湖南省长沙市百家姓文化产业城项目建议书

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1、中华百家姓文化产业城中华百家姓文化产业城项项 目目 建建 议议 书书湖南九湖南九龙经贸龙经贸集集团团有限公司有限公司2010-6-192010-6-192目目 录录第一章第一章 总论总论.3第二章第二章 市场分析市场分析.5第三章第三章 项目建设方案项目建设方案.7第四章第四章 项目组织与实施项目组织与实施.10第五章第五章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措.11第六章第六章 财务分析财务分析.16第七章第七章 银行效益与风险缓释银行效益与风险缓释.18第八章第八章 评价与结论评价与结论.213第一章第一章 总论总论一、项目名称一、项目名称中华百家姓文化产业城项目二、项目开发单位二、项目开

2、发单位2.1 湖南九龙经贸集团湖南九龙经贸集团湖南九龙经贸集团有限公司是一家综合性、规模型民营企业，于 1997 年始创九龙商厦，现有总资产 5.8 亿余元，下辖 16 家子公司，总部位于湖南省娄底市最繁华的商业中心氐星路与长青中街交汇处。2. 2 中华萧氏总商会中华萧氏总商会中华萧氏总商会成立于 2012 年 1 月 12 日，由北京、天津、广东上海、河北、山东、四川等国内二十多个省市及美国、加拿大、日本、法国、马来西亚等三十多个国家的萧氏宗亲自愿组成。2. 3 世界杰出华商协会世界杰出华商协会三、项目位置三、项目位置百家姓文化产业城位于长沙市望城县湘江新区现代服务业区大泽湖，湘江新区沿湘江

3、两岸展开，南起三汊矶大桥、北至沩水大桥、东抵长湘公路、西达黄桥大道。其中湘江以西区域是核心区，核心区雷锋大道和金星大道以东区域是起步区，湘江新区建成后将形成一江两岸、东西互动的发展新格局。湘江新区规划面积近 160 平方公里，它不仅是望城建设省会新城区的一个突破口，而且将实现望城与长沙的无缝对接。4四、项目背景及概况四、项目背景及概况长沙百家姓文化产业城项目总用地面积 5274 亩,其中城市道路及绿化用地 763.5亩,水上公园 1881 亩，公建配套 343.5 亩,实用地 2286 亩。项目规划总建筑面积约 1040 万平方米，其中住宅 800 万平方米，商业、写字楼、酒店 200 万平方

4、米，公建配套 40 万平方米。该项目规划建设为融居住、商贸、办公、金融、酒店、休闲等为一体的城市综合功能区。项目用地共分为 23 个地块，三个功能区其中 A 区为居住区共 16 区，B 区为公共配套区共 4 区，C 区为商业服务区共 3 区。项目总体规划思路结合四条南北主干道引入并在项目内规划二条路形成 23 个地块的总体规划，成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。经济评价指标汇总表经济评价指标汇总表表 1.1序号指标名称单位项目1 期工程2 期工程3 期工程4 期工程5 期工程1项目总投资万元2133124 275560 317778 332572 489702 717512 2资金

5、筹措万元2133124 275560 317778 332572 489702 717512 2.1项目资本金万元116000 87250 131272 224584 324628 679232 2.1.1资本金投入万元116000 87250 15000 13750 2.1.2利用上期滚动资金万元 204588 308432 489700 863372 2.1.3返还上期滚动资金万元44158 48799 82536 92070 2.2长期借款万元180000 60000 60000 60000 2.3预租售收入万元1837124 128310 126506 107986 105074 38

6、278 2.4短期借款万元3营业收入万元3843854 370406 492980 561204 1022272 1396994 4营业税金及附加万元213334 20558 27360 31146 58736 77534 5土地增值税万367752 21888 36702 126966 961950 5元6利润总额万元1177952 56260 121048 156304 342518 485552 7所得税万元294488 14066 30262 39076 85630 121306 8税后利润万元883464 42196 90786 117228 256884 363918 9全投资内部

7、收益率%35.73 18.37 45.35 29.83 55.75 50.05 10资本金内部收益率%36.68 16.25 49.41 29.83 63.19 50.05 11总投资收益率%57.66 26.59 43.13 47.00 73.82 67.63 12资本金净利润率%761.61 48.36 69.16 52.20 79.13 53.58 13偿债备付率%107.27 196.07 216.38 101.84 14一期银行贷款偿还期年2.00 2.00 15二期银行贷款偿还期年2.00 2.00 16三期银行贷款偿还期年17四期银行贷款偿还期年2.00 2.00 18五期银行贷

8、款偿还期年6第二章第二章 市场分析市场分析1项目市场定位项目市场定位针对长沙市居民改善住房的要求，本项目定位为具有良好居住环境，学校、医院、体育、休闲等配套设施齐全，购物、餐饮、娱乐、办公、宾馆等一应俱全的新城区。项目建设的档次定位在中高档，项目销售价格定位在中档，最大限度的吸引长沙市具有中等以上购房能力的客户群，包括政府机关工作人员、教师、医生、私营业主、企业管理人员、技术工人等。百家姓文化产业城位处湘江新区，占地 5724 亩，总建筑面积 1040 万平方米，是一个大型居住城。整个工地约有 3.2 公里长,0.8 公里宽，共有 26 个地块之多。十余个地块全部为高层商住楼.建筑物均在 18

9、 层以上，全部建成将约有 1040 万平米的建筑面积。可容纳约 24 万人居住，其中近 200 万平方米商业设施。该项目以“一心一廊三公园”为整体规划理念，并设置会展中心、影视中心、商务中心、体育中心、休闲文化中心等五大功能服务中心，居住、休闲、商务、教育各功能区之间合理过渡，繁华中感受宁静，宁静中滋生悠然。2 2、项目定价分析、项目定价分析湘江新区有一定的产业基础和就业机会，再加上大环境好，湘江新区房价在望城县属中上游水平，通过长沙市和望城目前房价分析我们知道附近近期住宅销售开盘价格在每平方米 42004800 元之间，多数集中在 4600 元以上。本项目在规划、设计及施工质量上要达到甚至超

10、过上述竞争性项目，本项目定价 4400 元可以获得与其他项7目具有相同的效益，对市场有足够的竞争能力。故本项目一期工程基准价为 4400 元。3 3、定价策略、定价策略本项目规模巨大，属于超级大盘，价格和地段的成熟度是两个吸引客户的决定因素，因此，本项目一期工程定价的最佳策略，应以“快速产生聚集效应，提高成熟度”为主要目标，适当兼顾效益。8第三章第三章 项目建设方案项目建设方案项目规划占地面积 5724 亩，总建筑面积约 1040 万平方米，其中住宅 800 万平方米，商业、写字楼、酒店 200 万平方米，公建配套 40 万平方米。该项目规划建设为融居住、商贸、办公、金融、酒店、休闲等为一体的

11、城市综合功能区。项目用地共分为 23 个地块，三个功能区其中 A 区为高尚居住区共 16 区，B 区为水上生活休闲区共4 区，C 区为 CBD 商业服务区共 3 区。项目总体规划思路结合四条南北主干道（三环线、南西路、星月路、湘江大道）引入并在项目内规划二条和原有东西刘家塘路和吴家冲路形成 23 个地块的总体规划，成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。本项目拟分三大板块开发运作。分别是水上生态娱乐休闲区、CBD 中央商务区、高尚住宅区。1 1水上生态娱乐休闲区水上生态娱乐休闲区-水上生态公园是综合性多功能的现代化体育、休闲活动场所，项目占地 2224.5 亩。体育的主要设施有主体育场、

12、综合训练馆、游泳馆、篮球场、网球场、羽毛球场等，配套停车场、游憩集会、休闲广场等娱乐设施。总体建设构想将充分利用自然景观资源，显山、露水、见秀、全方位的创建水上生态公园的景观风貌，打造成风光旖旎的休闲圣地。2 2、CBDCBD 中央商务区中央商务区-娱乐休闲主要包含商业广场、数码电影院、步行街等，项目占地 1263.5 亩，总建筑面积 200 万平方米。商业广场包含大型百货、商业街、餐饮、大型生活超市、大型娱乐城、书城、KTV、洗浴中心、健身会所、酒吧等；数码影院将按照现代影院标准建设，把影院由传统的一个大厅改建成很多小型的高档放映厅；步行街以望城地方特色风情的形式出现。93 3、高尚住宅区、

13、高尚住宅区-项目占地面积 2236 亩，建筑面积 800 万平方米。10项目总体规划思路结合四条南北主干道（三环线、南西路、星月路、湘江大道）引入并在项目内规划二条和原有东西刘家塘路和吴家冲路形成 23 个地块的总体规划，成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。项目规划模式：本项目利用三个主题公园（中央公园、东区休闲文化园和西区体育公园） ，用一条 3.1 公里的观景长廊连串成一条都市景观轴并将中央商务区、酒店、商业广场、和湘江沿岸风光带融为一体，同时利用项目独特的 5.1 米架空层创建立体交通空间和人车分流系统并和观景长廊连通,将居住区内的 16 个中庭公园联成一个完整的立体景观绿化系

14、统.同时利用天桥和架空层为每个区内住户自然形成了风雨廊系统,不论天气如何变化城内活动均可做到风雨无阻.完善的人车分流系统通过观景天桥保证了现代城任何区域均和商业、体育、休闲广场相通，并在 5 分钟左右步行至中心商业广场和 CBD 中央公园区，真正实现 5 分钟，衣、食住、行、娱完善的都市生活圈。本项目地块南北长 3.2 公里,东西宽 0.8 公里,呈长条形状,项目在规划上充分地考虑了地形特点,规划将 16 个居住区分布在项目四周,将 3 个商业服务区分布在项目中间地块,4 个公共配套区分布在长条型中间地块,确保居民用最近的距离获得商业和公共配套服务；中间一条长廊解决了社区内公共交通问题，同时能

15、避风雨，实现了人车分流，并成为一条绿色景观带，将三个主题公园串联起来。项目在整体规划上确有独到之处。11第四章第四章 项目组织与实施项目组织与实施本项目计划分 5 期开发，每期开发周期两年，每期销售周期 3 年，交叉进行，从项目前期拿地开始，整个开发销售周期从 2010 年 3 季度到 2017 年 2 季度结束，整个项目开发销售历时 7 年。具体每期开工面积、开工竣工及预售时间安排如下表：项目分期项目分期开工面积开工面积开工时间开工时间竣工时间竣工时间开盘时间开盘时间一期一期150150 万万 M M2 220112011 年年 1 1 季度季度20122012 年年 4 4 季度季度201

16、12011 年年 4 4 季度季度二期二期160160 万万 M M2 220132013 年年 1 1 季度季度20142014 年年 4 4 季度季度20132013 年年 3 3 季度季度三期三期170170 万万 M M2 220142014 年年 3 3 季度季度20162016 年年 2 2 季度季度20112011 年年 1 1 季度季度四期四期230230 万万 M M2 220162016 年年 1 1 季度季度20172017 年年 4 4 季度季度20162016 年年 3 3 季度季度五期五期290290 万万 M M20172017 年年 3 3 季度季度201920

17、19 年年 2 2 季度季度20142014 年年 1 1 季度季度说明：一、二、三期全部是住宅，第四期 160 万 M2住宅、70 万 M2商2业，第五期 160 万 M2住宅、80 万 M2商业、30 万 M2办公楼、20 万 M2酒店。考虑到商业、办公及酒店要等形成人气才便于销售和经营，所以把商业的开发放在第四期和第五期，办公楼和酒店放在第五期，前一、二、三期住宅的居民在大型商业上还要依托老城区，居民日常购物及所需服务通过便利店解决。12第五章第五章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措一、投资估算一、投资估算经估算，本项目总投资为 2133124 万元，每期工程独立核算，投资分别估算，

18、可分别融资，首期工程 275560 万元，第二期工程 317778 万元，第三期工程 332572 万元，第四期工程 489702 万元，第五期工程 717512 万元。每期工程总投资见表 5.1。估算依据见表 5.2，说明如下：1、土地费用每亩按 23.4 万元估算，面积 3843 亩，合计 89934 万元，契税税率 4%。土地含税价格 93532 万元。2、建筑安装工程费一期住宅按每平方米 1200 元，二期住宅按每平方米 1260 元，三期住宅按每平方米 1320 元,四期住宅、商业房按每平方米 1390 元，五期住宅、商业房按每平方米 1460 元，五期办公楼按每平方米 2500 元

19、，五期酒店建筑安装工程费、装修费及配置按每平方米 5000 元计算。3、其他费用估算（1）前期工程费按建筑安装面积每平方米 50 元，估算前期费用 50000 万元；（2）基础设施费按每平方米 180 元，估算的基础设施费 180000 万元；（3）开发期税费按建筑安装面积每平方米 200 元，估算费用 200000 万元；（4）管理费按建筑安装面积每平方米 40 元，估算费用 40000 万元，其中开发期计入投资 38080 万元，竣工后计入期间费用 1920 万元；（5）销售费用按收入 1.8%估算，估算费用 68526 万元，其中开发期计入投资37580 万元，竣工后计入期间费用 309

20、46 万元；（6）不可预见费按建筑安装费用 3%估算，估算费用 43534 万元，其中开发期计入投资，竣工后计入期间费用 702 万元。134、开发期利息项目各种利息支出 52000 万元，其中开发期利息 40000 万元，财务费用 12000 万元，贷款利率（含利息、融资费用及项目动态管理与控制费用）20%估算。投资估算表投资估算表表 5.1 单位：万元序号工程或费用名称合计1 期工程2 期工程3 期工程4 期工程5 期工程1开发建设投资2133124 275560 317778 332572 489702 717512 1.1建筑安装工程费1451100 180000 201600 224

21、400 319700 525400 1.2土地费用（含契税）93532 14020 14960 15918 21510 27124 1.3前期工程费用56200 7500 8000 14700 11500 14500 1.4基础设施建设费180000 27000 28800 30600 41400 52200 1.5公共设施建设费1.6开发期税费200000 30000 32000 34000 46000 58000 1.7其他费用1.8开发间接费1.9管理费用31880 4080 6400 600 9200 11600 1.10销售费用37580 1560 4970 5622 11802 1

22、3626 1.11不可预见费用42832 5400 6048 6732 9590 15062 1.12开发期利息40000 6000 15000 19000 2经营资金3项目总投资2133124 275560 317778 332572 489702 717512 14计算依据计算依据表 5.2序号项目名称单位合计数量指标名称指标单位指标1用地面积亩3843 以平方米为单位平方米2562000 2开发产品数量10000000 2.1一期高层住宅平方米1500000 2.2二期高层住宅平方米1600000 2.3三期高层住宅平方米1700000 2.4四期高层住宅平方米1600000 2.5四期

23、商业房平方米700000 2.6五期高层住宅平方米1600000 2.7五期商业房平方米800000 2.8五期办公楼平方米300000 2.9五期酒店平方米400000 3产品平均价格3.1一期高层住宅出售元/平方米2388 3.2二期高层住宅出售元/平方米3039 3.3三期高层住宅出售元/平方米3256 3.4四期高层住宅出售元/平方米3691 3.5四期商业房出售元/平方米11940 3.6五期高层住宅出售元/平方米3908 3.7五期商业房出售元/平方米6513 3.8五期办公楼出售元/平方米6513 3.9五期酒店三产经营元/月4总投资万元2178690 4.1建筑安装工程费用万元

24、1451100 4.1.1一期高层住宅万元180000 单位造价元/1200 4.1.2二期高层住宅万元201600 单位造价元/1260 4.1.3三期高层住宅万元224400 单位造价元/1320 4.1.4四期高层住宅万元222400 单位造价元/1390 4.1.5四期商业房万元97300 单位造价元/1390 4.1.6五期高层住宅万元233600 单位造价元/1460 154.1.7五期商业房万元116800 单位造价元/1460 4.1.8五期办公楼万元75000 单位造价元/2500 4.1.9五期酒店万元100000 单位造价元/5000 4.2土地费综合万元93532 每平

25、方米地价元/3654.3前期费用万元100000 单位建筑面积元/50 4.4基础设施费万元180000 单位建筑面积元/180 4.5公共配套设施万元占建安费用比例%4.6开发期税费万元200000 单位建筑面积元/200 4.7其他工程费万元占建安费用比例%4.8开发间接费万元占建安费用比例%4.9管理费万元40000 单位建筑面积元/40 4.10销售费万元68526 占收入比例%1.84.11不可预见费万元43534 占建安费用比例%3 4.12各种利息支出万元52000 年利率%20 16二、投资计划与资金筹措二、投资计划与资金筹措1、投资使用计划、投资使用计划为准确计算项目现金流，

26、每期工程每项投资费用分别安排投资使用计划。遵循下述原则：（1）建筑安装工程费用，根据每个单项工程从开工到竣工验收每个季度的工程进度、完成投资、付款比例等要素安排用款计划；（2）土地费用的使用计划，在一期 20102011 年支付 41100 万元，2014 年 1 季度支付 22754 万元，2017 年 1 季度支付 26080 万元；（3）前期费用在每期工程开工前两个季度平均用款；（4）基础设施费用在每期工程竣工前 3 个季度分别按 15%、75%、和 10%比例用款；（5）开发期税费，本项目的开发期税费首先用于项目用地范围内的基础设施建设，剩余部分上缴政府，所以第 1、2 期工程的开发期

27、税费的支付时间安排与工程建设同步。从第 3 期工程开始有节余上缴，故安排在每期工程开工前一个季度内用款。（6）管理费用，从每期工程前期工作开始至竣工验收，每季度平均用款，第 1期工程作了适当调整。（7）销售费用,从项目产品开盘销售至最后一笔售房款收到为止,根据每期销售量安排用款。（8）不可预见费，按建筑安装工程费用每期用款比例安排计划。2 2、资金筹措计划、资金筹措计划项目投资总额为 2133124 万元，资金来源主要有三部分,其中九龙集团和萧氏总商品会投入资本金 116000 万元，银行贷款 180000 万元,利用项目滚动开发的经营收入 1837124 万元，贷款占比 8.5%。事实上，每

28、期工程可以实现分别核算，按先后顺序开发，所需资金也可以分期筹措。第一期工程投资总额为 275560 万元，其中九龙集团和萧氏商会投入项目资本金87250 万元（包括二、三期用地 28750 万元，实际投入 116000 万元）,计划银行贷款1760000 万元,利用经营收入 128310 万元，项目资本金、银行贷款、经营收入各占31.7%、21.8%、46.5%。虽然用做投资的经营收入也属于自有资金，将来也可以转增资本金，由于到帐时间较晚，在需要贷款时尚未完全到位，故一般不能作为银行贷款的自有匹配资金，但资金来源是有保证的。本项目资本金比较充足，若以到帐的资本金与银行贷款资金匹配，项目资本金与

29、银行贷款分别占比 59.3%、40.7%。详见表5.4。第 2 期工程投资总额为 317778 万元，其中项目资本金 131272 万元，九龙集团和萧氏商会为本期工程支付土地款 15000 万元，其余利用上期工程滚动开发资金 116272万元，计划银行贷款 60000 万元,利用经营收入 126506 万元，项目资本金、银行贷款、经营收入各占 41.3%、18.9%、39.8%。贷款占比较低。第 3 期工程基本不需要贷款，完全靠项目滚动资金能够满足需要。第 4 期工程投资总额为 489702 万元，其中项目资本金 324628 万元，计划银行贷款 60000 万元,利用经营收入 105074

30、万元，项目资本金、银行贷款、经营收入各占66.3%、13.3%、21.4%。贷款占更低。第 5 期工程全部利用滚动资金及经营收益。3 3、债务融资、债务融资银行贷款分期投入，每期贷款偿还期 2 年，第 1 期贷款偿还后发放第 2 期贷款，第 2 期偿还后发放第 4 期贷款，贷款可以“先还后贷”相互衔接，从 2012 年 3 季度开始至 2016 年 4 季度结束。每年可以一直保持 60000 万元贷款余额。银行贷款也可以分期周转。18第六章第六章 财务分析财务分析一、财务分析结果一、财务分析结果经分析，项目总投资 2133124 万元，利润总额 1177952 万元，税后利润 883464万元

31、，全部投资内部收益率 35.73%，资本金内部收益率 36.68%,经济效益较好,每期工程的贷款偿还期 2 年。详见表 6.1。二、财务评价基础二、财务评价基础1 1、产品开发成本、产品开发成本遵循权责发生制原则，将产品直接发生的投资直接归类到开发产品；土地费用，根据不同产品占用土地面积分摊；其它投资费用，根据每种产品的单项工程投资比例分摊。每期工程的投资分期形成开发成本，经估算产品一期住宅平均开发成本为1837.07 元/平方米，二期住宅平均开发成本为 1986.11 元/平方米, 三期住宅平均开发成本为 1956.3 元/平方米, 四期住宅平均开发成本为 2161.94 元/平方米,四期商

32、业房开发成本为 2054.18 元/平方米,五期住宅平均开发成本为 2125.17 元/平方米,五期商业房开发成本为 2022.48 元/平方米,五期办公楼开发成本 3274.49 元/平方米,五期酒店的平均成本为 5872.55 元/平方米(含装修、配置)。三、财务评价基本分析三、财务评价基本分析1 1、利润计算、利润计算项目总收入 3843854 万元，经营成本 2084818 万元，经营税金及附加 213334 万元，土地增值税 367752 万元，实现利润总额 1177952 万元，应交所得税 294488 万元，税后利润 883464 万元，项目效益较好。192 2、借款偿还能力分析

33、、借款偿还能力分析本项目需贷款 180000 万元,总的贷款偿还期 4.5 年，分三期进行，先还后贷，交叉进行，每期贷款偿还期 2 年，每季度最大贷款余额 60000 万元。需要贷款的数额及贷款还本付息计划依据项目的现金流量，通过资金平衡分析得出，每季度的累计盈余资金保持在 2 个亿以上，以增强项目抗风险能力3 3、现金流量分析、现金流量分析本项目总现金流入是 3960776 万元,其中销售收入 3806954 万元,自营收入 36900 万元，回收固定资产余值 116932 万元；现金总流出是 3025312 万元,其中开发建设投资2093124 万元,酒店运营费用 56616 万元,经营税

34、金及附加 213334 万元,土地增值税367752 万元,所得税 294488 万元。项目的现金净流量是 935464 万元，全部投资内部收益率 35.73%20第七章第七章 银行效益与风险缓释银行效益与风险缓释一、银行效益分析一、银行效益分析本项目融资 18 亿元，总的贷款偿还期 4.5 年，分三期进行，先还后贷，交叉进行，每期贷款偿还期不超过 2 年，按照计划债权人可获得 23400 万元利息收入。此外，贷款银行还可以获得个人按揭贷款有限权，项目营业收入 384 亿元，若按揭贷款比例60%，则贷款额度可达 230.4 亿元。项目若在贷款行封闭运行，可以获得大量银行存款。因此，本项目可为贷

35、款银行带来可观的经济效益。二、项目的优势和劣势分析二、项目的优势和劣势分析优势分析优势分析：本项目与周边楼盘竞争，优势在于规模大、成本低，销售价格较低。总建筑面积达 1040 万平方米，由于规模大可以建更多的配套设施、更好的环境；本项目成本低，一是楼面地价低，本项目是大规模拿地，包括基础建设都是企业自己开发(基础设施的开发费用从应上交政府的配套费中扣除)，每亩的土地价为 21.65 万元,按3.6 容积率计算,楼面地价为每平方米 93.8 元(含契税),据调查,项目周边住宅用地的价格每亩 5070 万元,沿江更高达 130 万。按最低价每亩 50 万元计算，竞争楼盘中容积率最高的湘江世纪城 2

36、.64 计算,楼面地价为每平方米 295.5 元(含契税),这样本项目在土地成本上就有每平方米 200 元的价格优势。由于本项目规模大,在前期费用、小区基础设施费、管理费用、销售费用上每平方米至少比一般小区节约成本 100200元，本项目比竞争对手每平方米有 300400 元的成本优势。由于成本较低，本项目的销售价格比竞争楼盘低，这样可加快销售速度。劣势分析：劣势分析：本项目的主要劣势是楼盘体量太大，受长沙市市场容量限制，消化速度不会很快，积压资金较为严重。应对措施：应对措施：解决的办法一是根据市场容量制定相适应的开发计划，二是利用本项目的规模优势、成本优势，制定合理的营销策略，扩大市场份额，

37、三是适当安排债务融资。如在项目一期，由于配套还不齐全，居民对项目了解不多，利用本项目的成本优势，制定较低的销售价格，迅速扩大市场，在占有一定市场份额后，再逐步提高价21格，成为长沙市楼市风向标，并主导长沙楼市的价格走势。利用项目自有资金比较充足的良好条件，计划债务融资 3 亿元。三、项目市场风险缓释三、项目市场风险缓释目前长沙楼市面对全国一刀切的宏观调控，不仅对已经过热的城市起到应有的调控作用，也对长沙这样刚刚起步的楼市产生了不利的影响。但宏观调控的目的是为了控制价格短期内过度增长，避免过度预支未来的价格上涨空间，对于长沙来说，已经积累了很大的价格空间，即使价格有较大幅度增长，相对于其他城市也

38、属于补涨性质，因此，宏观调控对长沙楼市的影响与哪些价格已过度增长的沿海城市不一样，存在较小的宏观经济风险。即使国家宏观经济恶化，价格降低的幅度也不可能太大，过后复苏的时间会短，对项目损失很小。这一点已在市场分析中作了较充分的论证。在市场竞争能力方面，本项目的规模优势和成本优势，有望在一期工程完成后，有主导长沙楼市的能力。本项目在销售方面的不利之处是每期开发量大，销售周期相对较长，一般楼盘正常情况一期工程在两年内可基本销售完毕，本项目考虑销售三年，积压资金多一些，好在自有资金比较充足，土地成本较低，完全可以抵消不足之处。因此，综合分析认为市场风险不大。四、项目建设风险缓释四、项目建设风险缓释项目

39、建设风险可能潜藏在项目用地、建设资金和项目规划等方面，其他方面即使存在风险也不会影响太大。分析如下：1、项目用地、项目用地项目用地总计 5724 亩，湖面 1881 亩，项目实际用地 3843 亩，完全满足第 1-5期工程用地需要，项目债务融资主要在 1-4 期工程，而且每期工程分别融资，每期相互衔接，先还后贷，即使剩下建设用地将来价格有变化，对于债务融资也不构成用地风险。2、建设资金、建设资金22项目自有资金比较充足，已在资金筹措计划中说明，而且项目公司股东还有很强的增资能力，项目本身的销售收入随着产品销售回款到帐可陆续提供。3、政府审批、政府审批项目整体方案一次规划，分期开发。百家姓文化产

40、业城环境影响报告书的如果经环保部门批复，开工项目在长沙市发改委备案且每项“四证” （土地证、土地规划许可证、建设工程规划许可证、施工证）按期办下来，就不存在政策风险。五、项目操作风险缓释五、项目操作风险缓释项目投资人已从事房地产开发及酒店经营多年，积累了丰富的行业管理经验。有一支专业管理团队。融资主体愿意接受债权人项目封闭运行有关条件，并聘请有关专业顾问公司实现项目动态管理与远程监控技术支持及服务。降低项目操作风险。六、融资主体风险缓释六、融资主体风险缓释本项目规模大，因总投资超出省市审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，致使项目融资主体分散，可以由债权人与九龙集团签订贷款协议

41、，并以项目公司资产抵押，降低贷款风险。23第八章第八章 评价与结论评价与结论经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件、建设方案、经济效益、投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论：1、本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。2、长沙市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。3、项目是难得一见的超级大盘，直接参与土地一级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。4、项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备。5、项目经济效益及社会效益具佳项目总投资 2133124 万元，利润总额 1177952 万元，税后利润 883464 万元，全部投资内部收益率 35.73%，资本金内部收益率 36.68%,经济效益较好；贷款偿还期 2年,偿债备付率 107.27%，具有较强的偿债能力,贷款风险较低；项目的建设可以推动长沙市城市化建设，提高长沙市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是一个效益好风险低的优质项目。