住宅可研报告

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1、1总论1.1 项目名称：创展水岸贵都1.2 建设单位：洛阳创展置业有限公司 性 质：独立法人企业 法人代表：李义军1.3 项目提出的背景条件1.3.1报告编制依据a.甲方提供的有关资料（如：建设单位现状、人员编制等）；b.国家及地方现行有关设计规范和规定；c.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2001年版。1.3.2必要性（城市规划和建设单位发展提出的要求）创展水岸贵都”小区紧依洛浦公园，八百米的水面景观，门前洛河萦绕，步入洛浦秋风园，柳树成荫，景色如黛，居住环境十分优雅。向北有大张量贩，佳宝市场等，便于居民生活购物；周边分布有交通银行、工商银行、建设银行、商业银行、中国银行，给

2、居民的日常理财提供方便，加之附近的丽景阳光生态园、中汇大酒店、山河宾馆等，最大可能的满足居民的日常生活和业余活动娱乐所需。小区附近有三山学校、高新区小学、河洛中学、高新双语幼儿园，150医院、陆浑水库管理局门诊等，给居民的健康、教育提供必要保障，其他企事业单位和服务机构分布于其间。a.洛阳市是以工业、旅游业为发展龙头的中等城市，高新技术开发区的发展随着我市对城市扩建力度的加大，洛浦公园沿岸风景的不断完善，该地段的文化优势和旅游产业开发优势更加突出。这不但促进了区域经济的发展，还大大改善了城市形象和洛阳市的生活品味，对本项目的实施是非常有利的。b.改革开放以来，经过二十年的发展，住宅作为人类直接

3、生存的空间与环境，住宅建设已成为影响社会经济发展的重要因素，在国民经济建设中占有举足轻重的作用。c.据市有关部门统计资料显示，虽然近来不断加大对住宅建设的投入，但仍不能满足广大居民的住房需求，因此进一步提高住宅建设的总体水平，提高人民群众物质文明生活，也是当前居民的强烈要求和迫切需求。d.根据前期市场调查得出的结论：洛阳市高新区原属于我市的近郊，居住环境相对较差。许多居民都生活在自建的房屋内，条件差，生活很不方便，加之新建单位的不断增多，各种市政设施、电信管线、采光、通风、节能等现代化住房的设施标准，均难以满足居民日益增长的住房需求。随着我市“两创”工作的开展，城市面貌大大改观。为了支持市政府

4、倡导的，把我市建设成中西部最佳人居环境的总体构想，洛阳创展置业有限公司把“创展水岸贵都”设计定位为南昌路、洛河沿岸板块上唯一的一个纯高层、高档、亲水型住宅小区，这也是当前居民的迫切需求。e.自从改革开放以来，经过二十多年的发展，许多富裕起来的高新区自由职业者、城市居民、小工商业者、外地来洛人员等手里有了钱，生活及住房观念发生了很大变化，希望在自己祖辈生活或创业的地方买到满意的房子，过现代人的城市生活，尤其最大限度地满足高新技术开发区内各类高级职称技术人员和管理层人员对高等住宅的需求。由此可见，开发本项目是必要的，它不仅重塑了洛阳高新技术开发区住宅的形象，提高了城市环境品位，同时也带动了洛阳市区

5、域经济的增长。1.3.3现状综合条件分析a.行业内各同行的现有能力分析洛阳市在我国房地产市场中属于三类城市。洛阳市房地产市场起步于1992年，14年来一直保持着平稳发展的态势。从1998年以来，房地产的开发量每年以30的速度递增，2003年、2004年洛阳商品房销售面积约在130万平方米以上。b.市场前景的分析洛阳市的房地产开发，还是停留在比较低级的开发经营中，原因种种，主要是本地的经济发展程度。从各种物业市场平均价格来看，其房价处于全国中低水平。近几年来，总的趋势是上升的，但每年的升幅都不大。从房价及其开发和成交数量来看，这与洛阳的经济发展水平是相适应的，应该说不存在“房地产泡沫”。从未来几

6、年发展趋势看，洛阳的房地产市场依旧会平稳发展，开发量和房价会稳中有升，不会产生大的波动。因而市场前景比较看好。c.优势条件，存在问题及解决办法优势是项目位置优越，交通方便快捷，环境条件优良。存在问题是由于开发量大，可能不会一次性入住完毕。解决方法是首先利用环境条件优良吸引客户；加强管理，用好的管理公司参与经营，提高认知度和知名度。d.建设单位现状洛阳创展置业限公司是经洛阳市工商局批准注册，于2003年 11月成立，主要从事房地产的开发开发的有限责任公司。公司所有者权益为2250万元（其中注册资金为 800万元人民币，资本公积金为 1686万元人民币），同年经河南省建设厅评定为暂定的开发企业。现

7、公司办公地址设在洛阳市高新区三山路2号，公司法定代表人李义军。总经理李义军先生系洛阳市第十届政协委员，洛阳市工商业联合会常委。公司拥有一支高中级职称管理人员组成的技术精、管理细、勇于开拓的高素质人才队伍。现有员工27人，其中具有大专以上学历的员工22人，中级及以上职称的专业技术人员15人。公司下设行政事业部、财务部、工程部、物资部、营销部五个职能部门。该公司资产在3500万元以上，具有一定的流动资金做支持用于本项目的开发。2. 建设规模及内容2.1建设规模 创展水岸贵都总用地面积18078.420（合27.118亩）；建设用地面积14088，规划建筑面积48486，其中包括高层住宅及地下室、综

8、合楼、地下停车库。建设方案符合城市规划和建设单位发展的要求。2.2建筑面积分配指标创展水岸贵都总建筑面积48486，其中住宅建筑面积39916，高层住宅地下室建筑面积2005，综合楼建筑面积3019，地下车库4296 。2.3功能设置按照建筑方案、建设标准和规范要求，拟建五幢高层住宅，其中18层四幢、19层一幢，另外有3层综合楼一幢。3.工程规划3.1基地状况“创展水岸贵都”小区位于滨河路和芳泽北路交汇处，东面为滨河路，南面为芳泽路，西面为创业路，北面为芙蓉路，又与洛浦秋风园为邻。有2路、12路、59路等公交车通过，四通八达，充分满足小区住户的出行需求。该工程按规划配套建设的市政基础设施有雨水

9、、污水、给水、电力、通讯、热力、有线电视等地上、地下管道，为“创展水岸贵都”提供了基础条件，能满足小区在建设中和建成后居民的需求。3.2用地范围“创展水岸贵都”小区位于滨河路和芳泽北路交汇处，征地范围东至滨河路，南至用地界，西至用地界，北至用地界，总用地面积18078.420（合27.118亩），东面为滨河路，南面为芳泽路，西面为创业路，北面为芙蓉路，3.3总体布局3.3.1功能分区该工程功能分区合理，保证了土地利用的最大化。该工程分为南、北两处，中间是规划的芳泽北路，北面有三幢高层和一幢综合楼，南面有两幢高层，南北两处均设有地下车库出入口，构建了一个总体和谐、布局合理的住宅小区。3.3.2环

10、境设计 绿化是美化小区，改善环境、调节气候，净化空气的重要措施，也是改善小区形象的重要因素之一。该小区绿化率为42%，绿地面积7604.10，用以建造花坛、种树、植草等，将该小区建成经典的高档花园式小区，体现以人为本的主体思想。选用的树种和花卉包括棕桐、广玉兰、枇杷、五角枫、雪松、女贞、银杏、合欢等，绿篱采用女贞、金叶女贞、瓜子黄杨、月季、石楠、海桐等，让小区四季常绿，季季有花。内部空间布置采用点、线、面相结合的手法，营造层次分明又连续有序的景观，使之充满温馨祥和、高雅优美，营造出一个人与自然和谐相处的绿化环境，使客人有一种回到家的感觉。3.3.3道路设计该工程交通组织形成人车分流，芳泽路上设

11、有出入口，人车各自分开。内部形成环行车道，便于车辆疏散，道路设计最大化的满足功能要求，人车分流，独具特色。3.3.4竖向设计该工程用地范围地势平坦，竖向设计采用平坡式，雨水、污水通过暗管排入市政雨水、污水系统。3.3.5平面功能设计以人为本，创造以水岸、舒适、便捷、安全、多样为主要特征的小区。科学的户型设计，小区住宅设计充分考虑和体现“以人为本”的设计理念，小区功能分为居住和休闲两大快，主体建筑区和休闲购物区以植物为缓冲，各分区功用明确，联系方便，协调统一，有分有合，分合自然。小区的主体住宅楼，是具有中西结合特点的时尚住宅，造型庄严、稳重，呈现大气。开敞的入口与高大的主体建筑，刚柔并济，实虚结

12、合，封透开合，形成有序而又多变的空间形态，代表了城市发展的未来新貌。根据市场需要，共设计11种户型，主要有四个层次：3室2厅1卫123.25平方米；3室2厅2卫128.94平方米146.46平方米；4室2厅2卫172.38平方米174.38平方米；复式271.97平方米303.51平方米。3.4建筑造型该工程建筑造型大方，独创清新现代化、高品位、高品质的格调，明快的色彩、统一的风格，创造一个实现个性的建筑形象。采用正面向南的“品”字型和“”字型塔式楼布置，错落有致；采用落地阳台、凸窗，采光好，立面活泼，最大限度地满足业主在室内就可以观看到宽阔地洛河水面和洛河沿岸的景观。小区住宅全部面南而建，阳

13、光、水岸能同时拥有。建筑平面采用轴对称布局，内部空间完整、严谨、综合楼房间宽敞明亮，淡蓝色的玻璃与天空混为一体，显示出沉稳冷静的设计风格。住宅楼与综合楼个体独立，既方便使用，又互不干扰。4.建设条件4.1各有关部门批准或协议文件洛阳市人民政府、洛阳市土地管理局批准的国有土地使用证-洛市国用（2005）第 04056088号和第 04056089号；洛阳市城市规划局批准的建设用地规划许可证（编号：05-029）；洛阳市城市规划局批准的总平面图。4.2工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件4.2.1气象条件年平均温度 14.6极端最高气温 44.2极端最低气温 -18.2最热日、月平

14、均温度 32.6最热日、月平均相对湿度 75%最冷日、月平均相对湿度 57%年平均降水量 601.1日最大降水量 110.7小时最大降水量 74.2常年气导风向 EN最大冻土深度 210最大积雪深度 250基本风压 0.3kn/4.2.2建设场地的地理条件洛阳市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大风；春季暖和气温回升快，干旱少雨；夏季炎热，雨量集中；秋季凉爽，天气晴朗。该工程所处场地地势平坦，地貌形态单一。4.2.3建设场地工程地质、水文条件该工程所处场地地势平坦，地貌形态单一，适宜该工程在此施工建造。4.3公用设施4.3.1给排水 a.水源：本小区使用水源为城市自来水。b

15、.用水量：主要用水为居民生活用水、物业管理人员办公用水、道路浇洒、绿化、消防用水及未预见用水。小区共有住宅270套，居民人数按3.5人/户，总人数为945人，用水量定额按200L/人.日，最高日用水量为189m3/d，最大时用水量为20m3/h。物业管理人员按60人.班计，用水量定额按40L/人.班，最高日用水量为2.4m3/d，最大时用水量为0.4m3/h。道路及广场总面积为4200m2，浇洒用水定额按2L/m2.d，用水量为8.2m3/d。绿地面积为5900m2，绿化用水定额按1L/m2.d，用水量为5.9m3/d。室外消防用水量为15L/s，火灾延续时间按2小时计，一次灭火用水量为108

16、m3。室内消火栓用水量为20L/s，火灾延续时间按2小时计，一次灭火用水量为144m3。地下车库自动喷水灭火系统用水量30L/s，火灾延续时间按1小时计，一次灭火用水量为108m3。未预见用水量按总生活用水量的10%计，为21m3/d。c.给水系统：本小区共有5幢高层住宅楼，一幢多层综合办公楼，高层部分采用加压水泵和高位水箱联合供水方式，在每幢楼顶层设置生活水箱，一至九层减压供水，九层以上由屋顶水箱直接供给。综合办公楼用水直接由室外管网供给。d.消防系统：室外消防系统：在地下室建一座400m3的消防水池，室外消防用水量为108m3，全部储存在消防水池内，供发生火灾时消防车取水，另外在室外给水管

17、网上设置地下室室外消火栓，保证整个小区均在消火栓及消防水池保护范围之内，室外消火栓间距不超过120m。（2）室内消防系统：在水泵房内设置消火栓给水泵两台，一用一备，在整个小区组成环网，每幢建筑均从该环网上接入两根进水管，在建筑内部连成环网。在2#楼顶层设置一座18m3的高位消防水箱，保证小区消防管网维持一定压力。在地下车库及地上住宅均设置室内消火栓，保证每一点均有两股充实水柱到达，每个消火栓均设有直接启动消防泵的启动按钮。在水泵房内设置喷淋泵两台，一用一备，供给地下车库喷淋用水。在整个地下车库内按防火分区设置闭式喷头，泵房内设置湿式报警阀，由其上的压力开关控制喷淋泵启动。e.排水系统：各建筑采

18、用污废合流排水制度，经管道排至室外检查井，由小区污水管网收集经化粪池处理后排入市政污水管道。屋面雨水由管道排至室外地面，经路面雨水口收集，通过小区雨水管网排至市政雨水管网。4.3.2电气a.负荷等级划分根据高层民用建筑设计防火规范，本小区内2# 楼为一类高层建筑， 1#、3#、4#、5#楼为二类高层建筑。一类高层建筑的消防设备用电为一级负荷，二类高层建筑的消防设备用电及生活泵、客梯用电、主要通道及楼梯间照明为二级负荷，其他负荷为三级负荷。本小区供电电源为两个独立的10 KV高压电源。b.供电系统本工程按二级负荷考虑，采用两路10KV高电源供电。当一个电源发生故障时，另一个电源应不同时受到破坏。

19、两路高压电源同时工作，互为备用，系统采用单母线分段，母联开关自投。本工程拟安装4台容量为 630 KVA的变压器。低压配电系统采用单母线分段。在低压配电各运行母线段设电容器柜，对无功功率进行补偿，补偿后的功率因数0.9。消防用电设备配电：例如消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟风机、消防控制中心等采用双回路供电并在最末一级配电箱处自动切换。c.照明及计量门厅、走廊及住宅卫生间、阳台选用节能灯，其他场所一般选用荧光灯。室外采用庭院灯。在消防控制室、前室、走廊、楼梯间、地下室等处设应急照明，在疏散走道、安全出口处设疏散指示标志。小区采用高供高计，低压侧分回路计量。为便于内部管理，共设置了4类计量点，分

20、别为：变压器主进线计量；公共部分计量；居民到户计量；其他非居民用电计量。d.防雷接地小区内建筑属于二、三类防雷建筑，按相应类别进行防雷设计。各建筑接地利用基础钢筋作为接地装置。防雷接地，电气设备工作接地、保护接地共用接地装置。各建筑内部作总等电位联结，住宅卫生间设局部等电位联结。e.火灾自动报警及消防联动控制系统本小区2#楼火灾自动报警系统的保护等级按一级设置，1#、3#、4#、5#楼火灾自动报警系统的保护等级按二级设置。本工程采用控制中心报警系统，消防自动报警系统按两总线设计，消防控制中心设在一层。在疏散通道、消防前室、辅助用房等处设感烟探测器，在每个消火栓处设置消火栓报警按钮及适当场所设手

21、动报警按钮（带电话插孔）作为报警设备，疏散通道等处设有应急广播扬声器，功率不小于3W，火灾时自动接通火灾事故广播，消防控制室与值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房设置消防专用电话分机，消防控制室内设置向当地公安消防部门直接报警的外线电话。各单体建筑设有火灾显示盘，设于各单体一层门厅。f.有线电视系统小区内有线电视线路由市有线电视网引入，采用地下管道敷设方式，电视电缆穿PVC管敷设，过路及硬化路面穿钢管保护。要求最小埋深为0.8米（管顶至路面）。有线电视主干电缆采用SYWV-75-12型同轴电缆，分支电缆采用SYWV-75-型同轴电缆。用户分配网络采用分配分支形式向用户终端馈送信号，根据电平衰

22、减量在适当位置增加放大器。住宅每户设两个电视插座，布置于客厅和主卧室。公建部分根据需要考虑预埋预留。在弱电井内设电视中间箱，竖井内每三或六层设分支器盒。电视电缆在弱电井内穿线槽明敷设，分支器至电视插座电缆穿难燃塑料管暗敷设。g.电话系统小区电话数量按住宅2部/户，公建、物业管理23部/100m2。小区不设电话总机，区内设一个电话交接间，考虑发展情况交接箱容量分别为2X400对。小区电信线路直接由市话网采用电缆穿管引入电话交接箱，进而引入至住宅每单元弱电井内配线架。每幢弱电井每三或六层设一台电话分线箱。住宅每户两个电话出线座，布置于客厅和主卧室。小区电信线路以电缆穿管方式敷设。电缆穿PVC管保护

23、，过路及硬化路面穿钢管保护。要求最小埋深为0.8米（管顶至路面）。电信电缆采用HYA型通信电缆，在电缆转弯、分支、引上处设检查井。住宅每单元弱电井内配线架至电话分线箱采用电话电缆在竖井线槽内敷设，电话分线箱至电话出线座采用电话线穿线槽明敷或塑料管暗敷。h.宽带网系统本工程宽带网系统干线采用光缆由市电信局引入至小区信息网络中心(电话站)，由信息网络中心至各楼管理交接间干线采用光缆，由交接间至各户采用超五类电缆。住宅每户按1个信息插座设计。公建根据需要进行预留。i.可视对讲系统在住宅每单元入口处分别设一台保安可视对讲系统主机，每户住宅设一台可视对讲分机，可实现主、分机间通话，分机遥控开大门防盗锁等

24、功能。各单元主机之间联网线路送至小区值班室。保安对讲系统接线采用四芯护套软线，线路在竖井内穿管明敷，进户穿难燃塑料管暗敷。 4.3.3采暖、通风与空调a.室外空气计算参数（执行洛阳市室外气象参数）室外计算干球温度冬季采暖 -5 冬季空调 -7 夏季空调 35.9 夏季室外计算湿球温度 27.5 室外计算相对湿度 最冷月日平均 57 % 最热月日平均 75 %室外计算风速冬季 2.5 m/s夏季 2.1 m/s主导风向及频率冬季 NE 13 %夏季 NE 14 %全年主导风向及频率 NE 12 %大气压力冬季 1000.8 hPa夏季 987.6 hPa日平均温度+5的天数 95 天年平均温度

25、14.6 b.室内采暖设计温度确定:起居室、卧室1820;厨房1820,;卫生间1825;办公室1820。c.热负荷指标本项目采暖热负荷指标55W/。d.设计要则采暖系统住宅部分设置分户热计量装置，采用散热器采暖。综合楼部分采用常规采暖,系统形式为上供中回同程式。热源为洛阳市城市热力蒸汽，经热交换后，供热介质转化为热水，热交换站设于地下车库。通风及防、排烟系统地下车库设置6次/h的通风换气，车道自然补风。地下站房均设置10次/h的送排风系统，同时分区设置排烟系统，排烟量按不小于60 m3/计算。卫生间设置10次/h的排风系统。防烟楼梯间及合用前室的正压送风系统，送风量参照高层民用建筑设计防火规

26、范要求进行设计。 5.环境保护与节能5.1环境保护5.1.1噪声的防治该工程退规划路红线均大大超过规范和标准，且采用山墙面对城市干道，基本不受城市道路车辆噪声干扰。5.1.2污水及垃圾处理该工程建成后，生活污水与雨水采用分流排放系统，生活污水经污水处理达标后排入市政污水管网。生活垃圾采用袋装收集，利用垃圾车定期收集清运处理，运至城市的生活垃圾处理场，实行无公害处理，减少环境污染。5.1.3生态环境保护措施该工程充分考虑到环境的绿化和美化，利用楼宇之间的空地，铺设草皮，种植四季花木，规划建筑小品，提高环境空气质量，减少空气粉尘，增加空气含氧量。调节气候，充分发挥绿地的环境效益。5.2节能洛阳属夏

27、热冬冷地区，热工设计要求必须满足夏季防热要求，同时兼顾冬季保温。总平面布局为南北向，间距满足日照通风，采光要求。建筑设计采用适宜的进深，门窗均采用气密性好的铝合金门窗，维护结构及填充墙，均采用加气混凝土块等保温性好的轻质建材，在主要环节上控制能源损耗。电气照明采用节能灯具，楼梯间等公共场所采用延时开关。给排水专业充分利用市政供水系统。6.高层民用建筑防火设计要则6.1该工程建设项目名称、主要用途、建筑面积、层数 该工程建设项目名称为创展水岸贵都，总建筑面积48486，18层四幢、19层一幢，3层的综合楼一幢。6.2简述消防车道布置及车流、人流情况，停放车辆数量，防火间距 该工程设置环行消防车通

28、道，消防车宽度均4.00米，符合规范要求，车流、人流采用人车分流，避免相互干扰。地下停放车辆110辆，地上停放车辆21辆，所有间距均符合防火间距。6.3简述防火、防烟分区的划分原则 该住宅各层为一防火分区，每层设置自动灭火系统，符合GB50045-95（2001年版）中第5.1.1条的规定。6.4 安全疏散地下车库（停车位110辆）设有两个车辆出入口，各楼每层均设有消火栓两个，保证两股消防水柱同时到达室内任何部分，消火栓给水网为环状，管材为镀锌钢管。 7.结构与抗震7.1设计依据7.1.1本工程结构设计所采用的主要规范及依据标准建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑结构荷载规

29、范 GB50009-2001建筑抗震设计规范 GB50011-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002 J220-2002 高层建筑混凝土结构技术规范 JGJ3-2002 J186-2002 建筑桩基技术规范 JGJ94-94砌体结构设计规范 GB50003-2001冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程JGJ95-2003 J254-20037.1.2 基本风压: 0.45KN/m2；基本雪压: 0.35KN/m2 抗震设防烈度 7度，地震分组第一组，设计基本地震加速度0.10g。7.2 结构设计7.

30、2.1本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为70年。抗震设防分类为丙类。7.2.2 结构设计选型本工程主楼为高层建筑，采用框架剪力墙结构，以满足建筑物的强度、刚度及抗侧移压求。8.人员编制8.1工作人员 洛阳创展置业限公司是经洛阳市工商局批准注册，于2003年 11 月成立，主要从事房地产开发的有限责任公司。该公司各个机构齐备，人员结构整齐。公司下设行政事业部、财务部、工程部、物资部、营销部五个职能部门。 公司在用人制度上实行招聘合同制，有严格的员工招聘、人事档案制度。8.2人员培训公司实行职工人员轮岗培训制度，每月有安全制度，每周有岗位培训制度，每天班前岗前培训制度。9.实施进度建议项

31、目申请立项、可行性研究大约1个月，即2005年2月；施工图设计、地址勘探、场地平整2个月，即2005年34月；施工周期为15个月，即2005年5月2006年8月底。其中：开工时间为2005年5月16日基础施工阶段，2005年5月17日2005年6月20日；主体施工阶段，2005年6月21日2006年1月底；内外装修阶段，2006年1月1日2006年8月底；项目投入使用期1个月，即：规划验收、消防验收、备案验收。2006年10月1日业主入住。10.项目投资估算及资金来源10.1总投资估算 本项目总建筑面积48486 m2，其中：高层住宅：39166 m2，高层住宅地下室2005 m2，综合楼30

32、19 m2，地下车库4296 m2；结构型式为框架剪力墙结构和框架结构。投资范围包括土建及公用工程、室外工程、工程建设其他费用。10.1.1 投资估算依据 主要工程费用参照类似工程造价按指标计算，工程建设其他费用按规定计算。10.1.2投资估算内容和方法a.土建主体工程：土建主体工程高层住宅按800元/ m2，综合楼按600元/ m2，地下车库按1050元/ m2。b.公用工程：给排水工程、采暖通风工程、建筑电气工程根据设计内容按指标计算。c.其他费用 征地费为977万元，勘察设计费、工程监理费按规定计算，前期报建费及前期工程费160万元、开发管理费88万元。预备费按工程费用与其他费用之和的5

33、.2计算为294万元、建设期利息45万元。详见表10-1“建设投资估算表”。10.2资金来源与资金筹措项目总投资6000万元，资金来源为：公司自有资金2250万元、李义军先生自筹投入1550万元、销售按揭或现款回笼700万元、申请银行开发贷款1500万元，详见表10-2“投资使用计划表”。11.经济分析经济效益分析参照国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。11.1 销售收入计算 高层住宅销售面积为39166 m2，销售均价2200元/ m2，预计销售收入8617万元。 综合楼销售面积为3019 m2，销售均价2350元/

34、m2，预计销售收入710万元。 地下车库133个，销售均价30000元/个2，预计销售收入399万元，详见表11-1“销售收入估算表”。11.2 项目成本分析测算开发投资：项目开发投资6000万元。销售费用：销售费用按销售收入的1计算。经营广告费：经营广告费按销售收入的2计算。管理费用：管理费用按销售收入的2计算。财务费用： 财务费用为经营期贷款利息90万元，详见表11-2“项目成本估算表”。11.3 利润预测 依据销售计划，本项目可实现销售收入9725万元。缴纳销售税金及附加535万元，销售税金为营业税按5计算，城市建设维护费及教育费附加按营业税的10计算。项目计算期内利润总额2614万元，

35、缴纳所得税863万元。依据项目的建设进度，考虑本项目总体规划，对项目销售及回款情况2006年80，2007年20。详见表11-3“损益表”。11.4 贷款偿还测算 本项目申请开发贷款1500万元，计划从2006年开始至2007年还完。还款资金来源为销售收入。贷款偿还期为1.32年。详见表11-4“贷款还本付息计算表”。11.5 财务分析11.5.1 盈利能力分析 项目投资的财务盈利能力分析主要市通过项目投资损益来表现，具体以内部收益率、财务净现值、投资利润率、投资利税率等经济指标为衡量指标。详见表11-5“现金流量表”。项目损益估算：投资利润率利润总额/投资总额 2614/600043.56投

36、资利税率利税总额/投资总额 （2614+535）/600052.4811.5.2 项目不确定性因素分析a.项目盈亏平衡分析 保本点销售收入及单位均价计算保本点销售收入计算计算依据成本.销售收入与利润三者的关系,考虑利润为零时的销售收入与单位均价.计算如下:保本点销售收入项目开发成本总额/(1-税率) 6000/(1-5.5%)=6349万元本项目总销售收入为9725万元,两者差额3376万元保本点单位均价计算保本点单位均价保本点销售收入/总建筑面积6349万元/48486 m2 1309.45元/m2本项目销售平均单价为2005.7/m2,两者差额为696.25元/m2盈亏平衡点的销售率计算销

37、售率项目开发成本总额/(1-税率)/项目销售总收入6000/(1-5.5%)/972565.28 % 一般认为,当盈亏平衡点的销售率接近75%时,项目风险很低,本项目在未考虑租赁收入的情况下盈亏平衡点的销售率低于75%，可见本项目投资风险很低.b.项目敏感性分析影响房地产项目的赢利因素有项目均价、投资单位固定成本、项目可变成本、项目建设周期等因素,本项目发展商具有成熟的开发经验较强的项目管理能力,项目建设周期等均可按计划进行.在此仅将单价与开发成本作为敏感性分析的重点因素来考虑。对该项目敏感性分析按不考虑折现净利润进行。 销售价格对项目各经济指标的影响销售收入增加10%、5%，降低5%、10%

38、，对投资利润率、投资利税率的影响见表11-6“销售收入敏感性分析表” 开发成本对项目各经济指标的影响开发成本增加10%、5%，降低5%、10%，对投资利润率、投资利税率的影响见表11-7“开发投资敏感性分析表”11.6 项目经济指标：项目经济指标详见表11-8“项目经济指标汇总表“。11.7 评价结论11.7.1通过以上分析结果可以看出，本项目价格性能比较优，各经济指标显示发展商投入较大，回收资金能力较强，投资收益率较高。11.7.2销售价格的定位可调整空间较大。根据洛阳市规划发展和商品房市场本地段价格上升空间较大。11.7.3本项目发展商有丰富工程管理经验，严格控制项目建设投资成本、工程质量及开发周期尽可能减低成本投入力争自有资金利润率最大化。11.7.3从经济分析来看，本项目是可行的。12.结论12.1该项目符合国家产业政策和经济发展方向，选题正确。12.2项目选址位置优越，交通、市政及配套设施较完善，自然条件也非常好，容易营造良好的居住环境。12.3该项目实施能够提升洛阳市高新开发区的整体形象，改善居住环境，提高城市品位，具有良好的社会效益。12.4项目各项经济指标预期科学、投资偿还期短，有一定的抗风险能力，具有良好的经济效益。12.5建议列入建设计划，尽快组织实施。26