毕业论文房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨

《毕业论文房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨》由会员分享，可在线阅读，更多相关《毕业论文房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨（59页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、论文题目：（中文）房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 （外文）Real estate enterprise land value increment tax collection present situation analysis and discussion 所在院、系、所 ： 公共管理学院土地管理系 专专业、名、称 ： 房地产经济学 指专导专教专师 姓专名、职专称 ： 论文主题词： 土地增值税 ；征管；税收一体化 学习期限 ： 2006 年 9 月至 2008 年 7 月 论文提交时间： 2010 年 4 月 1摘要摘要 随着房地产市场的快速发展，房地产税收收入逐年大幅增长，已成

2、为地方财政收入的重要来源和主要增长点。土地增值税是国家宏观调控房地产市场最重要的税收扛杆之一，其有效利用离不开具体政策的有效执行。由于房地产税收涉及税种多、征管难度大，征管不到位等问题较为突出。如何完善房地产业税收征管，已成为当前税务部门亟需解决的一个重要问题。目前，针对土地增值税理论研究和实证研究很多，但从税务关机角度出发，对土地增值税政策方面的研究较少，呈现出了滞后性。本文结合北京市 2001 年至 2008 年度土地增值税收收入及征管情况，简要分析当前土地增值税收征管形势和存在问题，并提出对策和建议。本文从理论研究方面主要以税收理论为基础，对土地增值税政策进行了深入的分析，简要介绍了土地

3、增值税概念及原理，国内外土地增值税发展情况，说明了我国现行的土地增值税基本政策及北京市税收征管流程，分析了土地增值税的经济学原理和政策目的，指出有效实施的土地增值税在合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，改进房地产开发结构方面有着其它税种不可代替的作用。在实证研究过程中，采用税收分析的方法，分析了北京市房地产市场发展情况及土地增值税征管情况，认为北京市房地产业发展十分迅速，房地产市场拥有巨大潜力，为土地增值税提供了规模充足的税源基础。现阶段土地增值税占地方税收的比重仍较低，整体税收负担仍较少。土地增值政策对抑制土地投机，调整土地增值收益的作用正在逐步显现，其对增加房地产开发成本、推高房价的负

4、面作用并不明显，现阶段应继续加强土地增值税税收征管。同时， 土地增值税是一个极易受宏观形势和政策影响的税种，征管制度和政策调整对税收收入及负担会产生较大的影响。土地增税征管政策本身存在一些不完善之处，在实施过程中逐渐显现出一些弊端。本文对北京市土地增值税政策在税收征管中的具体政策实施情况及存在的问题进行了深入的分析，指出现阶段土地增值税征管在税务机关、纳税人、社会中介，征管政策方面存在的问题，并以案例分析的形式，例举了北京市某房地产开发企业土地增值税清算过程，并分析了案例中存在的主要问题。本文在全面分析的基础上得出实施房地产税收一体化，2是实现土地增值税政策目的有效途径。提出了加强房地产开发整

5、个过程的监控、强化对房地产行业的稽查、建立房地产业各税种的税源控管、改革和完善土地增值税税制、积极探索建立房地产行业纳税评估模型规范社会中介的清算行为等建议。关键词 ：土地增值税 ；征管；税收一体化1AbstractAlong with real estate market fast development,the real estate tax revenue grows largely year by year. It has become the important local finance income source and the main point of growth. The

6、 land value increment tax is one of the most important tax levers of national macroeconomic regulation and control in real estate market. Its effective application cannot leave the concrete policy effective execution. Because the real estate tax revenue involves so many taxation categories,Problems

7、such as the collection difficulty is very big,complete execution can not realize is more prominent. How to improve real estate tax revenue collection is an important question which the current tax affairs department needs to solve. At present,there are many viewpoints about the land value increment

8、tax in fundamental research and the empirical study,but studies from tax affairs aspect about the land value increment tax policy is very few,it become posterior to the current situation. This paper summary analysis current land increment tax revenue collection situation and the existent problem bas

9、ed on Beijing land value increment tax revenue and the collection situation from 2001 to 2008 and propose the countermeasure and suggestions.This paper has carried on the thorough analysis from the fundamental research aspect to the land value increment tax policy according to the taxation theory. i

10、t briefly introduced the land value increment tax concept and its principle, the development of domestic and foreign land value increment tax ,it illustrated our country present land value increment tax basic policy and Beijing tax revenue collection procedure, it also analyzed the land increment du

11、ty principle of economics and the policy goal, then it pointed out that the effective implementation of the land increment tax policy has the indispensable function to reasonable adjust land increment income distribution and protect the national rights and interests and improve the real estates prod

12、uct structure.In the empirical study process, this paper has analyzed Beijing real estate 2market and the land value increment tax collection situation with the tax revenue analysis method. It thought that Beijing real estate industry develop so rapidly and the real estate market has the great poten

13、tial and it has provided sufficient tax sources for the land value increment tax. At present stage the proportion of land increment duty accounted for the local tax revenue were still low, the overall tax burden were still few. The land increment policys function to suppresses the land gamble and ad

14、just land value increment income is appearing gradually, and the negative function which increase the property development cost and pushes the house price high is not obvious. Now we should continue to strengthen the land value increment tax revenue collection. At the same time, the land value incre

15、ment tax is a category tax that extremely easily influenced by the macro economic situation and the policy. The adjustment of collection system and the policy can produce to the tremendous influence to the tax revenue and burden. The land value increment tax collection policy itself have some imperf

16、ect aspects which appears gradually in the implementation process. This paper has thoroughly analyzed the implementation situation and the existence problem of Beijing land value increment tax collection. It pointed out existent problems of the land value increment tax collection in tax authorities,

17、 taxpayers, society intermediaries and the collection policy at present stage. The paper has illustrated a Beijing real estate enterprise land value increment tax settlement process in the form of an example and has analyzed the main matter in this example. This paper draw a conclusion that the inte

18、gration collection is efficient path to realize the land value increment tax policy goal based on overall analysis foundation. It gives suggestions that strengthen the monitoring of entire real estate produce processes , enhance auditing the real estate industry , establish real estate industry tax

19、source control and administration, reform the land value increment tax system , positively explore to establishment real estate profession tax payment appraisal model ,standardize society intermediary settlement behavior and so on.3KEYWORDS：Land Value Increment Tax ； Collection ； Integration1目录第第 1

20、章章 绪论绪论.11.1 问题的提出 .11.2 政策背景 .21.3 国内外研究综述 .41.4 研究对象、方法及章节安排 .6第第 2 章章 土地增值税理论土地增值税理论.82.1 土地增值税的概念及原理 .82.2 我国土地增值税政策目的与作用 .92.3 我国现行的土地增值税基本政策 .112.4 北京市土地增值税征管程序.12第第 3 章章 北京市土地增值税征收现状北京市土地增值税征收现状.183.1 北京市房地产业发展情况 .183.2 北京市土地增值税征管现状 .20第第 4 章章 税收征管中存在的问题税收征管中存在的问题.294.1 从纳税人角度 .294.2 从税务机关角度

21、.314.3 从中介角度 .334.4 从政策角度 .34第第 5 章章 征管改进和案例研究征管改进和案例研究.365.1 改进税收征管的思路 .365.2 清算审核基本方法 .375.3 案例研究 .38第第 6 章章 结论与建议结论与建议.4426.1 主要结论 .446.2 政策建议 .446.3 文章的不足及展望 .48参考文献参考文献.50攻读硕士学位期间所发表的学术论文攻读硕士学位期间所发表的学术论文.52致谢致谢.523图表索引 图 1：北京市土地增值税清算流程图 .14图 2：北京市历年土地增值税收入统计表 .21表 1：土地增值税超率累进税率表 .12表 2：北京市历年地方税

22、收与土地增值税税收统计表 .22表 3：北京市历年房地产投资总额、销售面积与土地增值税税收关系表 .24表 4：北京市 2005 年2008 年房地产企业利润总额与土地增值税税收收入 .25表 5：2001 年2009 年商品房销售情况与土地增值税征收情况比对表 .26表 6：北京市近年来土地增值税税收弹性系数和宏观税负的变化情况 .27房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨1第 1 章 绪论1.1 问题的提出近年来，房地产税费改革的呼声在媒体的报道中广获业界关注。其中，取消土地增值税的提议亦在其中。虽然土地增值税在对国家税收的贡献中并不突出，但其是该继续征收还是暂停甚至取消，业界对此亦是

23、颇多争议，并有两种截然不同的观点。主张者的理由主要有：第一，1994 年 1 月 1 日起施行的土地增值税暂行条例 ，其出台背景是，1993 年前后，炒买炒卖房地产的投机行为盛行，开征土地增值税是国家对房地产开发和房地产市场调控的客观需要，其有效遏制了炒卖土地、获取暴利的行为。现在市场形势已发生巨大变化，土地增值税已完成被赋予的历史使命，应该退出历史舞台。 第二，在开发的每个环节都有相应的税费，房地产交易产生营业税、房屋过户时产生的契税、项目开发过程中交纳公共建设配套费、产生利润交纳企业所得税乃至个人所得税等，只要不是直接炒地，就不应该再交土地增值税。第三，取消土地增值税，可以降低房地产开发成

24、本，平抑房价、让利于购房者，促进市场健康发展。反对者的理由主要有：第一，随着经济的发展和土地资源的相对短缺，土地的自然增值会越来越大，开征土地增值税是规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家的财政收入。一旦取消这个税制，开发商可能将其作为利润的增加而不一定是降低房价。第二，房价的涨跌取决于市场供求关系，征收土地增值税对房价涨跌没多大影响；土地增值税在房地产开发实际支出所占比重不大。 第三，土地增值税是公众利益和创造社会公平正义的一种价值体现，同时还是税收政策公平的体现。第四，土地增值税是一种社会经济发展的价值体现，不是开发商的努力所能产生的，增值税的收益应当属于政府和社会大众，土地增值

25、税体现房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨2了公众利益。当然，这个价值的产生也有开发商的付出，所以政府征收有一个比例。在国家没有明确的关于土地增值税的新政出台的情况下，业界关于土地增值税的争论还会继续。那么，在实际操作中，土地增值税的征收情况又是怎样的，这是本文试图探索和解决的问题。1.2 政策背景1.2.1国外土地增值税发展历史开征土地增值税的历史并不长，1820 年在德国出现，1898 年在中国青岛德租界完善，所以青岛实行的土地增值税被视为该税种的起源。德国是最早实施征收土地增值税的国家，为防止土地不利用和土地投机囤积居奇，除对土地转让征收累进增值税外，还收取囤积土地的特征税。而在澳

26、大利亚和新西兰，殖民地初期因地广人稀，每人可以花很少代价向政府领得土地据为已有，及至19 世纪时，政府为鼓励开垦，改良利用土地，广泛课征空地税，在征收一般地价税外，还加征未改良的地价税；又如，美国、加拿大和香港等国家和地区，对土地征收保有税，一般并不包含土地政策目的，而仅作为财政收入。但也有一些国家或地区则将土地保有税作为一种土地政策，目的是通过征收土地保有税，提高土地占有成本，以提高土地的供给量，促进土地有效利用。英国曾于1990 年的财政法中规定，在以下四种场合征收土地增值税（land value increment tax） ，即土地出让时；土地因所有权人死亡而转移时；缔结 14 年以上

27、租赁契约时；法人所有土地届满 15 年无转移时。对于上述四种所有权转移时，或法律规定的其他特殊场合，就其增涨的地价征税 20%。但英国实施土地增值税，其计算方法太抽象而且过于复杂，在施行当初，每每发生争执与纠纷，征得的税少，到 1917 年则停止征收，1920 年正式废止。1土地增值税征收时间最长，征收范围最广的是我国台湾地区。土地增值税 1 毕宝德， 土地经济学 ，北京：中国人民大学出版社房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨3是台湾地区的主要房地产税种。台湾地区土地增值税，即对已规定地价之土地，于土地所有权转移或设定典权时，按其土地涨价总数额征收或预征土地增值税。其税率规定为三级：第一

28、级土地涨价总数额未达 100%的为 20%；第二级 100%至200%的为 30%；同时根据持有土地年限规定一定的减征率。200%以上的为40%，同第二级一样规定一定的减征率。另外自用住宅用地一律为 10%。土地增值税和地价税是台湾地区八大税种之一，2006 年税收收入规模占全部税收收入的 3.4%。11.2.2我国土地增值税发展历史我国最早实施土地增值税的地区是在胶州，1898 年德国人占领胶州后，因土地投机狂热，德国殖民政府在土地问题专家单威廉的设计下，开征了土地增值税，规定凡地主出卖土地时，应以土地增值之 33纳税。为了防止瞒报地价，偷漏税款，又规定了地主于出卖前应以卖价呈报政府，政府有

29、照价收买之权。1930 年，在孙中山先生的主持下，推出了我国政府自己的土地增值税。抗战中，当局公布施行战时土地征收条例 ，将土地增值税税率级距改为四级。解放后，人民政府规定，土地不能私自买卖，因此建国以来未设定土地增值税。改革开放后，随着经济发展，在各大中小城市房地产投机盛行，地价随之猛涨。为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院于 1993 年 12 月 13 日，发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例 ，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从 1994 年 1 月 1 日起开始施行。但由于在实际执

30、行中一直采用“预征”的方式，使得执行效果并不令人满意。房地产企业总会想方设法预收收入，以减少预缴地土地增值税数额。同时到房屋销售完毕后，要根据实际销售情况对土地增值税多退少补，房地产开发企业又会在房产销售上弄虚作假，降低销售额，来偷逃土地增值税。为弥补预征地诸多漏洞，国家税务总局于 2006 年明确规定将预征改为清算，而清算范围包括全部竣工完成销售、整体转让未竣工决算房、直接转让土 1 河北省邯郸市地方税务局， 关于赴台湾地区税收考察情况的报告 ，http:/ 14 年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行，房地产开发迎来土地增值税清算时代。1.3 国内外研究综述土地增值税的构想，始于一八

31、七一年英国学者约翰密勒（J.S.Mill）所起草之土地改革纲领。约翰密勒认为土地的自然增值，属于不劳所得，应课以重税。同一期间，美国学者亨利乔治，于一八七九年著作进步与贫穷 （Progress and poverty）中也强调土地增值税不劳而获性质的自然属性，主张以征收单一税的方式，全部征收归公，这样地主虽保留土地私有形式，但在土地私有制度下，已因没收地租（征收单一税）而被彻底铲除，土地投机的问题，也将根本消除。具有代表性的观点由美国社会经济学家亨利乔治（Henry George，18391897）提出，他认为土地价值之所以增加，是因为人口的集聚和生产的需求，而非某个人的劳动或投资所引起的，因

32、此土地的价值收益应归全社区所有。认为土地的增值收益产生原因可以归纳为以下几个方面：（1）城市化进程引起地理区位固定的地块发生了经济区位变化而形成的增值。 （2）人口的增加与聚集引起的同一地块产出需求的增加所发生的增值。 （3）国家对原有地块使用规划条件的变化产生的增值。 （4）相关主体对土地进行投资（比如房屋修建及土地整理）后的增值。 （5）通货膨胀引起的土地虚拟增值。我们认为国家作为土地所有者参与土地增值收益分配应该将其限制在前三个方面；第四方面形成的土地增值收益应该体现投资者权益；至于由通货膨胀引起的虚拟增值，应该将其作为剔除因素考虑。基于以上至少这五个方面的土地增值形成原因，就决定了国家

33、对土地收益增值管理的难度和复杂性。我国目前的土地增值收益管理制度主要由土地有偿转让制度、土地税收制度、土地储备制度等构成。其中土地储备制度在我国尚没有发挥到预期作用，在此我们着重论述前两者。 土地增值税的课征，体现了国父孙中山先生平均地权之主张。孙中山先生认为土地价值之能够增加的理由，是由于众人的功劳，众人的力量；地主对地价涨跌的功劳，是没有一点关系的。在社会主义市场经济条件下，涨价归公房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨5本质上体现了一种收益分配的思想，它的理论依据是社会主义分配规律，即按劳分配与按生产要素分配相结合的规律.。税收是现代政府取得财政收入的主要形式之一，课征土地增值税的目

34、的在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享。土地增值税原则上是以不劳而获的自然增值作为课税标的。目前世界各国对于土地的资本增益，税制上有两种处理方式，一为不予课税，如英国（但另外课征一种开发特捐） ；一为视土地增值税为资本所得性质，而并入综合所得成为所得税的一种，如美国。依照世界主要国家对土地增益课征之规定，大抵是将土地增益并入所得课征，或采单一税率课征。关于中国土地增值税的改革思路，目前主要的观点有三种：即“取消论”、“改革论”和“相机抉择”。 “取消论”的观点很简单，那就是要废除土地增值税1。 “改革论”认为，虽然中国现行土地增值税存在种种缺陷，但从长远看，该税种还是有其存在的必

35、要性，因此问题的关键在于完善现行税制而不是将其取消。“改革论”的主要政策建议是：(1)扩大土地增值税的课税范围2，增设“土地租赁增值税”和“定期土地增值税”两个税目3；(2)合理确定计税依据，将“人工增值”和“自然增值”区别开来 (3)适当降低税率，同时对持有时间较长的不动产交易给予税收优惠4。同时也有学者认为：应该将中国的土地增值税改造成对土地投机（或投资）进行“相机抉择”的调控工具5，即国家可以根据国民经济的发展状况以及房地产市场的景气决定停征或恢复征收土地增值税（显然也包括对税率的调整） ，建议实际上包含两层意思：一是不能将土地增值税废除；二是有时土地增值税也可以停征。 1 张天犁， “

36、关于房地产制度改革若干对策思路研究”， 财政研究 ，2000 年2 谢群松，不动产课税论，北京:财政部财政科学研究所学位论文， 2002 年3 邓宏乾， 中国房地产税制研究 ，武汉：华中师范大学出版社，2000 年4 雷根强， “试论中国财产课税制度的改革和完善” ， 财政研究 ， 2000 年第 3 期5 谢群松， “论中国土地增值税的改革” ， 经济学季刊第二卷第四期房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨61.4 研究对象、方法及章节安排1.4.1研究对象本文的研究对象为土地增值税税收政策及其税收征管现状。本文通过研究土地增值税税收理论及政策，阐述土地增值税特有的经济功能，通过研究北京

37、市土地增值税税收征管现状，分析现阶段土地增值税功能发挥的程度及其影响因素，查找土地增值税税收征管中存在的问题，并提出相应的政策与建议。1.4.2基本方法本文采用了理论与实证相结合的研究方法对论题进行分析。理论研究过程中主要以理论分析为基础，在具体研究的方法上采用了功能分析法，并结合其他有效的研究手段，如描述性研究。在实证研究方面，主要以统计数据为基础，在具体研究方法上采用数量研究法，同时为使研究详细透彻，本文还采用了个案研究法。为了得出客观而全面的结论，本文采集了丰富的数据资料，制作了大量的图表，以求鲜明直观。1.4.3章节安排文章分为六部分：第一章绪论，主要介绍了社会各界对土地增值税征收存在

38、的分歧及土地增值税发展情况及国内外对土地增值税的研究观点。第二章土地增值税理论，主要说明土地增值税的概念及税收原理，并详细阐述了北京市现行土地增值税基本政策及征管流程。第三章北京市土地增值税税收实证分析，主要分析了北京市房地产发展现状及土地增值税征管现状，指出了土地增值税税收收入特点及存在的问题。第四章北京市土地增值税税收征管中存在的问题，主要参照征管流程，分析了现阶段北京市土地增值税税收征管中存在的主要问题及问题产生的原因。第五章征管改进和案例分析，说明税收征管改进思路，以本市某房地产企业清算为例，说明土地增值税征管过程，并分析了案例中存在的征管问题及启房地产开发企业土地增值税征管现状分析与

39、探讨7示。第六章结论与建议，总结了完善土地增值税税收征管的建议， 阐述了房地产税收一体化的概念及方法并针对土地增值税税收征管中存在的问题提出解决思路。房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨8第 2 章 土地增值税理论2.1 土地增值税的概念及原理土地增值税，是指按土地价格增加数额征税。土地增值税的计征办法又分两种：一是土地所有权未转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税；二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。在我国，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例 ，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增

40、值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。从土地增值税发展的历史与现状来说，土地增值税的主要税制要素可以概括如下。2.1.1 课税对象根据是否将建筑物纳入课税范围，土地增值税可以划分为包括建筑物的土地增值税和不包括建筑物的增值税。包括建筑物的土地增值税不仅对土地的增值额课税，而且对建筑物的增值额课税，这种土地增值税可以称为广义的土地增值税，例如中国现行的土地增值税。不包括建筑物的土地增值税仅对土地的增值课税，这是名副其实的土地增值税，可以称为狭义的土地增值税，例如中国台湾地区现行的土地增值税。2.1.2 计税依据顾名思义，土地增值税的计税依据是土地增值额。土地增值的原因可以概括如下：（1）

41、土地投资；（2）因人口增加和社会发展导致的土地（或土地服务）需求增加；（3）通货膨胀带来的价格上涨；（4）因其他资产因报率下降导致土地价格上涨。本文将允许扣除通货膨胀和私人投资因素的土地增值税称为土地自然增值税，将不允许扣除通货膨胀和私人投资因素的土地增值税称为土地名义增值税。中国现行的土地增值税基本上属于土地名义增值税。房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨92.1.3 土地增值的本质土地增值实际上是一种资本利得。如果土地增值已经转化成货币，那么过程增值就称为已经实现的利得；如果土地增值尚末转化成货币，那么这增值就称为末实现的利得。表现在操作上，就是定期对土地价值进行评估，并对其增值额进

42、行课税。本文将仅仅在转让环节课征的土地增值税称为土地转让增值税，将在占有环节也同样课征的土地增值税称为土地占有增值税。我国现行的土地增值税属于土地转让增值税。2.1.4 税率从土地增值税发展的历史现状来看，其采用主要税率形式是累进税率，其中又以超额累进税率最为常见。目前，中国内地的土地增值税、台湾地区的土地增值税采用的都是超额累进税率。2.2 我国土地增值税政策目的与作用开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易程序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。具体为：2.2.1开征土地增值税，是增强国家对房地产开发和房地产交易市场调

43、控的需要改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无期限使用，但不允许买卖土地。实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。自 1987 年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业的发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都发生了积极作用。但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产业发展中也出现了一些问题。特别是 1992 年及 1993 年上半年，我国部分地区出现了房地产持续高温，炒买炒卖房地产

44、情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资产收益大量流失，严重房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨10冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。2.2.2对土地增值课税其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为土地增值主要是两方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟地” ，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地

45、增值。城市土地属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素。对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失。同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。2.2.3规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、

46、个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地增值税收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益的分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。2.2.4征收土地增值税可以抑制房地产开发企业哄抬房价，改进房地产开发结构土地投机、房地产开发企业囤积土地不开发，房地产开发商捂盘惜售，哄抬地价房价是导致房地产价格上涨的重要因素，土地增值税的开征对于这方面的因素导致的房价上涨有重要的抑制作用，因为囤积土

47、地、捂盘惜售导致房地房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨11产开发周期变长，售出时价格与原始价格差导巨大，增值额畸高，而这种情况收入、成本关系最为简单，房地产企业难于逃避税、税务机关易于税收征管，只要增值税税率足够高，就能够抑制哄抬地价、房价行为。同时我国土地增值税条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额末超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。这一规定有利于指导开发企业增加普通住宅的开发，降低别墅、写字楼等没有税收优惠的类型项目，从而增加普通住宅的供应，供应增加对于降低普通住宅的房价有着重要的作用。对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨

48、，对于这一点要区别看待，理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。因为价格升降并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，因而开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。 因引，开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。2.3 我国现行的土地增值税基本政策2.3.1.土地增

49、值税的纳税义务人根据土地增值税暂行条例 ，土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。2.3.2土地增值税的征税范围北京市土地增值税的征税范围主要包括：（1）国有土地；（2）地上建筑物；（3）附着物；（ 4）收入；（5）单位；（6）个人。2.3.3土地增值税的计税依据房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨12土地教增值税按照纳税人转让房地产取得的增值额计算征收。纳税人转让房地产所得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增增值额。土地增值税的扣除项目主要包括：（1）取得的土使用权支付的金额；（2）开发土地的成本、费用，或者旧房有建筑物的评估价格

50、；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目（对从事房地产开发的纳税人可按（1） 、 （2）项规定计算的金额之和，加计 20%扣除） 。2.3.4土地增值税的税率我国土地增值税采用超额累进税率，具体税率如下表：表 1：土地增值税超率累进税率表1级数增值额与扣除项目的比率税率（%）速算扣除数（%）1不超过 50%的部分3002超过 50%-100%的部分4053超过 100-200%的部分50154超过 200%的部分50352.3.5土地增值税的减免纳税人建造普通标住宅出售，增值额末超过扣除项目金额 20%的，免

51、征土地增值税。2.4 北京市土地增值税征管程序现阶段，土地增值税清算是土地增值税征收的最主要方式，土地增值税清算征收是房地产开发企业结清土地增值税税款的基本方法，因此，本文在此仅讨论土地增值税清算。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法 1 中华人民共和国土地增值税暂行条例 ，中华人民共和国国务院令第 17 号房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨13律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表 ，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。北京市土地增值

52、税清算流程如图 1 所示。房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨14图 1：北京市土地增值税清算流程图房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨152.4.1预售预缴税款北京市房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自 2007 年 1 月 1 日开始，一律按预（销）售收入的 1%预征土地增值税。12.4.2清算条件1.纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续(图中线路 0)，主要包括以下情况：(1)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。(2)整体转让未竣工的房地产开发项目。(3)直接转让土地使用权的项目。(4)纳税人

53、申请注销税务登记的房地产开发项目。2.主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算(图中线路 1)，主要包括以下情况：(1)纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。(2)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。(3)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。2.4.3鉴证报告土地增值税清算鉴证报告是房地产开发企业办理土地增值税清算的必备资料，是房地产开发企业委托具有资质的中介机构（税务师事务所）对其申报资料

54、的鉴证审核。中介机构按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 1 北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知 ，京地税地2006509 号房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨162.4.4清算受理主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和鉴证报告时，核对纳税人提供的资料，并严格按照鉴证报告标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、 鉴证报告内容不规范、

55、审计事项情况不清楚的，退回纳税人重新修改(图中线路 8)。2.4.5清算审核主管地方税务机关审核纳税人提供的证明凭证、资料是否齐全；鉴证报告的格式是否规范，内容是否齐全；各表格逻辑关系是否正确。2.4.6稽查环节： 清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，将全部资料移交评估科或稽查部门进行清算工作。(1)纳税人办理清税时，报送的鉴证报告内容不规范，退回重报后，鉴证报告仍不符合要求的（图中线路 7） ；(2)纳税人办理清税时，提供鉴证报告需要退税的（图中线路 7） ；(3)纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的；（图中线路 2）2.4.7核定征收地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，

56、发现纳税人收入成本核算问题的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税(图中线路11、12)，主要包括以下情况：(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的（图中线路 5） ；(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨172.4.8核定办法扣除对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机

57、关应按核定办法扣除（图中线路 13）：(1)无法按清算要求提供开发成本核算资料的；(2)提供的开发成本资料不实的；(3)发现鉴证报告内容有问题的；(4)虚报房地产开发成本的；(5)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积建安造价表1中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。2.4.9予以核准主管地方税务机关经过清算审核，对纳税人申请的清税项目予以核准。办理土地增税补缴税款或退还已纳预缴税款。2.4.10档案管理将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料立卷归档。 1 北京市地方税务局关于商品

58、住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知 ，京地税地2007138 号房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨18第 3 章 北京市土地增值税征收现状3.1 北京市房地产业发展情况近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快，北京市房地产业发展十分迅速，房地产市场拥有巨大潜力。一方面，房地产开发投资规模大幅增长，房地产业不断规范，有利于房地产市场的稳定，为房地产税费改革提供了平台支持；另一方面，房地产尤其是住宅类房地产供需两旺，自有住宅拥有量不断增加，为土地增值税提供了规模充足的税源基础。3.1.1房地产业成为地方税收收入的重要来源近年来，北京市房地产业增加值逐年提高，产业

59、地位不断增强，房地产业增加值占地区生产总值的比重也明显增加，在 1998 年仅为 3.2%，到 2006 年已上升至 6.2%，房地产业成为北京市推动国民经济稳步发展的支柱产业，其快速发展带动了房地产税收收入的大幅增长，2008 年房地产开发企业(单位)经营税金及附加为 1616644 万元，比 2003 年增长 205.09%，年均增长 34.18%，占当年地税税费收入的 10.24%，成为地方税费收入的重要来源。3.1.2房地产市场供给逐年提高近年来，在政府主导土地储备投资的带动下，全市房地产开发投资大幅增长，2008 全年共完成开发投资额 1908.73 亿元，比 2003 年增长 58

60、.74%，年均增长 9.79%。从历年趋势来看，随着房地产市场的不断升温，全市商品房施工面积和新开工面积降幅均稳步缩小，市场供给低迷状态虽有改善但不明显。总体来看，我市房地产市场供给经历了增长、下降、恢复、放缓四个主要阶段。2001 年至2007 年房屋竣工面积实现较快增长，2008 受金融危机影响，房屋竣工面积进入深度调整期，建设步伐放缓，2009 年在国家宏观调控政策的作用下逐渐复苏，房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨19但增势缓慢，具体数据见本章表 3。 3.1.3商品房销售需求旺盛近年来，随着国家一系列购房优惠政策的实施，较大程度地刺激了消费者住房自住型需求和改善型需求的释放，

61、全市商品房销售市场日趋活跃。2009 年共销售商品房 2362.3 万平方米，比 2003 年增长 24.61%，年均增长 3.52%（北京市房地产市场销售情况同市场供给情况发展阶段相同，具体数据见本章表 3） 。受市场销售火热等因素影响，2001 年以来，我市商品房（现房）空置面积呈逐步下降趋势。截至 2009 年底，全市商品房空置面积为 1351.4 万平方米，比上年末减少 86.9 万平方米，减少 6%。13.1.4销售价格呈快速增长态势受住房需求不断加大的影响，北京市房屋销售价格呈现稳中有升的运行态势。2003 年至 2008 年全市房屋销售价格指数分别为房屋销售价格指数100.3、1

62、03.7、106.9、108.8、111.4、109.5。2 2003 年至 2005 年期间，北京商品房市场保持稳定发展态势。受市场需求增长的拉动、成本推动、以及城市环境、市政路网等配套设施的不断完善及商品房综合品质的提升等因素的影响，2006 年至 2007 年北京房屋销售价格进入了加速上涨时期。2008 年北京市房地产市场受金融危机影响，价格略有回落。3.1.5个人购房成为房地产消费市场的主体随着住房制度改革的不断深入，住房实物分配制度取消，北京个人购房比重不断上升，逐步成为房地产消费市场的主体。自 2001 年以来，北京市的城乡居民收入增长较快，人均 GDP 始终保持着两位数的高位增长

63、态势。北京市 1 北京市住房和城乡建设委员会， “2009 年北京市房地产市场运行情况” ，http:/ 北京市统计局， 北京市 2009 年度统计年签 ， http:/ 年北京市个人实际购买商品房 2593.6 万平方米，实现销售额 1524.9 亿元，个人购房占商品房销售面积和销售额的比重分别为 92.5%和 86.7%。1 3.2 北京市土地增值税征管现状1994 年至 90 年代末，北京市房地产市场呈现疲软迹象，有效需求呈萎缩趋势，房地产投资效益下降，导致土地增值税收入较低。2001 年以后，房地产市场逐渐摆脱疲软困境。2002 年，国家税务总局下发文件要求各地税务机关认真组织开展土地

64、增值税征收工作，各地逐步恢复征收土地增值税。2002 年该税收入超过 1.3 亿元，比上年同期增长 645.12%。2003 年以来，我国城市房地产价格持续上涨。2005 年和 2006 年，国务院办公厅先后下发、转发了多个文件，要求针对房地产市场的突出问题，加大调节力度。2006 年土地增值税收入也随之迅速增长，达 5.66 亿元。2009 年收入更是达到 54.16 亿元，是 1999 年的144 倍。2009 年，北京市房地产行业缴纳的各项地方税收总额为 596987 万元，占同期地税税收总收入的 13.92%。 1 湖北省统计局， “房地产业在北京经济中的支柱地位加强” ，http:/

65、www.stats- 2：北京市历年土地增值税收入统计表数据来源：北京市地方税务局 1994 年2009 年税收收入分税种完成情况从图 2 可以看出，土地增值税增长最大的一年为 2002 年，增收的主要当原因：一是 2001 年以来房地产市场逐渐摆脱疲软困境市场持续升温，为土地增值税提供了税源；二是税务机关加强了土地增值税的征管工作力度，使征管工作逐步到位，由于政策执行初期，税收收入基数低，征管效果表现明显。土地增值税增长次大的一年为 1997 年，北京市地方税务局发文规定纳税人预售非普通标准住宅、别墅、公寓、宾馆、饭店、办公写字楼等其他房地产依预售收入按规定比例预征土地增值税，对 120 平

66、方米以下的普通标准住宅，没有采取预征土地增值税政策。土地增值税增长较大的一年为 2007 年，这主要是受北京市自 1 月份开始对房地产开发企业全部预（销）售商品房取得的收入开征土地增值税影响一季度北京市对以前的房地产竣工项目进行了集中清算，入库土地增值税 3.5 亿元，同比增收 2.9 亿元，增长 5.3 倍。1房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨22从以数据和分析可以看出，土地增值税是一个极易受宏观形势和政策影响的税种，征管努力程度和税收政策调整对税收收入及负担会产生较大的影响。3.2.2土地增值税收入比重分析表表 2 2：北京市历年地方税收与土地增值税税收统计表：北京市历年地方税收与土地增值税税收统计表年度各项税费收入合计（万元） 土地增值税（万元） 土地增值税占各项收入合计比例1994 年62678400.00%1995 年95807100.00%1996 年13309362670.02%1997 年187445115330.08%1998 年222402519180.09%1999 年259127437610.15%2000 年300482752850.18%2001 年