体育场酒店式公寓项目可研

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1、第一章 总论21.1 项目概况21.2项目开发建设的必要性21.3项目开发建设条件21.4项目可行性研究的依据21.5项目投资估算及评价指标31.6结论及建议3第二章 市场调查报告32.1房地产市场宏观形势分析及预测32.2西安市房地产市场分析及预测32.3 陕西省体育场酒店式公寓项目价格预测4第三章 规划设计方案43.1总体思路43.2建筑物的规划：43.3绿化建设。4第四章 施工进度安排及投资估算54.1施工组织进度计划54.2总投资估算5第五章 营销方案55.1营销策略55.2营销方式6第六章 项目的财务效果评价66.1财务评价的意义和内容66.2财务评价所需的基础数据66.4财务评价基

2、本报表76.5 财务评价7第七章 风险分析87.1敏感性分析87.2盈亏平衡分析87.2风险的控制与决策8第八章 结论和建议98.1.评价结论98.2建议9附表及附图9第一章 总论1.1 项目概况陕西省体育场酒店式公寓项目位于陕西省体育场广场东面，与省体育场广场仅一路之隔，北临中国电信和篮波饭店，西邻长安路，东靠陕西无线电信局三号楼，南临陕西省旅游局和中陕国际大厦。该项目目前是一熟地，建设用地面积是3680 m2 ，为无偿划拨方式取得，补地价款为200万元，七通一平已到位。该项目拟开发建设成一栋高挡的酒店式公寓。 该项目有关的技术经济指标： 总用地面积： 3680m2 总建筑面积：35885

3、m2 容 积 率：9.75 建 筑 密 度： 43.8% 绿 化 率： 35%1.2项目开发建设的必要性从目前中国房地产发展趋势来看，作为国民经济新的增长点的房地产业有着广阔的发展空间。随着宏观经济的不断好转，以及各项房改政策深入实施，房地产开发企业的开发思路与经营理念逐步到位，注重市场定位和楼盘开发，居民个人购房比例的迅速上升等均为房地产市场产生了积极的促进作用。从一些房地产公司的调查问卷可以看出，目前西安地区对高挡的酒店式公寓需求量很大，所以，开发建设该项目是必要的。1.3项目开发建设条件1、 七通一平已完成；2、 项目处于前期决策阶段和融资阶段。1.4项目可行性研究的依据1、项目所在区位

4、图；2、陕西省建筑工程概预算综合定额；3、政府规划收费标准；4、陕西省建设项目其它费用定额；5、委托方提供的数据资料；6、市场调查及搜集的资料。1.5项目投资估算及评价指标1、 规划思想 总体规划思想是集智能、绿色、环保于一体，以人为本作为总体思想的高档酒店式公寓。2、 投资来源项目建设用自有资金与银行贷款相结合的方式进行开发，自有资金30%，银行贷款70%。3、 评价指标全部投资的税后投资回收期pt= 3.78年 , IRR=14%， NPV=403.13万元。 1.6结论及建议 从以上评价指标可以看出该酒店式公寓项目项目在经济上可行。第二章 市场调查报告2.1房地产市场宏观形势分析及预测从

5、建筑发展周期来看，今后几年内，我国将进入新一轮的经济成长期，由于房地产开发的周期性，对房地产企业来说，目前是极好的房地产开发投资时机，可以说我国新的一轮的投资热潮即将到来。我国今后几年的房地产市场将保持高速增长，房地产的需求将不断扩大。2.2西安市房地产市场分析及预测 随着西部大开发国家政策战略性的转移，西安作为西部大开发的桥头堡，在西部大开发中将扮演越来越重要的角色，这将使西安的房地产业有一个良好的发展前景，从近年来的中房城市指数测算结果来看，随着宏观经济稳中渐进，西安的中房城市指数呈现出了强劲的上升趋势。这无论是对西安住宅市场，还是写字楼、商业酒店用房市场的进一步激活，都是相当好的消息。随

6、着人们生活水平的提高，人们对高挡的酒店式公寓的需求将更大。2.3 陕西省体育场酒店式公寓项目价格预测据经验假定裙房商业面积出售，底层价格为10000元/m2，第二层为8000元/m2，第三层为6000元/m2。地下车位设计为50个，每个售价为11万元。四层以上部分的租售比为4：6，即出租为40，出售为60。出租部分租金为45元/月.平方米；出售部分平均价格为4000元/m2； 从我们估算出的项目的售价来看，本项目的市场定位是整个西安房地产市场中的酒店式公寓项目中的中高档住宅。 第三章 规划设计方案3.1总体思路陕西省体育场酒店式公寓项目的总体规划思想是要建成集智能、绿色、环保于一体，以人为本作

7、为主题思想的高档酒店式公寓。3.2建筑物的规划：各层布局及层高分配：1、 地下二层：功能为地下车库及设备用房，每层面积为1612m2，层高4.5m/层。2、 地上裙房三层：功能为商务会所、餐厅、健身、娱乐及超市商场，每层面积1612m2，层高4.5m/层。3、 地上酒店式公寓25层（428层），每层面积1113m2，层高3.4m/层。3.3绿化建设。由植物、地面以及各种建筑小品组成。在公寓楼顶建成一个小花园，供住户使用。 第四章 施工进度安排及投资估算4.1施工组织进度计划 假设本建设项目自有资金约为总投资地30，银行贷款约为总投资的70，贷款利息根据有关规定取为5.49；假设建设期为2年，经

8、营期为18年，资金投入按第一年40，第二年60。 4.2总投资估算1、土地费用土地已达到七通一平，费用总计共200万元。2、建安工程费估算该酒店式公寓项目是框剪结构，层高28层。经过对西安市几个相似物业的分析并进行数据处理可得到以下数据。其中这些相似物业有：建大北面西铁一局的28层的高档酒店（正在装修）、含光路与二环路十字东南角18层的鹏豪大厦（去年投入使用）、长安大学原校区南面文博苑项目28层的高档写字楼（正在建设中）。这些项目都是框剪结构，通过对它们建安工程费的分析可得：（1）土建工程费取1170元/，土建费用总计1200*35885=4306.2万元。（2）给排水取40元/ m2 ,空调

9、通风工程费取1000万元,变配电工程取150万元，弱电强电取150万元，智能化系统取50元/m2 ,室外工程费用取50元/ m2 。（3）电梯设备及安装工程费用取两台共 310万元，内外装修工程费按高档装修取700元/ m2。3、项目总投资估算（见表项目总投资估算） 第五章 营销方案 5.1营销策略为配合国家宏观政策，又为圆老百姓的购房梦，也为银行自身发展的需要，我国四大国有商业银行现纷纷推出条件宽松的个人抵押贷款，个人住房贷款逐年翻番。从西安市场来看，本酒店式公寓项目的住房可以优先出售，租售并举。部分房产可以进行分期付款方式售出。5.2营销方式据经验假定裙房商业面积出售，底层价格为10000

10、元/m2，第二层为8000元/m2，第三层为6000元/m2。地下车位设计为50个，每个售价为11万元。四层以上部分的租售比为4：6，即出租为40，出售为60。出租部分租金为45元/月.平方米；出售部分平均价格为4000元/m2；销售收入实现进度为：第一年为5，第二年为10，第三年为85；出租空置率为5。结合本酒店式公寓项目特点，可以进行广告宣传、现场售楼和进入房地产交易市场进行销售。具体促销方式有：人员推销、公关促销等。第六章 项目的财务效果评价 6.1财务评价的意义和内容建设项目财务评价可以为投资者、政府审批部门、贷款银行提供项目是否可行的重要决策依据。财务评价的基本内容有：获利能力分析、

11、偿还能力分析、项目风险分析。其中基本报表有：财务现金流量表、财务平衡计算表；分析指标有静态指标和动态指标。6.2财务评价所需的基础数据 1、总投资估算及资金来源.包括固定资产投资估算和建设期利息估算，见投资使用计划与资金筹措表。 2、销售收入，见销售税金及附加表。 3、销售税金及附加和所得税，分别见销售税金及附加表和损益表。4、贷款条件。包括贷款利率、贷款时间、偿还方式及偿还时间等,见借款还本付息表。 6.3基本参数1、基准折现率（ic）：基准折现率是投资者对资金时间价值的最低期望值，它不仅于资金来源的构成，而且取决于项目未来风险的大小和通货膨胀率的高低。具体影响因素如下：(1)加权平均资本成

12、本（1 ）；(2)风险贴补率（2）；(3)通货膨胀率（3）。为简便起见，依据目前西安市房地产市场行情，基准收益率ic确定为12%。2、计算期 计算期选为20年，计息期为一年。6.4财务评价基本报表1、现金流量表，反映项目计算期内各期的现金收支（现金流入和现金流出），用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目敏感性分析、财务盈利能力分析。2、损 益表，本表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况，计算投资利润率，投资利税率等财务盈利能力指标。3、资金来源与运用表，本表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案。6.5 财务评价6.5.1 财务盈利能力分析1、

13、财务现金流量表（全部资金），根据此表计算的评价指标为：所得税后：财务内部收益率（IRR）=14%财务净现值（i0=12%）=403.13万元财务内部收益率均大于基准折现率12%，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上可以接受。所得税后的静态投资回收期Pt为：3.78年。说明项目可行。2、 现金流量表（自有资金），根据此表计算的评价指标为： 税后自有资金的财务内部收益率（IRR）= 27% 税后自有资金的财务净现值（NPV）=1121 .38万元财务内部收益率大于基准折现率12%；净现值大于零，说明项目可行。6.5.2清偿能力分析清偿能力分析是通过对“借款还本付息表”

14、 和“资金来源与运用表”的计算来考察项目计算期内财务状况及偿债能力。从借款还本付息表可看出符合行业要求。第七章 风险分析 投资风险是指一个建设项目投资效果的不确定性，它表现为投资的实际效果有可能偏离投资的预期目标，从而给投资者带来损失。 7.1敏感性分析敏感性分析是投资风险分析的一种主要方法，敏感性是指项目经济评价指标对其相关不确定性因素变动的反应。 7.2盈亏平衡分析进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。 7.2风险的控制与决策1、风险回避：无论从敏感性分析，还是从盈亏平衡分析来看，本酒店式公寓项目的风险有些偏大，尤其是销售收入和总投资的影响很

15、大，这就提醒开发商在开发建设过程中争取一些积极有效的措施来回避风险。2、风险控制：当预测到有风险发生，但通过事先控制和事中控制，采取有效对策和措施，将风险降低到最低程度。目前，本酒店式公寓项目最大的风险是七通一平已到位，但该项目已放置多年，资金未到位，一直未进行建设。所以，要控制这一风险就要赶快建设。3、风险转移：为了保证工程项目的顺利实施，公司应认真策划，采取多种方式和渠道进行筹资融资。 第八章 结论和建议 8.1.评价结论通过项目的经济效果经济评价指标可以看出，该项目的静态投资回收期、净现值、内部收益率均符合项目投资的要求，说明该项目在技术上可靠，经济上可行，可以尽快进行建设。 8.2建议该酒店式公寓项目目前是一熟地，建设用地面积是3680 m2 ，为无偿划拨方式取得，补地价款为200万元，七通一平已到位。但据我们所知，该项目已放置多年，资金未到位，一直未进行建设。在“时间就是金钱”的今天，该酒店式公寓项目应尽快决策，抓紧办理各种审批手续，作好项目各阶段的实施进度计划，尽快建设。附表及附图