发展楼宇经济打造经济新增长点关于推动我市楼宇招商的调查与建议

《发展楼宇经济打造经济新增长点关于推动我市楼宇招商的调查与建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《发展楼宇经济打造经济新增长点关于推动我市楼宇招商的调查与建议（19页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、发展楼宇经济 打造经济新增长点关于推动我市楼宇招商的调查与建议一、前言楼宇经济作为一种新兴的城市经济形态，从出现伊始便引起了各界的关注，目前越来越多的城市将发展楼宇经济作为优化产业结构、完善城市功能、提升城市形象的重要举措。凉州市委、市政府高度重视楼宇经济的发展，把发展楼宇经济作为推动凉州经济又快又好地发展的一项重大战略。从总体上看，凉州楼宇经济发展还处于起步阶段，对如何发展楼宇经济我们的认识还有待深化，对如何开展楼宇招商工作我们同样面临很多问题，为更好把握楼宇经济发展的规律，积极探索楼宇招商工作的方法，促进我市楼宇经济更快更好的发展，我们特进行凉州市楼宇招商调研，并根据调研成果撰写了发展楼宇

2、经济 打造经济新增长点关于推动我市楼宇招商的调查与建议报告。报告根据我市楼宇经济发展和楼宇招商工作现状对发展楼宇经济提出对策建议，为市委、市政府了解凉州楼宇经济发展和楼宇招商现状，制定楼宇经济政策和措施提供决策依据。二、楼宇经济综述（一）楼宇经济1.楼宇经济的内涵。在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。我们认为，楼宇经济就是以楼宇为载体的能形成税源产出的经济形态。从产业角度看，包括高新技术产业和都市型工业、服务业、文创产业等；从产业链角度看

3、，包括研发经济、总部经济等。楼宇除了狭义上特指的写字楼、商业楼和城市综合体之外，还包括科技孵化器、工业遗产、历史建筑和老房子、农居SOHO、标准厂房等。2.楼宇经济的产生。楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下：第一，楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源的越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。第二，楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代服务业、知识经济的发

4、展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。 第三，楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立

5、行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。 第四，楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。 第五，楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而

6、各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体 。3.发展楼宇经济的影响因素。对楼宇经济空间发展的主要影响因素有：经济发展水平和商务氛围、城市规划与城市扩展、交通因素、配套设施、有关机构所在地等。商务楼宇经历了从个体写字楼、写字楼扎堆、到规划建设集中商务区等空间发展的三个阶段。随着城市一些商务商圈的形成，这些商圈成为楼宇经济发展的重要依托和发展重点。另外，随着城市空间拓展广域化与城市功能分散，以及城市空间结构的多核化与功能的集聚，城市楼宇经济也表现为在城市中心进一步集聚，同时向城市郊区扩散的双重趋势。（二）发展楼宇经济对中心城市的重要意义楼宇经济作为一种合作经济、高端经济和多元经济，已经成

7、为了城市经济的重要组成部分。 第一，发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。第二，发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量

8、知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。 第三，发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。（三）发展楼宇经济是凉州必然选择发展楼宇经济既是将服务经济打造成我市“首位经济”，完成城市转型、功

9、能升级的战略需要；也是推进科学招商、提升招商质量的必由之路；更是企业突破人才、科技、信息、资本资源瓶颈，共享中心城市的战略资源，实现“和谐创业”的内在要求。1.发展楼宇经济是凉州城市化推进、产业结构调整、增强综合竞争力的必然要求。凉州从xx时代向yy时代迈入，城市新中心将迁往ww新城，城市化推进迫在眉睫。凉州可以通过发展楼宇经济实现“腾笼换鸟”，在城内引进现代服务业，在外围市区推进先进制造业建设，将城市化向市郊推进，实现了区域联动发展，在防范市区空心化下加速我市城市化进程。楼宇经济作为具有高智能、高集聚、高增值等特征的高新技术产业、文化创意产业等的主要载体，是达到“凉州制造”向“凉州创造”、“

10、凉州服务”、“凉州创意”历史性跨越，实现产业发展“三级跳”，形成高层次“三二一”产业结构，建成“3+1”现代产业体系的重要保障。目前，国内中心城市竞争很大程度上体现为楼宇特别是城市综合体的竞争。发展楼宇经济成为抢占产业制高点、市场制高点、竞争制高点的竞争平台，率先跨入以高新技术产业为支撑、以现代服务业为主导的后工业化时代的助推器。发展楼宇经济为今后十年乃至数十年凉州又好又快发展奠定扎实的基础。 2.发展楼宇经济是应对土地资源紧缺，促进招商引资又好又快发展的有效途径。在我市经济发展日益受到土地资源短缺困扰的现状下，发展楼宇经济可以集约利用土地资源，向城市空间和高度要效益，突破了城市土地资源匮乏的

11、制约，化解中心城区经济发展与土地资源日渐稀缺的矛盾。目前凉州市区楼宇规划总面积突破三千万平方米大关，钱江新城核心区将建成500万平方米高档楼宇，楼宇招商成为我市招商可持续发展的新增长点，科学招商、高质招商的重要突破口。楼宇招商承接地块招商，通过“筑巢引凤”创造了“亲商、富商、安商、留商”的招商环境，长效推动我市招商工作，对二产特别是三产招商的带动效应尤为明显。楼宇招商为我市招商工作从外延式扩张向内涵式转变提供了一种新模式。3.楼宇经济是发展总部经济、省会经济、税源经济和推进浙商回归的有效载体。发展楼宇既是推动“三经济一工程”的有效载体，也是“三经济一工程”发展的自身需求。发展总部经济、省会经济

12、、税源经济和推进浙商回归都以企业发展壮大及其高端部门集聚为基础，通过发展楼宇经济，可以提供高层次的办公场所，替企业开启了对外展示的窗口，为企业获得进一步发展创造条件；可以集聚门类齐全的专业机构，给企业带来了高端战略资源，为企业获得产业集聚效应提供平台。楼宇经济目前已成为“三经济一工程”发展的有力支撑，既是做好省内非本地国内500强、民营500强总部引进工作，形成规模集聚，实现产业升级的有力举措；也是引导省属企业总部搬迁进入总部集聚区，生产基地外迁，实现“腾笼换鸟”，扩大我市经济集聚和辐射能力的强大支撑；更是吸引有实力的浙商企业总部迁本地，实现浙商回归，打响“全国民营经济总部中心”、“全国文化创

13、意产业中心”品牌的重要推手。4.发展楼宇经济是促进城市可持续发展，打造“和谐创业”模式的必然选择。发展楼宇经济是实现我市“和谐创业”的着力点之一，楼宇经济不仅为创业提供了场地，也是产生人才集聚效应的平台，更为创业企业带来人力、信息、资本资源，是“和谐创业”的孵化器。楼宇经济促进凉州产业发展从外延式、粗放型发展为主向集约化、生态型发展为主，从投资拉动、资源消耗为主向创新驱动、人才支撑为主转变，实现了城市的可持续发展。三、现状分析（一）基本情况1.我市八城区楼宇总量及分布情况。我市楼宇的数量面积不断扩大。按商务楼、商业楼、科研楼、工业标准厂房、10留用地建筑五类统计（城市综合体、保护建筑、农居SO

14、HO尚处在规划实施前期，未作具体统计），2000年1月至2008年4月，我市共有楼宇552幢，总建筑面积2095万平方米。其中在建楼宇168幢，建筑面积931万平方米；建成楼宇384幢，建筑面积1163万平方米。按已建和在建类别分，商务楼宇316幢，建筑面积1301万平方米；商业楼宇110幢，建筑面积411万平方米；科技研发楼宇60幢，建筑面积177万平方米；工业厂房17幢，建筑面积55万平方米；10留用地建设楼宇49幢，建筑面积151万平方米。集群化楼宇基地初步实现。我市商务楼宇分布区域众多，初步形成了一批相对集中、功能定位明确、布局合理的楼宇群。如金融业主要集中在asd和ui路，IT重点分

15、布在aa路和bb商务区，贸易业主要集中在asd和ui路，建筑公司、建筑设计公司则集中在文三路和庆春广场附近，房地产业偏好hl和wl门等高档写字楼区。未来几年内还将形成商务楼宇高度积聚的xx新城区块和yy区块。2.我市楼宇招商工作介绍及成果。我市楼宇招商坚持政府引导、市场配置和企业主体的原则，坚持市区联动、以区（新城）为主的方针，走科学招商之路。我市楼宇招商在量与质上都达到新突破，在质的突破上开始了新一轮量的扩张。招商直接成果：2008年110月我市城区楼宇招商共引进市外到位资金210亿元。税收带动成果：2007年，我市商务楼宇税收在3000万元以上的有38幢楼宇，共创造税收34.44亿元，其中

16、以sg大厦、hk世纪广场等为代表的12幢商务楼宇跨入年税收“亿元楼”行列，实现税收19.43亿元。除税收超亿元的12幢楼宇外，税收5000万元1亿元的楼宇有14幢，税收3000万元5000万元的楼宇有12幢。企业引进成果：到2007年底，我市累计引进集团总部达到128家，注册资本近200亿元；有53家世界500强在本地投资了87家企业，以在本地注册的集团及集团名义投资的公司统计则达1477家。3.我市楼宇经济发展的主要形态。从我市实践来看，楼宇经济不是单一的产业经济，而是一种由多产业组成的复合经济形态，它既是经济类型聚集的平台，也是经济产业聚集的平台。（1）经济类型集聚的平台。总部经济。总部经

17、济主要是指随楼宇属地管理的子分公司设置的直接经营生产型或非直接经营生产型的具有最终核算权限的大型公司管理总部所反映的计量经济。创业经济。楼宇经济所指的创业经济主指大学以上学历的个体或团队以创意或技术为支撑，自行投资或合伙投资的企业实体经济。在楼宇经济中，这种经济业态成长性很强，风险性同样也很大，需要政府特别扶持。税源经济。指楼宇企业属地报税、纳税的集聚效应所增加的财税收入来源，是城市集税的新型渠道。广场经济。指由楼宇广场空间和城市中心广场所集聚经济的称谓。以下城区为例，其重点培育的税源楼宇已形成广场空间，并与城市中心广场衔接。地域经济。以企业原籍地或企业投资者原籍地相同（近）为纽带，在空间上进

18、行集聚的经济形态。（2）产业集聚的经济平台。房地产业经济。主指作为楼宇经济承载的楼体的投资建设和管理所产生的经济产值与税费集聚经济。这一产业在楼宇化过程中，其资产归属经历一次性销售和购入、自用或出租、收入使用这样三个时段。除少量的自建或一次性购入自用外，大量进入租赁市场，形成“以楼招商”业态。中介服务经济。主指从事中介咨询、评估、审计等公司机构或经纪人工作室所产生的效益经济集聚。楼宇中的中介机构和经纪人工作室一般具有现代经纪理念和独立的咨询服务工具手段，收益较为可观。金融服务经济。主指附设在区块楼宇内的银行、证券业、保险业、基金业、典当业和投资公司等专司金融服务的属地管理企业和机构的经营管理性

19、收入集聚。随着金融机构的改革和城市经济的发展，这些机构的属地管理比例在不断扩大。科技信息产业经济。主指楼宇内科技企业、机构的研发、孵化、转让等产业化过程中的经济集聚以及信息技术的研发、转让等产品化和市场化收益集聚业态。它既包括楼宇内或基地性研发、孵化、转让等，也包括产品市场化及其专业市场交易形式。商贸集聚经济。主指楼宇内大中型百货业，餐饮、娱乐业和楼宇周边商贸业态的附值效益集聚。楼宇经济的这一业态与一般的城市商贸业有一定的区别，区别的最大界线是其独有的楼宇集聚的商贸效应。文化创意经济。21世纪初，文化产业成为一个泛化的概念，除了较传统的影视、广告业，报刊出版业、教育产业、娱乐业、设计等产业外，

20、已经深化到动漫、游戏及创意业，成为交叉性很强的一个产业经济。楼宇经济形态集聚类型、产业分类表集聚形式业态产业名称主要特征行业机构细分类型集聚总部经济1.管理层面较高；2.具有决策功能；3.统一报表计量内部事业部制为多，地区性的销售总部，所属产业随机。创业经济1.经济规模一般不大；2.科技含量较高；3.管理层面专业性强动漫、设计、影视等创意产业；科技类产业、信息类产业；咨询策划类产业；一般创业产业税源经济1.具有集中性，便于税收管理；2.在一定时间内，新增税源企业较多。业态多元广场经济1.由楼宇广场空间形成的经济集聚；2.由城市中心广场形成的经济集聚。业态多元地域经济投资者文化、习俗相近业态多元

21、产业集聚房地产业1.业态较复杂，包括一级开发商，经销商，也包括二手房公司的置换和租赁；2.便于物业管理的就近延伸；3.与业主关系相对紧密。楼宇房地产开发商建筑设计、代理销售公司、租赁公司。中介服务业1.互相沟通方便；2.同业相对集中，便于服务选择；3.便于上门服务经纪人、咨询策划业、各类服务性事务所、评估机构、拍卖行等等。金融服务业1.业态相对集中，便于配套服务的设置；2.楼宇相对高档化，形成中心地“景观”；3.管理人员以白领为多。银行业、证券业、基金业、典当业、投资公司科技信息产业1.产业内部构成为复合型；2.作业时间不太统一；3.与直接市场相结合。科技研发、科技服务、技术转让；IT产业研发

22、、IT产品交易市场。商贸产业1.大商贸与小商贸渐去相接；2.围绕特色楼宇形成特色街区。大型餐饮业、百货公司、超市、大宗商品交易市场及各类生活服务业。文化创意产业1.业态较多，布局相对分散；2.作业过程相对复杂（包括制作）；3.管理人员构成相对复杂。广告业、报刊业、教育产业、出版业、媒体经营、建筑设计、娱乐业。展览、展销等会展经济行业。（二）存在问题1.信息不对称问题。我市楼宇经济的基础工作还处起步阶段，目前尚未建立有效机制使供需双方获得楼宇信息。出租方既缺乏对需求市场的了解，对客户需求知之不详；也缺乏对客户及潜在客户的认识，不能根据市场情况及时调整价格和改善楼宇环境。承租方同样面临缺乏对楼宇供

23、给市场结构、价格了解的问题。双方缺少有效的沟通平台，在信息需求上耗费了大量的时间、人力、物力。造成楼宇市场一方面出现大量闲置，租售价格被打压；一方面企业找不到合适的办公场所，我市的商务环境因此减分，总部经济、省会经济、浙商回归工程缺乏有效平台支撑。2.缺乏布局规划和产业定位问题。目前，我市楼宇经济的空间规划和业态规划尚在编制，全市缺乏一个详细的楼宇规划，稍具规模的有wl商圈、hl商圈和湖滨商圈，但这三个商圈都是自发形成。而且对全市楼宇缺乏一个功能定位，各区（新城）产业定位雷同，出现了竞争同质化问题，各区（新城）楼宇经济产业基本上均涵盖IT业、金融业、贸易业、制造业和中介服务业。同时，部分城区楼

24、宇的招商属自行完成，缺乏产业导向，凉州市大多数楼宇内产业类别众多、产业相对分散、产业相关性不强，以至产业特征不够明显，楼宇的专业优势不够突出。分散的产业分布无法形成产业集群区，无法为企业带来外部规模经济和集聚效应、溢出效应；也造成各区(新城)楼宇建设产业定位不明晰、区域特色不明显，同时同业竞争过于激烈，一哄而上争夺客户，过多依靠税收减免、财政扶持等政策而非区域本身的优良环境吸引客户。3.经营权过度分散带来招商低效率。目前我市楼宇普通存在着所有权与经营权分离的情况，且经营权不集中。两权分离尤其是经营权不集中对楼宇经济长期发展带来极为不利的长期制约，也带来了招商的低效率。对投资者而言，经营权不集中

25、首先将导致管理服务低下，降低楼宇品位和价值，阻止了优质客户的进入；其次经营权不集中使楼宇获得的回报少，降低了投资者对楼宇进行再投资的兴趣，即使投资者有心对楼宇进行改造，也将面临产权谈判、业主协调等一系列纷繁的事务，经营权分散对楼宇档次提高造成了相当大的阻碍；对承租方而言，经营权分散的楼宇除服务环境、楼宇品质有劣势外，当企业扩大经营，增加承租面积时必然将遇到多业主协商问题，届时一方有异议就会使谈判陷入僵局，极大制约了企业的扩大发展和楼宇的吸引力；对招商引资工作而言，经营权分散的楼宇买卖、租赁涉及单位复杂、渠道分散，使得楼宇资源的实际情况难以及时掌握；对楼宇内企业管理多业主沟通、多方协调、多方谈判

26、，不仅极大地增加了工作量和工作难度；也极易陷入一方不配合使全部工作前功尽弃的瓶颈状态，给招商引资工作带来很大的困难。4.缺乏高档甲级写字楼及物业服务水平有待提高问题。凉州楼宇市场从整体上看供过于求，处于空间大量闲置和租金低位徘徊的困境；同时高档写字楼不多，物业服务水平不高，结构性矛盾明显，高档楼宇市场往往有价无市，高需求客户或只能降低标准入驻普通写字楼，或离开凉州另觅良楼。缺乏高档写字楼和物业服务水平不足造成的办公地点的软硬件“达标”难，不仅影响公司高效运作，也将降低凉州对大企业大集团和高端人才的吸引力。目前我市缺乏高档办公场所已成为制约世界500强企业进入凉州、发展省会经济、民营企业总部回迁

27、，打造“中国民营企业总部中心”的瓶颈，是做大做强我市楼宇经济的必须突破的障碍。5.企业的主体能动性体现不强问题。凉州政府在楼宇经济发展中出台了一系列扶持政策，并提供了相应的财政资助和人员配备，全面实现了“政府主导”作用；相形之下，企业的“主体力”发挥不强。楼宇经济，如同任何一种经济形态发展，政府只能因势利导，顺势而为。企业的内在需求是内因、企业的主观能动性是关键、企业的主体作用是基础，楼宇经济发展归根结底还是要依靠企业的主体地位。我市楼宇经济发展的发展基础，同样在于企业发展壮大，一方面以企业为需求主体，通过企业发展产生的刚性需求扩大对楼宇的需求，另一方面以企业为投资主体，通过企业的自发投资改善

28、楼宇环境、提高楼宇品质。实现楼宇市场供求平衡主要靠企业，如果不能发挥企业的主体作用，一味依靠政府，不仅难以实现市场合理配置，也容易造成楼宇泡沫。6.配套设施和服务不足问题。由于我市楼宇主要集中在老城区，拓展空间受限制，原先的配套设施比较陈旧，服务也跟不上。一个职业人每天至少有8小时在办公室及所在楼宇周围度过，对他们而言良好的办公环境固然重要，周围良好的餐饮、交通、教育等配套设施也非常关键。政府和企业携手推出优质楼宇后还需要在楼宇发展过程中不断进行功能的完善。一幢写字楼不论自身设计如何完善，设施如何先进，如果缺乏必要的基础和配套，就缺乏支撑楼宇长期发展的基础。（三）凉州发展楼宇经济环境分析1.具

29、有潜在的市场需求。我市是江左省省会城市，连续五年荣膺福布斯中文版中国大陆最佳商业城市排行榜第一名，良好的创业环境和民营经济氛围，吸引了不少跨国公司、高成长公司的总部、大批分支机构或研发中心等潜在市场。据统计，我市每年新增企业13000家以上，并且每年吸引15家左右总部集团到本地落户，这些企业需要更多的楼宇和物业作为它们的经营场所，也为我市发展楼宇经济带来了前所未有的机遇。2.具有活跃的民营经济。我市民营经济总体实力位于全省第一，是江左省民营经济“第一大市”。2007年凉州非公经济实现增加值2766亿元，占全市GDP的比重达67.4%。我市入选2007年度全国民营企业500强数量达到73家，连续

30、六年位居全国城市第一。随着民营经济的不断发展，民营企业作为凉州写字楼市场的主力军和生力军，对高档商务楼宇的需求也日益增强。3.具有良好的服务业基础。随着经济发展方式的转变，我市现代服务业蓬勃发展。2007年，凉州市实现地区生产总值4103.89亿元，其中第三产业增加值1879亿元，占45.8%。强大的服务业基础和后续的巨大发展潜力，为我市大力发展楼宇经济提供了有力的支撑，也推动楼宇成为现代服务业的重要载体和发展突破口。四、先进经验借鉴（一）先进城市经验上海。上海作为中国“亿元楼”的鼻祖的诞生地，近年来楼宇经济取得了快速发展，楼宇税收占比不断提高，涌现出数百幢“千万楼”，五十余幢“亿元楼”，甚至

31、惊现“十亿元楼”。仅2008年上半年国泰君安大楼的税收收入就达到24.75亿，称作南京西路“金三角”的恒隆广场、中信泰富、梅龙镇创造了10.59亿、4.84亿、1.74亿的巨大税收效应。上海市根据各区经济基础和禀赋不同，创造上海特色“楼宇经济”，如静安、卢湾等中心城区主要引进管理总部类高质量、大规模的企业；虹口区的北外滩定位于现代航运业集聚区，吸引了航运交易、信息服务等航运业上下游的知名企业入驻，形成了港运大厦等特色楼；闸北区的交通运输业和普陀区的现代物流业也日益成型。同时，上海市政府通过抓软硬件建设，强推楼宇经济的发展。上海市政府选择优质开发商进行楼宇开发，引进龙头企业实现产业集聚，在楼宇发

32、展过程中不断进行功能完善，打造楼宇“硬件”；积极关注“软件”建设，开展多种楼宇互动活动，向楼宇中工作的人才提供全方位服务，通过主动出击打造优质软环境。如卢湾区政府每月举行一次例会，包括开现场会、专题会、交流会、互动联欢会等，还举办医疗咨询进楼宇、体育活动进楼宇、婚姻介绍进楼宇、法律服务进楼宇等活动，在提供服务中拉近企业和政府的距离。为了解决大量白领的吃饭问题，卢湾区建立了“三位一体”的白领吃饭方案。政府向一些小饭店提供小额无息或低息贷款，鼓励其购买环保厨具，为白领服务；楼宇中兴办食堂，提供咖啡机、微波炉等设备供企业员工使用；利用企业自身的冰箱、微波炉等设备，鼓励员工带饭。天津。天津市楼宇集聚区

33、南开区，通过制定五项措施推动楼宇招商，大力培育和促进区域楼宇经济的发展：在编制“六区三带”专项规划的基础上，依托专业机构的技能优势，积极策划和包装楼宇项目。采取走出去、请进来的方式开展楼宇招商。赴先进地区学习考察发展楼宇经济方面的成功经验、做法和政策，探索适合该区特点的楼宇经济发展之路。同时，采取召开座谈会、招商发布会等形式，全面宣传商务楼宇的优惠政策，邀请金融、保险机构和新兴服务业企业落户发展。鼓励引导开发商，精心打造特色化、专业化楼宇，利用大屏幕广告传媒、建筑装饰设计吸引区域性企业总部进驻楼宇，提高楼宇经济的规模和档次，提升楼宇经济效益。充分发挥企业招商的主体作用，协调开发商出台必要的租金

34、减免政策，协调开发商、物业管理公司、进驻企业等各方面关系，加强相互协作，使新建楼宇以整体形象面向市场。帮助开发商和物业管理公司提升商务楼宇经营理念和服务水平，以优良的环境和服务、低廉的租金，赢得入驻企业的满意和市场的信任。成都。成都通过产业布局推动楼宇经济发展。成都市由商务局牵头、联手戴德梁行等6家全球化跨国房地产服务商联合制定的成都商务写字楼等级指导标准，该标准将成为今后成都市相关产业布局的重要参考。成都市通过发挥指导标准的引导作用，制定服务业发展规划及空间布局规划，提升楼宇质量，吸引总部企业，优化楼宇招商，促进“楼宇经济”的发展：今后对于符合产业发展规划和定位的甲级商务写字楼项目政府将在用

35、地指标和用地规模上予以保证；将制定优惠政策，吸引金融、商贸、科技等企业及企业总部迁入重点区域，加强商务核心区作为企业管理中心的功能；将组织系列招商推荐活动，推动商务楼宇的招商；将调整房屋政策，规定商务办公活动必须进入办公楼，不得利用住宅改建商务办公用房等措施，鼓励发展商务楼宇经济，提升商务写字楼的品质。青岛。青岛通过政府规划规范楼宇经济。早在世纪之交，青岛就规划了楼宇经济的蓝图，目前青岛市的楼宇经济蓬勃发展，形成了不同的特色：在市南区，以服务贸易为主力的楼宇经济板块快速长大，数码港、海信大厦、国际金融中心、世界贸易中心、福泰广场、黄金广场、时代广场、丰合广场、金都花园等30多栋智能化楼宇中，集

36、中了来自全国各地乃至世界上一些国家的金融、保险、商贸、物流、信息咨询等现代服务机构和企业。在崂山区，“总部经济”、“龙头经济”优势凸显。莱钢建设、青岛电信、澳柯玛集团、万杰集团、一汽研发中心、中信万通证券公司和海协信托投资公司等纷纷入驻，绝大部分都成为企业的地区总部乃至全国总部。在市北区，电子信息和商贸物流等产业成了“气候”，电子信息城成为IT企业必争之地。（二）我市城区先进经验今年上半年，我市为进一步推动楼宇经济的发展，提升楼宇招商水平，在下城区开展了楼宇招商试点工作。总结试点工作，主要经验有：下城区通过六推力，即“政府主导、部门主管、街道主推、中介主操、业主主维、社会主协的推动力”回答了怎

37、样加强楼宇经济发展动力问题；通过“建设现代化、推介市场化、功能专业化、服务精细化、企业总部化、发展全面化”六标准解决了怎样提高楼宇经济质量的问题；通过“组织机构、规划和计划、信息平台、专项政策、考核办法、招商平台”六要素建设完成了如何优化楼宇经济的管理难题。六推力。一是政府层面。从组织保证、方针政策、统筹协调、规划计划、环境配置、资金设施等方面引导楼宇经济健康、稳定、快速发展，及时协调解决楼宇经济发展过程中出现的问题。二是部门层面。区发改局、区经贸旅游局、区外经局、区科技局、区财政局等12个部门和机构，分工明确，职责清晰，合力推进楼宇经济发展。三是街道层面。各街道设立企业服务中心，按照“一楼八

38、员”制度的要求，街道给每幢楼宇都确定了楼宇指导员（街道干部）、招商员（街道招商人员），具体做好楼宇企业的服务工作、楼宇信息的收集、上报，参与楼宇的招商。四是中介层面。注重依托戴德梁行、雷格斯集团等知名中介机构的优质客户资源和其专业化的招商操作流程，吸引高能级企业落户。五是业主层面。通过与楼宇业主加强沟通，及时掌握楼宇资源情况，请业主帮助把关，并以房租补贴等政策引导，提高入驻企业的规模档次、产业档次，做好楼宇二次招商工作。六是社会层面。发动整个社会层面的参与，尤其是社会性组织机构的参与。充分发挥社区共建协调委员会和街道楼宇服务工作联友会的作用，使楼宇综合管理服务的“联动双赢”效应进一步得到体现。

39、六标准。一是建设现代化。坚持产业战略前导和规划先行的方针，引导楼宇企业建设高智能化综合性楼宇，按照国际公认的“5A智能大厦”标准，支持新建和更新楼宇配套高端智能化系统，并要求楼宇外形设计、装饰等楼宇经济元素具有现代气息，并与产业特点结合构成楼宇经济现代链，打造现代商务港形象。二是推介市场化。加强与楼宇企业的联系，完善联动机制，帮助和引导楼宇业主引进高品质企业，构建便捷的楼宇租售信息网络，进一步提高楼宇入驻率，对楼宇物业管理采取市场化招标形式，引入管理品牌公司，实行优质管理。三是功能专业化。以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，缩减商务成本

40、，发挥产业集群效应。四是服务精细化。强化精品服务意识，落实以百人队伍盯百幢楼宇的工作机制和“一楼八员”的管理机制，定期联系走访楼宇企业，为企业落户提供“一站式”服务，对重点企业开辟“绿色通道”。五是企业总部化。采取“一楼八员”和“专人管总部”的办法，对总部企业实现全程服务管理，及时帮助解决总部企业在运行中遇到的困难，提高总部企业管理工作效率。六是发展全面化。以楼宇为载体，搭建可持续发展的产业平台，不断增强楼宇现代管理、资金、人才、技术的能力，全面提升楼宇服务功能。充分挖掘区内空置厂房等闲置资源的内在潜能，探索旧城改造、工业企业“退二进三”同发展楼宇经济相结合的新路子，以适应各种产业集群的需要，

41、释放楼宇经济的“产业乘数效应”。六要素。一是建立组织体制。成立了由区四套班子领导共同参与的发展楼宇经济工作领导小组，专门设立“楼宇办”，加强工作指导协调，建立健全发展楼宇经济的组织体制。二是建立规划计划。围绕打造一批相对集中、功能明确、布局合理的楼宇群，研究制定了楼宇经济发展规划和楼宇招商三年行动计划。三是建立专项政策。梳理、归并现有相关政策，制定了下城区促进楼宇经济发展扶持意见，并设立楼宇经济发展专项资金，鼓励打造高品质楼宇，鼓励高能级企业入驻，切实提高楼宇的入驻率、注册率和贡献率。四是建立考核办法。建立了下城区发展楼宇经济考核办法，按照三年行动计划的年度目标，分解落实到街道、部门，形成发展

42、合力。五是建立楼宇信息系统。建立楼宇动态信息库，及时掌握并更新楼宇的基本信息、入驻企业、税收贡献、招商要求等内容。同时，自主研发楼宇经济信息管理系统，实现了对楼宇经济的网络化、信息化、实时化管理。六是建立招商平台。在区政府网建立了“楼宇招商”专题网站，编制读楼手册、楼宇地图和楼宇沙盘，提高楼宇推介的准确度。五、发展楼宇经济的对策建议（一）统一思想认识，加强协调随着我市产业转型升级和建设品质生活之城工作的深入，楼宇经济必将成为我市经济发展的“生力军”和“主力军”。一是统一认识，进一步提高政府服务水平。尤其是一线的楼宇服务人员要为企业提供到位、超前的各种服务，有效营造亲商、安商、富商的氛围。对入驻

43、率高、纳税多的楼宇实行走访，形成信誉至上、合法经营、公平有序的环境，使区域内的经济运作方法尽可能与国际接轨，吸引更多的大企业大集团来本地投资。二是进一步发挥市发展楼宇（总部）领导小组的作用。要在政策引导、前期规划、完善后期服务等方面制定和推行强有力的措施，并成立凉州市楼宇经济发展促进中心，加强全市楼宇经济发展的日常协调和推进工作。三是充分发挥政府的主导作用。根据“市区联动、以区为主”的方针，各城区要充分政府的主导作用，并成立由工商、税务、派出所、物业、街道社区等组成的楼宇经济协调服务委员会，对楼宇经济进行专项服务管理，为楼宇经济实现专业化、特色化、品牌化提供有力的保障。（二）规划功能定位，合理

44、布局目前除庆春路的金融业、wl商圈的商贸服务业、hl的房地产业、文三路的IT产业外，凉州市其他区（新城）对新兴、高端的业态，如现代服务业、高新技术产业、文化创意产业、都市型工业等都有涉及，但区域优势不明显，尚未形成上规模的产业带，没有形成区域优势产业和特色产业。因此，我市要根据城市发展规划，抓紧编制楼宇经济空间规划和业态规划，对城区进行功能定位，并在楼宇选址和开发以及配套设施建设实行规划控制，避免楼宇开发陷入只顾短期效益、忽视长期回报，进而造成透支资源、无序发展的局面。同时，结合区域功能布局，加强产业战略引导，根据区域特点在各区（新城）打造一批相对集中、功能定位明确、布局合理的楼宇群（城市综合

45、体），以此带动相关产业集聚，实现楼宇项目与其所处经济板块布局定位相统一。在各区（新城）内形成一批产业特征比较明显的特色楼宇,达到各区（新城）错位发展，进而实现各区（新城）协同发展。（三）实行政策引导，形成集聚一是制定出台楼宇智能化标准和楼宇更新导则。制定我市楼宇等级标准，通过政策倾斜引导企业多开发高档、有品位和智能化的楼宇。同时，完善和出台楼宇更新导则，利用资金杠杆引导企业和业主对老楼宇进行升级和完善配套设施。二是引导楼宇功能定位，形成产业集聚。根据“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”的工作思路，通过租金补贴、挂牌和奖励等手段，帮助和引导业主进行楼宇功能定位，鼓励楼宇引进相同或关联行业入住，

46、部分楼宇对一些不符合自身定位的企业进行置换和交流。各区要联合市有关行业主管部门，加大对特色楼宇的培育力度，引导产业集聚。（四）建立信息平台，实现共享一是建立动态楼宇招商信息库。招商信息库主要包括楼宇环境、招商面积、合作方式、价格（租金）、配套设施、已入驻企业及联系方式等，做到“一幢楼宇一个子信息库”，同时通过楼宇所在街道、楼宇物业等渠道对此库进行每月更新，及时发布招商信息。二是强化楼宇招商资源共享。各区（新城）在市经合办及信息办的统一协调下，要建立统一制式的楼宇招商信息库并通过联网实现资源共享，统一整体对外招商。三是搭建信息沟通发布平台。在政府主导下成立凉州市楼宇经济协会，为楼宇业主之间搭建信

47、息沟通平台，定期对楼宇价格、租金和供求情况进行信息发布，指导全市楼宇有序开发。（五）完善激励机制，合力推动一是完善评价考核体系。完善和推行楼宇经济评价体系，引导各城区科学发展楼宇经济。同时，进一步细化楼宇经济考核办法，分解目标，明确责任，并纳入全市招商引资目标考核体系。二是加大财政扶持力度。对楼宇业主实行财政贡献与奖励挂钩机制，引导业主注重引进大企业和优势企业；对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册奖金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，对带动经济发展和产业升级有重大贡献的企业，在政策上采取“一企一策、一事一议”的办法予以扶持。（六）提升楼宇品质，优化

48、服务一是提升楼宇物业品质。引进具有先进管理经验的物业公司参与楼宇管理；通过举办物业（业主）招商培训活动，组织我市楼宇物业部门负责人（业主）参加，引导商务楼宇的管理主体提升物业品质；以完善楼宇配套服务为目标，吸引相关行业企业如餐饮、邮政、快递、航空入驻楼宇，方便楼宇内工作人员的工作与生活。二是优化服务环境。以区和街道为主体，做好入驻招商企业的优惠政策兑现、困难协调等工作，优化服务环境，坚定其投资信心；对一些重点楼宇，工商、税务等职能部门采取设点或建立工作对接网络，提供综合性的便捷服务；以楼宇为单位，实行党建、工会、医疗、用工等进驻楼宇，凸现楼宇的社会功能。（七）创新招商手段，提高实效一是搭建招商平台。为业主和物管部门搭建招商平台，多渠道、全方位开展招商引资。筛选重点楼宇，进行科学包装，不断调整充实831工程名录（80幢重点楼宇、30幢特色楼宇、10大文化创意产业园区），在对外招商中予以重点推介。二是引入中介组织。引进和培育楼宇招商中介组织，实现低成本且高效的楼宇招商；鼓励各商会或中介组织、相关企业以承租的形式，加入楼宇的第三次招商。同时，加大对万达等著名投资开发商的引进力度，利用其客户资源和知名度，吸引其合作伙伴入驻其开发的楼宇。三是建立联动招商机制。引导各城区建立领导联系重点楼宇制度，以有效推进重点楼宇的招商工作，并建立街道、业主、中介、物业合力招商的联动机制。