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1、2004年云南省房地产业市场研究分析2005-03-16 2004年国家从源头上加大宏观调控的力度，紧紧抓住土地和信贷两个闸门不放松，有效地抑制了局部地区房地产投资过热的局面。在国家宏观政策的作用以及市场机制的调节下，云南房地产业朝着健康、快速的轨道有序发展，呈现出产销两旺，开发、销售同步增长的良好局面。据初步统计，2004年全省房地产开发投资完成149.93亿元，比2003年增长30.4%，预计2004年全省房地产业可完成投资158亿元，增长37%，占全社会固定资产投资的比重将由上年的11.3%上升至11.9%，提高0.6个百分点。房地产投资的快速增长也有
2、力地促进了全省经济的快速增长。 一、2004年云南房地产业发展的特点 （一）房地产开发投资持续快速增长，各月度投资增幅超过35%。2004年是全省房地产业自99世博会以来增长最快的一年，各月度投资增幅（二月份除外）均超过35%，其中八至十一月份连续四个月投资增幅超过40%，而且这四个月房地产业投资增幅超过全省城镇固定资产投资增幅。据年快报统计数据显示，2004年全国房地产开发投资完成13158.25亿元，比2003年增长28.1%，比我省低2.3个百分点。从全国情况看，我省房地产开发投资规模在全國排第22位，西部地区列
3、第5位，增幅列全国第18位，西部第5位。从云南房地产开发投资增幅来看高于全国平均水平，总体上保持健康快速发展的势头。 （二）商品房市场供求关系协调发展，市场销售看好。从供给方面看，全省房地产开发企业投资和施工面积同步增长。2004年全省房地产投资比上年增长30.4%，商品房施工面积1828.73万平方米，比2003年增加465万平方米，增长34.1%，其中本年新开工面积948.18万平方米，比上年增加246万平方米，增长35.1%，房地产开发企业投资热情较高。 从市场需求方面看，2004年全省商品房销售市场十分活跃，不
4、少楼盘甚至出现了排队抢购的火爆场面，前11个月（2月份）除外，全省商品房销售面积与上年相比增幅均超过50%，商品房销售额的增幅超过60%，预计全年商品房销售额增幅将30%。值得一提的是2004年一级市场销售的商品房有一部分是存量房，特别是空置在三年以上的存量房，据初步统计，2004年全省商品房空置面积86万平方米，比2003年减少70.8万平方米，下降45.2%，其中空置三年以上的商品房面积为9.4万平方米，减少8.5万平方米，下降47.7%。空置商品房大幅度减少，反映市场需求能力增强，促进了房地产业的良性发展。 （三）商品房结构进一步调整。从全省商品房结
5、构看，商品住宅和商业营业用房投资增长较快，而写字楼投资明显下降。2004年全省商品住宅投资100.31亿元，比上年增长23%，其中经济适用房投资16.95亿元，增长6.6%，商业营业用房投资18.76亿元，增长1.1倍。办公楼投资2.19亿元，下降34.3%，全省城镇居民住房消费升级明显加快。 （四）全省商品房房价普遍上涨。2004年全省商品房平均销售价格为2014元平方米，每平方米比2003年约上涨105元，涨幅为5.5%。其中昆明市商品房平均售价为2473元平方米，比2003年上涨了256元平方米，涨幅为11.5%，超过10%，成为全省商品房价格上涨幅
6、度最大的地区。 二、当前房地产业发展值得重视的问题 当前在国家宏观调控的大环境下，我省房地产业正朝着健康快速的方向发展，总体发展情况是好的，但同时也存在一些问题值得高度重视： 一是，土地成本进一步上升。2004年因受国家土地严控政策影响，土地资源供应趋紧。全省房地产业土地购置面积822.23万平方米，比2003年增加72.5万平方米，增长9.7%，土地成交价款则上升36.8%，比购置土地面积的增幅高出27.1个百分点，反映出商品房建设用地成本有较大幅度上升。同期土地开发面积比上年下
7、降10.8%，土地开发投资下降26.7%。 二是，金融机构对开发商的直接贷款额度显著下降。2004年全省房地产开发建设累计到位资金247.8亿元，比2003年增长27.2%，其中当年到位资金200.46亿元，增长2.9%，在各项资金来源中，国内贷款30.96亿元，下降25.6%，自筹资金58.35亿元，增长49.2%，定金及预付款104.72亿元，增长47.1%。目前全省房地产业对金融机构资金的依赖程度依然较大。2004年国家加大了金融调控力度，房地产开发企业从金融机构直接获取的贷款明显减少，但同时在房地产开发资金来源中定金及预付款大幅增加。据有关方面测算
8、，定金及预付款中有60%70%的资金来自于银行贷款，房地产业开发资金中国内贷款和定金及预付款所占的比重仍高达67.7%。因此，由房地产业引发的潜在金融风险依然存在。 三是，商品房价格可能继续较大幅度上涨。2004年全国各大城市商品房销售十分火爆，各方资金大举涌入房地产建设和销售市场，商品房房价一路飚升，云南也不例外，特别是省会城市昆明的商品房价格上涨幅度较大，因土地成本，水泥、钢材、砖瓦等建筑材料造成的成本型价格上涨在今年还会进一步显现出来，将不利于全省房地产业的健康发展。 四是，房地产市场仍然存在监管不力，行为不规范
9、的问题。个别开发商擅自变更土地用途，侵害业主权益，少数开发企业见市场有利可图，便违反预售许可规定，在不具备预售许可条件或尚未取得预售许可证的情况下即公开发售楼盘，在一定程度上对房价的上涨起到了推波助澜的作用。 五是，各州、市房地产业发展极不均衡。2004年全省15个（怒江除外）有房地产开发的州市其投资规模均超过亿元，这在我省历史上还是第一次，从规模上看，排名前5位的依次是：昆明、丽江、曲靖、红河、保山，五地市开发投资占全省房地产开发投资总量的81%，其中昆明占全省的58%；从速度上看，曲靖、保山、德宏、迪庆、临沧等五州市均成倍增长，增幅超过全省平均水平的州
10、市还有：昭通、楚雄和文山，全省还未形成一个统一的房地产市场。 三、几点建议 第一，密切关注我省房地产业的运行动态，建立健全房地产业预警机制，抓紧土地审批和银行信贷两个闸门，避免局部地区可能出现房地产开发过热过快的苗头。去年下半年全省房地产业施工面积比上半年增加631.29万平方米，新开工面积增加466.4万平方米，其中昆明市施工面积增加339.65万平方米，新开工面积增加233.21万平方米， 分别占全省的53.8%和50%。因此要特别关注重点地区的房地产业发展动态。 第二，加强房
11、地产业发展规划，同时加大经济适用房建设力度,以满足城镇中低收入家庭对住房消费的需求,发挥政府调控房地产市场价格的作用，积极鼓励房地产企业到昆明以外的地区搞开发，求发展。 第三，加强对房地产建设行为的监管力度，切实落实项目手册备案制度，项目资本金制度、住宅小区交付使用制度，进一步规范房地产业市场行为，从制度上保障广大业主的合法权益。贯彻落实好商品房预售许可制度，凡未取得商品房预售许可证的房地产开发企业一律不得以任何方式、名目等预售商品房和收取定金或预定款。加大企业财务监管力度，商品房预售收入必须用于预售商品房工程建设，不得挪作他用，切实保护购房者的合法权益。
2004年云南省房地产业市场研究分析
