2004年前三季度广东省各地区

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1、2004年前三季度广东省各地区房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组本报告将广东省分为珠江三角洲地区、东翼地区、西翼地区和北部地区。珠三角地区包括有广州、深圳、珠海、东莞、中山、江门、佛山、惠州、肇庆共9个市，据2002年统计，其总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：38%、34%、73%；东翼地区包括有汕头、潮州、揭阳、汕尾共4个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：8%、21%、10%；西翼地区包括有湛江、茂名、阳江共3个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：16%、21%、10%；北部地区包括有云浮、清远、河源、梅州、韶关共5个市，总面积、人口数及GDP分别占全省

2、的比例为：38%、23%、7%。 一、基础数据分析11 房地产投资1.1.1 完成开发投资今年前三季度，全省各地区完成房地产开发投资当中，珠三角地区仍是全省房地产投资的集中地，所占比重高达91.9。各地区住宅开发投资当中，东翼地区所占的比重在上半年的基础上再增长1.3，达84.3，为全省最高，说明住宅已成为该地区房地产投资的重点；商业用房开发投资当中，北部地区较上半年有所回落，基本与全省水平持平；其它方面的开发投资中，西翼地区与北部地区仍高于全省水平约6到8个百分点，而东翼地区则低于全省水平约10个百分点。表1. 按用途完成开发投资数据表（万元）区域完成投资住宅办公楼商业用房其它数值

3、占全省的比例（）比重（）数值比重（）数值比重（）数值比重（）数值比重（）全 省8856008100100585614266.14249684.8100814611.4156675217.7珠三角814186891.9100536644465.94191115.193991211.5141640117.4东翼1793922.010015120884.38880.5118426.6154548.6西翼2114702.410013222362.516700.8171088.16046928.6北部3232783.710020626763.832991.03928412.27442823.0 

4、;1.1.2 开发资金来源 在国家宏观调控政策的影响下，全省各地区房地产资金来源受到不同程度上的影响。与上半年情况相比较，国内贷款方面，珠三角地区保持平稳态势，东翼地区下降了约3个百分点，而北部上涨了约6个百分点；自筹资金方面，东西两翼各有5个百分点的上涨，而北部则有5个百分点的下降。表2. 房地产资金来源基础数据表（万元）区域资金来源国内贷款外资自筹其它金额占全省比例（）比重（）金额比重（）金额比重（）金额比重（）金额比重（）全省13137748100100266487220.32914192.2345794026.3672283751.2珠三角1236294294.110025715022

5、0.82753812.2302715524.5648870452.5东翼1795151.4100125417.083064.611664165.04202723.4西翼2394181.81003139313.119030.812282951.38309334.7北部3558732.71004943613.958291.619131553.810901330.6 12 商品房建设 通过对比表3、表4与上半年的情况，发现珠三角地区的新开工面积及土地开发面积都有不同程度的回落，降幅分别为：0.6及6.4。西翼在土地开发面积、土地购置面积方面各有5的回落，而值得注意的是北部地区在土

6、地开发面积、土地购置面积方面均有12的上涨。表3. 商品房建设数据表（万元、万m2）区域施工面积新开工面积竣工面积数值比例（）数值比例（）数值比例（）全省11793.321003342.021001908.36100珠三角10548.2689.402728.4481.61634.8585.7东翼385.863.30200.476.0079.994.20西翼361.963.10202.176.0063.373.30北部497.244.2210.966.30130.166.80 表4 土地开发、购置数据表（万元、万m2）区 域土地开发土地购置投资 面积 投资 

7、;面积 比例（）比例（）比例（） 比例（）全 省41857810015243079100125190710020101300100珠三角34691583.00947901762.00114527891.001389633869.10东翼46401.002644912.00264322.103585331.8西翼282337.0011853798.00378083.0018085879.00北部387909.00431419228.00423893.4403784220.1 1 3 商品房销售对照表5，全省珠三角、东翼及北部地区的商品房销售均价较上半年约有50至17

8、0元/平方米的下降，而西翼地区上涨了65元/平方米。珠三角地区仍是我省商品房销售均价最高地区，达4192元/平方米。而西翼地区为全省最低，均价为1219元/平方米。表5. 商品房销售数据表 区域实际销售额（万元）实际销售面积（万平方米）均 价（元/平方米）数值比例（）数值比例（）全省64942881001766.461003676珠三角602931993.001438.4181.004192东翼1820893.0099.076.001838西翼880681.0072.264.001219北部1948213.00156.729.001243 1 4 商品房空置表6显示，东翼地

9、区仍是我省商品房空置总量较大的地区。全省、珠三角地区、东翼、西翼及北部地区的商品房空置结构，也就是合理空置（待销）与不合理空置（滞销和积压）的比例分别为：1：1.94、1：1.54、1：5.90、1：4.78及1：5.49。与上半年的比例：1：1.8、1：1.4、1：6.4、1：5.0及1：7.0相比，除珠三角地区商品房空置结构有恶化的趋势外，其他地区的商品房空置结构都有不同程度的好转，但总的来说，东西两翼及北部地区的商品房空置结构尤为严重，值得关注。表6 商品房空置数据表（万m2） 总 量待销滞销和积压区域数值占全省的比例（）比例（）数值比重（）数值比重（）全省2160.28

10、60;100100744.5934.001415.7066.00珠三角1720.32 80.00100678.2239.401042.10 60.6东翼271.75 13.0010039.5314.50232.22 85.50西翼47.81 2.001008.2617.3039.55 82.70北部120.39 6.0010018.5715.40101.82 84.60 二、  生成指标分析21 生成指标的定义依据现有基础统计数据，在开发建设与市场销售和资金风险等方面建立相关的市场衡量指标。为了

11、方便使用，所有指标均是无量纲的。 表7. 房地产市场评价指标名称计算公式市场消化系数1(X1)销售面积/（k×竣工面积）市场消化系数2(X2)销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）市场消化系数3(X3)销售面积/（k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12）投资风险系数(F)1自筹资金/总投资资金来源 l “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，这里设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。结合现有统计资料，这里只针

12、对一手市场。系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。 根据统计数据的含义，销售面积包含现楼和预售两部分，所以统一作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销和积压面积的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积

13、和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见表8。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。 l “投资风险系数”利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映资金结构的健康合理与否。风险系数的取值区间为（0，1），该值越大，说明投资风险越高。 22 生成指标的分析表8显示，全省各地区的市场消化系数1（X1）均大于1，说明各地区销售面积超过可售市场新增供应量；东西两翼及北部地区的市场消化系数2(X2)也均大于1，说明这些地区待销面积也得到市场认同和消化。从资金来源的角度来看，东翼地区的投资风险最低。

14、与上半年相比，市场消化能力方面，珠三角地区有所增强，其余地区则有所减弱；投资风险方面，从资金来源的角度来看，珠三角地区保持了上半年的态势，而东西两翼地区风险略有降低。 表8. 生成指标数据表名称全省珠三角东翼西翼北部市场消化系数1(X1)1.15711.10001.54801.42401.5050市场消化系数2(X2)0.93020.79201.05901.27001.3280市场消化系数3(X3)0.67760.55400.37000.83500.8060投资风险系数(F)0.73680.75500.35000.48700.4620 三、 结论及建议（一）珠三角地区商品房

15、销售均价有所下降，房地产市场消化能力较上半年有所增强，但商品房空置结构却有进一步恶化的趋势。（二）住宅仍是东翼地区房地产投资的重点。从资金来源的角度来看，该地区投资风险在上半年的基础上继续走低，成为全省最低。商品房销售均价略有降低，商品房空置总量仍居高不下，但商品房空置结构有所改善。（三）西翼地区商品房销售均价略有上涨，但仍是全省最低，商品房空置结构有所改善。从资金来源的角度来看，投资风险走低。（四）北部地区在商业营业用房方面的投资较上半年有所回落，但所占比重仍为全省最高。商品房空置结构比上半年有所改善，但整体上还是比较严重。从资金来源的角度来看，投资风险较上半年略有上升，但还保持全省较低水平。数据来源：广东省统计局