君安世纪城商品房一期工程开发建设项目可行性研究报告26718

《君安世纪城商品房一期工程开发建设项目可行性研究报告26718》由会员分享，可在线阅读，更多相关《君安世纪城商品房一期工程开发建设项目可行性研究报告26718（101页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、君安世纪城商品房一期工程开发建设项目可行性研究报告世纪城商品房一期工程开发建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 建设单位基本情况3一 企业概况3二 高级管理人员情况3第三节 可行性研究工作概况4一 主要研究内容4二 可行性研究报告编制依据5第四节 可行性研究结论6一 主要研究结论6二 项目的建设条件6三 建设内容6四 建设周期7五 项目投资与资金筹措7六 主要技术经济指标7七 主要问题及建议7第二章 项目建设背景分析8第一节 泰州市简介8一 泰州概况8二 泰州市国民经济和社会发展趋势9第二节 姜堰市简介10一 姜堰概况10二 姜堰市经济社会发展现状11第三节 国

2、内房地产市场分析14一 国内房地产市场现状14二 国家相关政策15三 未来国内房地产行业的发展趋势和特点21第四节 泰州市房地产市场分析23第五节 项目市场定位及竞争策略28一 竞争市场分析28二 市场切入点28三 营销推广策略29四 项目销售收益预测32第三章 建设规模33第一节 建设规模33第二节 建设条件34第四章 项目选址35第一节 自然条件35一 地质条件35二 气候条件36三 土层结构及其分布37四 场地适宜性及稳定性分析37第二节 基础条件38一 交通条件38二 供电39三 供水39四 排水39五 施工材料40第五章 设计原则41第六章 工程设计方案43第一节 总平面布置43第二

3、节 建筑、结构及施工43一 建筑43二 结构及施工44第三节 主要施工方案44一 测量放线、轴线及标高控制44二 基础工程45三 主体工程48四 屋面工程53第七章 配套工程56第一节 供电及给排水56一 供电56二 给排水56第二节 网络系统57一 有线电视57二 电话系统57三 网络布线系统58第八章 节能、环保59第一节 建筑节能59一 围护结构节能59二 太阳能节能技术59三 节电措施60第二节 人防、避雷与消防60一 人防60二 避雷60三 消防61第三节 环境保护61一 标准及规范61二 环境现状62三 施工期环境影响分析及防治64四 使用期环境影响分析及防治66第九章 工程管理措

4、施68第一节 建设项目的组织机构68第二节 建设项目的管理内容68第三节 合同管理与协调70第四节 项目的竣工验收71第五节 加强社会监督71第十章 项目建设进度及招标72第一节 项目实施进度72一 项目实施72二 项目实施进度72第二节 招 标73一 招标依据73二 招标方案73第十一章 投资估算及资金筹措75第一节 投资估算75一 估算编制依据75二 投资估算范围75三 固定资产投资总额估算75第二节 资金筹措78一 资金筹措78二 还款计划78第十二章 财务评价79第一节 财务评价依据79第二节 销售收入估算79第三节 总成本费用80第四节 销售税金81第五节 利润总额：81第六节 财务

5、评价结论81第七节 敏感性分析82第十三章 风险分析84第一节 工程风险与对策84第二节 管理风险与对策85第三节 资金风险与对策85第四节 环境风险与对策86第十四章 结 论87附件：1、“关于君安世纪城商品房一期工程开发建设项目核准的批复”（姜发改核20115号）2、平面设计图3、工程预算书4、企业法人营业执照5、房地产开发企业暂定资质证书附表：1、投资估算表2、新增投资计划与资金筹措表3、总成本费用估算表4、利润表5、还本付息表6、资金来源与运用表7、资产负债表8、现金流量表泰州冠建置业有限公司第一章 总 论项目名称：君安世纪城商品房一期工程开发建设项目建设单位：泰州冠建置业有限公司建设

6、地点：姜堰市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段法定代表人：刘日新电 话：0523-88129888传 真：0523-88129885邮 编：225500第一节 项目概况泰州位于江淮平原南端，南临长江，是1996年8月经国务院批准成立的沿江、沿海开放城市，境内有98公里的长江岸线，下辖泰兴、靖江、姜堰、兴化四市及海陵、高港两区，面积6000平方公里，人口503万。泰州市具有2100多年历史，历代人文荟萃，商贾云集，素有“汉唐古郡，淮海名区”之称，历史上就是苏中地区政治、经济、文化和交通中心。近年来，相继被命名为江苏省历史文化名城和全国卫生城市。泰州曾经作为区域性经济大都市和重要的通商口岸，经

7、济繁荣、文化发达，是长江三角洲地区重要的滨江城市之一，也是江苏重要的水陆交通枢纽。姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。北宋年间，盐商姜仁惠、姜谔父子率众聚资，筑堰抗洪，家园久治，功业永存，姜堰由此得名。东邻海安县、东台市，西接泰州市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程。在泰州市城市总体规划（2002-2020）中

8、，市区城市总体规划确定的城市性质为：“长江三角洲的工贸港口城市，水城一体的历史文化名城”。城市总体规划方针为“南拓、东进、西优、北控”，在城市用地发展方向上主要向南发展，其次向东发展。2011年1月16日姜堰市第十三届人民代表大会第四次会议批准的“姜堰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”中也提出：要按照“西进、南扩、北控、东优”发展方向，高品位建设主城区，主动融入泰州都市圈。加快新区规划建设，实施统一规划，整体开发。考虑目前姜堰市市政府等行政核心单位均位于城区西部地区，可以预见，该地区将成为作为未来城市发展的方向所在、城市新兴高尚居住区，成为我市人流集散的关键地区。本项目位于姜堰市西部地

9、区，淮海西路以北、杭州路两侧,上海路交汇处，与姜堰市市政府等行政核心单位相邻，紧靠姜堰经济开发区和华东五金城，距离锦天汽配城也仅有15分钟车程，交通便利，地理位置优越。随着姜堰经济开发区入园企业的不断增多，华东五金城和锦天汽配城的不断发展，项目周边地区的流动人口和居住人口均在不断增加；同时考虑目前姜堰市市政府等行政核心单位也位于城区西部地区，随着城市化的进一步发展，本地区将成为城市发展的主要开发区域。因此，泰州冠建置业有限公司拟建设君安世纪城商品房工程开发建设项目。本项目总用地面积为127881.1平方米（约191.8亩），总建筑面积为318895.34平方米。因当前国家对房地产市场的宏观调控

10、以及公司本身资金压力的因素，项目拟分两期开发，本次实施项目为一期工程项目，用地面积为32619平方米（约48.93亩），建筑面积为98542平方米，其中可售面积为89840平方米，项目建成后可容纳住户584户。本项目的建设，符合姜堰市当前的规划方针，能够进一步带动姜堰市西部地区的房地产消费市场，缓解随着新城区开发和开发区发展带来的住房刚性需求压力，拉动并促进周边地区的经济发展，有利于提高居民的生活水平、促进社会的和谐稳定，对姜堰市经济和社会事业的发展具有积极意义；同时可以提高泰州冠建置业有限公司在本地区的企业知名度，符合企业自身发展的需要，本项目具有良好的经济效益和社会效益。第二节 建设单位基

11、本情况一、企业概况泰州冠建置业有限公司于2010年4月16日成立，是由刘日新与林俊佳共同出资组建的有限公司，法定代表人为刘日新先生，公司目前注册资本为5000万元人民币，公司许可经营范围有：房地产开发、商品房销售；一般经营项目有：建筑材料、金属材料销售。公司设股东会，由全体股东组成；设执行董事一名，目前由刘日新先生担任。二、高级管理人员情况公司法定代表人刘日新，男，1968年10月11日出生，1990年毕业于福州大学，后留学日本明治大学，获工商管理硕士学位。1994年就职于日本朝日集体公司，担任朝日集体公司对中国贸易部门高级经理，积累了丰富的生产和销售经验。2000年，刘日新先生回国，创办新福

12、兴有限公司，担任董事长兼总经理；2005年创办所罗门兴业投资有限公司，担任董事长兼总经理，在其任职期间，实现该公司营业额连续4年达5亿人民币。其为人诚实守信，无不良记录。第三节 可行性研究工作概况一、主要研究内容本可行性研究的主要内容如下：1、项目建设的必要性分析本报告根据城市总体规划、城市发展规划、当地经济发展情况以及当地居民生活水平的具体情况，阐述本项目的建设必要性。2、项目背景分析本报告通过对国内和当地社会经济及房地产发展现状进行分析，阐述本项目建设的意义。3、项目前景分析本报告通过对项目周边地区房地产市场进行分析，阐述本项目的优势与劣势，对本项目的销售前景进行初步预测。4、建设条件本报

13、告对项目建设的周边环境及条件进行分析，包括社会经济条件、自然环境、地质条件等。5、工程建设方案本报告结合项目所在地区域布局情况，对项目区拟建的各项工程建设方案进行研究论证。6、环保与劳动安全本报告对项目环境影响进行初步分析，提出建设与运营过程中应采取的环境保护措施，同时还提出安全措施。7、项目组织、管理、实施进度及招标本报告根据项目的实施主体，提出工程建设中的组织管理形式、项目建设过程中的经营管理方式。8、投资估算本报告根据工程量及工程投资估算指标，按国家和当地的有关规定，对拟建工程内容进行投资估算，编制项目建设投资估算表，按工程费用、工程建设其它费用、预备费、建设期利息等列出投资总额的构成情

14、况，计算项目总投资。9、资金筹措及借款偿还本报告根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，提出借款偿还计划。10、项目建设社会效益分析本报告分析本项目建设对当地社会、经济建设的推进作用，分析项目的社会效益。11、工程风险分析本报告分析项目在决策、工程建设、资金筹措等方面存在的风险，并提出相应的对策。二、可行性研究报告编制依据1、泰州市城市发展总体规划（20022020）；2、泰州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、江苏省民用建筑热环境与节能设计设计标准（DB32/4782001）；5、中国地震动参数区划图

15、（GBl83062001）；6、建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；7、建筑设计防火规范（GBJ1687）；8、建筑抗震设计规范(GBJ11-89)；9、国家发展计划委员会第九号令关于建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定；10、项目单位提供的基础数据和相关资料。第四节 可行性研究结论一、主要研究结论君安世纪城商品房一期工程开发建设项目的实施，符合当前姜堰市的整体规划发展要求，可提高城镇居民生活水平，改善城市环境，提升城市形象。项目位于姜堰市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段，项目周边地区已形成较好的基础设施条件，本项目的实施既是必要的、也是可行的。二、项目

16、的建设条件本项目的实施具有良好的地理优势和基础设施条件。姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程。姜堰市成立多年以来，在供水、排污、供电、通信、供气、供热等基础设施建设方面投入了大量财力和人力，本项目具备良好的有利于项目建设的基础设施条件。三、建设内容君安世纪城商品房一期工程开发建设项目位于姜堰市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段，本项目用地面积为32619平方米（约48.93亩）；建

17、筑面积共计98542平方米，其中：地上建筑面积90805平方米，地下建筑面积7737平方米；可容纳住户584户。四、建设周期本项目建设周期18个月。五、项目投资与资金筹措本项目投资总额32135.04万元，其中: 泰州冠建置业有限公司自筹资金19135.04万元，拟申请银行贷款13000万元。六、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位指标值备注1用地面积平方米32619约48.93亩2总建筑面积平方米985422.1其中：地上建筑面积平方米908052.2 地下建筑面积平方米77373投资总额万元32135.043.1其中：自有资金万元19135.043.2银行贷款万元13000.0

18、0七、主要问题及建议1、本项目为房地产建设工程，涉及部门较多，建设单位应加强组织领导和协调管理，使项目建设能够顺利进行。2、本项目在加大建设力度的同时，必须从实际出发，在充分调查论证的基础上，制定并严格执行切实可行的实施计划，循序渐进；妥善处理好投入与产出、速度与效益的关系，保证项目的顺利实施。3、本项目在实施过程中，应重视加强项目管理工作，严格按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设“投资省、建设快、质量好”的目标。95泰州冠建置业有限公司第二章 项目建设背景分析第一节 泰州市简介一、泰州概况泰州是1996年8月经国务院批准组建的地级市，地处苏中之中、长江北岸，滨江近海、地势

19、平坦，与经济发达的苏锡常地区仅一江之隔，苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。江阴长江大桥、泰州长江大桥沟通长江南北，形成了与上海、苏南的快速通道；328国道、京沪、宁通、宁靖盐高速公路及新长、宁启铁路贯穿全境，境内一小时都市圈已经形成，每百公里高速公路里程速已经达到国际先进水平；以国家一类开放口岸-泰州港为主体的六大沿江港区现已建成；泰州火车站有六条列车始发线可以到达北京、哈尔滨、青岛、深圳、杭州、武汉、兰州等重要城市；国家中型机场-苏中机场正在规划立项之中。泰州大交通、大联运、大开放、大发展的格局正在逐步显现。地级泰州市成立15年来，改革开放和现代化建设取得了长足发展，综合实力明显增强，已经

20、逐步成长为长三角地区工业比较发达、商贸比较繁荣的中心城市之一。特别是“十一五”以来，是泰州国民经济和社会发展最快最好、人民群众得实惠最多的时期，主要经济指标增幅连续多年居省内地级市前列。2010年，泰州市全市实现地区生产总值2002.58亿元；财政收入456.37亿元；全社会固定资产投资1538.03亿元；房地产开发投资149.73亿元；商品房施工面积1323.1万平方米；商品房销售面积523.79万平方米；商品房销售额248.61亿元；商品房空置面积76.21万平方米。泰州是城乡商品的集散地，地级泰州市组建以来，城市面貌发生了翻天覆地的变化，城市的客流量，逐年持续递增；第三产业特别是零售业有

21、了长足的发展，各种专卖店、精品店、超市、连锁店、批发市场等新的商业形态迅速崛起；肯德基、时代超市、联华超市、苏果超市、文峰千家惠购物中心、苏宁电器、国美电器、五星电器、泰州金鹰国际、老凤祥等外地知名商家，纷纷落户泰州，市场前景十分看好。二、泰州市国民经济和社会发展趋势1、重点基础设施建设将推进泰州大跨越式发展：苏中机场苏中机场总投资约10亿元,距泰州市区约20公里。已于2010年3月开工建设，预计将在2012年建成通航。主要为扬州、泰州地区提供民航服务，同时辐射镇江、南通等市及安徽部分地区。泰州长江大桥 泰州长江大桥是江苏省“五纵九横五联”高速公路网的重要组成部分。项目全长62.088公里，核

22、准总投资93.7亿元，建设工期为5年半。2007年12月26日开工建设，计划于2011年底建成，是泰州市的第二座长江大桥（第一座为江阴大桥）。上海长江隧桥 上海长江隧道已于2009年底通车，将进一步推进长三角经济一体化。泰州等长江北岸城市将成为最直接的受益者。包括沪泰铁路、沪通铁路大桥以及上海长江隧桥（不但设有高速公路通道而且还预留了两条市域轨道交通线）在内的长三角城际铁路网，已经全面规划和实施。沪泰铁路是从沪通铁路大桥过长江，经海门至泰州的城际铁路，于本年内开工，时速300公里，沪泰城际铁路被正式列入国家中长期铁路网规划。届时上海到泰州再也不用绕南京，时间也从现在的6小时车程缩短到仅需要1.

23、5小时。2、努力实现“十二五”规划确定的经济发展目标泰州市“十一五”规划提出：到2010年全面建成小康社会，经济更加发展，民主更加健全，科教更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实。泰州市“十一五”规划提出经济和社会事业发展目标已臻实现。在即将到来的“十二五”规划期间，泰州市将把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑，把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，努力实现“十二五”规划确定的经济平稳较快发展，经济增长质量和效益明显提高，生态环境质量明显改善，人民生活质量和水平不断提高，科教文化事

24、业加快发展，社会管理制度趋于完善，社会更加和谐稳定的目标。第二节 姜堰市简介一、姜堰概况姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。北宋年间，盐商姜仁惠、姜谔父子率众聚资，筑堰抗洪，家园久治，功业永存，姜堰由此得名。东邻海安县、东台市，西接泰州市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程。姜堰历史悠久,人文荟萃,民风淳朴，文化

25、底蕴深厚,是一座具有特殊政治意义的城市。“清代棋圣”黄龙士、“当代草圣”高二适也都是从这块土地上走出去的骄子。现代艺术大师梅兰芳祖居姜堰张沐。这里的物产丰饶,素有鱼米之乡、银杏之乡、建筑之乡、教育之乡的盛誉,是江苏省重要的农副产品生产基地、上海“菜篮子”工程供应基地,也是全国优质粮、优质棉的供应基地。这里的风景秀丽,溱湖风景区和名甲天下的“中国姜堰溱潼会船节”，是国家重点旅游项目。这里的政治、经济、文化等各项事业迅速发展，已经发展成为全国综合实力百强县(市)、全国科技实力百强县(市)、全国社会治安综合治理先进县(市)、全国首批生态示范区、联合国授予“生态农业全球500佳”、江苏省小康县(市),

26、并正致力打造舒适姜堰、平安姜堰、诚信姜堰、效率姜堰和文明姜堰。与时俱进的姜堰处处勃发出现代化的气息。姜堰物产资源丰富，是闻名遐迩的“鱼米之乡”。二、姜堰市经济社会发展现状1、综合实力2010年全市实现地区生产总值301.43亿元，同比增长14.1%。其中：第一产业增加值22.61亿元，可比增长4.6%；第二产业增加值167.08亿元，可比增长15.1%；第三产业增加值111.74亿元，可比增长14.8%。三次产业结构比为7.5：55.4：37.1，二、三产业增加值占GDP的比重为92.5%，比上年提高0.4个百分点，产业结构更趋合理。经济开发区和五大工业集中区建设初具规模，开发区经济占整个工业

27、经济的比重达39.4。服务业规模不断壮大，以会船节、溱湖风景区、溱潼古镇为代表的新兴旅游业以及以步行街为代表的城区商贸业，以精品住宅小区为代表的房地产业，以“五个一”为代表的农村服务业取得明显成效。2010年，全市财政总收入51.23亿元，比上年增长25.1%，其中：地方一般预算收入17.6亿元，增长21.6%。全年财政支出45.47亿元，比上年增长34.5%。2、各项改革企业改制全面完成，步入良性发展的轨道。“十一五”期间累计置换职工身份10万人。国有资产管理、监督及营运体系逐步建立和进一步完善。社会事业资源不断整合，改革力度不断加大。行政审批制度改革进一步深化。民营经济蓬勃发展，2010年

28、，新增私营个体经济注册资本52.08亿元，新增私营企业数和个体经营户数6608户。年末，私营个体经济注册资本达到229.48亿元，私营企业数7071户，个体工商户26716户。实现民营经济增加值193.84亿元，可比增长14.1%，占全市GDP比重达64.31%。3、城乡建设城市建设管理力度加大。一是数字化管理督查及时。建立健全系统数字化管理交办、督查网络，全年共受理各类报告事项1700多件，并按规定时间进行督查反馈，系统各职能单位回复率95%，落实率80%。二是市政养维确保到位。先后整修城区道路9000平方米，疏通排水管道近8000米，清理各类窨井18600座（次），安装路灯450盏，维修路

29、灯、草坪灯、射灯5300多盏（次）。三是园林绿化提质增量。狠抓园林绿化管护，共栽植各类乔木200多株、灌木近1万平方米，维修各类损坏园林设施400多处，全年新增绿地面积24.1万平方米，城区绿化工作得到了创卫考核验收专家组的较高评价。四是供水供气安全优质。实现水销售1350万吨，水质、水压合格率均达99%以上。新铺设天然气管道102公里，新增天然气用户5500户，平均日供气量达3.2万立方米。五是小区管理不断加强。归集公共部位维修资金1800万元，追缴外借基金1940万元。先后投入600多万元对城区25个小区组团内的道路、排水、技防等设施进行了整修，全年共维修小区路面800多平方米，疏通各类管

30、道6000多米，维修路灯近2500盏4、固定资产投资和建筑业2010年，全社会固定资产投资完成额264.76亿元，比上年增长34.3%。其中：城乡规模以上投资158.02亿元，增长27.0%；城乡规模以下投资79.15亿元，增长55.2%；房地产开发完成投资25.43亿元，增长60.8%；城乡居民私人建房2.15亿元，下降63.3%。全社会固定资产投资中，第一产业投资5.63亿元，第二产业投资176.38亿元，第三产业投资82.75亿元，分别比上年增长15.6%、40.8%，23.5%，所占比重分别为2.1%、66.6%、31.3%。2010年度，全年房地产施工面积239.93万平方米，比上年

31、增长43.2%，竣工面积61.58万平方米，增长12.8%。商品房销售面积82.67万平方米，比上年增长45.5%，商品房销售额34.97亿元，增长81.3%。5、人民生活2010年，年末全市总户数27.56万户，比上年末增加493户，总人口79.38万人，比上年末减少1600人。就业人数有所增加。年末城镇在岗职工人数为48817人，比上年增加818人。年末城镇登记失业率为2.86%，比去年同期下降0.14个百分点。职工工资水平继续提高。全年城镇在岗职工工资总额14.72亿元，比上年增长14.8%。城镇在岗职工平均工资为30211元，比上年增加3641元，增长13.7%。城镇居民人均可支配收入

32、达20352元，比上年增加2205元，增长12.2%。农民收入稳步增长。据农村住户抽样调查资料显示：2010年我市农民人均纯收入为9131元，比上年增加1128元，增长14.1%。居民储蓄存款持续增加。年末城乡居民人民币储蓄存款余额达到201.94亿元，比年初增加25.43亿元，增长14.1%。第三节 国内房地产市场分析一、国内房地产市场现状过去的12年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的12年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑

33、面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。在过去的12年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房

34、地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已

35、经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。 二、国家相关政策1、国家法律2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产

36、的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响。除了70年后自动续期外，物权法还为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2、金融政策对于房地产业来说，具体的金融政策大致包括三方面：信贷政策、利率政策和汇率政策。3、信贷政策目前，政府信贷政策主要着力于两个方面：调整资本金比例，抬高行业进入门槛，控制企业投资；二是提高个人住房按揭贷款门槛，控制个人投资。信贷政策总体趋紧。2007年9月央行9月27日出台新政，要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房

37、的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。2008年8月25日中国人民银行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款。2009年5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目

38、的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至

39、60%。 2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。2010

40、年9月29 日国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。主要内容包括:(1)各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。(2)完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1 年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消费型贷款用于购房。(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。(4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度

41、,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。2011年1月26日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。同日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即“新国八条”），就巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，提出了进一步做好房地产市场调控工作八条政策措施。4、利率政策2007年9月，央行年内第五次加息。9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利

42、率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%。2008年4月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2008年9月，受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。 2008年10月9日，中国人民银行10月8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基

43、准利率作相应调整。2008年10月12日中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。2009年1月，四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2010年10月20日中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准

44、利率据此相应调整。2010年11月16日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的13.5%上调至14.0% ；大型金融机构存款准备金率由原来的17.0%上调至17.5%。2010年11月29日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的14.0%上调至14.5% ；大型金融机构存款准备金率由原来的17.5%上调至18.0%。2010年12月20日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的14.5%上调至15.0% ；大型金融机构存款准备金率由原来的18.0%上调至18.5%。201

45、0年12月26日，中国人民银行决定，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.56%提高到5.81%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2011年1月20日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的15.0%上调至15.5% ；大型金融机构存款准备金率由原来的18.5%上调至19.0%。2011年2月09日，中国人民银行决定，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.81%提高到6.06%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2011年2月24日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的15.

46、5%上调至16.0% ；大型金融机构存款准备金率由原来的19.0%上调至19.5%。2011年3月25日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的16.0%上调至16.5% ；大型金融机构存款准备金率由原来的29.5%上调至20.0%。2011年4月06日，中国人民银行决定，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的6.06%提高到6.31%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2011年4月21日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的16.5%上调至17.0% ；大型金融机构存款准备金率由原来的20.0%

47、上调至20.5%。5、汇率政策汇率对一国宏观经济的影响非常复杂，一旦变动，可能会产生一系列无法预测的甚至难以控制的后果，因此各国一般采取较为稳健的汇率政策。人民币升值一般认为是国内整体经济向好，投资机会多，而且收益可观。股市和房地产等市场由于有良好的流通性将成为资金的主要集中场所，而最终导致股市上涨，房地产价格上扬。目前，对人民币升值的预期很高。但是人民币升值的幅度有多大、升值的步骤是一步到位还是渐进的、升值是否成为价格的转折点、价格持续上涨的潜在风险（地产泡沫）等等是较为复杂的问题，需要及时跟踪政府的政策组合和宏观环境。6、税收政策2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住

48、房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。2009年5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年12月22日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157号）。通知中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两

49、个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010年5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地

50、区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。三、未来国内房地产行业的发展趋势和特点当前中国房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和

51、消费的增长。可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代将会出现一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。第三，

52、中国房地产在12年内会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。第四，目前的房地产价格已经逐渐趋向理性，继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 从中国房地产当前的形势看，当前国家的调控政策主要重点关注于两个层面：一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是：一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市

53、化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国八条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，今后10年内的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。第四节 泰州市房地产市场分析2007年，泰州市房地产开发投资92.08亿元；商品房施工面积736.44万平方米；商品房销售面积314.18万平方米；商品房销售额100.42亿元。2008年，泰州市房地产开发投资111.78亿元，增长21.4%；商品房施工面积1095.82万平方米，增长48.8%；商品房销售

54、面积302.87万平方米，下降3.6%。2009年，全市房地产开发投资123.88亿元，增长10.8%；商品房施工面积1091万平方米，与上年基本持平；商品房销售面积407万平方米，增长34.5%；商品房销售额159.94亿元，增长43.0%。2010年，全市房地产开发投资149.73亿元，增长20.9%；商品房施工面积1323.1万平方米，增长21.3%；商品房销售面积523.79万平方米，增长28.6%；商品房销售额248.61亿元，增长55.4%。影响泰州市房地产市场的主要因素有：本地经济发展状况；人口和城市化率；人均可支配收入及消费水平；国家政策等。（一）经济发展状况泰州市近年GDP及

55、人均GDP增长迅速，房地产市场已由高速发展期进入平稳发展期。泰州市2002-2010年GDP各年增长率见下表： 地产预警系统判断GDP增速与房地产发展的关系见下图：萎缩 停滞 稳定发展 高速发展由上表可以看出，泰州市自2002年以来GDP的增速一直保持在10%以上，远大于8%的增速，预示着泰州的房地产市场连续处于高速发展阶段。泰州市2002-2010年人均GDP（元）及年增长率见下图：人均GDP与房地产发展的关系见下图：启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期由上表可以看出：泰州市2008年人均GDP尚处于800-4000 US$之间，2009、2010年人均GDP已超过4000 US$，预

56、示着泰州市房地产市场已由快速发展期渐入平稳发展期。（二）人口和城市化率泰州市城市经济飞速发展，近年来每年有超过1万的外来人口迁入；中国医药城正式升级为国家高新区以及几所大学落建于“大学城”等，都带来大量外来人口。按照泰州市城市总体规划纲要（2002-2020），到2012年，泰州市城市化率将达到57%，据此测算，每年将有10万左右的农村人口转化为城市人口，到2020年，泰州市城市人口将达到120万人。城市人口的大幅增长，保证房地产市场旺盛的刚性需求。（三）人均可支配收入及消费水平泰州市居民生活水平迅猛提高，为房地产发展提供有力的保障。从2002年到2010年，泰州市人均可支配收入、社会消费品销

57、售总额均常年保持较高的增长幅度，人均消费性支出也在逐年加大，即使是在金融危机影响日益加深的2008年，泰州市居民人均消费支出仍保持了高速增长（达21.8%），增幅在长三角16各城市中位列前茅。第五节 项目市场定位及竞争策略一、竞争市场分析本项目位于姜堰市西侧，淮海西路与上海路交汇处，临近姜堰市市政府等行政核心单位，作为未来城市发展的方向所在、城市新兴高尚居住区，项目区域内现有代表性楼盘如：深业地产的锦绣姜城、府西人家、锦辰国际花园、翡翠城以及即将投入开发的蓝岳首府。各个楼盘2010年度期段销售情况一览项目物业形态公开套数销售套数去化率均 价（元/平方米）锦绣姜城高层12811690.63%49

58、00府西人家多层、小高层51845086.87%5000锦辰国际花园小高层22020894.55%5500翡翠城多层、小高层12711288.19%4800根据上表我们可以发现，目前周边高品质楼盘的在今年宏观调控的不利情形下，依然保持了强劲的销售势头，这充分说明了市场中的改善型需求以及乡镇近城的刚需客户并未受到政策的强烈冲击，对本区域的地段价值以及区域内产品的品质充分认可并愿意投入资金进行购买行为。经调查，上述楼盘的客户来源以市区客户为主，兼有少部分周边县城人员，姜堰市以外客户比例较少；客户职业以公务员、私营业主、事业单位职工以及投资客为主，其中叠加及别墅客户多是市区及周边县里的私营业主；购房

59、目的多以居住为主，居住目的约占90%，投资客比例约占10%。二、市场切入点通过对泰州市和姜堰市房地产市场的调研，发现其房地产市场整体表现如下：整体规划方面：以混合社区为主，多种产品线，多以阵列式排布；建筑立面方面：以欧式为主，但做工粗糙，很不纯粹；户型面积方面：区域内以三房130平方米三房为主，附加值不高；景观特色方面：整体景观平平，没有特色，基本上只是标准的景观配置；社区配套方面：会所不是这里项目的标准配备；总体来说，市场上整体产品表现较弱，缺乏产品力很强的项目。竞争产品处于从核心产品层向外围产品层过渡阶段，开始从关注产品价格、质量、交通向社区内环境、配套等外围因素转变；但是外围产品竞争层面

60、还停留在较初级阶段。基于以上几点，集合本公司的技术优势及土地规模，本项目的物业形态拟以小高层住宅为主，；项目整体定位是：区域市场的领跑者。 打造姜堰市标杆项目 高尚宜居生态社区典范定位诠释： 姜堰市房地产引导者；但不是豪宅，在现有市场做到高档的定位已经能够满足需求。通过较强的核心产品层的打造以及领先姜堰市场外围产品层和适当体现的外延产品层进一步来支撑高端形象。 因为本项目所针对的客户主要是自住客户，因此重点突出宜居、以人为本的设计理念。三、营销推广策略1、目标客户群姜堰地区各大楼盘客群来源表项目名称客群来源及比例周边乡镇城西地区姜堰市区泰州市区其他区域锦绣姜城40%25%20%10%5%府西人

61、家30%20%25%15%10%鸿扬华庭55%20%15%10%和睦佳园55%20%15%10%翡翠城65%20%10%5%榕锦花园40%30%10%15%5%皇庭御苑55%20%5%15%5%通过对姜堰市房地产市场及本项目的分析，本案的目标客户物理属性如下： 客群来源：以周边居住人群以及城西乡镇为主体，项目附近行政事业单位上班的人群为辅助客群，同时兼顾主城区与泰州的游离客群。这对我们未来的媒体投入有着清晰的指导意义。客群身份：政府公务员、事业单位及周边产业区内的私营业主本案的目标客户精神属性如下：社会阶层：中上层精英，有一定社会影响力；生活方式：由于姜堰城市发展的阶段限制，这部分客户还未形成有区别性的生活方式，生活规律，会花较多时间在应酬上，娱乐活动多为购物、餐饮、棋牌、洗浴。重视家庭及子女教育。消费地点为当地较为高端的场所；购房动机：对生活品质有较高要求，希望找到一个与身份相匹配的高品质楼盘，对小区的自然景观、商业配套以及物业