大连市城市房屋专项维修资金管理办法（征求意见稿）doc

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1、大连市城市房屋专项维修资金管理办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 为加强房屋专项维修资金管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据国务院物业管理条例和建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法，结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法所称房屋专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面（含阳台外墙面）、单元门、门厅、楼梯间、走廊通

2、道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备用房等。第三条 本办法适用于大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地范围内房屋专项维修资金的交存、使用、管理和监督。第四条 专项维修资金使用管理遵循“专户存储、专款专用、业主决策、业主监督、政府指导的原则。第五条 市房地产行政主管部门负责本市专项维修资金政策制定，并会同市财政部门负责对本市专项维修资金管理工作进行指导和监督。市住宅专项维修资金管理中心（以下简称资金管理中

3、心）负责专项维修资金归集、存储、保值增值、划转使用、结算分摊和信息查询服务等日常管理工作。第二章 专项维修资金的交存第六条 房屋专项维修资金交存范围：（一）物业管理区域内区分地上及半地下建筑物所有权的房屋；（二）物业管理区域内只有一个业主但与其他物业具有共用部位、共用设施设备的地上及半地下房屋。第七条 本办法实施之日起，取得国有建设用地使用权成交确认书或划拨决定书的土地上建设的商品房，按照以下标准交存首次专项维修资金。（一）电梯住宅：方案一：每平方米缴纳200元，外立面专项80元，电梯专项70元，其他部位50元。个人缴纳60元/平米建筑面积，开发建设单位缴纳140元/平米建筑面积；方案二：每平

4、方米缴纳200元，外立面专项80元，电梯专项70元，其他部位50元。个人缴纳80元/平米建筑面积，开发建设单位缴纳120元/平米建筑面积；（二）无电梯住宅：每平方米缴纳130元，外立面专项80元，其他部位50元。个人缴纳50元/平米建筑面积，开发建设单位缴纳80元/平米建筑面积；市物业行业主管部门根据建筑安装工程每平方米造价的变化情况，报政府批准后，适时调整首期交存专项维修资金的标准。第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存专项维修资金：（一）购房人按照所拥有物业的建筑面积每平方米20元的标准交存首期专项维修资金；（二）售房单位按照届时公有住房售房成本价每平方米10%的标准交存维修资金。第九条

5、 购房人交存的专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十条 开发建设单位应当在办理房屋预售登记时交存专项维修资金，并同时代交开发项目涉及的购房人应交专项维修资金。购房人在办理产权登记时，需向开发建设单位交存购房人应交专项维修资金。购买公有住房的业主应当在办理房改手续时，将首期专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户。第十一条 专项维修资金专户由市房地产行政主管部门负责设立。专项维修资金专户的开户银行须报市财政部门审批。专项维修资金应当使用由财政部门

6、统一监制的专项维修资金专用票据。第十二条 专项维修资金按照专户存储的原则，业主和公有住房售房单位交存的专项维修资金以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设业主分户账；开发建设单位交存的专项维修资金以物业管理区域为单位设账。第十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会通过后，由业主委员会具体实施；未成立业主大会的，由所在地街道办事处组织业主按照届时首次交存专项维修资金的标准及时续筹。第三章 专项维修资金的使用第十四条 专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明的原则。第十五条专项维修资金应当专

7、项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。购房人交存的专项维修资金用于本物业管理区域内单体楼栋的共用部位、共用设施设备的维修。开发建设单位交存的专项维修资金主要用于本物业管理区域内的电梯大修、更新，外立面和屋面粉饰、维修工程。第十六条房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造（电梯大修、更新，外立面和屋面粉饰、维修工程除外）发生的工程费用，按照下列规定分摊：（一）已交存专项维修资金的，发生的工程费用，由受益的产权人及房改房售房单位按照各自交存专项维修资金的房屋建筑面积的比例分摊。（二）尚未售出且未交存购房人应交专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房管理单位

8、应当按照所属建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（三）已售出的商品房，购房人未交存专项维修资金的，应按本办法要求交存专项维修资金，否则购房人应当按照所属建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第十七条下列费用不得从专项维修资金中列支：（一）应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）地下建筑物及附属设施设备维修、更新和改造费用；（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部

9、位、共用设施设备的维修和养护费用。第十八条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后10年内的维修项目，使用专项维修资金利息；保修期满后10年外的维修项目，可以按照每年不超过专项维修资金原始本金2%的比例提取使用。第十九条维修资金的使用按下列程序办理：一、开立维修资金使用结算账户（一）专项维修资金使用申请单位开户分以下几种情况：1、有产权单位管理的住宅小区，由产权单位申请开户；2、成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会委托有资质的物业服务企业申请开户；3、未成立业主委员会但有开发建设单位委托前期物业企业服务的住宅小区，经所在地街道办事处核实后，由前期物业服务企业申请开户； 4、无物业服务企业管理的

10、住宅小区（含零散楼栋和多产权住宅小区等），由所在地街道办事处组织相关业主委托有资质的物业服务企业、管理单位或维修单位申请开户。（二）维修资金开户按以下程序办理:1、辖区物业主管部门备案。专项维修资金使用申请单位持经所在地街道办事处核实后的有关材料到辖区物业主管部门进行开户备案。2、管理中心受理。专项维修资金使用申请单位持经辖区物业主管部门备案的有关材料到管理中心开户，管理中心确认无误后，开立维修资金使用结算户。二、划转使用申请使用专项维修资金，在办理划转手续前，要事先制定年度维修计划，经所在地街道办事处签章确认并公示。未成立业主委员会或无物业服务企业管理的住宅小区（含零散楼栋和多产权住宅小区等

11、），所在地街道办事处还应组织召开业主大会审定年度维修计划，并对业主大会（受益业主三分之二签字表决）决议进行签章确认。 维修资金使用申请单位使用按以下程序办理划转使用手续；（一）网上申报。专项维修资金使用申请单位登陆大连市住宅专项维修资金管理网站进行网上申报，管理中心进行要件和资金审核。（二）辖区物业主管部门备案。专项维修资金使用申请单位持经管理中心审核通过后的有关材料到其辖区物业主管部门备案。（三）管理中心受理。专项维修资金使用申请单位持经辖区物业主管部门备案后的有关材料到管理中心办理划转使用，管理中心审核无误后，划拨年度工程款的70%至开立账户。三、结算分摊本着“谁受益谁分担”的原则，使用单

12、位按以下程序办理结算分摊手续：（一）竣工验收。年度维修计划工程竣工后，由业主委员会（未成立业主委员会的由所在街道办事处）负责组织相关人员到现场进行竣工验收，对维修工程的真实性及是否与维修计划相一致进行审核确认并出具相关验收材料；（二）网上申报。维修工程竣工验收后，专项维修资金使用申请单位登陆大连市住宅专项维修资金管理网站进行网上分摊申报，管理中心审核。（三）辖区物业主管部门备案。专项维修资金使用申请单位持经管理中心审核后的有关材料到辖区物业主管部门进行备案。（四）管理中心受理。专项维修资金使用申请单位持经辖区物业主管部门备案后的有关材料到管理中心办理分摊和结算，结算中心根据决算额拨付工程结算款

13、尾款。凡没有按时结算的单位，不予拨付下一年度的维修费用。四、计划调整专项维修资金使用申请单位申报并经核实的年度维修计划，在施工前、后需要调整时，需提交变更申请；业主委员会（未成立业主委员会的由所在街道办事处）负责组织相关人员核实有关材料并签章，辖区物业主管部门审核后在有关材料上加盖印章。专项维修资金使用申请单位提交的变更材料通过审核后，按照第十九条重新进行申报和结算分摊。第二十条 发生危及房屋安全，严重影响居民生活等紧急情况，应作为应急维修项目，立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。应急维修项目一般包括：（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；（二）电梯出现故障危及人身安全的；（三

14、）楼体单侧外立面局部有坍塌、脱落危险的；（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；（五）其它涉及公共安全或严重影响业主正常生活的。实施应急维修需要使用维修资金的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主。没有业主委员会的，由物业服务企业告知。第二十一条 应急维修项目使用维修资金按照以下程序办理：（一）成立业主委员会的，由业主委员会向辖区物业主管部门提出书面申请；未成立业主委员会的，由物业服务企业、所在社区居民委员会或其他利益相关人向辖区物业主管部门提出书面申请；（二）辖区物业主管部门收到申请或发现存在紧急情况的，立即组织

15、相关部门现场勘察；（三）经确认需要应急维修的，辖区物业主管部门出具应急维修项目确认书，通知申请人先行组织抢修；申请人不维修或无能力组织维修的，由辖区物业主管部门指定相关单位维修；（四）申请人或辖区物业主管部门持应急维修项目确认书到管理中心申请划转工程款项，管理中心按照预算维修费用的70%直接划转到维修项目施工合同约定的账户。（五）维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将完成工程结算分摊明细表在物业管理区域内醒目位置公示七日，公示期满后按照本办法有关规定办理维修费用余额划转、结算分摊手续。第二十二条 在维修项目施工过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常

16、施工。第二十三条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，对于单笔工程预算3万元（含3万元）以上的，或年度维修预算总额10万元（含10万元）以上的，须聘请专业工程造价咨询机构对工程预算进行审核，并聘请工程监理机构对工程进行监理，相关费用计入本次维修支出。第二十四条 下列资金应当转入专项维修资金滚存使用：（一）专项维修资金的存储利息；（二）利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（三）房屋共用设施设备报废后回收的残值。第二十五条 维修资金利息的增值部分作为房屋维修应急资金统筹使用。第四章 专项维修资金的管理第二十六条 房屋所有权转让时，交易双方对维修

17、资金有约定的，从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。第二十七条 房屋灭失的，专项维修资金结余部分按照以下规定办理：（一）房屋分户账中的专项维修资金返还业主；（二）公有住房出售单位交存的专项维修资金返还交存单位。交存单位灭失的，上缴国库，作为房屋专项统筹维修资金统筹使用。（三）开发建设单位交存的维修资金上缴国库，作为房屋专项统筹维修资金统筹使用。第二十八条资金管理中心应当于每年7月30日前向业主、业主大会提供下列情况查询：（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主、公有住房售房单位分户账中专项维修

18、资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（四）其他有关专项维修资金使用和管理的情况。 业主、业主大会对查询的情况有异议的，可以要求房地产主管部门复核。第二十九条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。房屋专项维修资金的管理费用，在房屋专项维修资金的增值收益中列支，并与房屋专项维修资金分账核算。第三十条 专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、市财政部门的有关规定执行，并接受市财政部门的监督检查。第三十一条 专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。第五章法律责任第三十二条公有住房售房单位有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令其

19、限期改正，不改正的，由行政执法部门依法处理：（一）未按本办法第八条和第十条第四款规定交存房屋专项维修资金的；（二）未按本办法第十七条规定分摊维修、更新和改造费用的。第三十三条 开发建设单位有下列行为之一的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，不改正的，由行政执法部门依法处理：（一）未按本办法第七条和第十条第一款规定交存房屋专项维修资金的；（二）未按本办法第十七条规定分摊维修、更新和改造费用的。第三十四条 违反本办法的规定，挪用、套取专项维修资金的，资金管理中心暂停其专项维修资金使用业务，并通告全体业主，并由市行政执法部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的

20、罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第三十五条对违反房屋专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照财政违法行为处罚处分条例的有关规定追究法律责任。第三十六条主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不移交执法部门的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章 附 则第三十七条 1998年7月2日至本办法实施之日前，取得国有建设用地使用权成交确认书（中标通知书）或划拨决定书的土地上建设的商品房，购房人应当按照建筑面积每平方米40元的标准交存首次专项维修资金；开发建设单位按建筑面积每平方米66元标准交存首次专项维修资金。第三十八条 因专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可由物业纠纷调解部门调解，调解不成的，可依法向人民法院起诉。第三十九条 各县（市）区、大连金州新区管理委员会等市人民政府派出机构专项维修资金的缴存、管理、使用、监督，根据本办法制定具体管理规定。第四十条本办法由市房地产行政主管部门负责解释。第四十一条 本办法自 年 月 日实施，大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定（大政发199851号）即行废止。13