房地产基础知识2

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1、问鼎房地产房地产专业知识一本通房地产基础知识一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。简单来看，房地产有三种存在形式：（1） 单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2） 单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有

2、各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土

3、地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期b

4、) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产按层数划分：l 低层住宅为1-3层l 多层住宅为4-6层l 小高层住宅为7-11层l 中高层住宅为12-16层l 16层以上为高层住宅房屋建筑结构分类标准类 型内 容编号名称1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋

5、混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等关于土地u 土地的一级市场，即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期地出让土地使用权并收取土地转让金。u 二级市场：土地使用者或土地经营单位，有偿地将

6、土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。u 土地使用权转让的几种行为1 划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为。2 征用：A、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从。 B、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征用土地。 C、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变更为国家所有土地。 D、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活。3 出租：A、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别 B、必须有法律依据，必须是法律合法的地块 C、土地租赁合

7、同是有偿合同 D、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人的合法权益。u 生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。u 毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。u 熟地：已完成市政基础设施建设的土地。u 土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利u 国有土地使用证：是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四至和面积u 征用土地批准权限的规定：a) 征用耕地1000亩以上，其它土地2000亩以上的，由国务院批准；b) 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上

8、2000亩以下的，由省级人民政府批准；c) 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准u 土地使用权的出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年房地产开发的八个阶段d) 项目建议书阶段e) 可行性研究阶段f) 设计阶段g) 开工准备阶段h) 施工阶段i) 竣工验收阶段j) 租售阶段k) 使用阶段商品房价格构成1）地价：主要包括征地费及拆迁安置补偿费，这是构成商品房价格的一个重要组成部分。目前我市将规划区域内的土地分成三等九级，每一等级都有相应的地价。一般来说，等级越高，地价也越高，这就意味

9、着在越好的地段，商品房的土地成本越高。目前，我市地价每平方米425元至3242元左右，由于容积率不同，所以在房价中所占比例也不同，低的仅占10%，高的可达60%。2）市政设施配套费：由于政府在城市基础设施配置方面投入了大量资金，因此房地产开发商的小区市政配套设施建设当中必须向当地政府部门交纳相应的各种配套设施费用，收费大致如下：A：城市建设综合配套费：180元/平方米；B：人防工程费：13元/平方米；C：商业网点配套费，集中供热入网费、水、电、增容费、管道煤气入网费，合计约400元/平方米。3）前期施工准备费：主要包括规划、施工图纸设计费、地质勘察钻探费及向规划、消防、城建、环卫、质检等部门交

10、纳的各项费用，约50元/平方米。4）商品房的工程造价及小区的公共设施建设费：商品房的工程造价是商品房价格的主要组成部分，包括土建及安装两部分。由于房屋结构、水平不同，所以造价也有区别。一般来说，目前济南市砖混结构约多层住宅，根据装修标准不同，造价大约在500-1000元/平方米左右。住宅小区内公共设施建筑费用主要包括小区内道路、广场、绿化、园林、锅炉房、配电室、水泵房、停车场、公厕、居委会等设施的建设费用、折合商品房建筑面积60元/平方米左右。5）房地产开发商的管理、财务费用及利润：开发商的利润约占房价的15-12%。6）各种税费：包括营业税（售房合同价格的5%），办理房产证手续应交纳契税。买

11、方交纳房地产总成效额的1.5%（普通住宅），3%（4000元以上的商品房）。房产交易费（卖方交纳0.5%）。关于房屋保险：房屋财产保险是以房屋及其附属设备为保险标的物的保险，它是由房屋所有人或其他利害关系人向保险公司预付一定数额的保险费，并签订房屋保险合同，在保险合同规定期限内，一暗无天日发生某些事故和意外，使房屋的功能、质量及附属设备受到损坏，保险公司按规定标准，承担赔偿经济损失的责任。一次性或分期购房的客户，自愿购买房屋保险；以银行按揭方式购房的客户，则必须购买，按揭保险是将抵押物财产保险和贷款信用保险合二为一的综合购房保险，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。由于

12、该房屋的产权已抵押至银行，因而该险的第一受益人为银行，而购房者则为间接受益者。按揭贷款的年限 保险费率1-5年 16-10年 0.811-20年 0.6保险费=还款总额×费率×按揭年限以15年贷20万元为例：保险费用=20×81.84×181×0.6×15=2666.35元四、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的

13、法律凭证；房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；1 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；2 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；3 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有

14、、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划

15、行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积

16、为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包

17、括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实

18、用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元

19、）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。产权证书:产权证书是指"房屋所有权证"和"土

20、地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房:使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房:公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房:不可售公房是

21、指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房:已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。单位产权房:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房:廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。私房:私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手

22、房:二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。期房:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，

23、尚不能入住的房子。现房:所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。外销房:外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房:内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产:共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全

24、部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产:共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房:尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。烂尾房:烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼

25、宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。销售面积:销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。均价:均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。基价:基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方

26、米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价:起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?如：×××元平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价:预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。一次性买断价:一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专

27、用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。定金:定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金:违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，

28、应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。毛坯房是指没有装修的房。套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型居住空间：指卧室、起居室（厅）的使用空间卧室：供居住者睡眠、休息的空间起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间厨房：供居住者进行炊事活动的空间卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间过道：住宅套内使用的水平交通空间壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间吊柜：住宅套内上部的贮藏空间走廊：住

29、宅套外使用的水平交通空间地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的13且不超过12者平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构和保温层的面积标准层：平面布置相同的住宅楼层层高：由本层楼地面至上层楼板上表面的距离净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间.住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般

30、不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深.在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。公用建筑面积分摊系数

31、:将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。得房率:得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 容积率:容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。建筑密度:建筑密度是指在居住区用地内各类建筑

32、的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率:绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构模数：一般房屋开间

33、、进深均以模数为标准，基本模数为100mm.得房率：套内面积建筑面积建筑面积=套内建筑面积（含阳台）+公用分摊面积容积率：建筑总面积土地总面积建筑密度：建设用地和基地面积的比率平均层数：住宅总面积住宅基底总面积居住区总建筑面积：包括居住建筑面积、公共建筑面积栋间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用3060cm的高差进行空间隔断复式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分为两层。跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方

34、反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙：是指业主领取钥匙，

35、接房入住。契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 何谓生态住宅：生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原

36、则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。 什么是绿色住宅？“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿

37、色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面

38、积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。 什么是花园式住宅？花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。2、房子的种类安居房指实施国家"安居（或康居）工程&

39、quot;而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当

40、等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一

41、种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房

42、地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。 小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6层以下的则称炎“多层”；更高的称为“高层”。 塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。 板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、

43、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。建筑基础知识前 言一、 有关房地产概念二、 经济技术指标三、 房屋构造基础知识四、 建筑识图基础知识五、 有关建筑面积知识一、 有关房地产概念1、概念¨ 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。¨ 土地

44、：是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。¨ 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物。¨ 其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的，如为提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施，在地上建造的庭院，花园、假山、围墙等。2、各称real estate香港：物业地产、楼宇、房地产估价定义：房地产：土地o

45、r建筑物or土地与建筑物的合成体房地：土地与建筑物的合成体。土地：土地部分，此价格不含地上建筑物的价格。地上建筑物：不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。建筑物：仅指建筑物部分。分为房屋和构筑物。3、房地产的类型（1）按用途来划分的类型¨ 居住房地产：普通住宅，高档公寓，别墅等。¨ 商业房地产：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。¨ 办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。¨ 旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。¨ 餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅¨ 娱乐房

46、地产：游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。¨ 工业和仓储房地产：工业厂房、仓库¨ 农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园¨ 特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。¨ 综合房地产：指具有两种或两种以上用途的房地产。（2）按开发程序中划分的类型生地：只指不具有城市基础设施的土地 如:荒地、农地。毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，

47、也可能停工多年了。现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。（3）按是否产生收益来划分收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产如：未开发的土地、教堂等。（4）按经营使用方式来划分出售型房地产出租型房地产营业型房地产 ：商店、餐馆等自用型房地产二、经济技术指标1、城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合，并与居住人口规模（3000050000人）相对应，配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施

48、的居住生活聚居地。2、居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然界线所围合，并与居住人口规模（700015000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。4、居住区用地（R）：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。5、住宅用地（R01）：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。6、公共服务设施用地（R02）：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配

49、建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。7、道路用地（R03）：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。8、居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路。在城市中通常与城市支路同级。9、小区（级）路：一般用以划分组团的道路。10、组团（级）路：上接小区路、下连宅间的道路。11、宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。12、公共绿地（R04）：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。13、配建设施：与住宅规模或人口规模相对应配套建设

50、的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。14、其它用地（E）：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。15、公共活动中心：配套公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。16、道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。17、建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。18、日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。19、建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。20、住宅平均层数：住宅总建筑面

51、积与住宅基底总面积的比值（层）。21、高层住宅（大于等于10层）比例：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）22、中高层住宅（79层）比例：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）23、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。24、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)25、住宅建筑密度（毛）：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)26、住宅建筑套密度（净）：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)27、住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(/ha)28、住宅面积净密度：也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地

52、上拥有的住宅建筑面积(/ha)或以住宅建筑总面积（万）与住宅用地的比值表示。29、建筑面积毛密度：也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(/ha)或以总建面积(万)与居住用地的比值表示。30、住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。31、建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。32、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。33、拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。34、土地

53、开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）35、住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/）。 常用的建筑名词和术语：建筑物范围广泛，一般多指房屋。构筑物一般指附属的建筑设施，如烟囱、水塔、筒仓等。预埋件建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。构造柱楼房中为抗震而设置的柱子。埋置深度指室外地面到基础底面的距离。地物地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁地

54、貌地面上自然起伏的情况。地形地球表面上地物和地貌的总称。地坪多指室外自然地面。竖向设计根据地形地貌和建设要求，拟定各建设项目的标高、定位及相互关系的设计，如建筑物、构筑物、道路、地坪、地下管线、渠道等标高和定位。强度材料或构件抵抗破坏的能力。标号材料每平方厘米上能承受的拉力或压力。标高建筑总平面图和一幢建筑的平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，都要注标高。轴线画图与地面上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件，如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。中心线对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都用细点划线表示。居住面积系数指居住面积占建筑面积的百分数，比值永远小于

55、1。使用面积系数指房间净面积占建筑面积的百分数，比值永远小于1。红线规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，产生法律效力。三、房屋构造基础知识（一）建筑概论1、建筑物分类1) 按照建筑物的使用性质可以分为： 工业建筑：供人们从事各类生产用建筑和为生产服务的附属用建筑。 农业建筑：供人们从事农业、牧业的种植、养殖、畜牧、贮存等用途的建筑。 民用建筑：供人们居住、生活、学习、工作和从事其它公共活动的建筑。民用建筑又分居住建筑和公共建筑两类。2) 按照主要承重结构的材料可以分为： 生土木结构建筑：以土坯、版筑（干打垒）等生土墙和木屋架作为主要承重结构。 砖木结构建筑：用砖墙（或柱）、木

56、屋架作为主要承重结构的建筑。 砖混结构建筑：用砖墙（或柱）、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。 钢筋混凝土结构建筑：主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构的建筑。 钢结构建筑：主要承重构件全部采用钢材制作的建筑。3) 按照建筑结构的承重方式可以分为： 墙承式结构建筑：用墙承受楼板及屋顶传来的全部荷载的建筑。 骨架承重式结构建筑：用柱与梁组成骨架承受全部荷载的建筑。 内骨架承重式结构建筑：当建筑物的内部用梁、柱组成骨架承重，四周用外墙承重。 空间承重式结构建筑：用空间构架或结构承受荷载的建筑。2、建筑物等级建筑物的等级是从防火、耐久年限及重要性等不同角度划分的建筑级别。1) 按照防

57、火性能可以分为：耐火等级标准是依据建筑物主要构件的燃烧性能和耐火极限确定。燃烧性能：按照燃烧性能建筑构件分为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。耐火极限：指建筑构件遇火后能支持的时间。2) 按照耐久年限可以分为：一级耐久年限，100年以上，适用于重要性建筑物和高层建筑。二级耐久年限，50100年，适用于一般性建筑。三级耐久年限，2550年，适用于次要建筑。四级耐久年限，15年以上，适用于临时性建筑。3、建筑物的组成从建筑物本身的构造要求来看，一幢建筑物是由基础、墙或柱、楼地面、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成的。基础：是建筑物最下面的部分，埋在自然地面以下，它承受建筑物的全部荷载，并把这些荷载传给下面的

58、土层地基。基础是建筑物的重要组成部分，应该坚固、稳定、能经受冰冻和地下水及其所含化学物质的侵蚀。墙或柱：墙或柱是建筑物的垂直承重构件，它承受地面和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给基础。楼地层：是建筑物的水平承重和分隔构件，包括楼板和地面两部件。楼梯：是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。屋顶：是建筑物顶部的承重和围护部分。门和窗：门是供人们及家具设备进出房屋的建筑配件。窗的作用是采光、通风和供人眺望，窗应有足够的面积。建筑物除了上述基本组成部分外，还有一些其他配件和设施，如：雨篷、散水、通风道、烟囱、垃圾道、壁橱等。4、建筑工业化与建筑模树协调建筑工业化的内容包括：设计标准化；构件与配件生

59、产工厂化；施工机械化。建筑模数：是选定的尺寸单位，作为建筑空间、构配件以及有关设备尺度协调中的增值单位。建筑模数包括基本模数和导出模数。基本模数：是模数协调中选用的基本尺度单位，基本模数的数值应为100，其符号为M即1M=100导出模数：分为扩大模数和分模数，扩大模数是基本模数的整数倍数，分模数是整数除基本模数的数值。（二）地基和基础1、 地基与基础的概念及作用基础：在建筑工程中，常把建筑物与土层直接接触的部分称为基础地基：把支承建筑物重量的土层叫地基。基础位于建筑物最下部，是建筑物的组成部分它承受着建筑物的全部荷载并将它们传给地基。地基不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。地基

60、是由持力层和保护力层的下卧层组成。每平方米地基所能承受的荷载称为这种土壤的“地耐力”（承载力）。2、 地基与基础的关系F=N/R 其中：F-基础底面积 N-总荷载 R-地耐力地基的地耐力越大，基础的底面积就可以相对地减小，材料也可以节省，施工速度就可以提高，造价也就降下来了。基础底面积的计算公式：F=B×Ll 基础断面形式：是指用一个垂直于地面的剖切平面将基础垂直剖开之后所显示出的断面形状。砖混结构建筑物其承重墙下面的基础，通常是连续设置的，这种基础，叫做条形基础。l 钢筋混凝土的抗拉与抗压强度均比较高，称为柔性材料。砖、石和混凝土的抗拉强度低，抗压强度较大，两者相差较多，这类材料称

61、为刚性材料。宽度和厚度的比例关系可以用角表示，称为刚性角，或称压力传递角。埋深：设计室外地面到基础底面的距离，叫做基础的埋置深度，简称埋深。基础埋深的大小对工程造价有很大的影响，一般情况下，埋深越大，造价也越高。基础埋置深度的确定应从下列几方面综合考虑：1) 建筑的用途。有无地下室、设备基础和地下设施、基础的型式和构造。2) 作用在地基上的荷载的大小和性质。上部荷载大，基础就须埋置的深一些，这样才能比较稳固。3) 工程地质和水文地质条件。建造建筑物时，都希望建造在坚实的地基上，而不愿设置在承载能力低、压缩性很大的软弱土层上。4) 相邻建筑物的基础埋深。5) 地基土冻胀和融陷的影响。基础的类型基

62、础的类型是随着建筑物上部结构形式、荷载大小、土质情况及基础所用材料的性能而决定的。条形基础或带形基础：建筑物上部结构的形式直接影响基础的类型。当建筑物上部结构采用砖墙承重时，它的基础多做成长条形。所以，条形基础往往是砖墙基础的主要形式。独立基础：当建筑物上部结构采用框架结构承重时，其基础常采用方形的或矩形的单独基础，这种基础称独立基础。独立基础是柱子基础的主要形式。杯形基础：如果柱子为预制钢筋混凝土柱时，往往把基础做成杯口形状，然后将柱子插入杯口，缝用细石混凝土灌实，这种基础称杯形基础。联合基础：荷载大小与土质情况决定基础的类型。当建筑物荷载较大、地基条件较差时，为提高建筑物的整体性，避免各个

63、柱子之间产生不均匀沉降，可将相邻柱下的独立基础在一个方向上连接起来，做成条形基础，称联合基础。或在纵横两个方向上都连接起来做成十字交叉的井格基础。当有些建筑物上部荷载特别大而所在地的地基又比较软弱，这时采用简单的联合基础和井格基础已不能适应地基变形的情况时，常采用满堂板式的筏形基础。筏形基础由板、梁所组成。为了加强筏形基础的刚度，以及换取地下部分的土重，则考虑采用箱形基础。箱形基础由顶板、底板和纵横交叉的垂直隔板所组成。它具有较大的空间刚度，一般不至于因地基局部不均匀的沉降而导致上部结构的开裂。它较适合于高层建筑或有地下室的建筑中。以上是常见的几种基础基本结构类型。随着社会的发展，各地因地制宜，发展创造了许多新型基础结构形式，如壳体基础、不埋板式基础等。不埋板式基础是在天然地表面上，将场