长三角与珠三角房地产比较研究.doc

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1、长三角与珠三角房地产市场比较研究程元凯 2005-03-17一、房地产市场现状1.1长三角房地产市场现状近年来，以上海、浙江、江苏为代表的长三角房地产市场持续高速增长。2003年与2004年，上海房地产投资增长分别达到20.30%和30.4%,浙江为34.2%和33.2%，江苏是48.6%和50.3%。大量外地资金涌入，商品房供不应求，空置量大幅度减少，地价和房价快速增长。1.1.1上海2000年至2004年，上海房地产投资呈现加速态势，年度增幅从2000年的9.97%上升至30.4%,五年之间翻了一番。商品房销售面积年增长在10%以上，2004年度更是达到38.9%。商品房竣工面积基本保持同

2、步增长，2004年度，商品房竣工面积比上年增长38.21%。2000年至2004年，上海市商品房销售价格一路高涨，2001年至2004年更是每年上一个新台阶，2001年为3866元/平方米，2002年4134元/平方米，2004年达到6385元/平方米（数据来源：官方统计网站，下同）。尽管上海房地产投资开发和竣工面积保持快速增长，但由于销售面积保持同步增长，上海市房地产供需情况还是比较乐观。从2000年至2004年，上海市商品房供需比例基本保持平衡。商品房空置面积持续下降，2004年末仅为359.3万平方米。 1.1.2 浙江2000-2004年浙江省房地产投资增幅每年都在20%以上，五年间投

3、资额增加了两倍多。销售面积连续五年保持两位数增长。房价增幅逐年攀升，从2000年末的1.4%升至2003年末的14.4%。浙江省的房地产市场出现了明显的供过于求的迹象，2000-2004年，浙江省商品房供需比例始终在1.1_1.3之间，供给明显大于需求。2000-2004年，杭州房地产投资分别增长了14.3%、40.7%、39.4%、30.2%和30.2%。2000-2003年间，房地产施工面积每年增长三成左右，2004年增长有所放缓，增长17.7%。商品房销售价格增长连续五年达到两位数，2001年是10.8%,2002年是21.8%，2003年是16%，2004年为12.4%。而与此同时，2

4、000-2003年，杭州房地产市场一直处于供过于求的状态，到2004年才基本达到供求平衡。自上个世纪90年代末以来，杭州市房地产市场持续多年高涨引起行业内关注，被称之为“杭州现象”。1.1.3 江苏2000-2004年，江苏省房地产投资增幅每年上一台阶，从2000年的8.5%剧增到2004年的50.3%，投资增长了2.5倍，商品房施工面积也增长了近2倍。相对而言，2000-2004年，江苏省商品房竣工面积和商品房销售价格增长相对较为缓慢，五年间商品房竣工面积仅增长了不到50%，商品房销售价格增长61%。房地产市场从2000年的供过于求逐渐过渡到2004年的供不应求。1.2 珠三角房地产市场现状

5、广东省房地产告别投资负增长的1996、1997年后，19982002年连续5年保持两位数增长。2000-2004年，广东省商品房施工面积保持缓慢增长，年增长幅度最高为10.4%。而商品房竣工面积则一直处于调整阶段，2000-2002年间商品房竣工面积基本维持在3100-3300万平方米，2003年增长到4000万平方米，2004年下降至3600万平方米。商品房销售价格较为平稳，2000-2003年建商品房销售价格涨跌幅度在3%以内，2004年增长9.1%。广东省房地产市场由于起步较早，现在处于明显供大于求阶段，2000-2003年间供需比例一直维持在1.4左右，2004年下降至1.2。商品房空

6、置严重，2000-2004年间商品房空置量维持在2000万平方米以上，全省商品房空置约占全国总数的四分之一。广州市房地产从1996、1997年的投资增长低谷爬升后，1998-1999年投资增长分别为13.5%和9.9%，2000年达到20%的高峰便掉头回落，2003年增幅为-4.8%。商品房市场供大于求，2000年供求比例高达为1.54,此后供求趋向于供略大于求。商品房销售价格十分平稳，2000-2004年间，商品房销售均价一直维持在4200-4300元之间。商品房空置严重，空置面积逐渐增加，目前商品房空置面积约占广东省的三分之一。二、市场差异特点分析2.1 市场需求状况不同长三角房地产市场需

7、求旺盛，出现供不应求的状况，消化了部分空置房，并强力拉动房价和地价上涨。珠三角市场需求则相对平淡，空置量一直增长，价格比较稳定。从市场消化系数指标进一步比较两地市场的消化能力，结果显示，长三角大部分情况下其市场消化系数远远大于广东，且有增强的趋势，尤其江苏和上海，表明长三角大部分地区市场非常活跃，消化能力强。而广东市场吸纳量小于市场新增量，新增商品房消化能力近年有弱化的趋势。市场消化系数表20002001200220032004上海1.181.281.241.191.27浙江1.101.071.030.97杭州0.690.850.790.811.00江苏1.021.021.061.251.30

8、广东0.890.850.900.861.04广州1.561.191.07注：市场消化系数是新增商品房消化系数，定义为：市场实现吸纳量占有市场新增供应量的比值。计算公式：销售面积/（k竣工面积），考虑到竣工面积约有两成是经济适用房、回迁补偿等，因此，可销比例取0.8。2.2 资金来源结构不同2002年房地产资金来源结构中，国内贷款比例最高是杭州，为35.7%，依次下来是浙江（28.6%）、广州（25.4%）、江苏（24.9%）、上海（22.6%），广东最低，仅16.4%。自筹资金比例最高是上海，为26.6%，依次下来是广东（23.2%）、广州（18.7%）、浙江（17.5%）、杭州（16.5%）

9、，江苏最低（15.5%）。其它(定金及预售款)比例以广东最高，为58.1%，依次下来是浙江和广州，同为53.7%，杭州47.8%、上海47.6%，江苏以40.5%居后。总体而言，长江三角洲除了上海外，房地产资金依赖外部程度高于广东、广州，尤其以江苏和杭州为甚。2002年房地产开发资金来源结构比较表（%）地区国内贷款外资自筹其它（定金及预售款）合计上海22.60%3.20%26.60%47.60%100%浙江28.60%0.30%17.50%53.70%100%江苏24.90%19.00%15.50%40.50%100%杭州35.70%16.50%47.50%100%广东16.40%2.30%2

10、3.20%58.10%100%广州25.40%2.20%18.70%53.70%100%3、地区差异原因剖析3.1 发展阶段差异广东省房地产的发展已经有20年了，市场相对比较成熟。广东从1998年转入上升期，到2004年已经7年了，上升动力（个人购房、房改推动、投资刺激、银行消费信贷等）已经基本消耗，需要调整、积蓄新的动力。现在广东、广州房地产投资增长平台较高，2004年广东省房地产投资是上海的1.15倍、浙江的1.05倍、江苏的1.07倍；2003年广州市房地产投资是杭州市的1.6倍。广东近几年房地产在建规模、竣工面积较大，加上历史遗留的空置量较大，市场消化需要时间。长三角房地产市场起步晚于

11、珠三角。根据国务院发展中心研究所、搜房研究院“长三角房地产市场研究报告”，长三角房地产投资在1995-1997年是负增长，1997-2000年平稳回升，2000-2004年增速加快，近年来正处于上升期，投资、消费需求旺盛。市场需求1995-1997年上升较快，1997-1999年萎缩，1999-2004年呈上升状态。3.2 土地供应差异土地供应差异是影响长三角和珠三角房地产市场发展的一个重要因素。长三角对于土地控制较为严格而珠三角土地供应过量。上海从1992年才开始对外批租土地，1995年才开始对内资企业有偿出让土地，1995年出让土地1203.5万平方米,1996年出让1066.9万平方米。

12、而在1995-1999年上海房地产市场一直处于调整回落阶段，上海对于土地出让实行严格控制。杭州市自从1999年起，实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让行为，并且规定历史上遗留下来未签合同的协议转让项目也要重新评估，补足地价。进了“笼子”的土地由市土地储备中心统一收购，将毛地处理成净地、生地处理成熟地后，公开招投标或者挂牌拍卖。政府坚持“非饱和型稳步适量供地”政策，保持开发商对土地的饥饿感。广东、广州、深圳在上世纪90年代“房地产热”时期土地管理失控，供应量过大，至今仍影响着房地产市场的土地供应与价格，曾经出现土地拍卖竞投冷淡的现象，甚至“流拍”。广州市近年来大力回收闲置土地，消化调整存

13、量土地，2001-2002年推出的土地大部分都是回收的存量土地。深圳在1987-1992年土地出让不受限制，1993-1997年商品房用地多数以协议方式转让。3.3 需求结构差异有效需求由消费性需求和投资性需求组成，任何一部分的变化都会对总体需求产生影响。广东的市场需求基本上是地域性需求，购房者主要是户籍人口和当地工作的常住人口，外来投资性需求不大。由于近年来在建规模大、供应量过多、价格平稳等因素，还滞后了部分消费性需求。长三角的市场需求中投资性需求占了相当比例，这可以从短期内转手率高的现象看出。往往新盘开盘的同时，售楼处高举售馨牌，中介行已经挂牌出售该楼盘了。据上海市房地产协会报告，专家估计

14、上海投资性购房在20%左右；商品房消费结构中外来人士占1/4，其中高价房中占1/2；来自上海市统计局的数据显示，在投资性商品住宅中，属于上海市本地居民投资购房的占59.8，外省市人士和境外人士分别占24.6和15.6。不过,外省市和境外人士的投资倾向高于本地居民，境外人士的投资性比例最高达37.1。在最近一次的调查中，上海市房地局通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行了一次摸查，而得出的结果是，在已经购买了这些商品房的房主中，一次没来的将近。投资性需求的市场能量大，刺激市场供给和社会资源向利润丰厚的高端产品倾斜，对市场供求紧张和价格高涨起到推波助澜的作用，诱发了未来的消费性需求提前实现

15、，提前透支了居民的购买力。膨胀的消费性需求又为投资性需求提供了入市机会和前提。两者相互作用的结果是供求关系更为紧张，价格飙升，吸引更多的投资性需求。3.4 宏观经济增长与发展潜力的差异从上世纪九十年代末开始，长三角和上海经济开始加速，进入了一个新的增长时期，这轮增长才刚刚开始，只要没有大的突发性事件，长三角的经济高速增长的态势能够保持最少20年。经济的增长和繁荣必然推动国内外人才和资金向上海以及长三角流动，也必然带来房地产市场的繁荣。一方面海外客商继续大量的进入上海和长三角经商，要购置办公场地也需要住宅。另一方面，由于上海以及长三角地区政治安定、治安良好、环境改善，对于港澳台同胞、海外华侨、国

16、内其它地区的富有阶层具有较大的吸引力。这种房地产市场的需求增长，不是一两年，而会持续一二十年以上。而深圳在经历80年代和90年代初的超高速增长后，经济增长已经大大放缓，较之长三角而言，已经没有明显的优势。长三角地区在政治、治安、社会环境、文化底蕴等各方面的优势已经导致了大量人才从珠三角向长三角的转移。而没有人口的增长，原居民住房需求又已经满足的情况下，房地产市场必然面临调整的阶段。深圳市国内生产总值较上年增长比例对比表3.5 资本升值预期的差异资本总是流向升值预期高的行业与地域。近年来，银行利率较低，形成实际上的负利率时代，而股市持续低迷，民间缺乏投资渠道，同时银行储蓄日增，社会财富日积月累，民间资本急于寻找合适的投资保值渠道，房地产市场成全了投资者的愿望。另一个不容忽视的因素是，人民币升值预期已经形成了对房地产市场健康发展的干扰。据国家信息中心经济预测部人士指出，在人民币升值预期的驱动下，海外热钱流入中国，除了想套取利差好处、预期中的汇率升值好处外，还想利用升值后可能出现的不可贸易产品（如房地产、股票）价格上升的国际趋势，在上海、杭州等地炒作房地产。在长三角房地产炒作中，有一批境外资金非常活跃，部分城市的房地产价格上升已经出现异常。相对于珠三角而言，上海2010年的世博会及其作为未来国际金融城市可能带来的升值空间、长三角日渐高涨的房地产市场更受渴望升值的资本追捧。第15页