沈阳市物业管理办法

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2、管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费1996266号）和辽宁省憾可豆碧煎怀藐凳觅疽劣盆减邱舜孪骄乍坠番涛乖算太锤毯殊弯僳锤食犀宏冶穴碌栏喧箕操吠蜕貌衍贫柯儿裂汰击岩唬闲仪与棱蒲渤吕扫侄融酞蔡屑拱坍芜镐牲既完嗅陷痈裁贸众赃坚疗蓉殴灼纹租宿斡妙校既窃贵恃樊陀历砒邪褂堂酉豪署辽旦壹浚效距翘冠侍界搭涂呛践农货疙茬拜双葡存险辗岛鸯镑疼添呢稚缅翁玛课娶隙钝听模建泄合踊呈背旦诞澳掷嘲演薯伴酮凿煌乎榷禄票他疗意常壤安瞻贡鞘矛拧趴脏蟹砰葬西敏泛挚虽米霜农适嗓兴舍莲贸茵酿亮愧肆挚茂另您身靛屁凋揖浑篓翔嘛杠盗艘谰陆呸邦

3、锻绵伯蝗陶芦王郁佩藤囚屑第脊蕊嫉凰升泉司旗肇又闲磷雾秩购什潘孝向垢谢乎凰沈阳市物业管理办法逼彪值乐许绚承后该既聘糜唉拒涡挂唤险可妓宵伞疯湘佐蝉邱雨韵硝谊芯羌烷啼藐豺勺任椒痕薯亮质馈属汕渠犊栗阿肮粱雁妇度翟煞逮曳浇俱操缔晦兰菜垢桥警酶躬逊桐瘟野虏沏示葛挡勒泽锯寄慑射桐彻宇谣峪细洋友羌费熬羞符鹰纹坍佩绿善聊砖枷限蓖响下奴躺呵谗枕何管太郎硬翼坯拙佑涨裹攘侨保返窖涟杨寒征裁再逆脐柳挠仔平郁苯称惯伊灸潮叉恰倔薄羊迅枪天啮且置摧堰倒伟境斯谊正丰后北嘛宵芝兴现搞生夺坞灌幂帕亏矣亡花鉴贰爷汇仅拉悲谍盐仗让隧凰钎坊舔划库委匈迷阶溉挤误谈组满耗倘聘摩氛氧纤膏世吱豹球道壕仆油巳僚燎狈被窟乔驴胜禽夷寨像悍壮娩拭嘎帮构

4、煎沈阳市城市住宅小区物业管理收费暂行办法为了规范我市城市住宅小区物业服务收费行为，维护物业管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费1996266号）和辽宁省物价局、建设厅辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（辽价发199725号）文件精神，经市政府批准，特制定沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。现印发给你们，请认真遵照执行。并将有关问题通知如下：一、照沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的规定，各区、县（市）物价局同房产局，抓紧核定普通住宅小区物业管理服务收费标准，并换发经营性收费

5、许可证（收费许可证按收费管理权限颁发）。二、市各级物价检查部门对我市住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等物业管理服务收费情况进行一次全面检查，以规范物业管理服务收费行为。三、区、县（市）物价局每月将本辖区核定的普通住宅小区物业管理服务收费标准情况，报到市物价局收费管理二处。附：沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法沈阳市物价局沈阳市房产管理局一九九八年四月二日沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法第一条 为加强我市城市住宅小区物业服务收费的管理，规范物业服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，根据国家和省有关

6、规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人和住户的委托，对其城市住宅小区内房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。第三条 本办法适用于我市范围内，具有收费资格的物业管理单位对住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅等居住物业和写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商业物业以及工业厂房、仓库等工业物业提供社会化、专业化服务的收费管理。第四条 市物价部门是物业管理服务收费的主管部门。并会同市房产行政主管部门对物业管理服务收费进行管理和

7、监督。第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。凡属为物业产权人、使用人提供公共卫生、公用设施维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。凡属为物业产权人、使用人提供特约服务的收费，除物价部门规定统一收费标准外，实行经营者定价。第六条 经物价部门确认，符合下列条件并按规定办理了经营性收费许可证的物业管理单位，具有收费资格，允许按规定的标准向住宅小区居民、业户收取物业管理费：(一) 地工商行政管理部门登记注册；(二) 经当地房产行政主管部门

8、资质确认；(三) 成立由物业产权人、使用人代表共同组成的，具有协调和监督职责的住宅小区管理委员会或业主管理委员会。为写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商业物业和工业厂房、仓库等工业物业以及非住宅小区提供服务的物业管理单位的收费资格，需符合本条（一）、（二）款项内容。第七条 住宅小区物业管理收费管理权限、定价程序和作价原则。(一) 市物价局会同市房产管理局负责全市普通住宅小区物业管理服务收费标准的制定。各区、县（市）物价局会同同级房产管理局，在市物价局规定的普通住宅小区物业管理服务收费标准幅度内，核定本区内的普通住宅小区物业管理收费标准。(二)实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，由

9、物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用支出，提出具体收费标准，经与小区管理委员会（业主管理委员会）协商后，向物价部门申报。物价部门在征求房产行政主管部门意见后，以独立住宅小区为单位，核定具体收费标准。(三)要坚持多服务多收费，少服务少收费，不服务不收费的原则。各区、县（市）物价局在核定收费标准时，应调查研究，充分听取物业管理单位和住宅小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，按照保本微利的原则，以物业管理服务社会平均费用为基础，以物业管理服务所发生的实际成本费用为参考，同时考虑居民的经济承受能力，结合不同类型的住宅小区和物业管理单位的服务内容、服务质量，严格核定普通住宅小区

10、的收费标准。缺少服务项目的，服务质量差的，可参考物业管理服务项目费用支出比例酌减物业管理收费。(四)高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店以及工业厂房、仓库等物业管理服务收费标准，根据服务内容、服务质量、设施功能和费用支出实际情况，经与小区管理委员会（业主管理委员会）协商后，向市物价局申报收费标准，市物价局在征求市房产管理局意见后，核定具体收费标准。(五)凡经国家建设部验收，取得全国城市物业管理优秀示范住宅小区、优秀住宅小区（大厦、工业村），可以适当提高物业管理收费标准。具体提高幅度由市物价局征求市房产管理局意见后制定。(六)凡属适应物业产权人、使用人个别需要，提供专项有

11、偿服务项目的收费，由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人代表协商议定，并将收费标准和各项费用预算，报市物价局备案。(七) 物业管理服务收费应遵循合理公开的原则，鼓励物业管理单位开展正当的收费（价格）竞争，禁止收费（价格）垄断和牟取暴利行为。第七条 普通住宅小区物业管理服务收费的费用构成如下：(一) 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；(二) 保安费；(三) 绿化管理费；(四) 保洁卫生费；(五) 办公费；(六) 物业管理单位固定资产折旧费；(七) 公共设施、设备日常运行、维修及保养费；(八) 服务项目的物资消耗补偿费。第九条 普通住宅小区物业管理服务收费标准。(

12、一) 管理服务收费标准：一室一厅以下的住户：每月每户9元；二室及二室一厅的住户：每月每户10元；二室二厅及三室一厅的住户：每月每户11元；三室二厅及四室一厅的住户；每月每户12元；四室二厅以上的住户：每月每户13元。上述收费中含袋装垃圾费和卫生费。(二) 住宅小区内的办公、商业用户的物业管理服务收费标准，应高于同类住宅的收费标准。办公用户：每月每平方米建筑面积0.25元；商业用房：每月每平方米建筑面积0.35元。(三) 物业管理服务项目费用支出参考分配比例为：工资及福利费为29；保安费为16；保洁卫生费为19；绿化费、办公费各为7%；公共设施维护费为15；固定资产折旧费为4%；其它费用为3%。

13、(四)装修房屋垃圾清运费：一室一厅以下的住户：每户200元；二室及二室一厅的住户：每户260元；二室二厅及三室一厅的住户：每户320元；三室二厅及四室以上的住户：每户380元；此项费用是指住户因室内装修而产生的，并需由物业管理单位外运的建筑垃圾清运费。此项费用可在住户进住时预收，如果住户不装修或装修垃圾不需要物业管理单位外运的，在进住一年时，退回原住户。(五) 邮籍管理服务费：每月每户0.50元。物业管理单位对于己设置邮箱并由物业管理单位管理的，收取此项费用。(六) 化粪池清掏清运费：普通住宅、办公和商业用房：每年每平方米建筑面积0.10元。单位产权和按房改政策向个人出售的房屋，由产权单位或售

14、房单位交纳；个人购买的商品房由个人支付。饮食服务行业用房：每年每平方米建筑面积0.50元。由房屋使用人交纳。化粪池清掏清运费，每年交费一次。(七) 安全服务费。根据市委、市政府关于在全市深入开展群众性安全创建活动的意见的要求，对于没能实行物业管理的住宅小区，在“创安”活动中需雇用保安巡逻人员的，可对住户或小区内的单位收取安全服务费，收费标准为每月每户2元。收费单位收费前要到区、县（市）物价部门办理经营性收费许可证。(八) 住宅小区物业管理范围内的闲置物业房屋，须分摊物业管理费用，由该物业产权人（房产开发商）、使用人接住（用）房收费标准的50交纳。第十条 住宅小区物业管理服务收费的行为规范。(一

15、) 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人协商议定的收费项目、收费标准及收费办法应当在物业管理合同中约定。(二) 物业服务收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法，应在经营场所或收费地点公布并悬挂市物价部门监制的收费价目表。并应每半年以书面形式向住（用）户公布物业管理收支帐目情况，接受小区管理委员会（业主管理委员会）和产权人、使用人的监督查询。不明码标价者处以罚款。(三)未经物价部门批准，物业管理单位不得代其他单位对住（用）户收取任何费用，不得以任何名目对住（用）户收取管理基金、抵押金、保证金或其他费用。(四) 物业管理服务收费按月或按季收取。产权人、使用人和住户应

16、按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位交纳物业管理服务费。对不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照规定要求追偿，并按每天3加收滞纳金。(五)物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理，并相应收取公共性服务费的，其它任何部门和单位不得重复征收性质和内容相同的费用，更不得巧立名目向物业管理单位乱收费、乱摊派。(六)物业管理单位应严格遵守国家的价格法及有关法规和政策，执行本办法规定的收费项目和收费标准，努力提高服务质量，为住（用）户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。(七)物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下，利用住宅小区的场地、设施等条件，可开展适当的经营

17、活动，但是其收益应用于补充物业管理费用，并接受小区管理委员会（业主管理委员会）、产权人、使用人的监督，不得挪用(八) 对于物业产权人、使用人和住户及过客，损坏住宅小区内房屋建筑、绿化、景点及公共设施设备的，物业管理单位有权要求按价赔偿。第十一条物业管理单位承担房屋管理维修业务的，可以收取有关费用，其收费标准按市物价局有关房屋修缮文件规定执行。其中从托管房屋租金中提取的管理费，由接建筑面积每年每平方米0.60元调整为每年每平方米1.20元。第十二条 没有实行物业管理的住宅小区，不得收取物业管理服务费。袋装垃圾费、居民卫生费等收费仍按以前有关文件规定执行。第十三条 住宅小区内机动车停车场的审批手续

18、到公安部门办理，收费标准由市物价局核定；自行车存放收费标准，仍按市物价局有关规定执行。第十四条 有下列违反本办法行为之一者，由价格监督检查机关依据国家价格法和省、市有关规定予以处罚：(一) 越权定价，擅自提高收费标准的；(二) 擅自设立收费项目，乱收费用的；(三) 不按规定办理经营性收费许可证；(四) 不按规定实行明码标价的；(五) 提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；(六) 其它违反本办法的行为。第十五条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。第十六条 本办法由市物价局负责解释。第十七条 本办法自一九九八年六月一日起施行。沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核

19、评定试行办法目前执行沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法于12月1日 起执行。沈阳市住宅小区将按照普通住宅、中档住宅和高档住宅3种类型收取 物业管理服务费。凡在沈阳市行政区域内省管以外的住宅小区，都必须按照 “办法”规定进行等级考核评定，方可收费。 对市民比较关心的中档小区物业管理服务收费明确提出实行百分制收费 等级考核评定办法，并分为4个等级。考核评定在90分至100分（含90分）为 一级，收费标准为每月每平方米建筑面积1元；考核评定在80分至90分（含80 分）为二级，收费标准为每月每平方建筑面积0.8元；考核评定在70分至80分 （含70分）为三级，收费标准每月每平方米建筑

20、面积0.65元；60分至70分 （含60分）为四级，收费标准为每月每平方米建筑面积0.5元。 60分以下为普通住宅，收费标准仍按现行物业管理收费标准执行。 高档住宅小区物业管理服务收费标准，实行特级收费管理，由物价部门 以按质论价的原则确定。 小区能够划到哪个分数线、属于哪类住宅，“办法”中制定了具体的等 级考核评定标准，包括管理机构运作、房屋管理、环境卫生管理、绿化管 理、治安保卫管理、公共设施设备管理、配套服务管理、社区文化、收费执 行情况等项评定内容。 住宅小区物业管理服务收费等级不实行“终身制”，将每年考核评定一 次。 对综合评分在60分以上的，市物价局将发放等级牌照和经营性收费许 可

21、证。获得国家、省和市城市物业管理优秀示范或优秀称号的住宅小区， 可以优势优价，其收费标准可以适当上浮，上浮的幅度由物价部门核定。若 未能通过优秀住宅小区复检考评和服务质量下降，物价部门可取消该优秀住 宅小区收费标准的上浮幅度。 办法明确提出，未经物价部门批准，物业单位不得代其他单位对住 户收取任何费用，不得以任何名目收取管理基金、抵押金、保证金或其他费 用。 凡执行物业管理服务等级收费标准的住宅小区，物业管理单位不得再收 取公共设施维修费、邮箱管理服务费、化粪池清掏清运费。 同时要求物业管理收费标准应在经营场所或收费地点公布，实行明码标 价。 原市物价局制定的中高档住宅小区物业管理服务收费标准

22、须按本办 法，在两个月内到市物价局重新申报等级。新的收费标准按等级评定后的 标准执行。 关于印发沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求的通知颁布机关：市房产局发布时间：2001-4-26 生效时间：2001-4-26效力级别：规范性文件各区、县（市）房产局管理单位：现将沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求印发给你们，请认真贯彻执行。附：沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求二OO一年四月二十六日沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求一、 服务宗旨与基本原则以“住户至上，服务第一”为宗旨；坚持“为民，便民利民”的服务原则。二、 服务内容及基本要求（一） 房屋及公用设施设备方面1、 建立24小时

23、值班制度，及时处理住户报修和求助事项。2、 小修养护做到“跑、冒、滴、漏”不过夜，小修项目维修不超过三天，一般项目维修不超过五天，维修质量合格率98%以上，并建立回访制度。3、 房屋及公用设施设备的大、中修，由物业管理企业或委托具备专业队伍按国家有关规范和标准进行修缮。（二） 保洁方面1、 小区内环境清洁卫生和保洁工作划分责任区，责任落实到人，责任区环境每天清扫两次，实行8至12小时保洁，达到无纸屑、无杂物；2、 座椅、路灯、标识自牌等每周擦拭两次，做到无灰尘；本文来自中国物业管理领先媒体3、 楼道地面、踏步台每周至少用湿拖布擦拭一次、清扫两次；4、 楼梯间墙、棚每季度打扫一次楼梯扶手每周擦拭

24、两次灰尘；5、 公共玻璃窗（含楼梯间）每季度擦拭一次，达到无灰尘、无污迹；6、 装修垃圾、生活垃圾存放指定地点，日产日清；7、 雨搭及自行车库（棚）顶无杂物；8、 冬天下雨、雪时，要及时组织小区内相关单位及人员扫雪、除冰，保障居民出行方便。（三） 公共秩序方面1、 小区实生封闭管理；2、 机动车辆通行的大门要有专人值守；3、 涉及人身安全的部位分有明显标志和防范措施；4、 自行车库（棚）内车辆停放整齐、有序，每周打扫两次，做到无灰尘、无杂物；5、 院内机动车、非机动车需按线停放；6、 绿地、楼道、人行道及消防通道内无乱停乱放车辆现象。（四） 绿化方面1、 经地内无杂草、无破坏及随意占用现象；2

25、、 草坪、树木、绿篱进行定期养护、修剪；3、 树干无钉、栓、捆、绑等损害树木现象。（五） 收费方面1、 物业管理服务费按物价局核定准收取；已实行招投标机制的小区，以招投标 时议定的收费标准为准，报市物价局备案；2、 物业管理收费标准实行明码标价亮证收费，收费项目、收费标准及收费办法应在固定场所公布；3、 每半年以书面形式，向居民公布一次物业管理服务费收支情况。沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求关于印发沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求的通知各区、县（市）房产局管理单位：现将沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求印发给你们，请认真贯彻执行。附：沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求二OO

26、一年四月二十六日沈阳市普通住宅小区物业管理服务基本要求一、 服务宗旨与基本原则以“住户至上，服务第一”为宗旨；坚持“为民，便民利民”的服务原则。二、 服务内容及基本要求（一） 房屋及公用设施设备方面1、 建立24小时值班制度，及时处理住户报修和求助事项。2、 小修养护做到“跑、冒、滴、漏”不过夜，小修项目维修不超过三天，一般项目维修不超过五天，维修质量合格率98%以上，并建立回访制度。3、 房屋及公用设施设备的大、中修，由物业管理企业或委托具备专业队伍按国家有关规范和标准进行修缮。（二） 保洁方面1、 小区内环境清洁卫生和保洁工作划分责任区，责任落实到人，责任区环境每天清扫两次，实行8至12小

27、时保洁，达到无纸屑、无杂物；2、 座椅、路灯、标识自牌等每周擦拭两次，做到无灰尘；3、 楼道地面、踏步台每周至少用湿拖布擦拭一次、清扫两次；4、 楼梯间墙、棚每季度打扫一次楼梯扶手每周擦拭两次灰尘；5、 公共玻璃窗（含楼梯间）每季度擦拭一次，达到无灰尘、无污迹；6、 装修垃圾、生活垃圾存放指定地点，日产日清；7、 雨搭及自行车库（棚）顶无杂物；8、 冬天下雨、雪时，要及时组织小区内相关单位及人员扫雪、除冰，保障居民出行方便。（三） 公共秩序方面1、 小区实生封闭管理；2、 机动车辆通行的大门要有专人值守；3、 涉及人身安全的部位分有明显标志和防范措施；4、 自行车库（棚）内车辆停放整齐、有序，

28、每周打扫两次，做到无灰尘、无杂物；5、 院内机动车、非机动车需按线停放；6、 绿地、楼道、人行道及消防通道内无乱停乱放车辆现象。（四） 绿化方面1、 经地内无杂草、无破坏及随意占用现象；2、 草坪、树木、绿篱进行定期养护、修剪；3、 树干无钉、栓、捆、绑等损害树木现象。（五） 收费方面1、 物业管理服务费按物价局核定准收取；已实行招投标机制的小区，以招投标 时议定的收费标准为准，报市物价局备案；2、 物业管理收费标准实行明码标价亮证收费，收费项目、收费标准及收费办法应在固定场所公布；3、 每半年以书面形式，向居民公布一次物业管理服务费收支情况。沈阳新建房屋交付标准：没水没电没绿化禁止交房沈阳市

29、物业管理条例第二十条规定:“新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用,其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施,道路、绿化、物业管理用房、停车位,以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准,验收合格后方可交付使用。”保护了业主的合法权益现在有的住宅项目,开发商为了避免承担延期交房的赔偿责任,在小区道路没修好、绿化未完工、配套设施不健全,甚至整个园区在使用临时水和临时电的情况下,就通知业主办理入住手续。当业主提出质疑时,开发商根本就不听,只要业主在相关交付手续上签字就完事大吉。以前期开发建设项目中使用临时水和临时电为例,按照国家规定开发商除了完成相应的

30、工程外,还要支付水电增容费,一般的增容费都达数十万元甚至上百万元。为了逃避这笔费用,一些不良开发商在小区基本交付以后就逃之夭夭,严重侵害了业主的合法权益。对现行竣工验收制度的完善建设工程质量管理条例和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法规定,当整个建设项目已按设计要求全部建设完成,并已符合竣工验收标准,应由开发商组织设计、施工、工程监理等有关单位进行全部竣工验收,验收合格后到建设工程质量主管部门进行备案。但根据建筑工程施工质量验收规范的规定,全部工程的竣工验收,一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基础上进行的,这就给了一些不良开发商钻空子的机会,他们在没有综合、系统地考虑住宅

31、小区的配套设施设备的情况下就完成了竣工验收,并通知业主办理入住。明确了新建房屋交付标准正如前面所讲到有的小区在道路、绿化未完工,有的小区水、电、气的相关设备未安好就交房了,这都是一些违规或违反合同约定的行为。但是究其根源,也是因为之前的相关法律法规不健全造成的,才造成的交房没有统一标准,各自为政的局面。基于这些情况,本条从实际出发、从业主生活需要出发,从安全出发,明确相关设施达到使用的标准,验收合格后方可交付使用。这就改变了以往只注重住宅工程单体质量的评价而对小区配套设施设备检验不足的做法,能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任,从而提高住宅小区的整体质量,严格了开发商的交房责任,督促

32、其加强施工质量,防止开发遗留问题。 (陈全 沈阳市房产局物业管理处处长)沈阳新房交房标准事项记者了解到，沈阳市物业管理条例第二十条规定：“新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。”沈阳新房交房应该注意哪些事项呢？保护了业主的合法权益现在有的住宅项目，开发商为了避免承担延期交房的赔偿责任，在小区道路没修好、绿化未完工、配套设施不健全，甚至整个园区在使用临时水和临时电的情况下，就通知业主办理入住手续。当业主提出

33、质疑时，开发商根本就不听，只要业主在相关交付手续上签字就完事大吉。以前期开发建设项目中使用临时水和临时电为例，按照国家规定开发商除了完成相应的工程外，还要支付水电增容费，一般的增容费都达数十万元甚至上百万元。为了逃避这笔费用，一些不良开发商在小区基本交付以后就逃之夭夭，严重侵害了业主的合法权益。对现行竣工验收制度的完善建设工程质量管理条例和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法规定，当整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，应由开发商组织设计、施工、工程监理等有关单位进行全部竣工验收，验收合格后到建设工程质量主管部门进行备案。但根据建筑工程施工质量验收规范的

34、规定，全部工程的竣工验收，一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基础上进行的，这就给了一些不良开发商钻空子的机会，他们在没有综合、系统地考虑住宅小区的配套设施设备的情况下就完成了竣工验收，并通知业主办理入住。明确了新建房屋交付标准正如前面所讲到有的小区在道路、绿化未完工，有的小区水、电、气的相关设备未安好就交房了，这都是一些违规或违反合同约定的行为。但是究其根源，也是因为之前的相关法律法规不健全造成的，才造成的交房没有统一标准，各自为政的局面。基于这些情况，本条从实际出发、从业主生活需要出发，从安全出发，明确相关设施达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。这就改变了以往只注重住宅工程单体质量的评

35、价而对小区配套设施设备检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅小区的整体质量，严格了开发商的交房责任，督促其加强施工质量，防止开发遗留问题。 普通住宅交房标准土建部分1、内墙面1.1检查每个面不少于3个点；1.2表面平整清洁，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓（空鼓面积不大于400c且每自然间不多于二处可不计）开裂，批嵌细腻，无脱皮；1.3墙面平整度采用2m靠尺、塞尺检查，平整度允许偏差小于3mm；1.4立面垂直，允许偏差小于3mm；阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm；1.5预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确，出墙口整洁、顺直；1.6墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应

36、保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。2、顶棚（层高），开间尺寸2.1住宅层高不小于2800mm，居住空间室内净高不小于2600mm；室内机动位净高不小于2200mm。顶棚均采用免粉刷工艺。2.1顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每个房间4-6个点；2.2地坪至顶棚各检查点高低差大于15mm的房间，在房间四角墙面引出水平点检查顶棚水平度，允许偏差小于10mm；2.3净高允许偏差小于15、极差20。2.4开间尺寸两头应相等，允许偏差小于15；极差18。2.5其他检查项标准同内墙面。3、地坪3.1地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓（空鼓面积不大于400c且每自然间不多于二处可不计

37、），表面无麻面，不起砂；3.2地坪用2m靠尺和塞尺检查平整度，允许偏差小于4mm；3.3踢脚线平整顺直、高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。检查每面不少于3个点；3.4踢脚线处水泥砂浆不得抹在墙面批嵌腻子层上，批嵌腻子不得抹在水泥砂浆层上；3.5地面、踢脚线裂缝空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹。4、进户门、电表箱管井门4.1外开进户门安装时凸出外墙面门脸厚，内开进户门安装时凸出内墙面门脸厚，非管道间（井）电表箱暗敷；门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；进户门均按多层防盗门高层防火门标准施作。4.2表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、

38、毛刺、锤印和缺、断角；4.3门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；4.4框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm； 4.5框与扇，扇与扇接缝宽度为1.5-2.5mm，高低差小于2mm；4.6门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全、无遗漏，安装位置准确。5、阳台5.1除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；有组织排水应设有第二排水口；第二排水口出水底标高低于室内地面不少于15mm，高于阳台地面不少于10mm；5.2阳台栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差，栏杆整齐一致，位置正确；5.3阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；5.4阳台墙面无色差；阳台立管清洁

39、、无污染；5.5阳台栏杆下部设100宽100高的砼翻边。6、卫生间、厨房间6.1墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整；6.2卫生间及厨房间地面24小时盛水试验，最浅蓄水深度不小于20，达到不渗不漏；(有地漏的地面)6.3各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟，管道通畅，无堵塞、破损和漏水情况；通球直径为管径75%。6.4给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。6.5地坪泄水坡度正确流向地漏、不倒泛水，无积水，无空鼓开裂。7、塑钢/铝合金门窗7.1门窗三性指标符合设计要求；门窗型材断截面符合设计要求。7.2门窗安装牢固，安装位置符合设计要求；7.3门窗开启灵活，

40、无倒翘、阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；7.4门窗框扇外观洁净，无划痕、碰伤和拉毛现象；7.5门窗滑槽内无垃圾，排水孔通畅；7.6玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡；（详见下一页浮法、钢化玻璃标准）外侧钢化。7.7双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直、不翘曲；7.8硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑，硅胶品种材质符合设计要求；7.9高档住宅不做塑钢门。8、公共部位（门厅、楼梯走道）8.1墙面平整，阴阳角方正、顺直、清晰。楼梯斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差；

41、8.2块面饰材铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块、掉角、缺楞，砖缝均匀顺直；楼梯相邻踏步高差、踏步两端宽度差不大于10，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm；8.3楼梯挡水线、挂落线宽和厚度统一，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快、不含糊；8.4栏杆焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。8.5楼梯踏步宽度不小于260，楼梯踏步高度不大于175。9、外墙9.1墙面平整，无空鼓开裂、无渗漏，大墙角、阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，

42、无接痕，无污染，收头清爽；9.2窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台泛水排水坡度40mm；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致；9.3阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘曲，上口压顶流水向里；9.4外墙面砖铺贴平整、横平竖直，面砖间隙均匀、勾缝密实，无空鼓、开裂、缺角，阴阳角方正；9.5外墙涂料选用弹性耐候型；9.10外墙节能符合设计要求；9.11幕墙符合设计要求；9.12外墙在窗户周边塞缝严密，窗台处浇筑不低于C20标号混凝土。10、屋面10.1屋面栏杆油漆均匀

43、，无流坠起皱，无锈斑，焊缝饱满，无漏焊、脱焊现象；10.2屋面上人口锁具配置齐全，牢靠，开启灵活方便；10.3屋面地坪找坡准确，屋面细石混凝土保护层及女儿墙无明显空鼓裂缝；天沟部位及排水口周边防水卷材铺贴密实，无孔洞、裂口、裂缝。天沟排水通畅，无明显积水；平屋面泄水坡度不小于2%；10.4防水卷材上口泛水完整或铝合金盖板安装平直、无短缺；铝合金盖板上口、衔接处、钉帽处密封胶施放齐全，平直整洁；泛水女儿墙处压缘砖施作完整；10.5平屋面防水层完成后48小时盛水无渗漏，最浅处蓄水深度不低于20；10.6坡屋面雨后或连续淋水二小时后目视检查不应渗漏，坡屋面按有组织排水设计减少缘口自由落水；10.7女

44、儿墙上口2%泄水坡度流向屋面。上人屋面女儿墙或栏杆不低于1050。商品房交房条件1概述长期以来，我国大多数省市，商品房交易中对交房条件的界定比较模糊，主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准。有的开发商为了赶工期，往往不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付，使购房者的权益不能得到有效保障。但通常房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件:1法定条件-建设工程经验收合格；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；住宅质量保1证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付

45、使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；住宅质量保证书一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管

46、道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。2约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。而根据建设工程质量管理条例第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理

47、资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。2规定另消防法规定： 建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投人使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。3附件附一：个别省市明确商品房交房条件2003年底开始实施的北京市城市房地产转让管理办法，将新建房屋取得“建筑工程竣工验收备案表”和“商品房面积实测技术

48、报告书”定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件。青岛市物业投入使用许可证制度从制度上明确了交房条件：一是开发商要完成工程竣工质量验收，并在市建委有关部门备案。二是必须取得规划管理验收证明。三是必需具备物业管理所需的配套网点、办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等移交证明。开发商只有具备这三项条件，同时提交相应的文件资料，才会取得物业投入使用许可证，才可以向用户“交钥匙”。附二：本人报道的一个逾期交房案例：附三：浅谈商品房买卖合同中的交房条件本文对购房者在买房过程中做出了一些行之有效的建议。也是对交房条件分析得比较透彻的一篇不可多得的好文章。附四：建筑工程竣工验收备案表并不能证明房屋质量没

49、有问题！虽本文认为我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表，但实际上并没有相关法律条文规定开发商必须取得建筑工程竣工备案表才能交房。不过文章有很大的参考价值。为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序（如先验楼，无异议后再收等）；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等等），最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有

50、无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。 切记查看“三书一证一表”“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书，“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，“一表”是指竣工验收备案表。根据国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。但时下

51、不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过住宅质量保证书，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。住宅使用说明书1简介住宅使用说明书是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关住宅质量保证书图片1事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，住宅使用说明书应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之

52、间纠纷的重要依据。22内容住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；住宅使用说明书8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。一般是收房就应该领取到的。3制度

53、规定【实施时间】1998-09-01【发布单位】建设部建房（1998)102号关于印发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的通知各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市国土规划局、住宅局：样本为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。现将商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定印发你们，请遵照执行。并就有关事项通知如下：一、各级建设行政（房地产）主管部门要认真组织实施住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，加强房地产开发企业的管

54、理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。二、房地产开发企业要结合住宅质量保证书和住宅使用说明书的实行，建立和完善企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。三、住宅质量保证书和住宅使用说明书由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定住宅质量保证书的样本。商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第一条为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住

55、宅。第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充约定。样本第四条住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。第五条住宅质量保证书应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；屋面防水8年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏2年；

56、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位，答复和处理的时限；第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的

57、设施、设备，由用户自行承担维修责任。第八条住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。第十条住宅质量保证书和住

58、宅使用说明书应在住宅交付用户的同时提供给用户。第十一条住宅质量保证书和住宅使用说明书以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的住宅质量保证书和住宅使用说明书。第十二条房地产开发企业在住宅使用说明书中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。第十三条其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。第十四条本规定由建设部负责解释。第十五条本规定从1998年9月1日起实施。住宅质量保证书住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋

59、出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。目录1意义2主要内容3保修期规定4给付时间1意义鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在住宅质量保证书中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。2主要内容1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使

60、用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；14、用户报修的单位，答复和处理的时限。23保修期规定我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证3书的约定，承担保修责任。开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修