、商业部分：约、商业部分：约4500 5、SOHO公寓可做办公：约公寓可做办公：约61200 6、地下建筑面积：、地下建筑面积：30000 6、容积率：约、容积率：约2.8 1 1 主要经济指标主要经济指标 敞箔咨飘嘴舱悯女眉黄讶肠顾现亚咆法渊地邮兽霜仑伴踏腹匿愤住栽数钾2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 SOHO公寓 建筑面积约61200 ，本区域

29、市场可实现均价在5500元/，总销售金额约：336600000元 商务办公 建筑面积约9000 ，结合本区域市场及发展前景可实现均价在6500元/，总销售金额约：58500000元 商业 总建面约4500 ，临郑开大道为两层商业，结合本区域市场及发展前景可实现均价在9500元/，总销售金额约：42750000元 总销售金额约 437850000 （10） 2 2 可实现销售目标可实现销售目标 继九咨磅鲤筒忘擒粒异腹程痈超死相鲸晓岗瞎本堰注眨阑摧敌喀觉逆爵辅2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 一层商业街区 中央景观 规划设计建议二规划设计建议二 郑开大道郑开

30、大道 绿化面积 九九大大街街 八八大大街街 规规划划道道路路 中国中国 移动移动 通讯通讯 BMW4S 18层 商务办公 一层商业街区 18层 商务办公 五星级酒店带动项目品质 双子双子座商座商务办务办公楼公楼 灰色区域为地下停车灰色区域为地下停车场合计约：场合计约：3000030000 星级酒店星级酒店 联桥联桥 此方案与方案一相比，方案二更具可执行性，不但能提升项目整此方案与方案一相比，方案二更具可执行性，不但能提升项目整体形象与收益，也有助于市政形象，与宏观经济路线保持一致。体形象与收益，也有助于市政形象，与宏观经济路线保持一致。 波艳焚里官昔廊抿鸡唐弓硼虽瓤触赢抽弱泛鸯液姥拖生儡澜俄养

31、琵滞专筒2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 PART 6 PART 6 营销思路营销思路 销售模式定位思考销售模式定位思考 核心营销策略核心营销策略 价格定位价格定位 疼陷胸摔棍劈停闯赤酝韶缀锗境悸嘘诺蝎烃殿漳哺或沸诣拷饭片尚坍肝腕2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 销售模式 分割直接销售 返租销售 带租约销售 整体销售 营销思路营销思路 1 1 销售模式定位销售模式定位 崇列羹抹浓母逆唉抿秸盅群梳貌积忍什兑玲惑壕为途酋霓柿侗宰蛋延木险2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 销售模式销

32、售模式 特性特性 分割直接销售 难以引进品牌主力店和商户，不利于项目档次及业态的整体控制以及可持续经营。 返租销售 难以引进品牌主力店和商户，不利于经营的可持续发展，且受法规限制，也越来越不被市场接受。 整体销售 REITS 销售压力较大，且客户议价能力强，不利于利润的最大化实现 带租约销售 商户、投资者与发展商形成利益公共体，有利于统一经营，但由于市场需要培育期，前期的低租金难以实现商业价值的最大化。 各销售模式对比 DIY销售模式建议： 模式一：采用整体销售（定向开发）与分割直接销售两种，售予品牌自营者和战略性投资者 模式二：整体销售进度建议以SOHO公寓、酒店为龙头，带动商务办公商业销售

33、。 1 1 销售模式定位销售模式定位 娄橇俏入撬晦涡怕匙塑己纪褐炕宴菌某舍坦饥彬毋雍演晌馒劝共潍场沉诛2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 事件造势策略事件造势策略 体验营销策略体验营销策略 销售控制策略销售控制策略 借势营销策略借势营销策略 点式营销策略点式营销策略 3 6 1 2 4 核心营销策略核心营销策略 价格策略价格策略 5 2 2 核心营销策略核心营销策略 沉翟茵深哼鞘馁叁玩闪簧搅炙召方葬曾捎祷详眼塌旗睡末郝粟呸半乔豫生2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 市场比较法和租金反推法两种模式 因考虑目前写字楼及临街商业形式有待深入，论述写字楼及商业价格制定方法：区域位置、交通组织、区位配套、物业结构、总价控制。 价格策略：写字楼一房一价，组团与分散客户定价结合； 商业一铺一价、招商（难度较大）与销售控制、制定铺王策略； 公寓一房一价，是本项目最具体现可实现销售物业。 3 3 价格定位价格定位 亡抛支彝烛泥文席伍畅敝准奎睦四异揍皋邯匪闺匡打榆笆僧终员远服乓县2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议 谢谢！ 扳耍番余擒腋栋敢臭挤弯亚校亭猿逾绊哑厄迈汽瓶踢拌鞭赃刚一一腐匡纹2012年开封八大街项目规划设计建议2012年开封八大街项目规划设计建议