广州建和商业广场项目可行性分析报告140页

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1、2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构广州建和商业广场项目仅供内部参考2004年第3版新增消费力调查分析 2004年6月广州建和商业广场项目可行性分析报告2003-2004年修正版目录第一章 项目基本情况4一 、项目概况4二 、项目主要技术经济指标5三 、项目地块拆迁情况6第二章 策划定位与销售策略分析9一 、投资环境与市场宏观情况及分析91 、广州市基本经济情况92 、广州市房地产市场概况113 、2002年广州房地产的四大突破20二 、东山区现状及分析221 、东

2、山区概况222 、东山区的市政建设243 、东山区政府的未来目标264 、东山区与各区房地产市场数据比较285 、东山区住宅市场336 . 东山区写字楼市场分析417 、东山区主要商铺类型分析458 、东山区商业格局新规划469 、东山区商业发展趋势50三 、农林下路租金及消费力调查分析报告521 、项目所处区域的商业前景532 、农林下路商业租金水平简况573 、业态情况调查604 、消费群结构635 、消费力分析69四 、项目销售计划与价格定位分析791 、本项目住宅建议792 、项目写字楼定价建议813 、车位售价建议824 、建和商业广场定位分析建议865 、建和商业广场各楼层功能及分

3、布建议896 、定价参考917 、项目租售策略建议938 、项目所处区域商场价格风险分析989 、销售时机的设定10810 、销售方案110五 、项目开发条件分析（S.W.O.T）1151 、项目优势（Strengths）分析1152 、项目劣势（Weaknesses）分析1173 、项目机会（Opporrtunities）分析1184 、项目威胁（Threas）分析120第三章 项目发展计划及资金流量分析121一 、项目开发进度121二 、成本和投资估算123三 、项目租售趋势预测125四 、项目租售收益预测127五 、项目现金流量状况133六 、项目经济指标及评价136七 、项目敏感性分析

4、137第四章 项目综合评价及建议139一 、综合评价意见139二 、对项目发展的建议140广州建和商业广场项目可行性分析报告第一章 项目基本情况一 、项目概况本项目位于广州市东山区最繁荣的商业路“农林下路”中段，与王府井百货隔道相望，交通四通八达。农林下路是广州三大黄金商业街之一。项目所处位置为“东山商业走廊”的核心黄金地段。建和商业广场位于农林下路31-41号，用地面积8400平方米，总建筑面积8.6万平方米，本项目为大型购物商场、高层住宅、写字楼三位一体之综合性物业。全部工程计划将于2006年中竣工。建和商业广场的商业部分别为地下一层和地上一至八层，可提供营业面积达3.5万平方米；地下二、

5、三层为230个车位的大型停车场；裙楼以上部分为两座相连塔楼，作为公寓（住宅）用途；另有部分写字楼位于第九层。二 、项目主要技术经济指标序号项目指标指标计算单位1用地面积8400平方米2建筑密度46.80%3容积率7.954总建筑面积86073平方米4.1地上建筑面积67972平方米商业面积30347平方米住宅面积34401平方米办公面积2504平方米公建面积7204.2地下室面积18101平方米地下商业面积（负一层）4531平方米地下车库面积（230个）10057平方米自行车库面积1639平方米设备用房面积1874平方米4.3合计商业面积34878平方米5公建面积720平方米6建筑物高度99.

6、90米地上商场层数8层公寓层数（南塔）21层公寓层数（北塔）19层7建筑占地面积3928.6平方米资料来源：2004年1月呈规划局关于建和商业广场方案报建表三 、项目地块拆迁情况项目总拆迁户数：410房，其中商铺户30个；住宅户380个。分类户数总拆迁户数410其中商铺30住宅380总拆迁面积24218平方米。其中一期拆迁面积15581平方米，二期拆迁面积8637平方米。在一期拆迁实施签约过程中，实际发生拆迁面积（含华侨房及商铺）为16276平方米，比原在册登记面积15581.68平方米多694平方米（已成事实的违章搭建房）。其中拆迁住宅14546.76平方米；拆迁非住宅1729.24 平方米

7、；回迁面积：12581.9平方米；弃产面积（货币安置）2890.84 平方米。法律程序处理面积803.26平方米。在二期拆迁实施签约过程中，实际发生拆迁面积为8946平方米，比原在册登记面积8637平方米多309平方米（已成事实的违章搭建房）。二期全部拆迁面积都属于住宅面积。其中回迁面积：4646平方米；弃产面积（货币安置）4300 平方米。拆迁统计项目一期拆迁二期拆迁合计在册登记面积（平方米）15581.68863724218.68实际发生拆迁面积（平方米）16276894625222拆迁住宅（平方米）14546.76894623492.76拆迁非住宅（平方米）1729.241729.24回

8、迁面积（平方米）12581.9464617227.9弃产面积（货币安置）（平方米）2890.8443007190.84法律程序处理面积（平方米）803.26803.26注：拆迁费用统计见现金流量表（见第三章第4节附表）各层可售面积表楼层性质总面积()公建面积()回迁面积()可售面积()北塔住宅21378约180003378南塔住宅1302313023小计住宅34401约1800016401架空层(九层)写字楼2504110.172393.83小计写字楼2504110.172393.83八层商场3928.63928.6七层商场3928.63928.6六层商场3928.6133(套内)266(建积

9、)3662.6五层商场3928.63928.6四层商场3928.635(套内)70(建积)3858.6三层商场3786.5158.63(套内)317.26(建积)3469.24二层商场3786.52267（社区活动中心）355(套内)710(建积)2849.8一层商场商场3797.18414.4其中：邮政185.23(不含夹层115.12)垃压150公厕50警卫20社区楼梯9.18147(套内)294(建积)3088.77负一层商场商场45314531小计商场35544.18641.11657.2633245.81地下车库机动车10057车位230非机动车1639注:l 各楼层面积根据建筑图数

10、据统计，按规定与规划报建数据面积充许有3%的误差。第二章 策划定位与销售策略分析一 、投资环境与市场宏观情况及分析时机、地段、建造质量是决定房地产开发成败的三大要素。本项目占据优越的地理位置，是广州市极具投资价值的商业项目。开发时机对本项目开发至关重要，系统地分析宏观因素，有助于我们得出正确的结论。1 、广州市基本经济情况2003年，广州市生产总值、工业总产值、固定资产投资额、海关出口总值、利用外资等多项指标增幅均创近年来新高。有关人士称，广州2003年经济增速创8年来新高，其经济已迈入新一轮快速发展阶段。A 、GDP增长152003年，广州经济增势强劲，增速不断加快，经济总体上呈现“速度快，

11、动力强，结构优，质量好”的特点。全年生产总值达3466.63亿元，比2002年增长15，为近8年来最好水平。全年经济增速比全国和广东省分别快6.5个和1.4个百分点。在经济增速加快的同时，广州经济运行质量进一步提高。B 、工业增速持续高位运行近年来，广州重点加快了一批产业关联度高、产业链条长、带动能力强，在国民经济中起重大影响的大工业项目的建设，带动了工业生产的发展，工业增速持续高位运行。全年实现工业增加值1336.48亿元，比2002年增长24.3，对全市经济增长的贡献率达60.2，拉动GDP增长9个百分点。C 、利用外资保持两位数增长2003年，广州利用外资保持两位数增长的态势，呈现出“制

12、造业项目多、大项目多”的特点。全市合同利用外资金额40.22亿美元，实际利用外资30.64亿美元，分别增长27和15.5。其中，合同利用外资中七成多投向制造业。来自广州市政府方面的消息称，世界500强大企业已有115家进入广州。D 、目标：广州市人均GDP2007年8000美元预计到2007年，广州市GDP总值将比2001年翻一番，人均GDP将超过8000美元。结论：上述情况表明本地经济发展在一个恢复性重新较快发展的阶段，2002年至2003年广东、广州的宏观经济持续向好，政策因素和社会因素对房地产开发有利，是房地产投资适宜区域。因此，本项目应当把握有利时机，尽快启动。2 、广州市房地产市场概

13、况预计今后2至4年市场需求仍将稳定，大市看好，同时又富有商机。A 、市场总体形势分析综观2003年，广州市房地产市场继续保持稳定、健康、持续有序发展的良好态势，全年十区房屋交易总量为1639万平方米，金额604亿元，分别比2002年增加15.83%和8.24%。在市场有效需求依然保持旺盛状态下，商品房供应量适度增加，全年供求平衡，成交量略超供应量，二手房屋交易大幅攀升，楼价稳中略降。面积单位：万平方米金额单位：亿元 2003年2002年增长全市批准预售商品房面积其中：八区9396278985624.57%11.57%全市预售商品房成交登记面积其中：八区104763392957812.70%9.

14、52%全市预售商品房成交登记金额其中：八区4443344323212.78%4.05%全市二手房屋成交登记面积其中：八区59241748630521.81%36.72%全市二手房屋成交登记金额其中：八区16013212610226.98%29.41%供应量适度增加，供求平衡2003年全年广州市十区批准预售的商品房项目共431个，批准预售单元为108292套，可预售总面积为939万平方米，比2002年增加4.57%。其中，原八区批准预售的商品房项目共243个，批准预售单元79640套，可预售总面积为627万平方米，比2002年增加11.57%。从各区批准预售情况看，天河区、番禺区和海珠区的批准预

15、售面积位于各区前列，分别达217.70万平方米、217.52万平方米和188.84万平方米，占全市批准预售总量的23.18%、23.16%和20.11%。预售商品房成交稳步增长，二手房交易大幅攀升2003年全年广州市十区商品房成交量为1047万平方米，成交金额为444亿元。其中，原八区的商品房成交66976宗，成交量为578万平方米，成交金额为321亿元，分别比2002年增长10.08%、9.52%和4.05%。另一方面，2003年广州市十区二手房屋成交量达592万平方米，成交金额为160亿元。其中，原八区的二手房屋成交41107宗，成交量为417万平方米，成交金额为132亿元，分别比2002

16、年增长34.86%、36.72%和29.41%，二手房屋成交量占同期房屋交易总量比例为39.71%(注：2002年为34.54%)。其中又以房改房上市交易的增长最快，2003年全年房改房上市成交14054宗，成交面积为95.41万平方米，成交金额为25.12亿元，分别比2002年增长46.84%、49.17%和41.70%，二手房屋交易的活跃将进一步推动商品房市场的兴旺。同时也发现，广州房地产市场已进入一个商品分类更明显、消费换代期，市场更成熟稳定。从各区的交易情况看，番禺区和海珠区的商品房成交量位于各区前列，分别达332.58万平方米和206.70万平方米，占全市商品房成交总量的31.80%

17、和19.76%；商品房成交金额位于各区前列的是天河区和海珠区，分别为112.49亿元和100.42亿元，占全市商品房成交总金额的25.34%和22.62%。二手房屋成交量最大的是番禺区，为138.73万平方米，占全市二手房屋成交总量的23.43%；成交金额最大的则是天河区，为35.04亿元，占全市二手房屋成交总金额的21.90%。也发现连续几年，供应量放大及很大。产品供应的成本及价格在强竞争背景下留在调整期。成交价格稳中有降从原八区登记的成交均价所反映的楼市价格变化趋势看，预售商品房总体价格基本上呈稳中有降。其中，住宅的成交均价降幅较小，与2002年相比，今年高层住宅均价仅下降了0.38%，多

18、层住宅均价则下降了2.97%；商铺和写字楼的成交均价降幅较大，2003年商铺的成交均价为9687元/平方米，比2002年均价下降了28.49%，写字楼成交均价为7663元/平方米，下降了21.15%。B 、住宅市场面积单位：万平方米价格单位：元/平方米2003年2002年增长全市批准预售住宅面积其中：八区762513765470-0.39%9.15%全市批准预售高层住宅面积其中：八区61748555043112.18%12.53%全市批准预售多层住宅面积其中：八区1452821538-32.55%-26.32%全市预售住宅成交登记面积其中：八区90755779551414.09%8.37%全市

19、预售高层住宅成交登记面积其中：八区58949351244315.04%11.29%全市预售多层住宅成交登记面积其中：八区318642847111.97%-9.86%全市预售高层住宅成交登记均价其中：八区4619498447275003-2.28%-0.38%全市预售多层住宅成交登记均价其中：八区2640391431004033-14.84%-2.97%2003年全年广州市十区批准预售住宅单元75867套，可预售面积为762万平方米，与2002年基本持平。其中，原八区批准预售住宅单元54651套，可预售面积为513万平方米，比2002年增长了9.15%。十区已登记住宅成交面积为907万平方米，比

20、2002年增长了14.09%。其中，原八区登记住宅成交58809宗，成交面积557万平方米，住宅成交量比同期上市量超出44万平方米，市场的吸纳能力保持旺盛。值得注意的是，十区高层住宅成交量与同期批准预售量有28万平方米的缺口，原因是番禺区的高层住宅成交量远低于同期批准预售量，该区高层住宅登记成交面积为51.27万平方米，但其同期批准预售面积达109.16万平方米。从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量的30.25%和26.63%，天河区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量的26.09%和26.62%；

21、多层住宅番禺区居多,该区多层住宅成交量与批出量分别占全市多层住宅成交总量和批出总量的73.11%和52.85%。根据资料显示，广州市房改公房60万套，有51的家庭没有福利分房。其中一部分已购买了商品房，估计目前尚有30的家庭还没拥有住房。除了当中约10的人没有购买能力，另20的家庭如每家按60100平方米计算约需14762460万平方米的住房面积。广州每年约有165万的流动人口，假定有14的人有购房意向，每户按80平方米算，约有32万平方米的需求量。再加上每年新增加的家庭和购房后想改善居住条件的二次置业者，预计今后几年广州市民对住宅的需求每年至少约550万平方米左右。据了解，现在市场的购房群体

22、主要是二次置业人士、毕业几年后准备成家立业的年轻人或是未取得住房的居民、或房改房但住房条件不理想的工薪阶层。有多份对广州居民购房情况调查表明：占86购房者接受每平方米5000元以下的楼价，选择居住面积以90平方米以下的中、小户型房子为主，其中6190平方米占59。目前卖得较火热的一些楼盘价格也集中这些档次上。因此，可以说广州住宅市场将走向“平民时代”，即房屋消费群队伍迅速扩大。环境及地段等方面存在缺陷而产生结构性过剩。新小区楼盘在设计理念、规划建设等方面大都优于积压房，在较长时间内这些积压房将更难消化。这也是商品调整期，商品逐步明显分类的遗留问题之一即旧商品库存问题。对市场有不良后力。最近几年

23、，楼市各种概念层出不穷，消费者还在最初的新奇中清醒过来后，开始注重楼盘实体本身素质。调查显示，在整体设计及绿化、配套、江景、山景、智能化、教育特色等多个选项中，消费者最关注的是整体设计绿化、整体配套是否完善方面，比例分别达到了47.2和26.4，其他各个卖点的选择人数明显偏低，消费者关注的是综合素质，不会因为有江景、山景或独特的教育或智能化配套，而表现出特别的偏好。因此，开发商注重楼盘整体素质的塑造，远胜于对局部卖点的精雕细琢。这是竞争背景下，商品迅速分类的必然结果。C 、写字楼市场广州写字楼市场概况（1）广州三大写字楼区域特点：天河北区域：紧靠东站、规划齐整，绿化面积广，写字楼质素高、规模大

24、。环市东区域：商务底蕴成熟，配套完善，具知名度，人流质素高。东风路区域：样板路段，城市主干道，价钱较以上两区实惠。（2）广州写字楼市场显著特点A） 求租大面积的客户明显增多，但租务条件却偏苛刻，地点要好（首选天河），价格要便宜；B） 非天河之地铁沿线写字楼亦受强烈追捧（以中山路沿线为主）C） 参与购买写字楼拍卖盘者渐众。经济发展对写字楼的影响经过几年的调整消化，广州市写字楼空置率逐年下降。一些著名写字楼如：中信广场、电子大厦等出租率已近95%。随着空置率的降低，租金水平也有所提升。从去年年初开始，写字楼继续保持良好态势，成交面积和均价均呈惯性增长。911事件后，在全球经济普遍下滑的形势下，中国

25、经济的高速发展可谓一枝独秀，必将吸引大量外资企业进入中国。随着经济的好转，对写字楼的需求在逐步增加；尤其是乙级写字楼，因租金价格便宜，对中小企业有着较大的吸引力。广州作为中国一个对外的门户，经济地位华南首屈一指，对许多外资公司有较大吸力。这些外资企业对硬件设施先进、服务质量好、能代表一定形象和实力的甲级写字楼，有较大的需求。但从90年代中期开始，广州营商的政策条件逐步相对下降乙级及以下写字楼的压力一直较大，该压力表现在租金及销售上都相当明显。成交价格面积单位：万平方米价格单位：元/平方米2003年2002年增长全市批准预售写字楼面积其中：八区19.7919.6217.8016.3411.18%

26、20.07%全市预售写字楼成交登记面积其中：八区22.1322.0829.8728.81-25.91%-23.36%全市预售写字楼成交登记均价其中：八区7649766394169718-18.77%-21.15%2003年广州市写字楼供应量继续保持增长，原八区批准预售写字楼面积为19.62万平方米，比2002年增长了20.07%。另一方面，2003年广州市写字楼成交量同比减少超过两成，但仍略高于同期写字楼的批出量。高档写字楼空缺综观广州的写字楼物业，人们不难发现其中的弊病，简尔言之就是缺少真正的高档写字楼。广州改革开放20多年，经济上呈现出波澜壮阔的发展，GDP每年都在以两位数字的速度增长着，

27、城市建设的发展也率先走在了全国的前列，荣获“国际花园城市”等称号，但我们应看到作为城市亮点之一的写字楼物业的发展，对比起上海、北京、深圳这三大城市，广州就稍显逊色了。高档写字楼物业的发展不仅是一个地区经济繁荣的象征，更因其设计精美、风格迥异而通常成为一个城市的独特风景线。广州的高档写字楼寥寥无几，相距甚远，彼此之间全无关联，很难构成城市亮丽的风景线；于使用上也远远不能满足日益增长的追求物业质素的用户的需求。应该看到广州市每年吸引外资的速度都是很高的，大部分的外资企业、跨国公司都会选择到地理交通环境便利、物业本身质素优良、设施完善、管理好这样的写字楼去办公；还有众多的越来越看重物业品质与自身形象

28、的国内公司在挑选写字楼物业时，有着与外资、跨国企业同样的要求条件。随着广州政治经济地位的不断提高，越来越多有实力的公司会选择在广州设立机构、拓展业务，而这些公司在选择写字楼物业时，往往更加垂青那些真正高品质的物业，无论是外资、跨国企业还是中资企业。D 、商铺市场2002年全年广州市十区商铺批准预售面积和登记成交面积分别为49.44万平方米和57.82万平方米，其中，原八区的批准预售面积和登记成交面积，与2001年相比均有不同程度的减少。商铺的成交价格以东山区的金德大厦最高，为168600元/平方米。因上述资料未反映天河区等几大航母区商场将投入批售。势必届时会出现批出量远大于成交量及成租量，表明

29、在2004年将出现一次强的产品消化期前期及价格回落期。而这些产品消化期及价格回落期，估计对天河区商铺价格冲击最大，对供应有限的旧城区商铺价格拖动影响多大需进一步分析。面积单位：万平方米价格单位：元/平方米2003年2002年增长全市批准预售商铺面积其中：八区74.5948.5349.4428.4650.87%70.52%全市预售商铺成交登记面积其中：八区55.4737.1957.8227.53-4.06%35.09%全市预售商铺成交登记均价其中：八区80549687896813547-10.19%-28.49%2003年全年广州市商铺供应量大幅增长，十区和原八区商铺批准预售面积同比增长均超过五

30、成。另一方面，尽管原八区商铺登记成交面积同比增长了35.09%，但十区和原八区商铺的登记成交面积均低于同期的批准预售面积，缺口分别为19.12万平方米和11.34万平方米。3 、2002年广州房地产的四大突破2002年广州房地产销售成绩再次取得历史性突破，住宅成交量、商品房、二手楼成交金额及总体成交金额等均刷新了历史纪录，创出新高。A 、住宅成交面积突破千万大关2002年广州10区住宅成交面积达到创纪录的10983407平方米，较上年度的9313347平方米大幅增长了17.93，一、二手房成交面积涨幅均高达两位数以上，其中一手房成交面积达793万平方米，较上年增长11.06，成交金额则为328

31、9880万元；二手房成交面积达305万平方米，较2002年大幅上涨40.51！二手房成交金额则达838744万元。住宅成交面积占房地产销售总面积的比重达到了88.57。B 、商品房销售额首次突破400亿广州10区2002年商品房成交面积达8801641平方米，较2002年的7825793平方米增长了12.47；成交金额首次突破400亿元大关，达到4085822元。其中一手住宅成交金额为3289880万元，占商品房总销售额的比重为80.52，一手商铺成交金额为514691万元，占商品房总销售额比重为12.60，一手写字楼成交金额为281251万元，所占比重为6.88。C 、二手楼成交额首次突破1

32、00亿2002年广州二手楼成交也同样创纪录地首次突破百亿大关。数据显示：广州10区二手楼成交面积达3598489平方米，较上年的2617780平方米大幅上涨了37.46！二手楼成交面积占总数比重达29.02；而二手楼成交金额则高达1110765万元，占广州房地产销售总额比重为21.37，其中二手住宅成交金额为838744万元，二手商铺成交金额为171260万元，二手写字楼成交金额则为100761万元。D 、房地产销售总额首次突破500亿2002年广州10区房地产销售总面积达12400130平方米，其中一手房销售面积占70.98，二手房成交总面积占总数接近30。全市房地产成交金额首次创纪录地突破

33、500亿元，达到了5196587万元。2002年广州市旅游业也迎来了好时光，广州全市旅游创收高达创纪录的504亿元，但广州房地产成交额却高达511亿元，房地产业在广州经济比重中的影响力依然超过旅游业，广州房地产业依然凸显其作为支柱产业的重要作用。二 、东山区现状及分析2002年东山区地方税收高达52亿元，占全市地税的25%，区内平均每平方米所生产的GDP为全市最高，在商业方面占有绝对优势。1 、东山区概况A 、项目区域分析 东山区位于珠江北岸、广州市东部，全区面积8.87平方公里，是广州市主要老城区之一。东山区常住人口约80万人，其中男性40多万人；女性39万人，人口密度在广州行政区内排行第三

34、位。所居住人口以广州市居住几代以上本地居民为主，外来人口极少。中高收入人士为多，特别是高收入的白领阶层，因此区域内保留着老广州习俗及传统。 东山区是广东省的政治文化中心，是中共广东省委、省人大常委会、省市政协、中新社广州分社、羊城晚报社、南方日报、广东电视新闻中心、粤港信息日报、信息时报、中国科学院广州分院、中山医科大学、广东工业大学等单位所在地，为东山区现代化建设提供了天时地利人和的便利条件和信息灵通的有利条件。 东山区的商业特点是传统特色与现代优势相结合。这里既有独特的商业核心圈，亦有传统的商业走廊。独特的商业核心点分布位于区内不同的位置，成为带动消费的凝聚点。如陵园西路、中华广场数码城有

35、数千商户以通讯器材为主，平均每天人流量约二十万人次。海印电器城集影音、IT电子产品经营为主，享有盛名。世贸中心、花园酒店高消费区声名远播。东山商业走廊的规划使得农林下路具有更大的可塑性和更好的发展前景，在建设和规划中的多座独立式现代化商场，将在广州市的中心区演绎成一条新的“淮海路”。东山区商业地位正在不断得到巩固和充实。东山区为老城区，具有悠久的发展历史，所以区内社区配套种类十分齐全，日常生活的消费品、高档产品的消费、医疗、教育等市政配套都一应俱全。东山区的专业批发市场、综合购物商场等在广州地区亦具有独树一帜风格。B 、居民收入水平 全区在职登记人员53498人，其中：第二产业占25.47%，

36、第三产业占74.53%。年末职工人数53419人，比上年增长1.83%。全年安置城镇失业人员1.69万人，城镇登记失业人员安置率达65.25%。职工工资收入有较大幅度的增长。全区职工工资总额89742万元，比上年增长18.24%；职工年均工资16724元，比上年增长20.66%，剔除价格变动因素，实际增长17.3%。C 、经济发展实力提出“广州市的城市文化中心区”这一定位，是因为东山区将经济基础建设得相当坚实；区内平均每平方米所产生的GDP为全市最高；在商业方面也有绝对优势。2002年广州地方税收203亿元，东山区占52亿元，达25%。有如此雄厚的经济条件作为后盾，东山区要不断增强不仅作为广州

37、，而且作为华南地区文化中心区的吸引力、凝聚力、辐射力和影响力，就不是一句空话。2 、东山区的市政建设A 、政府扶持商机无限 为了改变自身的缺点，提高东山区整体的竞争力，东山区将投入10亿元对区内的沿江路、先烈路、永福路等28条道路拓宽，投入2亿元让老城区的1038栋民房穿衣戴帽，70.3公里长的人行道全部铺上锦砖，动用先进科技全面整治东山湖，将附近77个直排式污水口全部转到污水处理厂，全区新建绿化景点286个。另外，政府还将在规划中将海印桥至大沙头码头的临时建筑拆除，搞大型绿化广场、配套各具特点的绿化设施。这些举措为东山区楼盘带来的当然是利好，特别是单体楼就可借助邻近公园景观，以弥补无绿化之不

38、足。单是东山湖的整治，就为附近的多个楼盘带来意想不到的效果。 B 、教育投资东山区预计3年投资6.7亿元，全面改造区内的19间学校。每年拨款200万元，引进外籍教师，强化外语教育，争取明年每间中小学都有1名外籍教师。3年内还预计投资1亿元，强化信息技术教育，确保2003年内，区内的60多间学校都具备一个规模的电教室，明年则在校区内全面实行多媒体、校园网等。东山区有名的中学、小学和幼儿园无论从数量上或质量上都居全市之最。东山楼盘一直能叫出老城区价格之最，除去各种的经济和环境原因外，其中一个不可或缺的部分就是它的文化教育底蕴。历年来冲着名校而在东山居住的买家，可谓不计其数，近年一些郊区大盘窥视到教

39、育对东山一些并不出众的单体楼的成功作用时，都不惜重金地与各种名校合作。C 、规划前景 东山区绿化面积达500多公顷，绿地覆盖率为29%，近3年新增绿化面积109万平方米，新建绿化景点286个。据了解，东山区将高标准建设6大城市绿化广场，除了已列入规划的英雄广场、花园城市广场外，还将建设五羊新城绿化广场、省博物馆广场，并计划将原大沙头客运站4万多平方米的用地改建成以反映珠江历史文化、民俗风情为特色的海印广场，在白云路东端的一块2400平方米用地上建鲁迅纪念广场。3 、东山区政府的未来目标东山区要精心打造总部经济中心，为企业提供一个适宜创业发展的环境，成为大集团、大企业总部的云集之地；要建设学习型

40、、生态型、数字型城区，为居民创造一个和谐舒适的生活居住环境。打造总部经济中心相比较广州其他区而言，东山具有为企业提供一个适宜创业发展的环境，成为大集团、大企业总部的云集之地，发展“总部经济”的基础和优势：区域经济实力较强，区内平均每平方米所产生GDP为全市最高；多年的发展形成了环市东高级商务区、黄花岗信息园等一批高档商务区和高新技术产业园；作为广州市首个省级“教育强区”，东山拥有良好的基础教育、高素质的人口构成。可以说，目前在发展“总部经济”的条件方面能与东山抗衡的，全市只有天河一个区。事实上，在东山高奏“总部经济”序曲之前，不少大公司、大企业早就“相中”了东山。调研报告显示，截至2002年底

41、，东山区共有总部企业613家，其中年营业额上亿元的有214家。总部企业只占全区企业总数的6%，却创造了全区企业利润的七成多、全区地税收入的八成。东山区已决定采取四大措施来培育“总部经济”，在全区形成为“总部经济”服务的氛围：一是高起点地完成相关的商贸规划，吸引总部企业进驻；二是严格控制房地产，优先发展高级写字楼，因为“总部经济总是围着高级写字楼转”，目前区内在建并可在年内交付使用的写字楼面积达到9.8万平方米；三是给予一定的优惠政策；四是工商、劳动、公安等部门要为“总部经济”提供良好的服务。打造教育强区未来五年，区内居民将能享受到基础教育、社区教育、再就业培训教育、特色教育“四大板块”的终身教

42、育服务体系。东山区早已是全市中小学“名校”最为集中的地方，现在又通过投入达6.7亿元的教育综改工程，全区已增加优质高中学位3514个、优质初中学位4220个。这两年，东山的社区学校每年开设的培训班多达900个，每年有4万余名居民参与社区培训。东山人才济济，居民需要学什么，无论是琴棋书画还是电脑、烹饪，社区学校都有能力开设相应的课程班。目前东山区正筹建市内首间区级社区教育学院，以此带动各街道的社区学校，为居民提供更为丰富多彩的社区教育。五年内建成信息强区未来5年内，东山将成为信息强区。目前，东山在电子政务、电子商务及教育信息化建设方面均走在全市前列。东山区政府与广州电信签订了电子政务专网和教育城

43、域网光纤宽带接入工程合作协议，标志着东山区将全面步入数字化轨道，远程多媒体教学、电子政务公开即将成为现实。该网络预计在2003年上半年投入使用。此外，东山区还将在5年内投入3000万元发展电子商务，重点扶持建设5个电子商务示范项目，它们分别是代表专业市场的海印商务网、代表百货业的网上“王府井”、代表零售连锁业的国讯网上商城、代表网上招标采购的网上药物平台、代表旅业的凯旋华美达电子商务网站。4 、东山区与各区房地产市场数据比较东山区在广州的房地产市场中占有重要的地位，由第一个商品房东湖新村的出现，到淘金路、二沙岛等，一直在房地产中具有代表性意义。直到天河区的出现，以及海珠区的崛起，才开始有对手与

44、东山争夺优势。东山甚少小区盘，这在楼市显现出来。虽然东山区目前的楼价依然为老城区之最，不少经济能力强的广州人依然还将置业的首选范围圈在东山。 A 、预售商品房成交量各区预售商品房成交总量对比面积单位：万平方米行政区2002年2001年东山区44.5135.51荔湾区39.4143.88越秀区17.8918.68海珠区183.26161.88天河区179.56144.95芳村区13.9114.12白云区89.31104.53黄埔区9.8010.94番禺区284.01221.14花都区68.7054.04B 、预售商品房成交价各区商铺成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区

45、3054321680荔湾区2806113214越秀区2247020745海珠区1066910880天河区1223414951芳村区62848072白云区87626747黄埔区47317963番禺区51094202花都区41143820各区写字楼成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区848811742荔湾区63797912越秀区1075912679海珠区38723781天河区105999232芳村区13772644白云区47455714黄埔区-番禺区11872199花都区-各区高层住宅成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区61426636荔湾区

46、51195312越秀区58136491海珠区47464935天河区53525643芳村区32793083白云区42934317黄埔区33563131番禺区32042831花都区21401820各区多层住宅成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区66518247荔湾区37764447越秀区63875988海珠区36733848天河区37053804芳村区29163200白云区44594110黄埔区25642681番禺区29613136花都区17181787C 、二手楼成交价各区商铺成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区810814291荔湾区97

47、337417越秀区826511318海珠区64885894天河区72679726芳村区44953565白云区50184142黄埔区31259976番禺区31432145花都区30742009各区写字楼成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区60427066荔湾区55775256越秀区49017311海珠区33064444天河区88318422芳村区1689664白云区28461797黄埔区24088466番禺区1301-花都区1688-各区住宅成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区43784746荔湾区29163257越秀区35664123海珠

48、区28953145天河区35654127芳村区22222359白云区26082656黄埔区18481129番禺区13841390花都区1032966小结：从以上数据比较中，无论是商铺和住宅，东山区的一、二手成交价多年以来一直雄居广州市各区的龙头地位，而本项目所处地理位置，正是位于东山区商业地王地段。5 、东山区住宅市场东山在广州市的中心地位促进了楼市的发展，形成了鲜明的居住特色和居住文化。东山环境优美，居住条件与其他旧城区相比，优势明显，树木参天，绿茵如盖，有东湖公园、东风公园、动物园、二沙岛公园、烈士陵园、黄花岗等大面积的绿地园林。在生活配套、教育配套上，东山更是成熟。更为重要的是，它长久以

49、来都是广州的政治中心，拥有众多的名牌学校和大型医院。东山的豪宅在当时都卖出了天价。淘金花园上市价高达1 万元/ 平方米以上，至今仍保持着豪宅的本色和坚挺的价位。五羊新邻附近近年发展愈加火热，富城花园、祈福华厦是外籍人士追棒的居住区，即使现在的租金。也在150 元/ 平方米以上，而该地新推楼盘价位都在1 万元/ 平方米左右，东风东路以锦城花园代表，二手房价还在5000-10000元/ 平方米以上。东湖公园的楼盘的价位也是惊人的，如龙湖大厦、东湖御苑、湖景华厦，售价都保持在7000元/ 平方米以上。二沙岛被喻为豪宅的极品，云影花园、花城苑、金亚花园、聚龙明珠花园、棕榈园等，价格多在1.0-1.8

50、万元/ 平方米左右。现在东山的新楼盘开发，规模大多比较小，以单体楼居多，户型普遍大于80平方米，以二房二厅、三房二厅为主。东山楼盘四足鼎立作为老城区中心的东山区，向来占据广州核心地位，西关小姐，东山少爷、有钱人住东山区的老话道出了东山区的尊贵和显赫。三条主干道东风路、环市路、中山路贯通南北向，连接越秀区与天河区，南面有三座跨江大桥-广州大桥、海印大桥、江湾大桥，拉近了东山区与海珠区、番禺区的地域距离，地铁一号线的开通使东山区与其他行政区的关系特别是芳村区更显密切。但由于是老城区，旧城改造也是东山区所面临的问题之一，地价昂贵、拆迁成本高往往是楼盘开发的最大风险，由于受旧城区土地资源供应的限制，东

51、山区住宅楼盘分布较广，多以单体高层为主，具有建筑密度较大，容积率高、绿化面积较为欠缺的特点。若按楼盘特性及布局来划分，东山区住宅楼盘可分为以下几个片区。二沙岛：豪宅中的豪宅只要一讲起二沙岛，人们就会马上联想到开着奔驰、宝马等名贵房车风驰电掣的强人，他们往往代表着事业成功人士的一种生活模式。因此，入住二沙岛的人也就代表着尊贵的地位、成功的事业。二沙岛位于东山区的南端，是一个三面临珠江的小岛，二沙岛的高贵来源于政府的规划及其得天独厚的环境，这里汇集了一批闻名于广州的顶级豪宅，计有新世界棕榈园、云影花园、花城苑、金亚花园、聚龙明珠花园等高素质的楼盘，价格不菲，约10000-18000元平方米左右。由

52、于发售时间较早，二沙岛是广州最早崛起的豪宅集中地，但二沙岛是一个纯住宅区域，日常生活配套仍有赖周边供给。景观盘东山区的著名景观不多，因此景观的罕缺性造就了不少高档楼盘，如有以东湖公园为卖点的湖大厦、东湖御苑等楼盘，有以广州起义烈士陵园为卖点的盈泽苑、中华广场等楼盘；有以江景为卖点的颐景轩等楼盘，大部分楼盘价格介于8000-8500元平方米之间，单位面积超过100平方米，顶层带豪华复式，尽显大户风范。五羊新城五羊新城为最早开发的小区之一，生活配套完善，居住氛围成熟，附近在售楼盘计有东悦居、丰景大厦、华友大厦、鸿业大厦、丽景台等楼盘，大部分是依附五羊新城成熟社区为卖点，楼盘单位面积范围以60-80

53、平方米及80-100平方米为主，价格介于6000-7500元平方米之间，而现时一些促销楼盘楼价更是在每平方米5000元左右。由于五羊新城有外商活动中心及有面向外商的富城花园、祈福华厦等楼盘，外资的入驻是当地成为广州市最活跃的二手市场的原因之一。 繁华路段东山区的繁华路段数不胜数，由于地铁一号线的开通令地铁沿线物业有了腾飞的契机，沿线楼盘有金羊花园、中华广场、盈泽苑、竣雅阁、鸿瑞欧派名庭、海谊百子大厦、锦城花园、东风广场等楼盘，而其余楼盘则分布较散，如东华东路、中山路、沿江路等楼盘。价格不一，面积范围以80-100平方米为主，价格介于6000-7500元平方米左右。因为东山区以单体楼为主，多走高

54、档路线，因而略具小区规模的楼盘非常受市场欢迎，如锦城花园、东风广场等楼盘。东山楼盘卖点I. 东山区地处广州腹心地带，是广州政治、文化中心。这里飘动着广东省委、广州军区、广州市委，鲜艳的五星红旗，大部分省、市厅局的办公楼也设在这个区域。这里还是文化、信息的集散之地。著名的南方日报报业集团、羊城晚报报业集团、广东电视台等大众媒体引导人们走向朝代的浪尖。II. 从幼儿园到高中，甚至大学，东山区集有广雅中学、执信中学、中山医科大学等名校，广州目前实行的是就近上学业制度，这里良好的教学环境，较高的教育质量对望子成龙的父母是一个不少的诱惑。III. 东山区居民大多文化层次较高，高高的房价之下将是同样高的物

55、价业档次，住在东山，是一种身份象征。IV. 东山区作为广州市成熟社区，商业街、医院、各项市政配套齐全，居住此地，尽享购物、保健、生活之优裕。V. 东山区环境优美，东山湖公园、烈士陵园、广州动物园、黄花岗公园树林成荫，好鸟成韵、党、政、等大院处处绿草成片，繁花似锦，住在此区，处处赏心悦目。VI. 环市路、东风路、中山路、越秀路、先烈路、地铁内环路等广州各大主干通纵横交错，作为广州市心脏地带的东山区，交通条件自然无比优雅。VII. 得天独厚的地理环境，甲级写字楼、五星级酒店林立，在此区域购楼，亦商亦住。VIII. 目前东山区可供利用的土地资源极少，土地资源十分稀贵，在此区域出租物业，回报率高，物业

56、保值增值效果不错。第 37 页广州建和商业广场项目可行性分析报告周边住宅楼盘简介 东山锦轩现代城：指标数据地理位置东山口地铁站旁总建筑面积60000发展商中海发展（广州）有限公司代理商中原地产代理销售楼层28层户数约300多户商业楼层1-6层商业面积20000车位数150个住宅户型、面积、7859（二房二厅）、117.74（三房二厅）、160.65（四房二厅）三种户型售价均价7300元/实用率81%卖点（特色）地铁上盖物业管理费2元/*月交楼时间标准豪华装修，2002年底交楼点评：优点：地理位置优越，位于东山口地铁站上盖；具现代感，部分户型有270度环型落地玻璃；隐梁隐柱户型间隔方正实用，户户

57、明厨明厕，采光较好；设有3000平方米小型园林会所。不足：朝向不理想，东北、西北向住宅占了60%；邻近农林下路，噪音大；户型面积偏大，三房及以上的户型占了一半以上，以至总楼价偏高。推广主题欠缺，卖点不突出。 东山雅筑：指标数据地理位置东风东路776号，靠路边,步行5分钟到车站总建筑面积112400，东山区较大楼盘发展商：力迅实业，发展商设计实力雄厚楼层、户数7幢33层，第一期4幢，第二期3幢，首期400户，二期200户配套设施游泳池、园林、网球场、商场，配套齐全商业楼层负二、首层七层商业面积24000车位数380容积率628住宅户型、面积108.46(二房二厅)-182.39(四房二厅) 售价

58、均价7500元/，户型方正合理，以大户型单位为主，走高档路线，亦显示现该区强大的购买力实用率82-85%，用率高卖点（特色）12万平方米立体园林（贝尔高林公司设计），中心泳池，周边各名校林立，生活配套齐全管理费33元/月，电梯费等全包交楼时间标准一期于2003年3月豪华装修交楼该楼盘地段优势突出，开发商加以充分整合，突出“创造一个所在”的主旨，锁定东山区主流高消费人群，主打大户型。其价格经历半年的销售之后，不降反升，可以看出这里的消费力。同时其售楼部形象和服务也在业内享有较高的评价。东山区12万平方米立体园林，是该楼盘一大卖点，现在已经做出一部分。东山雅筑自去年开盘以来，一路飘红，以至业界都纷纷把它归结