红拖项目竟争对手分析

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1、竟争对手分析项目周边开发项目较多，但真正具有竞争性的却较少。周边项目物业名称位 置开发商开发量价 格差价建筑风格目标客户定位中 天星 园外环城东路团坡桥头中天星园房地产经营有限公司10万m23360元/m220元澳洲三段式电梯花园洋房高收入在 水一 方滨河路与南浦路交汇处新太乙房开12万m22980元/m230元生态园林住宅小区高收入锦 绣家 园油榨街与富源北路交汇处金龙房地产开发有限公司7.8万m22380元/m230元欧陆式中高收入城 南枫竹苑青年路146号诚然房开2万m21680元/m230元欧陆式中等收入东 宝花 园油榨街、富源路与青年路交汇处东亚房地产开发有限公司9.5万m21360

2、元/m2起 价35元现代普通住宅小区中等收入虹 桥新 村市南路与倒岩路交叉口经济实用房开发中心近18万m21500元/m230元现代普通住宅小区中等、中下等收入中天星园、在水一方开发体量较大，但在产品设计、目标客户定位上与本项目不具可比性。我们的主要竞争对手是同区内的中天星园、锦绣花园、城南枫竹苑、虹桥新村、东宝花园等和市内环境与交通相符的同质楼盘。竞争对手推广手法：中天星园：中天星园位于外环东路团坡桥头，东面、南面紧靠南明河，北面为居住区，西面靠马路。整体由14幢小高层组成，为纯住宅小区，它的楼盘素质做得比较高，因此在同等地段中它的价格定位相当高，几乎高出一倍，可以说该项目创下贵阳房地产界的

3、一个奇迹。1中天星园推出市场的形象是： 高品位智能化经典社区 为配合这个市场形象，中天星园准备了大量的工作： 规划设计 人车分流，围合式，主题空间，南北朝向，人均绿化率高，主体公园。有安全感，采景效果好，有自己的公园，采光好，空气好，视觉好。 建筑设计 一梯两户，三面采光，无梁无柱。舒适、便捷、有美感、实用率高。 户型设计 全高层，中空复式，飘窗，文化厅。增强室内室外的美感，层次感有别墅之感，适应21世纪家庭生活方式，文化性趣。 景观设计 大面积的绿地，四季的花卉小径、河堤、罗马艺廊、太阳神雕像、休闲椅等。有在公园生活的狭意和在酒店住宿的舒适。 配套设施 泳池、网球场、中心会所、超市、幼托、净

4、水及智能化系统，地下车库等。感受高品味的现代生活，体会超值的享受。2. 物业管理 由获ISO9000质量认证的中天物业公司按国际标准实施24小时全方位的酒店式管理，展示未来的社区文化。有信赖感、舒适、方便、安全、尊贵。3. 中天星综合素质体现： 品牌中天企业是贵州唯一地产类上市公司。经过十多年专业经营，今天，中天以自己的市场份额，物业品质，服务质量和社会信誉，全面锁定了贵州省房地产市场的龙头地位。 智能化可视对讲系统，红外线保安监测系统，IC系统，室内防盗，防火系统，紧急求助系统，以及适应于知识经济时代的INTERNET系统。 设计在规划上以古典建筑美学控制整体格局，以共享空间为轴心，围合成三

5、个匀质空间，引动空间环境的交替渗透，让每一个窗户都能体现室外风景。建筑设计引进澳洲三段式建筑风格，表现瑰丽典雅、俊朗流畅的审美格调 。一梯二户，无梁无柱，实用率高。大面积地下停车场，完全实现了高尚住宅区“人车分流”的原则。 管理由贵州省通过ISO9000质量认证中天物业管理公司提供酒店管家服务。 户型篇引进最前卫的错层式和中空复式室内设计，营造身居别墅的室内立体空间感觉。文化厅做为书吧、琴吧、做为工作室、棋室，可多层面体现主人的生活情调。飘窗、观景阳台、落地玻璃、大客厅、文化厅、梯阶构成了充满阳光的多层次空间环境，光与影内外流动。 配套营造“别墅式”的房子，营造“公园式”的室外环境和智能型网络

6、化安全设施。配置了泳池、网球场、书亭、超市、托儿所和3000M2业主会所。 环境开创贵阳住宅区主题式景观设计之先河，在“日月星辰”作为主题的引导下，设计4000M2主题庭院太阳广场。4. 目标客户群 崇尚自然追求高尚生活模式，尽情享受人生的人士； 对中天集团及项目持较高信心的投资者； 向往智能化生活方式的人士； 事业非常成功的高收入金领人士； 部分经商一族； 在周边生活习惯的富人之家。5. 推广策略中天星园于1999年9月19日正式开盘，以“高品味智能化经典社区”推出市场，价位远超出地段支撑的价位，而且业绩非常理想，它成功的原因： 小区人车分流的设计概念在贵阳市场比较超前； 导入智能化的概念符

7、合高消费的生活品味； 中秋之夜，“中天星园星光溢彩音乐晚会”以及中国科学院副院长、院士陈宜瑜考察等公关活动，曾加了社区的内涵和品味；以中天集团的企业品牌并在广告上强势推广，塑造高档物业形象并使买家追捧，是它的成功之关键锦绣家园：此项目是同区内开发量最大的可比楼盘。小区总建筑面积78000平方米，于去年房交会正式在公众面前展现。价位暂定为起价2300元/m2。小高层2800元/m2面市时主要以首层全部架空，68的绿化覆盖率来吸引买家。强调园林景观，环境设施。是以一种中高档物业的形象公众于世。目前为内部认购阶段只采用了派发单张、楼书和售楼处直销手法，此楼盘曾与深圳地产策划商有过接触，相信在正式开盘时会有大的动作。东宝花园：这是前两年的一个老盘，营销推广意识较低，现在除了售楼处直销外，几乎没有采用其它推广手法。虹桥新村：贵阳市的安居工程，售楼处直销，少量报纸广告，是一种面对中下收入者的安居工程。但今年价位已在1500元/m2以上，对本项目已构成威胁。城南枫竹苑：同锦绣花园一样，在房展会上推出。入市时对主要打的是环境牌，强调其庭院绿化与观音洞园林风景相结合，营造出一片比其占地面积多15倍的绿化面积。从以上分析可看出，同区内多层住宅的营销推广的意识和水平较低，除锦绣家园有明显的竞争性外，其余楼盘的竞争性不大。这也为我们在竞争中，扩大知名度，树立形象精品楼盘提供了较大的空间。