孵化器(加速器)项目建设可行性研究报告

《孵化器(加速器)项目建设可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《孵化器(加速器)项目建设可行性研究报告（57页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 目 录目 录1第一章 总论31.1 项目概况31.2 建设单位基本情况4第二章 项目背景92.1 项目背景92.2 项目建设的必要性10第三章 建设内容与规模13第四章 建设场地与建设条件144.1 场地基本情况144.2 建设条件14第五章 项目建设方案195.1 总图布置195.2 建筑设计205.3 给水排水设计215.4 建筑电气245.5 空调及通风系统26第六章 环境影响评价276.1 环境影响分析276.2环境保护措施296.3环境影响评价30第七章 项目建设管理327.1 项目建设管理327.2 管理制度327.3 项目监控337.4 工程监理33第八章 项目招标初步方案34

2、8.1 工程概况348.2 项目招标范围348.3 资质要求348.4 工程招标基本情况35第九章 项目实施进度计划36第十章 投资估算与资金筹措3810.1 投资估算3810.2 总投资使用计划4110.3 资金来源与筹措42第十一章 财务评价4411.1 财务评价依据4411.2 营业收入和销售税金及附加估算4411.3 总成本费用5011.4 评价指标5011.5 主要财务指标汇总52第十二章 项目风险分析及其控制措施5412.1 市场风险5412.2 管理风险5512.3 经营风险55第十三章 社会效益评价56第十四章 研究结论与建议57第一章 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称:

3、 1.1.2建设性质: 新建1.1.3建设地点: XX市XX开发区光谷大道以北，光谷二路以西1.1.4建设单位：XXXX国有控股集团有限公司 1.1.5项目可行性研究报告编制单位本项目可行性研究报告由XX国际工程技术有限公司（国家甲级单位）编制，XXXX国有控股集团有限公司为可行性研究报告的编制工作提供基础材料、数据和设计方案。1.1.6项目概况本项目是XXXX国有控股集团有限公司为适应XXXX新技术开发区科技型企业和科技人员创新创业的需要，根据XX新技术开发区的相关政策，促进科技成果转化，培育高新技术企业和创新型企业家队伍为宗旨，专门为XXXX新技术开发区科技型企业和科技人员创新创业提供公用

4、技术设施、公共技术服务及孵化场地等配套服务，推动企业快速成长的企业孵化器平台，项目净用地面积58418平方米，总投资为42139万元，建设资金通过自筹和银行贷款两种方式筹集，拟建设1栋公寓楼、10栋商业和1栋酒店，总建筑面积144877平方米。其中公寓楼建筑面积59289平方米，商业建筑面积57425平方米，酒店建筑面积28163平方米。1.2 建设单位基本情况XXXX国有控股集团有限公司是经XX市国有资产管理委员会批准成立的国有独资公司，主要承担XX高新区的基础设施建设、环境整治、XX技产业引导与投入、配套项目开发、国有企业改制等业务。1.3 编制依据（1）项目概念规划（2）XXXX新技术开

5、发区关于促进科技企业孵化器建设与发展的实施办法（3）XXXX国有控股集团有限公司提供的相关资料。1.4 项目建设的指导思想及总体原则1.4.1 项目建设的指导思想项目建设的指导思想：立足长远，结合实际，着眼未来。以科学、合理、实用、经济、美观为开发的新理念，体现人文景观、绿色环保、科技创新的新主题。充分利用和节约土地资源，突出孵化场地绿化和节能环保，在有限空间内全面满足企业生产、科研、办公及公共技术设施和公共技术服务的需要。1.4.2 项目建设的总体原则项目建设的总体原则：合理开发、经济适用、科学配套、永续利用的原则，具体为：1.4.2.1要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位面积使用率和

6、功能空间的合理性，满足企业对孵化场地和技术研发设施的特殊要求。1.4.2.2在保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能等方面达到最优。1.4.2.3孵化场地的配套设施要完善，满足企业办公自动化、研究开发信息化和研究、实验一体化的实际需要。1.4.2.4绿化环境要完善，要创造自然和谐、优美、安全环保、舒适的办公环境。1.4.3 项目建设的主要目标以初创期、成长期和扩张期三个不同发展阶段的企业为孵化对象；以企业成长生命周期为标准，为企业分别提供基础层面服务、提高层面服务和发展层面服务，以达到“降低创业成本提高创业成功率”的目标。同时，稳步推进“三级孵化服务体系”建设，搭建具备集约化、多元化、网

7、络化和专业化的孵化器运营平台。1.5 项目建设的必要性及有利条件1.5.1 项目建设的必要性随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业和科技创新人才由于其尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。中小企业孵化器就是一个为创业企业和创新型科技人才提供创业环境、创业服务的场所，有利于降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。同时政府相继出台了一系列培育孵化企业的政策，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。本项目将为XX新技术开发区即将入孵的中小企业提供孵化平台，增加地方财政税收和房屋租赁收入，快速推进工业发展进程具有十分

8、重要的意义。同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者、优秀科技成果和企业入孵，创造更多的XX技企业、就业岗位和发展机会。通过为新创办的中小企业和创新型科技人才提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的中小企业和企业家队伍。1.5.2 建设条件项目位于光谷大道规划地块上，占地16846.6平方米，总建筑面积146775.1平方米。建设场地有较好的基础设施、交通条件和水、电、气、通信供应条件。工程项目建设地工程地质比较稳定，适宜建筑。1.6可行性研究结论1、本项目建设总规模为146775.1平方

9、米，主要包括中小企业孵化器综合办公楼、商业、公寓及其配套用房等，以满足中小企业孵化器平台建设的需要。2、本项目投资将有效地提高企业的资本有机构成，并满足企业和科技人才对孵化设施的需要，提高初创企业和创新人才的创业成功率。3、企业重视环境治理，对每个环节都制定了专门的治理方案，严格执行建设项目和环境保护“三同时”制度，项目的实施不会给环境带来新的影响。4、本项目立足XX新技术经济开发区的区位优势，结合开发区具体情况建设中小企业孵化器，既有利于解决科技型中小企业发展的瓶颈问题，同时对解决农村剩余劳动力，城镇待业人员和企业下岗职工就业，维护社会稳定都将起到积极的推动作用。5、本项目将为开发区现有中小

10、企业和即将入孵的中小企业和科技人才提供孵化平台，将进一步增加开发区“造血”功能，培育更多的高新技术企业和企业家人才，迅速壮大当地经济、社会发展实力，推进园区工业发展进程。同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多科技人才和企业入孵，创造更多的就业岗位和发展机会。总之，本项目建设符合国家产业政策和投资方向，符合XX新技术产业发展布局，市场前景广阔，建设规模合理，项目投资依据充分。建设条件较好，工程技术方案先进可行，项目不会对环境产生影响，能达到安全规范要求。项目投资测算准确，资金筹措到位，项目能获得较好的经济和社会效益。1.7主要经济技术指标序号名称数量单位备注一项目设计规模1规划总

11、规划用地面积58418包括代征地2总建筑面积1719142.1地上建筑面积14487770%销售，30%出租2.2地下总建筑面积27037二项目经济数据1总投资42176 万元1.1其中：开发建设投资42126 万元1.2 经营资金50 万元2资金筹措42176 万元2.1其中：资本金22176 万元2.2 银行贷款20000 万元2.3 预售房款0 万元3经营收入23213 万元3年平均4经营税金及附加1297 万元3年平均5土地增值税293 万元3年平均6总成本费用14274 万元3年平均7利润总额6936 万元3年平均8税后利润5202 万元3年平均三财务评价指标1项目投资利润率49.3

12、3%2投资利税率61.67%3全部投资内部收益率（所得税前）15.14%4全部投资财务净现值（所得税前）￥2,900万元基准收益率12%5全部投资回收期（所得税前）5.01 年含建设期3年6全部投资内部收益率（所得税后）11.86%7全部投资财务净现值（所得税后）￥805万元基准收益率12%8全部投资回收期（所得税后）5.19 年含建设期3年9资本金内部收益率15.09%10长期贷款偿还期3年11利息备付率8.4-11.5倍12偿还备付率0.9-1.1%第二章 项目背景2.1 项目背景2010年，国务院同意支持XX新技术产业开发区建设国家自主创新示范区，关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤

13、逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和XX技农业竞相发展。XX中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。XX中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。胡锦涛总书记视察XX高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力、增强企业核心竞争力、发展特色高

14、新技术产业的做法，XX高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力。到2010年，技工贸总收入2000亿元，工业总产值 1500亿元，财政收入60亿元。通过“十一五”的努力，光谷将建设成为国内一流、世界知名的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界一流的科技园区奠定坚实基础。近几年来，XX新技术市经济开发区工业快速发展，形成了特色鲜明的主导产业和带动作用强的龙头企业。但是，随着世界经济一体化和经济全球化的发展, 大多数中小型企业由于处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规模化。中小企业

15、孵化器平台建成后，一方面可以为入孵中小企业提供孵化场地，使其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；另一方面可以为其提供金融、商务、信息、咨询、生活配套等各项服务，降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率，实现中小企业经济效益与社会效益的双赢。为适应XX新技术经济开发区中小企业及其创业者对中小企业孵化器平台的需要，经多次考察和论证，公司决定在开发区建设中小企业孵化器平台及其配套设施，以便为开发区中小企业和创业者创业提供管理支持、资源网络，帮助和促进创业企业成长，使创业企业能够在市场上生存与发展，孵化出具有特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍，以促进XX新技术工业经济又好

16、又快的发展。2.2 项目建设的必要性2.2.1 建设本项目是园区中小企业发展的需要随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业，由于其业主尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。中小企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境、创业服务的场所，而孵化服务是指在特定的区域内、在特定的产业领域对经选择的中小企业项目提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。本项目通过中小企业孵化器项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动开发区中小企业的发展，有利于提高开发区招商

17、引资的成功率。2.2.2 本项目建设是落实产业发展政策的需要国家发布的产业结构调整指导目录和XXXX新技术开发区关于促进科技企业孵化器建设与发展的实施办法对中小企业孵化器平台建设予以鼓励。政府引导和政策支持，保证了中小企业孵化器有着非常明确的目标和宗旨。目前开发区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。同时中小企业的发展，对建设中小企业孵化器项目提出了更高的要求。本项目建设均按照上述产业政策的要求，设计的方案适应范围广，市场容量大，前景广阔。2.2.3 本项目建设是推进开发区工业经济发展的需要本项目是建设开发区中小企业孵化器平台，属于

18、产业园区公共服务平台建设项目，这对实现园区产业化和规模化具有决定性的作用。本项目新建办公楼、公寓楼、商业楼和酒店等，建成中小企业孵化园。有利于园区企业发展壮大，是园区加快招商引资推进工业项目顺利实施的需要。同时，项目建成后，入园的中小企业，特别是科技型中小企业在基础设施上不需要增加过多投资，把有限的资金全部用于企业的科研、生产和发展上，增强企业的生存能力，促进企业的快速成长和发展壮大。2.2.4本项目建设是对开发区有效提升的需要本项目是建设开发区中小企业孵化器平台，属于园区公共服务平台建设项目，这对促进园区尽快形成具有决定性的作用。按照中小企业孵化器平台建设的总体要求，在建设中要按照高起点、高

19、质量、不遗漏、不超标的原则，按照园区公共服务平台建设的统一规划、标准，将开发区中小企业孵化器平台建设成为园区高质量的为园区中小企业服务的平台，逐步达到适应园区企业的需要，适应中小企业不断扩大的需要，提升和推动园区工业经济发展。项目建成后，可以进一步增加开发区“造血”功能，增加地方财政税收和房屋租赁收入，迅速壮大当地经济、社会发展实力，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。同时可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者和企业入驻，创造更多的就业岗位和发展机会。第三章 建设内容与规模3.1 建设规模项目总建筑面积146775.1平方米，项目总投资42139万元。3.2 建设内容1栋公

20、寓楼、10栋商业和1栋酒店，总建筑面积146775.1平方米。其中公寓楼建筑面积59289平方米，商业建筑面积57425平方米，酒店建筑面积28163平方米。3.3 项目建设标准1、项目设计建设标准严格执行相关设计规范。2、严格执行国家的法令、法规和有关的技术规范、规程。第四章 建设场地与建设条件4.1 场地基本情况4.1.1 地理位置项目位于XX市XX开发区光谷大道以北，光谷二路以西。4.1.2 场址选择地理位置优越，交通十分方便，相关水电配套成熟，该地块比较平坦。场区所处位置为一相对稳定地块，拟建场地内无构造断裂通过，并无其它影响场地稳定性的不良地质现象，场地稳定；该场地用地条件较好，适宜

21、建设。根据XX新技术经济开发区规划该项目净用地面积为58418平方米，符合规划用地要求。4.1.3 征地条件项目单位按20万元/亩获得土地使用权，场址占地面积16846.6，可以满足项目需要，该宗用地符合XX新技术开发区土地利用总体规划，已完成规划、土地、环评等审批工作。4.2 建设条件4.2.1 社会经济现状 XXXX新技术开发区(以下简称XX高新区)成立于1988年10月，1991年3月被国务院批准为国家级高新技术产业开发区，2000年5月，湖北省、XX市作出建设“XX中国光谷”的重大决策，同年7月XX高新区被科技部、外交部批准为APEC科技产业园，2001年被国家发改委、科技部批准为国家

22、光电子信息产业基地，即“XX中国光谷”。2010年5月28日，经XX市委、市政府统一协调，洪山区、江夏区分别与XX新技术开发区正式签订托管协议。XX新技术开发区规划开发面积经过4次扩容后，由221km2扩大到518km2。经过多年建设，XX高新区形成了以电子信息为龙头，生物工程、新医药、环保、机电一体化等高新技术竞相发展的产业格局。在电子信息产业上拥有国内最大的光纤光缆生产基地、国内最大的光电器件生产基地、国内最大的光通讯产品研发基地，同时也是全部三大激光产业基地之一；已形成了以中芯国际、长飞、XX邮科院(烽火通讯)、华工科技、XX日电、XXNEC、龙安集团、长江通讯、精伦电子、安凯电缆、楚天

23、激光、化工激光等大型企业为骨干的光电子企业群体。生物工程与医药依托XX大学、中科院病毒所、中科院水生所、中科院植物所、华中农业大学、生物制品所等大专院校，形成了红桃K集团、人福科技、春天公司、滨湖双鹤、马应龙、科诺生物等企业群体；形成了以富士康、武重、武锅、凯迪电力、绿世界等企业为支撑的环保机电产业也得到快速发展。2010年底，高新区企业总收入达到2918亿元，增长29%；完成规模以上工业总产值2278亿元，增长28.92%；完成规模以上工业增加值773亿元，增长30.13%；完成全口径财政收入96.76亿元，增长33.4%。“十一五”期间，高新区产业规模不断扩大，创新能力快速提升，机制创新进

24、一步深化，开放水平得到提高，产业空间不断拓展，城市功能日臻完善，被国务院批准为国家自主创新示范区，高新区的发展上升为国家战略。“十一五”期间是XX高新区快速发展的五年，XX高新区主要经济指标实现较快增长，年均增幅都在29%以上。2010年的企业总收入是2005年的4倍，规模以上工业总产值是2005年的7.4倍，全社会固定资产投资是2005年的5.7倍，全口径财政收入是2005年的4.8倍。4.2.2 工程地质根据中南勘察设计院提供的岩土工程勘察报告，场区所处位置为一相对稳定核块，拟建场地内无构造断裂通过，并无其它影响场地稳定性的不良地质现象，场地稳定。拟建场地内地形平坦，地貌较简单，场地地基土

25、主要为河流相冲洪积卵石土，局部地段夹砾砂透镜体，场地土和地下水对混凝土具微腐蚀性，且场区无影响工程建设的地下埋藏物，适宜建筑。4.2.3 气象气温年平均温度： 15.8-17.51月平均气温最低， 0.47、8月平均气温最高， 28.7极端最低温度： -18.1极端最高温度： 44.5气压冬季：1020.2hPa 夏季：998.5hPa风速冬季平均： 3.2m/s夏季平均： 2.8m/s最大风速： 28m/s风向冬季： NNE19夏季： C12NNE9全年： NNE14日照情况：年降水量为1100毫米。XX活动积温为5150，年无霜期240天，年日照总时数2000小时。4.2.4 地震根据建筑

26、抗震设计规范(GB 500112010)，场地所处的XX新技术开发区其抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第三组，设计基本地震加速度值为0.20g，设计特征周期为0.45s。抗震设防分类为丙类。场地类别为II类，拟建场地为可进行建设的一般场地。 4.2.5 外部配套条件十多年来，XXXX新技术开发区已经投资60多亿元用于基础设施建设，基本做到基础设施建设先行。目前区内主要干道已经贯通东西南北，次干道形成网络，总里程已经达到100km。用地：开发区规划有光电子信息、汽车电子、机电一体化、生物医药、新材料、环保科技和现代农业6个园区，各大园区均已具备了六通一平（水、电、电信、道路、雨水、污水、平整场

27、地）的基本条件。交通：开发区内道路四通八达，交通便利，除市内多条干道外，经区内及周边的高速公路、国道主要有：武黄高速公路(XX一黄石)、沪蓉高速公路(上海成都)、京珠高速公路(北京珠海)、107国道(北京深圳)、106国道(北京广州)、318国道(上海聂拉木)、316国道(福州兰州)等。开发区距离武昌火车站10km，距流芳火车站3km；距汉口客运码头20km，距白浒山码头、青山外贸码头约25km；距天河机场40km。供水：开发区水源充足、水质优良，供水管网已遍及区内各园区，为满足开发区供水需要，目前已有白沙洲、平湖门两个水厂供水，日供水能力已达到70万m3/d。供电：开发区拥有关山(220 K

28、V )、鲁巷、光华、卓刀泉(均为110KV)等四座大型变电站，变电站规划为2000MW，另外，厂区西侧隔佛祖岭二路即为新建成的110kV佛祖岭变电站，目前已处于试运行阶段，容量为26兆伏安，保证其电力供应。供气：天然气“西气东输”工程己由四川输送至XX，每年可向XX市稳定供气12亿m3，并保证供气年限在20年以上。川气东送工程天然气主管管径711mm，XX到上海主管从关山经过。综上所述，本项目建设条件具备。第五章 项目建设方案根据项目定位和公司情况，项目孵化器计划按如下部门组建如下：（1）项目招商部：招商引资，项目洽谈，企业进驻审批，收集各类科技、经济信息和市场情报，推荐投资合作项目，文件翻译

29、，企业工商注册服务等。 （2）产业服务部：企业生产、科研、市场营销、财务管理、知识产权、标准化等全过程服务，内资企业工商注册、税务登记一条龙服务，进驻企业毕业认定，协助高新技术企业、产品和各类项目的申报，研究企业发展模式，指导和培训进驻企业进行现代化管理，做好企业数据统计和科技中介机构的管理等。 （3）综合服务部：对外宣传、接待、文秘、档案、内部财务管理、信息调研、内部管理等。 （4）物业管理部：孵化基地的水、电、设备、环境卫生、保安等一系列物业后勤配套服务。 （5）信息部：孵化基地计算机网络管理及相关专业技术信息服务等。5.1 总图布置5.1.1 总平面布局的原则5.1.1.1总平面设计应满

30、足XX新技术开发区的总体规划要求，并与周边环境协调统一，创造良好孵化环境和氛围。5.1.1.2充分利用现有地形及土地，节约用地、减少投资。5.1.1.3力求做到：功能合理，分区清楚，有利于入孵企业现代化生产和科技研发需要的原则。5.1.2平面布置新建中小企业孵化器办公楼位于整个地块中心，与相邻建筑物的间距符合建筑设计防火规范的规定，外部有环形消防通道，建筑平面呈街道形。正大门后退规划道路，形成形象出入口，利于安全疏散；在侧边设物流出入口，并在道路边设机动车停车位。为创造良好的周围环境，在解决好交通的前提下，尽可能布置较多的绿化。5.1.3 总图指标1、占地面积16846.6平方米2、建筑净用地

31、面积：58418平方米3、总建筑面积：146775.1平方米4、容积率：2.55、建筑密度：33.9%6、绿化率：15%7、停车位： 1024个5.2 建筑设计5.2.1设计依据1、中华人民共和国工程建设强制性条文-房屋建筑部分（2009年版）2、民用建筑设计通则 GB50352-20053、建筑设计防火规范 GB50016-20064、办公建筑设计规范 JGJ67-2006 J556-20065、城市道路和建筑无障碍设计规范 JGJ50-20016、屋面工程技术规范 GB50345-20047、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-20088、建筑结构荷载规范（2006年版）GB50009

32、-20019、混凝土结构设计规范 GB50010-200210、建筑地基基础设计规范 GB50007-200211、建筑抗震设计规范GB50011-201012、现行国家有关的建筑设计规范和规定。5.2.2 设计方案本项目整体建筑造型设计遵循现代、文明、简洁、动态、流畅的原则，注重建筑的时代性，做到功能布置合理，建筑立面简洁大方，运用现代材料特性，在建筑风格上，将城市文明、现代精神、材料、肌理等建筑语言，整合到建筑之中，形成现代的建筑风格。在造型上采用高低错落、虚与实对比的手法，与整体建筑容为一体，相对对比，相互映衬，整个建筑色彩丰富，与周围环境较完善结合，塑造新的建筑形象。5.3 给水排水设

33、计5.3.1设计依据1、经业主确认的方案；2、业主的设计委托任务书及相关设计要求；3、建筑等专业提供的资料；4、本专业采用的设计规范、法规。1）建筑给水排水设计规范（GB 50015-2003）;2）室外给水设计规范（GB 50013-2006）;3）室外排水设计规范（GB 50014-2006）;4）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；5）建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）；6）气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）；7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97。5.3.2供水本项目最高日用水量为10m3/d，水源为市政自来水。由地块周边

34、现有市政给水管接出一根DN150给水管。在项目红线范围内形成环状管网，使本工程的供水安全性和可靠性得到有效的保障。市政给水管道能提供的供水压力拟为0.30MPa。给水主水管沿场地内道路呈环状布置，由环状主水管供建筑物的生活给水和室内外消防给水，实行生活、室外消防给水合一的供水系统。在室外给水管道上设室外消火栓以及浇洒绿化和道路洒水栓。办公室、会议室等开水使用桶装饮水机供应，采用电加热。5.3.3 排水本工程排水系统采用雨污分流制。1、雨水排水系统屋面雨水和室外场地雨水，分别由雨水斗和雨水口收集，分区域设雨水管截留后就近排入沿主道路敷设雨水管截留后排入市政雨水管网。2、污水排水系统本工程生活污水

35、最高日排水量为8m3/d。卫生间的生活污水采用设伸顶通气立管的排水系统，生活污水经化粪池处理后排入场地内污水管网。所有污水经管道排入市政污水管网，污水排放口的位置、数量经与当地规划部门和市政管理部门会商后确定。5.3.4 管道材料室内给水管道采用共聚聚丙烯管PPR给水管，管道连接采用热融连接。室外给水主管采用埋地PE塑料给水管。室内排水管道采用UPVC排水管；室外排水管在D160以下采用埋地UPVC塑料排水管，以上者采用钢筋砼排水管。消防管道：室内消防管道采用热镀锌钢管，丝接或法兰连接。 5.3.5 节水节能措施按公共建筑节能设计标准GB501892005，对建筑外墙、屋面、门窗进行节能设计，

36、采取必要的保温措施，以达到公共建筑节能设计标准要求。为节约用水，可根据入孵单位的要求，采用分部门、分单位设水表计量。同时选用节水型的卫生器具和选用优质、高效、节能的给排水设备和器材。5.3.6 环保及卫生防疫本工程的排水主要为生活污水。采用雨、污分流制，污废水经化粪池处理后，排入市政污水管道。对生活给水系统，采用安全卫生的管材、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等，以避免因管道、阀门对水质的污染。5.4 建筑电气5.4.1 设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ16-20082、建筑设计防火规范GB50016-20063、供配电系统设计规范GB50052-954、低压配电设计规范GB50054-955、通

37、用用电设备配电设计规范GB50055-936、建筑照明设计标准GB50034-20047、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）8、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-20049、10kV及以下变电所设计规范GB50053-9410、智能建筑设计标准GB/T 50314-200611、有线电视系统工程技术规范GB50200-9412、有线电视网络施工及验收规范GY5073-200513、综合布线系统工程设计规范GB50311-200714、公共建筑节能设计标准GB50189-20055.4.2 拟设建筑电气系统1、强电系统主要是10kV变配电系统；电力及照明系统；建筑

38、物防雷及接地系统。2、弱电系统主要是有线电视系统；综合布线系统（包括电话系统和数据网络系统）；公共服务信息系统和会议扩声系统。5.4.3 供配电系统1、用电负荷估算及负荷等级本工程的主要功能为商业用房和入孵企业办公用房，用电指标办公用房按80W/计算，商业用房按120W/计算，设备装机容量暂按14000kW，年电能消耗量3.6*107 kWh。负荷等级除应急照明及通信设备为二级负荷外，其余为三级负荷。2、供电电源及10kV变配电站在服务中心围墙内的绿化带拟设10台1400kVA的箱式变电站，供电电源由就近的10kV高压公共电网电缆分支箱引来，高、低压电缆采用穿管埋地敷设。计度方式采用高压总计量

39、，10kV电源进线处设置专用计量装置。3、配电系统低压配电方式采用放射式与树干式相结合的配电方式。在服务中心内设低压配电总箱,在各楼层设分配电箱。空调插座、一般插座及照明分别采用专用回路供电，电梯电源直接由总配电箱引出专用回路供电。4、照明按不同使用要求选择相应灯具，光源以节能型细管荧光灯和紧凑型荧光灯为主，荧光灯配电子镇流器。在机房、配电间、公共走道及各出入口等场所设应急照明灯及疏散指示标志灯。应急照明灯选用自带蓄电池的灯具。5.4.4 防雷、接地及安全系统建筑属三类防雷建筑物。在屋面设避雷带作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构主筋作引下线。5.5 空调及通风系统5.5.1 设计依据1、建设单

40、位提供的有关资料；2、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；3、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；5、汽车库建筑设计规范JGJ100-98以及其它有关技术规范与技术措施。5.5.2通风设计办公室采用自然通风，对通风需求量大的会议室和酒店厨房采用机械排风，自然进风的通风方式，换气次数取10次/时。5.5.3 空调设计为保障冬季工作条件，采用预留中央空调。第六章 环境影响评价6.1 环境影响分析6.1.1环境现状XX新技术开发区中小企业孵化器，区域内无工业污染源，环境条件优越，空气质量优良。地上无重要建筑物，地下无

41、文物古迹。项目区范围内的环境污染主要是废水、生活垃圾等，通过项目实施过程中采用成熟可行的治污技术，完全能达到环保部门的排放要求，显著改善孵化器内的生态环境。6.1.2项目执行的污染物排放标准根据当地环保部门的规定，项目区执行如下环境标准：大气污染物：执行大气污染物综合排放标准（GB162951996）I级标准、环境空气质量标准GB30951996中的I级标准；水污染物：执行污水综合排放标准（GB89761996）I级标准、地面水环境质量标准GB38382002中的III类水域标准；噪声：院区环境噪声按城市区域环境噪声（GB309693）II类标准，施工期噪声执行建设施工场界噪声限值（GB125

42、2390）中的各阶段限值；固体废物：执行生活垃圾填埋污染控制标准（GB168891997），生活垃圾焚烧污染控制标准（GB184852001）；6.1.3施工期环境污染影响施工废水、废气：施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如施工场地会排放大量含沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方场地和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中排放的废气等，都会对项目区空气环境质量和水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，暂时的，将随着工程施工的完成而消除。施工噪声：施工期间各类机械、运输车辆和高噪声设备使用产生的噪声将对局部地区声环境产生

43、较大影响，主要噪声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车、混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯、吊车、升降机等。这些机械在运行中除一部分会产生强烈的噪声、振动外，大多数单独运行时产生的噪声在60米处昼夜间都能达到建筑施工场界噪声限值（GB1252390）中70dB的标准限值。施工振动：施工期间的振动影响，主要来自振动型施工作业。振动污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等，在跨振动源10米处的参考振级6385dB，有超标现象发生；在距振源30米以远，即要达到昼间75dB，夜间72dB的环境振动标准。固体废物：施工过程中产生的废弃材料和废

44、土将引起局部水土流失加剧，项目施工中产生的固体废物进行及时回填或运至其他地方妥善处置，因此不设永久性的碴场。生态环境：本项目在施工期间涉及路基挖方、地基挖方、填方、排水、防护、土石调运及取废土等作业，这些是影响生态环境的主要因素。但这些影响都是暂的，随着施工的结束孵化器内的各环境要素将得到恢复和更加完善。6.2环境保护措施噪声控制：对高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏处理，合理安排施工计划，在分布有敏感点的区域内，选择低噪声设备或对设备采用各种减振和消声处理，尽量避开人们休息时间施工。粉尘：施工中产生的粉尘，采用除尘装置（除尘网）以降低粉尘污染。废渣：施工中产生的建筑废渣主要用于建筑回填或环保部门

45、指定的垃圾场集中处理，保证建筑工地整体清洁卫生，做到安全文明施工。废水：建筑废水主要来源于沙石清洗、设备清洗、生活废水等。沙石清洗及设备清洗废水均含有部分泥沙，在适当的地方修建沉淀池，去沙后可排入污水管网；生活废水排入污水处理池经净化处理后排入出水管网。6.2.1运行过程中环保处理6.2.1.1设计依据建筑给水排水设计标准GBJ1588（1997年版）民用建筑节能设计标准GBJ2695环境空气质量标准GBJ309519966.2.2.2综合研发用房环境污染源：主要为日常产生的一定生活废水和科研废水。处理方法：经化粪池处理达标后排入城市污水管道，废渣、废物统一收集外运，所有废物均采用有效措施进行

46、控制。6. 2.2.3噪声防治：合理布置，防止邻近公路铁路噪声对综合业务办公用房采取隔音玻璃，降低交通干道噪声的影响。6. 2.2.4对生活垃圾收集等进行分类收集，加强固体废物的收集、暂存、转运过程中的管理，采取有效的防渗等防护措施，防止二次污染，严格按照国家的有关规定进行管理，确保环境安全。6.3环境影响评价项目在建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，项目实施单位将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保项目区内不会对环境造成影响。6.4消防安全孵化器内消防安全至

47、关重要，在规划方案编制中要将整个消防系统作为一个重要方面进行设计。6.4.1总平面规划和单体建筑设计方案在满足功能合理、分区明确和交通方便的前提下，还应执行建筑设计防火规范GB500162006，项目竣工后须报消防安全部门审核后方可投入使用。6.4.2除新建项目严格按照消防规范配备足够数量的灭火器、消防栓外，在扩建过程中发现对现有建筑不满足消防规范要求的，应采取补救措施，完善整个室外消防设施。6.4.3应设专人负责办公用房的消防安全工作。经常检查消防栓、灭火器等消防器材的数量及完好性,保证其经常性处于备用状态。6.4.4定期进行消防安全知识教育,使工作人员掌握基本的消防知识和消防器材的使用方法

48、,以及事故发生后的防范常识和正确的逃生方法。6.4.5项目实施过程中必须按消防部门批准的方案执行，单项工程验收和项目整体验收时必须邀请消防部门参加。第七章 项目建设管理7.1 项目建设管理为确保工程质量和施工进度按要求进行，使工程如期竣工投入使用，XXXX控股集团成立“XX新技术经济开发区中小企业孵化器建设领导小组”，专门负责项目组织管理工作，对工程质量、施工进度进行监督检查，实行项目法人责任制管理。项目具体承办单位XXXX国有控股集团有限公司主要加强以下几方面的管理工作：7.1.1 项目计划管理：制订项目年度建设计划；安排协调项目资金；检查督促计划实施，针对项目涉及的覆盖较多，在制定计划时要

49、多方听取意见，尽量减少反复，保证计划的科学性、合理性。7.1.2 财务管理：设立独立的基建帐户，由于项目建设资金运用量较大，必须按国家规定制定规范的项目财务、会计和支付管理制度，检查监督项目资金的到位和使用情况，配合接受审计。7.1.3 工程监测：批准项目年度工程建设计划，并监督按计划实施；对项目监理单位进行管理，监督执行项目技术方案和技术标准；对已完工程进行经济、技术、财务监测评价，组织工程竣工验收。7.2 管理制度按照国家发改委、财政部、建设部和省、市有关规定，制定项目管理办法。管理办法要对项目的准备、项目的执行与管理、项目的监督检查、项目的总结评价等方面作出明确的规定，以保证项目工作规范

50、化、正规化，顺利完成项目建设任务。管理制度中要充分体现建立项目法人责任制、建立有效监督机制、项目的招标计划等有关规定。7.3 项目监控建立对项目建设的监督检查制度，确保项目工作规范化运作和顺利实施。监控的主要任务包括：项目实施计划，项目执行机构的人员配备，工作质量和进度是否符合要求，财务管理体制是否符合规定程序，土建施工和安装工程是否符合标准和合同。监控方法包括：项目报告制度、现场视察和派驻监理代表等。7.4 工程监理本项目基建工程均应按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标确定的工程监理单位必须具有相应资质等级。项目执行机构派出监理代表，与工程监理单位一道，做好各子

51、项基建工程进度、质量和费用控制。第八章 项目招标初步方案8.1 工程概况本项目是XXXX国有控股集团中小企业孵化器建设，项目建设内容主要是中小企业孵化器综合科研办公楼和配套的商业楼、公寓楼。本项目总工期36个月。8.2 项目招标范围根据国家发展计划委员会令2001第9号令规定，确定本项目招标范围和形式如下：8.2.1 招标范围本项目招标范围包括工程勘察、工程设计、工程监理、建筑工程施工、安装工程、主要设备、重要材料等全部实行招标。8.2.2 招标组织形式本项目主要设备、重要材料、建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理采用委托招标。8.2.3 招标方式建筑工程、安装工程、主要设备、重要材料均采用公

52、开招标方式，根据招标法规定通过评审选定中标人。8.3 资质要求本项目的勘察、设计及工程监理的资质等级要求达到国家乙级及以上资质。对工程施工方的资质要求是：为确保工程质量和满足进度要求，选择二级及以上资质的施工队伍承担工程施工。8.4 工程招标基本情况本工程招标基本情况见下表。招标基本情况表 表8-1项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他第九章 项目实施进度计划9.1 工期安排原则本项目建设工期和进度安排是在建设资金按工程计划到位的前提下编制的。根据当地的气候和施工条件，本

53、项目建设工期是根据工程建设内容在合理工期所需时间的基础上进行打紧安排，要求承包单位加强和优化施工组织，实行交叉作业，以尽量缩短工期。9.2 实施条件本项目已确定项目用地，总用地面积为16846.6平方米。项目建设场地为XX新技术开发区，建设条件完备。9.3 实施进度安排根据现有施工技术水平，考虑该项目的具体情况，拟定该项目建设工期为36个月，具体实施进度计划如下：1、2012年05月2013年01月，完成征地、可行性报告、勘察设计、招投标等前期工作。2、2013年02月2014年05月，完成主体结构工程建设。3、2014年05月2014年12月，完成室内外装修工程。4、2015年01月2015

54、年04月，完成室外总图布置 、道路及绿化工程。5、2015年05月底，检查验收并交付使用。9.4 项目进度计划安排表9.5 项目进展情况截止2012年11月底，XXXX国有控股集团有限公司共筹集资金2亿元。完成了土地征用、立项、可研、环评、勘察设计、招投标等前期工作；场地平整已全部结束，主体结构工程计划于2013年2月开始施工。第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算10.1.1 投资估算范围本项目总投资包括开发建设投资和经营资金2部分，其中，开发建设投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、开发期税费、其他费用、不可

55、预见费、财务费用等12项。10.1.2 投资估算依据1、项目设计图纸及文件；2、鄂建2000200号文全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表；3、各种建、构筑物投资按2008年湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表、湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表、湖北省建筑安装工程费用定额、当地近期建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用、税金等有关规定，并参照项目建设地近期类似工程的单位面积综合造价估算；4、室外工程及其他工程按单位面积指标法或工程量估算；5、本项目拟购置土地使用权67亩，土地使用权转让费按20万元/亩计算。6、建设单位管理费根据财政部财建2002394号文规定计算；工程监理费根

56、据国家发改价格2007670号文规定计算；前期工作费根据国家计委计价格19991283号文制定的收费标准计算；建设工程环境影响评价费、工程保险费按国家及地方有关部门规定计算；招标代理服务费按国家计委计价格20021980号文件规定的收费标准计算；基本预备费按工程费用及其他费用之和的5%计算。10.1.3 建设投资估算1、土地费用，本项目净用地面积58418平方米（折合约87.63亩），每亩20万元，土地费用合计约为1753万元。2、前期工程费用前期工程费用主要包括地质勘察费、设计费、手续费、审图费、防雷审查费、单体定位放线费、临时工程、建设工程监理费、环境影响咨询服务费等前期工程费用，费用合计

57、为473万元。详见：投资明细分项表。3、基础设施建设费基础设施建设费主要包括强电外网、给水、中水外网、消防外网、排水外网、道路、绿化、排污工程等，费用合计为264万元。详见：投资明细分项表。4、建筑安装工程费建筑安装工程费主要包括建筑物（地上建筑及地下室）的土建及安装工程，费用合计为34983万元，详见：投资明细分项表。5、公共配套设施建设费公共配套设施建设费暂估为160万元。详见：投资明细分项表。6、开发间接费开发间接费，按前期工程费用*0.6暂估，费用为284万元。详见：投资明细分项表。7、管理费管理费，按定员30人*5万元/年+其他管理费(按40万元/年暂估)，费用合计为190万元。详见

58、：投资明细分项表。8、销售费用销售费用按销售收入的0.5%暂估，费用合计为293万元，详见：投资明细分项表。9、开发期税费开发期税费按本项目按建筑安装工程费用1%暂估，费用合计为350 万元。详见：投资明细分项表。10、其他费用其他费用按200万元暂估。11、不可预见费不可预见费按前十项费用之和的5%暂估，详见：投资明细分项表。12、财务费用本项目拟申请银行贷款20000万元，分两笔贷款，每笔贷款金额10000万元，贷款期限均为3年，年利率均为6.15%，均采用到期一次性还本付息方式，建设期财务费用合计为1230 万元。其中，利率的确定是根据中国人民银行2012.7.6发布的“金融机构人民币贷

59、款基准利率调整表”，三年的贷款利率为6.15%。详见附表：借款还本付息计划表 投资估算汇总表单位：万元序号项目开发产品成本分期计划进度1234一土地费用1753 1753 0 0 0 二前期工程费用473 378 95 0 0 三基础设施建设费264 106 79 79 0 四建筑安装工程费34983 10495 13993 10495 0 五公共配套设施建设费160 64 48 48 0 六开发间接费284 114 85 85 0 七管理费190 19 76 95 0 八销售费用293 0 147 147 0 九开发期税费350 35 157 157 0 十其他费用200 40 100 60 0 十一不可预见费1947 779 779 389 0 十二财务费用1230 0 308 923 0 十三开发建设投资42126 13782 15866 12478 0 十四经营资金50 0 0 50 0 十