城市土地二级市场的制度缺陷及对策

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1、城市土地二级市场的制度缺陷及对策近年来，随着我国产业结构的调整和升级，土地二级市场交易逐渐活跃起来，土地市场不断扩展。 我国土地二级市场存在着土地产权界定模糊、土地交易制度不配套、土地收益分配制度不合理、服务体系不健全等缺陷。 规范城市土地二级市场运行应当采取强化制度建设规范交易行为、完善土地产权、完善收益分配体系和强化信息披露规范交易中介等对策。 中国土地矿产法律事务中心 叶明权 我国土地二级市场发展的现状 城市土地二级市场属于土地使用权流转范畴，主要是指土地使用权的转让、出租、抵押等的交易关系，它是由土地使用权在土地经营者或使用者之间的横向流转而形成。近年来，随着我国产业结构调整和升级，土

2、地二级市场交易逐渐活跃起来，土地市场不断扩展。从总体看，当前我国城市土地二级市场交易有以下特点： 从总量上看，除土地租赁外，土地转让、抵押的数量呈波动上升趋势，土地转让、抵押的价款呈增加趋势。 从交易类型上看，土地抵押是土地二级市场交易的主要类型。土地抵押占土地二级市场交易总量的比例由年的上升到年的。 从土地交易的用途来看，土地转让和租赁主要以商服用途为主，土地抵押主要以工矿仓储用途为主。以年为例，土地转让中商服用地占，土地租赁中商服用地占，土地抵押中工矿仓储用地占。 土地使用权抵押贷款成为固定资产投融资的重要手段之一。以土地财产权抵押贷款是国 际通用规则，通过土地使用权抵押，可以获得大量建设

3、资金，增加了固定资产投资的资金来源。全国土地抵押贷款占固定资产投资的比例由年的提高到年的。 我国土地二级市场运行中的制度缺陷 土地产权界定模糊。产权的界定是市场交易的基础。虽然相关法律在土地产权的初次安排上做出了原则性规定，但与市场经济发展的要求相比，还不够细化和明确。从所有权的设置上，土地管理法规定 “国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 ”，但没有明确国务院如何代表国家行使所有权。缺乏人格化的代表，导致事实上的所有权虚置，实质权利却放在了地方政府、企业等管理者和使用者手中，造成国有土地交易过程中各种主体的土地产权 “边界纠纷 ”，使得土地使用权人容易越过使用权的边界，攫取部分所有权收益

4、。从而增加了国有土地使用权交易的复杂性，增加了利益分割的复杂性和国有土地交易的成本。从使用权的设置上看，国家配置土地可以采取划拨、出让、租赁、作价出资（入股）、国家授权经营等方式，于是，在土地二级市场交易上，可以有以上五种土地使用权进行交易，但对这些使用权的主体的权利体系还不够清晰，每一种使用权的权利内容差别很大，在土地确权登记上，还没有解决对作价出资（入股）和授权经营土地使用权登记的问题，使得这两类土地使用权的交易受限，手续繁杂。 土地交易制度不配套。城市土地二级市场由于具有交易主体多元性和交易方式多样性的特点，使得对交易制度的需求更甚于城市土地一级市场。而政府的相关政策又不配套，导致土地资

5、产流失严重。如划拨土地使用权进入土地二级市场，可采取补交土地出让金或上缴部分收益的方式，也可采用租赁、作价出资（入股）或授权经营方式。对于前者而言，其难点在于补交出让金的标准，国家明确最低不得低于标定地价的，但各地在具体操作中规定不一，由不等，导致土地使用者收益不均衡。对作价出资（入股）和授权经营方式，由于在实施过程中与出让土地使用权进入二级市场的差别较小，却并不需要支付高额的出让金，国家股权在收益方式上的模糊性使得用地者更倾向于选择这两种方式，如果国家对其所拥有的土地股权的收益没有充分的保障渠道，就造成土地所有权收益的 “合法损失 ”。再者，在法律不完善，甚至政策存在缺陷的情况下，进入市场的

6、高收益与违法行为的低成本势必导致地下交易的发展，从而造成国有土地收益的 “隐形损失 ”。此外，土地二级市场交易透明度不高，导致了较高的交易费用，降低了土地交易的预期收益，助长了土地的隐形交易行为。 土地收益制度不合理。土地二级市场主要的收益形式有土地转让、出租与入股等，收益主体主要为土地使用者，收益形式因二级市场流转方式的不同而存在差异，与交易方式密切相关。经过几轮财税制度改革，新土地管理法实施后，地方政府成为存量土地所有权的收益者，主要通过税收、收费等形式间接参与收益分配。但当前，土地二级市场交易收益分配结构不合理，导致其经济调控功能难以发挥。就土地税收而言，在土地流转环节中，总体赋税水平相

7、当于收入的左右，相对偏重。在保有环节中，税种交叉且水平相对偏高。流转环节过高的成本，使经营者在土地流转中获利甚少，大量存量土地很难进入市场，相反还刺激了土地隐形市场交易，造成国有土地资产的大量流失，不符合土地要素合理流转和优化配置的要求。 土地二级市场的服务体系不健全。主要表现在：一是土地市场交易平台搭建不够。虽然国土资源部已经就建立土地有形市场进行了专门发文，但各地建设力度不一致，部分中小城市还没有将土地二级市场交易纳入土地有形市场的范畴，有的地方虽然纳入，但收费不合理，增加了交易的社会成本，抑制了正常的土地二级市场交易。二是信息披露不充分。城市土地二级市场在一定程度上应是完全竞争的市场，但

8、因基准地价、土地登记资料等信息对社会公开不够，造成信息不对称，交易大多以双方协议为主，使得土地成交结果背离市场供求关系，造成部分国有土地资产的流失。三是土地评估不规范。土地估价结果易受到委托评估方意志的影响，在土地抵押中，为了获取较高的银行贷款，往往抬高土地评估价格。据中国经济研究中心的一项调查，现行土地评估鲜有 “评估值低于获取土地成本价 ”的结果，通常而言，经过评估的土地价值要高于其实际得地成本的，对于银行和金融机构而言，可接受的抵押大体是土地评估值的，这就是说，得地机构可以按得地成本：的水平获得抵押贷款，在一定程度上放大了投资规模，给银行带来风险。 强化城市土地二级市场运行的对策建议 强

9、化制度建设，规范交易行为。一是要切实规范土地一级市场。正如前文所述，土地二级市场是一级市场的延续，在当前土地一级市场 “双轨 ”运行的前提下，一级市场的不规范必然会带来二级市场的不规范，因此，要逐步缩小划拨土地范围，全面推行市场机制配置土地资源，同时在土地出让合同或划拨决定书中明确，通过出让方式取得的经营性用地土地使用者要求改变土地使用条件的或非经营性用地要求改为经营性用地的，政府收回土地使用权，按规定方式重新出让，堵住土地非法交易的口子。二是完善现有的存量划拨土地使用权管理制度，明确各类土地使用权的产权主体、权利义务、收益分配、买卖交易条件。三是尽快制定出台土地使用权交易管理办法，明确土地二

10、级市场的交易规则、交易方式和交易程序。四是增强土地使用权的生产要素意识，以法律规范的形式把土地使用权纳入经济核算范畴，建立土地资产会计核算体系和会计核算制度。 完善土地产权，夯实交易基础。按照 “建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度 ”的要求，改革和完善土地产权制度，在坚持土地公有制的前提下，明确土地所有权主体和所有权实现方式，尽快完善土地确权制度和土地登记制度，将国家土地所有权、各种类型的土地使用权归属落到实处，科学确定各种权利的边界。以物权法的修改和出台为契机，按照物权法定的原则，着手将实践中已出现的土地权利纳入到法律体系中，系统规范我国土地权利的主体、客体、内容与限制

11、、取得、丧失等问题，理顺土地管理权与财产权的关系，明确土地所有权实现的主体。加强土地登记立法，完善土地登记制度，提高土地登记法律地位，确保土地交易安全。 完善收益分配体系。在明晰产权的前提下，科学界定各种权利的收益边界，确保土地收益分配中性和负担公平。当前，最主要的是完善税制，提高存量土地的流动性。在适当提高土地保有环节税负的基础上，在土地流转环节，归并土地税种、减轻税负，鼓励流转。从根本上改变现行税制仍然具有的 “鼓励占用、打击生产和交易 ”的不合理性。近期可以从以下几个方面入手，调整流转环节的税负：一是改革和完善土地增值税，土地增值税的征收要避免对房地产市场的负面效应，可在适当降低税率，在

12、计税基础上，除了因土地稀缺造成的自然增值外，还应扣除土地使用者投资带来的平均利润和通货膨胀带来的虚假增值。二是将城市建设维护税的开征范围由国内纳税人扩大到包括三资企业在内的城乡所有从公共设施中受益的单位和个人，实现企业税负公平。 强化信息披露，规范交易中介。一是建立一个全方位的土地交易信息发布平台，使交易双方可以在任何时间、任何地点获取市场信息，使土地有形市场在无形的网络世界得到延伸，市场信息应该包括土地供求信息、交易宗地信息、土地市场形势分析信息、土地新闻、土地政策法规及市场咨询信息等等，提高土地二级市场交易的竞争性。二是加强土地交易中介管理。对社会服务性质的土地交易中心要科学定位，合理收费

13、，对评估等中介机构要加强管理，不断提高土地评估人员的素质和业务水平，同时加强监管，确保地价评估真正做到公平、公正。 摘自中国土地 2005.9总第 237期 下面内容为赠送的工作总结范文，不需要的朋友下载后可以编辑删除！工作总结怎么写：医院个人工作总结范文一年的时间很快过去了，在一年里，我在院领导、科室领导及同事们的关心与帮助下圆满的完成了各项工作，在思想觉悟方面有了更进一步的提高，本年度的工作总结主要有以下几项：1、工作质量成绩、效益和贡献。在开展工作之前做好个人工作计划，有主次的先后及时的完成各项工作，达到预期的效果，保质保量的完成工作，工作效率高，同时在工作中学习了很多东西，也锻炼了自己

14、，经过不懈的努力，使工作水平有了长足的进步，开创了工作的新局面，为医院及部门工作做出了应有的贡献。2、思想政治表现、品德素质修养及职业道德。能够认真贯彻党的基本路线方针政策，认真学习马列主义、毛泽东思想、医学教，育网邓小平理论和“三个代表”的重要思想。坚持“以病人中心”的临床服务理念，发扬救死扶伤的革命人道主义精神，立足本职岗位，踏踏实实做好医疗服务工作。向各位局领导以及全体教职工进行述职，请予批评指正。一、工作目标完成情况我校一年来，秉承“质量是生命，师德是灵魂，公平是民心，安全是保障”的教育理念，以全面提升教育教学质量为核心，以标准化学校建设为突破口，以“让教育接地气，创建新学校”为学校发

15、展目标，团结一心，攻坚克难，大打翻身仗，学校办学条件和办学效益实现了“质”的飞越。在全体教职工的努力下，我们基本完成了XX年目标管理责任状中的德育管理、教学管理、两基、师训、标准化学校建设、特色学校建设、艺体卫、财务管理、捐资助学、组织工作、信访监督、工会及团队、行风建设、安全、政务等xx项工作任务。3、专业知识、工作能力和具体工作。能严格遵守医院的各项规章制度，刻苦严谨，视病人为上帝，始终把他们的利益放在第一位。能及时准确的完成病历、病程录的书写，对一些常见疾病能独立诊断、治疗。较好的完成了自己的本职工作。遇到问题能在查阅相关书籍仍不能解决的情况下，虚心的向上级医生请教，自觉的做到感性认识和

16、理性认识相结合，从而提高了自己发现问题、分析问题、解决问题的能力。二、主要亮点1、确定和生成了“让教育接地气，创建新学校”的学校发展目标。让教育接“地气”，创建“新”学校，是指教育必须遵循规律，脚踏实地，摒弃功利思想，拆掉空中楼阁，不折腾。努力让学校教育贴着“地面”，接受地中之气。更多的关注学校教育与师生愿望、诉求、发展的最佳契合点，使教育根植于中华民族优秀文化的丰润土壤，根植于新中国教育的优秀经验，根植于中国的国情，根植于与时俱进的中国特色社会主义，使全体师生在学校教育中真正快乐成长、幸福成长、茁壮成长，创建一个全“新”的学校。2、在标准化学校建设工作中，全校上下戮力同心，攻坚克难，目前，已

17、经顺利通过省级验收，并被评为市级先进，推荐省级先进。我们正在积极准备，迎接近期到来的省教育督导室的复检。在九月二十一日是的检查验收中，验收组的袁主任用感动、惊奇来形容他的心情，给予我校有内涵、有特色、有发展的高度评价，当场决定推荐我校为省级先进学校。3、德育工作我们重点抓住“诵弟子规 孝行天下”德育主题教育活动，开展“孝道”教育，传递“正能量”。“一周一行”已经成为我校的一个传统，一大特色。学生为父母长辈洗脚洗头、端茶倒水，做家务等，使孩子们从小就懂得感恩，并带动父母及全社会孝敬自己的父母长辈，促进社会风气的好转，学校收到家长反馈信息四百余件。我们编写了诵弟子规 做小孝星校本教材，已经投入使用

18、。学校自编了“孝亲操”，得到市督导室领导的首肯。(述职报告)我们把感恩教育延伸到了校外，全校师生长期照顾无儿无女的抗美援朝老军人卢爷卢、卢奶奶，定期看望，送去生活用品，全体男教师为其捆玉米秸秆等，老人给学校送来了锦旗。主题读书活动成果显著，我校吴彥川同学被选为我县唯一一名优秀学生进京领奖。学校设立朵朵爱心基金，全体师生每年募捐一次，用于救助校内外的弱势群体。4、努力构建以培养学生自学能力为主的“构建自主学习的高效课堂”教改活动，一年来，举行了上下学期各两个月的教改展示课活动，天天展示，天天评课，使我们的教改取得了可喜欢的成果。曹红军的快乐课堂、王玉荣的自信课堂、周杰的高效课堂、宋永亮的激情课堂

19、已经形成了鲜明教学风格。教学管理上，我们强化“规范”这一主旨，越是常规的工作，我们越是强制规范。学校实行查课制度，一年来，仅我参与的查课就进行了五次。4、工作态度和勤奋敬业方面。热爱自己的本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，工作投入，热心为大家服务，认真遵守劳动纪律，保证按时出勤，出勤率高，全年没有请假现象，有效利用工作时间，坚守岗位，需要加班完成工作按时加班加点，保证工作能按时完成。总结一年的工作，尽管有了一定的进步和成绩，但在一些方面还存在着不足。比如有创造性的工作思路还不是很多，个别工作做的还不够完善，这有待于在今后的工作中加以改进。在新的一年里，我将认真学习各项政策规章制度，努力使思想觉悟和工作效率全面进入一个新水平，为医院的发展做出更大的贡献。医生的天职就是治病，这些基本工作我这么多年来一直在进步，虽然质变还是没有发生，不过相信量变积累到一定程度，我就会迎来自己的质变和升华。我在不断的提升我的思想素质和工作能力，我相信只要我做到了这一切，我就会迎来一个美好的未来!