某中外合资大型超市建设项目可行性研究报告

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1、 第第一一章章 总总 论论第第一一节节 项项目目基基本本情情况况一、投资各方基本情况1、 、甲甲方方企业名称：法国欧尚集团公司（AUCHAN CO）法定住所：法定代表人：职务：总裁注 册 地：法国欧尚集团公司成立于 1961 年，是以经营大型超级市场为主的国际商业集团，是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团，在 1999 年度财富杂志排名世界 500 强中列第 147 位。该集团为家族控股公司，法国米里曳家族控股 87%，雇员持有 13%的股份。1998 年的营业总额高达 231 亿欧元（235 亿美元），注册资金为 1.2 亿美元。欧尚集团银行资信证明、登记注册证明、法定代表人证明以及资

2、产负债与损益情况详见附件 14。欧尚集团公司把自选、廉价和所有服务聚集在同一建筑物内作为其经营特色，实现最高营业率与最低价销售的有机统一，经销商品多达数万种，具有广泛的国际营销网络、一流的管理水平和科学的经营机制，在世界商贸零售业享有较高的声誉。欧尚集团公司以经营大型超市为主，首先在法国国内发展壮大，并于 1981 年以西班牙、意大利为起点开始进行国际化发展。1996 年，欧尚集团公司合并了法国的 DOCKS 公司和葡萄牙的 PAO DE ACUCAR 公司，1997年与 IFIL 合作，成为欧洲重要的大型商业零售企业之一。欧尚在亚洲的发展始于九十年代中期，经过一系列的筹划和详细的市场调研，欧

3、尚将亚洲发展的重点放在中国。1997 年 4 月上海欧尚超市 有限公司正式成立，这是一家由法国欧尚公司与中方合作伙伴上海市食品(集团)公司、上海杨浦区五角场工业总公司共同组建的以经营大型超市为主的中外合作企业。1998 年，欧尚将其亚洲总部迁至上海。1999 年 7 月 18 日，在上海开设了其在中国第一家、世界上第 209 家特大型超市， 从而揭开了欧尚集团公司在中国发展的序幕。上海杨浦店的建筑面积为 15000 平方米，营业面积 8000 多平方米，经营商品品种达 2 万多种，销售的商品 60为食品。该店现有员工人数为500 多名。经过 39 年的开拓发展，欧尚在世界各地的 12 个国家，

4、拥有特大型超市 211 个，超市 300 多家，以及 600 多家便民店。欧尚集团现有分支结构详见图 11，分支地区分布详见附图 3。雇员股东协会米里曳家族股东委员会欧尚集团超市分支超市控股公司法国ATAC超市法国便民店西班牙SABEO超市波兰ROBERT超市其它经营项目欧尚房地产公司银行信息技术公司品牌产品中心国际采购中心ALINEA家居超市大型超市分支法国欧尚卢森堡欧尚西班牙欧尚意大利欧尚阿根廷欧尚波兰欧尚匈牙利欧尚泰国欧尚墨西哥欧尚美国欧尚中国欧尚（上海） 图 1-1 欧尚集团现有分支结构图外商投资商业企业试点办法要求合作商业企业中的外方合作者应为具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经

5、验和营销技术、广泛的国际销售网络、良好的信誉和经营业绩的企业，且申请前三年年均商品销售额应在 20 亿美元以上，申请前一年资产额应在 2 亿美元以上。本项目外方合作者欧尚集团 1997 年销售额为 233 亿美元，1998 年销售额为 235 亿美元，1999 销售额255 亿美元，1999 年资产额约为 130 多亿美元，符合外商投资商业企业试点办法中的有关要求。2、 、乙乙方方企业名称：苏州工业园区南光进出口有限公司法定住所：苏州市东环路 128 号中新城法定代表人：肖宜美 职务：董事长注 册 地：中国苏州中新合作苏州工业园区苏州工业园区南光进出口有限公司，是由国家对外贸易经济合作部中国南

6、光进出口总公司和苏州工业园区经济发展有限公司（苏州财团）合资成立，具有独立的法人地位。多年来南光集团，按照贸工、贸银、贸农、贸技、贸商结合以及进出口结合的原则，以进出口贸易为主同时积极开展多种经营，已逐步发展成为国际化、多元化、实业化的综合性集团公司。目前集团有直属企业五十余个，员工逾千人。已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系，公司拥有自置的办公大楼、仓库、冷库、码头、油库、加油站、工厂、酒店、百货大楼等众多设施和物业。集团的营业额达 20 亿美元。并在澳大利亚、新西兰、葡萄牙、美国、新加坡、俄罗斯、捷克、越南、巴拿马、香港、塞班岛等地设有独资企 业或合资企业。在

7、北京、上海、山东、江苏、深圳、珠海、海南、哈尔滨、大连等地设有 20 多家有进出口权的子公司。苏州工业园区南光进出口有限公司是南光集团在苏州地区唯一的公司。在苏州工业园区注册，享受园区的优惠政策。公司主要从事丝绸、服装、纺织品、化工、机械电子、工艺、礼品和钢材的进出口业务，与国内外有广泛的商务联系，并在苏州办有家具厂、住宅材料公司和房地产置业公司等经济实体。近三年公司的自营进出口总额均在 5000 万美元以上，1999 年的自营进出口总额为 5450 万美元，其中自营出口 3325 万美元。公司现有员工270 余人，平均年龄 35.7 岁，大多数为专业和技术人员，68的员工有大专以上学历，有中

8、、高级技术职称的员工占职工总人数的 37。公司下属企业和与他方合作项目情况：公司有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理；公司和澳大利亚厂商合资注册了苏州工业园区南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。南光进出口有限公司银行资信证明、法定代表人证明以及资产负债与损益情况详见附件 57。外商投资商业企业试点办法要求合作商业企业中的中方合作者应为具有较强经济实力和经营能力的流通企业，申请前一年的资产额应在 5000 万元人民币以上。其中，中国合作者为外贸企业的，申请前三年年均自营进出口额应在

9、 5000 万美元以上（其中出口额不低于 3000 万美元）。本项目中方合作者南光进出口有限公司 1997 年自营进出口额 6140 万美元（出口额为 3200 万美元），1998 年自营进出口额 5250 万美元（出口额为 3120 万美元）， 1999 年自营进出口额 5450 万美元（出口额为 3325 万美元），1999年资产额为 10060 万元人民币（其中净资产 5606 万元），符合外商投资商业企业试点办法中的有关要求。二、合作企业基本情况1、 、合合作作公公司司名名称称：苏州欧尚超市有限公司英英文文名名称称：SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.，LTD.

10、2、 、合合作作公公司司地地址址： ：苏州工业园区金鸡湖路3、 、企企业业性性质质：中外合作商业企业4、 、经经营营范范围围： ：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。5、 、商商业业类类型型： ：仓储式零售6、 、经经营营规规模模： ：总占地面积 45800 平方米，总建设面积 33710平方米，其中超市营业用房面积为 8750 平方米，正常年零售营业额为 40248 万元，出口额为 1000 万美元。7、 、总总投投资资额额和和注注册册资资本本： ：总投资：项目投资总额为 19500 万元人民币，折合 2358 万美元（本研究报告按 1

11、美元=8.27 元人民币计算）注册资本：注册资本为 8000 万元人民币，折合 967 万美元。其中：甲方投入相当于 5200 万元人民币的欧元，占注册资本的 65%，以现汇投入；乙方投入 2800 万元人民币，占注册资本的 35%，用人民币现金出资。外商投资商业企业试点办法要求从事零售业务的合作商业企业的注册资本不低于 5000 万元人民币。本项目注册资本为8000 万元人民币，符合外商投资商业企业试点办法的要求。外商投资商业企业试点办法要求开设 3 家以下分店（包括 3 家）的合作商业企业和连锁方式经营的便民店、专业店、专卖店，中国合作者出资比例应不低于 35。本项目中方合作者南光进出口有

12、限公司出资比例为 35，符合外商投资商业企业试点办法中的有关要求。8、 、经经营营组组织织方方式式： ：零售9、 、合合作作宗宗旨旨： ：引进法国欧尚集团公司先进的营销技术和管理经验，利用苏州工业园区良好的投资环境和苏州工业园区南光进出口有限公司在贸易、供货渠道、人力资源等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动苏州商业同国际市场接轨，促进苏州商业向现代化水准发展，扩大苏州产品出口，以适应苏州这个历史文化名城、国家级旅游城市的发展需要。10、 、合合作作期期限限： ：30 年，合作公司营业执照签发之日起计算。11、 、出出资资期期限限：

13、：甲乙双方在合作公司营业执照签发之日起 90天内各提交其出资总额的 15%，计 1200 万元人民币；其余在取得土地使用权证和建筑许可证后 90 天内提交完毕，计 6800 万元人民币。12、 、利利润润分分配配： ：按合作公司的合同进行分利。13、 、财财产产处处理理： ：合作期满，合作公司应依照中华人民共和国的有关法律和法规进行清算。清算后的财产， 按合作公司的合同规定进行分配。三、可行性研究报告编制依据1、项目单位委托江苏省工程咨询中心编制苏州欧尚超市有限公司可行性研究报告的委托合同；2、国家经贸委、外经贸部关于外商投资商业企业试点办法； 表 1-13、国家经贸委关于编制外商投资商业项目

14、可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知；4、国家、省、市有关统计调查资料；5、项目单位提供的有关资料；6、国家有关设计规范、标准；四、可行性报告主要研究内容根据国家关于外商投资商业企业试点办法及关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括：1、项目建设的必要性；2、项目的市场分析；3、项目经营主要内容；4、建设选址及建设条件分析；5、总投资估算及经济效益分析评价等；第二节 合作项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表 1-1。项目主要技术经济指标表 1零售万元40248 正常经营年2出口万美元1000 正常经营年三 劳动定员

15、人585四 项目总投资万元19500 合2358万美元1固定资产投资总额万元16209 合1960万美元其中:建设投资万元15963 合1930万美元 建设期利息万元246合30万美元2流动资金万元3291 合398万美元 续上表序号指标名称单位数量备 注五 年总成本费用万元44032 计算期年平均六 年销售税金及附加万元1006 计算期年平均七 年利润总额万元877计算期年平均八 主要财务评价指标1全部投资财务内部收益率评价基准6% 所得税前%7.53 所得税后%6.902全部投资回收期 所得税前年10.77 含建设期 所得税后年11.09 含建设期3长期借款偿还期年7.96含建设期 第二章

16、 项目背景及必要性第一节 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。1992 年 7 月，我国政府出台了关于商业零售领域利用外资问题的批复的文件，批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等 6 个城市和 5 个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。在此之后，国家又采取了一系列新的改革方案：1993 年 3 月，国务院在有关文件中第一次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围；1995 年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；1995 年 6 月， 外商投资产业指导目录中，又将商业零售、批发和物资供销从以前

17、的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计 1991 年美国

18、 38 种零售业态中，超市销售额以 29.1%的比例而高居榜首（百货仅占 7.25%），同年日本各种超市销售额也占 18.5%（便利店占 5%，百货店占 8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓 展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加

19、快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。随着改革开放的不断深入，苏州商业同其他各行各业一样得到迅速发展，并逐步成为苏州经济发展的主要驱动力之一。超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在苏州市尚未能得到充分发展，苏州市超市存在较大的市场容量。目前在苏州的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要有美佳、百汇和华润三家连锁超市公司。虽然经过近年来的迅速发展，苏州超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同国际接轨，同时苏州超市业的发展在自身资金的筹措方

20、面遇到很大的障碍，合理利用外资，加速自身发展已成为苏州超市业未来发展的现实选择。伴随我国加入 WTO 脚步的加快，我国超市业参加世界范围的竞争已是大势所趋。众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。为了引进国外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，苏州工业园区南光进出口有限公司与法国欧尚集团公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定共同创办“苏州欧尚超市有限公司” （已于 2000 年 2 月 1 日签定了合作意向书），以加速苏州超市业的进一步发展，同时带动江苏特别是苏州地区的名

21、优产品出口，以进一步提高江苏省和苏州市的对外开放水平。第二节 项目必要性一、有利于提高中方商业经营管理水平欧尚集团以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于世界著名超市业中。欧尚大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，欧尚集团不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体（欧尚超市的组成详见图 21）。苏州欧尚超市有限公司的建立，将有助于把欧尚优质的服务理念和先进的管理模式带到中国，从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。欧尚认为，顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。因此，欧尚在经营发展中，

22、一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作。为了实现这一目标，他们以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。在商场布置方面，欧尚努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物（欧尚商场格局图详见图 22）。欧尚严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，欧尚都竭力兑现。尊重消费者是欧尚一贯的经营作风，每一个消费者在欧尚都会受到礼貌的接待。欧尚集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话

23、直接帮助消费者处理问题， 寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。在与供应商的关系中，欧尚坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，欧尚一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。欧尚集团具有以下三大特点：低价。欧尚的第一个使命是使顾客满意，为此，公司要做到：大量销售工业化产品，以最低价销售商品并达到经营面积的最高营业额，每一家欧尚商场的设计保证能使大量商品快速流通运转；实行严格的管理制度，要依据营业额，费用库存及运转情况而进行管理。选择。不仅在价格上，而且要在满足顾

24、客需要的商品多样化产品中，提供最好的选择。在国有品牌，地区品牌以及欧尚品牌的商品中，挑选并开发新的商品。服务。顾客来欧尚购物不仅能享有合理的价格和多样化的选择，而且还有许多方便之处。在同一商场可购买所有物品（食品和非食品）；自由选择和流通方便；对技术性商品给予购物指导和帮助；一次付款；辅助性服务（信用贷款，送货上门和售后服务等）；在商业中心还设有商业长廊和其它服务项目。欧尚的管理模式较为先进，欧尚集团特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。欧尚集团还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理

25、念和服务水平。此外，为增强集团市场竞争优势、商品采购优势及降低采购成本，欧尚集团在中国专门设立了采购中心负责为商店组织货源。随着合作公司的发展，该中心将负责欧尚在整个上海地区、整个 江苏地区及中国其它地区的商品采购。欧尚集团中国采购中心的主要任务是：分析消费者的需求；完成超市品种系列的构成；与供应商协商并签署协议；监督商业合同的实施；超市内的促销活动。从欧尚集团中国采购中心的任务来看，该中心已不仅仅是负责商品的采购，同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。目前，我国已有部分国内超市开始设立类似的机构，本

26、项目的实施与经营，将产生有效的示范效应促使我国国内超市进行改革，并不断提高我国国内超市的市场适应能力与竞争力。食品加工处食品部付款台仓库非食品部仓库服务部商业长廊加油站停车场修车处 餐厅图 22 欧尚超市商场格局图顾 客商品自选部门员工收银部门员工其它服务部门员工奶制品面包糕点自助熟食肉类鱼类冷冻食品蔬果干果南北货成品洗涤菜美容美发清洁护理小吃早餐饼干饮料烟酒团购家 用 五 金工 具像 制 品游 戏 及 玩 具体 育 用 品厨 房 与 餐 桌 用品学 习 办 公 用 品清 洁 整 理 用 品箱 包 珠 宝照相音像家具大家电小家电通讯男装儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品服务台收款台文秘装饰维修清

27、洁经营帐目供应商付款其它人事培训生鲜商品大众消费品非食品非技术非食品非技术纺织品收银部综合部财务部人力资源销售部门服务部门采 购 中 心 商 场 管 理数据安装图21 欧尚大型超市组成图 表2-1表 2-2 二、有利于促进苏州现代化商业的发展1、 、苏苏州州商商业业发发展展现现状状近年来，苏州经济高速发展，为商业的发展提供了机遇，全市涌现出了一批大型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。1996、1997、1998 年苏州社会消费品零售总额、批发和零售商业网点数量、从业人员、销售额情况见下表 2-1。限额以上批发和零售企业（1996、1997 年指大中型批零售贸易企业，1998 年指年销售在

28、2000万元以上，年末从业人员在 20 人及以上的批发企业，年销售在 500万元，年末从业人员在 60 人及以上的零售企业）情况，详见表 2-2。苏州商业发展已具有一定的规模。近年来苏州社会消费品零售总额、批发和零售商业网点等情况一览表 年份项目单位1996年1997年1998年社会消费品零售总额亿元266.0286.6297.9网点数个9006896407100986从业人员人287419295890318230批发零售商业销售额亿元920.1936.0875.4 资料来源：苏州统计年鉴19971999年限额以上批发和零售企业有关情况一览表名称单位199619971998数量个-408资产额

29、亿元247.8231.2190.4销售额亿元501.2529.2375.1 资料来源：苏州统计年鉴19971999 年 2、 、社社会会经经济济的的发发展展对对苏苏州州商商业业发发展展的的要要求求从以上资料中可以看出，苏州商业的发展已取得了一定的成绩，但远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着苏州今后社会经济的快速发展，苏州商业必然要向现代化方向发展。（1）工农业生产和社会发展对商业的要求商品生产的发展决定商业流通的发展，这是客观规律。苏州目前处于工业化中期，苏州市第八次人民代表大会提出本世纪末国民生产总值达到 1500 亿元以上，人均 2.5 万元左右，比 1994 年的 720 亿元增长一倍

30、多。市区 2020 年规划用地、规划人口将比 1994 年有较大幅度的增长。届时苏州的城乡一体化将有重大突破，小城镇将得到进一步发展，特别是苏州新区、苏州工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。这一切都将为苏州商业的发展提供有利的条件，同时也相应要求苏州商业向现代化方向发展。（2）外向型经济及周边地区的发展对商业的影响随着经济国际化趋势，至 2020 年，苏州市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易、大市场、大循环的新格局。凭借处于长江经济开发带龙颈的得天独厚地理位置，以及上海浦东新区的开发，苏北、苏中经济开发带的崛起，将推动苏州市经济形成三个中心：机械制造中心、集

31、散中心、休闲度假中心。为此，相应要求繁荣的现代化苏州商业与之相配套。（3）加入 WTO 对苏州商业的影响伴随着我国加入 WTO 目标的实现，苏州作为江苏省重要的对外开放城市，苏州商业必然要加快同国际商业的接轨，新的发展环境将对苏州市商业的经营观念、营销策略和管理方式发生深刻的影响。新的国际、国内环境的变化将促进苏州商业向现代化发展方向。 （4）旅游业的发展对苏州商业的影响苏州素以“人间天堂”著称，旅游业起步和发展较早。全市国际旅游的接待能力增强，服务质量和创汇水平进一步提高。1998 年全市接待境外旅游者 44.02 万人，其中在苏过夜的 29.2 万人，分别比上年增长 5.9%和 6.0%，

32、来苏旅游者平均逗留天数 2.16 天。全年旅游外汇收入达到 1.29 亿美元，比上年增长 22.9%；接待国内旅游者1142 万人次，比上年增长 7.1%；全市旅游总收入 91 亿元人民币。目前全市旅游经营单位 150 多家，拥有接待外宾的定点饭店宾馆89 家，其中星级饭店宾馆 34 家，游览观光的名园、景点区共 60 多个。苏州太湖国家旅游度假区、阳澄湖度假区、苏州乐园、苏州三小俱乐部等相继建设并开放。苏州旅游业及基础设施的快速发展，将要求现代化的苏州商业与之相配套。（5）市区居民的收入增长对商业的影响伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收

33、入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。3、 、苏苏州州市市现现代代化化商商业业发发展展的的目目标标为适应今后社会经济快速发展的需要，苏州市 1995 年制订了现代化商业的发展目标。设想到 2010 年，市区第三产业比重提高到50，商业占第三产业比重达 42。市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。到 2020 年苏州商业达到世界当时中等发达国家水平，第三产业比重和商业占第三产业比重分别达 55和45。市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商 表 2-3贸为龙头的企

34、业集团，实现苏州商业的现代化经营与管理。具体社会消费零售额、网点总数、营业面积、从业人员等阶段目标，详见表 23。苏州现代化商业发展目标有关情况一览表序号项目单位20102020社会消费品零售额亿元48512581年增长率1311批发、零售贸易业、餐饮业网点数个33200540002年增长率553千人拥有网点数18.422.5商业（零售、饮服业）营业面积个千人2806004年增长率108批发、零售贸易从业人数人2076003380005年增长率556千人拥有商业从业人员数人千人115.3140.8资料来源：苏州市商业“九五”计划和 2020 年长期发展规划4、 、利利用用外外资资促促进进苏苏州

35、州商商业业现现代代化化发发展展目前苏州外向型经济发展十分迅速，全市一半以上的固定资产投资、接近三分之一的财政收入来自于外商投资企业。6000 多家外资企业落户苏州，众多的外商长期居住苏州，对举办外资商业提出了非常迫 切的需求，但苏州商业利用外资无论在数量上，还是在质量上都明显落后于其它行业。统计数字表明，以各种形式投入苏州商业的外资累计不足 2500 万美元。与此同时，苏州绝大多数的商业企业的发展资金短缺，自身发展资金的不足已严重影响了苏州现代化商业的进一步发展。苏州现代化商业目标的实现迫切需要利用外资来弥补资金供需的不足。本项目利用欧尚集团的大量外资，将创建内资、外资合作商业的成功典范，为苏

36、州商业利用外资提供有效的示范效应，对加速苏州商业利用外资，从而促进苏州商业的现代化发展具有较为明显的意义。三、有利于扩大商品出口1、 、欧欧尚尚集集团团的的出出口口优优势势为促进产品出口，欧尚集团专门设立了出口代表处。出口代表处的主要职责是接受法国欧尚国际采购中心的寻货，从中国直接采购产品并销售到 11 个国家的欧尚商场。出口代表处的任务是：寻找生产优质商品的厂家，要求厂家生产产品；协商出口产品的条件；给供应商下定单；产品生产质量监控；向供应商解释欧尚的规范和质量要求。1995 年欧尚集团在上海设立了第一个出口代表处，这个决定符合欧尚集团的发展策略，目的是为了在世界各地的各大产区设立采购点，并

37、将产品直接从产地出口到世界各地的欧尚大型超市中心销售。1999 年，出口代表处采购的商品的出口达 5500 万美元（FOB），是 1998 年的 2 倍，随着欧尚集团在中国的发展，该集团表示，对我国商品的出口额将持续增长，并且随着出口业务的发展将在中国设立更多的出口代表处。欧尚集团驻中国出口代表处的长期目标是：在 5 年内达到 3 亿至 5 亿美元的出口额。近年来欧尚集团采购中国产品的出口额及主要出口商品 品种详见表 24、25、26。欧尚集团采购中国产品出口情况表表24 单位:万美元序号 年 份出口口岸1997199819992000（预计）1从上海海关出口产品380613.922020.3

38、27001.1产地上海的产品375573.24472.257901.2其它地区的产品540.681548.0519102从其它口岸出口的产品162.91958.835321.668803从中国出口总额542.92572.757341.99580 资料来源：欧尚集团提供资料 注：按 FOB 价计欧尚集团采购中国产品的主要品种(上海产品)表25 单位:万美元序号 年份产品1997199819992000(预计)1电动工具20008501000 2行李包501802452503五金工具1502203004汽车配件1003304505女士服装62.526男士皮夹克137真空吸尘器608背包135159

39、拖鞋85.0310雨伞23.5011照明用具5.7012长毛绒玩具1.86 资料来源：欧尚集团提供资料欧尚集团采购中国产品的主要品种(上海以外地区产品)(1999 年)表26 单位:万美元序号 年 份产 品19991园艺产品1107.052箱包334.343家庭用品225.304玩具162.40 5灯具5.716家具85.217婴儿用品444.898婴儿纺织品350.019儿童纺织品189.7010五金、汽车配件1800.0011男纺织品176.8212女纺织品181.8913鞋类533.21总计5596.53 资料来源：欧尚集团提供资料2、 、南南光光进进出出口口有有限限公公司司的的出出口口

40、优优势势本项目合作企业的乙方为南光进出口有限公司。多年来南光集团，按照贸工、贸银、贸农、贸技、贸商结合以及进出口结合的原则，以进出口贸易为主同时积极开展多种经营，已逐步发展成为国际化、多元化、实业化的综合性集团公司。目前公司已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系，公司拥有自置的办公大楼、仓库、冷库、码头、油库、加油站、工厂、酒店、百货大楼等众多设施和物业。集团的营业额达 20 亿美元。并在在澳大利亚、新西兰、葡萄牙、美国、新加坡、俄罗斯、捷克、越南、巴拿马、香港、塞班岛等地设有独资企业或合资企业。在北京、上海、山东、江苏、深圳、珠海、海南、哈尔滨、大连等地设有 20

41、 多家有进出口权的子公司。南光进出口公司近年来出口商品目录及出口商品的主要生产地区详见表 27、28。 表 2-8南光进出口有限公司出口商品一览表表27 单位：万美元序号 年 份商品目录1997199819991纺织品4532985842服装1564143217613轻工产品2321872074工艺品3343652795机电产品134981516礼品64152817日用杂品1522491768文体用品781491149工程机械4810塑料6511箱包及鞋帽92547712其他1087681合计321131253478 资料来源：南光进出口有限公司提供资料南光进出口有限公司近年来出口商品的主要生

42、产地区序号商品目录商品主要产地备注1纺织品江苏（苏州、江阴）、浙江潮州本省占702服装苏州、常熟、吴江、浙江温州本省占70 3轻工产品苏州、无锡、常州、浙江温州本省占604工艺品江苏（苏州、扬州）、浙江温州本省占405机电产品苏州、上海本省占506礼品苏州、浙江杭州、温州、宁波本省占407日用杂品苏州、上海本省占608文体用品苏州（苏州、昆山）、浙江温州本省占709工程机械江苏（苏州、吴江）本省占10010塑料苏州、吴县本省占10011箱包及鞋帽江苏张家港、浙江温州本省占6012其他江苏（苏州）、浙江、上海本省占40资料来源：南光进出口有限公司提供资料3、 、合合作作商商业业企企业业的的出出口

43、口计计划划本项目合作商业企业的甲方为欧尚集团公司，乙方为南光进出口有限公司。欧尚集团公司具有世界一流的营销技术和十分广泛的国际销售网络。南光进出口有限公司则在江苏省、苏州本地及邻近地区有着广泛的供货渠道。本项目实施后，合作公司将充分利用欧尚集团公司在营销技术、经营管理、销售网络及在世界 11 个国家中的 210 个大卖场等方面的优势和苏州工业园区南光进出口有限公司在进出口贸易货源、人才、经验等方面的优势，在做好超市国内外商品经销的同时，将组织苏州产品外销。将苏州及江苏省的产品通过欧尚集团在国外的配销网络销往国外，用好两个市场，用足两种资源，以增强合作企业发展后劲。本项目成立后，将逐步组织当地的

44、纺织品、服装、轻工产品、小五金、农产品、食品、副食品、家用电器、日用杂品等出口到世界各地的欧尚大卖场销售，起步阶段拟定为每年出口 500 万美元，第二年 年出口 750 万美元，第三年起每年出口 1000 万美元以上。具体出口计划详见表 29。合作商业企业计划采购出口产品的主要品种表29 单位:万美元序号 年份产品目录200120022003年起1纺织品、各类布、服装面料601001502各类服装（含丝、棉、化纤）1001401703食品50801004礼品2540505小五金4050556家用电器50751007轻工产品50751258日用杂品50751009农产品25405010 工艺品5

45、075100合计5007501000 资料来源：合作双方提供资料 第三章 市场分析第一节 投资市场分析一、苏州整体投资环境苏州，我国著名的历史文化名城，风景旅游城市，历史上就是著名的商阜。自改革开放以来，苏州成为沿海经济开放地区。苏州位于江苏省的东南部，东邻上海，南接浙江，下辖常熟、张家港、太仓、昆山、吴江、吴县 6 个市和沧浪、平江、金阊、郊区、苏州工业园区、苏州新区 6 个区。全市人口 575.4 万。近年来，苏州利用外资突飞猛进。1992 年以来，先后有以中新合作苏州工业园区为代表的 5 个国家级开发区经国家批准设立。1998 年，全年新批三资企业 518 家，新增合同外资 40.87

46、亿美元，实际利用外资 28.4 亿美元，比上年增长 16.1%。到 1999 年底，全市合同利用外资累计达 311.6 亿美元，实际到帐外资累计 174.4亿美元，在全国大、中城市中名列前茅。世界前 500 强的跨国大公司已有 64 家在苏州投资，一大批外商投资企业进入产出获利期，生产经营状况良好。苏州拥有良好的外商投资环境。到苏州地区投资商业企业符合该市城市和商业发展规划。根据国务院对苏州城市总体规划的批复，城市的发展和建设要围绕“保护古城风貌、开发建设新区”。苏州市商业“九五”计划和二 000 年长期发展规划把全市划分为三类商业区：一类为城市商业中心；二类为城市商业骨干；三类为城市商业补充

47、。一类区作为城市商业中心，是城市的象征，对外的窗口和最繁华地段，该区域内商业网点集中，商店门类齐全，以大型、专业、名店传统“老字号”店以及设立国际名牌跨国商业企业为主，是中外顾客主要购物消费的商业区。二类区主要为城市商业闹市地段，商业网点相对集中以中、小型商店和综合商店为主。三类区 是城市居民住宅区的消费点，以小型商店，便民点为主。根据苏州商业网点布局规划要求，在市内建立 6 个一类商业区即：观前、石路、工业园区、苏州新区、城南区、城北区。到目前为止，全市共有年销售额超亿元的较大型商场 13 个，批发零售贸易、饮食网点 10.8 万家，从业人员 32.1 万人。该规划明确提出要在工业园区建立一

48、类城市商业中心，到苏州工业园区去投资商业企业符合苏州城市和商业发展规划的要求。二、工业园区投资环境苏州工业园区是由中国和新加坡两国政府间最大的合作项目。按照园区总体规划，70 平方公里的中新合作开发区域要分三期用 15 - 20 年左右的时间吸引外资 200 亿美元，项目建成后，苏州工业园区将成为一个有 60 万居住人口，集工业、居住、商业、以及各种文化、康乐设施为一体的，经济兴旺、人民安居乐业、管理井然有序、环境优美清新、两个文明高度发展的新园区。自 94 年开发建设以来，在国家、省各级领导和各有关部门的关心、帮助下，经过中新双方的共同努力，园区的开发和建设取得了令人瞩目的成就。到 1999

49、 年底，全园区累计实现合同外资 66.83 亿美元，实际利用外资 33.57 亿美元，批准外商投资企业超过 400 家，名列世界500 强的著名跨国公司已有 35 家在园区投资，单项平均投资超过3000 万美元，其中超 1 亿美元的项目有 8 个。国务院关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复中明确指出：“原则同意今后逐步在苏州工业园区内设立外资、中外合资的金融机构和中外合资、合作商业零售企业”，目前园区规划部门已经在商业规划区内划出最好的地块供外商投资商业零售企业。目前苏州工业园区已全面完成了中新两国政府联合协调理事会确定的首期发展目标， 初步形成了与国际经济发展相适应的一流投资环境。为适应苏

50、州商业发展的总体目标，苏州工业园区制订了当前的商业发展重点。决定重点发展连锁经营、仓储式商场、专业店等。使苏州工业园区的商业销售额在全市消费品零售总额中有较大幅度的上升。同时，积极引进外资，投资举办商业企业或嫁接现有内资商业企业合资、合作，进一步促进全市商业的对外开放和提高现代化经营、管理水平。从远期发展和当前状况来看，苏州工业园区都具有较好的商业投资环境。 表 3-1第二节 消费市场分析一、苏州整体消费环境1、 、苏苏州州目目前前超超市市业业的的发发展展规规模模存存在在较较大大的的市市场场容容量量超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在苏州

51、市尚未能得到充分发展，苏州市超市存在较大的市场容量。目前在苏州的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要有美佳、百汇和华润三家连锁超市公司（主要经济数据表详见表 31）。苏州超市业目前的规模尚不能满足苏州市社会经济日益增长的需要。苏州主要超市经济数据一览表 项 目名 称单位美佳百汇华润分店数量个323551资产额万元-1250016000营业面积m240761505215500配送中心面积m2250015000110001997年万元35001348014500销售额1998年万元602513127158001998年利润万元147300资料来源：苏州利用外商投资发展商业总体规划2、 、苏苏

52、州州居居民民收收入入的的日日益益提提高高为为超超市市业业的的发发展展提提供供了了较较大大的的发发展展空空间间苏州市统计局的资料显示，1998 年苏州市人均可以支配收入为 7812 元，全市城乡居民储蓄余额 649.04 亿元，人均储蓄额 11284 元。由此可见，随着经济的发展苏州市的人均购买力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于苏州下辖的六个市均为全国经济综合实力百强县，其人均收入和苏州市区不相上下，且有双休日进城购物的习惯，再加上外地流动人口和集团购买力等，苏州市的现实社会购买力及购买力潜力较大。1996、1997、1998 年苏州人口、人均收入和人均消费支出及今后 5 年的预测。详见表3

53、2： 表 3-2表 3-3苏州人口、人均收入和人均消费支出现状及2004年预测表 年 份项 目单位1996199719982004全市人口万人574.12574.99575.35市区居民人均可支配收入元61657479781210454农民人均收入元4574492450896810市区居民人均收入元5264595562898027资料来源：苏州利用外商投资发展商业总体规划从发展的观点看，伴随着苏州经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。预计 2010 年、2020

54、 年市区居民生活费收入及总收入等情况详见表 33。2010年、2020年市区居民生活费收入及总收入等情况表市区居民人人均生活费年收入市区期末人口数 年 份项 目金额（元）年增长率（）万人年增长率（）市区居民生活费年总收入（亿元）200010700151404.9149.8201033200121202.5597.920207860092402.91886.4资料来源：苏州市商业“九五”计划和 2020 年长期发展规划二、苏州工业园区消费环境 1、 、苏苏州州工工业业园园区区目目前前尚尚无无大大型型超超市市等等商商业业网网点点苏州工业园区开发建设 5 年来，在首期开发区内相继建成了各类住宅、商贸

55、和公益设施建筑 45.8 万平方米，以及一批商店、宾馆、学校、银行、医疗诊所和具有综合服务功能的邻里中心。目前园区常住人口已超过 18 万，再加上附近的里河、东环、东港、宏葑、徐家浜、杨枝塘等新村小区人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合园区发展的需要和国务院对苏州工业园区建设有关批复的精神。2、 、苏苏州州工工业业园园区区市市场场消消费费潜潜力力较较大大根据园区发展规划要求，到 2010 年，将形成规模用地 39 平方公里，人口规模 30 万

56、，环境优美的高新技术开发区。根据中国新加坡苏州工业园二期建设指导详细规划，中新合作园区最终用地为 6856.5 公顷，人口达 60 万人。近几年内将有大批大型工业企业和大量人口进入苏州工业园区；同时 94 年 5 月后，娄葑、跨塘、斜塘、唯亭、胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理，其在开发区以外的用地作为园区周边地区的性质存在，范围约200 平方公里，根据其后制定的苏州工业园区周边地区五乡镇（乡）镇域规划，远期发展规划(2010 年)其镇域人口从 96 年的 16.47 万人增加到 22.47 万人，其中镇区人口为 16.10 万人。本超市拟建在苏州工业园区与苏州古城区的结合部，周

57、围三公里范围内即有常住人口近 20 万。随着园区的开发建设，古城区人口向园区的迁移，该地区的人气将越来越旺。按 1998 年苏州市人均生活消费品支出 5177 元计算，加上流动人口，本区域的年消费品销售总额至 少在 15 亿，具有相当可观的潜在的市场购买力，是开办大型超市的有利市场因素。三、欧尚超市的市场竞争优势1、 、欧欧尚尚超超市市商商品品供供应应优优势势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，欧尚集团在上海专门设立了采购中心，负责欧尚集团在中国超市商品的统一采购，

58、由于欧尚集团市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此欧尚超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。此外，由于欧尚集团公司是一家跨国商业集团，在美国、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波兰、意大利、西班牙、匈牙利、泰国等国均有自己的分店和采购中心，形成全球性超市连锁经销网。本项目所需国外商品将通过欧尚集团公司国外配销网络进行采购。本项目具有较强的商品供应优势。2、 、欧欧尚尚超超市市商商品品销销售售优优势势欧尚超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在欧尚超市购得其所需的各种商品（包括

59、食品、非食品等）。商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为欧尚超市在全球广受欢迎的关键因素。同时本项目引进欧尚集团超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。从以上分析中可以看出，苏州地区投资环境和消费环境较好，再加上欧尚超市优质的服务和先进的管理模式，欧尚超市具有较 强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。第四章 项目选址与建设条件第一节 项目选址苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东经 120037，北纬 31039。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积 8488 平方公里，其中平原占 55，水面占 42，丘陵占 3。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望

60、虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。苏州地区的区位优势十分明显，交通十分便捷，京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西，312、204、318 国道在这里交汇，苏州至上海虹桥机场还有快速干道（苏沪机场路）。地处长江下游的张家港、太仓港、常熟港 3 个国家一类口岸已初具规模。客流量的大小直接影响商业项目的成败，而地理位置、居住人口、交通状况等则是决定客流量大小的关键因素。本项目经反复论证，决定定址于苏州工业园区金鸡湖路口。该地为中新合作苏州工业园区启动区和苏州古城区的交界处，苏州城东交通主干道东环路边，距苏州上海虹桥机场快速道路只有 200 米，连接江、浙两省的苏、嘉、杭高

61、速公路以高架形式从地块东侧通过，且在一公里外有互通出口。周围有东环、东港、宏葑、杨枝塘、里河、夏园等新村，另有园区内新建的新城花园、新加花园、都市花园等住宅小区，常住人口近 20 万。该地区自来水、污水处理、供气、供热、供电等基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，加上苏州工业园区的消费群体无论是在经济收入和消费水平上在苏州都是首屈一指，因此，在此地开办大型综合超市具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。 本项目区位图详见附图 1。 表 4-1第二节 项目建设条件一、当地社会经济条件1、 、苏苏州州地地区区社社会会经经济济条条件件改革开放以来，苏州的经济和社会发生了巨大的变

62、化，人民的生活水平不断提高。苏州市国民经济得以快速稳定健康的发展。1999 年，苏州的国内生产总值达 1358 亿元，在全国地级市中名列第一。财政收入为 109 亿元；外贸进出口总额 125.6 亿元，其中出口 69.3 亿元。年接待境外旅游者 44 万人次，旅游外汇收入 1.3亿美元；接待国内旅游者 1142 万人次，旅游收入 91 亿元。全市职工人均工资 9401 元，农民人均收入 5089 元，城市居民可支配收入为 7812 元。所辖六个县级市全部进入全国经济实力百强县（市）。苏州在全省、全国的地位及苏州国内生产总值的增长情况详见表 41、42。苏州在全省及全国的地位苏州在全省的地位国内

63、生产总值居全省第一位进出口总额居全省第一位财政收入居全省第二位苏州在全国的地位国内生产总值居全国第七位财政收入居全国第十位资料来源：苏州统计年鉴1999 年苏州市 1994-1998 年国内生产总值情况表表4-2 单位:亿元 年 份名 称19941995199619971998五年平均增长速度国内生产总值（当年价）720.90903.111002.141132.591250.0119.34%第一产业68.4680.3888.1888.1688.0112.68%第二产业442.89543.41567.96636.42701.9516.27%第三产业209.55279.33346.00408.01

64、460.0527.56%资料来源：苏州统计年鉴1999 年近年来，苏州市的对外贸易发展十分迅速。1998 年，全市对外贸易继续保持较快增长，出口商品结构优化，出口创汇能力增强的势头。全年实现自营进出口总额 96.49 亿美元，其中出口创汇 52.07 亿美元，分别比上年增长 11.7%和 12.1%。三资企业出口40.71 亿美元，占全市出口总额的 71%。加工贸易出口、代理进出口业务发展较快，贸易方式趋向多元化。据海关统计，全年加工贸易进出口总值比上年增长 7.7%，占全市对外贸易出口总值的 64.8%，技术含量高、附加值大的机电产品出口产品比重已占加工贸易出口总值的 48%，成为全市出口的

65、第一大类产品。在全市出口骨干企业中，外商投资企业继续占主导地位，出口超千万美元的企业有 102 家，其中外商投资企业 74 家。江苏国泰国际集团公司出口 3.36 亿美元、市进出口集团公司、常熟、吴江、吴县外贸公司出口超 1 亿美元，精达电子电器公司、江苏通润机电有限公司等自营生产企业出口超过 3000 万美元。近年来，苏州市交通运输业有了较大的发展。目前该市已形成水路、 公路、铁路、航空配套的交通网络。1998 年，全市交通基础设施向高等级、立体化、开放式方向发展，全年完成投资额达 17.3 亿元。苏嘉杭高速公路开工建设；市区官渎里过境改造工程、204 国道部分改造工程、太仓沪黄公路等重点工

66、程快速有序进行。目前，全市实有公路1815 公里，其中国道 306 公里，省道 256 公里，二级以上公路 883.7公里，占全市总里程的 49%，位居全省第一。苏州至周边省市及六县市公路基本达到二级以上，公路密度每百平方公里 21.5 公里。全市内河航道通航里程 2898.7 公里，其中通机动船里程 2249.6 公里。年末全市拥有机动车 51.32 万辆，完成客运周转量 66.02 亿人公里，货运周转量 38.6 亿吨公里，分别比去年增长 13.5%和下降 14.1%。铁路旅客发送量 792.3 万人次，货物发送量 157.9 万吨，货物到达量 608.8 万吨。内河港口吞吐量 4787 万吨，比上年增长 40.7%。经过近年来的努力，苏州市城镇建设和管理又上新台阶。全市城镇建设积极推进，实施了供水、供电、道路桥梁、公共环境卫生等一大批建设改造项目。市区实事工程基本完成，北环路贯通，齐门大桥建成通车，建成区绿化覆盖面积 2152 公顷，绿化覆盖率提高到 27.2，人均公共绿地提高到 4.74 平方米。城市管理水平进一步提高，太湖流域水污染防治取得阶段性成果，近 400 家单位限期实