万科房产天津西青项目可行性报告

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1、本文完整版请查看：:http:/www.bb8888.info更多相关资料请到: http:/www.qingyan.info和老婆干的时候她总要舔我的小弟弟最好的情色论坛:120最好的情色论坛:120最好的情色论坛:120最好的情色论坛:120天津西青项目可行性研究报告天津万科房地产有限公司项目决策背景及摘要1 外部环境1.天津房地产的发展形势天津03年人均GDP达3126美元，步入中上等收入国家水平。经济增长支持了房地产业的成长，天津目前房地产业表现为“投资增长、销售增长、价格增长”的全面增长态势。天津建设也一改往日所谓“稳健保守作风”，大的举措令人眼花缭乱。海河综合开发战略，地铁三条线路

2、，城市快速路系统，以这些为代表的城市基础设施建设热火朝天。天津未来3到5年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受益行业，就是住宅与房地产业。2.大规模的旧房拆迁，3.造成了对住宅的硬性需求近年来，天津市大规模的旧房拆迁，也对天津市的房地产发展起到了巨大的刺激作用。天津市2003年完成的拆迁量是前三年之和，实际完成拆迁突破450万平方米。由此产生市民对住宅的大规模硬性需求。按照理论研究，每拆迁1平方米，约带来实际3平方米的改善需求。这些实际存在的改善性需求，是住宅与房地产业在天津发展的巨大推动力。4.土地价格逐渐升高由于天津加快城市现代化的步伐，使得城区内土地价格越来越高，但是外环线外的土地目

3、前暂时还由各区县负责公开转让，指向性出让仍可能，而且价格可控。5.城郊大盘仍将是支持大量改善型需求的主力由于城郊大盘综合素质，主要是价格方面的比较优势，在今后几年仍将是支持大量居民改善性需求的主力。6.天津市政策环境为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。天津市政府、市建委、规划与国土局、市房管局等部门从规划、管理、服务力度均表示要再进一步加大，政府效率再进一步提高。2 内部因素7.提高市场地位及控制力天津公司目前的开发量，结算量都不足以支持市场的领跑地位。为了扩大市场份额、提高市场地位、增强竞争力，天津公司要抓住目前天津房地产市场发展的机遇，加大土地储备力度

4、、加大项目开发力度。8.符合天津公司三年发展的战略要求根据天津公司三年的战略发展规划，公司在未来三年内要达到在天津市场上每年销售量35万平米，为支持这个销售量，公司要保持有4-5个项目，该项目将是实现天津公司战略目标的支持项目之一。9.填空战略布局点天津公司在天津的北部、南部、东部都有在售项目或项目储备，而在西部目前还是空白。为了使战略布局均衡，加大产品覆盖面，在天津西部确立项目也是战略布局的需要。3 战略选择天津万科公司在项目发展的研究上，不仅考虑城市的整体经济发展水平，更是结合天津的城市发展方向、区域协调、交通发展、项目分布、房屋需求等因素来综合考虑土地储备。把握城市脉搏，主动地进行的土地

5、储备。10.从天津市发展改善性大盘的布局分析角度分析，11.我们发现：城市的北部，有我们98年开始建造的1100亩的万科花园新城项目，为天津的北部区域老的建昌道居住区和王串场居住区改善居住条件提供了所需；城市的南部，梅江居住区和梅江南居住区，为天津的高档需求提供了所需；城市的东部，太阳城为天津的东部老的万新村居住区提供了改善居住条件所需；城市的东南部，有我们准备发展的张贵庄新市镇项目，它可以为老的中山门居住区小海地居住区提供所需；城市的西南部，新建成的大型华苑居住区，解决了老的体院北居住区改善需求；城市的西北部，正在兴建的奥园和翡翠城项目，可以为老的本溪路居住区和丁字沽居住区解决改善所需。由此

6、，我们发现天津的西部出现了空白！目前还没有能解决老的天拖南居住区、川府新村、长江道居住区、西青区汽车工业基地及杨柳青镇的大盘项目。12.从城市交通发展规划分析：首先，于07年底通车的地铁2号线的西部终点在中北镇，京津高速西线（04年动工）京沪高速京津线正好经过中北镇。即将开始建设的天津环外环把中北镇圈了进去，天津的快速路“两纵两横”其中的“一横”接于中北镇，使中北镇与市区有了快速通道，大的交通状况将得到极大的改善。13.区域经济发展角度分析：项目地处西青区中北镇。2003年，西青区人均GDP达到了4680美元；全年固定资产投资同比增长45%。各项经济指标继续走在了天津前列。西青区历史悠久，文化

7、底蕴丰厚，人文景观和文化遗存众多（千年古镇杨柳青、华北第一民宅石家大院、明代建筑文昌阁、津门大侠霍元甲故居、平津战役前线指挥部）。近年，西青区全力打造新兴产业基地。建立了电子、汽车配件、机械、生物医药、金属轧延、化工等六大新兴工业基地。西青区中北镇以“汽车工业花卉种植旅游”为三大支柱产业。其中天津汽车工业的主要企业大都坐落于此，中北镇被称为“天津汽车工业的摇篮”。与汽车生产厂家联姻，发展配套业，相继建成汽车配套企业144家。花卉种植面积超过3600亩，计划在三年内使全镇花卉种植面积达到90%以上，花卉产业是农民收入的重要增长点。同时大力发展旅游业，建立了“热带植物观光园”，近期计划投资多个大型

8、主题公园及游乐项目。项目与现有的国家级开发区华苑产业园区距离在8公里以内，与规划的环外华苑产业园区距离约3公里。2004年以来，天津新技术产业园区加快华苑产业区开发建设速度、加快招商引资力度为突破口，1-3月份，华苑产业区实现外资注册额1.16亿美元，是去年同期的4.5倍。其中，新批三资企业15家，外资注册额达1.1亿美元；增资企业6家，外资注册额增加534.68万美元。项目距离天津在建设中的大学城项目约8公里，大学城项目占地20000亩，天津大学、南开大学等知名院校的新区已经开始建设。天津公司经过这些研究工作，结合公司的长期战略考虑，我们把中北镇列入了我们的土地储备计划中。为此，初步确定了中

9、北镇项目。第一部分 项目概况1 宗地位置宗地所处的中北镇位于天津市区西部外环线外1公里，行政区划为天津市西青区。中北镇与市区接壤，西面毗邻杨柳青镇。镇区距北京120公里、天津机场30公里、天津新港40公里，外环线、津同公路、津杨公路、芥园西道、新津杨公路、京福公路从境内通过，交通便利。宗地与中北镇镇政府所在地一路之隔，距离天津一汽丰田汽车制造中心5公里左右，属于镇中心区域。2 宗地现状1 四至位于天津市中北镇，东至中北中学东边交界及延长线；南至220KV高压线；西至京沪高速规划线；北至新津杨现状路。2 用地现状土地大部分为集体土地，少部分为国有土地。地块内有一南北方向河道将宗地分为东西两块，西

10、块绝大部分为集体土地，基本为大棚菜园。东面地块北侧为大棚菜园，南侧为国有土地，地块东侧中北中学南侧有少量弃置地。沿河有一条现状路，路况较差，沿路有部分企业：石材厂、煤建六公司（面积约占宗地1/3左右）、中北镇变电站（35万KV）。宗地地势平坦，高程比邻近的新津杨公路低约1.2米左右。目标地块基本状况可通过以下图片反映：3 地下及地质情况该地块位于大地构造体系，为新华夏系滨海平原沉降带上，地势平坦区域露出地层，以第四系和第三系为主，构成广泛沉积巨厚的陆相疏松和半成岩的盖层，基层埋深在11001400米以下，基底为奥陶系石灰岩及石炭，二叠系地层，根据临近小区满堂红基础情况估计地质条件良好，无不良地

11、质条件。3 项目周边社区配套1 周边3000米内的社区配套1 交通状况项目四周主要公路为，新津杨公路、外环线。新津杨公路目前宽约30米，车流量较少，交通顺畅，新津杨公路与天津市主干线外环线(外环线为双向8车道快速路，路宽约60米，为天津市及外埠通过天津的主干道)交口距地块仅1.5公里。新津杨公路连接规划建设中的主干辐射线芥园西道，可通过芥园西道直接通达城市内环，距离约6公里。目前已有公交线路645路（区间：中北镇政府-天津站）到达市中心，附近还有公交31（区间：天津西站李家园）、845路经过（区间：碧岭园天津站）。地块北约1.5公里处为规划中的地铁二号线终点站，东距规划的环城快速轨道交通线也只

12、有1公里之遥。2 地铁地块北约1.5公里处为规划中的地铁二号线终点站，东距规划的环城快速轨道交通线也只有1公里之遥。地铁二号线计划于2007年通车。3 教育天津中北中学紧邻宗地，项目开发后计划扩建为九年一贯制学校，提供小学和初中阶段教育。项目距离中环线仅六公里，能够利用南开区、红桥区发达的教育配套。项目沿外环线向南2.6公里，可以到达天津规划中的大学城。4 医疗天津中北医院（中北镇卫生院）距离宗地500米，能够解决基本医疗问题。5 商业往北1km为曹庄花卉市场。其余商业设施配套较少，目前只有零星的小型零售店。6 银行宗地附近有信用社及中国工商银行储蓄所、中国人寿保险等。7 大型文、体、娱公建宗

13、地以北约2公里处为天津热带植物观光园。目前中北镇内还有多个大型主题公园的建设计划。2 对项目有重大影响配套综述该宗地南侧临近第一煤气厂。煤气厂土道以北设有东西向的220kV吴红线、220kV柳红线和35kV红汪线（均在项目地块以外）；土道以南为铁中煤化工公司，主要生产精萘、焦油等化工产品，厂区近处有气味污染。8 铁中煤化公司考虑地块南侧化工厂对于项目的影响，我们咨询了中国市政工程华北设计院，它们出具的初步环境评价结论如下：1、若将本地块开发建设为成片住宅区，最大的隐患就是其南侧的铁中煤化工厂排出的废气，其它污染因素对本项目影响不大。2、为防止铁中煤化工有限公司的大气污染带来的影响，最好在距该厂

14、界300m范围内不建设居民住宅，这样将会使预征地区域南面150m范围不适宜建住宅，可作为景观、公用设施用地。3、由于此项预评估仅是在收集资料的前提下开展的，缺乏现场监测和大气排污量计算等定量分析，所述的300m防护距离仅为一个大气质量安全底线，并非精确的影响程度。建议在项目立项后的环评工作中，对大气环境质量进行专题监测和评价，准确掌握该地块周围的大气环境质量，以分析出化工企业对周边环境造成的影响程度和设置精确的环境防护距离。天津公司对于地块南侧的化工厂对于项目可能带来的不利影响比较关注，拟采用的对策包括：科学准确调研分析化工厂生产情况，了解其对宗地影响；调查化工厂的动迁计划，努力促使其搬迁；进

15、行适当投资与化工厂联合进行环保改造；对于获取地块由北向南开发，给予化工厂调整或搬迁时间；做通过高压通道的绿化隔离带，隔离开工厂与地块。4 大市政配套1 道路规划现状宗地北侧的新津杨公路为一级主要干道，道路宽度30米，其他为一般镇级路段，宽度916米。新津杨公路规划宽度60米，为市内重要交通快速路。2 给水中北镇目前饮用水主要来源：芥园水厂。3 排水雨水排放通过地块内的西大洼排水明渠排到南运河及外环河。污水排放地块南端500米外有规划中污水处理厂（已动工），污水主要由此污水处理厂处理。4 供热项目供热需项目自行解决。5 燃气地块附近有陕气进津降压站提供优质天然气。6 供电供电电源主要来源：杨柳青

16、电厂。综上，该地块大市政配套条件基本具备。5 规划及控制要点目前，国务院已经明确提出中北镇作为全国小城镇试点建设。宗地项目目前的规划性质为建设用地，拟调整为居住用地。根据合作方兴海公司与中北镇政府签订的协议约定： 占地面积：项目总占地面积约1200亩。经与合作方确认，代征部分估计约10，项目净地约1080亩。总建筑面积：约86.4万平方米。综合容积率：1.2。 用地性质：调整中。1.以上提及的指标作为本项目的测算依据。6 土地价格地价：40万元/亩。 地价总额：40万元/亩1200亩48000万元 包括内容：该土地价格包括土地出让金、征地补偿及征地有关的全部税费。宗地面积国土管理部门最终确定的

17、出让面积为准，单价不变。 摘牌价格低于40万元/亩的部分作为土地补偿款支付给合作方。 目前确认的付款方式为：签署国有土地使用权合同后，2004年10月31日前支付2.2亿元，2005年10月31日前支付1.3亿元，2006年10月31日前支付1.3亿元。 土地交易契税约为：48000万元*3%=1440万元土地交易代理代办费及交易手续费约为：48000万元*0.6%=288万元第二部分 法律及政策性风险分析1 项目用地法律手续现状1.土地所有权归属：约800亩集体所有，2.约400亩国有。3.土地使用权归属：集体部分属于中北镇。4.土地的用途：现状为农田、工厂等。2 项目用地规划按照发展规划，

18、该地块未来用地性质国有，用途为建设用地。目前，项目集体用地中约400亩的用地征地批文已经下发。项目整体用地性质正在调整中，将明确为居住用地。3 合作方式合作方：兴海房地产公司，是一家注册在天津市西青区的房地产公司，主要股东分别是天津和上海的两家房地产公司，注册资本1500万元。该公司天津股东已在西青区成功取得600亩开发用地（已签订出让合同），正在办理1100亩开发用地，该公司主要股东拥有天津市政府及西青区政府非常良好的政府资源，可以通过政府官员出面劝退其他竞争对手从而以较低的价格取得土地。该公司天津股东已与中北镇政府就本项目签订了正式开发协议，并支付了3200万元，中北镇政府已同意通过政府法

19、定方式将土地办至该公司名下。合作方式：1、万科与招商共同出资设立合资公司。万科与招商股权比例约为55：45。2、协议签署后30日内，由合作方（兴海天津股东）及其指定的公司再出资设立新公司，合作方将在兴海25%的股权转让给新公司（新公司注册地不在西青区）。新公司设立的注册登记、印章刻制、开设帐户等全部手续由万科办理并保管。股权转让合同内容事先应征得万科同意，股权过户的手续由万科办理、保管。3、合作方负责完成宗地挂牌前的征地及征用、规划用途调整工作，完成宗地内的集体用地征为国有建设用地的报批手续，完成将宗地内的国有用地征用的报批手续，将宗地的规划用途调整为商品住宅建设用地；完成宗地挂牌前的其他各项

20、工作，并保证宗地在2004年6月30日前挂牌。4、本协议签署后30日内，合作方将其持有的兴海10股权转让给丙方，股权转让价格为兴海公司注册资本的10%即150万元。股权转让款由双方共管，兴海与政府签订宗地国有土地使用权出让合同同时，解除共管。5、由合作方负责完成宗地挂牌前的各项工作，并保证：宗地分两期出让，首期出让的时间为2004年6月30日前，面积约为变性后的集体用地800亩；二期出让的时间为2004年9月30日前，出让面积为原国有煤建六厂用地400亩。宗地两期挂牌出让的用途为商品住宅建设用地。6、兴海竞买宗地成功后30日内，合作方将其持有的兴海15%的股权以225万元转让给万科，兴海上海股

21、东将其持有的兴海50股权以750万元转让给万科或万科指定的第三人，合作方及其指定的公司将新公司100%的股权以注册资本金等额价款转让给万科及其指定的公司。（万科及其指定第三方完成兴海全部股权收购）7、由丙方及其指定公司给予甲乙双方补偿款，补偿款的金额为（40万元/亩实际成交单价）宗地挂牌成交面积；补偿款分两次支付，第一笔60在宗地挂牌成交后并签署国有土地使用权出让合同后支付；第二笔40在该国有土地出让合同签署后六个月内完成支付。8、本协议及其有关股权转让协议涉及的税费由协议各方依法各自承担。万科计划用36个月时间获得土地使用权。付款进度及与拿地程序的配合，合作方将争取如下挂牌条件：签署宗地成交

22、确认书后，支付全部土地出让金（即：政府收益）、宗地规划用途调整为商品住宅建设用地费用（即：宗地用途变性费用）。在签署国有土地使用权出让合同后：1个月支付宗地挂牌成交价款余款的1/3，15个月支付宗地挂牌成交价款余款的1/3，27个月内支付宗地挂牌成交价款余款的1/3。交地时间：在签署国有土地使用权出让合同后：2个月交地400亩，17个月内交地400亩，29个月内交地400亩。合作方共同确定了“一次出让、分期补偿”的土地开发方式，即一次性办理全部土地出让（根据管理权限可能需要分成2-3个地块办理出让手续），一次性缴清全部出让金，分三年支付补偿费，分三期交地、办理土地证。交地标准：七通一平。甲方协

23、助土地主管部门完成该地块拆迁及场地平整，包括地上、地下建筑物、构筑物，地上、地下各种管线、电缆、树木、混凝土或沥青路面以及各种影响项目建设及施工的障碍物，并清理完毕（乙方要求保留的地上附属物除外），达到即刻可以施工的标准。甲方协调完成宗地市政大配套工程并预留接口到宗地道路红线边缘，宗地市政大配套工程包括红线外自来水、雨水、污水、供热、通讯、电力、道路绿化、路灯、有线电视、宽带网络等配套工程。其他合作的主要条件：为充分利用合作方的良好政府资源降低项目成本，与合作方共同确定了由合作方出面为该项目争取优惠政策，低于政府规定缴费标准部分双方6：4分成。万科与招商合作要点：1、股权比例：55：45；2、

24、共同筹资，共同注资，分享利润；3、项目操作的前两年不分红；4、万科总部按照销售额的一定比例提取管理费用，其它管理费用计入合资公司开发成本；5、日常经营管理由万科负责。项目操作手续流程图：四、风险评估征地手续风险：项目主要部分为集体土地，在征地手续落实方面，合作方正积极推进。并向我方出示了天津市规划国土局2004年3月29日签发的土地征用函，地块内的约400亩土地，按照要求将征为国有。合作方表示，其余部分手续将在近期完成。规划性质指标风险：按照2001年的中北镇镇域总体规划要求宗地为居住及商业用地，其中居住用地面积较少。但从目前天津公司了解的情况看，市规划与国土局正在委托规划院进行总规调整，调整

25、后的宗地，主要为住宅建设用地。天津公司获取调整过程中的文本，此规划尚未经政府正式批准。或有负债风险：1、兴海公司原股东及合作者本人，为兴海公司股权转让前的债务及或有负债提供不可撤消的连带责任担保。2、合作方承诺：以深圳置顶实业有限公司所持有的天津中天兴业房地产开发有限公司45的股权质押给万科，作为兴业的或有负债的担保，担保期限至宗地挂牌成交后两年六个月。合作方承诺在担保期限内，置顶公司所持有的中天公司45股权，不得进行转让、抵押、赠与等处置，不能提供任何担保，中天公司名下的土地不得进行转让、抵押、赠与等处置。3、协议签署同时，合作方应向万科提供同意上述担保的董事会、股东会决议，以及置顶公司的董

26、事会及股东会决议，并与万科签署上述股权质押合同。4、协议签署后，万科在任何时间发现在兴海股权转让前，形成的任何负债及或有负债，万科有权处置甲方提供的股权质押，并以所得款项补偿因此给万科造成的损失。或有负债风险基本可控。政策性风险：天津市在2003年6月出台了关于国有土地使用权有偿出让办法，预计在2004年中期以后将实行土地系统实行省以下垂直管理，届时各区县的土地出让管理权限将被取消。目前西青区及中北镇政府正在积极招商引资，希望在土地垂直管理之前尽快出让土地，尽快开发建设，而该地块的规划性质符合房地产项目要求，区、镇政府有较高的积极性。中北镇政府已经与合作方的主要股东签订了开发协议并收取了320

27、0万元的补偿费，承诺通过挂牌的方式使合作方取得该项目土地，区、镇政府支持，出让方式符合政府规定，不存在政策性风险。4 总体评价项目取得土地的程序明确，或有负债风险可控，在取得土地前仅支付股权收购费用并且共管，法律风险可控。第三部分 市场分析1 天津市房地产市场分析1 2004年一季度市内六区房地产市场概况由于城市经济发展带动城市居民收入增加，以及市政基础设施建设的大面积铺开，2003年至以来，天津市房地产市场进入快速增长通道。2004年一季度市内六区销售商品房202.1万平方米。其中，1月份销售54.9万平方米，2月份销售72.8万平方米,3月份销售面积74.4万平方米。2004年一季度市内六

28、区销售金额72.8亿元。其中，1月份19.1亿元，2月份25.8亿元，3月份27.9亿元。2004年一季度市内六区平均价格为3602元/平方米。其中，1月份3479元/平方米，2月份3544元/平方米，3月份3747元/平方米。比去年同期分别增长112.29%，181.08%和32.38%。从以上数字明显反映出，销售面积和销售均价呈现出明显的上升趋势。2 天津市内六区近三年房地产市场走势n12) 销售量走势上图是2002年1月至2004年3月市内六区月销售面积的走势图。从图中可以明显看出，自2002年1月以来，各区销售面积上升趋势明显。相比2002年，2003年天津市市内六区总体销售量上升68

29、.73%（2002年销售量597万平米，2003年销售量1007万平米）；而从上一节的市场数据更可反映出2004年一季度以来市场需求的迅速增加。另外，在2002年自2003年初，天津市房地产市场供需相对平稳，因此淡旺季比较明显，年度周期内出现明显的波峰波谷。相比之下，2003年中至今，全市各区销售量逐月上升，即使在一季度，这个一般意义上的销售淡季销售量也保持了较高的增长势头。说明：由于和平区销售总量较小，单套的销售价格对于整个区域也会形成比较大的影响，因此在走势图上形成了比较大的波动（峰谷值差达到了6000元/平方米）。由于不能直观反映区域市场的价格走势，因此在此略去和平区的价格走势情况。上图

30、是2002年1月至2004年3月市内六区月销售均价的走势图。从图中可以明显看出，自2002年1月以来各区价格均呈现出了明显的上升趋势。相比2002年，2003年在销售量大幅度增加的情况下全市总体均价水平上升了2.78%（2002年总体销售均价为2695元/平米，2003年总体销售均价为2770元/平米米）；而从上一节的市场数据更可反映出2004年一季度以来市场需求的迅速增加。同时分析与西青1号地邻近的两个区域：南开区作为天津市南部区域的一部分，目前销售价格已经达到了3800元/平方米，仅次于高档项目密集的河西区。红桥区虽然在价格水平上仍位于六区末位，但上升的势头比较明显，与此同时也说明该区域存

31、在比较大的价格上涨空间。2 天津市房地产市场发展趋势分析天津公司分析，天津市场2002年以来的市场快速成长主要有以下几个方面的因素支撑：城市建设全面铺开，房屋需求持续增长：海河综合治理工程、地铁一号线、道路景观工程等大型城建项目的开工，使天津市大规模的房屋拆迁势头有增无减，各种类型房屋市场需求持续增长，造成房屋交易空前活跃。地产开发速度缓慢，住宅供给相对短缺：虽然天津市在近几年的经济发展比较迅速，且包括外来人口在内的城市人口密度不断增大，但天津市的城市范围，特别是住宅仍集中在外环线以内。加之路网改造，城市景观规划等的实施，造成城市土地的稀缺日渐加剧，相应缩小了住宅市场的供给总量。在需求不断上升

32、的市场环境下，相对短缺的市场供给，势必造成价格的不断上涨。建造成本不断上升，住宅价格涨势稳定：一方面由于土地供应的短缺，造成的土地成本的不断上升，另一方面包括钢材、水泥等建材的价格上涨，造成了住宅开发成本的明显提升，因此势必造成商品房价格的提升。未来几年天津的房地产市场仍将保持告诉增长的态势：刚性需求拉动，市场需求旺盛：根据天津市城市改造计划，在近几年内仍有超过一千万平米的拆迁数量。按照最保守的估计，以1.5的比例放大需求，近几年内天津市仍有二千万平米以上刚性需求，仅此一项即可确保天津市未来很长一段时期内房地产行业的快速发展。价值因素提升，价格持续上涨：天津市基础设施投资规模增大，配套设施逐步

33、完善，城市功能不断优化，因此必然提升包括土地在内的房产和地产的价值，因此未来几年内天津市房地产价格必将保持持续稳定上升的势头。城市规模扩大，住宅向外扩张：由于城市项目开发成本的不断上升，所引起的城市房地产价格飞速上涨，以及土地稀缺所必然导致的住宅密度升高。外环线以外，城市交通系统可辐射到的大规模、低密度、改善型住宅需求必将成为未来天津市房地产市场最富竞争力的住宅类型。二、可比项目对比分析以临近外环线区域和大规模改善型居住区为条件，选择太阳城、奥园、翡翠城、阳光100四个项目对西青1号地项目为主进行销售进度和价格走势的对比研究。位置对比见右图。项目名称开发规模可售面积容积率建筑形式主力产品均价销

34、售周期销售率太阳城130万30万1.04.5F、5.5F、别墅110平米300022个月90奥园87万15万1.34.5F80-110平米320017个月95翡翠城80万10万1.04.5F、5.5F95平米30008个月95阳光10075万11万1.712F、18F80、140平米35006个月90本项目86万82万1.24.5F、小高、联排约120平米05年入市35001、太阳城项目价格分析及对比1.1价格走势从上表中数据可以看出，该项目一二期产品的销售均呈现出一定的价格上升趋势，特别一期产品在上半年时间内价格上升趋势最为明显，由于市场需求旺盛，该阶段价格呈现不断攀升的势头，一期产品后一阶

35、段价格的波动主要是由于项目在五月份的优惠以及六月份的清盘促销造成，而自2003年9月份开始价格又开始了进一步的上涨。与此同时，比较后上市的二期与一期产品价格，虽然产品没有变化，坐落位置也没有明显的优劣，但二期价格仍明显高于一期，从另一方面说明了该项目价格上升的趋势。1.2 未来价格预测：该项目价格的年度上涨幅度约为8%，按照这样的趋势，该项目在2005年10月，公寓产品的价格水平约为3850元平米。1.3 与本项目对比优劣势对比分析：优势：坐落位置在外环线以内、卫国道沿线、万新村居住区内，地理位置和区位形象较好，周边配套完善，居住区环境成熟；劣势：周边竞争项目多，项目及产品差异性不大。1.4

36、结论：由于该项目与西青1号地相比各有优劣，因此同期价格水平应基本持平。2、奥园项目价格分析及对比2.1价格走势:从上表中数据可以看出，该项目一二期产品的销售均呈现出一定的价格上升趋势。特别一期产品在上半年时间内价格呈现明显的上升趋势，后期由于资源的限制，当期销售产品位置楼层较差，因此均价有所下降。但同期上市的二期产品价格则仍以前期价格的最高水平入市，并保持了不断的上涨。2.2未来价格预测：该项目价格的年度上涨幅度约为18%，按照这样的趋势，该项目在2005年10月，公寓产品的价格水平将接近5000元平米。2.3奥园项目与本项目优劣势对比分析：优势：该项目为如外环线以内，瑞景居住区，周边配套完善

37、，并存在数量较大的改善性需求客户群；劣势：该项目在入市时价格高于周边项目近一倍，同时开发商品牌号召力不强，区域开发经验不足；2.4结论：该项目包括位置、有效客群等多方面与西青1号地各有优劣，因此同期销售价格水平应基本持平。3、翡翠城项目价格分析及对比3 1价格走势： 翡翠城项目为今年年内上市的大盘项目，由于没有资源限制，因此受整体市场价格上升影响较上述两项目更为明显，在仅5个月的时间内，价格上涨达到了200元平米。3.2未来价格预测：该项目价格的年度上涨幅度约为15%，按照这样的趋势，该项目在2005年10月，公寓产品的价格水平将达到4000元平米。3.3翡翠城项目与本项目优劣势对比分析:优势

38、：该项目为如外环线以内，瑞景居住区，周边配套完善，并存在数量较大的改善性需求客户群，由于周边大盘的提升项目以低于区内同等水平价格入市；劣势：周边项目竞争激烈，项目和产品的差异性不明显。3.4结论：该项目从整体上来讲与太阳城项目的优劣势比较类似，因此同西青1号地相比也各有优劣，因此同期销售价格水平应基本持平。4、阳光100项目价格分析及对比4.5) 1价格走势： 阳光100项目也是今年上市的大盘项目之一，在销售过程中采取了分楼座陆续开盘的方式，价格稳步攀升。4.2未来价格预测：该项目价格的年度上涨幅度约为19%，按照这样的趋势，该项目在2005年10月，公寓产品的价格水平将达到6000元平米以上

39、，扣除装修成本600元平米，其均价也将达到5400元平米。4.3阳光100项目与本项目优劣势对比分析:优势：该项目为如外环线以内，华苑居住区内，周边配套完善，区位形象好，同时存在数量较大的改善性需求客户群，且周边没有明显的竞争项目；劣势：项目和产品均存在着规划、设计方面的缺陷，作为外地开发商品牌号召力不强，区域开发经验不足；4.4结论：该项目与西青1号地相比位置优势明显，且存在着覆盖区域的交叉，因此以略低于该项目的价格入市，将有望取得较好的销售业绩。目前，四个项目在各自区域市场上均表现出供不应求的态势，因此从上表中虽然无法看出各项目普遍的销售面积逐月上涨的局面，但在资源充足的情况下，各项目月均

40、销售面积均可达到10000平方米，而销售价格从总体上也表现出了稳步提高的局面。综上，项目所在区域周边存在旺盛的市场需求，同时周边并无足够的项目支持，在售各项目的规模和实力均比拟建项目存在较大差距。同时，伴随包括高新技术产业园区在内的南开区和西青区经济的不断发展以及区域整体形象的进一步提升，西青一号地项目必将成为天津市西部市场最具发展潜力“城市新区”，能有效支撑天津万科的市场占有率目标。三、项目目标客户定位商圈来源区域比例主要职业构成购买动机消费特征一级商圈天津市市区西部70市区中高收入阶层居民改善居住条件注重社区的配套、环境和人文氛围。有彰显身份的需求。二级商圈西青区政府、杨柳青20%1、西青

41、区高收入阶层居民2、附近经商人士及西青区外企职员改善居住条件三级商圈西青区中北镇51、中北镇的高收入阶层。改善居住/投资/暂住其他辐射区域51、迁居人群2、工作在该区域的人群自住及投资改善居住环境、工作方便四、项目销售价格及销售节奏1、项目优劣势分析优势：西青区区域经济发展迅速，人文环境优越，在市区周边新四区当中拥有良好的区位形象。随着西青区消费水平的不断提高，以及临近市区内城市建设带来的拆迁的持续推进，包括周边以汽车制造和零配件为主的企业群的存在，以及未来大学城的建设，必将形成以改善性为主的旺盛市场需求。万科作为品牌地产商富有极强的号召力，同时强有力的产品开发能力确保了项目未来的竞争力水平。

42、劣势：由于项目地处外环线以外，周边商业及交通配套仍不完善，在开发初期对区外人口的吸引力相对较弱。但随着天津市城市的不断扩张，地铁二号线及新津杨公路的建设，区位界限将被打破，交通条件也将得到根本性改善，其它配套也将随之充实。机会点：区域内住宅市场，特别是改善型需求存在很大的供应空档。目前区域内中高档楼盘开发仍是空白，同时由于拆迁等因素造成的需求不断增加，导致供需缺口日益扩大。因此不仅区域市场有对改善型住宅产品的巨大需求，同时住宅的价格上涨仍有很大空间。威胁点：区域市场的发展，周边配套的完善，以及项目形象的树立均需时间。但鉴于万科类似项目成功开发的案例（花园新城），以及分期开发的模式，不仅可以在先

43、期摆脱以上因素对客户的影响，更可确保项目在后期获得丰厚的利润。2、销售价格及节奏西青1号地项目，总建筑面积为86.4万平米，其中可售商业2%（17280）、联排2.5%（21600）、多层78%（673920）、小高层15%（129600）、非经营性公建2.5%（21600）。计划2005年5月1日开盘，开发周期为六年，计划主要产品以3500元/平米价格入市，具体开发计划及销售节奏如下：200520062007200820092010合计供应面积商业-5000-60006280-17280联排-10000-11600-21600多层1500001150001200001128001307204

44、5400673920小高层30000200004000039600-129600合计18000015000016000017000013700045400842400商业-5000-60006280-17280联排-10000-11600-21600多层13000011000012000011240010912092400673920小高层2000025000300003000024600-129600合计15000015000015000016000014000092400842400商业-5500-65007200-6465联排-6000-7250-6670多层35003850425047

45、00510056004438小高层35003850425047005100-4323（说明：面积单位为：平方米；价格单位为：元/平方米）第四部分 规划设计初步分析项目已经列为集团标准化项目，由集团和天津公司共同完成项目规划设计工作，主要规划指标信息见下表：规 划 指 标总占地面积800000m2建筑用地面积720,000 m2总建筑面积864,000 m2建筑物占地面积160000m2建 筑 密 度0.22 绿 地 率40%计容积率面积864,000 m2容 积 率1.20 围墙长度4000m道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道240000168000

46、72000绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积3200008640022250311097产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数住宅多层公寓（4-6）5760001.17 673,920 673,920 78.00%120 702 5616 小高层（7-11.5）648002.00 129,600 129,600 15.00%110 59 1178 联排别墅332310.65 21,600 21,600 2.50%200 108 108 小计6740311.22 825,120 825,120 1 120 869 690

47、2 商业147691.17 17,280 17,280 幼儿园45000.89 4,000 会所45000.78 3,500 物业用房市政公用6,200 0.98 6,100 学校160000.50 8,000 售楼处车位数建筑面积可售面积停车地下车位25,000 架空层地面车库地面露天小计合计720,000 1.2 864,000 842,400 第五部分 工程及销售计划1 前期工作时间安排该项目合作方政府关系良好，已做了大量前期工作，可节省一定时间，一期计划如下：序号项目名称一期前期计划时间备注1与合作方签订协议2004、3-2004、52土地挂牌、摘牌2004、4-2004、63规划审批

48、2004、7-2004、94项目审批2004、7-2004、85一期报建及施工图设计2004、10-2005、16示范区开工2004、10、31为保证开盘时间，建设临时销售卖场、样板间7一期开工2005、1、18一期基础工期2005、1-2005、49基础合格证2005、5、1510销售许可证2005、5、3011一期开盘2005、5、12 项目开发计划3 开发分期：项目总规模86.4万平米，分6期开发。4 项目周期：7年5 销售周期：6年开发计划表格：项目 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 合计 一、开发计划（m2） 一期/区 180,000 180,000 二期

49、/区 150,000 150,000 三期/区 160,000 160,000 四期/区 170,000 170,000 五期/区 137,000 137,000 六期/区 45,400 45,400 竣工面积小计 180,000 150,000 160,000 170,000 137,000 45,400 842,400 销售计划表格： 敏感系数：100% 项目 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 合计 一、开发计划（m2） 一期/区 180,000 180,000 二期/区 150,000 150,000 三期/区 160,000 160,000 四期/区 170

50、,000 170,000 五期/区 137,000 137,000 六期/区 45,400 45,400 竣工面积小计 180,000 150,000 160,000 170,000 137,000 45,400 842,400 二、销售面积（m2） 多层公寓（4-6） 130,000 110,000 120,000 112,400 109,120 92,400 673,920 多层洋房 - 小高层（7-11.5） 20,000 25,000 30,000 30,000 24,600 129,600 联排别墅 10,000 11,600 21,600 商业 5,000 6,000 6,280

51、17,280 小计 150,000 150,000 150,000 160,000 140,000 92,400 842,400 三、销售单价（元/m2） 多层公寓（4-6） 3,500 3,850 4,250 4,700 5,100 5,600 4,438 多层洋房 3,850 4,250 4,700 5,100 小高层（7-11.5） 3,500 3,850 4,250 4,700 5,100 4,323 联排别墅 6,000 7,250 6,671 商业 5,500 6,500 7,200 6,465 销售均价 4,048 4,250 4,952 5,194 5,600 4,519 四、

52、销售额（万） 多层公寓（4-6） 45,500 42,350 51,000 52,828 55,651 51,744 299,073 多层洋房 - - - - - - - 小高层（7-11.5） 7,000 9,625 12,750 14,100 12,546 - 56,021 联排别墅 - 6,000 - 8,410 - - 14,410 商业 - 2,750 - 3,900 4,522 - 11,172 小计 52,500 60,725 63,750 79,238 72,719 51,744 380,676 第六部分 投资收益分析一、成本及投资收益预测假设和前提：15 项目总占地面积1,2

53、00亩，其中代征地10。住宅建设用地面积1080亩，规划综合容积率1.2，建筑面积86.4万平米，其中：住宅82.5万平米（多层67.4万平米，联排别墅2.16万平米，小高层12.94万平米），公建6.388万平米（含可售商业1.728万平米）。21 土地获得价款：地价4.8亿元，市政配套费1.56亿元，契税2288万元，共计土地获得价款6.584亿元地价（包括征地、拆迁费用），折可售楼面地价782元/平方米。26 三次交地分六期按六年开发，地价预计分3年支付。即：2004年支付2.2亿元，2005年支付1.3亿元，2006年支付1.3亿元，。28 主要成本水平依据武汉市有关税费政策和规定，经

54、验数据参照水晶城项目。30 以项目为测算主题，测算中未考虑合作带来的资金占用量降低等因素。二、成本测算分产品类型成本汇总表序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）多层公寓（4-6）小高层（7-11.5）联排别墅商业平均多层公寓（4-6）小高层（7-11.5）联排别墅商业合计建筑面积*673920.00 129600.00 21600.00 17280.00 842400.00 可售面积*673920.00 129600.00 21600.00 17280.00 842400.00 一土地获得价款807 560 1284 807 782 54411 7260 2773 1395 65840 1 政府地价及相关费用27 27 27 27 27 1830 35