9月咸宁瑞融国际广场商业提报40p

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1、瑞融国际广场商业提报谨呈：湖北瑞融置业有限公司瑞融国际广场商业提报二00九年九月十日武汉思锐房地产投资顾问有限公司目 录第一部分：瑞融国际广场开发目标第二部分：瑞融国际广场项目分析第三部分：咸宁市场分析（街区商业、大商业、商业项目调研分析）第四部分：项目商业规划定位第五部分：瑞融国际广场楼层业态规划定位第一部分：瑞融国际广场开发目标每个城市，都有一个商业地标，核心地段的商业建筑地标。就如同世界城步行街对于武昌，大洋百货对于福州它的出现，往往就在带动着一个商圈的形象升级。 咸宁是一个商业地产刚刚起步的城市，是1+8城市圈中极为重要的一站，而温泉路是大咸宁百货商业的核心所在。而与之不相匹配的，温泉

2、路的商业却是零乱、分散，与其所承载的商业功能极不相符。咸宁购物公园的出现，或许正试图改变这一现状，但其目前的业态分布与地段价值，其注定只是与温泉第一街相类似的中低端商业组团，温泉路，还是需要一座地标性商业建筑来整体升级商圈形象。 瑞融国际广场，大咸宁最大单体商业建筑，业态最多元化的中高端定位商业综合体，全面升级咸宁商业形象，必将打造城市第一商业。 第二部分：瑞融国际广场项目分析（一）项目基本情况分析1、项目概况 项目位于温泉路与淦河大道交汇处，现状为温泉路菜市场，地块地势有坡度，呈长方形； 项目共分两期开发，一期为瑞融杰座，三层底商加6层住宅，底商部分一层旁边菜场整体搬迁，二层为小商品批发市场

3、，一期与二期之间的步行街规划建成一条精品名品街；瑞融国际广场为二期项目。2、项目四至 项目北面临温泉路，南面直抵幸福路，西面紧挨淦河大道，可直达咸安，东面近距桂花路。温泉路与淦河大道均为咸宁城市交通主干道。项目地块现状3、项目环境 项目地处温泉中心地段，商业繁华，人流集中，项目地块现状为温泉菜市场和小型商业街，周边为居住区、办公区和商业区，项目被旧的建筑物所环绕，除北面温泉路有部分绿化外，项目毫无景观可言。4、项目周边配套 菜场：项目一期是温泉菜市场，目前已经正式营业中。 商店、购物中心：温泉路沿街门面，中百仓储购物中心、温泉购物中心、文化广场、步步高购物广场、温泉第一街 学校：温泉路小学、咸

4、宁医学院、艺术高中 医院：市中心医院 金融：建行、中国银行、工商银行、电信、邮局、联通营业厅、中国人寿保险、长江证券 餐饮、住宿：肯德基、德克士、温泉饭店、淑萍红茶坊、蓝海大酒店 其它：市新华书店、文化广场楼上的网吧、电影院（二）项目SWOT分析S（优势） l 地段好，位置优越，交通发达；l 商圈核心地带，人流量大，商业氛围浓厚；l 项目一期的带动；l 人流量较大，具有一定集客机能W（劣势）l 地形地块的局限性；l 内部人流回路不畅通；l 项目景观局限性；l 本项目规模较小，楼层多商业规模有一定的局限性。O（机会）l 区域商业档次较低，区域商业层次有待升级。l 寻找市场空白点；T（威胁）l 竞

5、争项目的抢先入市；l 趋于饱和的咸宁商业市场；l 临近农贸市场，对本项目商业档次提升有影响。l 商业物业投资者及经营者消费日趋理性第三部分：咸宁市场分析（街区商业、大商业、商业项目调研分析）一、咸宁市两大商圈从全局来看，咸宁市的商圈是由两个行政区组成，而两个行政区的商业业态的形成和自然组合，形成了目前的两个商圈，即：以南大街为中心的咸安商圈和以淦河大道和温泉路围合成的温泉中心商圈。潜山步行街在淦河大道边上一个新生代的商业圈。（一）、街区商业-咸安街区1、 咸安商业以大商业呈现三足鼎立状况；2、 咸安商业开始突破老城区向外发展，主要原因：交通动线及商业视觉的通透性制约现代新商业在老城区的发展;3

6、、 咸安商业老城区商业仅仅限于在一层的沿街。1、咸安南大街商圈咸安商圈主要商业及配套类型主要商业物业及配套商场白马购物广场、银泰百货、超市武商量贩店、中百仓储步行街福宁商业街、西大街小商品市场、中城商业街、希望商城、城隍庙服饰城、南大街步行街餐饮肯德基、香格里拉酒楼、郁金香蛋糕宾馆丽云酒店、天丽宾馆银行建设银行、农业银行交通2、5、6公交线路、火车站、咸安客运站1） 南大街步行街商业调研南大街商业业态分布比例序业态数量占比1服装9349.47%2皮具皮包、鞋子3719.68%3轻食63.19%4手机数码小家电63.19%5餐饮115.85%6婚纱31.60%7休闲娱乐21.06%8美容美发7#

7、REF!9银行、证券21.06%10珠宝贵表21.06%11烟酒副食品126.38%12饰品73.72%188 南大街一瞥马路商业白马购物中心南大街小巷商业代表 南大街是咸安商圈主干道及中轴线，沿街门面经营状况良好，月租金为100元/150元/，商铺面积在3060，水电费及税费自行分担，水电费平均每户在80元/月200元/月，税费大概在600元/月800元/月之间； 南大街沿线分布有5个服装城，如：中城商业街、希望商城、城隍庙服饰城等，均属于小巷商业，档次较低，经营环境差，价格低，人流量较低； 南大街商业规模较小，商业业态仍然以服装、鞋类、裤类为主，占总体量的59.2%，一些知名运动休闲专卖店

8、如：班尼路、真维斯、安踏等均集中分布在该大街沿线。 南大街商业的建筑相对较新，到几乎是多层建筑，商业也仅仅在沿街表现。2）福宁步行街商业调研福宁步行街业态分布序业态数量占比1童装35%2女装2438%3男装58%4鞋类35%5内衣46%6餐饮12%7布艺35%8皮包23%9休闲运动专卖711%10饰品23%福宁步行街实景照11空铺914%63 福宁步行街小结 福宁步行街在该片区属于新兴商业街，经营档次在该商圈属于中等档次，但是街区布局不合理，中间被一条马路横穿，靠近南大街部分经营状况相对良好，马路对面部分商铺空置率较高，人流量少； 该步行街以服装类为主，占到总业态的51%； 福宁步行街商铺面积

9、在2530之间，年租金在6000元2.5万元之间，水电费平均每户在80元/月200元/月，税费在300元/月500元/月（其中部分商户属于下岗职工，税费减免），另外，商户们还需要交纳10元/月的卫生管理费。西街商业业态分布比例序业态数量占比1服装5240.00%2皮具皮包、鞋子96.92%3轻食32.31%4手机数码小家电21.54%5餐饮118.46%6文化用品96.92%7毛线21.54%8美容美发8#REF!9日化32.31%10医药53.85%11烟酒副食品1914.62%12其他75.38%1303） 西街商业调研没落的西街 西街小商品市场小结 西街小商品市场部分商户原来在白马购物广

10、场经营，现随着西街小学旁边门面生意的兴起，西街部分小区的兴建，商户纷纷向此转移，逐渐在西街形成一定的商业氛围，但是业态繁多，档次低，购物环境恶劣，街道拥挤，人车混杂，属于典型的社区商业； 西街业态以服装、副食、文化用品为主，大部分服装店均是从白马购物广场搬迁过来，主要是被该街低廉的租金所吸引，副食、文化用品客源以西街小学及附近居民为主； 西街门面月租金在20元/40元/之间，面积以1520为主，税费每户大概在200元/月左右，水电费平均每户在60元/月100元/月之间，其它费用如卫生费每户在10元/月20元/月不等。 咸安商圈小结： 该区域属于是老城区，缺乏整体商业规划，目前形成了商业带过于狭

11、长和分散的现状，不利于人气聚集； 咸安商圈为认为是咸宁假冒伪劣商品集散地，商品档次低、购物环境差，因此主要客源以咸安部分居民及周边县市人群为主，温泉居民基本不到此地购物； 咸安商圈业态主要以服装类为主，但档次偏低，能满足周边县市及咸安部分收入偏低人群的消费需求； 咸安商业以街铺商业为主要特色，商业仅仅在街铺表现 大商业-百货、超市与综合体商业都为多层建筑，最高也不过是到五层。 （二）、商业街区-温泉街区1、温泉商圈表35 温泉商圈主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套商场步步高购物广场、温泉购物中心、文化广场、太子购物广场超市中百仓储、中商平价步行街金门街、温泉第一街餐饮德克士、罗莎蛋糕、肯

12、德基、郁金香蛋糕、温泉饭店、淑萍红茶坊宾馆蓝海酒店、禄神酒店、阳光酒店、花坛招待所、嘉和酒店、万泉宾馆、新世界酒店金融建设银行、中国银行、工商银行、邮局、太平洋人寿、长江证券医院咸宁市中心医院交通2、6、7公交线路、温泉客运中心 温泉商圈主要以温泉路和淦河大道交汇处为中心，几大商业街汇集于此，商业物业丰富，配套设施齐全，是咸宁最为繁华的中心地带，其中，淦河大道和温泉路均为温泉交通主干道，物流畅通。温泉商圈租金情况： 温泉路临街（中百购物中心对面）：5080元/月； 温泉路临街（步行街附近）：70100元/月； 淦河大道临街：80100元/月； 淦河大道与温泉路交汇处（转盘处）；70200元/月

13、1） 淦河大道商业街区调研淦河大道商业业态分布比例序业态数量占比1服装6733.00%2皮具皮包、鞋子199.36%3轻食52.46%4手机数码小家电2210.84%5超市20.99%6餐饮2311.33%7婚纱41.97%8休闲娱乐31.48%9美容美发55.91%10家居床品125.91%11银行、证券62.96%12珠宝贵表20.99%13烟酒52.46%14其他178.37%15文印文具31.48%16饰品31.48%17药店，诊所、5203繁华的淦河大道 淦河大道为城市交通主干道，是连接咸安和温泉的交通要道，咸宁的星级宾馆、各事业单位均分布在淦河大道沿线； 淦河大道经营业态以服装为主

14、，档次较高，多以精品男装为主，如：雅戈尔、梦特娇、七匹狼、金利来等，主要是专卖店的形式，店铺精装修，购物环境良好，价格相对较高； 淦河大道地理位置优越，属于咸宁黄金地段，因此租金在咸宁市属高水平，大致年租金在2万元左右，最中心地段年租金高达5万元，商铺面积区间主要在1525之间。 淦河大道两边新的商业群体中，除了沿街商业繁华，目前我们可以看到二楼及二楼以上的商业除了（餐饮、娱乐休闲等外），二楼的零售商业空置商铺较多。 2） 温泉路商业调研 温泉路商业业态分布比例序业态数量占比1服装4824.12%2皮具皮包、鞋子126.03%3轻食31.51%4手机数码小家电2512.56%5超市105.03

15、%6餐饮136.53%7婚纱63.02%8休闲娱乐52.51%9美容美发85.03%10家居床品105.03%11银行、证券31.51%12珠宝贵表42.01%13烟酒52.51%14其他2211.06%15文印文具21.01%16饰品73.52%17售楼部418药店，诊所、12199繁华的温泉路 温泉路与淦河大道交接，区位条件较好，交通较便利，属于咸宁繁华地带，有温泉第一街、农贸市场、中百仓储及购物中心作支撑，可以形成一定的规模，是市民逛街的首选地； 温泉路经营业态种类繁多,各种业态共存，业态规划较零乱，商品档次参差不齐，商业以服装类和五金建材为主，其次是副食店，属于马路商业的形式，购物环境

16、一般，商品档次较低，业态分布相对杂乱。 温泉路经营状况较好，由于靠近淦河大道，店租较高，店铺空置率较少，店铺90以商以租赁为主，在调查中得知，罗莎蛋糕以120万的高价买下80的门面，温泉路商铺面积从20100不等。 温泉城区商圈小结： 综观温泉商圈，主要以马路商业、步行街商业和大型超市加百货商业三种商业形式为主，商品档次层次不齐，购物环境也有较大差别，店铺租金在当地偏高，人流量大，随着温泉第一街和潜山商业街的兴建，商业辐射范围有所扩大，但是商业功能仍有很大的局限性，总体来说，功能不完善； 整个温泉商圈中又以温泉路和淦河大道交汇处的转盘为中心向周围辐射2公里以内租金最高，平均月租金达到200元/

17、； 温泉商圈人流量大且消费能力强，是目前咸宁市市商业氛围最好的商业区，商业较为集中，但是缺乏高档的购物场所，随着潜山步行街和中商百货的兴建，必将对该商圈形成一定的冲击力，也在一定程度上影响了咸宁传统的消费观念。 温泉路目前处于旧城区改造升级中，在建的项目、正在等待拆迁的项目对商业繁华在这个改造阶段造成一定没落。 温泉城区新老建筑相互交替，缺乏统一管理，经营模式较落后，商业业态衔接断断续续，整条商业街区形象低下，商业氛围不能成规模。 温泉城区商业以街区商业为主，商业多为沿街商业，二楼的商业以便捷酒店、休闲娱乐场所（台球、网吧等）为主二、咸宁市现有大商业调研分析（一）、咸宁市大型商场调研分析咸宁市

18、大型商场汇总一览表商场名称位置营业面积功能分区商铺面积经营模式总体评价文化广场淦河大道，肯德基对面12000负一层：空铺招租中；一层：文化用品、化妆品、饰品店、服装；二层：服装、美容；三层：网吧、电玩、美发美体、电影院4080商户自主经营定位为文化广场，但是主营业态为服装，三楼电影院是咸宁唯一的影院，属于中低档消费，主要消费群体为学生，人流量较大，但是商铺空置率占30温泉购物中心淦河大道转盘处8000一层：化妆品、鞋类；二层：女装及部分男装；夹层：童装；三层：羽绒服（装修中）商户自主经营位于咸宁中心地带，地理位置优越，但经营商品档次不高，购物环境一般，商业展示以超市形式为主，无间隔步步高购物广

19、场淦河大道转盘处2000商场统一经营目前正在装修整改中。聚富广场“太子购物广场”温泉路（中百超市旁边）100006层综合商业（12层产权市商铺，经营服饰鞋类；36层产权式公寓）1530售后返租，年返租8% 12层有少量商铺，开业情况较好，36层销售约65%，公寓带装修，尚未开业中商百货潜山商业街中段15000一层：化妆品、鞋类；二层：休闲运动品牌店；三层：女装；四层：男装；五层：童趣活动馆、美容美体中心；中百超市：12层部分商场统一经营引进中商平价超市，吸引了附近部分居民以及旁边学校学生，虽然在咸宁属于第一家具有一定规模的中高档购物商场，但是由于地段较偏，经营状况差商场名称位置营业面积功能分区

20、商铺面积经营模式总体评价白马购物广场南大街1500一层：休闲装、童装、鞋类；精品男女服饰商场式集中经营时令服饰位于咸安老城区，商业气氛浓厚，由于体量小，总共2层，商品档次较低，经营情况一般银泰百货怀德路30000地下一层：中百仓储一层：化妆品、皮具鞋、数码产品；二层：女装、鞋类； 三层：男装；四层：运动休闲；五楼，餐饮40-100商场式集中经营时令服饰1、受当地的消费力影响，商场进驻业态混乱；2、商场内进驻的品牌多为折扣货品；3、商场进驻品牌为国内3-4线品牌。经营情况一般。咸宁大型商场概况评述 几个大商场中白马购物广场、银泰百货位于咸安，且在咸安属于档次稍高一点的购物场所，地段较好，属于咸安

21、老城区范畴，商业范围浓厚，但是商品档次不高，经营面积不大，且业态过于单一，目前西街部分商户均是从该商场迁出，预计在大富源正式运营之后，对该商场会形成较大冲击； 中商百货是目前咸宁市规模最大，档次最高的商场，该商场的建立，在一定程度上填补了咸宁市高档消费场所的空缺，并在休闲、购物、娱乐一站式消费的模式上抢占了市场先机，但由于该商场位置较偏，未能形成一定的商业氛围，经营状况较差； 咸宁市购物商场随着中商百货的开业，改变了以往经营业态单一，管理模式混乱，购物环境差，档次高低不一的老的咸宁商场形象，咸宁不缺高端消费群体，但是缺乏高档消费场所，以致于大部分高端消费群体向外部流失，如果咸宁能有商业项目能满

22、足这部分消费群体的需要，将对咸宁市商业的发展是一个很大的促进。（三）咸宁现有大型超市调研分析咸宁超市汇总一览表超市名称位置开业时间规模楼层经营种类配套中百仓储温泉路70号2004年12月180003食品、日用百货、家用电器、家居用品、文体用品、服装鞋帽2台自动扶梯中商平价潜山商业街2007年10月1日36002日用品,食品中商百货门口广场休息区，2台自动扶梯武商量贩巴黎春天步行街2002年11月1家用百货,日用品,食品,服装小型餐饮店、休息区中百仓储咸安银泰百货旁2007年4000-1F食品、日用百货、2台自动扶梯咸宁大型商超评述：这4家大型超市是近两年才从武汉引进咸宁，其中武商量贩与中百仓储

23、在咸安，中商平价和中百仓储在温泉，从这四家超市的走访来看，人流量比较大，商品价位同武汉基本一致，几大量贩超市主营日用百货，从产品质量、价格优势以及诚信服务等方面赢取市场份额；根据城市商业规划，今后将有更多的同类型的量贩超市进驻咸宁，为咸宁商业带来新的发展契机。四、咸宁市主要商业项目调研分析 咸安城区-巴黎春天项目名称巴黎春天步行街开发商咸宁市宏商置业房地产开发公司项目地址咸宁市原汽车站，武商超市旁边占地面积7000平方米建筑面积14000平方米公摊25%停车位36个经营业态家电、数码产品、饰品、化妆品、文化用品、品牌服饰、皮具箱包、珠宝首饰、三楼以上：酒店、休闲娱乐、餐饮商铺面积划分泛首层：5

24、5120；一层：2370；二层：2346售价泛首层：1000011000元/；临街：1400019000元/；一层：1100013000元/；二层：75008500元/；三层五层：公司暂不对外销售但对外招租销售率未开盘销售模式8投资回报率，签5年委托经营合同开业时间原来定是09年8月份，但是目前还是尚未开业，具体开业时间未定工程进度已经全部竣工，4F-5F进驻KTV与酒店建筑楼层5层铺位总合141间配套2部升降梯招商政策零售类2年租期，一年免租，地下一层租金约30元起，地面一层的租金约40元起，二层25元起，三层 项目点评： 目前就咸安来说，步行街商业显然有点过剩，市场接近饱和，大型商业街如温

25、泉第一街、潜山商业街等，规模比巴黎春天步行街大，本项目开业筹备中。 目前已经入驻是酒店、休闲娱乐KTV。沿街名品店、四楼餐饮在装修中。 就地段来说，该项目处于咸安通往武汉及温泉的交通主干道上，离本项目一站路的咸安客运站是该项目的一个有利因素，且隔壁的武商量贩对该项目的人气凝聚起来至关重要的作用。温泉城区-潜山商业步行街项目名称潜山商业步行街开发商咸宁市南方伟业房地产开发公司项目地址咸宁温泉淦河大道168号占地面积50000平方米建筑面积65000平方米停车位150个街区长度508米经营业态文化用品、办公用品、通讯器材、手机电脑、服装、餐饮、商铺面积划分负一层：40120；一层：2040；二层：

26、2040进深与开间三层开间均为4.2-4.5米，三层层高依次为4.2米、3.6米、3米售价一层：11000元/；负一层：76009000元/；二层：50006800元/；三层：35004000元/销售模式对业主以每年以4%、6%、8%逐年递增投资回报，三年一次性返还（根据位置不同）目前部分带租约销售。租金靠近主力店一楼的租金约为6580元/月/平方米；主入口的租金为一楼的租金为50-55元/月/平方米；二楼的租金为2025元/月/平方米；工程进度已竣工，2008年9月对外营业建筑楼层3层铺位总合500多间配套2部手扶梯，2部升降梯 潜山商业业态分布比例序业态数量占比1服装4837.80% 2化

27、妆品10.79%3鞋子43.15%4轻食43.15%5手机数码小家电97.09%6超市10.79%7餐饮2015.75%8婚纱10.79%9休闲娱乐64.72%10美容美发33.15%11家居床品43.15%13银行10.79%14珠宝贵表21.57%15烟酒32.36%16箱包皮具64.72%17其他43.15%18文印文具21.57%19文化生活10.79%20饰品75.51%127潜山商业街实景图项目点评： 项目最大亮点就是引进中商百货与中商平价，中商平价为整条步行街及中商百货聚集了不少人气，项目门前的淦河大道为咸宁交通主干道，交通发达，邻近分布有金融机构、酒店、行政单位、学校，有一定的

28、消费潜力； 该项目体量大，可以称得上咸宁市真正意义上的商业街，整体规划比较合理，有成为新商圈的潜力； 地段优势不是很明显，人流量和商业氛围均不如同区域的温泉第一街； 招商方面的执行，引进大量的地方特色餐饮与休闲娱乐（KTV、酒吧、婚纱影楼、网吧）增强了项目的娱乐性； 主力店中商百货带动小商铺的租金提升。 温泉区商业项目-温泉第一街项目名称温泉第一街开发商咸宁金茂房地产开发有限公司项目地址咸宁温泉区淦河大道温泉第一街占地面积11000平方米建筑面积18000平方米公摊24%停车位14个经营业态精品品牌服饰、休闲运动品牌、娱乐休闲、美容、餐饮商铺面积划分一层：40150；二层三层：40150进深与

29、开间项目分为A、B两座，A座开间为4.1米，B座开间为3.8米，一楼高度为4.2米售价临街：1300018000元/；一层：600013000元/；二层：60007000元/；三层：30004000元/销售率已售罄销售模式一次性付款98折，按揭99折， 交房日期2007-9-20 工程进度开业建筑楼层3层铺位总合210间配套5部手扶电梯 温泉第一街温泉第一街商业业态分布比例序业态数量占比1服装8651.50%2化妆品63.59%3皮具皮包、鞋子127.19%4轻食52.99%5手机数码小家电63.59%6超市10.60%7餐饮95.39%8婚纱42.40%9休闲娱乐21.20%10美容美发11

30、3.59%11家居床品63.59%12珠宝贵表31.80%13其他74.19%14饰品95.39%167 项目点评： 温泉第一街位于咸宁最繁华地带，地理位置优越，交通便利，附近商业氛围浓厚，肯德基餐厅、中国联通营业厅和发源地占据步行街入口处黄金位置，成为该步行街的显著标志； 该步行街是咸宁首席大型综合商业步行街和首席品牌一条街，是老中心上的新兴商业街，消费者对该地段的认可度和熟知度较高，发展潜力大； 该步行街前后贯通，连通温泉两大交通干道温泉路和淦河大道，占据有利地形，优势明显； 在实地走访咸宁商业步行街的过程中，我们了解到，步行街二层以上经营状况普遍很差，远远不及一层，基本上行人逛完一楼后很

31、少愿意继续上二楼，从目前温泉第一街二楼实地图片我们也可以看出来：目前二楼是商铺空置率很高。因此在这人口相对较少，商业体量过剩下的城区中，在二楼及二楼以上的商业非常值得我们深思的问题。 温泉区-温泉购物公园项目名称温泉购物公园开发商派拉蒙房地产有限公司项目地址温泉淦何道（肯德基对面）建筑面积50000平方米，8栋楼组成公摊1层：1%，二层：50%，三层-四层：未公开停车位地面经营业态数码港、精品品牌服饰、休闲运动品牌、娱乐休闲、餐饮商铺面积划分一层：3060；二层：815，三层-四层：未公开进深与开间数码港：开间3-4米；进深：1217米售 价临街：2300030000元/；一层内街：16000

32、20000元/；二层：800012000元/； 销售率已售90%销售模式一次性付款98折，按揭99折， 交房日期一期交房2010年10月份工程进度部分出地面三层建筑楼层3层、5层、6层建筑配套手扶电梯、观光梯、连廊、中央空调、部分精装修：门、吊顶、隔断、柜台 五、咸宁商业地产发展概述 2005年以前咸宁商业项目主要以小型商业和零散底商为主，尚无较大规模型商业推出，潜在的购买潜力没有得到释放，咸宁商业地产真正开始发展是从2006年开始，现就2006年后的典型商业项目进行调研分析。六、商业经营业主调研分析在本次市场调查中，在商铺调查过程中直接与商户进行访问，选取有效对象为100组商家进行访谈，街访

33、街道主要为咸安区永安大道、咸安区中城电影院、咸安区渔水路、咸安区福康街、咸安区南大街、温泉潜山路、咸安桂花路（一）、商户现状调研经营面积经营税收经营现状满意度面积区间人数比例税收人数比例问题人数比例20以下2020%100元/月12%满意2954%20-404545%100-200元/月1126%不满意713%40-602525%200-300元/月1229%无所谓1833%608077%300-400元/月819%80以上33%400-600元/月410%600-800元/月25%800元/月以上410% 调研评述：1、 面积及建筑情况：从当地商铺的经营面积来看，一般都集中在2040平米左右

34、，且以单层临街为主，从经营业态来看，主要以服装、鞋类为主，基本没有特色业态，对商业建筑形式的依赖性较小；从目前当地的商业形态和商业发展来看，还处于初级阶段。2、 税收： 目前咸宁商户所交的税费全部为定额税，受访的商户中免税的占22，主要是持下岗职工证而免税，在交税的42户中，税费集中在100300元/月左右。3、 对现状的满意程度：54的商户对于目前的现状满意，令他们满意的因素主要有：地段、交通、租金价格、商业氛围，在这些商户看来，租金低，地段熟知度高是最重要的，他们认为维持现状的交易量就足够了，更好的地段就意味着高的租金，也许会超出他们的承受能力。对现状不满意的商户主要是不满意该地段的人流量

35、过少，其次是对目前的经营面积、租金价格、水电费等不满意。而对现状持无所谓态度的商户业占据了很大一部分比例，他们在此地已经有了一定的客户积累，对现在的咸宁市场持观望态度，哪边发展好就在哪边。（二）、深入访谈1、1、关于扩大经营规模：在受访者中，只有26的商户认为资金不够，没有扩大经营规模的打算，47的商户对目前的经营面积不满意，有扩大经营规模的打算，还有27的商户目前不会扩大经营规模，但是有合适的机会一定会考虑。2、理想的经营地经营地点选择人数商业内街15社区门店5零散无管理街道8纯商业的购物广场26在大型主力店旁14步行街区店铺22大型休闲广场旁8同类型专业市场2从调查的统计数据中可以看出，纯

36、商业的购物广场是商户们理想的经营地点，在他们看来，纯商业购物广场有大型主力店的进驻，可以依靠其品牌号召力，吸引顾客，实现资源共享，还可进行整体包装，对外宣传促销，以促进人流聚集，形成旺场，而且充足的停车位也是必不可少的，可以满足高端消费群体的停车需求；另外，购物广场有保安、保洁，能随时保证干净整洁、安全放心的购物环境。其次是商场内街和大型主力店旁，人气旺，而且有适量的休闲场所和长椅，方便顾客在购物途中短暂休息，能够提供宽松、舒适的购物环境。3、物业管理团队：在问及商铺经营是否需要有专业的物业管理团队进行物业管理时，78的商户认为需要，在他们看来，干净整洁、安全放心的购物环境能给他们带来更多的人

37、气，而且，专业的物业管理团队可以通过统一招商、统一管理，实现店铺经营类型和品牌的最优组合，从而为他们实现利益最大化。 4、租赁及购买意愿：在关于租赁和购买商铺自己经营的问题上，87的商户均有购买商铺自己经营的打算，但大部分的商户主要出于目前收入不高，资金周转困难的原因，只能以后再做考虑。咸宁商业评述 咸宁市位于湖北的南大门，毗邻武汉，处在“1+8”城市经济圈，交通便利，区位优势明显，但人均消费品零售额处于全省后位，部分企业引进来留不住，另外，咸宁离武汉近，交通便利，消费者认为武汉市场大，商品多，选择性大，购物方便，凡稍贵重一点的大宗商品大都愿意到武汉购买； 咸宁市人口数量少，并且城市人口占咸宁

38、市的比量小，占全市26.1%，而农村人口比重过大，占咸宁市73.9%。城乡居民收入水平低，形成的商品购买力偏低，在这种情况下，限制了咸宁市的购买力总量的规模，相对周边市州就显得较低，另外，咸宁大部分居民受传统消费模式限制，认为把钱存进银行比较有保障，造成居民储蓄大幅度增长却抑制了消费； 咸宁商业总体经营规模偏小，行业零散度过高。咸宁市批零贸易住宿餐饮业虽然单位数量比较多，但普遍规模偏小，仍以中小企业为主体，单体分散经营的占较高比重，缺乏具有规模效应、市场竞争力强的大型龙头流通企业； 从调查中可以看出咸宁市缺乏超大型零售企业做支撑，而中小型超级市场、专业店、便利店等尚处于增长期和创新期，管理明显

39、落后，企业定位不准、服务不到位，缺乏特色，行业零散度过高，缺乏对消费的吸引力。 咸宁商业目前缺乏整体规划，商圈渗透力、辐射力较弱，缺乏对资源的有效整合，商业发展缓慢；咸宁现有商业业态主要体现为传统百货商场、本土超市量贩、临街铺面、步行街几种商业形式，且各自相对独立，竞争能力不强，一旦有新型业态的介入，必将对其产生巨大的冲击； 就商品经营的档次而言，中低档市场趋于饱和，竞争较为激烈，缺少中高档购物场所，缺少时间兼品位齐全的大型购物中心，缺少引导目的性购物、休闲性购物的商业亮点； 经营者主要由本地为主，外地来咸宁经商人群业占据了一定比例，外地经商人群主要来自武汉、浙江以及咸宁周边市县，而本地的经营

40、者主要有本地私营业主、部分下岗职工构成，这部分人投资意识不强，比较满足于现状； 咸宁商业的整体经营水平不高，主要体现在以下三个方面：一、商业经营者、管理者自身的业务素质不高；二、咸宁商业业态的老化导致市场疲软，整体经营状况不乐观，急需新型商业业态的补充来激活市场；三、部分商业项目前期立项缺乏科学的定位，简单的用地产手段来运作商业项目，必然会导致后期经营的难度； 咸宁不缺少高消费群体，但是缺高档消费场所，比较而言，面对如此巨大的消费市场，与同等常住人口的城市相比，咸宁城市的消费潜力还远远没有得到开发，其商业布局的合理性、商业购物环境、经营产品规模、档次等等，远远不能满足咸宁消费者的需求。 咸宁整

41、体商业以街铺为主，二层以上的商业物业的空置率相对较高。第四部分：瑞融国际广场项目定位 根据本次市调结果分析，调查小组大体上对咸宁房地产市场以及商业市场有了总体上的认识， 咸宁现有商业两极分化现象较严重，以温泉路为中心的温泉商圈是咸宁最为繁华的地段，商品品类较为齐全，消费档次稍高，而咸安的南大街商圈则成为咸宁低档商品集散地； 温泉路商圈主要靠新兴的步行街及中百仓储做支撑，带动人气，缺乏特色商业，产品缺乏合理规划，也缺乏舒适的购物环境的营造； 咸宁城市的消费潜力还远远没有得到开发，其商业布局的合理性、商业购物环境、经营产品规模、档次等等，远远不能满足咸宁消费者的需求；特别是温泉区缺少上规模、上档次

42、的休闲娱乐场所； 中低档市场趋于饱和，竞争较为激烈，缺少中高档购物场所，缺少时间兼品位齐全的大型购物中心，缺少引导目的性购物、休闲性购物的商业亮点；（一）本项目产品定位思考1、区域因素： 项目具有明显的地段优势，地段佳，周边商业氛围浓厚，人流量大，消费能力强，生活配套齐全，为本项目提供良好的发展机会； 项目所在地段主要以步行街商业为主，缺乏高档的一站式购物商场，缺乏一个集购物、休闲、娱乐于一体的大型综合消费商业中心，这是本项目的一个良好发展契机；2.市场供需因素： 高档综合商业的定位是本项目最具吸引力的地方。 地段的优越性是本项目最大的卖点。 如何处理好地下两层与地面的落差而带来的系列问题，合

43、理疏导人流回留，最有效的提升地下一层的商业价值，使整体商业价值最大化是策划中需要考虑的重点。 合理规划业态布局，引进特色商业，有效进行功能定位，实现市场目标，是本项目在激烈的竞争中立于不败之地的主要支点。 咸宁中高端商业项目比较稀缺，无法满足咸宁中高档次消费群体需要。 项目目前只适合做部分的业态方向定位，具体详细定位有待与招商的工作推进及成果另行修正项目更深入的业态定位。（二）商业格局 建议采用大型销品贸商场铺及步行街组合的形式，建设综合性、多功能购物中心，集休闲、购物、娱乐、餐饮、文化、旅游于一体，让消费者体验到真正的一站式消费。大型主力店、特色餐饮美食、与精品零售结合综合型商业广场。 第五

44、部分：瑞融国际广场楼层业态规划项目商业格局分布楼层面积（）商业定位业态分布说 明-1F8121.3潮流前线饰品、玩偶、外贸服饰专营等时尚、新潮、实惠来吸引年轻消费群体，如学生、年轻人等1F6804.5名品世界服装、珠宝品牌旗舰店专卖店、化妆品、名牌专卖店沿街分布，如服装、珠宝、钟表等商场内：零售品牌店，化妆品、鞋类、皮具、箱包等2F7306.5主力店大型连锁超市，及家居生活用品，与超市互补由于主力店武商量贩的加盟，及入口通道的预留使得可利用面积大幅减少，再考虑到武商量贩对人气的巨大吸聚力，推荐经营业态：小餐饮、烟酒茶专卖、医药等3F7357.24F7497.7大食代大型酒楼、主题餐厅、特色餐饮中高档餐饮所针对的是特定消费群体，它不受人潮人流的影响，且能带来品牌效应，进而带动消费人潮5F7497.7娱乐休闲馆迷你电影院、保健足疗、KTV消费客户属于特定目标群体，此类型商家注重对店铺形象的装修，有力提升整个的项目的形象6F3195.5公寓小户型公寓可售后委托经营管理7F3424.751205.1 第 41 页 共 41 页武汉