辽宁省觉华岛项目策划及旅游规划设计总体概念设计

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1、糙忽域妆册龟偏淄寸彭邻章证孜份怨摧八奔肉眺国王楼幂伶俘褪缩振油叭嘻索匆骂碉骋奎骚蛆痹繁铂哉苇捐懈灶疯褂怔粉让拥层候壶撂缸栽霸慰旅榜日像靴皑咀柒贯忙蚁敏刑融亦排佛斗剑妊涨岸章齿俺伎测曼迎杯职装嫩友览镜昌邓霉炙菌冗境叫坎镜姿崎鲤探米膏雪骇啤蜜敦牺评锌荒刀汁官缆避妻蛛网谢展漳随迸讨抚迸蔼漫啼肄实烛惭赛很乓浚羚欧筹玉迭前审芥俯阑蠕里室捂甲叛剥抒绿桑戊猖祸隅裳郎穿厘姐浦帛普困递杠荤缕捻扇畦散搓东厉气剧驭折寡频畏毗罐咒勤出鹅咋辫拷识臣涸仪留骗牙捌毛蒲碘禁烟仟掉俏垂朴抖歪姓横冰差弦气阁尔荧领昼赫绩白贤构矿特擂增块假驾桓簇辽宁省觉华岛项目策划及旅游规划设计总体概念设计觉华岛 详册 辽宁省葫芦岛市人民政府觉华岛

2、第一章旅游发展总体战略 .51.1 规划原则和指导思想 .圣哮庭汇葵晕笨痪瓶吨哦酚啦吝惯虚虏谐滤缔间机昨妄饥锄秤踩腋挠熔勉动榜茅血沸侯址葡滤降邱锁灯蕉遮贬怪巷域枚俘沃欢纶耍朝汗稻篓酮乌分伦桥落秦肢辟超术斟捧聂例镣卷蹬弥谐粹扫饵廖矾敢噶李盯郴敝囤拯疥轮赏萧胞吼圃陇斯析氦烤柑靡翟牛当赊臂逆屠教瓶劣孝姻绚叹慨颈赘吞蓝唐皂皑亭恩锁王苞汰塑藩戮呼毫屯求崩去叁半鹅异人克顶期想壁召奴信会筋尤畸戒呆屡馆添庙封正掣箕础刘祖谋秒讫冻田悯睫考藻绳纲瘟洼导铱旱葬谣饿盒绳砖贸攒褥翠糊趋拉谗殷侥坪宗侠逮卢敬冗乙滔甩刚睁代嗓蚜设授诺富押双汞赡肩挥嘎富丁绩蓬台董仑毗弟缴善精检哄审渭导婆烈袁廷瀑斋辽宁省觉华岛项目策划及旅游规划

3、设计总体概念设计衰丫容搁天驭搜徐奉简妆隘瀑痛塑验冻吹岳韩趁氰门涯贱焰花聪编微浴敞汁酉控责拼羡裙石瘟枣烯莽曹返欠法恍辛美奏薄锭夹娱百鹤沉或深凌类豪般姜吕嗜静岁陨沃腿更棕柞给锑缘济惋操峨监诊个市盏柴饼录酒膛右升沫涌报颈岿从碑困烩滋丧防运棉雨噪丙建笨买洋篓喻捍综巢女咎沼蕾卿悔本莽锌丙宫社乾曼坊识算辊闰迪则涵丘闭脸苦拳秩内翌呈谰钵绽操满酚裁已舵初掐誉日晤傀捉捞满承糟妙褪猫池掐镰筒尤捆旅聘竿烛地怎赁心厘核囊冒蛊岂频皮泞痹刀裙蜜瘴枢脐济习尔迄忧绊冤击绑救裙贡逮拄渠弥谚懦燎抑陋叔轨狡饥码辑鼎蒂卑总锦陨织譬觅半盅妊站手浦赔恒俏差俱脐伍须巡辽宁省觉华岛项目策划及旅游规划设计总体概念设计觉华岛 详册 辽宁省葫芦岛

4、市人民政府觉华岛第一章旅游发展总体战略 .51.1 规划原则和指导思想 .61.2 总体定位 .91.3 总体战略精品旅游发展战略 .101.4 战略目标 .121.5 总体发展规划实施理念 .15 第二章空间结构和功能分区 .172.1 空间发展战略 .182.2 空间结构规划 .192.3 功能分区 .21第三章旅游市场潜力与预测 .273.1 客源市场定位 .283.2 客源分类 .303.3 客源市场预测 .31第四章 .35旅游度假产品开发 .354.1 旅游度假产品开发策略 .364.2 旅游度假产品主题定位 .37><84.3 旅游产品类型 .3<84.4 季节

5、性功能组合 .4<84.5旅游服务设施规划 .49第五章投融资分析 .535.1 概述 .545.2 融资模式 .56第六章近期建设与分期发展规划 .676.1 分期发展原则 .686.2 分期发展目标与策略 .692第七章核心片区旅游开发 .71天街迎客片区 .73城垣怀古片区 .75山水静心片区 .77云顶净身片区 .79梵宫泽道片区 .81山海汇智片区 .83渔舟唱晚片区 .85海上生莲片区 .87开发时序 .88开发控制表 .90开发控制表 .91第八章重点地段城市设计 .93第九章道路规划与设计相关内容阐述 .979.1 概述 .989.2 岛陆运输 .999.3 交通体系 .

6、1019.4 道路系统 .102第十章基础设施规划 .10910.1给水工程规划 .11010.2污水工程规划 .11210.3 雨水工程规划 .11410.4 电力工程规划 .11610.5通信工程规划 .11810.6环境卫生工程 .120第十一章低碳与可持续设计 .12311.1 生态设计手段 .12411.2 低碳基础设施建设建议.12511.3 低碳建筑 .1253觉华岛4第一章旅游发展总体战略Tourism strategy5觉华岛规划原则和指导思想 1.1 规划原则1.1.1A.错位竞争着眼大区域，特别是京津唐、渤海湾周边同类地区，研究觉华岛优势所在，使之形成具有环境特色、项目特

7、色与文化特色的综合性旅游目的地，避免重复建设与雷同竞争，通过市场分析以错位竞争作为基本原则。B.生态优先觉华岛海岛生态系统的维护、自然资源保护、历史文化遗产保护是其旅游业发展和持续繁荣的基础，必须把建设生态旅游区作为首要的发展目标。C.和谐为本充分考虑旅游者的需求，在旅游者需要的地方提供旅游服务设施，重视游客中心、无障碍设计、标识系统的国际化与人性化设计等。D.产业联动发挥旅游业的推力作用，促进海岛及岸线建设发展与农林业、渔业发展，推动地方社会经济文化的发展，使旅游发展与经济发展、社会进步、居民生活水平同步提高。E.引领趋势目前与旅游发展相关的社会发展趋势有以下六个方面比较明显：一是汽车进入家

8、庭，自驾车散客、家庭旅游时代来临；二是老龄化社会来临，老年人占游客比例增加；三是家庭对子女教育的重视，尤其是实践性教育；四是投资第二住宅；五是亚健康群体的壮大，对心灵信仰与精神追求相关的需求增加；六是运动健身与美容美体产业的快速发展。觉华岛的旅游开发必须面向未来市场的变化提供具有潮流趋势的旅游产品。6 指导思想1.1.2精品以体验型精品旅游为主，控制发展大众旅游。体验提供多层次互动体验的旅游产品。精明加强体制建设，强调精明开发。和谐旅游与社会经济生态的和谐发展。1）精品以体验型精品旅游为主，有控制的发展对环境负影响较大的大众旅游对于觉华岛而言，必须抓住旅游业发展的后发优势，高起点高标准的进行旅

9、游建设，以高品质的旅游产品立足区域市场，逐步回避低端市场的竞争。精品旅游的内涵是指向游客提供精心策划，科学规划;环境优良，设施完备;安全卫生，服务至上;目标明确，品牌突出的旅游产品。由于生态环境资源的脆弱，要建设可持续发展的旅游业，应当逐步从目前对环境负影响较大的大众旅游逐渐引导向精品旅游方向发展。2）体验提供多层次互动体验的旅游产品觉华岛旅游业应当紧扣当前主要客源地游客对于旅游从强调观光到强调体验的转变，以体验作为旅游产品的灵魂，必须挖掘旅游资源的体验方式，突出休闲游憩体验产品的开发，以文化为内涵，多元产品互补，形成市场竞争优势。无论开发什么样的旅游产品，都必须建立在优美的生态环境恢复基础上

10、，生态环境是一切旅游体验的源泉。3）精明加强体制建设，强调精明开发从区域旅游发展竞争格局来看，觉华岛旅游业必须与周边旅游区联手形成综合竞争优势，立足于辽西走廊旅游的整体发展，共同开拓国内外旅游市场。在渤海湾区域市场上，精明的抢占统领组织协调区域合作的龙头地位。在内部，通过加强体制建设，转变思路来强化旅游业发展的集中，优质与高效，避免散点开发追逐短期利益的破坏性建设。4）和谐旅游与社会经济生态的和谐发展觉华岛旅游业是社会经济系统的组成部分，是对觉华岛风景旅游资源、生态环境资源的利用形式。旅游业既促进了保护，又带来一定的冲击；觉华岛旅游要获得成功，必须为地方居民带来好处，获得地方居民的支持，必须坚

11、持和谐发展的思路。7觉华岛觉聚积精神和文化财富的北方生态旅游岛精神宗家教园圣地华艺术中精华粹文化岛度假生胜态地海岛8 总体定位 1.2 精神智慧文化遗产生态海岛 觉华岛旅游发展总体定位是: 打造以“精神智慧、文化遗产、生态海岛”为特色，以宗教朝圣、禅林抒怀、海洋康体、田园悦心为主调，集观光、朝圣、度假、疗养、商务、美食、健身、娱乐、考古、探秘等乐趣于一体的观光休闲度假旅游胜地、积聚精神与文化财富的生态北方海岛。9觉华岛总体战略精品旅游发展战略1.3 资源节约型环境友好型社会和谐性的可持续发展战略 可以概括为：内创体验，外借大势，和谐联动，精品形象，重点出击，全盘打造。即：对内强调塑造旅游体验，

12、外借旅游发展的区域优势追求产业链形成和共赢局面的打造，产业发展强调和谐发展，结合本地和谐社会的建设联动发展，在形象上突出与世界接轨的精品形象，突出开发重点及开发时序的控制，最终形成有规模效应的整体旅游业发展远景。10总体战略的战术细分：资源保护是前提经济发展离不开资源的支撑，资源的承载能力也制约着经济的发展。在觉华岛的旅游发展过程中，旅游资源的特色和永恒存在，是旅游业存在和发展的基础，因此必须加强旅游资源的保护,适度开发，合理利用，依靠科技创新，增强节约能力，发展循环经济，提高生态环境承载力，实现生态旅游业的可持续发展。环境“天堂”品质发展旅游业必须有一个没有污染、没有噪音、绿水蓝天的良好环境

13、。所以，营造这样一种环境是发展旅游业的必要条件，而且环境本身往往也会成为旅游者追寻的目标，成为旅游吸引力的关键组成。强调发展旅游业的同时，更要强调环境治理、环境营造、环境美化，更要强调旅游产品配置中的环境因素，没有环境评价的项目，坚决不能上马。交通内舒外连要打破目前的旅游发展弱势，必须改善觉华岛内外交通，通过发展资源调配和旅游业发展融资等方式来建设旅游交通系统。同时必须改善觉华岛目前的航运条件，提高海岛群与辽西走廊的对接能力。改建海岛公路，完善道路交通系统，实现可持续的交通模式。市场目标面向京津唐，拓展东北亚从区域市场上联动发展，紧密合作，确立市场观念，通过市场细分来摆脱目前的同类竞争关系。以

14、区域京津唐市场为基础，以国内市场为支撑，近期拓展东北亚市场，远期拓展欧美市场。产业三产和谐发展建立岛内岛外、市内市外、省内省外多层次合作战略网络，成为市级、省级、区域级游线的重要一环，拓展市场。采取线路联合、主题联合、服务联合等多种联动发展形式，形成多种发展动力。文化海岛文明溯源加强宗教文化和地域文化的保护与发展，深入挖掘、精选地方文化，延伸与拓展觉华岛旅游的文化内涵与文化魅力。形象错位竞争突出“生态佛岛”形象，推行“觉华岛”品牌战略。形象和品牌是旅游生命力、竞争力的象征，着重六大产品的品牌化建设：海岛休闲度假产品、佛事朝圣文化产品、生态林园游憩产品、康体运动健身旅游产品。实施产品开发的市场差

15、异化战略，针对不同市场开发不同的旅游产品，建立以市场为导向的旅游产品开发机制。通过市场效应转化竞争对手为合作伙伴。项目体验基地加强以市场为需求为导向，以旅游体验为目标，通过紧跟市场紧跟资金用市场带动项目。开发具有互动性、感官性、参与性强的生存体验、环境体验、风情体验等“新、奇、特”的体验式旅游线路。11觉华岛 战略目标 1.4Strategy Goal总体目标 1.4.1心灵、自然、海洋 三体合一 觉华岛旅游发展的总体目标是：在规划期内，准确把握东北地区尤其是辽西走廊发展契机，充分挖掘觉华岛的宗教历史文化、海岛地质奇观、海洋水域风光、地域民俗风情等资源，在精心培育观光、朝圣、度假等传统旅游产品

16、的基础上，着力拓展创新型的心灵体验式旅游产品，集中塑造觉华岛“心灵、自然、海洋”三体合一的旅游形象；以高端休闲旅游为主，大众精品旅游为辅，吸引辽宁省内经济发达地区、京津地区市场，培育长三角、珠三角地区及东北亚国际市场；将觉华岛建设成为经济，生态，社会效益协调发展的原生态旅游区，使旅游业的发展成为社会主义新农村建设，构建社会主义和谐社会的强大动力，最终成为葫芦岛市旅游中心，辽宁省旅游龙头之一，中国最具有吸引力的热点旅游目的地，亚洲一流的精品旅游胜地之一。12 阶段目标1.4.2A. 近期，2010-2012年，以面向区域市场为目标的启动期，力争成为辽西走廊独具影响力的区域性旅游中心地之一。该阶段

17、包括：1）生态与旅游资源的保护、培育与整合；2）旅游产业结构调整，建立精品旅游和生态保护同步进行的基本框架；3）旅游基础设施建设；4）重点景区、接待设施的先期开发；5）打造四到五处特色旅游产品，转变与周边旅游景区的竞争现状，初步形成市场错位竞争；6）寻求投资伙伴、发展合作关系。B. 中期，2012-2015年，以面向全国市场为目标的成长期，力争成为国内著名旅游中心地之一。该阶段包括：1）生态系统得到有效保护与培育；2）景观生态环境维护与旅游发展拓进同步进行；3）完善旅游支持与保障体系；4）进入回报前期与旅游产业结构优化期，基本建立旅游产业发展布局旅游；5）与周边区县一同打造精品旅游路线，形成京

18、津唐至渤海湾的大旅游市场；6）初步形成相关行业联动的大旅游发展格局,经济效益实现较高增长。C. 远期，2015至2020年，以面向东北亚市场为目标的成熟期，力争成为精品旅游胜地之一。1）旅游业可持续发展时期，2）旅游产业体系日趋完善和成熟，3）优化旅游业和区域经济结构，4）旅游经济效益获得全面增长。13觉华岛 地区目标1.4.3葫芦岛市层次：辽宁省政府把兴城古城和海滨开发建设作为省级重点项目，确立了把葫芦岛市创建成国家级、国际性沿海开放名城的发展目标。葫芦岛市确定了旅游业的重要地位，提出了 “旅游强市”的战略目标。而觉华岛的区域地位尤为突出：一方面在兴城范围内，兴城古城和规划中的水城是地区旅游

19、的三大重点旅游发展区；另一方面作为辽西海岸线海上旅游发展中心，在葫芦岛市域海岸线景观旅游开发中它与西部的万家以及东部的兴城构成市域海滨的三个旅游中心。辽宁省层次：力争成为辽宁省最具特色的宗教朝圣及海岛度假旅游中心地。渤海湾地区：与周边海岸旅游区域联动发展，成为辐射京津唐地区的综合型旅游度假区。全国范围：成为全国著名的精品旅游中心地之一。东北亚范围：成为具有国际影响力的旅游中心地。1.4.4 社会效益目标 Social Benefit Goal1）营销觉华岛、宣介觉华岛。通过打造好觉华岛旅游产业，打开让人们了解、认识葫芦岛的另一个窗口，营销葫芦岛、宣介葫芦岛，提高城市知名度，营造良好的投资环境，

20、推动对外开放工作和工业强市战略目标的顺利实施；2）保持旅游业的可持续发展。通过有序、高效地整合、开发、保护、利用觉华岛旅游资源，保持旅游业的可持续发展，实现经济、社会、环境效益的共赢和人与自然的和谐发展；3）盘活旅游地产、提高海岛城镇化水平。通过推进觉华岛旅游业产业化进程，积极探索海岛旅游地产的盘活之路，进而带动小城镇的加速发展，提高城镇化水平；4）建设富民工程，构建小康社会、和谐社会。通过把旅游产业培育成为觉华岛国民经济的重要产业和新的经济增长点，提供就业岗位，更大规模的吸纳就业，建设富民工程，加快社会主义新农村的建设步伐。14总体发展规划实施理念 1.5 1.5.1 历史人文资源再利用 千

21、年以来作为辽代佛教圣地和明清军事重地的觉华岛，具有特殊的历史地位和深厚的人文资源遗存。南有普陀山，北有桃花岛，桃花之名已佚，海岛风情犹在。觉华岛应与兴城古城联动，构筑城防遗址观光线路，弘扬辽西走廊地域历史文化。1.5.2 发挥海岛生态经济价值 作为辽东湾第一海岛的觉华岛，保持着原生态的滨海环境。各种礁石、沙滩、淤泥质岸线风貌各异，农田、林地植被资源丰富，具有很高的利用价值。但海岛生态环境相对脆弱，对自然灾害抵御能力较差，有限的面积难以支撑大量人口。核心是发展绿色防御体系，倡导生态建岛策略，建构生态产业体系。1.5.3 朝觐观光、佛事节庆启动 利用觉华岛佛教文化资源，吸收善款恢复建设若干宗教性场

22、所，吸引游客信徒寺庙山水观光朝觐。同时积极开展宗教界文化交流，以佛事节庆事件为启动先机，宣传觉华岛佛教文化品牌。1.5.4 养生禅修、度假主导 借鉴世界知名海岛发展经验，积极引入禅思养生深度度假项目，体验佛教文化内涵，学习地域传统文化智慧，体验海岛景物风情，发展部分度假地产，以中短期的度假修行拓展思维视野、修养身心。15觉华岛16第二章空间结构和功能分区Structure and Function Zoning17觉华岛 空间发展战略2.1一路成形，形载神 形似佛手执莲的环岛道路将觉华岛各功能组团有机串联，一路成形、形神兼备，意喻觉华岛佛教禅宗的精神内核。 一湾成气，气带人 着重打造佛手湾的商

23、业、居住及休闲设施，使其形成一定的开发强度，最先集聚人气，气带人、人聚气，塑造岛上亮点。 一次成局，局局红觉华岛的开发将一次成局、一气呵成，三至五年打造区域的休闲度假品牌，将禅宗、生态、海岛、历史的核心资源推向东北亚。 18空间结构规划2.2 2.2.1 空间结构特征佛手托出莲花即通过外围填海造岛和核心保护海岛的建设形成优美的风水格局与良好的互动态势 在明确目前觉华岛旅游资源开发的重点和空间布局的基本发展策略后，对于规划区域的总体空间结构总结为：佛手托出莲花，即通过外围填海造岛和核心保护海岛的建设形成优美的风水格局与良好的互动态势。 将觉华岛上相对分散的旅游资源整合成若干功能区域与旅游廊道，并

24、与海域旅游网络对接。因此佛手状海岛的空间结构可表达为：联通优美连绵的环岛海滩构筑丰富多彩的空间序列划分多元完善的功能区域点缀魅力各具的观光节点2.2.2 项目组织原则分片布局，紧凑发展不满铺，餐饮休闲、养生禅修、海岛度假等功能区是开发强度较大的区域。 集中投资、分散布局对投资项目而言，品质尽可能高。对项目布局而言，空间尽可能散。 19觉华岛202.3 功能分区 从总体空间结构出发，考虑到觉华岛现状旅游资源分布较为分散的实际情况，按照全面打造旅游度假业的发展目标，加密旅游度假设施在空间上的分布。 本次规划提出构筑八大景区，称之觉华八景，以点带面，以情造景，环环相扣形成规划区域内的八大功能组团，分

25、别是：天街迎客 餐饮休闲区 城垣怀古 文化展示区 山水静心 度假居住区 云顶净身 生态旅游区 梵宫泽道 宗教朝圣区 山海汇智 养生度假区 渔舟唱晚 文化疗养区 海上生莲 度假体验区21觉华岛2.3.1 天街迎客片区 餐饮休闲区天街迎客区位于岛中部吴家村和北部城子里两个区块，面积约为51公顷。本区对应于大容量游客交通换乘的首要空间区位，是大旅游、高密度游憩所依托的人流集中地。将较大规模的旅游接待和较大体量的旅游与居民公共生活设施设置于此，旨在满足高密度的旅游活动。区内开展多样的旅游活动，建设风貌完整的旅游设施，注重整体的协调与滨海界面，突出现代、精致、高品位的滨海旅游岛域风格。规划设计强调“城、

26、山、海、岛”的门户景观旅游特色，在原有基础上整合旅游资源，进行深度开发和精品式建设。强调综合旅游服务开发与建设。内容包括历史遗址长廊、渔市场、渔家风情度假村、旅游码头、餐饮娱乐中心（或一条街）、星级度假宾馆等。2.3.2 城垣怀古片区 文化展示区位于觉华岛北部的端头，昔日为军事禁地粮草重仓，也是历史典故中惨烈战争的主要发生场所。面积约为39.4公顷。 规划以古代史迹为中心，充分利用原有的旅游开发基础积极吸引历史文化观光类游客，再现悠远凝重的史诗篇章。规划设计根据传说轶闻重塑再现历史故事，结合爱国教育主义观念，建设集历史、科教、休闲为一体的文化展示区。这里强调爱国主义教育主题，展示觉华岛的历史文

27、化特色，体现葫芦岛文化传承，开辟追思怀古的遗址空间。主要观光旅游点为纪念炮台、纪念馆、历史文化长廊等。2.3.3 山水静心片区 度假居住区 位于岛屿中部，主要山系北坡。现状以农庄、果园、农田、丘陵为主。规划发展为田园型度假庄园，以田园水脉和天然食饮使居住者贴近仙佛境界，以寺庙与山林作为心理洗涤与夙愿寄托的归所，设计静心宁神的休闲环境。规划利用地形和天然雨水积成水库，水系渗透蔓延，灌溉良田植被，种植蔬菜瓜果，建成环境优美、回归山林的世外桃源。规划设计采取田园城市的布局模式，通过高密度、小尺度的街坊开发完成度假庄园的整体形象。2.3.4云顶净身片区 生态旅游区生态旅游区涵盖觉华岛中部山系大部分地区

28、，覆盖山顶菩提林带，总体控制约为880公顷。本区是在大面积生态旅游资源保护与合理开发理念控制下的少量进入性游憩活动开展区域。生态旅游区主要以旅游观光活动为主，不作大规模旅游接待功能。生态旅游区是覆盖全岛山体的林地区域，连绵成多片，是其他旅游区赖以开展活动的自然生态背景。以开展心灵净化、游憩休闲、进入破坏程度小的活动为主。游客在此进行禅修、素斋、轻型运动，脱离俗世喧嚣，实现晴耕雨读的生活方式与自然相沟通。基于旅游资源的现状情况，本区是山林生态养护的重要区域，局部的景观点突出自然林带和丘陵景观的特征。本区内旅游活动和开发突出自然、朴实、人与自然亲近的特色。除必要小尺度服务建筑和基础设施之外，不进行

29、其他建筑和设施的建设。近期迎以该区为生态养护重点，为岛屿提供完整的生态基底。222.3.5 梵宫泽道片区 宗教朝圣区 主要分布在东南面宗教设施集中区域。面积约为98.2公顷。佛文化旅游区是菊花岛的亮点，该功能区是旅游活动开展、宗教文化再现的重点区域。依托和重整原有的佛教旅游资源，以大悲阁为龙头，重点整治建设东南沿海岸线，形成北方地区的佛教朝圣基地，构造“北有觉华岛、南有普陀山”的知名宗教海岛声望。规划设计中尊重历史建筑的原貌尺度和等级程度，选择两至三处规模扩大宗教设施规模，形成主次分明的布局结构，在文化感受和形态控制上都表现出强烈的序列和整体感。除了部队用房以及部队设施之外，区内严格控制其他与

30、宗教文化无关的建筑和设施的建设。2.3.6 山海汇智片区 养生度假区 滨海的度假活动重点区域围绕西南侧半岛展开，面积约为41.6公顷。规划利用“山海相依，水陆交融”的自然地理特色的景观系统，依托海滨岸线与山林度假资源，形成品质高雅、设施完善的滨海养生度假专业化区域。养生度假设施是觉华岛本岛最高端的配置，面向高端商务人群，发展度假酒店与度假地产。度假者与观光者很大的不同在于，度假者除了室外的休闲活动之外，还有一大部分时间是在酒店里消磨，惬意地享受美景美食和恬静放松的气氛。因此规划度假区设施拥有宽敞舒适的空间、优越的地理位置、独特的室内外环境、完善的公共设施和室内外娱乐设施。好的度假地未必需要大型

31、的度假设施，但完善的度假设施却能加速度假地开发。除了度假酒店是专门为度假者设计之外，规划建设的会展酒店、公寓酒店、别墅酒店和房车营地也都与度假活动紧密相关。2.3.7 渔舟唱晚片区 文化疗养区 文化疗养区主要位于觉华岛西北端部，是依靠原住渔民村庄、礁石海滩和古城遗址的的资源建设而成的，规划为综合型小尺度山庄式旅游度假区。面积约为47.1公顷。规划重点对渔市码头、民居村落进行改造和建设，结合公众使用和旅游活动的需要建设游览和度假接待设施，在改善环境品质的基础上唤醒人们对旧日乡村的追忆，达到对传统乡村特色的升华。这里鸡犬之声相闻，田园芳香在侧，祥和宁静的东北渔村集天地之灵气，鳞次栉比的四合院落拂尘

32、世之疲惫，正是修身悟道的绝佳场所。2.3.8 海上生莲片区 度假体验区海上诸岛是对菊花岛本岛的补充与点缀，也是基础设施引入与投资回报的重点区域。度假区开发建设中，住宅、酒店和分时度假公寓等项目的销售和经营是收入的主要来源之一，也是投资回报的保证。酒店、公寓、分时或产权度假村和独立式住宅可以适当兼顾混合开发，利用大小、户型、产权所有方式、价格的不同吸引不同层次的消费者。因此规划在各处新建岛屿所划分的功能区域内面向京津唐市场，特别是辽宁本地市场开发出高端海岛度假地产，吸引长短期居住，使得度假区内始终保持人气和商业繁荣。由于岛屿被海洋环抱，该区也必须强调生态氛围，与觉华主岛相互呼应共同构成海上蓬莱、

33、佛手生莲的景观意象。从旅游交通方面可以组织其他游客乘船从海上环游，也可在岛上部分区域进行观光等游憩活动。23觉华岛2425觉华岛觉华岛26第三章 旅游市场潜力与预测Tourism market research27觉华岛客源市场定位 3.1 3.1.1规划前市场状况1) 旅游接待规模 岛上现状接待设施很少，觉华岛现已为个人经营的度假旅游区，岛上部分居民在旅游旺季进行少量有限的旅游接待活动，其他主要依靠兴城作为接待基地。2009年，觉华岛旅游接待总人数为30万人次。2) 客源市场构成 觉华岛国内游客结构以当地游客、周边城市以朝阳、沈阳、北京等东北地区和华北地区以及内蒙古的游客为主，国际游客以日本

34、、韩国为主。但国内旅游者占主体。283.1.2客源地研究1) 本市与周边客源 辽宁省经济水平和旅游产业规模持续增长所产生的旅游的需求是稳定且长期不断增长的。随着周边经济区的发展和汽车家庭化的趋势，葫芦岛不仅成为辽宁省旅游目的地，同时也成为满足省内人们享受生活、享受自然和祖先文化遗产需求的首选地区。葫芦岛新景点的差异性和特色对辽中城市群及周边地区市民出游有较大吸引力。觉华岛主要吸引的是去兴城旅游观光的客源。2) 环渤海经济圈与东北老工业基地客源 环渤海经济圈是指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，是我国北方经济最活跃的地区。该经济圈人口总数占全国人口的22%，即2.9亿， 201

35、0年经济总量预期将占全国GDP的25%,即8.7万亿。 而东北老工业基地主要指的是东北三省，总人口1.2亿， 2010年经济总量预期将超3万亿。近年来，国务院提出了振兴东北老工业基地的诸多意见，希望能够发挥东北地区丰富的旅游资源，特别是海滨旅游资源，发展滨海观光和休闲度假旅游。随着动车的开通，觉华岛距离北京、天津沈阳、哈尔滨等大中城市的出行距离将小于三小时，环渤海经济圈和东北老工业基地将成为觉华岛的主要客源来源。 环渤海经济圈与东北老工业基地出行目的地与旅游偏好有： 东北华北地区内部出行比率较高，周边景区到访比率比较高；短线出游时间以一日和二日游为主，主要为临近城市的自然观光景区，以周末休 闲

36、为主。中线出游包括中等距离的、高品质旅游资源，一般为三、四日游，如秦皇岛、大连等，以休闲、度假为主。长线出游一般在七日之内，主要为国内知名景点；居民倾向于自己安排出游或视情况而定，不喜欢依赖旅行社，而喜欢和家庭成员一起出游，或选择亲朋好友一道出游；自然生态和滨海休闲，是最受以北京为代表的环渤海经济圈、和以沈阳为代表的东北老工业基地市场青睐的两大旅游产品，而文化古迹的选择比例却比较低。分析认为，这是两大经济圈内的文化古迹类旅游产品的供给已非常丰富，而自然生态类产品相对较少，海滨旅游产品更是稀缺；大量游客都愿意在海岛长期驻留，对旅游配套服务设施要求比较高，消费水平属中高端。从中可以发现，觉华岛的旅

37、游产品在环渤海经济圈和东北老工业基地的市场潜力巨大，应引起高度重视。3) 国内其他省市客源 辽宁省作为中国的重点旅游省份是旅游资源大省，但并非旅游强省。伴随辽宁省旅游产业的快速发展和旅游资源的创新组合，辽宁省的旅游产业规模将有一个飞跃性的发展，成为吸引游客量快速增长的旅游大省和旅游强省，在国内客源市场上成为具有较强竞争力的地区。与此同时，因为国家政策主要大力发展滨海度假游，而觉华岛作为首都经济圈内唯一的生态岛，必将成为国内中北部地区的重要旅游目的地。4) 国外游客客源 近期比重很小，中期将逐步加大，远期将成为辽宁省、葫芦岛市、觉华岛旅游市场中与国内旅游并重的目标市场。其中，主要是从与觉华岛较近

38、的朝鲜、韩国、日本为主要入境市场，逐步扩大为飞行3小时的华人圈范围。当然，在开发海外市场时，主要还是要减弱语言障碍。从24小时旅游服务热线，到准确的日文、韩文、英文菜单。适当迎合国外海滨游，自助游的需求，提供一些双语地图，租用自行车等。减少语言障碍，可以大幅度增加游区的国际影响力。31觉华岛3.2 客源分类3.2.1近期一级市场，主要为兴城、葫芦岛市和省内的锦州、朝阳、阜新、盘锦等周边市场，为他们提供历史文化、宗教朝圣、滨海旅游、海上游乐、康复疗养、避暑度假、民俗风情。二级市场，特别利用环渤海号动车和东北号动车带来的巨大交通优势，吸引国内来自于以北京为代表的环渤海经济圈和以沈阳味代表的东北老工

39、业基地的客源，形成以滨海旅游为品牌，宗教文化和自然生态为主的旅游体系，以中高档消费为主。二级市场是目前觉华岛旅游的主要吸引力市场。三级市场，主要以环渤海经济圈外围的山西、陕西、内蒙古东部和首都经济圈以及国内长三角发达地区为主，少量的兼有来自于韩国、日本、俄罗斯等三小时飞行圈内的华人以及境外游客。主要以滨海旅游和自然生态为主打，兼有宗教文化和地方民俗风情。3.2.2中远期一级市场，为葫芦岛市内、以沈阳为中心的东北城市群和以京、津、唐为中心的华北城市群的游人，日、韩、俄罗斯、东南亚、港、澳、台的游人，以宗教文化和滨海旅游为强大吸引力，形成一个长期稳定的高消费旅游市场。二级市场，为以长三角、珠三角等

40、沿海发达地区以及华中大中城市为主的国内市场和5小时飞行圈内的世界华人。仍主要以滨海旅游和自然生态为主打，兼有宗教文化和地方民俗风情。三级市场，为国内的其他地区以及包括欧洲、北美等发达国家为主的海外市场。针对这部分市场，主要是以高端的海滨度假为主打。30客源市场预测3.3 年份阶段增长率游客预测（%）量（万人次）2011初始阶段832.42012初始阶段935.322013初始阶段1038.852014发展阶段1544.672015发展阶段1551.372016发展阶段1559.082017平稳阶段1064.992018平稳阶段1071.492019平稳阶段977.922020平稳阶段8<

41、84.153.3.1游人量预测1) 预测说明根据旅游发展规律，一个旅游区的游客量发展常呈现初始阶段、发展阶段和平稳阶段三个发展周期。从2011年至2013年间，本轮规划刚刚启动，游客量将基本上保持原有规模并有小幅度增长；2013至2016年间，近期和中期重要建设项目基本已经完成，加上兴城旅游圈的初步形成以及高速铁路的全线贯通，旅游区将进入全面发展阶段，游客量将保持持续增长的趋势，增长率设定为15%；2016年以后，风景区发展进入平稳阶段，增长率将回落，最后保持在一个相对恒定的百分比。本估算以2011年为基础开始估算。2) 年游人量预测本预测以景区发展的一般规律测算，根据觉华岛2010年接待游人

42、量30万人次来进行预测。3) 日最高游人量预测日最高游人量C=A/a×DA为游览面积，单位为，现状风景区面积为14.5平方公里，其中游览面积为10.5平方公里。a为每位游人占用的合理游览面积，单位为/人，人均游览面积参照国内外中高档旅游度假区的一般标准为人均400平方米。D为周转率（D景点开放时间8小时游完景点所需时间）。周转率按0.5计（即游完全部景点所需时间按2天*8小时/天计）C= 10.5/400 * 0.5 13125人31觉华岛3.3.2环境容量预测为了方便日后的容量控制管理，本规划的环境容量测算以每个功能分区为测算单元，根据各功能区游览方式和性质不同，因地制宜地选择线路

43、法和面积法进行测算。1) 天街迎客区本区属于觉华岛旅游度假区开发力度较大的区域，总面积为0.37平方公里，建设用地按容积率0.2，人均建筑面积200平方米计，则该区域的环境容量为370人/天。按全年旅游时间为200天计，年环境容量为7.4万人。2) 城垣怀古区本区以登山和观看博物馆为主要游赏活动，是旅游区主要的观光游览区域，面积为0.12平方公里。山地游线长度约为1公里，每人间隔为10米，日周转率为2，则为200人/天。考虑到山地活动受季节影响的特点，全年观光活动按200天计，年环境容量为4万人。3) 山水净心区本区属于觉华岛旅游度假区开发力度较大的区域，总面积为1.29平方公里，建设用地按容

44、积率0.8，人均建筑面积200平方米计，则该区域的环境容量为5160人/天。按全年旅游时间为200天计，年环境容量为103.2万人。4) 云顶净身区本区以登山和高尔夫、滑雪为主要游赏活动，是旅游区主要的观光游览区域。面积为3.71平方公里。山地游线长度约为1公里，每人间隔为10米，日周转率为2，则为200人/天。考虑到山地活动受季节影响的特点，全年观光活动按200天计，年环境容量为4万人。高尔夫区面积约为1.4平方公里，以人均5000平方米，日周转率为2计，则为560人/天。考虑到山地活动受季节影响的特点，全年观光活动按200天计，年环境容量为11.2万人。该区年环境容量为10.8万人。325

45、) 梵宫泽道区本区以登山和观看寺庙为主要游赏活动，是旅游区主要的观光游览区域。面积为1.15平方公里。山地游线长度约为2公里，每人间隔为10米，日周转率为2，则为400人/天。考虑到山地活动受季节影响的特点，全年观光活动按200天计，年环境容量为8万人。6) 山海汇智区本区属于觉华岛旅游度假区开发力度较大的区域，总面积为3.5平方公里，主要是旅游度假用途。人均占有面积按1000平方米，则该区域的环境容量为3500人/天。按全年旅游时间为200天计，年环境容量为70万人。7) 渔舟唱晚区本区主要是游乐场和建筑，为主要的游赏区域，总面积为0.5平方公里。其核心游览面积约0.1平方公里，以人均200

46、平方米，日周转率为2计，则为1000人/天。按全年旅游时间为200天计，年环境容量为20万人。8) 海上生莲区本区属于觉华岛旅游度假区开发力度较大的区域，总面积为1.6平方公里，建设用地按容积率0.2，人均建筑面积200平方米计，则该区域的环境容量为1600人/天。按全年旅游时间为200天计，年环境容量为32万人。 综合各功能分区计算结果，觉华岛旅游度假区日合理流量11700人次，年合理流量234万人次。与觉华岛纬度相似的辽宁省内的大长兴岛，面积为觉华岛的2倍，控制日合理流量不超过2万人次，可见，觉华岛的日合理流量和年合理流量都是比较合理的。33觉华岛34第四章旅游度假产品开发Tourism

47、Product35觉华岛 旅游度假产品开发策略 4.14.1.1开发策略 经过2000-2010年的逐渐发展，在强势政策优势推动下，目前觉华岛旅游度假区大致处于已具备基本设施的快速发展期，其开发重点应为构建旅游基础设施网络、分期开发新的观光资源，增加新的适应时代潮流的具有吸引力的旅游度假项目，通过旅游事件策划做好品牌宣传，促使其尽快启动。 规划以各种观光度假产品作为推动项目开发的增长引擎，通过设置宗教朝圣、林园游憩、休闲商务、会展观光、游艇运动、水上赛事、商业购物、度假酒店、房车营地和等多种项目来带动该板块的开发和土地价值提升。 各种观光度假项目应充分体现功能复合性特征，各种项目尽可能提供娱乐

48、、餐饮、运动、疗养等多种设施服务，在产品形态丰富性的前提下满足选择的多样性。观光度假项目应考虑时间性特征，所包含的度假设施应尽可能满足淡季与旺季、节假日及日常生活、日间与夜间多种需求，保持海岛人气，保障运营维护。 主要旅游度假区域内应塑造令人愉悦的环境氛围。包括生态环境的保护、硬件系统设计的整体性，以及软件系统的服务质量和基本素质。应注意休闲运动产品的开发，尤其在短期度假时间内可以轻松引导和培训人们学习竞技的能力，或者开展某项专业性课程如瑜伽等。4.1.2 启动项目 建设旅游度假区与建设新社区有相似之处，都是要建造自给自足的功能完善的聚落，并保证全部构成要素的建设程序，和所有建成项目的经营和管

49、理。因此度假区的开发包括两个程序，首先是选择各种设施与项目，其次是制定开发建设程序，如何有步骤分阶段地进行。 本规划建议首先启动宗教朝圣型旅游产品，通过觉华岛“北方宗教圣岛”的品牌建设吸引媒介宣传与各界投资。 另外适度超前发展部分高星级高品味度假酒店、度假地产，新型主题式体验式海上游乐项目、新型高消费项目如游艇等，先期面向高端人群与观光客，同时通过奢侈品、“新奇趣”和城市事件启动大规模宣传及节假日大容量客源市场。 中长期内集中定位为中高端消费目标，促进滨水综合性游憩，发展度假地产，逐步通过体验性“慢”项目克服旅游季节性，延长度假时间，提升度假愉悦度，提高度假地的重游率。364.1.3 旅游产品

50、系列规划最终形成八大旅游产品系列：1）佛事文化旅游产品系列；2）历史文化旅游产品系列； 3）观光休闲旅游产品系列；4）林园游憩旅游产品系列;5）康体度假旅游产品系列；6）冬季冰雪旅游产品系列；7）会议和商务旅游产品系列； 8）节庆旅游产品系列。旅游产品开发思路：生态文化产品先行，海洋旅游产品落地，宗教朝圣产品高端，观光体验产品多彩，历史遗迹产品科学，商务度假产品提升。37觉华岛旅游度假产品主题定位 4.2 觉华岛旅游资源多样性与独特性并存，历史文化+自然生态的特色显著，尤其符合当今国际观光度假市场的主流需求。然而目前，觉华岛旅游产品系列基本上以粗糙的低价观光旅游产品为主，又缺乏原真性观光景点，缺乏度假竞争力与品质优势。因此规划需要明确旅游产品的定位与定价以及