广州市天河南公交站改造项目实施方案

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1、1广州市天河南公交站改造项目广州市天河南公交站改造项目实施方案实施方案广州交通信息化建设投资营运有限公司广州交通信息化建设投资营运有限公司二二四年三月二十六日四年三月二十六日i目目 录录第二部分第二部分 项目开发篇项目开发篇.1一、市场调研一、市场调研.11、广州市综合情况概述.1A、广州市简介.1B、广州市2003年经济情况概述.12、广州市天河区综合情况概述.12A、天河区简介.12B、本项目周边环境调研.14C、本项目周边主要商业物业调查.17二、土地价值分析二、土地价值分析.201、土地个别因素分析.20A、地理位置.20B、地块现状.21C、周边环境.21D、城市规划.23E、地块的

2、规划设计要点.242、土地优劣势分析.243、项目发展建议.25A、开发物业类型.25B、公交营运调度枢杻.25C、汽车配套服务业.26D、办公写字楼租赁.264、优选方案进行项目投资概算（不含地价）.27A、综合项目建筑成本估算.27B、财务费用.28C、管理费用.29D、加油站(LPG) .29E、项目开发总投资（不含地价）.295、项目未来租价预测.30三、项目经营策划方案（建议案）三、项目经营策划方案（建议案）.311、项目经营策划方案概述.312、物业定位.323、经营模式.324、合作方式.335、营业方式.336、目标客户群体.34ii7、经营范围.358、优质服务.359、配套

3、设施.3510、经营推广策略.36四、项目投资初步分析四、项目投资初步分析.371、项目总投资估算.372、投资利润额.383、投资利润率.384、投资回报率.385、盈亏平衡点.39A、成本回收年限的盈亏平衡点.39B、项目盈亏平衡点分析.406、敏感性分析.417、项目风险分析.418、项目风险规避.429、项目假设和限制条件.42五、项目经营期限与利润分析五、项目经营期限与利润分析.44六、对未来经营发展的设想六、对未来经营发展的设想.44 1第二部分第二部分 项目开发篇项目开发篇一、市场调研一、市场调研1、广州市综合情况概述、广州市综合情况概述A、广州市简介、广州市简介广州是广东省省会

4、，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门” 。广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温 22.9 摄氏度，平均相对湿度为77%，市区年降雨量为 1700 毫米以上。广州市辖十区和两个县级市，总面积 7434.4 平方千米，共设117 个街道办事处、64 个镇。2002 年末总人口 720.62 万人，市区平均每天流动人口约 292 万人。市辖十区面积 3718.5 平方千米，年末人口 583.89 万人；市辖两个县级市面积 3715.9

5、 平方千米，年末人口 136.73 万人。B、广州市、广州市 2003 年经济情况概述年经济情况概述综合部分综合部分国民经济快速增长。据初步核算，2003 年广州市生产总值（GDP）3466.63 亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.0%，2增长速度创 8 年来新高，在国内大城市中位居前列。按户籍人口计算的人均生产总值达到 4.79 万元，增长 14.0%。按当年平均汇率折算，约合 5793 美元。产业结构调整步伐加快。从三次产业情况看，第一产业实现增加值 104.14 亿元，比上年下降 0.3%；第二产业实现增加值1504.89 亿元，增长 21.4%；第三产业实现增加值 1857.60

6、 亿元，增长 11.0%。第一、二、三次产业增加值占全市生产总值的比重由上年的 3.4:40.9:55.7 调整为 3.0:43.4:53.6，第二产业的比重提高了 2.5 个百分点。居民消费价格总水平略有上升。2003 年，城市居民消费价格总水平比上年上升 0.1%，农村居民消费价格总水平比上年上升0.7%。生产领域价格有升有降。工业品出厂价格比上年下降 0.4%，原材料、燃料、动力购进价格上升 5.7%，农业生产资料价格上升1.6%。就业规模不断扩大，再就业工作取得新进展。2003 年末，全市从业人员 537.75 万人，其中城镇从业人员 283.92 万人，比上年末增加 30.15 万人

7、。在全市从业人员中，年末职工总人数188.79 万人，比上年末增加 11.06 万人；全市城镇私营从业人员3和个体劳动者 89.44 万人，比上年末增加 18.31 万人。全年安置城镇失业人员 15.90 万人就业，年末城镇登记失业率为3.57%（含“城中村”农转居登记失业人员） 。工业和建筑业部分工业和建筑业部分工业经济强劲发展。2003 年，广州市工业呈现速度快、结构优、动力足、效益好的良好发展态势。全市实现工业增加值1336.48 亿元，比上年增加 267.46 亿元，增长 24.3%；实现工业总产值 4705.91 亿元，比上年增加 917 亿元，增长 26.5%。工业产品销售率达 9

8、8.0 %。在工业总产值中：股份制企业完成产值 798.81 亿元，增长 31.0%；外商及港澳台投资企业完成产值2814.80 亿元，增长 30.7%；国有及国有控股企业完成产值1251.84 亿元，增长 25.4%；大中型企业完成产值 2646.83 亿元，增长 40.9%；市属企业完成产值 4264.56 亿元，增长 28.0%。工业重工化取得新进展。2003 年，全市完成轻工业总产值2375.30 亿元，比上年增长 22.1%；重工业总产值 2330.61 亿元，增长 32.0%；重工业增速比轻工业快 9.9 个百分点，轻、重工业总产值占全市工业总产值比重由上年的 53.3:46.7

9、调整为450.5:49.5，重工业比重提高 2.8 个百分点。电子、汽车制造、石油化工三大支柱产业规模以上企业共完成工业总产值 1610.07 亿元，增长 48.1%，占全市规模以上工业总产值的比重为 40.1%。其中汽车制造业完成产值 462.43 亿元，增长 68.3%。全市实现高新技术产品产值 1094.31 亿元，增长 37.6%，占全市工业总产值的比重为 23.3%，比上年提高 2.3 个百分点。主要工业产品产量保持较快增长。其中服装、合成洗涤剂、汽车、摩托车、家用电冰箱、房间空气调节器、移动电话机、传真机等产品产量增幅在 30%以上。2003 广州市主要工业产品产量统计表广州市主要

10、工业产品产量统计表产品名称产品名称单位单位产量产量比上年增长（比上年增长（%）软饮料万吨143.4918.3啤酒万吨91.9913.9服装万件7734436.3人造板万立方米45.9226.6发电量亿千瓦时33517.5合成洗涤剂万吨73.21.0 倍中成药吨402803.6轮胎外胎万条550.3313.5成品钢材万吨360.2728.3汽车万辆18.994.5轿车万辆18.331.1 倍家用电冰箱万台126.6167.9房间空气调节器万台221.9549.4电话单机万部670.3318.6移动电话机万部520.882.5 倍传真机万部36.981.4 倍微型电子计算机万部35.4220.4彩

11、色电视机万部29.5512.2摩托车万辆145.7535.9电梯台906920.4钢琴架826563.25工业经济效益总体水平大幅提高。2003 年，全市规模以上工业企业经济效益综合指数为 177.9，比上年提高 25.4 点，分别比全国、全省平均水平高 33.2 个和 25.8 个点。其中国有及国有控股工业企业经济效益综合指数为 227.4，高于全市平均水平 49.5 个点。全市规模以上工业企业实现利润总额 318.47 亿元，增长 53.4 %；亏损面 17.8%，比上年下降 1.3 个百分点。建筑业生产平稳发展。全市完成建筑业增加值 168.42 亿元，比上年增长 0.7%；建筑安装工作

12、量 641.58 亿元，增长 6.1%。固定资产投资部分固定资产投资部分全社会固定资产投资增长较快。2003 年广州市完成全社会固定资产投资 1157.77 亿元，比上年增长 14.7 %。其中基本建设投资完成 454.45 亿元，增长 59.9%，占全社会固定资产投资总额的39.3%，是支撑投资较快增长的主要动力；更新改造投资完成188.61 亿元，比上年增长 3.0%，占全社会固定资产投资的 16.3%；房地产开发投资完成 405.94 亿元，比上年下降 4.8%，占全社会固定资产投资的 35.1%。民间投资稳步增长。全年民间固定资产投资达 443.70 亿元，增长 9.3%。2003 年

13、，全市完成工业固定资产投资 181.66 亿元，增长617.7%。在工业固定资产投资中，制造业完成投资 154.90 亿元，增长 9.2%，其中汽车制造业投资发展迅猛，完成投资 40.73 亿元，增长 94.8%。交通运输、仓储和邮政业完成投资 146.69 亿元，增长 32.7%；水利、环境和公共设施管理业完成投资 140.78 亿元，增长 70.7%；教育完成投资 76.06 亿元，增长 1.4 倍；建筑业完成投资 46.23 亿元，增长 24.9%；批发和零售业完成投资 15.64亿元，增长 5.3%；科学研究、技术服务和地质勘查业完成投资15.11 亿元，增长 3.4 倍。重点建设项目

14、进展顺利。2003 年，水利环境公共设施管理业、交通运输仓储邮政业、制造业重点项目投资分别占全市重点建设项目投资的 54.2%、29.4 %和 12.7%。广州市重点建设项目完成固定资产投资 193.64 亿元，占全市基本建设和更新改造投资额的比重为 30.1 %。地铁 3 号线、广州白云国际机场迁建、新机场高速公路北延线南段工程、西朗、沥滘、猎德污水处理工程、广州本田汽车扩建、本田轿车出口基地等建设项目进展较快。商品房销售平稳。2003 年，全市商品房实际销售（交楼）面积为 780.23 万平方米，实际销售（交楼）合同金额为 330.80 亿元，分别增长 7.2%和 8.2%。商品房预售面积

15、为 626.13 万平方米，比上年下降 4.3%；预售合同金额为 304.04 亿元，比上年增长 2.4%。国内贸易部分国内贸易部分消费品市场稳步增长。2003 年全市实现社会消费品零售总额71494.27 亿元，比上年增长 9.0%。其中贸易业零售额 1183.38亿元，增长 10.0%；餐饮业零售额 281.85 亿元，增长 6.0%；其他行业零售额 29.04 亿元，增长 0.8%。限额以上批发零售贸易餐饮业实现零售额 427.87 亿元，增长 13.3%，占全市社会消费品零售总额的比重由上年的 27.6%上升到 28.6%。在限额以上贸易企业商品零售额中，机电产品及设备类、石油及制品类

16、、家用电器和音像器材类、化妆品类及日用品类的商品销售增长较快，分别增长10.1%、58.2%、24.7%、16.8%及 35.0%。商品交易市场成交活跃，全年亿元以上商品交易市场 96 个，比上年增加 1 个；总成交额 452.17 亿元，比上年增长 10.4%。对外经济部分对外经济部分外贸进出口持续快速增长。2003 年，全市海关进出口总值为349.44 亿美元，比上年增长 25.1%。其中海关进口总值 180.55亿美元，增长 27.6 %；海关出口总值 168.89 亿美元，增长 22.6%。从出口方式看，一般贸易出口 61.29 亿美元，加工贸易出口105.57 亿美元，分别增长 13

17、.0 %和 29.1 %。从出口主体看，国有企业和三资企业出口分别占全市出口总额的 33.5%和59.1%。私营企业出口虽然只占 3.6%，但增长迅速，比上年增长83.3 倍。从出口产品看，高技术产品出口增长 92.7%，机电产品出口增长 41.1%，服装、鞋和纺织品等传统大宗出口商品分别增长4.7%、4.7%和 8.1%。从出口市场看，对欧盟、美国和日本三大主要贸易伙伴的出口增势强劲，分别增长 46.8%、27.1%和 25.9%。利用外资呈现总量多、制造业项目多、大项目多的特点。2003年，全年合同利用外资金额为 40.22 亿美元，比上年增长 27.0 %，其中外商直接投资金额为 35.

18、11 亿美元，增长 16.1%。实际利用外资金额为 30.64 亿美元，其中外商直接投资金额为 25.81亿美元，分别增长 15.5%和 13.0%。外资投向制造业的力度加大，制造业合同直接利用外资占全市合同直接利用外资比重达 65.7%。全市新批和增资超过 1000 万美元的项目 125 个，合同外资金额18.54 亿美元。目前，世界 500 强大企业已有 115 家进入广州，投资设立 204 个项目，投资总额达 58.2 亿美元。国际经济技术合作进一步加强。2003 年，对外承包工程和劳务合作业务均有较大发展，完成对外承包工程和劳务合作营业额1.09 亿美元，增长 19.8%；派出工程劳务

19、人员 3237 人次，增长35.4%；年末在外人数 4080 人，增长 20.8%。 9金融、证券和保险部分金融、证券和保险部分金融形势稳定。2003 年末，广州地区金融机构本外币存款余额为 9379.61 亿元，贷款余额为 6742.81 亿元，分别比年初增长13.9%和 17.3%。本外币存款余额中，人民币存款余额为8676.72 亿元，比年初增长 15.4%，新增存款 1158.01 亿元。其中企业存款 3174.03 亿元，比年初增长 8.6 %。本外币贷款余额中人民币贷款余额为 6127.27 亿元，比年初增长 16.1%，新增贷款 850.88 亿元。在各项贷款中，中长期贷款余额及

20、增速均大于短期贷款。中长期贷款余额为 2780.46 亿元，比年初增长19.2%；短期贷款余额 2463.66 亿元，比年初增长 7.5%。在短期贷款中，工业贷款和私营企业及个体贷款增长较快，分别比年初增长 12.4%和 83.4%。各项外币存款余额为 82.04 亿美元，比年初下降 2.3%；贷款余额为 64.22 亿美元，比年初增长29.2%。2003 年末，全市共有各类金融机构营业网点 2403 家，外资金融机构（不包保险和证券机构）在广州设立的分行和办事处达 28 家。至 2003 年末，广州市在深、沪两证券交易所上市的公司共 20家，股票 22 只。全市有证券公司 4 家，证券营业部

21、 116 个。全年广州地区国家银行发行国库券 96.91 亿元。保险市场不断扩大。全年保费收入 117.28 亿元，比上年增长17.4%。其中财产险保费收入 35.12 亿元，增长 24.5%；人身险保费收入 82.16 亿元，增长 14.6 %。至 2003 年末，全市共有各10类保险营业网点 144 家，外资保险机构在广州设立的分公司和代表处达 13 家。城市建设和环境保护部分城市建设和环境保护部分城市建设发展加快。2003 年全市用于城市建设的固定资产投资（未包括城市维护费）达 160 亿元，比上年增长 16.2%。城市交通路网不断完善，城市道路面积达 6370 万平方米，增长2.8%。

22、供水综合生产能力达 513 万立方米/日，与上年持平。城市供电、供气能力不断增强。供电量达 302.99 亿千瓦.时，增长18.5%；煤气销售量达 1.94 亿立方米，增长 16.8%。城市生态环境继续改善。2003 年，全市森林覆盖率达41.4%，新增城市园林绿地面积达 1508 公顷，新增公共绿地面积539 公顷，新增公园 12 个，人均公共绿地面积（十区口径）9.44平方米，绿化覆盖率（十区口径）达 34.2%，建成区绿地面积达184 平方公里。空气环境质量保持在国家规定的良好水平，噪声污染持续 9 年下降。市区共建成烟尘控制区 14 个，覆盖率达100%；环境噪声达标区 25 个，覆盖

23、率达 79.0%。全市废水、废气中的主要污染物排放总量控制在广东省规定的排放总量指标内。汽车尾气达标率达 83.6%，比上年提高 2.5 个百分点。生活垃圾处理率达 100%。人民生活和社会保障部分人民生活和社会保障部分2003 年末，全市总人口 725.19 万人，比上年末增加 4.57 万11人。全市人口出生率 7.9，人口自然增长率 2.2。城乡居民生活水平稳步提高。2003 年，全市职工工资总额533.55 亿元，比上年增长 17.65%。职工平均工资为 28237 元，增长 10.4%。据抽样调查，城镇居民人均可支配收入为 15003 元，增长 12.1%。农村居民人均纯收入为 61

24、30 元，增长 5.1%。 12月末，城乡居民人民币储蓄存款余额为 3727.33 亿元，比年初增长 19.0%。居民收入的持续提高促进了消费层次和结构的提升。2003 年，城镇居民人均消费性支出为 11571 元，增长 8.4%。城镇居民恩格尔系数按原口径计算为 36.8%，按新口径（人均消费性支出不包括居民自有房虚拟房租折算）计算为 38.9%，比上年下降2.1 个百分点。交通与通讯类支出 1405 元，增长 18.5%；医疗保健类支出 729 元，增长 23.0 %；居住类支出 1169 元，增长19.1%；娱乐教育文化类支出 1884 元，增长 7.6%。城市居民家庭对电脑、移动电话和

25、汽车等科技含量较高的产品的消费需求不断增加。近年来，随着消费结构的逐步转型，旅游、教育、文化、信息等服务性消费进一步扩大。在城镇居民人均消费性支出中，服务性的消费支出所占比重达 33.9%。农村居民人均生活消费支出4116 元，比上年下降 1.6%。主要原因是农村私人建房得到有效控制，农户建房减少，住房支出下降所致。农村居民人均食品类支出 1806 元，减少 3.8%。人均医疗保健类支出 244 元、交通通讯类支出 475 元、文教娱乐类支出 606 元，比上年分别增长46.4%、31.0%和 21.0%。12城乡居民居住条件进一步改善。城市居民人均居住面积从上年末的 15.67 平方米提高到

26、本年末的 17.31 平方米；农村居民人均居住面积由上年末的 34.97 平方米提高到本年末的 36.01 平方米。房地产近期状况部分房地产近期状况部分2003 年 10 月，广州市房地产开发投资额达到 33.39 亿元，较上月增长 24.22，全市预售商品房总销售面积高达 58.19 万平方米，较上月增长 80.15，销售金额 23.01 亿元，较上月增长59.79。商品房新开工面积 41.22 万平方米，竣工面积更是达到82.43 万平方米，而由于发展商竞相推出优惠活动，将 10 月份住宅价格大大拉低，下跌至本年度最低点 3772 元/平方米。2002 年年 7 月月2003 年年 10

27、月全市预售商品房成交价格走势图月全市预售商品房成交价格走势图进入十月以后，本年度第二个销售旺季来到，10、11 两个月中，各发展商纷纷祭出销售法宝，各种促销活动令广大消费者得到了实惠，发展商回笼了资金，更是使得楼市呈现出交投两旺的良性循环局面。 132、广州市天河区综合情况概述、广州市天河区综合情况概述A、天河区简介、天河区简介天河区位于广州市老城区的东部，西与东山区、越秀区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；北与白云区毗邻；东与黄埔区相连，处于广州市域的几何中心位置。根据广州市总体规划，天河区的西部属于城市中心区大组团，其功能定位为城市的政治、文化和对外交往的中心；东部属于城市东翼大组团，其功

28、能主要是现代化工业区。天河区得天独厚的地理位置使其在过去的十几年里获得了社会、经济的迅速发展，也将是其今后经济发展和城市建设的主要动力。经济发展速度快天河区自 1985 年建区以来，经济发展速度非常快，综合实力不断增强。1996 年天河区生产总值位居广州市八个区的首位。此外，天河区经济结构较为合理，高新科技和第三产业发展较快。1994 年第三产业在国民生产总值中的比重为 46.88%，并且这一数字呈上升趋势。综合经济实力的提高为天河区社会、 文化发展和城市建设提供了良好的基础，也成为其社会经济进一步发展的有利条件。参见：表 11998 年天河区国民经济主要指标表 科技力量雄厚天河区内大专院校、

29、科研单位、大中型企业和文化场所高度集中。区内有 22 所高等院校、34 间科研院所、60 多家大中型企业，还有国家级的广州市天河高新技术开发区和闻名的科 技一条街，拥有 800 多家科技企业，300 多家“三资”企业，各类科技人才 2 万多人，其中高中级职称的有 1 万多人。区内还有14活跃的科技市场和灵通的信息网络，全国乃至世界水平的高新技术都可以在这里交易和获取。密集的科技设施和人才为天河区社会经济的发展提供了有力的智力支持。 基础设施和公共设施较齐备天河区公共设施较集中。除上述的科技设施以外，天河区还拥有天河体育中心、华南植物园、麓湖公园、东郊公园、市老干活动中心、市儿童活动中心、广州世

30、界大观园和广州跑马场等一批市级文化娱乐设施。天河区交通便捷。辖区内有广州大道、中山大道、黄埔大道等 7 条与市区及市外紧密相连的道路,有横贯全区的广深双轨铁路，又是广深、广珠、广汕、广韶、广赣五大公路的出口处。广州火车东站位于天河区内，全国第一条准高速铁路广州段、广州地铁 1 号线东部始发站和广州市环城高速公路东环、北环部分也己建成。此外，天河区的水、电、通讯、燃气等基础设施及海关、工商、税务等办事机构日趋完善。密集的公共设施和较齐备的基础设施使天河区具有较好的投资环境，成为社会经济进一步发展的物质基础。土地资源丰富天河区地域辽阔，辖区总面积达 147.77 平方公里。其中己建成区 61.65

31、 平方公里，占 41.7%，耕地 12.71 平方公里，占 8.6%，坡度大于 25%的不宜建设用地 42 平方公里，扣除山林、保护农田及水域等不可建设用地，仍有约 31 平方公里的大量土地可供开发利用。目前天河区大量土地的利用强度较低，再开发的潜力很大。随着城市土地有偿使用制度和房地产开发的不断推进，将有效地增加城市建设资金的来源，改善城区面貌，推动城15市建设的发展。B、本项目周边环境调研、本项目周边环境调研天河城和宏城广场（临拆迁）带来的影响天河城和宏城广场（临拆迁）带来的影响天河城已发展成为新的商业中心，在天河城的带动下，周边商用物业的开发速度加快，一些住宅的底层改建成商铺，用于出租，

32、商铺开始连片成网，吸引了不少商家和消费者。据了解，六运小区原没有群楼商铺的配置，天河城和宏城广场开业后，有商家看准商机，把六运小区沿天河南一路的首层住宅买下，并把物业性质由住宅改为商铺，进行出租。天河城和宏城广场商圈为其带来大量人流，商铺生意越做越旺，铺租也越升越高。而该路段铺租也与两个商场关系密切，东段天河城对面的商铺租金最天河城广场天河城广场16高，约 500 元平方米，中段宏城广场对面的商铺租金约 400 元平方米，而西段与正佳广场相对的铺位租金则为 300 元平方米。天河城商圈也带动了六运小区区内商业。六运小区本身常住人口多，需要小区式消费；而在天河城和宏城广场和体育西路商铺工作的人员

33、数目也非常庞大，由于天河城广场一带饮食等消费较高，不少商圈内的工作人员都喜欢在六运小区消费，造就了现在六运小区的商业氛围。目前，小区内也出现了大包租商购买首层物业统一出租的投资现象，也有不少业主办理“临租牌”把首层住宅改为商铺出租。天河城周边街铺租金快速攀升天河城周边街铺租金快速攀升体育西路周边受商业人气的影响，已形成餐饮一条街的氛围，如蒙地卡罗、麦当劳、肯德基、绿茵阁、大和寿司等已在此开设分店，天河南一路的仙踪林更是众多连锁店中效益最好的一间，不少餐饮业经营者都希望能进驻这里分得一杯羹。现在的铺租已是前几年的两倍多，在地铁开通前，体育西和天河南一路商铺的月租只是 100 元平方米，但地铁开通

34、铺租也随之快速攀升，现在一间新开张的东南亚餐厅，400 平方米左右的面积，月租就在 20 万元左右，顶手费也要近百万元。而另一间不能做餐饮的中型铺，月租也要 200 元平方米。体育西的铺位大多是 100300 平方米的大铺位，靠天河路的北段租金普遍在 300500 元平方米，转手费也大多近百万元，17但仍有供不应求的情况。而靠近黄埔大道的体育西末段一带，则以新项目的裙楼商铺为主，租价稍低，约 200 元平方米左右，如骏汇大厦的一二层商铺刚租给一间 KTV，月租不超过 20 万元。虽然天河城周边商铺租金高，但由于生意兴旺，商铺求远大于供。天河南一路和小区内南北向的主道路甚少有商铺放出，而求铺者却

35、很多，如果有一个商铺放租，也会有好几个商家争抢，更有不少商家会主动找商铺租客商谈分租或者顶手。据了解，小区内一个10 平方米左右商铺转手费已达 2 万元，而个别旺铺转租，新租客不仅向原租客交“贵租” ，还要给转手费，这是商铺转租中少见的。C、本项目周边主要商业物业调查、本项目周边主要商业物业调查正佳广场调研表正佳广场调研表名名 称称正佳广正佳广场场所属商圈所属商圈天河区 CBD地理位置地理位置天河路体育中心正对面商业类型商业类型超大型综合商业发展商发展商广州市正佳企业有限公司经营档次经营档次亚洲第一代理商代理商营业面积营业面积30 万平方米层数层高层数层高7 层裙楼商场、30 层超甲级写字楼、

36、48 层酒店商务公寓装修标准装修标准豪华装修硬件设施硬件设施1500 位置的停车场、大型棕榈广场、中国最高的音乐喷泉等一一层售价层售价7万元 /M2二层售价二层售价三层售价三层售价2四四层售价层售价一层租金一层租金900元/M2二层租金二层租金400元/M2三层租金三层租金400元/M2四层租金四层租金400元/M2经营类别经营类别未知经营类别经营类别未知经营类别经营类别未知经营类别经营类别未知18分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立分割面积分割面积10100 M2分割面积分割面积10100M2分割面积分割面积10100M2分割面积分割面积10100

37、M2空置情况空置情况据目前资料统计，供不应求；天河城调研表天河城调研表名名 称称天河城天河城所属商圈所属商圈天河区 CBD地理位置地理位置正佳广场西面商业类型商业类型大型综合商业发展商发展商广州天贸集团经营档次经营档次高代理商代理商营业面积营业面积近 30 万层数层高层数层高49 层装修标准装修标准豪华硬件设施硬件设施广场、大型停车场一一层售价层售价二层售价二层售价三层售价三层售价四层售价四层售价19一层租金一层租金800元/M2二层租金二层租金300元/M2三层租金三层租金300元/M2四层租金四层租金300元/M2经营类别经营类别综合经营类别经营类别综合经营类别经营类别综合经营类别经营类别

38、综合分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立分割面积分割面积10100 M2分割面积分割面积10100 M2分割面积分割面积10100 M2分割面积分割面积10100 M2空置情况空置情况空置率3阳光都会调查表阳光都会调查表名名 称称阳光都会广阳光都会广场场所属商圈所属商圈次天河区 CBD地理位置地理位置天河区石牌东路商业类型商业类型综合性商铺发展商发展商广州建图房产开发有限公司经营档次经营档次中代理商代理商营业面积营业面积10 万平方米层数层高层数层高三层商铺，其余为住宅装修标准装修标准一般硬件设施硬件设施附近的摩登百货、好又多商场等临街临街售价售价7

39、.5万元 /M2一层售价一层售价5万元 /M2二层售价二层售价3万元 /M2四层售价四层售价 一层租金一层租金二层租金二层租金三层租金三层租金四层租金四层租金经营类别经营类别未知经营类别经营类别未知经营类别经营类别未知经营类别经营类别未知分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立分割形式分割形式独立20分割面积分割面积1040 M2分割面积分割面积1040M2分割面积分割面积1040M2分割面积分割面积1040M2空置情况空置情况单位一经推出就售磬；21二、土地价值分析二、土地价值分析1、土地个别因素分析、土地个别因素分析A、地理位置、地理位置该项目位于广州市天河区天河南二路

40、，南接天河南二街，西隔体育东路，与正佳广场相邻，地块北侧为在建的“新国际广场（写字楼） ” ；本项目所在地本项目所在地22 B、地块现状、地块现状该项目为商圈改造项目，是广州市交通基础设施建设的重点工程之一，现为天河南公交总站，拥有 9 条公交线路和 2 条旅游公交线路；项目周边商业配套成熟，商业气息浓厚；C、周边环境、周边环境该地块西临正佳广场，南接供电大厦，北侧有在建项目（新国际）商业用地，东临万佳百货正在兴建的正在兴建的“新国际新国际”23另外与天河城广场毗邻；外圈还有广州电脑城、广州东站、广州书城、天河体育中心综合评述：综合评述：该地块及其周边用地为 CBD 及配套用地区各项开发项目及

41、配套项目设施完善。从大的周边环境来说，有天河城广场、万佳百货、正佳广场、广州书城、天河体育中心、广州东站形成的正佳广场正佳广场位于丰兴大厦裙楼位于丰兴大厦裙楼“华润万佳华润万佳”百货百货24成熟 CBD 中央商圈环境。D、城市规划、城市规划根据广州市交通基础设施建设，本安适于位于天河区天河南二路的城市建设用地，总用地面约 18800；根据广州交通基础设施建设规划，将此区域定位成为集办公，零售，金融贸易，信息产业及管理综合区域；本片区内各地块土地利用性质主要包括道路广场用地、公交站场及其配套用地，商业性公共设施用地及市政公用设施用地。现时天河南公交总站现时天河南公交总站广场广场25E、地块的规划

42、设计要点、地块的规划设计要点建设用地面积：18800 平方米总建筑面积：70132 平方米公交站场建筑面积：1423 平方米办公大楼建筑面积：54060 平方米公用建筑面积：712 平方米建筑容积率3.46绿化率：302、土地优劣势分析、土地优劣势分析本项目本项目 SWOT 综合分析表综合分析表优势（优势（STRENGTH）劣势（劣势（WEAKNESS）1.项目所在地人气相对来说不旺；1.位于天河区 CBD 中心位置，具有其他公交总站无法比拟的天生优势2.项目临北的“新国际”的施工进度和定位不明朗；2.政府大力支持项目之一，不存在土地价格；3.旁边的“供电”大厦，入夜后是一个巨大的“明亮坐标”

43、 ，标志性强。3.项目所在地并非主干道，而且道路相对来说窄小。机会（机会（OPPORTUNITY）威胁（威胁（THREAT）1.天河商业圈带来的庞大的消费群体；1.天河区成熟的商业圈和即将开始营业的正佳广场对本项目的商业是一个冲击；2.政府用地，所以相对来说开发成本较低，有机会形成价格优势。2.有关部门能否保证本项目的顺利开发及正常经营。263、项目发展建议、项目发展建议A、开发物业类型、开发物业类型从产业结构分析从产业结构分析该规划方案考虑到该区域现有的产业结构，将该区域定位为公交站配套产业区，主要产业结构为公交站服务配套设施及汽车产业为主导的大型汽车百货商场，公交产业类型为三类：B、公交营

44、运调度枢杻、公交营运调度枢杻以广州最新交通统计数据来看，广州公交站场总缺口超过 50 万平方米。据有关媒体报道，广州市交委准备在 10 年内建设 73 个公交枢纽站场，现已制定了相应的调整建设方案，着手对全市公交站场进行大调整，建成后的公交调度枢纽，总面积将达到 150 万平方米，基本可满足现在广州市交通发展规划需要。 公交营运调度枢纽就是一座集现代化运营调度、多条公共汽车线路中转、汽车百货零售业、写字楼为一体的现代化公共交通枢纽中心。公交枢纽工程建成后，将为天河区的交通提供有序的分流方式。建成后将安排公交到发线路 11 条。该枢纽站总建筑面积近 7 万平方米（包括办公写字楼、商业裙楼等） ，

45、可为社会车辆提供足量的停车泊位。其中地上建筑有 LPG 加油站，写字楼等，商业裙楼主要为汽车配套服务区。公交营运调度枢纽将实现换乘和人车分流。全部交通枢纽功能占地上地下两层，地下一层为公交枢纽的换乘大厅，27地上一层则是公交车的地上编组站。C、汽车配套服务业、汽车配套服务业汽车产业是一个资金密集型、技术密集型的产业，具有高度的集中性。汽车配套服务产业就是优化汽车配套服务体系，逐步与客户、经销商、供应商等建立新型业务关系，合理、有效地利用资源，更好地为汽车消费者提供全方位服务，建立与国际接轨的营销体系与配套网络。重点投资建立具备新车销售、旧车回收、维修服务、零配件供应及信息反馈职能的汽车品牌店；

46、集采购、营销、服务、信息等为一体的汽车产业链；具备中转、运输、管理职能的配套服务体系。还为客户提供相应的售后服务，如汽车维修、汽车救援、维修期间提供代用车及汽车租赁等一系列增值配套服务。D、办公写字楼租赁、办公写字楼租赁目前该区域产业现状为商业类服务经济结构作为主导产业，该土地再利用性质为公共交通基础设施改造用地。考虑到目前的状况，拟建一个集现代化公交运营调度，多条公共汽车线路中转,汽车百货，办公写字楼为一体的现代化公共交通枢杻中心。将该区域重新规划为公交综合服务功能的产业模式，是充分改变目前公交站场滞后，公交运用调度效率低下状况的有效途径。从土地使用分析从土地使用分析28该土地使用面积为 1

47、8800 平方米，有两面临街，地块呈长方形分布。总建筑面积 70132 平方米，容积率 3.46，是较高密度区域。对于公交站服务产业来说，建造大型公交物业配套是其考虑的主要原因。该地域地段位置适合安排公交车，汽车保修、加油、停车、洗车等服务流水作业线，以及办公，商业等项目功能。特别是该地块西侧临街有投资逾 40 亿元的超大型 SHOPPING MALL（正佳广场）商业辐射,由此现状分析，在整个规划改造时围绕西北部商业中心做扩散方式均匀排列。4、优选方案进行项目投资概算（不含地价）、优选方案进行项目投资概算（不含地价）A、综合项目建筑成本估算、综合项目建筑成本估算a.写字楼建筑成本写字楼建筑成本

48、序号序号项目项目单价（元单价（元/）建筑面积（建筑面积（）总价（元）总价（元）A前期费用80540604,324,800B勘查设计60540603,243,600C建筑安装C1基础土石方1854060973,080C2桩基础120540606,487,200C3主体工程12005406064,872,000C4水电安装120540606,487,200C5消防60540603,243,600C6人防30540601,621,800C7公共装修部分4005406021,624,000C8其他设备1054060540,600D城市公配基金100540605,406,000E市政改造费5005406

49、027,030,000F管理费(A+B+C+D+E+)3%4,375,616.4G不可预见费用(A+B+C+D+E+F)5%7,511,474.8总价总价157,740,97129b.商业建筑成本计算表商业建筑成本计算表序号序号项目项目单价（元单价（元/）建筑面积（建筑面积（）总价（元）总价（元）A前期费用805936474,880B勘查设计605936356,160C建筑安装C1基础土石方185936106,848C2桩基础1205936712,320C3主体工程120059367,123,200C4水电安装1205936712,320C5消防605936356,160C6人防3059361

50、78,080C7公共装修部分40059362,374,400C8其他设备10593659,360D城市公配基金1005936593,600E市政改造费50059362,968,000F管理费(A+B+C+D+E+)3%480,457.44G不 可预见费(A+B+C+D+E+F)5%16,495,705.4总价总价32,991,490.84c.公交站场建筑成本：公交站场建筑成本：1423300 元元/=426,900 元元d.公用建筑成本：公用建筑成本：712100 元元/=71,200 元元B、财务费用、财务费用财务费用（不含土地价款的利息）按正常的开发速度，项目可在 2 年的时间内完成改造及

51、招商租赁，假设建筑成本在开发期内均匀投入，按开发期均匀投入，按开发期的一半计算利息，则建筑成本的利息额为：30（32,991,490+157,740,971+426,900+71,200）820.515,298,444 元元C、管理费用、管理费用指项目开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用。由于地块为政府公共交通基础设施改造项目，故土地成本的管理费用忽略不计，管理费用按建筑成本的 3%计算：（32,991,490+157,740,971）3%=5,721,973 元元D、加油站、加油站(LPG)预计投入成本：10,000,000 元（预计）E、项目开发总投资（不含地价）、项目开发总投资（不含

52、地价）项目开发的总投资额（不含地价款及其利息）为：32,991,490+157,740,971+426,900+71,200+15,298,444+5,721,973+10,000,000=222,250,978 元元按照项目总建筑面积 70,132 平方米计算，开发总成本为:222,250,978 元人民币，综合开发成本为：3,169 元/平方米。315、项目未来租价预测、项目未来租价预测根据前期调研结果，预测月租金收入水平为租金水平（元租金水平（元/平方米平方米/月）月）租金水平（元租金水平（元/平方米平方米/月）月）项目项目保守估计保守估计乐观估计乐观估计商场100150写字楼2040总

53、计120190注：1.此表年租金不包括交付交委使用的 10000 平方米的办公面积；2.房地产综合税率以 14%计算；3.空置率以广州天河区附近商业写字楼平均空置率 80%为基准。年计算税后租金收入水平年租金水平（元）年租金水平（元）年租金水平（元）年租金水平（元）项目项目保守估计保守估计乐观估计乐观估计商场4,900,7627,051,968写字楼6,979,10413,958,208总计11,879,86621,010,176注：1.此表年租金不包括交付交委使用的 10000 平方米的办公面积；2.房地产综合税率以 14%计算；3.空置率以广州天河区附近商业写字楼平均空置率 80%为基准。

54、32三、项目经营策划方案（建议案）三、项目经营策划方案（建议案）1、项目经营策划方案概述、项目经营策划方案概述本项目为整个天河南二路公交站综合开发功能部分，汽车百货商场是本项目功能盈利性项目之一，根据我司对广州公交汽车及私家汽车调研结果分析，建议在本项目商业裙楼部分开发经营汽车百货商场。本项目位于广州市天河区天河南二路，总用地面积约 18800平方米，其中商业裙楼面积 5936 平方米。汽车百货商场可全新导入国际先进的汽车用品大卖场经营模式，深圳深圳“皇马汽车百货皇马汽车百货”33致力汽车服务产业消费终端市场的拓展，与广大汽车用品生产商携手共创新型销售与服务的商业平台，不断满足广州汽车市场日趋

55、多元化、个性化、时尚化的消费需求。2、物业定位、物业定位“一站式一站式”大型汽车用品及公交汽车配套服务专业商场大型汽车用品及公交汽车配套服务专业商场一一 站站 式式是指从汽车消费客户将车钥匙交给工作人员开始，一直到工作人员再将车钥匙交还消费客户这段时间车产生的一系列消费（比如贴膜、汽车美容、维修、保养等）的总和。大大 型型体现在汽车相关消费品的品种齐全，服务周到。配套服务配套服务是指针对于公交汽车的一系列配套服务（清洗、维修、保养、更换、升级等） 。以商品类别及功能划分商品区域，以敞开式品牌专柜与 DIY 商品自助式服务相结合的统一管理、统一收银、统一形象、统一营销推广的新型商业模式。3、经营

56、模式、经营模式以采购+合作经营即集中收银线与单开收银为一体的百货商场化的经营模式。 汽车百货汽车百货：汽车美容护理34 汽车快修改装 汽车用品百货 汽车配件专营店 汽车保养传播区 汽车族的休闲区4、合作方式、合作方式租赁方式租赁方式按建筑面积计租联营方式联营方式保底租金扣点保底营业额扣点纯扣点供货方式供货方式代销实结购销月结 招招 商商利用品牌：壳牌、埃克森美孚、阿尔派、松下、索尼、先锋、米其林、固特异、横滨、普利斯通、巴斯夫、3M、雷朋、法拉特等5、营业方式、营业方式会员制量贩批发销售会员制量贩批发销售效仿山姆会员店的销售模式，招纳大量会员，形成拥有大量自己的会员规模及形成批量销售的规模，实

57、现利润的最大化。35商品零售与咨询服务商品零售与咨询服务除了有会员制的量贩销售外，还要有针对于高端客户（名贵轿车）的专项服务，以保证本商场的市场客户覆盖率。汽车配套增值（快修护理等）服务汽车配套增值（快修护理等）服务设立“24 小时汽车便利店” （包含一般的汽车百货及快修等服务） ，真正实现全天候专业汽车服务。会员专用网络查询及网络购物平台会员专用网络查询及网络购物平台网上汽车查询服务（比如新车资料、汽车新闻、汽车价格、配件市场、汽车租赁等服务）及网上购物平台（比如预定新车、选购汽车配件、预定维修、保养、更换的时间等） ，真正实现全方位的专业汽车服务。6、目标客户群体、目标客户群体汽车保养美容

58、客户目标：家庭轿车、公交车辆汽车保养美容客户目标：家庭轿车、公交车辆家庭轿车家庭轿车目前广州的的年家庭轿车增长率为 33，汽车保养行业市场潜力无限。公交车辆公交车辆公交车辆的数量没有家庭轿车多，但是公交车辆的消耗非常大，折旧非常快，基本上每天都需要一定的检修和维护保养，市场潜力也非常大。量贩（会员）客户目标：家庭轿车拥有者量贩（会员）客户目标：家庭轿车拥有者36家庭轿车拥有者的消费潜力巨大，影响力广泛，也是本项目形成口碑的重要条件之一。7、经营范围、经营范围主力经营汽车用品、汽车服务以及旧机动车交易等。汽车用品种类汽车用品种类汽车电器类、汽车内外饰品、汽车养护用品、汽车易耗用品、汽车配件和工具

59、等。汽车服务种类汽车服务种类汽车清洗、汽车贴膜、汽车美容、汽车检修、汽车保养、汽车改装、汽车事务委托等。8、优质服务、优质服务创建“无敌”优质服务标准，从拥有一部汽车至汽车报废的全程优质服务。美车、美居、美饰的全新演绎。让本百货商场成为车的第二个流动的家。9、配套设施、配套设施足量车位的停车场（约为 150 个）直行客梯（约 2 部） 、扶手电梯（约上下各一条）整楼采用中央空调系统，配置自动报警系统以及自动喷淋系统、消火栓37连接各楼层的专用车道（双向单车道）10、经营推广策略、经营推广策略本地块项目划分为三块：加油站、公交停车场、综合部分（商业裙楼和写字楼） ，但就地块现时情况及前期的调研报

60、告分析出：本地块的关键盈利部分在综合部分（商业裙楼和写字楼） ，而商业裙楼的利润最高，因此在经营推广策略中将会主要描述“商业裙楼（汽车百货） 。商业裙楼（汽车百货）经营推广策略商业裙楼（汽车百货）经营推广策略汽车百货引入与国际接轨的会员制大卖场的营销模式，整合四大强势卖点，必将引发广州汽车公交服务产业的全面升级。“汽车会员营销汽车会员营销”会员就是提款机。强大的会员营销方式、每年 33%的城市汽车增长率、近30 万的会员发展潜力。凭借会员卡在汽车百货、汽车护理中心、休闲会所可享受优惠的购物折扣、快捷完善的汽车护理与维修、别具一格的商务休闲服务。“汽车文化营销汽车文化营销”评鉴、拍卖、展会、赛事

61、、车友聚会等。38“汽车服务营销汽车服务营销”紧急救援、专业咨询、汽车培训、商务委托等。“汽车网络营销汽车网络营销”网络形式购物、商品查询、车友论坛、供求委托等。四、项目投资初步分析四、项目投资初步分析1、项目总投资估算、项目总投资估算根据之前的统计数字，项目投资描述如下：A.综合项目建筑成本估算所需投资额：191,230,561.84 元元B.财务费用所需投资额：15,298,444 元元C.管理费用所需投资额： 5,721,973 元元D.油站所需投资额： 10,000,000 元（预计）元（预计）综合所得，该项目投资总额为：综合所得，该项目投资总额为：191,230,561.8415,2

62、98,4445,721,97310,000,000222,250,978 元元392、投资利润额、投资利润额按报告前述对项目未来租赁均价和投资总额的估算，分析项目投资 30 年税后总利润额：3030 年租金水平（元）年租金水平（元）3030 年租金水平（元）年租金水平（元）项目项目保守估计保守估计乐观估计乐观估计商场147,022,860211,559,040写字楼209,373,120418,746,240总计356,395,980630,305,280注：1.此表年租金不包括交付交委使用的 10000 平方米的办公面积；2.房地产综合税率以 14%计算；3.空置率以广州天河区附近商业写字楼

63、平均空置率 80%为基准。3、投资利润率、投资利润率根据前述对项目投资利润的分析，计算项目税后总投资利润和税后总投资利润率：项目税后投资总利润率=税后利润投资总额（商业裙楼）（商业裙楼）=51.3%（保守）=80.3%（乐观）（写字楼）（写字楼）=23.2%（保守）=117.4%（乐观）404、投资回报率、投资回报率投资回报时限：投资回报时限：（按照平均开发成本 3169 元元/平方米平方米计算，不记息）保守估计：保守估计：商场：316910012=2.64 年32 月写字楼：31692012=13.2 年159 月乐观估计：乐观估计：商 场：316915012=1.76 年22 月写字楼：3

64、1694012=6.6 年80 月投资回报率投资回报率保守估计：保守估计：商 场：1232=37.5%写字楼：12159=7.6%乐观估计：乐观估计：商 场：1222=54.5%写字楼：1280=15.0%415、盈亏平衡点、盈亏平衡点A、成本回收年限的盈亏平衡点、成本回收年限的盈亏平衡点以收回成本表示项目的盈亏点（BEF） ，该项目开发投资222,250,978 元，年租赁收入为 11,879,866 元， 盈亏平衡点的计算依据为：盈亏平衡点租赁收入盈亏平衡点租赁收入=项目总投资项目总投资+租赁税金租赁税金+招商费用招商费用其中：租赁税金取 14% 招商费用取 3%在盈亏平衡时，所得税为 0

65、，不计所得税则在盈亏平衡点，有：开发成本开发成本+租赁费用租赁费用+租赁税金及附加费用租赁税金及附加费用=租赁收入租赁收入开发成本+租赁总额BEP（租赁费用率+租赁税费率）=租赁总额BEPBEP= 234,130,844 元 即当租赁总收入达到即当租赁总收入达到 234,130,844 元，按以上预测租赁价元，按以上预测租赁价进行租赁，本项目可回收全部投资。进行租赁，本项目可回收全部投资。B、项目盈亏平衡点分析、项目盈亏平衡点分析因本项目土地使用权属交委，项目开发资金来自投资方筹措资42金，投资方拥有其综合开发部分适当年限的经营权，投资全部收益来源于商业，广告，办公，零售等盈利性项目，因此盈亏

66、平衡点仅考虑经营管理权年限收益费用，和投资回报率。目前市场同比的商业写字楼及商场出租率达到 80以上，本项目盈亏数值大大低于市场水平，充分说明项目能够带来可观的经济效益，并能证明改造规划案的可行性。6、敏感性分析、敏感性分析在本项目中租赁收入和建筑成本作为主导变化因素，此段对全部资金情况下项目的经济效益进行了许多因素敏感分析，变化因素涉及投资成本，租赁收入，招商费用，租赁税金和所得税，分析结果如下：项目敏感性分析表项目敏感性分析表 单位金额：万元项目项目151050-5%-10%-15%总投资额25558.924447.623336.422225.121113.820002.618891.3税后利润率（商场）446%46.7%48.8%51.3%54.0%57.0%60.4%税后利润率（写字楼）20.2%21.1%22.1%23.2%24.4%25.8%27.3%投资回报年限（商场）37 个月35 个月34 个月32 个月30 个月29 个月27 个月投资回报年限（写字楼）182 个月174 个月166 个月159 个月150 个月143 个月135 个月分析结论：分析结论：从敏感性分