济南商住楼市场分析

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1、济南商住楼市场分析文山东中原市场研究部随着近几年的发展，商住楼在济南房地产市场上占据了一定的份额，近来商住小户型也在市场上相当走俏。商住楼设计上是住宅，但在建筑设计和功能配置上兼顾了商务办公的一些要求，作为市场的过渡产品，商住楼的市场供需情况如何？产品呈现哪些特点？发展前景如何呢？山东中原对济南的商住楼进行了详细的市场调研，并对此做了以下分析。一、市场供应情况1、总体供应量及时间分布（见下表）主要商住楼一览表项目名称项目位置开发商开盘日期城市33文化东路山东三鼎房地产开发有限公司2004.6达盛鑫苑3号历农庄1号山东达盛集团2003.4大舜天成山大路236号济南大舜天成房地产公司2003.9东

2、方丽景二环东路与华龙路交界济南高新技术产业开发有限2003.5东环国际广场二环东路与华龙路交界山东嘉恒房地产开发有限公司2003.9国华经典公寓解放路37号济南国华置业有限公司2002.12鸿苑世纪开元经十路大众日报东邻山东鸿苑房地产2002.3华森大厦文化东路济南市华森置业有限公司2003.1华馨园济大路7号山东华鲁房地产2001.5济南数码港山大路57号舜华园建设发展有限公司2002.7燕东苑点睛阁济王路164号山东建工集团2003金泰花园山大新校北门东临山东兴泰房地产开发公司2002.3历东花园解放路112号山东普利2000.7绿景嘉园D区山大南路111号济南东兴置业有限公司2002.1

3、1名士阁少年路少年宫北临（2-19号）济发集团2002.12泉星小区 温州城济洛路132号济南房地产发展集团总公司2003.7融基大厦历城花园路济南第二建筑工程总公司2003.1三箭银苑济南民生大街22号三箭房地产2000.12三庆汇文轩经十路64号三庆房地产2002.11天建名人时代无影山东路38号天建 房地产2000.9文东花园文化东路24号三东普利建设发展有限公司2001.8新龙汇龙轩历城华龙路399号济南市拆迁服务公司2004.4从2000年到2004年，济南共计有20多个商住楼入市（规模较小或者是更早入市的楼盘未统计）。建筑面积总计约为80多万平方米，总套数近5000套。2、不同时间

4、的供应量从时间分布来看，近几年商住楼开发供应以2002年、2003年开盘项目较多，2003年是新增供应量最大的一年，而到了2004年上半年，开盘项目骤减，新增供应跌到近几年的低谷，差距非常之大。各个年份开盘的楼盘名称如下:点击看大图3、不同区域的供应量从数据图表中可以明显的看出，济南市商住楼区域分布呈明显的不均匀分布状态，近70%的楼盘集中在东部区域，供应面积达到60多万平方米，占到总供应量的74%。其中大部分集中于以山大路、经十路、二环东路、花园路包围的中央科技商务区和传统的文化教育区内。该区域内山大路周边高科技产业企业林立，分布着以山东大学为代表的众多高等学府，花园路商业物流十分发达，该区

5、域经济、人文环境优越，科技、商务、文化气息浓厚。其次是中部的城市中心区；再次是北部交通物流较为发达的区域和南部交通便捷、环境优美的地段。相对于东部来说，西北部商住楼数量较少，规划建筑面积不足10万平方米。这与该区域相对经济落后，高科技含量企业较少，人文环境较差有密切关系。但该区域内目前尚没有高等级写字楼，随着经十西路的改造，纬六路高架路桥的建成，新规划西部产业带的确定，相信该区域内商住楼市场的发展空间十分巨大。二、价格分析1、总体价格概况商住楼目前均价为5424元/平方米，最低的价格是新龙家园的3400元/平方米，最高的大舜天成达到8000元/平方米。近五成的楼盘其均价分布在40005000元

6、/平方米之间，四成多的楼盘均价超过了5000元/平方米；仅有不到一成的楼盘均价低于4000元/平方米。由此可见，5000元/平方米左右的价格是商住楼的主力价格，目前商住楼的也是以这个价格为主要构成的供应。2、不同区域价格分析各区域均价差别较大，中部（主要指市中区）商住楼整体价格最高，达到6424元/平方米，这与该区域地价最高有直接关系；其次是南部区域，平均价格为5744元/平方米，这也是和南部土地资源匮乏，自然环境优美有较大的关系；东部均价最接近整体均价，这与东部楼盘数量多有关，北部均价较低，这与西北部楼盘整体均价较低相关。三、销售情况分析1、整体销售情况由于商住楼地域位置优越，楼体多为高层、

7、小高层，配套较好、质量、使用功能较高，商住楼的整体销售情况不错，像早些时候的数码港SOHO公寓、历东花园、文东花园等数个楼盘早已近售罄，一些2003年新开盘项目大多的销售率也达到了80-90%，像融基大厦、东方丽景、基本销售完毕；三箭银苑、东环国际广场销售业绩也不错，由于2004年至今商住楼开盘项目不多，估计商住楼市场存量将会进一步被吸纳。值得一提的是今年新开盘的城市33，以商务小户型亮相，从6月底开盘至今，仅仅2个月的时间，已经达到70%的销售率。主要是针对小公司办公和投资的客群，商住小户型在市场上的反应还是不错的。四、客群分析1、已经入住商住楼的客群分析据市场调查，商住楼的主要客群除了纯居

8、住客户外，主要是一些成长性的中小公司，如科技、信息、通讯行业的公司、经贸、科贸公司、广告、装饰公司、礼品公司、旅行社及中小型的律师、评估等各类事务所、中介和外地来济办事处和美容、诊所等等。商住楼同时解决了商务客户的办公和居住，节约了成本、费用，为以上商务客户置业首选。2、在售商住楼的客群分析就目前在售的商住楼来看，小户型购买客群以投资的客户居多。由于今年新开盘不多，目前在售的多是去年或者是前几年楼盘的进一步消化，用于购买商住楼办公的还是中小公司为主，所以大多数尾盘所剩都是面积较大的户型。五、济南商住楼市场未来预测2004年至今的新开盘较少，前几年的商住楼目前已经被进一步消化，从市场情况分析，济

9、南商住楼应该说还有较大的发展空间，尤其是西部、北部、以及未来东部二环以东，商业物流较发达的区域；但是从其逐年的价格走势来看，商住楼的价格进一步上涨的空间较小，甚至会出现小幅回落的可能。因为高价格支撑点之一就是地段的优势，目前黄金地段可开发的土地资源有限，而随着城市建设和经济的发展，商住楼在西部、北部及二环以东的区域会有更大的潜力空间，与这些区域的整体房价水平相对应，其价格与东部、中部、南部还是有些差距的，从而会导致整体商住楼的价格回落。商住楼有其优点：商住兼顾，需求弹性大，选择余地大，价格比写字楼要便宜，对公司来说节省运营费用。对居住来说配套好、智能化程度高、楼盘档次高。这也是商住楼能够有发展

10、空间的主要原因。商住楼的好处是居住和办公都兼顾，但是从另一个角度来看，这也是商住楼的主要的问题所在，以后的发展到底是偏办公还是偏居住？如果全部是侧重于办公，其相应的管理和配套设施、智能化水平也需保持在较高的水平；但是大多数的开发商只是打商住的概念，用于提升楼盘的档次，从而在销售中能够有很好的价格优势和竞争力，如果仅仅停留在这一层面上，济南的商住楼市场在产品本身和宣传推广上难有大的提升和进一步的突破。附：商住楼与住宅、写字楼的界定在此我们界定的商住楼是按照以下标准进行的：1、媒体、或者是公开的宣传打商住名义的楼盘；2、其土地使用性质是住宅或者是商住的楼盘；3、贷款政策能享受到最高八成二十年的按揭贷款；而住宅则是纯住宅性质的用地，用地期限70年，个人贷款最高能享受到八成三十年的按揭贷款。写字楼的土地使用性质是办公用地，用地期限50年，贷款一般来说是个人享受最高四成十年的按揭贷款，公司享受最高五成3年的按揭贷款。新世界大厦中原地产总部驻地