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1、宜宾住宅房地产市场概况四川恒信房地产经纪有限公司 余舒 赵沛林“西出渝都但见戎，支撑川南半壁天”宜宾城市概况宜宾位于四川省南部，古称戎州、叙府。处于川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。市境东邻泸州，南接云南昭通，西靠乐山、凉山，北依自贡，全市幅员面积13283平方千米。全市总人口519.19万人，其中非农业人口约90万人。2005年，宜宾市的国民生产总值达到366.04亿元，列成都、绵阳、德阳之后居四川省第四位，年均增长12.5%。2005年宜宾社会消费品零售总额129.94亿元，位居全省第五位。长江上游的一级中心城市万里长江第一城、万里长江第一港，宜宾将会成为重庆以西长江沿岸最
2、大的城市。内昆铁路的通车，使宜宾成为川南乃至中国西部的综合交通枢纽。2020年宜宾将达到大城市级别，成为名副其实的四川南大门。成渝经济带次区域中心宜宾是国家经济增长主轴长江经济带上游成渝地区的重要组成部分，长江产业带西延最为理想的生长点和增长点。长江产业带是继长三角、珠三角、京津冀以及东北老工业基地之后的第五大经济圈，有广阔的发展前景。生态型山水园林城市三江交汇宜宾，中心城区被金沙江、岷江、长江分割，为翠屏山、白塔山、七星山环绕，形成“三江六岸，群山环抱”的城市格局，为打造生态型山水园林城市提供了绝佳的自然条件。宜宾房地产市场宏观情况宜宾市受地形限制，可建设用地较少，而人口众多，经济水平也比较
3、高，因此造就了宜宾目前房价较高的局面。2005年宜宾市房地产市场投资刚性增长，房地产价格高位运行，价格增长幅度略有下降，开发和销售市场两旺，供需结构性矛盾比较突出。房地产投资持续增长：2005年宜宾市房地产开发投资总计完成26.33亿元，同比增长38.5，占全社会固定资产投资总额147.79亿元的17.85，房地产开发投资增速比全社会固定资产投资增速高出11.7个百分点。房地产市场供销两旺，住房空置率回落。2005年，宜宾市商品房新开工186.24万平方米，同比增长29.9；商品房竣工147.05万平方米，同比增长54.2；销售商品房133.07万平方米，同比增长62。2005年末，由于住房供
4、应和销售比例增加，全市住房空置面积5.19万平方米，同比下降44.4。住房销售价格保持高位运行。2005年12月末，宜宾市商品房销售均价1298元，同比增长26.5。中心城区商品房平均销售价格为2000元/平方米，同比增长26；县级房地产市场房价滞涨，商品房均价维持在700元/平方米左右。调查显示，政策调控对抑制购房者当下需求的影响虽然是微乎其微的，但是大多购房者表示已经感觉到了国家政策的一个明确信号，买房不仅要考虑房价的市场风险，同时要考虑贷款价格风险。房地产贷款保持快速增长态势，个人住房贷款受政策影响较大。2005年末，宜宾市房地产贷款余额25.04亿元，比年初增加3.97亿元，增长18.
5、84，增幅比同期各项贷款增幅高12.61个百分点，保持了较快的增长速度。2005年末，全市个人住房贷款余额12.46亿元，比年初增长10.49,办理购房贷款的居民3674户，和上年相比减少2459户，同比下降40.10，表明个人购房信贷政策对房地产市场产生了一定影响。2006年宜宾房地产高位开局。一季度，全市房地产开发投资为5.27亿元，同比增长46.48，商品房销售面积为32.31万平方米，同比增长286.74，房地产市场发展空间巨大。宜宾市城镇总体规划的出台后，土地供应的重新启动，近年宜宾市房地产市场出现了极大的发展势头。2002年以来宜宾房地产市场每年的投放量在90万平方米左右，而房地产
6、市场每年的需求量在150万平方米左右，房源缺口估计在300万平方米左右，这是宜宾房地产市场一直持续火爆，房价较高的原因重要原因。宜宾市辖一区九县204个乡镇，幅员面积13283平方公里，2005年全市总人口519.19万人。中心城市建成区面积49平方公里，常住人口58万。根据国家对宜宾的规划，中心城市建设力度加大，重点工程有序推进，目前国家的一系列大型水电和火电项目已经动工。目前，宜宾城镇化率28.3%，规划到2020年达到45%。这将为房地产业和房地产市场的发展提供良好的契机和保障。由于土地资源的日益稀缺，供给不足和需求较大，必然导致房地产价格的日益增长。为了节约并合理利用土地资源，根据城市
7、发展规划的要求，从2004年起，宜宾市规划建设部门就在开始引导房地产开发商走上建设高层建筑的市场。2004年，宜宾市规划建设部门在所有审批的建筑方案中，多层建筑只占了30%，而小高层、高层的电梯公寓已达到70%。宜宾市已开始出现大量高层电梯公寓，未来多层住宅将逐步郊区化。组团式发展构建大城市框架宜宾市房地产市场的布局特点宜宾城区被金沙江、长江、岷江分割，在城市发展上无法像成都一样呈环状、放射状的的城市发展格局，被自然分成江北片区、老城区、南岸片区，因城市规划的原因，又形成了天柏片区。这四个大片区，构成了城区的框架。（一）江北片区江北片区分上江北和下江北，片区发展格局沿江呈带状。有江北文化广场、
8、流杯池公园、白塔山景区等休闲场所，五粮液集团、天原化工等大型企业也坐落于此。由于工业厂矿的污染直接影响到居住品质，老城区许多拆迁户居住小区也建在江北，客观造成宜宾市民对江北的认可度不够，不愿意在江北安家。市场调查表明，愿意在江北置业的占总调查人数的6.9。目前江北的房价较其他区域便宜。2002-2003年的多层住宅房价在1000元/平方米左右，现在多层均价已经达到1600元/平方米，电梯公寓均价已经在1900元/平方米左右。随着白沙组团工程的启动，江北的发展前景看好。白沙组团位于宜宾长江北岸下江北，菜园沱大桥通车后，白沙组团就与南岸东区连成一片。白沙组团规划用地面积12.79平方千米，其中，东
9、部规划为集中工业用地，中部为商业、金融、娱乐用地，南部为坡地居住区，西部为平坝居住区，规划人口12万人，现有人口3.5万人。白沙组团首期开发已于2004年启动，目前已建设的沙坪路、龙头山路、白沙路二段将于2006年10月以前全线通车，穿越组团的城市环线东段工程、观斗山隧道工程、黄桷坪大道工程、龙顺小区等工程正在建设中，白沙组团的基本配套设施已经完善。（二）老城区老城区是宜宾最早的开发区域，由于人口密度大，可供建设用地极少。政府为了缓解老城区人口交通的问题，采取只拆不建的原则。早期在江边开发的住宅，多为商业住宅混合型，居住的绿化配套条件较差。目前已没有新开发的住宅项目。（三）南岸片区南岸片区是宜
10、宾目前房地产开发最集中的区域，经过数年的建设已发展得比较成熟。三纵（蜀南路、酒都路、航天路）三横（商贸路、长江大道、叙府路）构成了完备通畅的城市道路体系，宜宾的公交线路也由原来的9路增加到14路，便捷了南岸与中心城区的联系。从宜宾市政府搬迁至南岸后，南岸的各方面环境都得到极大的改善，宽敞的道路、优美的环境促使许多房地产开发商抢滩南岸。数百亩的大盘如置信.丝丽雅、鲁能集团等地产大鄂已在南岸扎下营盘，极大的提高了南岸区域的楼盘档次。南岸东区的房价3、4年前在800元/平方米左右，随着近两年市政府相关职能部门的迁入、市政配套设施的不断完善以及房产商的大力开发，南岸东区的房价已呈不断攀升态势，其价格已
11、上升了1200-1400元/平方米，多层达到1800-2500元/平方米，电梯公寓一般在2100元/平方米以上。南岸西区已开盘在售的几个楼盘均价在2100元/平方米左右，且销售良好。（四）天柏片区天柏片区位于金沙江以北，内昆铁路以南，东至旧城两路桥高速公路出入口，西包含柏溪镇。天柏片区规划总用地面积10.20平方公里，包括中坝区域2.09平方公里、天池区域4.43平方公里和柏溪镇区域3.68平方公里。中坝、天池及柏溪片区沿金沙江岸线全长约14公里，而且岸线曲折，可形成较好的沿江发展的景观空间，形成区域特色。北侧有山体作为背景，因而具备了一定的自然山水景观资源条件，可构筑山水城市新格局。天柏片区
12、的亮点中坝区域的优势和突出，该地段面向金沙江，背靠翠屏山公园依山傍水。沿金沙江修建的滨江路也已通车，大大改善了中坝区域与老城区的交通状况。政府投巨资打造的滨江公园总面积约434338平方米，包含有生态休闲、景观通廊、运动休闲等主题，其建设规模、休闲配套的完善、优美的环境是整个宜宾市少有的，将成为中坝组团的一大亮点，从而形成一个得天独厚的滨江公园板块。规划的三个居住小区，均为高层及小高层住宅区，高度为50米。有形成沿江景观高档住宅带的可能，预计房价将赶超南岸高档楼盘。目前天柏片区房价相对较低，多层达到1400-1600元/平方米，电梯公寓一般在1600元/平方米左右。中坝区域则因地理环境的独特优
13、势，将成为一匹黑马。六月份土地的拍卖，该区域土地的最高价已达到1880元/M2，可以预测开发出的电梯公寓价格将在2400元-2800/平方米之间。宜宾住宅房地产需求状况通过问卷调查和深入访谈调查发现宜宾的住宅需求有以下基本特征：1宜宾市民对居住区域的选择上偏向性十分明显，大多数市民不愿选择江北，对老城区和南岸认可度高。2超过50%的被调查对象选择购房面积集中在100130平方米范围内。3超过60%的被调查对象选择三居室住宅。4被调查对象购房总价承受能力最集中的区域在1530万。5.被调查对象首付款支付能力主要集中在410万元之间。6. 被调查对象的月供款支付能力主要集中在700-1200元/月。7被调查对象对住宅小区内的绿色草坪、儿童活动器械、体育运动场地、游泳池、景观喷泉关注度最高。景观喷泉 景观瀑布其它绿色草坪 景观雕塑坐椅 装饰街灯景观水池高大树木儿童活动器械 体育运动场地游泳池 凉亭
宜宾住宅房地产市场概况（DOC 11页）
