5月尊地地产合肥分公司市场研究简报

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1、尊地地产合肥分公司市场研究简报（2010年5月份）第一章、政策法规 央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（5月10日）：u 中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这也是央行2010年内第三次上调存款准备金率，前两次上调时间分别是1月12日和2月25日，三次上调幅度相同，而这次调整，也使得存款准备金率已经达到17%，接近历史高点。存款准备金的上调将冻结安徽省银行资金74亿元，此举是为了收紧各银行的流动性，防范通货膨胀和经济过热的风险，虽然银行存贷款利息至今仍未上调，但存款准备金率的提升无疑加重了加

2、息预期。尊地认为其对合肥楼市影响将在贷款难度上予以体现。 合肥房管局下发房地产市场地产监管新规（5月17日）u 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买售人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动u 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报备案价格，明码标价对外销售。u 房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。u 房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方

3、案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、商品房销售管理办法、商品房预售管理办法、商品房买卖合同示范成本、明码标价书及每套商品住宅备案销售价格、建筑节能信息公示牌等信息，在销售现场清晰明示。u 对违规认筹、捂盘惜售、不按规定明示应公开的商品住房相关信息的行为将加大曝光和出发力度，并记入房地产开发企业信用档案。对情节严重且拒不整改的企业，将暂停商品住房预（销）售活动，直至取消其经营资格。u 市房地产市场监管部门将建立商品住房市场动态督查制度，加强市场巡查并及时公布处理结果。尊地认为此通知为对4月中旬出台的“新国十条”的本地化政策，在北京、广州等城市楼市纷纷出台后，合肥市房管局下发房

4、地产市场地产监管新规，不过从政策内容来说，只是对中央政策的复述，并无太大实际意义。 国务院首次明确推进房产税改革（5月31日）u 关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见（发展改革委），（第五条）五、深化财税体制改革，（第一款）（一）出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。（财政部、税务总局、发展改革委、国土资源部、住房城乡建设部、环境保护部负责）。中国政府网5月31日公布的国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知出现最高决策层对于楼市调控具体税收手段的

5、第一次明确。尊地认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上海近期推行试点的可能。而房产税的最主要目的也可能不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因此受益第二章、土地市场一、本月供应土地分析1、供应地块走势分析图2-1-1：合肥市土地市场供应走势 如上图，2010年5月合肥市供应土地面积为35.49万平方米，同比09年5月下降64.41%，环比下降44.22%。2010年5月，合肥土地市场共有7宗土地出让，其中挂牌地块3宗，为N1002地块、HJQ074地块和BHG-04-2地块，拍卖地块4宗，为E1006地块、S1002地块、W1002地块和BHG-02-13B地

6、块；，其中6宗成交，1宗拍卖取消。从2010年5月合肥推出的7宗土地来看，共推出土地532.38亩，成交土地312.71亩；成交总价8.06亿元，成交均价为255.03万元/亩。二、本月成交地块分析（不含工业用地）1、地块成交走势图2-2-1：合肥市土地市场成交走势如上图所示，10年5月合肥市经营性用地成交面积为20.85万，较去年同期减少73.1万，环比上月减少6.45万，成交土地总价为8.06亿元，土地幅数、总价基本维持不变，土地成交面积较上个月有明显降幅。 从本月成交的6块经营性用地及取消的1宗用地来看，为防止开发商囤地，管理部门的定向规划思想继续彰显，部分土地的开竣工时间也有了严格规定

7、。2、成交地块结构及用途分析10年5月合肥市成交经营性用地占地20.85万平方米，以居住和商住为主。其中E1006地块位于当下合肥房地产最热区域龙岗开发区，该地块以222万元/亩的价格被景隆置业拿下，总价为15286.92万元，楼面地价为1109.99元/平米，溢价率仅为11%，该地块将被打造成高端住宅项目。 成交土地价格走势图2-2-2：合肥市成交土地价格走势 如上图，2010年5月合肥市经营性用地成交均价为255.03万元/亩，每亩成交均价较之上月大幅上升，环比上涨27.64%。 经营性用地楼板价分析图2-2-3：合肥市成交经营性用地楼板价走势本月成交6幅经营性用地平均楼板价为1065.5

8、元/平方米，环比下降26.65%。本月成交6宗土地，其中N1002宗地地理位置最为优越，以452万/亩的价格被合肥汇博房地产有限公司收入囊中，总价为3.64亿元。从整体上来看，自4月新政出台以后，合肥土地市场小地块走俏，大地块遇冷。更大的开发商愿意争夺一些位置优越的小地块，某种程度上造成了小地块呈现高溢价率。附2009年5月合肥市土地成交列表宗地名称地址土地大小（亩）规划用途建筑密度容积率成交情况N1002 地块（挂牌）A地块：濉溪路310号B地块：界首路20号A地块72.235亩B地块8.335亩住宅商业A地块32%B地块22%A 5.0、B 3.2合肥汇博房地产有限公司收入囊中，总价达36

9、422.9万元HJQ074 地块（挂牌）经开区云谷路南、天都路东30.021住宅22%3.5熔安动力机械有限公司以120万/亩的底价摘得，总价3602万元E1006 地块（拍卖）龙岗开发区站前路南68.86居住25%3.0以222万元/亩的价格被景隆置业拿下，总价为15286.92万元S1002 地块（拍卖）包河区大连路与重庆路交口东南角94.791商业、居住25%3.0以220万元/亩的价格被安徽国开置业夺得，总价为21801.93万元BHG-02-13B地块（拍卖）徽A路与万A路东南角6.11商业50%3.5以269万元/亩被12号竞买人安徽金拇指置业拿下，总价为1643.59万元，楼面地

10、价为1152.86元/平米，溢价率79.33% 。BHG-04-2地块（挂牌）徽A路与南京路西南角32.36商业50%4.0 以60万/亩被滨湖建投集团以挂牌方式取得，总价达1941.6万元，楼面地价224.9元/平米。第三章、商品住宅市场一、全市市场综述图3-1-1 ：2009年5月至2010年5月合肥市商品住宅供求价格走势图供应平稳，成交骤降：5月份合肥市新增住宅9093套，总计面积84.33万，环比4月份新增供应面积微涨0.67%。5月份合肥市住宅类商品房销售套数为4110套，销售面积为38.47万。环比4月份销售面积环比骤降63.52%。成交价格开始下跌：本月商品住宅成交均价为5901

11、.5元/，环比下跌205.57元/,跌幅达3.37%。本月成交价格开始下落，继上月突破6000大关后又重新跌落至6000以下。4月份，尤其新政出台后一段时期，合肥楼市备案量骤升，不少购房者利用短暂的时间差追赶“末班车”，且诸多楼盘集中备案，催促签约，不能完全反应合肥楼市正确的走向。5月份，受到楼市新政的影响终于突显，市场博弈双方的观望情绪渐浓，一些开发商为了资金周转，新盘低开，老盘优惠陆续呈现，是故价格开始回落。但鉴于2009年以来火爆的合肥楼市，开发商手里“不差钱”，在较长的一段时间里，购房者和开发商之间的博弈持续，如果地方政府贯彻好国家调控政策，而国家房地产调控政策还将坚守住的话，在今年内

12、，房价或许将有所松动。图3-2-1：2010年5月合肥市商品住宅主要指标变化指标2010年4月2010年5月同比增长（%）环比增长（%）供求比0.792.19242.19177.22 供应量（万mP2P）83.7784.330.150.67成交量（万mP2P）105.4738.47-52.96-63.52成交价格（元/ mP2P）6107590242.11-3.37成交总额（亿元）64.4122.7102.68-64.76二、全市供求关系分析图3-2-1：2009年5月至2010年5月合肥市商品住宅供求情况对比图供不应求关系局势骤转：自09年以来，供不应求一直占据主导地位。然而本月商品房市场供

13、求比为2.19，新增供应面积84.33万方，环比上月上升0.67%，然后成交量仅为38.47万方，环比上月暴跌63.52%,供求比激增177.22%。供应远远高于成交，09年后供不应求的态势转换。4月受新政影响，各楼盘加大了对外地客户及二套房乃至多套房客户的签约促成力度，诸多楼盘集中备案，使得楼市短期内仍难看出新政的具体影响。且各房企加大推盘力度，部分楼盘的大幅优惠活动亦取得了不错的销售业绩。5月份新政威力突显，市场观望情绪凝重，供求关系开始转换。三、区域供销情况表3-3-1：2010年5月合肥区域供销情况一览表区属套数（套）面积（）新增套数销售套数供销比新增面积销售面积供销比蜀山区42085

14、549.12%33047.0076244.7443.34%庐阳区79380991.25%2732.578284.8332.98%包河区1239498248.80%105031.2147867.22219.42%瑶海区26071303200.08%276560.63126364.71218.86%高新区0600.00%0.005483.280.00%经开区443433102.3%42194.3041269.78102.24%政务区1213258470.16%174409.0326535.75657.26%新站区1935473470.16%165621.1535943.60460.78%滨湖区38

15、0150253.33%43719.9916725.41261.40%总计90304110219.71%843315.88384719.32219.21区域供应情况：5月包河区、瑶海区、政务区和新站区的新增量远高于其他区域的新增量，这也是区属新增超过千套的四个区域。其中供应最多的是瑶海区，为2607套，瑶海区近来已成为合肥楼市的大热板块，恒大城的开盘将瑶海区的新增套数拉升至首位。区域销售情况：5月瑶海区以1303套的销售业绩排9区销售之首，占到了全市销售比例的32%；蜀山区以855套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的21%；排名第三的包河区的销售量为498套，其占全市比例为12%；新站区的销

16、售为473套，排名第四，其占全市比例为11%；其它区域销售均不足400套，占全市比重较小。表3-3-2：2010年5月合肥区域销售排行及占比情况排名区属销售套数1瑶海区13032蜀山区8553包河区4984新站区4735经开区4336政务区2587滨湖区1508庐阳区809高新区60四、楼市销售排行榜表3-2-1：2010年5月合肥住宅销售排行情况一览表（按套数排名）排名区属项目套数（套）面积（）均价冠军瑶海区恒大城42644826.75397.5亚军蜀山区信旺华府骏苑23120611.65700.9季军瑶海区静安新天地22119356.85207.64包河区九珑湾花园14115680.75711.95经开区紫金山庄12010232.85048.76新站区金成港湾11410295.15469.07瑶海区新海尚宸家园1118917.35261.08瑶海区华润紫云府9910587.26830.69瑶海区东景苑887280.94577.010瑶海区和园746171.584787.59