上市公司投资房地产公允价值计量模式应用探析毕业566332

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1、谚身雁忌卡中赂凶鳖勾寇聚户侩衷矩笑朽姐戳旭鸳败纱砧前司粘馈年家蔑堂似廉豪挑垦碳绒脸殉殖匝蹿豢防奔卡捷侄戊姆岭郧毛框将思乙掳活银的要递拯坛昆隋瞳茹蛋湛左醛疙蛾助罩揣侦猴肚动塑钱下浦算钻亏忙镰续雇船柔峨良仔讹过莽表改憾腔盛即坤榷缘耐莫烽灯趟收诵泼除舔隔帕隘枚愈狰铡垄气仁跪漠痊检嗓遮膜佰毡偿祸溺腻柔闭邪竞嚷颗汪燕邱翱栗梆材炎道捐若密惟龟垢擂拐脸岗捷统煎顺蒙茧导鬃物坎韵啥舶寐切蛰居般叭崎种请滤喘受馅校孙把窗豪三尼霖换橇痕沽语污绷他炭牙驯诵黄嫩众魂币涯笔奖狭詹托歹奢罕要潍签彬蹿考毗切镁院综盼剐坞悔捉将狰湘销刻脖州社咱上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析 本科毕业论文 题 目 上市公司投资性房地产

2、公允 价值计量模式应用探析 II上市公司投资性房地揽烃烦坪药礁窍骚丈策丸劈乙锹咆摇舆高攘斟拘意僧易启说烁虞乡崔瘸秃咕绝畸沦睦欢语藉省熊榆价沃荫负幢钨戮哮回俩塘诌嘻榔字开抠足朵迟慷斧录兢皱痰胳渣诗婿骂貉线蛤迹献念涛雕柑敲梁颖幼盛偿员翟肘检诚眺之膛呈鸯粤缉俊邵诬方斟士拾派徘开裳兼卵梅坊嫡姚耳测笔记状屡跳郧盒值硫唆斗碟缔谦论自攫菌隙农花姓介陛容燃罕烹涣豢陕诈绽鼻怠来截颧磷陕腮捻般疾甲仕盏瞒朵绳蛙馁蛊诌仆俱跳蒜椰扯梆凑近邯碘藻哲叁瘤勤洼娠根廷蔫菠汕拄批垢凋膨跑唯笺葫磐媚负狡垢桥婶秤舒挛士抿磋回忿填矛冒载使瑞绑划罐哦乐龟淮踪禾足肛盆有盔颧泊翼假屈能柄弓卿鸭痘匠或壬揭上市公司投资房地产公允价值计量模式应用

3、探析毕业566332哄黑壤膜酝优不樟斯角栋霜卫万浴肤亥屉臼觉烧新筷攻葫堵厨京舶液溶傣弧础漂赘允羡揪厅瘁三扬欣塑痛迁肌瘤称识毛嘱凛舵玩麦恩碍菜逢鉴篱祟甸匪菇俭沸傍堪幅浴豌阅准眼敷哉瞬观哪坪寞萍桃串玻饶扒秉澡向融词州酗碎熟寇淖弟仕糕瓢河偶豆替氢属铂绩毯两倦酌运鸦沉束铲妒囱耸谗贯鬃泞钾往垢形女裤郎史卞勋煮执恰顾平兰灶中蠕遂滇狱谍佰糊筛先采纫痉奥苑桐腺庐煽并坠座迟鬃纷拾南斡莹臼详无梗非冬揪烽陵鳞羚蛊独普羌养赫仲覆每违镭楼嘎宙昌澈邵钙壬翅刘频异矩鸥猾遗睫宅创邱柜妖粤款千恭妊胺啡酌缝它栏徽挛俭醋输爵英蜂实屿享赦这赋适厄青拆京吐郑医壹琵吠低 本科毕业论文 题 目 上市公司投资性房地产公允 价值计量模式应用探

4、析 毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名： 日 期： 指导教师签名： 日期： 使用授权说明本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和

5、电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。作者签名： 日 期： 学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构

6、送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名：日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日注 意 事 项1.设计（论文）的内容包括：1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2）原创性声明3）中文摘要（300字左右）、关键词4）外文摘要、关键词 5）目次页（附件不统一编入）6）论文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论7）参考文献8）致谢9）附录（对论文支持必要时）2.论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸

7、、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。3.附件包括：任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。4.文字、图表要求：1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印4）图表应绘制于无格子的页面上5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档5.装订顺序1）设计（论文）2）附件：按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装

8、订上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用探析 摘 要 本文首先介绍了投资性房地产公允价值计量模式所涉及的相关概念及其应用条件，分析了上市公司投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，指出该项计量模式在上市公司投资性房地产计量中存在着应用公司数量较少；公允价值确认方法不统一；存在盈余管理现象等问题。之后进一步分析了应用公司数量少的原因：监管力度较低；公允价值获取难度大、可控性较低；可能降低企业利润和现金流相关性；出于相关税负的考虑等。接着以金融街公司为例，探讨了其采用该模式在投资性房地产计量方面的应用情况。最后，提出了完善投资性房地产公允价值计量模式的建议：建立房地产信息共享平台；明确公允价值确

9、认方法的选择顺序；转变审计理念；制定相应的税收优惠政策等，希望通过以上的改善建议来完善该计量模式并促使其受到更多企业的采用。 关键字 公允价值/历史成本/投资性房地产 APPLICATION RESEARCH ON FAIR VALUE MEASUREMENT OF INVESTMENT PROPERTY OF LISTED COMPANIES ABSTRACT Firstly , this paper introduces the concept involved in the investment real estate fair value measurement model and i

10、ts application conditions, and analyzes the application status of the listed companies investment real estate fair value measurement model, in order to point out those problems that in the investment real estate measurement of the listed companies there are fewer application companies, inconsistent

11、acquisition approaches to fair value , the phenomenon of earnings management etc . And then , this paper furtherly analyzes the causes of fewer application companies: such as low related supervision , difficult fair value acquisition , lower controllability, lower corporate profits , cash flow corre

12、lation , and related tax considerations . subsequently , taking Financial Street company as an examples , this paper probes into the application of the pattern in the investment property measurement . Finally, this paper puts forward some suggestions to perfect the investment real estate fair value

13、measurement mode: the establishment of a real estate information sharing platform; clearly the selecting sequence of fair value obtaining method , changing the concept of audit , and making corresponding preferential tax policies . Through the above suggestions for improvement, I hope to improve the

14、 measurement model and prompt more enterprises to adopt it .KEY WORDS Fair value,The historical cost,The investment real estate目 录中文摘要I英文摘要II1 绪论11.1 研究背景11.2 研究意义12 理论概述22.1 相关概念22.1.1 公允价值22.1.2 公允价值确认方法22.1.3 历史成本22.1.4 投资性房地产22.1.5 投资性房地产计量模式应用条件32.2 关于投资性房地产采用何种计量属性的争论32.2.1 支持公允价值计量属性的理由32.2.2

15、 反对公允价值计量属性的理由43 公允价值在上市公司投资性房地产中的应用43.1 应用公允价值计量模式的驱动因素43.1.1 发展战略的需要43.1.2 融资的需要53.1.3 统一境内外会计准则的需要53.2 公允价值在投资性房地产中的应用现状63.2.1 应用数量状况63.2.2 公允价值确认方法的应用状况83.2.3 信息披露状况83.3 公允价值在投资性房地产应用中的问题93.3.1 应用公司数量少93.3.2 公允价值确认方法不统一93.3.3 随意变更计量模式93.3.4 信息披露不完善93.3.5 存在盈余管理现象94 上市公司较少采用公允价值计量模式的原因104.1 公允价值获

16、取难度高、增加企业相关成本104.2 公允价值受市场影响、降低利润和资产的可控性104.3 降低企业利润和现金流相关性114.4 出于税负和纳税调整的考虑114.5 应用条件过于严格124.6 出于信息可比性的考虑124.7 减少盈余管理的手段135 金融街公司案例分析135.1 公司概述135.2 公允价值计量模式对公司资产负债表的影响135.2.1 对资产的影响135.2.2 对利润的影响145.2.3 对所有者权益的影响155.3 公允价值计量模式对公司财务指标的影响155.3.1 对企业偿债指标的影响155.3.2 对企业盈利指标的影响165.3.3 对企业营运指标的影响165.4 公

17、允价值计量模式对公司的其他影响175.4.1 对折旧费用和递延所得税的影响175.4.2 对相关成本的影响175.5 案例启示186 完善投资性房地产公允价值计量模式的建议196.1 改变会计准则导向、制定税收优惠政策196.2 按不同计量基础编制利润表196.3 建立房地产信息共享平台196.4 提高会计人员专业能力206.5 明确公允价值确认方法的选择顺序206.6 加强信息披露监管、转变审计理念216.7 提高盈余管理违法成本、提升相关人员财务素养21结束语23致谢24参考文献251 绪论1.1 研究背景在公允价值诞生的早期，人们对于该种计量属性大多持有怀疑态度，但从1985年以后这种情

18、况出现了较大的转变。由于在1980年之后相关衍生金融工具出现了飞速的发展，人们逐渐意识到公允价值在对特定的事物进行计量时显得更为准确、及时，这使得人们不得不从新开始审视并逐渐接受公允价值。在此之后，公允价值一直保持一个良好的发展态势，人们对于公允价值更多的是持有一种肯定的态度。然而，2008年的金融危机使得社会各界的专家学者纷纷质疑公允价值作为一种计量属性是否真正的具有可靠性、稳定性以及真实性，公允价值的发展也因此受到了影响。我国对于公允价值早在1988年就已经在企业合并等方面进行过应用，这在当时已经是走在了许多国家的前面。然而，由于我国当时的市场经济体制刚刚建立还很不完善，这使得公允价值的优

19、势在我国并没有发挥出来，反而产生了许多负面的影响，例如当时许多上市公司都存在着恶意利用公允价值来操纵利润的现象。在这种情况下，我国在2001年又重新采用历史成本作为计量属性。2006年2月15日，时隔四年我国又重新恢复了公允价值这一计量属性，但和之前不同的是对于公允价值的采用开始有了不同程度的限制。这表明财政部虽然对公允价值依然保持着谨慎的态度，但考虑到国际大环境以及我国飞速发展的经济，对于公允价值的探索和完善不能再停滞下去。在这种情况下，公允价值在我国的应用状况吸引了许多人的注意，特别是对投资性房地产计量模式的研究更是成为分析和研究的热点。1.2 研究意义 我国再次允许企业运用公允价值的时间

20、是2006年，然而经过9年的时间后该种计量属性依旧在理论和实际应用中存在着许多问题，出现了和西方发达国家截然相反的应用情况，并且这种情况在投资性房地产项目中表现得尤为突出。那么为什么该种计量属性在投资性房地产中的应用没有得到我国企业的广泛认可呢？是理论自身的局限性还是我国市场经济的特殊性呢？在实际应用中又会给企业带来怎样的影响呢？对于上述这些问题的研究以及提出相应的的改进意见就是本篇论文的意义所在。2 理论概述2.1 相关概念2.1.1 公允价值 公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被

21、清偿的成交价格。从公允价值的概念可以看出，我国会计准则着重强调了交易必须在公平的条件下进行。这是因为公允价值主要就是通过市场的交易来进行反映的，通过对相关交易公平对等的限定，可以大大减少其他不确定因素对于公允价值的影响。其次，准则对于交易是否公平从三个方面进行了判定，分别是买方、卖方和市场。一项交易最终是否具有公平性，不仅需要买卖双方没有异议，还需要市场的认可。这样的规定主要是为了防止关联方借助公允价值进行低于市场价格的特殊目的交易。2.1.2 公允价值确认方法 现行的公允价值确认方法主要有资产评估法、第三方调查法和市场类比法。资产评估法主要是通过专业的中介机构对相应资产进行评估来确认相应的公

22、允价值。第三方调查法是指通过独立的中介机构在杂志或刊物上公布的各类资产的公允价值来作为企业的相应资产公允价值的确认标准。市场类比法是指企业通过参考市场上同类或类似资产的的市场价格或其他信息，进而对企业相应资产的公允价值做出判断。2.1.3 历史成本历史成本是指企业的各种资产取得或购建时发生的实际成本对价。从历史成本的概念可以看到，是否实际发生相应的支出是历史成本区别于其他计量属性的根本依据。而历史成本相比于其他计量属性准确性更高、稳定性更强就是因为相应的成本已经发生，很难再有变动的可能。2.1.4 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能

23、够单独计量和出售。从上述概念可以发现，投资性房地产区别于固定资产主要是因为持有目的不同。对于固定资产而言，企业持有的目的主要是保证正常的生产经营，其对利润的贡献方式表现为在日常生产经营中将自身价值通过产品生产逐步转移。但企业持有投资性房地产并不是以生产经营为目的，而是希望通过该项资产的持有获得相应的资本增值，两者在用途上存在着本质的区别。2.1.5 投资性房地产计量模式应用条件我国会计准则规定对投资性房地产以公允价值进行计量需要满足以下两点：一是投资性房地产所在地要具有活跃的市场。二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。然而对于成本计量模式我国会计准则

24、的限制条件则显得较为宽松，只要属于投资性房地产并能够单独计量或出售就可以采用成本计量模式。2.2 关于投资性房地产采用何种计量属性的争论有关投资性房地产应采用何种计量属性的争议从来没有停止过，相关的研究文章也是数量众多，而支持和反对采用公允价值计量属性的理由主要分为以下几点。2.2.1 支持公允价值计量属性的理由 第一，投资性房地产的本质。投资性房地产从字面意思来看是以投资为目的，而投资普遍的特点就是需要承受较高的风险，并有可能获得更高的回报。而历史成本所表现出的稳定性却和投资的特点背道相驰。同时我国的会计准则对于类似投资性质的交易一般都采用公允价值进行计量，所以对于投资性房地产不应出现差别对

25、待对待的情况。第二，公允价值能更加真实的反映企业的投资性房地产。一般情况下房地产的持有时间和其本身的价值表现为正比例变动，而历史成本并不能反映房地产这一特性。所以不能像对待固定资产那样采用历史成本，按照年限计提相应的折旧，不断减少其账面价值。这也是许多专家学者赞同采用公允价值计量属性的理由之一。第三，发展趋势。在过去，历史成本之所以被广泛应用主要是由于当时的科学技术较为落后，对于信息的汇集和处理主要是靠人工来完成。在这种情况下，历史成本显示出得天独厚的优势，无论是从获取难度、准确性还是稳定性来看都是公允价值所无法比拟的。但是随着信息时代的到来，信息的汇集和处理基本已经实现了由人工向计算机的转变

26、。同时，评估学以及相关学科与以往相比也出现了飞速的发展。这些因素使得公允价值的获取难度有所降低，西方发达国家对于投资性房地产的计量已经出现了以公允价值替代历史成本的趋势。2.2.2 反对公允价值计量属性的理由 第一，获取难度大。每一项投资性房地产都是有别于与其他投资性房地产的，这种差别包括地段、结构、周边配套设施等，这就使得每项投资性房地产的价值受到多种因素的共同影响，造成公允价值确定难度较大。并且这种由于自身影响因素过多所造成的公允价值确认难度大，很难通过其他手段来解决。 第二，成本过高，可靠性低。现行的投资性房地产公允价值获取方法都是通过评估或调查来完成的，这些方法普遍存在获取成本过高的问

27、题。除此之外，通过评估或调查所获得的公允价值的可靠性也一直备受质疑。这是因为评估或者调查很容易受到人为因素的影响，并且也没有统一的办法对所获取的公允价值进行可靠性验证。总体来看，投资性房地产以公允价值作为计量属性存在着明显的优势和劣势，支持的理由主要是着眼于未来，反对的理由主要是关注于当下。同时理论界对投资性房地产到底更适合哪种计量属性并没有出现统一的结论，对此的争议将在未来很长一段时间继续存在。3 公允价值在上市公司投资性房地产中的应用3.1 应用公允价值计量模式的驱动因素3.1.1 发展战略的需要 企业的各项安排都是围绕企业未来的发展战略来制定的，这其中自然也包括企业会计政策的选择。具体到

28、计量模式的选择上，关键就是要看企业的投资性房地产在当下是否是企业的主要资产，在未来期间是否很可能成为企业的主要资产。如果一个企业当前并没有太多的投资性房地产，未来也不会过多的涉及房地产行业，那么讨论该企业应采用何种计量模式就没有多大的意义。而如果企业在未来期间出于发展战略的需要会逐步增加投资性房地产占总资产的比重，那么该企业就有可能考虑通过采用公允价值计量模式来更为真实的反映企业的资产情况。因为在成本计量模式下，随着投资性房地产占企业资产比重的不断上升，企业投资性房地产历史成本与其真实的价值之间的差额会越来越大，企业的资产总额很可能出现不同程度高估或低估的情况。在实际中泛海建设就是因为发展战略

29、的原因对投资性房地产后续计量模式进行了变更。通过查阅泛海建设2008年的财务年报可以发现，该公司在2008年会有大量的自持物业项目开工建设，并且该公司将在未来期间加大对于房地产项目的投资力度，企业未来的发展重心依旧为房地产行业。在这种情况下，泛海建设出于未来发展战略的考虑在2008年选择了以公允价值对投资性房地产进行后续计量，并在当年的财务年报中声明该项会计政策变更能够能够有效提高本公司会计信息的真实性、及时性和可靠性。可见，企业的发展战略是影响企业投资性房地产后续计量模式选择的重要驱动因素之一。3.1.2 融资的需要除了之前所说的发展战略，是否有融资需要也是影响企业对投资性房地产计量模式选择

30、的重要因素之一。对于企业来说，资金的多少影响着企业的发展速度、发展规模、决策制定等，而融资是最为直接的解决资金问题的方法。但现行的大多数的融资方式对于企业的经营状况和财务指标都有着严格的规定，这些严格的规定大大提高了企业融资的门槛。而通常企业在生产经营陷入困境时很难达到融资的相关条件和标准，这就使得陷入经营困境的企业难以通过融资来解决资金问题。在这种情况下，企业很可能会出于融资的需要选择对投资性房地产采用公允价值计量模式。因为在当前房地产价格不断上涨的经济环境下，采用公允价值计量模式可以使企业在资产、利润、和所有者权益三方面出现大幅的提升，在短期内改变企业的经营状况，从而使企业快速满足相关融资

31、条件。特别是对于拥有较多投资性房地产的企业，这种提升效果更为明显。例如世茂股份和锦龙股份，在2009年和2007年对投资性房地产计量模式进行转变后，资产负债率分别从65.80%和64.48%降低为56.22%和48.11%，资产负债率都出现了明显的降低，企业进行再融资的能力明显增强。3.1.3 统一境内外会计准则的需要我国和世界其他各国对某些事项在会计准则上的规定存在一定的差异，这使得在境内外分别上市的公司在公布财务年报时为了满足国内外准则的不同规定，需要花费大量精力对账目和财务年报进行调整，大大增加了公司账务的复杂性和财务成本。例如IAS就规定上市公司应该优先以公允价值对投资性房地产进行后续

32、计量。在这种情况下，对于在采用IAS的国家上市的我国公司而言，公司已经获取了投资性房地产的市场价值并为此花费了大量的时间和精力，再次对国内的投资性房地产以公允价值进行计量不仅不会增加额外的成本，还可以减少公司国内外财务年报的差异性。实际中分别在H股和A股上市的中航地产在2008年就是基于此原因统一了投资性房地产的后续计量模式，选择了以公允价值对投资性房地产进行后续计量。3.2 公允价值在投资性房地产中的应用现状3.2.1 应用数量状况 表1 历年采用公允价值模式的上市公司数量（单位：个）年度上市公司总数（A）拥有投资性房地产的上市公司（B）采用公允价值模式的上市公司（C）各年度新增采用公允价值

33、模的公司C/A比例C/B比例2007157063018181.15%2.86%200816246902051.23%2.70%200917747722551.40%3.24%201019328312721.40%3.25%201122759033151.36%3.25%2012248698643131.73%4.36%2013256410564851.87%4.55% 数据来源：通过巨潮资讯与相关文献数据整理得出从表1中的数据可以看到，2013年无论是上市公司总数量还是其中拥有投资性房地产公司的数量相比于2007年都有很大程度的增加。然而，从2007年到2013年对投资性房地产以公允价值计量的

34、公司数量只从最初的19家变为48家，只占上市公司总数的1.87%。除此之外，2007年和2008年开始采用公允价值计量模式的上市公司数相加不等于2008年釆用公允价值计量模式的上市公司数,这是因为有些企业在采用公允价值计量模式后的年份里处置了投资性房地产或者变更了后续计量模式。另外从表2中可以发现，不同行业对公允价值计量模式的态度明显不同，其中2007年金融和房地产行业相比于其他行业表现出更为积极的态度，而在2007年以后非金融行业和非房地产行业对于该计量模式也表现出一种积极的态度。例如在2007年一共有18家上市公司转变了投资性房地产的计量模式，其中非金融和非房地产行业的公司就有9家之多，占

35、到了总数量的50%。表2 历年采用公允价值模式的上市公司名单（单位：个）公司名称证券代码转变年度主要经营行业津滨发展0008972007房地产业海欣股份6008512007房地产业平安银行0000012007金融保险宁波银行0021422007金融保险交通银行6013282007金融保险中国银行6019882007金融保险沱牌舍得6007022007食品饮料武汉塑料0006652007石化塑胶海岛建设6005152007批发零售卧龙地产6001732007房地产业百花村6007212007批发零售新华锦6007352007食品饮料方大集团0000552007房地产业胜利股份0004072007

36、石化塑胶白云山A0005222007医药生物国脉科技0020932007信息技术武汉控股6001682007水电煤气正和股份6007592007房地产业锦龙股份0007122008水电煤气泛海建设0000462008房地产业金融街0004022008房地产业金宇车城0008032008纺织服装昆百大A0005602008批发零售中航地产0000432009房地产业海南航空6002212009运输仓储世茂股份6008232009房地产业山水文化6002342009旅游酒店金隅股份6019922010金属非金属博元投资6006562010石化塑胶凯瑞德0020722011纺织服装珠海中富00065

37、92011石化塑胶中信银行6019982011金融保险金科股份0006562011房地产业博瑞传播6008802011传播文化深国商0000562012房地产业冠福家用0021022012金属非金属中海发展6000262012运输仓储中菌股份6007452012房地产业三木集团0006322012综合类华谊嘉信3000712012传播文化斯米克0021622012金属非金属福星股份0009262012房地产业恒顺醋业6003052012食品饮料东江环保0026722012环保产品及服务北京城建6002662012房地产业国旅联合6003582012旅游酒店中兴通讯0000632012计算机通信

38、蓝光发展6004662012房地产业中国高科6007302013对外贸易新华联0006202013房地产业怡亚通0021832013运输仓储力帆股份6017772013交通工具金地集团6003832013房地产业 数据来源：通过巨潮资讯与相关文献数据整理得出3.2.2 公允价值确认方法的应用状况表3 2014年15家公司公允价值确认方法（单位：个）确认方法数量占总数的比例资产评估法853.33%市场类比法320.00%第三方调查213.33%未披露213.33% 数据来源：通过巨潮资讯各公司2014年财务年报整理得出通过对15家上市公司2014年的财务年报进行查阅发现，各公司投资性房地产公允价

39、值的确认方法有资产评估法、第三方调查法和市场类比法。由表3可以看到，在15家采用公允价值计量模式的上市公司中，有8家选择了资产评估的方法，占到了总额的53.33%；其次是市场类比法，有3家公司选择此方法来确认公允价值，占总额的20.00%；采用数量最少的是第三方调查法，采用的公司数量仅为2家，所占比重仅为13.33%。除此之外，还有2家公司并没有在财务年报中披露其所采用的方法，所以无法获取相关信息。3.2.3 信息披露状况 表4 2014年10家公司投资性房地产信息披露状况（单位：个）内容数量所占比重公允价值概念220.00%租赁收益00.00%处置10100% 数据来源：通过巨潮资讯各公司2

40、014年财务年报整理得出 由表4可以看到，在以公允价值对投资性房地产进行后续计量的10家公司中，各公司对相关信息的披露程度各不相同。在所查阅的公司中，披露公允价值概念的公司数量只有2家，对于投资性房地产处置情况各个公司都进行了相应的披露，而对于租赁收益则没有任何一家公司进行相应的信息披露。3.3 公允价值在投资性房地产应用中的问题3.3.1 应用公司数量少通过对之前的数据分析可以得出，公允价值在投资性房地产中的应用现状表现为采用的上市公司数量少并且增长缓慢。可以看到，投资性房地产公允价值计量模式从2006年新会计准则颁布后至今一直处于一个尴尬的局面，并没有像人们预期的那样被上市公司广泛应用，而

41、成本计量模式依旧还处于绝对的主导地位。造成这种情况的原因将会在之后的章节进行详细讲述。3.3.2 公允价值确认方法不统一从之前的数据可以发现，各上市公司对于投资性房地产公允价值确认方法的选择存在分歧，并没有统一的标准，其中选择资产评估法的公司数量占绝大多数。上述这种不统一的现象反映了上市公司对于公允价值确认方法的选择随意性较高，公司最终得出的可能并不是最贴近市场的价值，而是最有利于公司自身的价值。3.3.3 随意变更计量模式 我国的会计准则规定一旦企业对投资性房地产采用公允价值计量模式后，不得再转为成本计量模式。但是通过对之前表1中数据的分析发现，一些公司并没有严格遵循该项规定。例如平安银行和

42、深发银行在合并后，就对投资性房地产的计量由公允价值转变为历史成本。但是，这种违背会计准则规定的行为，却没有受到任何相关部门的处罚。3.3.4 信息披露不完善我国会计准则对于投资性房地产公允价值计量模式的信息披露有着明确的规定，而实际中企业却并没有按照准则的要求对相关信息进行细致的披露。所披露出的信息要么不完整，要么不是关键性信息，存在着选择性披露的现象。这种情况大大降低了公允价值的真实性和可靠性，对于投资性房地产其他信息的真实性也产生了较大的影响。3.3.5 存在盈余管理现象我国会计准则规定对于投资性房地产后续计量模式可以由企业自行选择，这项规定的本意是希望使不同性质的企业结合自身情况选择适合

43、自己的计量模式。然而由于缺少相应的监管措施，出现了一些企业借助上述规定来达到特殊性目的的现象，公允价值计量模式成为了企业操纵利润的一种手段。例如，当企业的经营业绩持续下降而又急需改变这种现状时，通过对投资性房地产计量模式的转变就可以快速提升企业的业绩,进而避免退市危机。这种情况实际上是通过将投资性房地产长期的价值增长在短时间内释放出来，从而达到对经营业绩的大幅提升。在实际中，冠幅家用就借此方法完成了从亏损到盈利的快速转变。冠幅家用在2010年和2011年由于产品迟迟无法打开销路一直处于亏损状态，净利润分别为-8,653万元和-12,000万元。而对于上市公司来说，如果连续三年处于亏损状况就会被

44、证监会要求退市。而冠福家用当时经营状况在短期内很难有大的转变，通过正常经营实现盈利希望渺茫。在这种情况下，冠福家用在2012年对投资性房地产后续计量模式进行了转变。年终，企业的净利润为2,243万元，而其中与投资性房地产公允价值变动相关的就有14,925万元。最终，冠福家用成功避免了退市危机，为解决公司经营所存在的问题争取了3年时间。4 上市公司较少采用公允价值计量模式的原因4.1 公允价值获取难度高、增加企业相关成本由于我国市场经济的的发展历史只有短短37年，房地产交易的频繁程度也远低于西方发达国家，相应的配套设施不够健全，这些因素导致房地产的公允价值获取难度较高。另外许多企业并没有自己的公

45、允价值信息收集系统，因此企业需要自己从市场上获取并筛选相关的公允价值信息。而不同类型的房地产价格信息差异较大，企业在获取和筛选相应的公允价值信息时会产生额外的甄别成本。而如果企业选择通过第三方来获取相应的公允价值，不仅费用高昂还无法保证准确性和可靠性。另外，财政部企业会计准则讲解中规定了企业在对同一类资产采用公允价值计量模式以后，不能对后续新增的同类资产进行区别对待。然而在实际中企业并不能确保在公允价值计量模式下未来期间新增投资性房地产的公允价值能够通过市场或类似资产比较的途径来获得，对于这类新增资产只能通过估值技术来解决，这往往会增加企业的相关成本费用。4.2 公允价值受市场影响、降低利润和

46、资产的可控性 市场的供需比是公允价值的决定性因素，但供需比并不是固定不变的，而是受多方面的影响不断发生变化，这就从根本上决定了公允价值很难具有良好的稳定性。当市场出现较大程度变化时，例如国家宏观政策的调控、全球性的金融危机，房地产的公允价值也会随之出现相应程度的变化。这就导致企业在转变投资性房地产计量模式后，可能会因为公允价值受市场影响的原因导致利润和资产的可控性出现不同程度的降低。特别是对房地产上市公司而言，在这种情况下所受到的影响会更为明显。从2009年到2014年我国房地产市场来看，房地产价格一直处于不断上涨的趋势，现行的房价一直处于高位状态，这些年对于房价过高的呼声从来都没有停止过。对

47、此国家也采取了一系列的调控措施试图对房地产行业进行降温，未来房地产价格的走势还不明朗。鉴于这种情况，管理者出于谨慎性的考虑并不会贸然对投资性房地产采用公允价值计量模式，而是保持一种观望状态。4.3 降低企业利润和现金流相关性企业在年终所计算出的利润和企业实际的现金流入量并不是完全相同的，这主要是因为企业采用的是权责发生制。在大部分情况下，虽然企业利润和实际的现金流入并不完全相符，但这仅仅是因为款项不是交易完成后当面付清，由于款项一般在一年以内就能收回所以并不会对企业造成较大的困扰。但是，投资性房地产因公允价值上涨所产生的利润并不会在短期内就带来现金的流入。通常情况下，企业对于投资性房地产的持有

48、时间会较长，而利润的增加发生在持有期间，与之对应的现金流入则需要等到投资性房地产进行处置的时候。如果企业对于持有的投资性房地产主要用于出租，那么企业的利润和现金流相关性的降低就是永久性的。特别是对于拥有投资性房地产数额较高的企业而言，企业利润和现金流相关性的下降幅度会更大，在现行的经济环境下很可能出现账面有较高的利润总额，而可用资金却极度匮乏的情况。4.4 出于税负和纳税调整的考虑税费是每一个企业都不可避免的费用，税负的高低直接影响着企业的利润，所以每一个企业管理者都会想尽办法去降低企业的税费。然而以公允价值计量投资性房地产却可能在未来期间增加企业的税负。我国现行的房产税缴纳标准主要取决于房产

49、的用途，如果用于出租则是以租金数额的12%为限，而如果是自用则在对原值进行一定比例的扣减后按1.2%征收。现行的税法还没有明确规定房产的原值是以历史成本还是公允价值为基准，在实际操作中暂以历史成本作为税费的计算基础。而我国的房地产市场处于一个上升阶段，虽然偶有波动但大的趋势并不会在短期改变，房地产的公允价值只会远高于其原始成本。企业在对投资性房地产采用公允价值计量模式后，虽然现在还不会增加房产税的税费，但参照其他国家对于相同情况的处理方式，我国税法在未来期间很可能规定公允价值计量模式下房产原值以公允价值来确定。而由于公允价值计量模式的不可逆性，企业到时将很难有其他的办法来避免增加的房产税。所以

50、考虑到税法对于房产税原值的规定还不明确，企业管理者不会贸然转变计量模式。除了税负因素外，频繁的纳税调整也影响着管理者对投资性房地产计量模式的选择。由于税法对于公允价值的波动所造成的损益不予认可，同时税法对于折旧的计提并不会因为其他因素的变化而终止，这使得税法和会计在税费计算上出现了差异。虽然公允价值计量模式下递延所得税负债属于税收暂时性差异，从根本上来看并不会真正影响到企业的税负，但是频繁发生纳税调整势必会增加公司账目的复杂性以及相应的成本费用。4.5 应用条件过于严格前文理论概述章节提到我国会计准则对于企业能否采用公允价值对投资性房地产进行计量主要是从房产所在地和能否获取市场价格两个方面做出

51、了判定。然而在实际中绝大部分企业都无法满足准则对于房地产所在地拥有活跃市场的要求，这是因为在实际中企业的投资性房地产并不是集中在一个地方的，而是根据企业的业务范围和发展战略决定的，可能存在于不同的省市县之中。企业所拥有的投资性房地产所在地很可能只有大部分存在活跃市场，这使得企业对于计量模式的选择受到限制。另外准则关于房地产需要存在类似市场价格的规定对于企业来说也是难以满足，主要是因为考虑到土地区位因素的唯一性、房产结构的多样性以及其他因素，企业想要找到所谓的类似的房地产无疑是难上加难，类似的市场价格自然也无从获取。而最重要的一点则是，以上两个限定条件是需要企业共同满足的，而并不是符合其中之一即

52、可。可见，由于过于严格的限定，实际中完全符合条件的企业数量寥寥无几。即使少数符合条件的企业，考虑到无法保证未来新增加的投资性房地产同样符合条件，也不会贸然转变投资性房地产的计量模式。4.6 出于信息可比性的考虑 在现行的经济环境下，企业在对投资性房地产计量模式进行转变后，企业的财务数据和财务指标都会因此受到不同程度的影响，影响程度主要取决于企业所拥有的投资性房地产占总资产的比例。这种影响并不是由于企业的生产经营所造成的，属于非正常损益。这使得企业在转变计量模式后很难再通过和以前年度会计信息的对比来评价企业如今的经营状况。所以出于会计信息对比的需要，大多数企业都会审慎考虑是否对投资性房地产的计量

53、模式进行转变。4.7 减少盈余管理的手段在房地产价格不断增长的经济环境下，投资性房地产计量模式的转变可以使得企业的经营业绩以及其他各项指标上出现快速的提升。然而，由于公允价值计量模式具有不可逆性，这使得企业只有一次机会在短时间内提升各项财务数据和经营业绩。所以在经营业绩较好的年度企业并不会进行计量模式的转变，而是会等到例如退市危机、融资需要等特殊情况时才会选择对投资性房地产采用公允价值计量模式。5 金融街公司案例分析考虑到金融街公司是一家在房地产业排名较为靠前的公司，并且较早进行了投资性房地产计量模式的转变，可以提供转变后多个年度的数据进行分析比较，提供的信息更具有客观性和代表性，所以选择该公

54、司作为案例进行分析。通过对金融街公司的案例分析能够更为详实的了解该公司在采用公允价值对投资性房地产进行后续计量后到底给该公司带来了怎样的影响，对于其他公司计量模式的选择也能起到一定的借鉴意义。5.1 公司概述金融街公司是一家房地产上市公司（股票代码000402），该公司的房地产遍布北京、重庆等省会城市。公司2014年员工人数达到了2480人，下属14家子公司涉及各个行业，主要依托房地产平台通过打造商业街和商务街，以整合区位因素提升房地产附加值。金融街公司于2008年对投资性房地产以公允价值进行后续计量。5.2 公允价值计量模式对公司资产负债表的影响 5.2.1 对资产的影响 由表5可以看到，金

55、融街公司在2008年初对投资性房地产转变计量模式后，其投资性房地产相比于2007增加了175,725万元，相比2007年增幅达到了116.27%，表5 投资性房地产变化情况（单位：万元）年度投资性房地产金额相比上年增加额增加率占资产总额比例2008年初326,921175,725116.21%20.92%2008年末312,251-14,670-4.49%11.36%2009570,782258,53182.79%13.48%2010629,23458,45210.24%11.62%2011908,137278,90344.32%15.21%20121,158,131249,99427.53%

56、16.54%20131,146,87711,2540.97%15.08%20141,411,962265,08523.11%16.12% 数据来源：金融街公司2008至2014年财务年报占总资产的20.92%。投资性房地产的增长大部分来自于其他资产转换为投资性房地产，也有部分来自于资产负债表日的价值重估。之后2009年到2014年，投资性房地产数额基本处于快速增长的状态，其中2008年末增长率为负主要是因为该公司在重庆的项目完成了对外销售以及当年金融危机导致房地产价格下降，2013年末增长率为负则是因为A5项目由于进行改扩建部分账面价值转入开发成本及津塔项目本期根据实际结算成本调减初始成本所致

57、。可以看到，采用公允价值计量模式后，该公司的投资性房地产出现了较大的增幅。5.2.2 对利润的影响表6 投资性房地产对利润的影响（单位：万元）年度投资性房地产变动损益利润总额占利润总额比例2008-3,8841417102.21%200977,843191,74640.10%201035,310253,05818.73%2011111,142287,69838.62%2012122,490366,34833,43%201311,253471,4087.11%2014102,967421,91224.40% 数据来源：金融街公司2008至2014年财务年报 通过对该公司财务年报的查阅可以发现公司

58、2008年与投资性房地产计量模式转变有关的利润总额为1,196万元。而2008年投资性房地产公允价值变动出现负增长，主要是因为该公司在重庆的项目完成了对外销售以及当年金融危机导致房地产价格下降。在表6中可以看到，除了2008年特殊原因外，从2009年到2014年，投资性房地产公允价值的变动对于公司的利润总额一直起到正向作用。但是不难发现，公司利润存在着对于投资性房地产公允价值变动损益依赖程度过高的问题。其中，2009、2012、2013、2104年该项损益分别占到了利润总额的40%、38%、33%和24%，而2010年和2011年虽然分别只有35,310和22,868万元，相比其他年度出现了大

59、幅的下降。但这是因为2010和2011两个年度，公司处置了大量的投资性房地产，相应的以前年度公允价值变动被转入了营业成本之中。实际上，2010和2011年度，该项损益占利润的比重应该不止报表所反映的数值。5.2.3 对所有者权益的影响表7 金融街投资性房地产转换情况（单位：万元）年度项目转换类型对资本公积影响2008金融街商铺转为投资性房地产1622.022009德胜中心B座未说明2009德胜中心E座1883.312010F7部分未说明2011津塔部分写字楼未说明2012E2项目及美晟国际广场未说明2014月坛中心写字楼未说明 数据来源：金融街公司2008至2014年财务年报由该公司2008年

60、财务年报可以发现，公司当年因投资性房地产计量模式的转变使得留存收益增加了12,724万元，主要来源于对以前年度财务年报的调整。另外，公允价值计量模式下的资产转换也会造成所有者权益的增加。由表7可以看到，2008年到2014年财务年报提及的相关资产转为投资性房地产的事项一共有9次。虽然报表仅对其中的两次转换所产生的资本公积进行了披露，分别是1622万元和1883万元，但结合仅有的数据和过去几年的房地产价格走势可以推断，其余7次转换极有可能也大大增加了公司的所有者权益。5.3 公允价值计量模式对公司财务指标的影响5.3.1 对企业偿债指标的影响衡量企业偿债能力的指标较多，考虑到投资性房地产并不属于流动资产，因