土地估价方法( 全)

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1、土地估价师估价方法（一）成本逼近法（二）剩余法（三）收益还原法（四）市场比较法（六）基准地价系数修正法（五）路线估价法（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。计算公式：土地价格=

2、土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成

3、本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3工业用地估价，&城区或市区工业用地除外；4既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+Rl+R2+R3=VE+R3+式中：V土地价格；Ea土地取得费；Ed土地开发费；T税费；Rl利息；R2利润；R3土地增值；VE土地成本价格成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+

4、土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费 首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象。 然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。 分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度设施总费用3、税费的计算税费有时跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。4、计算投资利息跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数（前三项）、计息方式和计息期。5、计算投资利

5、润（计算基数也是前三项）投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）投资回报率6、确定土地增值收益：计算基数（前四项，四项之和为成本价格），收益率土地增殖收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）土地增殖收益率7、计算、修正和确定估价结果最重要的是个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。成本逼近法中土地取得费的测算一、 土地取得费的涵义土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。其实质是国家依法采取强制性手段，对原所有权人未来收益的补偿，是地租资本化的另一种表现。土地管理法第四十七条规定，“征用耕地的补偿费用包括

6、土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”;“征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定”。尽管土地管理法对征用土地补偿作了一些规定，但作为统一的征地制度，至今全国还未有一个统一的征地补偿标准，以土地补偿为例，土地管理法规定为前三年平均年产值的3-6倍，而各地却很不一致。如上海取3倍，北京取6倍。至于安置补助费的标准规定也各地有异，如上海市征地发生费用共16项，其中政策性采用7项，补偿性采用9项;北京市征地发生费用共13项，其中政策性3项，补偿性采用10项。鉴于以上情况，土地取得费的确定是我们具体操作中的一个难点，因此，我

7、们在运用成本逼近法评估土地时，土地取得费的确定要根据本地的补偿费用标准，结合土地用途进行测算，并尽可能在自己的估价实践中摸萦出规律。二、 评估实践中确定土地取得费的探讨按照我国的国情，目前，在我国取得土地的途径有行政划拨、有偿出让和二、三级市场有偿转让三种。在我们评估实践过程中，遇到最多的一种情况是行政划拨。本文以行政划拨土地为典型，结合自己的估价实践就行政划拨土地的评估作一归纳，在现实情况中每个建设单位在通过行政划拨取得土地时，通常有两种土地来源，一种是通过征用农地取得，另一种是在城市中进行房屋拆迁取得。我们在具体评估操作过程中，对土地取得费用的测算采取以下做法：1、 对征用农地取得土地的，

8、在测算土地取得费用时主要包括：土地补偿费、地上物补偿费(如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农田基础设施补偿费、房屋补偿)、安置补助费(如剩余劳动力安置费、人员安置)、征地管理费等。2、 对于在城市建成区内通过拆迁改造取得土地的，在测算土地费用时主要包括：被拆除房屋及其附属物的补偿费、购建安置用房费、补拆迁人搬家补助费，提前搬家奖励费、临时安置补助费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。这里需要特别注意的是，上述两种确定土地取得费的测算，应考虑目前同区域、同类土地的征地客观费用，而不能将企业在征地过程中实际发生的费用作为征地费用。6、土地所有权收益经计算上述各

9、项之和，得出宗地成本价格为171.78元/ m2，土地所有权收益率根据新乡市此用途土地利用所有权收益状况，土地所有权收益率取20%。土地所有权收益=171.7820%=34.36元/ m27、无限年期土地单价土地单价=171.78+34.36=206.14元/ m28、年期修正由于该土地使用权规划性质为综合用地，土地使用权期限为50年，上述计算为无限年期土地使用权价值，故需进行年期修正。50年期土地单价=地价年期修正系数=206.14(1-1/(1+r)n)=206.140.9965=205.42元/ m2上述n为50年,r新乡市土地局规定取12%。案例二 某宗地位于新乡市城市建成区内，土地使

10、用权性质为划拨，土地规划用途为仓储用地，土地使用权人拟以该宗地资产与其它单位进行联营。要求对土地资产进行评估(只要求求取土地单价)。由于委估宗地位于新乡市建成区内，调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况，现状大部分为仓储、工业用地，此次采用成本逼近法评估宗地地价时，主要根据该区域同一用途土地的城市拆迁改造取得土地的客观费用，并结合市政府颁布的其它文件，根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：1、 土地取得费拆迁安置费98元/ m2安置拆迁户住房投资费 112元/ m2小计为210元/ m2成本逼近法相关税费A、占用耕地时的耕地占用税根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例，凡占用耕地建房或从

11、事其他非农业建设的单位或个人，都必须缴纳耕地占用税，以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。B、占用耕地时的耕地开垦费根据土地管理法第三十一条规定：国家实行占用耕地补偿制度，即非农业建设经批准占有耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳地开垦费，专款用于开垦新的耕地。这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费，应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。C、占用菜地的新菜地开发建设基金根据农牧渔业部、国家计委、商业部关于印发的通知(1

12、985农土字第ll号)中的规定，凡批准征用已经建设的连续三年以上常年种菜或者养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘，用地单位须向国家缴纳新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金的收取标准按城市规模大小而有所不同。国家规定，征用1亩城市郊区的菜地，城市人口在100万以上的，缴纳700010000元；城市人口在50100万人的，缴纳50007000元；城市人口在50万人以下的，缴纳30005000元。各省、自治区、直辖市在上述额度基础上，可以根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。D、征地管理费征地管理费按照建设用地审批权限由相应的国土资源管理部门分级征收，计征标准为征地补偿费

13、总金额的14一21。县级以上人民政府土地管理部门负责组织办理各类建设项目征用土地有关事宜，由用地单位在征地费总额中按一定比例支付给土地管理部门使用的管理费用。E、政府规定的其他有关税费。2城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。1)拆除房屋及构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准，或应当支付的客观费用来确定。拆迁安置补助应当依据当地政府的规定。这两部分为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。2)相关税费A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他

14、有关税费。3从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易)。同时应注意地价内涵，如是否含出让金等，避免与土地开发费、土地增值收益等重复计算。注意事项：1土地取得费应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年前，甚至了几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价的原则。2在实际操作时，上述税费必须为正常税费，其他非正常性支出，如土地闲置费等不能计入成本。3在实际操作中，以同一区域或类似区域土地取得

15、费的均价作为待估宗地的土地取得费。（二）剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：1 （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格2 （2）

16、确定具体开发项目的预期利润3 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A ( B + C ) V购置开发场地的价格A总开发价值或开发完成后的不动产价值B开发成本C开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格 = 房屋的预期售价 -建筑总成本 -利润 -税收 -利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围1（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。2（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围

17、 A. 待开发土地的估价 B. 待拆迁改造的再开发房地产的估价 C. 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 D. 现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序 （1）查清待估宗地的基本情况； （2）确定土地的最佳开发利用方式； （3）估计开发完成后的不动产总价； （4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。2、各道程序的内容与方法 （1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况 （2）确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择

18、最佳的土地用途。 （3）确定开发完成后的不动产总价可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润 A. 估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。 B. 估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。 C. 估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5% 。 D. 确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。如

19、果时间超过一年，应该采用复利计算。 E. 估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算 F. 估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算 G. 估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。（5）计算和确定估价额 先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现） 再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证

20、费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。题目：（出自1998 年土地估价理论与方法试卷计算题的第4 小题）某市有一块3 平方公里的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200 元/平方米；可出让面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地；土地开发费用为每平方公里3.5 亿元，开发期为2 年，开发成本在开发期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利率为10%，专业费用为土地开发费用的3%；投资回报率为20% ，转让费用为开发完成后转让价格的6.5% 。试估算该成片生地总价和单位面积地价。（一）审题审清题目给出的条件

21、和要求。（二）方法选择与解题思路方法选择：估价对象为待开发土地，从题目所给条件，应采用剩余法基本思路：第一步，根据所给条件计算项目总开发价值；第二步，计算开发费用、专业费用、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到生地总价；第四步，用生地总价除以土地总面积得到单位地价。（三）公式与计算步骤1、适用公式生地价格=熟地价格土地开发费专业费用利息-转让税费-利润2、计算步骤1 （1）选择计算方法，适用剩余法2 （2）计算开发总价值3 （3）计算总开发费用4 （4）计算专业费用5 （5）计算总投资利息，注意计算项目、计算基数与复利时间6 （6）计算转让税费，注意计算基数7 （7）计

22、算开发总利润，注意投资回报率的含义及计算项目、计算基数8 （8）计算生地总价和单位地价（四）难点与常见错误分析难点在于利息、转让税费及利润的计算基数与计息期的确定。特别注意待估地价也要计算利息与利润，并且地价的计息期为整个开发期。由于利息和利润的计算都含有待估地价因素，因此直接采用第一种计入地价利息的方法计算，而不必采用第二种地价利息暂不计的方式。详细情况一、简答题:某开发商拟投标某70 年土地使用权的七通一平空地，面积2000 平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。根据有关调查研究显示，该项建设周期为2 年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000

23、 元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000 元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15% ，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。估算该开发商目前所能投标的最高地价。题目：（出自2002 年土地估价实务计算题的第2 小题）企业甲拥有一宗面积为20 亩的国有出让土地，规划建设4 万平方米综合大楼和2 万平方米公寓，预计2 年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企业甲拟将该地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段类似综合楼售价为6000 元/平方米，公寓售价4500 元/平方米，工程建筑费及专

24、业费综合楼为2100 元/平方米，公寓为1800 元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40% ，第二年投入60%，银行贷款利率为5.5% ，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5% 。计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经双方协商，乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90% 给甲作为地价补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，甲除可得到14000 平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。（一）审题1、明确题目要求：本题有两问，其中求取土地价格是关键，也是下一步计算的基础。2、明确题目给出的条件，弄清关键数据的真实

25、内涵，构思解题方法。（二）方法选择与解题思路1、方法选择：本题给出了有关房地产售价和费用等资料，明显可用剩余法。2、基本思路：1 （1）宗地地价计算思路。第一步，计算项目总开发价值；第二步，分步计算建筑费及专业费、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到待估宗地总价；第四步，用宗地总价除以土地总面积得到单位地价。2 （2）甲方应得公寓面积计算思路。首先明确以地换房、等价交换的思路，价格标准采用双方约定价格。具体计算时，先按约定价格计算甲方所得综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，得到甲方应得公寓总价，再除以公寓约定单价，就可得到甲方应得公寓面积。（三）公式与计算步骤1、适用公

26、式地价=房地产售价建筑费及专业费投资利息-开发利润-销售税费2、计算步骤 （1）选择计算方法，根据题意，宗地地价求取适用剩余法 （2）计算房地产总售价60004+45002=33000 （万元） （3）计算建筑费及专业费21004+18002=12000 （万元） （4）计算投资利息地价（1+5. 5%）2-1+1200040%（1+5. 5%）1.5-1 +1200060%（1+5. 5%）0.5-1=596.75+0.113 地价（万元） （5）计算开发利润3300015%=4950 （万元） （6）计算销售税费330005. 5%=1815 （万元） （7）计算土地总价地价=房地产售价建

27、筑费及专业费投资利息-开发利润-销售税费地价=12253.59 （万元） （8）计算单位地价单位地价=12253.5920=612.68 （万元/亩）=9190.20 （元/平方米） （9）计算甲方应得公寓面积14000 平方米综合楼价格=14000600090%=7560.0 （万元）甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59 （万元）甲方可得公寓面积=4693.5910000（450090%）=11589.11 （平方米）（四）难点与常见错误1、利息的计算，计息基数与计息期的确定。2、利润的计算，计算基数的确定，销售利润率与投资利润率的区别。3、交换房价的计价标准。市

28、场价格、还是销售实价、还是双方约定价格。其他相关知识对某复合结局事件(A，B，C)，已知它的有关(暴露)因素在特定的范围内(a,b,c)，通过先前的归纳又知道b说明B，c说明C，那么剩余的a必定说明A。1.1 基本公式以剩余法评估土地价格用下列公式：V=A-B-C (21)式中：V：待估土地价格A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值B：整个开发项目的开发成本C：开发商合理利润1.2 程序：(1) 调查待估宗地的基本情况;(2) 确定待估宗地的最有效利用方式;(3) 估计开发建设周期和投资进度安排;(4) 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值;(5) 估算开发成本和开发商合理利润;(6)

29、确定待估宗地的土地价格。1.3 估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。1.4 确定开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。1.5 确定开发成本开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管

30、理费用、投资利息和销售税费。1.6 计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。1.7 计算利润开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。1.8 现有房地产项目的土地估价运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：V=Vr-P

31、h-T (22)式中：V：土地价格Vr：房地产交易价格Ph：房屋现值T：交易税费房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。1.9 适用范围剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。（三）收益还原法收益还原法概念(一)收益还原法的定义收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。收益还原法是在估算土地在未来

32、每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。(二)收益还原法的的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。具体表述为：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地

33、纯收益价格应该是每平方米20000元，即地价土地年纯收益土地还原率。现假设此人另以20000元货币以年利率5存入银行，此人每年得到的利息(货币纯收益)与上述的一平方米土地的收益是等额的。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。 (以上是在土地收益、土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的表述。收益还原法的特点与适用范围1收益还原法的特点收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然

34、后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为“收益价格”。收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可以得到一定的利息，这个利息可相当于土地的收益，所以从确定土地收益入手，可以求得土地价格。注意：收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。2收益还原法的适用范围收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的

35、一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产。注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。收益还原法土地估价的基本步骤1总收益测算的项目和方法总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。2总费用测算的项目和方法计算总费用和折旧费、房屋收益或

36、其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。3不同条件下纯收益测算方法从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4还原率的概念、类型、主要影响因素及确定的方法等还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。5评估价格计算公式的选择和估价结果的确定根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公

37、式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。收益还原法不同情况下的公式（四）市场比较法理论依据经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易

38、的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。市场比较法的特征1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力。2.市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。 3.市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。4.市场

39、比较法需要估价人员具有较高素质。5.市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。适用的估价原则市场比较法是以替代原则为理论基础。在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。市场比较法的适用条件市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。具体来说，市场比较法的适用条件有：(1)要有足够数量的比较案例。国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少

40、要选择10个可比较的交易案例，我国由于土地市场正处于发育和发展阶段，要求市场比较交易案例至少3个。(2)交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。(3)交易资料的可靠性。要保证资料来源的可靠性，且要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对。外语学习网(4)合法性。用比较法估价时，应注意选择与待估土地的法律规定相似的交易案例资料作为分析、比较的依据。市场比较法的适用范围(1)从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区;(2)从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以

41、及用于其他估价方法中有关参数的求取。市场比较法的估价步骤1.调查与选择比较案例;2.确定价格可比基准;3.交易情况修正;www.E4.估价期日修正;5.区域因素比较与修正;6.个别因素比较与修正;7.其它相关修正;8.土地使用年期修正;9.容积率修正;10.确定比准价格。应用市场比较法估价，要按照规程规定，选择具有替代性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具

42、体要求：1、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落(门牌号和宗地号)。比较案例选择(大于或等于三个)要求： 与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%)。 与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)，如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有一至二个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应设用途修正。 与待估宗地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让，转

43、让，股份制改造，租赁，抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的A：如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较(最长不超过三年);B：如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过1至2年)，一般交易案例的有效期最长不超过三年; 交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。 价格内涵要一致，比如开发程度、市区的五通一平与郊区的差异：是基底的价格还是含分摊面积的价格等。按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容(如有可能，最好到现场查看)如下：1、交易实例状况：A座落位置、形

44、状、地质;B水、电、路、讯、暖等基础设施C商业繁华、交通等环境条件D土地利用现状与规范用途E有关地上建筑物的基本情况F权利状况和土地使用年限等2、成交价格包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类等。3、付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付支付等内容。4、成交日期一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。2、因素选择估价时选择的比较因素，

45、应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素 要与报告第二部分分析 的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。选择因素的原则：结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地区地价的因素有差异，且影响程度不同。类型不一致，应进行交易类型的修正(除抵押评估外，一般不选择抵押实例)。 成交日与待估宗地的估价期日应接近。选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：交易日期(必选)交易情况(必选)交易类型(必选)

46、土地使用年限(必选)区域因素A基础设施善(用几通一平反映)B商业繁华度(商业用地选用与城市中心、商业中心距离远近反映)C对外交通便捷度(用距火车站、长途汽车站、码头等距离来反映)D道路通达度(用道路类型、宽度反映)E公交便捷度(商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映)F环境质量优劣度G产业集聚(工业用地选)个别因素A绿地覆盖率(住宅用地选)B产业集聚(工业用地选)C规划限制(视情况可设可不设)D自然灾害状况(视情况可设可不设)E容积率(必选)F宗地面积(必选)中华考试网(wwwExamw。com)G宗地形状(必选)H临街状况(商业必选)I地质条件(坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择

47、和指标表示方式)J地形、地势等因素条件说明具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：因素条件说明时应注意几点： 描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米;无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。 因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条

48、件说明。 因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。4、编制比较因素条件指数表为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表，除期日，交易情况，年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下： 用途修正指数最好选相同用途(按细类用途)案例，可省去用途修正;可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。 土地等级修正指数(最好选用同一级别或相邻级别的交易案例。方法与用途修正指数类似。 交易类型。一般的交易类型有买卖(协议、招标、拍卖)、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型、地价的差别，确定交易类型修正指数，最好

49、选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正，抵押案例仅在抵押评估时选。 交易情况修正指数。选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正，如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异(估价人员对市场行情有充分的了解)，可通过修正确定交易情况因素指数。 交易期日价格指数。确定方法：一是直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数;二是调查当地近几年(最好是选择比较案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之间)的与待估宗地相同用途的房地产市场资料、分析、测算、确定地价指数。 土地使用年限修正指数利用年期修正公式：k=1-1/(1

50、+r)n7、区域因素条件指数A商业繁华度条件指数a商服中心级别指数将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。b商业网点数将宗地所处区域的商业网点数定为优(大于100个网点)、较优(50-100个网点)、一般(10-30个网点)、较劣(小于10个网点)五个级别，将待估宗地所处区域的商业网点数指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。B距商服中心距离指数将待估宗地距离商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加百分之几。C交通条

51、件a交通便捷度指数：以待估宗地临近的公交线路或公交站点数量指数为100，增加或减少一条公交线路修正指数增加或减少1%;b道路通达度指数：将道路划分为主干道、次干道、支路和胡同四个级别，因素指数增加或减少1%;c对外交通便利度指数：以待估对象与火车站或码头等直线距离为100，每增加或减少1公里或几公里，因素指数增加或减少1%;d距市中心距离指数：以待对象与市中心直线距离指数为100，每增加或减少1公里或几公里，指数增加或减少1%;e路网密度：将城镇内道路路网密度分为优(密度大于一定公里/平方公里)、较优(密度在一定公里之间的幅度)、一般、较劣、劣等五个等级，以待估宗地所处区域路网密度指数为100

52、，每上升或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几。fD环境质量优劣度指数(或环境条件)将城镇内的环境质量分为无污染、轻度污染、严重污染三个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几。E基础设施状况a 生活设施完善度：指宗地所在区域的生活设施配套程度(如中小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等)，将生活设施完善度分为完善(设施齐备)、较完善(缺少部分设施)、不完善(无主要公用设施)三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几。b公用设施完善度：将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五

53、通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。达到开工条件等(注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定)，说明每增加或减少一通，因素指数的修正幅度，或者给由一个绝对的修正数值。F个别集聚规模指数：将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小、小等五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降一定数值。8、个别因素条件指数A容积率条件指数确定方法：如果宗地所在地有容积率系数(如广州等地)，“可直接采用容积率修正系数”。可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率;B临街状况指数：将宗地临街状况分为四面临街(或路)、三面临街、二

54、面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加或减少一面，因素指数增加或减少百分之几。C宗地面积指数：将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级;D宗地形状指数：分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降某个%。E地形坡度指数：坡度假%以下属优、5-10%属较优、10-20%属一般、20-25%属较劣，25%以上属劣。(对别墅或其它特殊用地除外);F地质条件指数：也分为优、较优、一般、较劣、劣等五个等级。G规划条件限制指数：分为有规划限、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降某个%。在确

55、定因素条件指数时，注意以下几点：因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度(即各影响因素的权重)。在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素、影响程度不同如住宅用地，对交通便捷度的要求较高(即权重较大)，修正幅度可定高些;道路通达度对住宅用地影响有，但影响程度不如交通便捷度。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，而交通便捷度对其地价的影响程度相对较小，应充分考虑。5、实例修正后的地价计算经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件的地价，再依据规程的地价确定方法，最后确定待估

56、土地的估价。（五）路线估价法1.路线价的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。2.路线价法的概念路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。3.路线价法的基本原理路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减;宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越

57、高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。替代原理是指在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有充分市场信息的基础上，应该具有同样价格。路线价估价法的操作步骤路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：1.确定待估宗地所处的路线价区段和路线价;根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图

58、、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。2.确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率);查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。3.确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正);按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。4.估算宗地地价。根据前三步所得到的路线价和修订系数，对

59、路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。（考纲要求）熟悉：路线价修正体系建立的内容和方法。掌握：路线价的特点和评估范围选择条件、评估的基本原理、程序和基本表达形式。（复习难点）本章复习难点：深度修正的方法。（内容详解）一、概述路线价的特点路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。可以看出，路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而递减，而不同特定街道的路线价不同。路线价评估范围选择条件路线价评估主要用于繁华商业区域的市街地的评估，尤其是道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城

60、市商业地。在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。二、路线价评估路线价评估的基本原理路线价估价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样价格，即替代原理。可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道，各宗土地价格的高低随着离开街道的远近程度，即临街深度而递减；同一宗临街宗地，其接近街道部分地价高于离开街道的部分，越接近道路者利用价值越大，距离街道越远利用价值越小，价格越低；在一个城市中，按土地的可及性可划分不同的地价区段，每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价，然后求这些标准宗地的单位地价的众数或中位数、简单算术平均值、加权算术平均值等，即得该路线价区段的路线价。