江西景德镇秀水湾地块市场报告最终版45DOC

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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目 录前言 2景德镇城市概况 3第一部分：景德镇社会经济分析 5第二部分：地域规划分析 8第三部分：住宅市场现状及趋势分析 11第四部分：消费者需求调查分析 17第五部分：景德镇楼盘开发现状分析 20第六部分：项目地块环境条件分析 26第七部分：项目总体开发成本概算 32第八部分：前期投入资金处理建议 42结束语 45前言： 通过市场调研得知，本项目地块取得过程较为曲折、前期准备过程较为漫长、基地位置较为特殊，因此从本篇可行性报告的行文框架

2、上来看较为独特、整个论证过程有别于其他市场调研报告。本篇报告的关键在于通过对项目开发可能存在的风险的详细阐述来判断项目开发是否可行，然后通过单位建筑成本与市场销售均价的对比来验证项目开发方案的可行度（以可能获利空间为验证标准）。如何分析项目开发可能存在的风险？我方将从景德镇的经济环境、政治条件、城市规划、区域楼市发展现状、现销售个案等各方面因素进行总结分析。通过对比考评，阐述上述风险对项目开发的可行性产生具体产生多大的影响力。最后，我们认为：如果是依照现行开发方案和进度，该项目基本是不可行的。在此基础上，对前期投入的开发资金我方也提出了四点建议采用的处理方案，希望能够对项目的后续开发有所帮助。

3、景德镇城市概况1、人口、地理、环境景德镇是江西省省辖市。位于江西省东北部，地处浙、赣、皖三省交界处。西南距省会南昌249公里，东离海岸线302公里。东与婺源县接壤，南与万年县为邻，西与波阳县毗连，北与安徽省祁门县交界。南北最大纵距132.75公里，东西最大横距64.5公里。辖区总面积5248平方公里，其中市区面积3274.44平方公里，城市建成区面积37平方公里。现辖浮梁县、珠山区、昌江区等1县2区，代管乐平市。总人口152万人，其中城市人口50万人。景德镇市区地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，以低山、丘陵为主，平原兼备。海拔一般为250400米，最高峰五股尖海拔1618米，最低海拔2

4、0米。境内主要河流昌江自东北经中部往西流入鄱阳湖，乐安河自东向西横贯南部。2、交通景德镇投资环境优越。位于昌九景金三角经济区，赣、浙、皖三省交界处，地处国家旅游热线-庐山、黄山、龙虎山、九华山、三清山、鄱阳湖、千岛湖的中心区位（均在150-200公里左右）。经过20多年的改革开放，基础设施日臻完善。供电、供水、供气十分充足；通讯实现光纤化、网络化、数字化；交通网络四通八达，皖赣铁路、206国道南北纵贯景市，九景高速公路拉近了景市与武汉、南昌及外地的距离，景德镇机场航线通达北京、上海、广州等地，昌江水道可直通鄱阳湖达长江，一个水、陆、空立体交通网络已基本形成。城市建设日新月异，基础设施现代化、网

5、络化、数字化改造成效明显。随着六条城市主干道的建设，城市面貌正发生巨大的变化，文博区、生态区、现代区既自成一体、各有特色，又相互联系、互为依托。3、城市文脉及“瓷文化” 景德镇是中外著名的瓷都，制瓷历史悠久，文化底蕴深厚。史籍记载，新平冶陶，始于汉世，可见早在汉代就开始生产陶瓷。宋景德元年（1004年），宫廷诏令此地烧制御瓷，底款皆署景德年制，景德镇因此而得名。自元代开始至明清历代皇帝都派员到景德镇监制宫廷用瓷，设瓷局、置御窑，创造出无数陶瓷精品，尤以青花、粉彩、玲珑、颜色釉四大名瓷著称于世。毛泽东用瓷、上海APEC用瓷及国宾馆用瓷以及各类艺术陶瓷倍受世人赞赏。景德镇瓷器享有白如玉、薄如纸、声

6、如磬、明如镜的美誉。郭沫若先生曾以中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都的诗句盛赞景德镇灿烂的陶瓷历史和文化，陶瓷把景德镇与世界紧密相连。第一部分：景德镇社会经济分析地域的经济发展与当地的房地产市场发展密不可分，透析区域经济发展水平将给项目运作带来一定参考意义。景德镇经济主要依托不断发展的陶瓷业，该行业已经成为区域经济的支柱产业。2005年景德镇陶瓷工业完成总产值93.84亿元，占到规模以上工业比重达到59，对其工业增长贡献率达76.1。其经济发展具有一定的单一性和依赖性。通过几天对于景德镇的市场调研，我们对于该市经济发展动向的分析如下：1、城市经济发展增长较快，总体水平相对落后2005年景德镇全市实

7、现，GDP193.61亿元（人均GDP为12737.5元，达到1553美元），比上年增长了14.9，比全国全省平均值分分别快5和2.1个百分点。整体经济发展实现相对较为快速的发展态势。根据国际惯例人均GDP达到800美元房地产业达到起步阶段，目前，景德镇房地产业正处于起步上升阶段。2、第二产业尤为突出，产业结构厄待调整2005年景德镇，景德镇的产业结构虽有一定程度调整，但是第三产业增量仍然不是十分理想，三次产业均出现了不同程度的增长，第一产业同比增长4.2，第二产业同比增长15.6，第三产业同比增长17.1。相对于04年产业结构调整不具有明显变化。3、旅游产业增量明显成为，逐渐成为该市的重要产

8、业2005年景德镇全市旅游收入达到，21.1亿元，同比上涨20.1，其中外汇收入1576万美元，同比增长30.8。接待旅游人次接近600万人次。旅游业收入占到GDP的比重为10.9。旅游业开始逐渐成为景德镇的主要产业之一。4、城镇居民收入逐渐提高，消费水平不断增强2005年景德镇全市人均可支配收入达到8779元，比上年增加1086元，同比增长14.1。城乡居民存款余额也有较大幅度提高2005年年末带到122.9亿元，同比增加16.5。收入的增加带来消费观念的逐步转变和居住条件的继续改善。2005年，人均消费性支出达到了7029元，城乡居民消费开始向高档耐用消费品和改善居住条件上转移。2005年

9、景德镇城市人居房屋使用面积为20.37M2同比上年增加5.71。按照05年我国人均房屋面积为26.11M2，预计景德镇房地产业还将有进一步发展。小结：景德镇总体经济运行较为平稳，给予我方项目开发带来一定的经济支撑，但是纵观该市经济运行不难发现，其经济主体单一，产业局限性强。陶瓷制造业所占经济总量相对过大，经济运行的抗风险性相对薄弱。人均工资和可支配收入水平依然相对较低，外来高技术人才进入较少，中低的收入群体仍然较大，这些不利因素都给整体房地产市场的发展带来较大的局限。核心点：经济水平相对较低，限制房地产业的增长水平和发展速度。第二部分：地域规划分析1、景德镇城市总体规划l 规划职能：以瓷立镇、

10、以瓷兴市，以部省共建国家陶瓷科技城为契机，坚定不移的走陶瓷振兴之路。重点发展陶瓷、汽车、机电、电力、化工、建材和食品七大支柱产业，办好景德镇市高新技术产业开发区和陶瓷科技园，大力发展第三产业，建立起服务瓷都、面向全国和世界的、功能齐全、布局合理、服务一流的第三产业体系，将景德镇建设成知名的国际旅游城市。l 城市发展方向：重点向东西方向发展。纳入东面湘湖镇的部分地区，西南方向的吕蒙乡和西北方向的洪源镇和罗家垦殖场的一部分，以及北部的浮梁镇。l 城区规划居住用地布局：规划2020年居住用地总规模为1481.8公顷,占总用地的18.52，人均居住用地为18.22平方米/人。居住用地分为一、二、三类布

11、置。一类住宅用地为市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的低层住宅用地；二类住宅用地为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多高层住宅为主的用地；三类住宅用地为市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地混合交叉的用地，主要包括规划期内必须改善的旧村。l 城市总体布局：景德镇城市总体布局形成“一城三区九大功能组团”的格局，一城即指景德镇城区，三区即指文博区、现代区、生态区。三区中文博区包括四个组团：历史文化街区组团（商业、旅游、居住）、东郊组团（工业、科教、居住）、湘湖组团（高教、居住）、浮梁组团（居住、旅游、休闲）；现代区包括两个组团：南河组团（行政、文娱、居住）、吕蒙组团

12、（高新科技产业园）；生态区包括三个组团：昌南组团（公共服务、金融、居住）、洪源组团（商贸、物流、体育、会展）、罗家组团（航空港、陶瓷高新技术开发园）。各组团通过城市道路环线相联系，形成有机的整体。2、项目所在地区域规划从地块区域规划上看，我方项目在景德镇20022005近期规划中具有明显的优势地位，该地块受到未来新城区（行政办公、公共设施、商业金融、居住）和洪源组团（商贸、物流、体育、会展）规划的双重涵盖，其地理位和区域优势较为明显，在未来必将成为集会展、居住、商贸、行政的中心区域。小结：规划方向有利项目开发，未来我方地块将成为城西板块的副中心地带。但是目前城西板块生活机能和公共配套还相落后，

13、不适于项目近期运作。核心点：本区域规划优势较为明显，但对近期项目开发没有直接借鉴作用。 第三部分：住宅市场现状及趋势分析1、景德镇房地产市场总体概况景德镇房地产市场在2000年开始逐渐结束宅基地的批出，同时房地产市场逐渐开始确立，景德镇房地产市场起步较晚发展速度也相对缓慢，市场在03年、04年迎来的市场发展的高峰期。05年宏观调控开始市场受到一定抑制，市场由活跃转向冷清。现景市新商品房每年的竣工量（市场投放量）平均为近70万方。景德镇市区历年房改房、存量房产权过户登记汇总年份房改房存量房套数面积（平方米）套数面积（平方米）2001年20912540180144002002年6934851017

14、8272992003年90849345.4426243768.132004年83945123.0219328526.072005年111671686.9422893935.722006年上半年61248030.2518210521.74合计4377275235.651223218450.66备注：房改房是指早期国有单位或集体企业福利分房买断后获准上市，景德镇在01年的9月正式开始实施。存量房是指城镇居民私有产权物业上市交易。据房地产交易中心对原有房改房和存量房的统计，现市场上有将近50万方体量的旧房流通，仍未上市的有近30万方，因此预计整个景市自2001年以来有近80万方的市场存量房可用以上市

15、交易。房地产开发额度（万元）2002年2003年2004年2005年2583468775180800135900住宅施工面积（万M2）2002年2003年2004年2005年95.9156.33202.86132.33住宅竣工面积（万M2）2002年2003年2004年2005年64.0653.11103.6856.872、景德镇土地市场特征分析l 土地存量较少，单幅土地推出面积较小景德镇地处丘陵地带，可利用土地相对较少，在2000年2003年时间推出单幅地块面积基本以30亩/块为主。因此楼盘开发基本小体量为主。l 土地价受到地段和楼市影响较为明显05年景德镇出让土地统计汇总区域体量(M2)均

16、价(万元/M2)城东1464030.0716城中197313.960.072城西5200590.0287景德镇地价高峰期为04年，当时正式楼市发展最为火热的阶段，土地价格也是一路高升，均价达到72万/亩，这其中也包括市中心有几块绝对优势的地块推出拉高整体土地出让均价，进入05年06年土地推出均价有所下降，其推出区域也主要集中在城市边缘，随着整体楼市下挫土地推出价格也开始走下坡路。l 05年住宅用地集中放量，重点投放城西、城东区域景德镇住宅土地推出受到市政规划影响，在03年之前土地推出基本以市中心区域，04年、05年开始土地推出逐渐向郊区延伸。其中城东地价已经与市区基本持平，而城西土地推出量最多

17、，价格最低。l 06年土地推出力度减缓06年景德镇一级市场土地推出量只有283.2亩，与全年计划供应量（1000亩左右）相距较远，通过上半年的土地推出形式和政府历年土地推量（1300亩）计算可以预计06年一级市场力度相对放缓。3、房地产市场价格即市场需求量分析l 价格、去化量双双平稳较少出现市场起伏通过市场调研我们发现，景德镇房地产市场售价较为平稳每年涨幅保持在1011左右，整体市场销售量也较为平稳保持在3543万方左右，历年供应量也较为平均保持在4550万方。市场价格和去化量平稳表明当地房地产市场处于较为良性的运行轨道。4、板块区域分析l 城西、城东、城中板块区域明显景德镇房地产市场板块划分

18、明显，房地产开发主要集中在城西、城东和城中，城中板块楼盘价高量少，只有城西和城东板块在未来市场供应中趋向主导地位。l 除市中心板块其他板块价格差异不明显市中心板块城中板块，目前市场均价达到2400元/M2，其房价较高在区域市场售价一路领先。城西板块是该市的新兴居住区域，生活配套，交通设施等相对落后，目前市场均价在1600元/M2，城东板块依托教育、医疗、公共交通等便利环境整体销售形式较好，但是目前市场均价只有1700元/M2，城西城东板块市场售价并没有明显区隔。房地产交易中心二手房成交数据年份成交量（M2）成交均价（元/M2）200375855501.4200436356829.1820053

19、9465903.2706年上半年37276812.255、产品规划分析l 起步相对较晚，精品楼盘较少景德镇房地产市场正式起步始于2000年，到0304年迎来了市场的“黄金期”，整体市场销售形式趋旺，但是整体市场发展缓慢，目前在售楼盘缺少精品楼盘和较高档次楼盘，小区环境设计和物业管理水平较低，近几年受到浙江和南昌等地影响景德镇房地产开发正处于发展阶段。l 多层物业接受度较高，电梯房接受度较低通过对景德镇市场调研发现，当地居民主要购房趋向于选择多层物业，房产开发商也顺应市场需求开发物业也以多层物业为主，小高层和高层物业在当地销售处于不利地位销售速度远远落后于多层物业。l 120130M2三房成为市

20、场主力户型根据市场调研，目前景德镇在售楼盘主力面积集中在120130M2左右的三房户型，经统计在售主力面积占到住宅销售总面积的70左右。6、二手房市场分析二手房市场活跃程度相对期房市场活跃程度较弱，2003年是二手房市场交易量的一个高峰时期，据调研得知在03年也投资客进入景德镇市场投资的一个高峰时期，市场交易量达到7.5万方，是正常交易量的一倍左右。从二手房的交易情况不难看出，投资房产的时期已经成为历史。7、经济适用房对于楼市影响分析景德镇的经济适用房主要集中在梨树园、新枫园等小区。从03年开始几乎每年保持着近15万方体量的供应，其总体供应量已经达到5500套，近60万方。l 从上表的售价变动

21、来看，虽然成交售价已经有了较大幅度的提升，但还是远低于商品房市场销售价格。价格优势促使其获得更多的市场竞争力。l 从认购情况来看，由于认购资格门槛较低，有相当一部分不符合资格的高收入群体在此购房，同时也成为了景德镇市区新婚群体的购房首选区域。由此可见该市的经济适用房认购制度不合理，已经对商品房的销售产生了根本上的冲击。l 从产品设计上来看，其经济适用房设置套型面积偏大110M2120 M2的房源已经成为供应的主力，某些单元内甚至存在140 M2的大户型设计。其内部结构完全能够满足一般家庭舒适生活的需求。因此建设经济适用房的初始意义已经被颠覆，对今后几年景市商品房的市场规范带来极为恶劣的影响。小

22、结：景德镇房地产市场处于高峰期后的平稳期，市场供需较为平衡，价格涨幅较为平均，整体价格提升较慢。并且，由于该市的经济适用房操作不规范，给商品房项目开发带来及其恶劣的影响。在经历过宏观调控大量投资客户退出市场后，我方认为目前该市场环境已经不适宜进行大体量项目运作。核心点：市场处于低谷期，价格涨幅较慢，大盘开发项目难度较高。第四部分：消费者需求调查分析1、景市现住房情况调查分析自2006年3月开始，景市经济适用房办公室对其常住居民的现居住情况进行了为期一个月的抽样问卷调查。此次调查共包括景德镇市区9个街道，涵盖人口10万人。共计发放问卷50000份，收到有效答卷34151份，占全市总户数的3.4。

23、其调查反映情况分析如下，l 非自有物业居民仍占一定比例，预示市场仍含相当潜力。住房所属性质调查住房性质户数所占比例（）备注公房1344939.38%单位或集体产权私房2043759.84%私有产权租赁或借用500.15%非成套住房980.29%集体宿舍1010.30%简易房160.04%合计34151100.00%从旁边的调查统计数据中我们可以看到，在被调查群体中还有约40的人群仍居住在非私有房产中，相信随着家庭人口的增加、收入水平的增加和生活观念的改变，消费群体对于改善居住现状的需求将会愈发旺盛。 公房是现景德镇居民较为普遍的居住状态，包括大部分的企国有企业单位福利分房和内部分房。但是随着该

24、部分物业的逐步上市交易，业主会通过交易获取一定资金来购买相对居住环境和社区配套较为完善的商品房小区。l 现居住环境总体较差，蕴含大量改善型需求。每户所含面积范围调查每户面积户数所占比例60M2以下1896555.53%70M2左右502514.71%80M2左右659319.31%100M2以上356810.45%合计34151100.00%每户人口数量调查每户所含人口户数所占比例4人以下3153392.33%5人以下22036.45%其他4151.22%合计34151100.00%通过对每户人口和住宅面积的抽样调查，我们发现现景德镇居民居住环境和状态均较为恶劣，特别是由于户内面积上的缺陷（绝

25、大部分的三口之家居住在不到60M2以下的物业内）必然引发对于居住舒适度的渴求。住户家庭年收入调查家庭年收入（元/年）户数所占比例10000元以下28388.31%10000元20000元24527.18%20000元30000元964828.25%30000元40000元1121532.84%40000元50000元671719.67%50000元70000元8232.41%70000元100000元4031.18%100000元以上550.16%合计34151100.00%l 收入的低下，导致换房需求与实际购买产生偏差。 我们看到年家庭收入在30000万元50000元区间住户成为景市的主要收

26、入群体。相对于强烈的购换房需求，景德镇居民以他们的经济收入水平在购买总价在15万元以上的商品房上是略显不足的。其市场购买力主要流向于经济适用房和二手房。2、景市消费者购房特征总结l 消费者对于地段配套要求较高城东板块整体销售形式较好于城西板块，其主要因素是城东板块内部交通、办公、医疗、教育机构、生活机能设施较为完善尤其是子女入学条件较为便利，因此较多的消费者选择在此购房，例如东方明珠和圣罗帝景项目的热销，成为整个景德镇市场销售的亮点。l 120M2三房成为消费者购房的首选景德镇消费者目前以二次置业需求为主，大多购房者从原有的福利分房或单位集资房纷纷迁出选择户型相对较大的房源购买，经调研得知购买

27、120M2左右三房的客户占到65左右。对于一次择业的购房者主要选择购买90110M2左右的户型。l 市场投资客户明显减少根据市场调研得知，投资客户曾在03年和04年在景德镇市场进行投资，但是根据在售楼盘销售反映投资客户已经基本消失，目前在售楼盘销售客户基本以自住型客户为主。核心点：市民购换房需求强烈，但受到经济收入限制，购买周期被拉长。第五部分：景德镇楼盘开发现状分析1、时代奥园位 置：景德镇昌南大道国土资源局旁体量：总占地面积11.34万方，总建筑面积18万方。1500余套。开 发 商：景德镇新时代房地产开发有限公司开盘时间：目前项目已经分三期销售分别是：04年11月、05年7月、05年11

28、月销售价格：一期均价1350元/M2、二期均价1500元/M2、三期均价1650元/M2产品规划：38幢多层配合后期24套联排别墅和1幢写字楼产品销售状况：一期推出1.3万方二期推出2.2万方均已销售完毕，三期推出1.5万方目前剩余0.5万方。备 注：该楼盘楼盘年消化量保持在3万方左右，价格每年递增10左右。项目综合分析产品定位：景德镇第一家以运动为主题的生态社区优 点：靠近景德镇西大门的昌南大道，景观环境较好，社区内部配有会所、幼儿园、网球场的体育设施，是目前市场上规划较为出色的社区缺点：位于新城区，周边配套设施不足，生活机能不完善，过份操作运动概念，市场反映程度较低2、远东怡景花园位 置：

29、景德镇北环中路中段体量：总占地面积7.34万方，总建筑面积10万方。共计639套开 发 商：景德镇远东房地产开发有限公司开盘时间：项目已经分二期销售分别是：03年4月、05年4月、销售价格：一期均价1000元/M2、二期均价1500元/M2产品规划：27幢多层（61）销售状况：一期推出4.7万方，已销售完毕，二期推出5.3万方目前剩余1.6万方。备 注：该楼盘楼盘年消化量保持在2.2万方左右，价格每年递增15左右。项目综合分析产品定位：定位于中端客户的山体社区优 点：靠近山体，配有6000M2的中心花园，交通相对便利缺点：靠近经济适用房项目，在一定程度上影响了项目档次，周边生活配套欠成熟3、名

30、仕嘉苑位 置：景德镇人民广场旁体量：总占地面积3万方，总建筑面积6万方。共计212套开 发 商：浙江金磐房产开发有限公司开盘时间：该项目于05年7月开盘销售价格：项目均价2458元/M2产品规划：13幢多层（61）和一幢13层精装修单身公寓和部分商场销售状况：多层住宅一次性推出共计3.5万方，目前去化2.45万方备 注：该楼盘是景德镇售价最高的项目，其地价达到192万每亩，地价较高基本是保本销售项目综合分析产品定位：景德镇的高收入群体优 点：靠近景德镇中心地段人民广场，商业配套、生活机能完善。缺点：地处商业区和景德镇商业繁华区域周边环境较为嘈杂。4、圣罗帝景位 置：陶阳路陶瓷学院对面体量：总占

31、地面积3万方，总建筑面积6万方。共计212套开 发 商：北京华泰伟业投资有限公司开盘时间：目前该项目一期06年5月开盘，二期06年7月开盘，目前正在接受预定销售价格：项目均价一期1468元/M2，二期1650元/M2产品规划：18幢多层（61）和部分单身公寓销售状况：多层住宅一次性推出共计3.5万方，目前去化3万方，二期共计推出2.5万方预定率达到50。备 注：该楼盘是景德镇市场销售形式最好的楼盘，并且价格涨幅较快已经提价近200元/M2，预计年去化量将达到5万方。项目综合分析产品定位：目前是景德镇首家以楼盘品质宣传为主题的项目优 点：地处城东板块，教育、医疗、商业配套齐全，楼盘自身品质较好，

32、建筑及规划理念超前。缺点：提价较快，涨幅较高，影响总体销售情况。5、东方明珠位 置：陶阳路陶瓷学院对面体量：总占地面积4.67万方，总建筑面积8万方。共计700余套（包括100套单身公寓）开 发 商：景德镇众和置业有限公司开盘时间：目前项目已经分两期推出，分别是05年6月（200套）、06年6月（100套）销售价格：项目均价一期1500元/M2、二期1600元/M2产品规划：27幢多层（61）和一幢10层单身公寓销售状况：一期推出2.5万方，剩余0.5万方，二期预定的情况较好目前预定率30备 注：目前已经提价100元/M2，年去化量将达到3万方项目综合分析产品定位：学院文化的教育社区优 点：地

33、处城东板块生活机能完善，商业配套齐全，紧紧依托教育打造景德镇的教育地产模式缺点：社区规划和社区环境相对较差。小结：通过对景德镇房地产市场调研后，我们发现在售楼盘年去化量平均为2.5方方左右，整体市场的销售难度较大，去化速率相对较低。通过对于当地销售人员和消费者调研，我方项目所在区域在景德镇属于尚未启动地区，消费者对于在该区域购房心理有较大抗性，由于该区域生活配套和公共设施的匮乏致使当地人士认为该区域23年不适宜居住和生活，面临这种现状会给我方项目开发和后期销售带来较大抗性。核心点：产品同质化现象严重、去化速率慢，区域认知度差，项目销售年限较长。第六部分：项目地块环境条件分析1、地块现状描述地块

34、东临新平路以及新平桥、北临迎宾大道、西靠刚建设完毕的紫晶路和紫晶桥、南侧接邻山脉，整个呈现为较为方正的矩型。距离城市中心有34公里的路程。地块占地425亩，被西河切分为二个区域，基地水平线位置与周边道路和桥梁存在7米左右的落差，若开发多层产品还需把整个地块地表抬高3米左右。其内部现为农田和自然村落，有一条宽度为2米的水泥路与外部城市交通连接，缺乏必要的市政配套和生活机能设施。通过与政府相关部门的沟通，发现现有河道要进行全面的改造，修建高度在5米以上的防洪堤（设计标准为50年一遇）。地块区域内现有三个自然村落需要拆迁，保守估计拆迁量在3.5万平方米以上。2、地块周边环境简介项目所在区域为景德镇规

35、划实施的未来新城区。地块西侧为正在建设景德镇体育中心。南侧约一公里的区域为尚未建设完工的紫晶宾馆、西山湖宾馆，这些项目都将在08年交付使用。目前已经建成并投入使用的包括中国陶瓷博物馆、“昌南中国陶瓷城”商铺、“锦绣昌南”商业项目。l 锦绣昌南项目：总占地320亩，总建面积近8万方，现销售的是一期三层商铺，其中底层（半地下）面积约35M2，销售均价4000元/M2；地上部分均价27002800元/M2。在二年的周期内销售近40，可以说去化速度较为缓慢。锦绣昌南项目销售进度统计表时间期数总推量（套）总推量（万方）开盘已售（套）开盘已售（万方）开盘未售开盘未售（万方）未推量（万方）2004年7月12

36、507.651203.651304l 昌南“中国陶瓷城” 位于迎宾大道北侧，与锦绣昌南项目相对而临，总占地面积近1000亩。规划商铺1200余套。商铺形态为一二层连卖，销售均价3200元/M23500元M2。现销售率已经达到85。但是由于景德镇其他陶瓷专业市场的冲击和相对地理位置的缺陷，该市场现经营已经陷入停滞状态。90的商铺无人经营，整改市场氛围非常淡薄。现沿街面租金只有500600元/月，按照现有租金水平，预计30年都难以投资成本，平均投资回报率仅为3.8。l 景德镇市体育中心该设施位于地块的东部，占地面积近300亩，作为承办2010年江西省第十三届运动会的主会场，预计在2008年完工。据

37、悉该项目为捆绑开发性质，由浙江乐清的开发商负责承建。待项目完工后另批给1000亩土地用于房地产开发。因此预计该项目的开发将对本案的后续销售带来直接的冲击，加大本案的销售难度。小 结：本案周边虽然有较多待建项目和新建设施等周边配套，但由于属于新开发城区，现整体商业经营氛围和居住氛围相当淡薄。尤其是昌南“中国陶瓷城”和锦绣昌南项目现经营的凄惨局面，不仅挤压了本项目的客源更是在景德镇居民中形成了对本区域商业经营的较差口碑，直接影响项目的形象塑造。3、地块SWOT分析优势（Strengths）l 地块方正平整，利于整体开发。l 地块依山且内有自然河道贯穿，景观条件优越。l 本案是景市目前开发的用地面积

38、最大的项目，具有规模优势。劣势（Weaknesses）l 地块回填和改造成本巨大l 地块内部自然村落的原住民较多，拆迁补偿存在巨大难度。l 河道以及防洪堤整修费用巨大，且可能削弱以后的景观优势，影响地块整体规划和布局。机会（Opportunities）l 本地块的开发符合景市的远期规划方向，未来周边配套有望得到完善。l 景市楼价仍位于低位平稳运行，市场潜力有望得以进一步挖掘。l 景市市中心可用以大规模开发的土地已经所剩无几，本案的规模优势具有唯一性和独特性。风险（Threat）l 本案销售体量巨大，依现有销售速度，势必会拉长开发周期，增加相关开发费用支出。l 周边居住氛围较差、商业进营氛围非常

39、淡薄，势必影响项目形象和商业价值。l 本案所在区域与城市中心存在较远距离，市区居民对本案存在较大心理抗性。l 国家宏观调控政策越来越严谨，对本项目产生不确定影响。3、项目地块比较分析项目竞争比较分析表项目名称开发性质土地情况现销售均价（元/M2）总体量销售情况周边配套备注原始状态出让价格（万/亩）开发起始时间累计去化率秀水湾地块商品房毛地15未定约42万方2003年近期较为缺乏地价中不包含改造成本时代奥园商品房净地约301650约18万方2004年11月25%已经初步形成，有待加强目前景市较为知名楼盘远东怡景花园商品房毛地未知1430约10万方2003年4月84%档次不高但较为齐全新枫园经济适

40、用房毛地政府划拨960约60万方2003年9月78%较为成熟对比分析l 地价分析本项目由于为毛地，如加上改造成本预计要达到25万元/亩，相比于其他项目特别是同属于城东区域的时代奥园项目不具备竞争优势。l 地理位置分析上述三个项目均位于现城市发展二线区域或热点区域，相比与本项目具有绝对的地段优势。l 周边配套分析本项目周边缺乏必要的生活机能配套，如银行、邮政、便利店、休闲娱乐场所等基础设施，而其他项目的基础配套均已经基本成形。本项目毫无优势可言。l 售价分析该区域商品房的整体均价在14001600元/M2范围内，本项目由于其他竞争要素均不具备明显优势，因此预计现开盘售价不可能超过1400元/M2

41、。l 与经济适用房的对比分析鉴于土地出让价格和整个开发成本等因素考虑，本项目在价格上与经济适用房相比较不具备竞争优势。虽然可能在内部配套和居住环境上具有明显优势，但由于经济适用房的地段优势又抵消了本案对消费者的市场竞争力。小结从地块本身环境和具备的开发条件来看，虽然具有占地规模较大、基地平整、具备自然景观资源等优势，但是也面临周边基础配套落后、居住氛围淡薄、基地改造成本巨大、拆迁难度较大、主力消费群体对区域存在心理抗性等劣势。可以说是：核心点：劣势强于优势，风险大于机会。地块开发前期需改造事项过多， 直接影响资金周转运作。第七部分：项目总体开发成本概算1、土地出让成本测算项 目计价基础计价基数

42、单价单位总价(万元)单位建筑成本（元/M2） (1) 土地转让费用：6798159.95土地转让款：土地面积42515.53亩/万元6600土地契税：土地转让款660031982、地块前期开发费用测算项 目计价基础计价基数单价单位总价(万元)单位建筑成本（元/M2）（2）前期开发费用：9364.69220.35代建补偿费用代建12000M2会展中心以现金补偿，取双方中间值2157防洪堤整修费用北侧1100万元，南侧175万元1275地块垫高回填土石方费用垫高3米，每立方10元1120前期规费详见“收费概算表”3962.69前期施工配套包括临时水电和临时施工道路50其他费用包括前期设计费和勘测费

43、用等8003、建筑以及配套成本测算项 目计价基础计价基数单价单位总价(万元)单位建筑成本（元/M2）(3) 建筑及配套成本：30100.63708.25土建安装：建筑面积425000550元/平方米23375小区配套（环境、水电）建筑面积425000150元/平方米6375通讯、有线电视、煤气建安成本2337500001.5350.634、开发期间营运成本测算项 目计价基础计价基数单价总价(万元)单位建筑成本（元/M2）(4) 运营成本5600131.76管理费用暂定总销售额700000000元2%1400营销费用3%2100不可预见费：3%21005、相关税费测算项 目计价基础计价基数单价总

44、价(万元)单位建筑成本（元/M2）(5) 税收费用：399093.88营业税：暂定销售额7000000005.55%3885水利建设基金：暂定销售额7000000000.10%70合同印花税：暂定合同金额7000000000.05%356、财务成本测算项 目计价基础计价基数单价单位总价(万元)单位建筑成本（元/M2）(6) 财务成本： （1）（2）（3）502313166005.85%3年4059.6195.52备注：银行贷款按照50为自有资金，5.85为一年贷款基准利率。贷款期限按3年计算7、后期相关费用总计项 目计价基础计价基数单价单位总价(万元)单位建筑成本（元/M2）(7) 后期费用：

45、637.515初期物业管理绿化养护费：建筑面积4250005元/平方米212.5物业管理维修基金：建筑面积42500010元/平方米425项目总体开发成本合计（1234567）60550.43万元单位建筑成本合计1424.72元/M2备注：A、暂定总销额只为成本测算假设数据参考，不作为销售定价依据。B、考虑到地块区域内的城市配套管线尚未铺设，因此该项费用尚未计入成本。不可预计费用可能仍需增加。C、河道上的桥梁建造费用尚未计入在成本之中。第七部分：项目开发可行性分析景德镇市秀水湾建设项目收费概算表总建筑面积:427153M2 总用地面积:283333M2序号收费名称收费标准(元/M2)应收金额(

46、元)1市政公用设施配套数2711,533,1312水保两费3849,9993水土保持方案编制费3849,9994建筑行业上级管理费2.41,025,1675工程定额测定费0.96410,0676建设工程质监费1.44615,1007建设工程安监费0.48205,0338地方教育附加2811,960,2849散装水泥专项基金1.5640,73010墙体材料专项资金83,417,22411白蚁防治费2854,30612新建建筑物防雷装置验收费1.5640,73013建设项目环境影响评价收费2.61,110,59814污水净化装置费5.62,392,05715建设工程建档服务费1.35576,656

47、16拨地定桩费2.51,067,88317建筑物放线费2.51,067,88318施工图审查费0.96410,067合计13839,626,914附表：任何项目可行性的研究，都是通过对构成开发成功要素的各个方面进行横向比较，分析其存在的风险和收益是否成正比，并且从中找出近可能降低市场风险、增加获利可能的办法。因此我司从上述景德镇社会经济、楼市发展以及地块本身条件等角度着手，对项目开发可能存在的市场风险进行综合分析比较，从而确定其运作成功的可行性。从社会经济方面来看核心点：经济水平相对较低，限制房地产业的整体增长水平和发展速度。主要开发风险点揭示：（政治、经济风险）l 产业结构单一引发经济发展水

48、平低下，城市化发展进程缓慢。l 外来高层次人口较少，中低收入群体仍占相当份额，普通百姓购房能力和需求有所欠缺。l 地方政府财政收入较少，导致拆迁补偿和城市建设的资金不足，城市基础配套功能老化或设施不全。l 职能部门的工作观念和力度有待加强，对外地开发商和本地开发商的标准不一致。观点：从现有景市的经济发展水平和城市化进程来看，本项目所在地块的拆迁周期将会及其漫长。由于政府财政资金的不足将拉长周边基础配套设施建设和完善的周期。这都将对本案的开发周期产生巨大影响。从当地楼市发展现状和未来走势来看核心点：市场处于低谷期，价格涨幅较慢，大盘开发项目难度较高。主要开发风险点揭示：（市场容量风险）l 楼盘开

49、发量逐年加大但需求并没有显著增强，房地产销售进入平缓期。l 经济适用房供应体量庞大且认购程序极不规范，对商品房市场产生较大冲击。l 销售价格增幅缓慢，购买客层总量不足l 消费者区域情节严重，可能对本案的地段产生心理抗性。从现销售的代表个案开看核心点：产品同质化现象严重，去化速率慢，区域认知度差，项目销售年限较长。主要开发风险点揭示：（开发周期风险）l 在售楼盘年去化量平均为2.5方方左右，预计本案开发周期将及其漫长。l 消费者对销售均价保持在上涨10/年范围产生惯性，本案无大规模拉动价格攻势空间。l 产品规划以满足日常居住功能需求为主，若本案规划创新产品可能需一定市场接受认可时间。从地块本身素

50、质来看核心点：劣势强于优势，风险大于机会。地块开发前期需改造事项过多，势必加大成本投入，直接影响资金周转运作。主要开发风险点揭示：（项目建设成本风险）l 现区域居住氛围和商业经营氛围均不成熟，主力购房者不认同。l 现地块内的大量拆迁安置存在不确定隐患，涉及拆迁的户数、面积和资金过于庞大。l 在拆迁尚未全部完成的情况下，若冒然开始地块填方和防洪堤整修作业，可能造成项目桩基条件不成熟却又投入大笔土地平整的费用，增加前期开发成本。l 该区域的城市管网尚未铺设到位，若现在开发该笔费用可能将由开发商独立承担。观点：从现地块的状态来看，其本身的开发条件是较为欠缺的，冒然进场动工只会增加相应前期成本支出而看

51、不到任何能够获取的回报。最好的开发时机应当是待周边配套设施（体育中心、物流园、五星级宾馆）建设完毕；政府督促的拆迁工作基本完成；城市新区的概念在当地普通市民中形成共识；周边“锦绣昌南”、“中国陶瓷城”商铺开始大规模经营等等基础条件具备的时候。从项目成本测算的显示数据来看关键点：项目开发单位成本需1424.72元/M2，与现有市场销售均价基本持平，项目开发利润无法得到保障。主要开发风险点揭示：（项目开发获利风险）l 若项目在本年开始运作，从项目的地段、周边配套、居住氛围等因素综合考虑，按照“低开高走”的销售定价原则，项目第一期的销售均价势必低于开发单位成本，因此一期的开发利润无法保证，甚至可能出

52、现较大亏损。l 如果不能保障一期销售的顺利去化，获得既定利润，势必影响其余体量的滚动开发，资金链可能面临断裂的危险。观点：受地块条件所限，以现有的市场销售均价水平，是无法支撑本项目庞大的开发成本的。按照目前市场价格发展走势，我方建议当本区域楼市均价达到1800元/M2以上水平（保证项目销售利润率达到25以上）的时候方可进场启动本项目的实际销售。观点总结：通过对以上几个方面的综合分析，我们认为：按照现有开发计划和运行进度，无论是在市场面还是在自身资源条件上，都存在巨大的风险且其风险与可能获得的投资收益不成正比。因此，如果按照现有常规的开发思路运作项目是不可行的。第八部分：前期投入资金处理建议在得

53、出上述方案不可行的结论后，如何妥善解决本项目前期已经投入的4300万元（3500万元土地款800万元前期杂费）资金就成为另一个关键点，我方罗列了最有可能出现的四种运作模式，对其进行具体的解析和对比分析，以供参考。第一方案置换现有土地方案解析：以拆迁安置未在规定时间内予以完成，使地块不具备必要的开发条件为申述理由。通过与政府相关部门的协商，在景德镇市区内寻找土地与现有地块进行置换。如果涉及到地价补偿的情况，建议进行进一步的成本核算。建议可建总面积控制在10万平方米左右、地地价控制在50万元/亩以下范围为最佳。可能性分析：这是最快最简单解决地块开发的方法之一，主要问题在于操作涉及面较广且可用以置换

54、的土地较难寻找，需要与政府相关部门进行持续不断的交流和沟通。估计成功的可能性为20。第二方案转让现有土地方案解析：通过对市场和地块的深入研究判断，我们相信该项目在短期内是无法获得较高的投资回报的，其需要的周期和现金流已经超出原先的预计，因此该方案是最为稳健的方法。目标下家以江浙区域的开发公司为主要方向。可能性分析：这是一个我方可完全掌握主动性的方案，但也是面临难度较大的一个方案。主要难点在于涉及到原有股东的权益分配问题；同时在现有政策环境条件下，是否能够找到适当的下家也是需要努力的。估计成功的可能性为40。第三方案先开发现有250亩净地。方案解析：这种方案排除了在近期内拆迁因素的干扰，先行开发

55、C地块（250亩）的净地，把所有拆迁地块放在后期进行开发。可能性分析：从项目开发角度上来看，该方案是最有可能实现的。但是我方建议不采用此种方案，原因有三：其一、C地块位于项目中间，只有单面沿紫晶路，因此车流人流动线过于狭窄。而且沿街面可规划商铺数量极少。其二、如果C地块建筑结顶而拆迁尚未完成，那么已经建成物业就会像孤岛一样四周被农田和自然村落包围，极大的影响了居住品质和项目形象，对项目后续的销售产生损害，丧失获利空间。其三、如果C地块开发完成，而A地块内的拆迁安置尚未完成且已经超出政府可控制执行的底限。那么政府部门会认定该地块的招商引资工作已经完成，不再出让地块价值最高的A地块（或对该地块重新

56、挂牌），如此我方将损失巨大。因此，从地块分期开发的运作角度来看，估计此方案成功的可能性为20第四方案暂停现地块开发进度，择时开发。方案解析：在现有市场环境下，本项目的开发利润将无法体现，甚至一期可能会出现较大的亏损。因此该方案的主要内容是在政府拆迁安置尚未全部完成、在景市销售均价尚未提升到一定程度的条件下，暂时停止对现有土地的动作且不再投入相应资金。可能性分析：从资金运作、利润回报的角度来看，这个方案是最为稳妥可行的。从景市楼价发展趋势和市场运行态势来看，成交价格还是处于平稳上升的通道之中，相信经过几年的发展会有一个大的提升和飞跃，完全可以达到本案的开发要求。因此，估计此方案成功的可能性为60

57、。总 结：上述方案是本项目的开发过程中排除现有操作模式的可行性后最有可能出现的四种操作方案。通过比较分析，我们认为：第一选择采用第二方案，第四种方案作为备选是最为稳妥可行的策略，其蕴含的操作风险最低。结束语纵观本项目的现开发状态和景德镇的整体楼市环境，我方认为项目运作存在着较大的风险。本着谨慎稳健、匀速发展的开发原则，提供以下五点建议以供参考：1、 按照现有开发计划和运行进度，项目成功开发的可能性微乎其微。2、 项目北侧A地块（175亩）和C地块（250亩）取得必须是捆绑式的挂牌，首先考虑A地块的取得和开发。如果在近阶段要开始开发进程，建议优先开发A地块中紫晶路与迎宾大道交汇处沿线的地块。3、 在A地块区域内的拆迁安置尚未全部完成前，开发商不应再投入资金。4、 若转让地块的方案无法实施就建议执行暂缓开发的方案。考虑到土地开发成本和整体市场环境的因素，在土建成本保持现有水平的条件下，我方建议