深圳东方明珠城商业定位与招商执行报告

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1、 中国地产商域网中国地产商域网 东方明珠城 商业定位与招商执行报告 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 目录 经营定位 前言 主题定位 业态定位 形象定位 业态组合 价值定位 商业定位 招商策略与执行 招商策略 招商执行步骤 招商流程表 商铺租赁条件 招商进度表 众厦招商优势 商业策划专业能力 资深的招商团队 丰富的招商资源 强大的后台支撑 高度重视，饱满自信 做足功课，用心创造价值 强大的社会/媒体资源 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 前言 结合众厦多年商业操作经验，并由多名资深商业专家进行过针对性分析，结合本项目实际情况及只租不售的要求，我们认为可达到如下招商实现目

2、标： 充分满足与乐购超市业态的互补 实现商铺租金收益最大化，保证至少能够实现年均租金收益不低于1200万元，并带动住宅高价售出及带动茶都商业经营收益提高 招商业态及品牌具有持续经营的能力，为未来能够实现高的销售价值做铺垫 与乐购同时开业，并在10个月内至少能够实现90%以上的面积成功招商，力争实现100%成功招商 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 商业定位主题定位 因素分析 论证 定位 合作伙伴合作伙伴已有伙伴是综合型大型商业乐购，中档次，满足日常生活的需求 要与乐购形成差异化互补，满足特定消费需求，满足中高端消费需求 特定消费需求，满足中高端消费需求商业 市场竞争市场竞争大片区低

3、端商业饱和竞争，高端商业初始起步；小片区低端商业经营惨淡，常住人口少，购买力弱，商业氛围差；龙岗现有商业业态主要以大中型shoppingmall、综合百货、超市、社区综合商业/商业街为主 要与本项目1.5公里的商业辐射范围的商业形成差异，提高档次，提升商业价值，部分专业市场已经历了多年的艰苦经营，现已逐渐成熟，本项目应尽量避免与其竞争 着眼与未来的价值潜力，本项目在专营青春一族时尚消费、专营婚嫁专营区、专营旅游与运动一族消费等方面有市场前景； 物业条件物业条件面积小且分散，柱网与利用率均不佳，缺乏餐饮项目需要的排烟系统； 找到适合小面积经营的专营业态，避免有烟餐饮项目的出现； 专业店模式商业业

4、态适合本项目的物业条件，在考虑上必须考虑无排烟系统的情况； 开发经济与品牌目标开发经济与品牌目标年租金收益1200万元以上；1F-3F租金分别达到100；60；35，并使本项目增强发展项目与企业的品牌效应； 部分业态无法实现既定的资金收益，也达不到开发商品牌目标 塑造良好的商业品牌形象，租金承受能力强 可操作性：注重团队与商业资源现状情况，招商引入合适商家 有效规避无拓展计划商家，招商团队操作难度极大的商家 以华南商业资源为主进行招商，底成本高效率的实施有效招商 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 结构论证 市场机遇市场机遇 市场竞争度市场竞争度 物业条件物业条件 开发商目标开发商目

5、标 本项目选择本项目选择 高档/大型零售百货 技术条件技术条件 超市 高端专卖店 电子/五金等低形象专业市场 有烟餐饮/KTV 大型仓储 式商业 影院 电子游戏 服饰折扣 低端古董市场 低人气 卖场 桑拿/足浴 低档业态 青春一族对时尚商品的需求 婚嫁喜庆消费的需求 旅游、运动消费的需求 其他完善社区功能的商业需求 单一业态、统一管理的商业组合模式 低租金 低回报 合作伙伴合作伙伴 乐购已有的中档日常消费商业 乐购已有的中档食品消费商业 无拓展计划与高难度的商业资源 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 商业定位业态定位 品牌超市 主题二：爱情伊甸园 主题三：动感活力营 + = 纯熟生

6、活链区 主题一：青春时尚馆 社区其他配套 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 品牌超市 青春时尚馆 爱情伊甸园 塑造充满浪漫与情调的婚嫁生活相关商业服务中心，满足本区域庞大的婚嫁市场需求 动感活力营 以满足龙岗区域各年龄阶层，喜爱体育运动、热爱生活、感受动感的消费需求 满足区域内青春少年与少女群追求时尚与高品质的消费需求，塑造龙岗区域青春一族最热爱的区域； 满足社区及周边群体日常生活必须需求 社区其他配套 补充乐购没有的,可最大限度满足社区及临近常住人口的生活需要的商业设施 商业定位业态论证 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 商业定位业态组合 国际二线和国内一二线品牌连锁

7、商家，力争以本土现有资源为主，外地资源为辅 A区主题一:青春时尚馆-针对年轻一族时尚用品消费需求 1F:品牌快餐、咖啡、面包屋、手机、音像、数码 2F:少女装、少男装、女性饰品、网吧、图书文具 B区爱情伊甸园-针对结婚相关的上下游需求 1F:钻石、珠宝、女性饰品、化妆品、花店、皮具、洋服定做 2F:婚庆礼仪公司、美容美发美甲、婚庆车出租公司 3F:婚纱摄影 C区动感活力营-针对旅游与运动的相关需求 1F:好家庭，户外旅游用品，旅行社 2F:美体瘦身、茶艺、桌球 3F:健身会馆 社区其他配套 药店、银行、便利店、冲印、干洗店、旅行社、地产中介 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 一层商

8、业业态及铺位划分建议 一楼：一楼：1100011000平方米平方米 自有：自有：72007200平方米平方米 咖啡厅面 包屋冲 印店干 洗店品牌 西式快餐户外旅 游用品好 家庭地 产中介旅行社化妆 品珠宝钻 石女 性饰品洋服订做银行药店皮具C区B区乐购A区蛋塔便利店音像店手机中介青春 时尚 馆爱情伊甸园用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 二层商业业态及铺位划分建议 一楼：一楼：1100011000平方米平方米 自有：自有：72007200平方米平方米 青春女装女性 饰品网 吧图书文 具美容瘦 身茶艺桌球美容 美甲美发婚庆礼仪A区C区B区青春时尚馆乐购活力运动 营爱情伊甸园用心，创造价

9、值 中国地产商域网中国地产商域网 三层商业业态及铺位划分建议 三楼：三楼：1125011250平方米平方米 自有：自有：21502150平方米平方米 健身会馆婚 莎艺术 摄影乐购活力运动 营爱情伊甸园用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 商业定位经营定位 1 1 2 2 商业管理公司管理范畴为本项目商业部分，不与茶都发生管理交叉 确定邀请专业商业管理公司对本项目商业进行管理 3 3 商业管理公司管理职能仅为本项目的商业管理，不涉及物业管理内容 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 商业定位形象定位 推荐案名： 东方东方 欢腾城市中心欢腾城市中心 备选案名： 酷酷流行街 欢乐街

10、东方国际风情街 哈街 红城绿叶国际风情广场 诚商广场 皇朝商业街 龙域商业广场 兰城花街 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 形象定位内外装修及外部包装 一、裙楼装修：每栋楼外立面均保持统一的装修形象与风格，高雅、整洁，具有现代化城市标志性风貌。 二、街铺装修： 1、相邻街铺之间永久性隔墙分隔 2、街铺外立面与整体裙楼风格相当一直 3、街铺大门及招牌经统一设计制作 4、水电、电话、网络设施接驳到位 5、消防完成一次接驳 6、中央空调安装到户（二、三层特殊情况另定） 7、每层设公共洗手间，不在各商铺内设专用洗手间 三、内铺装修 1、商场内部统一设计装修，最好统一铺设高级地砖 2、天花做

11、好吊顶并设臵自动喷林，烟感器 3、中央空调送排风口设臵适当 4、公共通道及区域安装适量照明灯 5、商场大门及中庭统一设计装修 6、水电、电话、网络设施接驳到位 7、每个铺位独立电源 8、每层设公共洗手间 9、相邻铺位之间永久性隔墙分隔（大面积出租视情况而定） 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 商业定位价值定位 本项目物业价值：属于中高档区域型的社区物业，其良好的地理位臵、便利的交通、完善的物业条件以及人文环境等在龙岗首屈一指。本项目品牌价值：公司连锁开发带来品牌效应。 本项目收益价值：可实现出租收益。 即： 内容 层数 面积 （平方米） 租金范围 （元/平方米.月） 租金均价 （元

12、/平方米.月） 月租金收益（万元） 首年租金收益（万元） 租金递增率 第四年起 15年租金收益（万元） 一层 7200 80-120 100 72 864 5% 17032 二层 5150 50-70 60 30.9 370.8 5% 7309.6 三层 2150 30-40 35 7.525 90.3 5% 1780.1 合计 14500 110.425 1325.1 26121.7 备注：商业可出租建筑面积数据由甲方提供备注：商业可出租建筑面积数据由甲方提供 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 据众厦对龙岗众多商业项目的深入了解与研究，结合本商业总体定位与规划，为实现招商成功、经

13、营者稳定持续的经营，达到商业旺场，物业增值。我们的招商策略是： 领头羊群聚效应策略 发挥规模优势策略（1-4期庞大商业规模） 充分发挥城市规划优势策略（地铁，东深圳城市中心） 降低租金门槛及免租期，放水养鱼策略 主力店先行，辅助店后续跟进策略 形象造势，吸引商家策略 主动出击，全面招商策略 招商策略 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 招商执行步骤 招商筹备 客户拜访 招商阶段一 招商阶段二 招商阶段三 项目策划论证 人员 人员安排 培训 提交招商执行方案 设计招商手册 摸底 信息反馈 反馈 筛选 看现场 主动推介 意向洽谈 招商员驻场 联系客户 预约 跟进 洽谈 筛选客户 定铺 签

14、入驻意向书 交定金 结束招商 商户进场二次装修 开业 签正式租赁合同 交纳押金 建档 提交装修方案 商户进场装修 物业工程汇审 评估 总结 开业活动 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 第一阶段：洽谈阶段第一阶段：洽谈阶段 接待接待 看场看场 洽谈洽谈 第二阶段：意向阶段第二阶段：意向阶段 定铺定铺 交定金交定金 签意向书签意向书 报审批表报审批表 第三阶段：签约阶段第三阶段：签约阶段 审批审批 反馈审批表反馈审批表 通知签单通知签单 办理签订手续办理签订手续 第四阶段：合同审批阶段第四阶段：合同审批阶段 交款交款 上报合同上报合同 审批合同审批合同 返回合同返回合同 第五阶段：商家

15、入住阶段第五阶段：商家入住阶段 申请专修申请专修 审批审批 进场装修进场装修 商家装修验收商家装修验收 开业开业 招商人员 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 甲方领导 甲方业务 招商人员 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 甲方领导 招商人员 商家 招商人员、工程 商家 甲方领导 商家 甲方物业、工程 商家 招商流程表 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 序号序号 类别类别 招商条件招商条件 1 标准租金 一层：80-120元/*月； 二层：50-70元/*月；三层：30-40元/*月。 2 面积 一层7200平方米；二层

16、5150平方米；三层2150平方米。合计14500平方米。 3 租期 均按1-3年，可优先续租。特殊业态可考虑延长租期，但一般不超过5-10年。 4 租金优惠及免租期 优惠：首层前10名签约进驻的商家，租金打8折；1120名签约进驻的商家，租金打9折； 免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层和三层免租（含装修期） 6个月内，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。 5 租金递增率 从第4年开始逐年递增5%。 6 管理费及空调费 均按月包干20-25元/*月。不需中央空调均按月10元/*月最后以物管公司确定为准 7 水电费 均按当地水电局收费标准由租户承担。 8 履约保

17、证金 签订正式合同时，租户均须交纳二个月标准租金为履约保证金，另预交一个月租金。 9 二次装修要 求及装修期 商户提供租赁铺位标准装修效果图和招牌效果图：由物业与工程部审批，装修期内不计租金。 10 保险 租户自行保险 11 税费 租户承担经营所产生的所有税费，并向相关部门缴纳。 商铺基本租赁条件建议 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 招商进度表 楼层 业态 2006年8月1日-9月底 2006年10-12月底 2007年1-3月底 2007年4-5月底 2007年6月 2007年7-9月底 2007年10月（暂定） 完成签约率（） 完成签约率（） 完成签约率（） 完成签约率（）

18、完成签约率（） A区：青春时尚馆 1F：便利店、音像店、手机、面包、蛋塔、咖啡馆、冲印、干洗、品牌西式快餐 预约、招商准备 20 50 95 力争100 完成装修 开业 2F：青春装、女士饰品、网吧、图书文具 B区：爱情伊甸园 1F：化妆品、钻石珠宝、女性饰品、皮具、银行、洋服订做、药店 2F:婚庆礼仪、美容美甲、美发 3F:婚纱艺术摄影 C区：活力运动营 1F：好家庭、旅行社、户外用品、中介 2F：美容瘦身、桌球、茶艺 3F：健身会馆 备注：预计筹备期为2个月，总的招商完成时间为9个月，进场装修期为3个月，具体情况视施工进度情况而定。 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 众厦招商优

19、势 高度重视，饱满自信 专业的商业策划能力 丰富的招商资源 强大的后台支撑 资深的招商团队 强大的社会及媒体资源 做足功课，用心创造价值 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 专业的商业策划能力 完成招商策划报告100余份 公司已成功策划并完成50万平方米的商业招商、销售（含长春市沃尔玛） 现有6个项目已完成招商策划报告并正在执行，包括双城世纪、春风家园、怡康家园、蜜园、清华同方、西丽众冠等 整理并提炼了一整套招商的技术资料及管理制度 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 资深的招商团队 完成招商策划报告100余份 有招商经验的人员超过30名 具有2年以上招商专业人士有10个

20、具有5年以上招商经验的有5个 具有8年以上招商经验的有2个 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 丰富的招商资源 青春时尚馆的招商资源 男女服装类：淑女屋、艾格、爱特爱、那帕佳、欧泊兰奴、以纯、凡思.贝西、汝嘉儿、尤玛.非、薰衣草、B*J99、言.稀、伊可爱、堡狮龙、班尼路、阿迪达斯、李宁、安踏、巴特龙 女性饰品：日.月.石、点.卡连芳、富翔.尼西、 佩丝特.依慧达、锦绣花、ALA 快餐：麦当劳、肯德基、必胜客、棒.约翰 咖啡：万象咖啡、品尚品、名典、 KOSMO 面包：可颂坊、自然派、优之良品、麦露佳 音像/图书/手机/文具：中视音像、博恩凯、聆听、求知书屋、方点园、都都文具、弘文文

21、具、中域、协亨、中国电信、广东移动、天音、迪信通、恒波 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 丰富的招商资源 爱情伊甸园招商资源 美容美发：纯剪一派、东方魅力、浪涛、卡顿、型男索女 钻石/珠宝/玉器：富丽、万丽、DKD、山盟、周大福、六福、兆亮 手表/眼镜：卡西欧、GUESS、时运达、鹰牌、博士、高登、亚洲、明廊、眼镜88 化妆品：姿生堂、雅芳、美宝莲、兰蔻、欧莱雅、倩碧、羽西、玉兰油 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 丰富的招商资源 动感活力营招商资源 健身房：金朝阳、中航 运动鞋：龙浩、锐步、安踏、李宁、阿迪达斯、耐克、星期六、鳄鱼仔 用心，创造价值 中国地产商域网中国

22、地产商域网 丰富的招商资源 生活配套类资源 六、社区配套： 1、便利店：7-11、万店通、百里、千色店、万宁、屈臣氏 2、药店：一致、海王星辰、亚洲、一得堂、三九、万泽、中联、南北、友和、二天堂 3、银行：光大银行、民生银行、招商银行 4、冲印：可达冲印、美忆冲印、集雅冲印、秀纳数 码影像 5、中介地产、旅行社、干洗店 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 强大的后台支撑 行政行政 能够提供完善的后勤机制，支撑前台业务工作 信息信息 能够在现有的客户信息基础上，进一步加大客户资源的采集 人力资源人力资源 能够为本项目及时并充分地调动适用型人才 策划策划 专业而强大 用心，创造价值 中国

23、地产商域网中国地产商域网 企业的高度重视，饱满的自信心 从人力资源、后勤支持、高层关注均向本项目倾斜，全面确保项目的顺利实施 敢于为自身制定量化指标（招商完成率90%以上，年租金收益1200万以上），不达目的甘受处罚 为执行团队制定量化的奖罚机制，从体制上确保团队高度的积极性 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 做足功课，用心创造价值 众厦精神 因团队而强大 因实干诚信而认同 因做足功课和充分挖掘价值而专业 为您，我们做到最好 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 强大的社会及媒体资源 项目项目 内容内容 价值价值 特区报看楼车免费广告 年费（含1/3版众厦看楼车广告） 50万 众厦网站 按钮广告、旗臶广告 每2周更新一次 每周0。5万*4周*10个月10万 众厦地产季刊 每期1次跨版彩页广告，16开，面向全深圳3000位投资客及业内人士 2万*4期8万 特区报业大厦 产品发布会（2次） 10万 小礼品 10000份 2万 深圳房信网专题炒作 每月1篇专题，风林火 1万 强大的人脉及行业资源 业内关系客户招商 超过5万 增值总计增值总计 86万万 用心，创造价值 中国地产商域网中国地产商域网 THANKS!THANKS!