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1、星尚国际公寓整体定位报告一、区域市场背景分析? 2010年开始的地产新政，抑制投资、投机性购房，无锡市场成交量陡 降。后期市场面临供应量上升、销售量下降的尴尬境地，下半年市场 面临更大的销售压力。?区域房地产市场新增项目数量有限，新开盘项目多以中高档楼盘为主, 其中高层楼盘所占比例超过70%?新区板块随着长江路的成熟、高浪路高架的开工建设，逐渐吸引市区 东部、南部区域性客群的关注。?相比于无锡其他区域，如滨湖、南长等区域，相对均价仍然偏低。价 格处于6000-7200元/ m2,也是无锡目前市场密集成交主要价格区间。?随着沪宁城际铁路的贯通，区域认可度得到进一步提高，将逐渐形成 城铁新区板块，
2、预计后期周边会受到这一交通效应的积极推动。二、项目基本情况占地面积（平方米）14476 m2总建筑面积（平方米）容积率28865 m21.99绿化率32%区位板块规划户数预计开盘时间新区行创一路、高浪路口新区高浪路板块177户2010年9月中下旬2栋17-18层高层物业形态1栋地面12层高层及开发企业2层裙楼无锡星洲置业发展有限公司三、项目SWOT分析依据星尚项目所处区域及条件，我们作出以下项目swot分析:? 投资商实力及品牌优势? 发展商在园区自身客户资 源优势? 项目规划户型面积控制、 总价优势? 市场执行力优势机会：? 高浪路高架、城际铁路 以及未来地铁三号线的 开通，将不断激发区域
3、发展潜力? 新政基础下，刚性自住 需求将是本项目目前规 划产品的机遇劣势：? 项目所在地非传统住宅区域? 周边生活商业配套不太方便? 周边工业厂区林立， 生活氛围缺乏? 项目规模小，规划景观不突出T威胁：? 区域个别项目热销氛围的 威胁，如瑞城国际? 下半年政策持续影响，以及 个别品牌地产大盘的降价 预期，带来无锡市场价格的 不稳定性四、项目市场定位定位描述：面向无锡新区，为中高级管理、中等收入阶层量身打造的，摩登、健 康、国际化的时尚社区理由支持：?引入“新加坡风情”概念，借助发展商同新方合作建设园 区的优势，迅速树立项目在园区的强势主题品牌，占领和 引导市场形成本项目的核心价值体系及竞争力
4、。?结合新加坡辉盛国际在国内各大一线城市的影响力，顺应 辉盛阁酒店服务公寓在中高端商务人群心目中的认同和喜 好，加速市场对本项目确立为“新加坡风情”的“酒店、 住宅、商业混合体”项目的认同，提升项目住宅+ 酒店最优 价值组合策略一一“高品质（酒店服务）、高形象（酒店品 牌）、高性价比（住宅品质）?定位于配套、服务新区的白领公寓，提升项目品味。打造 全面提供中短期、中长期居住功能为主体的综合国际化社 区。五、目标客群定位年龄层次集中在25-45岁左右，刚刚建立、或已拥有和谐的家庭生活。一部分客群目前采取租房形式，属于首次置业，该部分人群约占40%-50%另外一部分属于改善型购房，包括扩大面积换房
5、、环境购房等。鉴于今年的地产新政影响，预计本案客群中投资比例非常低，可忽略不计。他们的职业主要是制造业、服务业等中高层管理人员，并有少部分事业单位及公务员。他们中有相当一部分属于外地在无锡工作的人群，以在新区工作为绝对比例。他们工作繁忙，需要更大的空间来提升自己的居住环境和社交圈。他们中部分人生存在亚健康的状态，渴望得到健康的生活。对品牌的信赖程度较低，他们更喜欢性价比较高的实惠住宅。价格的敏感程度依然较高，特别是总价的影响较高。总价接受能力在40万-80万之间。6六、项目价格定位本项目将采取加权比较法的计算方法得出项目均价。根据项目所在板块的市场竞争状况，本项目在区域内具有可比性 的项目有：
6、博客山瑞城国际东鼎世纪尚锦城楼盘价格6600 元/ m26900 元/ m25700 元/ m27400/ m2位置系数105/100103/100102/100102/100规模系数100/100102/100102/100103/100交通系数98/100101/10098/100101/100配套及产品系数98/100104/10096/100102/100园林景观系数102/100102/10098/100102/100周边环境系数98/10098/100100/100100/100发展冏及项目品 牌系数98/100100/10096/100100/100比较价格66816255619
7、06703权重0.50.20.150.15建议价格 6525.45（元/ m2）（1）、计算说明：1 .以本项目预定价位为基数 100,并与项目各项条件进行比较，作出系数评定，再得 出初步比较价格。（计算公式：对比项目价格+位置系数+规模系数+交通系数+配 套及产品系数+园林景观系数+周边环境系数+发展商及项目品牌系数）2 .将比较价格按照各对比项目的可比性进行权重的调整，综合后得出最终建议价格。（计算公式：建议价格 =比较价格ax权重a+比较价格bx权重b+）由以上分析比较可得：项目推售时的市场比较价格为 6525.45元/nf,对此进行上下 3%勺误差修正，得出定价幅度为 6330.06721.2元/itf。3 .修正考虑因素：i.考虑到地产新政效应的逐渐显现，下半年市场供应量的增加，将加剧销 售压力；保证本项目快速回笼，为公司发展迅速积累资金；ii.下调的价格幅度能提高项目的整体销售速度、聚集人气（类似成功经验 如尚锦城等）。（2）、定位分析根据本项目的工期、品牌形象及主题定位，切合市场营销策略，对市场 定价进行修正：我们的建议：星尚国际项目整盘市场定价为：64006500元/ ttf
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