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1、2011年上半年北京房地产二手房市场分析报告2011年上半年北京市场概况2011年已经过半，回顾上半年的北京楼市，显得十分萧条和寂寥。二手房市场经历了1月短暂的成交火爆后，在国八条、京十五条细则出台后成交量开始急剧下跌。随着政策的持续深入，市场观望氛围浓重，投资客淡出，北京楼市开始迈入“纯刚需时代”。6月二手住宅成交量创下29个月以来的新低。与此同时，一直以来逐步攀升的房价也在严厉的政策作用下有效得到抑制，开始出现松动迹象。2011上半年的租赁市场仍然火爆，在限购、限贷政策的影响下，很多购房者购房计划搁置，促使租赁市场保持高温。二手房市场持续在低位徘徊，买方与卖方、成交量与价格的博弈仍然在持续
2、，市场短期内或将很难回暖。业内人士纷纷预计，三季度二手房价格很可能出现拐点。2011年上半年北京二手房成交量情况2011年上半年北京二手房成交量低迷。1月二手房成交量创下2010年4月开始第一轮调控后的新高，同比2010年1月上涨了77.48%。但从今年2月开始的第三轮调控，北京二手房市场成交量却一路下行。受“国八条”加之春节假期的影响，2月成交量急剧下滑，此后的4个月随着政策的持续深入，成交持续在低位徘徊，6月北京二手住宅成交量跌至7961套，创下了29个月以来的新低。2011上半年以来，严厉的限购政策在将投资客挤出市场的同时，也打击了不少刚性需求，符合条件的购房者大幅缩水；同时，“一房一价
3、”等措施的出台，表明了政府誓让高房价回归理性的坚定决心，让部分购房人产生了观望情绪；此外，房贷首付比例的提高也将部分购房者拒之门外。特别是二手房贷款方面，如果首套房购买的是二手房，首付比例已由此前的三成提至四成，同时利率方面也可能有所上浮。在这一系列因素的影响下，上半年的北京楼市明显降温，成交量处于低谷。2011年上半年北京二手房市场价格情况在严厉的楼市调控政策作用下，2011年上半年北京二手房挂牌均价维稳，保持在2010年底的水平。2011年1月二手住宅价格同比涨幅最高，达36%。4月同比涨幅最低，为10%。5月虽然成交低迷，但由于是传统的销售旺季，挂牌均价为27008元/平，达到上半年的最
4、高值。2010年6月北京二手房价由年初的26039元/平上涨至26265元/平，微涨0.87%。2011年之初，国八条、京十五条相继出台，在限购、限贷的叠加作用下，二手房价格得到有效抑制。总体上看，虽然上半年的房价并未出现明显下跌，但随着政策的持续深入，多数业内人士表示，下半年房价或将出现实质性下降。2011年上半年北京二手房挂牌量情况上半年以来，北京二手房挂牌量逐渐上涨，加之调控政策的影响，成交低迷，促使供需比发生明显变化。4月起二手房供应量激增，环比3月上涨了107.5%。6月挂牌量增至1179944套。严厉的楼市政策导致房价下跌的预期逐步加强，部分二手房业主心态发生变化，不在惜售，开始急
5、于出售房屋，此外，部分改善型购房者在置业升级过程中也释放出了不少房源。房源的快速增加，客户需求的增幅放缓，使得上半年北京二手房市场的供求比再创新低。2011年上半年最受网友关注的区域是朝阳，被搜索比例占26.57%2011年上半年区县搜索前三甲是朝阳、海淀、昌平，搜索比例分别占26.57%、18.91%、12.73%。朝阳和海淀作为北京市二手房市场十分成熟的区县，配套设施完善，教育、医疗、购物以及交通都十分便。昌平在2010年位居第四，今年上半年超过了丰台进入前三。昌平虽然是远郊区县，但地理位置相对优越，交通便利，加之较低的房价，逐渐受到购房者的关注。2011年上半年昌平回龙观、天通苑、昌平县
6、城摘得北京二手房商圈搜索TOP10前三甲 2011年上半年北京二手房市场最受关注的商圈是回龙观，搜索占比为2.88%，其次为天通苑和昌平县城搜索占比分别为2.80%、2.48%。亦庄、清河及北苑也是备受关注的区域。2011年上半年北京市二手住宅楼盘天通苑关注度最高，搜索比例为0.93%2011年上半年北京市二手住宅楼盘中，昌平区的天通苑、朝阳区的兴隆家园以及柏林爱乐位居前三，搜索比例分别为0.93%、0.74%和0.68%。从上表中不难发现，进入TOP20的楼盘中，朝阳区的楼盘占70%。2011年上半年50-100万元的二手房搜索量占26.30%2011年上半年，50-150万元的二手房最受网
7、友关注，搜索比例达26.30%，其次为100-150万元的二手房，搜索比例占,21.07%。50万以下二手房搜索比例为13.88%，位居第三。5成网友关注2居室北京市2011年上半年网友搜索2居室的比例高达50.63%，超过5成。其次为3居，搜索比例占24.35%。1居搜索量比例位居第三，为19.55%。目前，市场购房人群主要以刚性需求和改善型需求为主，受限购政策影响，更多购房者倾向于一步到位，因此2居、3居更受关注。50-70平米户型二手房搜索量22.82%2011年上半年50-70平米的二手房搜索百分比最高，为22.82%，70-90平米的二手房搜索比例占22.10%，位居第二。这类面积的
8、二手房多以两居、小两居、大一居为主。50平米以下的二手房搜索比例占10.76%，明显下降。这与今年的调控政策密不可分，多数购房者放弃小户型，更加倾向于一步到位。2011年上半年地铁5号线搜索量占13.86%地铁5号线和10号线沿线二手房最受网友追捧，搜索比例分别占13.86%、12.88%。1号线、4号线位居第三、第四，搜索比例分别占11.91%、11.63%。此外，由于市中心房价过高，许多年轻购房者选择京郊置业，大兴线、亦庄线搜索比例都超过了4%。 2011年上半年北京市二手房地铁站点公益西桥站搜索比例最高，为2.61%2011年上半年北京市二手房地铁站搜索前三甲为公益西桥站、宋家庄站、立水
9、桥站，搜索比例分别为2.61%、2.41%、1.82%。从上表中可以看出，搜索比例高的多为距市中心较远，房价相对较低，同时配套设施完善的成熟区域。2011年上半年北京租赁市场整体运行状况尽管2011上半年的楼市一片萧条景象，但与之截然相反的是租赁市场的火爆场景。尤其是在“京十五条”细则出台后，部分购房者失去购房资格，此外还有部分人群转为观望，这两类人群转买为租，带动了租赁市场的火爆。进入6月后，随着大批大学毕业生涌入租房市场，再次掀起了租赁市场的热浪。2011年上半年以来，北京租赁市场持续高温。上半年租金挂牌均价持续上涨。6月租金达3823元/月套，同比去年6月上涨了14%。2011年上半年北
10、京租赁市场价格情况2011年上半年，在一系列的楼市调控作用下，二手房成交低迷，与之截然相反的是租赁市场的火爆。在限购、限贷政策的影响下，很大一部分购房者失去购房资格，或产生“盼跌”心理，由持币准入转为观望，由此也催热了租赁市场，带动了租金的持续上涨。春节过后，随着务工人员返京，租赁市场进入传统旺季，加之新政影响，租赁市场火热。此后几个月仍然延续了这种火爆场面，6月随着大学毕业生涌入租房市场，再次促使租赁市场升温。2011年6月北京租赁挂牌均价3823元/月套，同比去年6月上涨了14%。楼市调控政策为租赁市场创造了良好的契机，受新政影响从购房市场大量被挤出的需求被迫进入租赁市场，租房市场价量齐升
11、。2011年6月北京租赁均价上半年最高，均价高达3823元/月套。租赁均价上半年一直保持着上升势头，可见政策影响下的租赁市场十分抢手。2011年上半年租赁市场受关注度最高的为朝阳区，搜索量比例占31.81%2011年上半年朝阳、海淀及丰台是租赁市场最受关注的三大区域，朝阳被搜索比例为31.81%，海淀为23.03%，丰台为10.82%。朝阳区和海淀区作为成熟区域，生活便捷、交通方便，医疗、购物、教育等配套都很完善，因此其租赁市场一直以来都十分活跃，备受租房族的青睐，关注度居高不下。丰台区作为“城八区”之一，紧邻市中心，地理位置相对优越，同时交通发达，因此二手房租赁也很受网友关注。2011年上半
12、年租赁市场二手房商圈搜索比例最高的为回龙观，占2.06%上半年北京市租房住宅商圈搜索占比最高的是回龙观，为2.06%。位居第二、第三位的是天通苑、清河，搜索百分比分别为1.60%、1.52%。2011年上半年租赁市场二手房楼盘搜索比例最高的为天通苑，占1.15%2011年上半年北京市租赁市场楼盘中位于昌平区天通苑商圈的天通苑和位于宣武区广安门商圈的荣丰2008以及朝阳百子湾商圈的苹果社区位列前三，搜索百分比分别为1.15%、0.56%和0.53%。2011年上半年北京市租赁市场10号线搜索量比例最高，为21.75%从2011年北京市各地铁线搜索情况看，10号线搜索占比最大，为21.75%。因其
13、连接了北京市的几大商圈，一直以来受到了较多关注。其次为5号线和4号线，搜索占比分别为16.87%、15.59%。这两条线路贯通南北，因此备受青睐。此外，1号线与13号线搜索占比相同，为11.89%，也是比较热门的地铁线路。2011年上半年北京市租房地铁站惠新西街南口站搜索比例最高，为2.58%2011年上半年北京市租房地铁站搜索前三甲为惠新西街南口站、公益西桥站、宋家庄站，搜索比例分别为2.58%、2.45%、2.12%。惠新西街南口站做为5号线与10号线的换乘站，十分便利，因此受到租房一族的关注度最高。此外，立水桥站、回龙观站因为租金价格相对较低，同时交通方便、地理位置优越而备受青睐。201
14、1年上半年租金在1000-2000元/月套的二手房搜索比例最高，为23.78%2011年上半年北京市租赁市场价格搜索占比最高的是租赁价格范围在1000-2000元/月套的二手房，为23.78%；租金价格在500-1000元的二手房位居第二，搜索占比为21.89%。总体上看，租金在3000元/月套以下的二手房被搜索量占整个租赁市场的62.5%。目前，北京低端租赁市场仍然占据主体位置，这与租房群体多为年轻白领、大学毕业生以及外来务工人员为主密不可分。2011年上半年租赁市场中1居室最受网友关注，搜索占比高达48%在2011年上半年北京市二手租赁市场中，1居的户型更受网友关注，搜索比例为48%，其次是2居室，搜索比例占34%。从2011年上半年的北京市租赁市场各户型搜索情况看，一居、二居是租赁市场的主体，相反，户型越大，关注度越低。2011年上半年北京租赁市场（3居以内）2居5月同比涨幅最高，涨幅高达24.62%2011年5月两居室同比涨幅最高，同比上涨了24.62%。6月仍然是两居室同比上涨最高，上涨19.66%。上半年各户型租金均价均呈上涨趋势。
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