集贤庄全套咨询案—联洋6月市调

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1、项目：联洋花园 开启 & 天启 内容：市场调研报告 地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司 电话、021-64473940联洋花园市场调研简报委托单位：上海联洋土地发展公司报告单位：上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00一年六月 天启 & 开启地址：上海市徐虹北路31号电话：021-64477442 传真：021-64473940一、 最新情报( 关 键 词: 上海住宅五年需增8000万平方米 ( 开 启 观 点: 数据显示，8000万平方米的需增量多多少少对上海的房地产开发商带来了巨大的诱惑，而且这个数据仅仅是需增量而不是需求量，但毫无质疑,对

2、于这个保守的数据来说,需求量综究要大于需增量吧，事实上这个数据也和目前上海房地产欣欣向荣的总体现状相吻合，同时个人住房按揭贷款的增加、个人住房公积金贷款的稳步增长，也有力的支持了这一论断。因此总体看来，就象文中所说巨大的市场容量势必将带来巨大的商机，说不准有人已经在哪儿偷偷的乐了。但也别开心的太早,在消费者日益理智的今天,如果没有高品质的产品,机会也只能算是机会。( 主要内容:上海社科院房地产业研究中心刚刚完成的上海房地产市场现状及前景研究报告指出，21世纪最初5年，上海房地产市场对新增住宅需求将达8000万平方米，对存量住宅需求将超过4000万平方米，对办公楼、商铺、厂房等需求约1000万平

3、方米，房地产市场交易总量可能达到1.5亿平方米。巨大的市场容量将带来巨大的商机。首先将创造进入上海房地产业主力业务的机会：投资上海房地产开发，开发品种将以住宅领先，中档住宅为主，高档和低档住宅为辅，办公楼厂房稍后两三年即可跟进；投资现有住宅用于租赁；进入房地产经纪业；进入物业管理业；投资接盘原业主无法再建的半截子工程； 投资入股已有房地产企业。同时，上海房地产市场的发展将带来相关产业的发展良机：设计业，建筑业，装饰材料、部品、部件业，以智能化为代表的各类科技产品和服务，房地产抵押贷款证券化，保险业，家电、家具、轻纺业，通讯、信息产业，家用轿车产业。另据中国人民银行上海分行统计，今年前5个月上海

4、的个人住房按揭贷款的新增额已达104.71亿元，比上年同期净增58.65亿元，增长123。目前沪上商业银行的个人住房按揭贷款余额为450.21亿元，5月份的住房按揭贷款新增额为18.79亿元，虽比上月有所减少，但仍保持了较高的增长水平。从目前的发展势头看，到6月份上海个人住房按揭贷款的放贷额同比将实现翻番。在住房按揭贷款迅猛增长的同时，个人住房公积金贷款在今年前5个月也新增了19.01亿元，同比也多增3.96亿元，余额达到226.75亿元。( 关键词：利好将出刺激房价 下半年申城楼盘稳中看涨 ( 开启观点：无论是土地出让招标拍卖还是内外销房并轨，所谓的“利好”实际上是对政府和开发商而言的，对于

5、广大的消费者来说，事实上是一个绝对“利坏”的坏消息。不知道普通老百姓的薪资增长幅度会不会和逐日渐长的房价成比例，不然，眼睁睁看着节节向上爬的上海房地产价格，老百姓也徒有“望楼兴叹”的份了。不过话又说回来，如果咱们老百姓有足够的购买力，楼房品质提高一点，即使房价高一点，喜了国家，乐了人们，何乐而不为呢？( 主要内容：下半年本市房地产业将有两项重大措施出台：一是土地出让将纳入招标拍卖轨道，二是内外销房将逐步并轨。上半年，本市房价冲出了盘整近两年的平台，新盘价格普遍上涨以上，成交量更创下历史天量。市民们非常关心：上述两项重大措施出台后，将对下半年房价走势产生怎样影响。有关专家认为：两项政策的实质，一

6、项是给外国投资者以国民待遇，另一项是增大土地市场透明度，作为长期利好，将对本市房价进一步趋稳走强起到支撑作用。从短线看，目前均价在2000美元平方米以上的外销房不在少数，但内销房价超过9000元平方米的楼盘却寥寥无几，两者并轨后，价差缩小成为大势所趋，内销房天价因此短期内有望刷新纪录。另外，高价房价格上涨后，也为中、低房价格的上扬留下空间。同时，土地是房地产市场的龙头，土地出让引入竞争机制后，会消除从前土地协商转让中被低估部分，使土地价格回归市场真实价格，短期看，这项政策极有可能引发上海土地价格上涨，并在房价中体现出来。不过，除去政策因素，从市场本身看，上半年黄沙、水泥两大主要建材价格大幅上扬

7、，带动成本上升的因素，也会在下半年新开楼盘的房价中体现出来，使今年下半年的房价进一步上涨。( 关键词：上海新建住宅试行 ( 开启观点：装修房政策颁布确实是时候了，对社会环境的益处、对物业管理带来的益处等等暂且不去说他，我们只是觉得装修房从来是发展商应该做的，深明大义和负责任的开发商将不会抵制这项政策，坚持的抵制者将有可能正是应当被淘汰的那一群，对于消费者来说，多花了一小部分钱，省去了一大堆的麻烦，在生活节奏越来越快的今天，此项政策的出台，理应成为一个大快人心的消息，当然，对于那部分不装修者，我们完全可以通过不给予按揭等相关金融政策进行限制。我们有理由相信，再过几年，当全国的大中城市装修房政策业

8、已普及之时，人们可能会发现此项政策到来的太迟了。( 主要内容:上海市住宅发展局6月17日宣布：上海将在全市15个新建住宅小区内推出“菜单式全装修”试点，到今年年底，全市将有近2000套新建全装修住宅进入市场“探路”，这些住宅由业主按“菜单”选定设计方案和施工材料，厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线全部一次装修到位。据悉，在新建住宅“菜单式全装修”的试点过程中，有关部门将在产业政策导向和运作机制方面进行深入探索，从根本上解决二次装修造成的结构破坏、资源浪费和噪音扰民等问题。据透露，新建住宅“菜单式全装修”试点包括两种模式一种是房地产开发企业直接向市场提

9、供统一装修标准的住宅（简称全装修住宅）；另一种是房地产开发企业在预售时，提供多种装修设计方案、材料、设备菜单和报价，供购房者选择，然后进行统一装修（简称菜单式全装修住宅）。目前，上海试点工作的重点是新建住宅菜单式全装修。与传统的毛坯房相比，菜单式全装修住宅的最大优点是业主可以省力、省心、省钱。由于成品房统一采购材料、统一调配施工人员，可以大大降低装修成本，从而实际总价低于购买毛坯房加自己搞装修的总价。据测算，同样的装修设计和用材，集团化装修成本比逐一装修成本低20左右。据悉，国家建设部正在酝酿商品住宅一次性装修实施细则的出台，在上海，有关菜单式全装修住宅的质量标准和政府扶持政策也将相继出台，从

10、而保证“菜单式全装修住宅”在试点过程中的材料运用、设计施工、质量监理和验收均有章可循，以保证消费者权益。按照目前的规定，“菜单式全装修住宅”全权责任人为开发商。二、 市场动态2001年1-5月份交易累计内销销售登记1617891M2外销销售登记122066M2内销预售登记1031921M2外销预售登记66318M2登记发证情况68686件抵押登记情况11889件2001年5月浦东新区商品房销售排行榜名次区域 物业名称销售电话 1花木御景苑685603682花木华丽家族花园583322333杨思恒大华城-天地苑584536584杨思春港丽园389501295上南纯翠上南583286566北蔡绿川

11、新苑689213497南浦贵龙园588955118花木上海故事689518889花木新天家园5885992210陆家嘴香榭丽花园50812222浦东新区2001年四月份商品房预售市场分析一）、基本情况概述1、预售交易量继续上升，浦东楼市新一轮购房热潮正在悄然兴起继3月份浦东商品房交易全线反弹后，本月预售交易量继续上升，登记预售面积达24.5万平方米，共2134套，分别比上月增长14%和17%。御景园、恒大华城-天地苑、绿川新苑、纯翠上南四家楼盘本月交易面积均在10000平方米以上，这即便在楼市交易十分火爆的去年下半年也未曾有过。登记的各案中除前10名楼盘外，交易面积在 3000-5000平方米

12、的物业本月已升到18家；1000-3000平方米的物业为33家，比上月多10家。结合一季度的商品房交易走势，我们不难发现-浦东楼市新一轮购房热潮正在悄然兴起。2、预售均价有所回落，但整体物业价格仍呈上升趋势相对于上月3843元/平方米的物业交易均价，本月新区商品房预售均价有所回落，为3765元/平方米，但这与整个新区物业价格的整体上升趋势并无矛盾。首先，除占登记预售交易总量20.1%的花木和川沙地区外，其它各区域的物业均价本月均有不同程度的增长，尤其是杨思、三林地区，涨幅高达8%。其次，本月前四家交易量超万平方米的楼盘中，天地苑、绿川新苑、纯翠上南三家楼盘均价都在3000元/平方米左右，其总计

13、近4万平方米的登记量拉低了整个新区本月的预售物业均价。3、花木、川沙预售交易量小幅下降，杨思、三林交易量巨增本月各区域预售交易量涨幅最大的为杨思、三林地区，区域交易总量从上月的2.2万平方米剧升至本月的4.4万平方米，涨幅达100%；另外北蔡地区也有近81%的涨幅；金桥、上南地区交易面积均有所增长。花木、川沙地区预售交易量有所下降，但变化不大；陆家嘴地区登记预售面积本月降幅达 13%，其它地区市场百分比进一步缩小。（具体见下表）2001年4月各区域市场份额表区域区域金桥陆家嘴杨思、三林上南花木北蔡川沙其他份额15.6%21.4%18.2%14.6%16.3%8.5%3.8%1.6%2001年浦

14、东新区四月商品房预售排行榜排行公司名称建筑物名称1上海上实置业有限公司御景园2上海恒大房地产开发经营有限公司恒大华城-天地苑3上海绿地（集团）有限公司绿川新苑4上海众开房地产有限公司纯翠上南5上海南博房产有限公司博爱家园6上海龙仓置业有限公司/上海外滩房屋置换开发有限公司香榭丽花园7上海新高房地产有限公司新天家园8上海海东房地产有限公司/上海元和置业有限公司蝶恋园9上海连城置业发展有限公司连城苑10上海市机电工业房地产公司东方丰甸园11上海华丽家族房地产开发有限公司华丽家族花园12上海爱法房地产经营开发有限公司爱法新都13上海协联房地产有限公司东波路325弄14上海泰龙房地产发展有限公司环龙新

15、纪园15上海跃进房地产开发有限公司乔顿花园16上海怡泰房地产开发有限公司怡泰家苑17上海锦绿实业发展有限公司南新苑18上海贵龙房地产发展有限公司贵龙园19上海兆隆置业有限公司凌兆玉兰苑20上海兴东房地产有限公司兴东名苑二)、区域市场分析: 花木地区：1. 区域预售前五名： 御景苑 华丽家族 环龙新纪园 万邦都市花园 龙昌苑2. 区域最高均价：5546元/ m2；最低均价：3403元/ m2 平均均价：4752元/ m2花木地区预售情况统计月份预售面积（m2）均价（元/ m2）市场份额2001年2月15587461410.4%2001年3月43691481620.3%2001年4月4008347

16、5216.3%本月花木地区登记的商品房预售交易量为40083平方米，表面上给人以下挫的感觉。事实上这主要是华丽家族未及时登记想争冲下月预售排行榜首位的原因。御景园在继上月以1.7万平方米的交易量居新区楼盘之首后，本月交易量再创新高，达1.9万平方米，稳居本月排行榜首位。区域前五名物业交易总量本月为33127平方米，占整个区域楼市的83%。基于区域内物业上市储备量较为充足，商品房预售交易总量在很长时间内仍将保持较高的交易量。新开盘的花木苑和5月份即将上市的锦绣天地花园会使下月区域楼市更加精彩纷程。交易均价上，本月为4752元/平方米，起伏不大。近期，御景园、华丽家族、月间交易量的额度是决定区域物

17、业均价的主要因素。作为浦东中高档物业的主力板块，该区域的物业价格空间倍受的房产投资商关注。从御景园、华丽家族和天安花园二期近二个月来的交易均价分析，中央公园附近的物业价格明显存在以下特点：即能观中央公园景观的户室价位普遍偏高，基本上都在6000元/平方米以上，最高的象天安花园二期不乏12000元/平方米以上的价位；大部分看不到景观的房源也仅售4500元/平方米左右，所以个案综合均价多在5100-5500元之间。: 北蔡地区：1. 区域预售前五名：绿川新苑 南新苑 海东花园 紫叶花园东园 芳佳苑2. 区域最高均价：3561元/m2 最低均价：2287元/ m2 平均均价：2536元/ m2北蔡地

18、区预售情况统计月份预售面积（m2）均价（元/m2）市场份额2001年2月1458023829.7%2001年3月1148324495.3%2001年4月2083525368.5%绿川新苑三期作为近期北蔡地区的核心楼盘，凭借其品牌优势及规模开发，本月预售交易量再掀高潮。个案交易面积达1.2万平方米，名列新区商品房预售排行榜第3位。加之新开楼盘海东花园二期和南新苑本月6000多平方米的交易量，使得整个区域预售总量较上月大幅增长，交易总量达20835平方米，占本月新区交易量的8.5%。本月区域交易均价升至2536元/平方米，这主要是受新盘价格的影响。绿川新苑因地理位置的原因，价位在区域楼市相对偏低，

19、其大额热销量是区域物业价格近几个月走低的主要因素。如果将其抛开不论，北蔡地区的物业均价目前已达2800-3000元/平方米，上升趋势明显。分析本月区域前四名楼盘不难发现，其交易量之和已占区域本月交易总量的96%。且在这四家楼盘中，绿川新苑三期已是预售将尽，紫叶花园更是后继无力。以此观之，未来数月内北蔡地区的楼市交易量将整体呈下滑势头。: 杨思、三林地区：1. 区域预售前五名：天地苑 纯翠上南 凌兆玉兰苑 锦翠苑 上南山水苑2. 区域预售最高均价：3826元/ M2 最低均价2193元/ M2 平均均价3018元/ M2杨思、三林地区预售情况统计时间段预售面积（M2）预售均价（元/ M2）市场份

20、额2001年2月1440627189.6%2001年3月22165279010.3%2001年4月44482301818.2%本月的杨思、三林地区楼市交易业绩惊人，仅新上市物业恒大华城-天地苑、纯翠上南二期、锦翠苑三家楼盘的预售面积便有3万平方米。区域预售交易面积较上月成倍增长，达44482平方米，为新区交易总量的18.2%，仅次于陆家嘴地区。天地苑、纯翠上南二期本月交易面积超万平方米的记录在区域楼市实数罕见，分别排名本月新区商品房预售面积第2位和第4位。其个案相对较高的价位同时令本月区域的交易均价增至3018元/平方米，高于上月228元/平方米，涨幅达8%。同为大规模生态型楼盘，该二家物业的

21、成功无疑给周边环境日益趋好的杨思、三林地区的物业开发提供了一个全新的视角。特别是兴建的卢浦大桥和区域内现有的川杨河、外环绿化带的生态优势将会使越来越多的购房者择此而居，区域楼市前景相当看好。: 上南地区：1. 区域预售前五名：博爱家园 东方丰甸苑 怡泰家苑 由由新景苑 华南名苑2. 区域预售最高均价：4220元/ M2，最低均价2637元/ M2，综合均价3723元/ M2上南地区预售情况统计时间段预售面积（m2）物业均价（元/M2）市场份额2001年2月24893335416.6%2001年3月29831363613.8%2001年4月35811372314.6%上南地区近年来一直是浦东中低

22、价位物业的热销区域，自去年11月份以来，由于新盘的不断上市，其区域交易总量始终保持着较为稳定的增长势头。本月内销商品房预售量已达35811平方米，较上月增长20%，占整个新区交易总量的14.6%。物业交易均价本月也升至3723元/平方米，为去年下半年至今的最高值。新盘怡泰家园刚开盘便有近4000平方米的交易业绩再度印证了区域楼市的热销现状。登记预售的物业中，本月交易量在3000-5000平方米之间的为5家，2000-3000平方米的有3家；区域前五名楼盘交易总量共22617平方米，占区域预售总量的63%，低于上月的比例，个案交易量开始明显呈均衡性分布。博爱家园、东方丰甸苑分别跻身新区商品房预售

23、排行榜第5名和第10名。: 陆家嘴地区：1. 区域预售前五名：香榭丽花园 新天家园 乔顿花园 贵龙园 京城大厦2. 最高预售均价：6952元/m2 最低预售均价：3419 m2 平均均价：4660元/ m2。陆家嘴地区预售情况统计时间段预售面积（m2）预售均价（元/m2）市场份额2001年2月42945444828.7%2001年3月60310449928.0%2001年4月52454466021.4%陆家嘴地区本月由于主导楼盘乔顿花园、居家豪门两家热销物业已近销售尾期，个案交易量较上月降幅较大，加之近期区域内又无热销楼盘上市，区域内销商品房预售交易总量同上月相比有所下降，为5.25万平方米。

24、因香榭丽花园总规模达11万多平方米，新天家园开盘还不到3个月，故这两家物业虽月月热销，但所剩余量依旧较大，区域主导楼盘地位短期内仍相当稳定，本月分别排名新区预售排行榜第6名和第7名。与交易量相比，本月区域交易均价却略有上升，达4660元/M2，较上月上涨3.6%，特别是原南浦地区的物业，怡东花园，澳丽花园，本月物业价格均有不小的涨幅。从各案登记的交易量来看，超过5000平方米的物业本月仅有2家，3000-5000平方米之间的物业为4家，比上月少了3家。多数楼盘交易量集中在1000-3000平方米。区域楼盘预售交易量均衡性分布较上月更为明显，楼市缺乏热销物业月间大额交易量的现状尤为突出。近期，区

25、域内外销商品房菊园二期将于5月中旬上市，会对区域内的高档物业销售有所影响。6月份，浦江茗园二期-东方星座（近5万平方米）弘扬沁园（近4万平方米）的上市，总体上会托高区域交易总量。: 金桥地区：1. 区域预售前五名：蝶恋园 连城苑 爱法新都 协联苑 汇佳苑、2. 区域最高预售均价：4150元/ m2 最低均价2319元/ m2 平均均价3448元/ m2金桥地区预售情况统计时间段预售面积（m2）预售均价（元/m2）所占份额2001年2月22483312215.0%2001年3月33509325115.6%2001年4月38180344815.6%受区域高价位物业爱法新都、蝶恋园、连城花园本月交易

26、量同时走高的影响，本月金桥地区的交易均价猛升至3448元/M2，创区域商品房交易均价最高记录。但不容否认的是从近期金桥地区已开楼盘和即将上市的新盘价格来看 ，区域物业价格的整体上升已是不容否认的事实。连城花园目前均价已达3600元/M2以上，新开盘的证大家园联体别墅价位则在3500-4200元/M2之间，且销售势头良好，这些都是最好的例证。本月区域商品房预售交易总量为38180平方米，较上月增长14%。区域前五名楼盘交易总量为22895平方米，占区域总量的60%。连城苑本月虽业绩尚可，个案交易面积达5000平方米以上，但与其10万平方米的物业规模相比，特别是在金桥地区，总让人感觉其缺乏先前区域

27、内热销大盘火爆的场面。蝶恋园预售业绩稳定，本月再度名列新区预售面积排名第8位，连城苑位居第9。近10万平方米的证大家园首期本月底终于正式上市预售，其首期的部分联体别墅目前销售十分火暴，加之其多层价位较为适中，估计其下月应有不俗的交易量，整个区域的预售总量下月有望持续上升。: 川沙地区：1. 区域预售前五名：兴东名苑 佳运公寓 曙光苑 金夏苑，恒乐苑2. 区域预售最高均价：2756元/ M2，最低均价2092/ M2，平均均价2411元/ M2川沙地区预售情况统计时间段预售面积（m2）物业均价（元/ m2）市场份额2001年2月995526116.6%2001年3月1059926224.9%20

28、01年4月938724113.8%本月川沙地区商品房预售交易总量为9387平方米，较上月略有下降。区域前五名楼盘交易量为8242平方米，占整个区域总量的88%。因区域内价位相对偏高的物业本月登记量较少，交易均价跌至2411元/平方米。兴东名苑、佳运公寓预售交易量平稳，在无其它热销新盘上市的情况下，其区域楼市主导地位的现状仍将不会改变。 三、 竞争对手营销情报分析一、广告表现本期相关竞争对手广告发布除新开的两个楼盘上海故事和世纪景典具有一定的广告发行量外，上海之窗御景园也开始加大广告宣传，其他几个相关楼盘发布相对较少，有些楼盘根本就不做广告宣传。我们对相关竞争对手2001年5月6月初止曾经在新民

29、晚报、解放日报、新闻晨报上发布的部分广告进行了监测。监测情况见以下各表。发布版面与前期广告的发布版面相比基本没有变化。从监测到的相关竞争对手发布的广告看来，发布版面大多数为彩色，并且以半版、整版的居多，通栏和直版的基本没有。一方面可以看出相关开发商实力大多较为强劲，出手大多不凡，如上海故事的连续大规模广告发布，另一方面也由于开发商在广告发布量上并不多，故形成了一种要么不出手，出手便是大手笔的状态。而联洋新社区仍旧更是以整体形象出发，联合解放日报社，以“联洋新社区”专版的形式，整体宣传社区形象。广告主题广告主题基本没有太大的变化，世纪公园周边楼盘仍旧以世纪公园作为主力卖点。还有大多选择在某一个时

30、间段进行宣传。综合监测到的相关竞争楼盘发布的广告，在广告主题的选择上，基本集中在以下几个方面：1、 配合相关的节日或工程接点。如上海故事和世纪景典在开盘之际推出的大部分广告，上海之窗御景园在项目预售业绩连续荣获浦东新区3、4月份商品房预售排行榜榜首而发布的广告等，联洋新社区配合APEC会议的整体专版等，都是以紧扣相关的重大节日而进行广告发布。2、 主推环境。上海之窗御景园推出的“生活有湖才自然”和“花园名门实话实说”广告；世纪景典的“世纪公园旁，140万平方米景观全接触”，“景色人生”广告，都是在对项目所在的环境优势进行大力的宣传。对于一些无论是外部环境还是社区内部环境规划都不错的楼盘来说，作

31、为主要卖点之一的环境理所当然成为众多开发商争相炒作的热点。3、 宣传社区文化和公司理念。证大公司招聘广告，事实上在进行人员招聘的同时，对公司进行了大力的宣传，同时他在开盘前广告里面也搀杂了一部分公司理念、实力等方面的宣传，对公司进行了有力的宣扬；联洋新社区在解放日报住宅消费上连续登载的社区专版，更是对社区宣传的有力证明。广告表现内容在所有广告平面的表现内容中，基本上每一个房地产广告都能够紧凑的配合广告的主题进行平面表现。如广告主题主诉环境，广告画面则以大片大片的优美的环境为主；广告主题主诉房型，毫无疑问，画面上或出现一个平面的房型图或出现一个立体的房型家具布置效果图。当然在众多的房地产平面广告

32、中，相关的要素文案是必不可少的，通常，开发商还要在广告中把楼盘所在的区域以简要的示意图的方式予以告知。n 上海故事楼盘名称发布媒体发布版面发布时间广告主题广告表现内容上海故事新民晚报彩通栏2001430上海证大置业有限公司诚邀有识之士共图大业公司理念的宣传，对项目开盘之前人员的需求招聘广告上海故事新民晚报彩半版2001511上海故事即将开盘形象广告，开盘前广告告知。广告总精神：讲述新上海人的故事与楼盘名称紧密相连，广告文案也以感性的诉求为主上海故事新闻晨报彩整版2001516上海故事盛大开盘OPEN开盘前广告告知，通过对房展会成交量的宣传，以及对发展商实力的诉求，从而给予消费者足够的信心。广告

33、创意极具特色。小文案同样在进行感情的倾诉和宣传。同时广告中将单价区间完整给出，以及开盘活动告知上海故事解放日报彩整版2001517上海故事盛大开盘OPEN同上上海故事新民晚报彩整版2001517上海故事盛大开盘OPEN同上上海故事解放日报彩整版2001524SHANGHAI证大家园上海故事一个足以传承上海人文的生活社区整版的黄色基调，半个绿色的树叶，一杯咖啡，构成了整个广告的主画面和视觉冲击点，文案对社区的人文文化进行了诠释。上海故事新闻晨报彩半版2001531上海故事开盘三周，热销数百套开盘之后的促销。通过对开盘热销的告知，激起消费者的紧迫感，同时推出儿童节双休日大比“拼”，广告依然采用黄色

34、为主基调n 上海之窗御景园楼盘名称发布媒体发布版面发布时间广告主题广告表现内容上海之窗御景园新民晚报彩半版200152公园花园会所湖泊花园名门，实话实说会所、效果图、就新世纪上海人追求什么样的居住环境展开讨论，借势推广自身优势上海之窗御景园新民晚报彩半版2001510生活有湖才自然有水的地方更自然主要诉求1800平方米中央湖泊上海之窗御景园新闻晨报彩半版2001518热烈祝贺上海之窗御景园获浦东新区3，4月份房产预售排行榜榜首广告策略以预售排行榜为纽带，在进行销售业绩宣传的同时宣传自己的产品n 世纪景典楼盘名称发布媒体发布版面发布时间广告主题广告表现内容世纪景典新民晚报彩半版2001517景色

35、人生盛情开盘唯一的世纪公园，仅有的入住机会世纪公园区，一座巴黎新古典艺术建筑开盘广告，广告主推世纪公园概念，在广告文案和平面表现上都有所体现世纪景典新民晚报彩半版20016 7世纪公园旁140万平方米景观全接触不可复制的地块，不容错过的入住机会仍然以世纪公园作为主推概念，广告表现紧随文案内容进行视觉平面的冲击，广告创意和平面表现均有一定功底n 联洋新社区住宅消费专版楼盘名称发布媒体发布版面发布时间广告主题广告表现内容联洋新社区解放日报住宅消费专版彩整版2001426缔造房产联盟，共创联洋辉煌文化点睛，形神兼备华丽家族之完美风暴联洋看板人环境建筑研讨会梦想，从此开始飞翔联洋新苑抢占世纪公园制高点

36、进行联洋社区整体形象、社区文化宣传，同时社区内学校开始招生，联洋新苑广告则以世纪公园作为主打概念，广告平面表现极具视觉冲击力，蓝天白云，碧水，绿树。外立面效果图也有现代感联洋新社区解放日报住宅消费专版彩整版2001.5.17好管家，管好家联洋社区物业管理新理念物业管理也需要创新联洋采风英姿飒爽女骑警样板房成为电视剧拍摄地物业大会操，演绎安保区梦想从此开始飞翔联洋花园联洋花园不肤浅物业管理专版，对社区物业管理理念综合宣传，联洋花园的广告则专注对品质的宣传，广告极具创意和想象力平面设计具相当视觉冲击力联洋新社区解放日报住宅消费专版彩整版200167展现文明、文化、高尚主题精心雕凿联洋新社区联洋社区

37、迎APEC方案启动APEC与住宅产品国际化联洋新社区企业联络员会议召开联洋新苑风景三段论迎APEC会议专版，对社区文化、环境等宣传。联洋新苑的广告则对社区所在的风景提出了“三段论”的概念世纪公园、联洋新社区、中心绿地广场三分风景二、SP活动几乎所有的竞争对手在选择SP活动时都是配合一定的工程进度和相关节日而安排的。各相关竞争对手2001年5月2001年6月止SP活动情况如下：& 上海之窗御景园在在连续获得新区预售排行榜榜首时发布广告& 上海故事房展会认购客户5月12日现场抽奖活动& 上海故事开盘好美家售楼处精美礼品大赠送，现场售楼处自助西点、饮料庆开盘& 上海故事儿童节双休日大比“拼”活动& 联洋新社区迎APEC会议专版广告24