分区规划与控制性详细规划(安建大09)

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1、1、 分区规划：是在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用，人口分布，公共设施，城市基础设施的配置等方面所做的进一步安排。2、控制性详细规划：是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控规作为规划设计与管理的衔接以及指导修规。3、一书两证：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（均由城乡规划主管部门核发）。4、区划(Zoning)：是美国土地使用控制的基本手段,是一种土地利用规划工具。是地方政府基于警察权管理土地(包括公有和私有)利用,即对土地用途和开发强度进行控制的最为常用的规

2、划立法,表达的是美国地方政府以保护诸如健康、安全和公众福利等公众利益。区划的借鉴:地域空间的全覆盖性;开发控制指标的针对性;开发控制指标值的先决性。5、五线：“红线”:城乡道路控制线。“绿线”:城乡绿地及生态、防护绿地范围控制线。“蓝线”:河道水系范围控制线。“黄线”:市政公用及教育设施用地控制线。“紫线”:文物古迹、历史街区控制线。6、兼容性:是指用地对建筑类型的兼容,指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施,由于比例很低,不会影响用地的主导性质。7、容积率:一定用地范围内总建筑面积与用地面积的比值。8、建筑密度:一定用地范围内所有建筑物的基底总面积与用地面积的比例(%)。9、建

3、筑系数:工业建设项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和与占总用地面积的比例(%)。10、绿地率:一定用地范围内各类绿化用地总面积与用地总面积的比例(%)。11、街区管理单元:一般以城市主、次干道围合的街区为主体,结合社区行政管理界限,进行规划管理控制的基本单位。12、单元规划：是组织控制性详细规划编制前的工作层次。根据城市空间布局、规划管理要求,结合社区行政界限,将城市规划区划分为若干个规划控制单元,对规划单元的功能结构、用地布局、人口与建筑容量、道路交通和配套设施等进行规划,用于指导控制性详细规划编制。13、动态维护：(1)控规的编制是个动态的过程(2) 控规

4、的实施是个动态的过程(3) 控规需要动态的维修维护(4)城市、镇控制性详细规划编制审批办法(2011.1.1):第十九条 控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度,有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。1、控制体系包括：主体、对象、内容、方法四要素。2、规划控制系统：规划控制主体：(1)城市政府及其城市规划行政主管部门规划局职能部门。(2) 城市政府及其规划行政主管部门主要官吏。(3)城市规划专家。规划控制对象：城市公共空间、城市开发、城市开发项目工程设计。规划控制内容：政策法规(刚性控制)、法定规划(兼顾)、规划设计导则(弹性引导)。规划控制的层次：总体规划控制、分区规划

5、控制、规划单元控制、管理单元控制、地块详细控制。3、三大设施：市政公用设施、公共服务设施、公共安全设施。1、分区规划的基本内容：原则规定分区内土地的使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施分布及其用地范围。确定城市主次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口，广场、停车场位置和控制范围。确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。2、分区规划出现的新的变化情况：历程：（1）198

6、0年代初：缘起第一次分区规划研讨会（2）1980年代中：摸索第二次分区规划研讨会，最基本得内容是用地规划（3）1980年代末：徘徊控制性详细规划产生（4）1990年代初：定位城市规划法出台（5）1990年代中：冲击控规的普及（6）1990年代末：复萌分规的复苏（7）2000年代初：多样分规的百花齐放（8）2000年代中：回归但愿规划的出现。分区规划新变化：（1）确定分区的空间布局、功能分区、土地使用性质和居住人口分布；（2）确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施用地界线和风景名胜区、文物古迹、历史文化街区的保护范围，提出空间形态的保护要求（3）确定市区居住区级公共服务设施的分布、

7、用地范围和控制原则（4）确定主要市政公用设施的位置，控制范围和工程干管的线路位置，管径、进行管线综合。（5）确定城市干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度、确定主要交叉口、广场、公交站场、交通枢纽等交通设施的位置和规模，确定轨道交通线路走向及控制范围，确定主要停车场规模与布局。1、控规的发展历程：（1）、最初的尝试 (80年代初)（2）、有益的探索(80年代中后期)（3）、步入成熟(80年代末90年代初)（4）、新时期的变革(1990年代末)：深圳法定图则关注法制层面的革新;控规调整控规动态维护的尝试;城市设计的兴起弥补控规不足的努力。（5）、控规的规范化(2000年20

8、07 年)：“控规” 在重视控规技术性、法制性和公共性的基础上,更加关注和强调控规的实用性。主要体现在由全方位控制转向“四线”和公共服务设施等核心控制,如南京的“6211”;由局部地块控制转向区域性和通则性控制,如广州的规日)关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知 建规2008227号(住建部、监察部)关于深入推进房地产开发划管理单元控制;规划成果由技术文件向管理文件转化。（6）、控规制度完善(2008年始)：城乡规划法(2008年1月1）关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知(住建部、监察部,2009)城市、镇控制性详细规划编制审批办法(2011年)。2、城市

9、规划编制办法控规内容:(1)确定规划范围内不同性质用地的界线,确定各类用地内适建,不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。(2)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。(3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则;(4)根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。(5)根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线,进行管线综合。确定地下空间开发利用具体

10、要求。(6)制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划成果表达：应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。控规强制性内容：规划确定各地块的主要用途，建筑密度，建筑高度，容积率，绿地率，基础设施和公共服务设施配套规定应为强制性内容。城市规划编制办法关于“控规”内容变化:(1)强调了公共设施的配套要求。(2)强调在编制控制性详细规划时提出城市设计的指导原则。(3)强调了交通需求分析的内容。(4)对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合。(5)关于地下空间利用的具体要求。3、控制性详细规划的作用：控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔

11、接的重要环节。控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。4、城乡规划法对控规地位作用的再认识：城乡规划主管部门依据控制性详细规划核发建设用地规划许可证;依据控制性详细规划,提出规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分;在规划区内进行建设,城乡规划主管部门要依据控制性详细规划和规划条件,核发建设工程规划许可证;建设过程中对规划条件提出变更的,变更内容必须符合控制性详细规划。(1) 是贯彻落实城乡规划法的重要内容;(2) 是落实城市总体规划的战略部署的关键环节;(3) 是城市规划依法行

12、政、进行规划许可的依据;(4) 城市规划公共政策属性的具体体现;(5) 是城市土地利用和开发建设的基本前提。5、控规指标：可分为规定性指标和引导性指标，2大类，13小项。规定性：用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率、公建配套项目、建筑后退道路红线、建筑后退用地边界、社会停车场库、配建停车场库、地块出入口方位、数量和允许开口路段。引导性：建筑形体、色彩、风格等城市设计内容。1、控制体系：土地使用（用地面积、用地边界、用地性质、土地使用兼容）环境容量（容积率、建筑密度、居住人口密度、绿地率）建筑建造（建筑限高、建筑后退、建筑间距）城市设计引导（建筑体量、建筑形式、建筑色彩、

13、建筑空间组合、建筑小品）配套设施市政设施、公共设施（行政、商业、文教卫体）行为活动交通活动（交通方式、出入方式数量、其他交通设施、停车泊位）；环境保护规定（噪声、水污染、水污染物允许排放浓度、废弃污染物允许排放量、固体废弃污染物控制、其他）。6、控规修改：控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。修改原因：（1）因上位规划和其他相关规划已经调整需要对控规进行局部更新（2）因土地开发建设需要和具体建设项目的实施情况变化，需要对具体地块控制内容和控制要求进行局部更新。（3）控规编制前瞻性和科学性不足，难以适应城市发展需要。修改的程序：根据城市、镇规划编制审批办

14、法第二十条给出：（1）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；（2）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；（3）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；（4）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。1、街区规划管理单元控制体系：(1)街区由若干街道形成的一片区域(2)划分一般以城市主、次道路划分城市建设用地。(3)面积15100hm(新区)(4)控制体系用地主导属性、开发强度

15、、“五线”控制、配套设施、城市设计。2、用地兼容性：(1)兼容类型的控制和兼容比例的控制。(2)兼容类型的控制现在一般采取各类建设用地适建范围表,一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确,目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时,一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。(3)土地使用性质兼容的原则:与周边用地不产生相互环境影响;提高土地经济效益;促使相关功能建筑集中布置;符合规划地区整体性控制与街区控制中的用地兼容量的控制要求;促进公益性设施的实施和城市环境的改善。3、混合用地：(1)主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性,并具有一定的可选

16、择性。另外,混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地,而必须有不同的使用类型混合,并且混合应达到一定的比例。(2)对于混合类型的控制,应当重点考虑如下原则:用地关联原则:优先考虑用地关联的类型的混合,这种混合能够降低交通出行,增加社区活力。互不干扰原则:容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。合理比例混合原则:对于混合比例的控制,通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义上,一种用途的建筑面积如果超过 50%比例,就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。4、指标制定要考虑的因素：容积率：影响因素:分区规划和街区容积率;地块的土地使用性质;街区和地块

17、的区位特点;地块现状和周边环境条件;街区和地块的基础设施条件;街区和地块的空间环境条件;街区和地块的土地出让价格等国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。建筑密度：影响因素(1)现状条件;(2)地方气候、日照条件;(3)自然景观的协调要求;(4)不同的建筑组群空间组合模式及规划地块划分状况;(5)街区建筑密度控制要求;(6)国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。建筑高度：影响因素:符合地质条件、建筑日照、卫生、消防和防震抗灾要求;符合城市街区景观要求以及与自然景观的协调要求;符合保护建筑 、文物保护单位和历史文化保护区周围建筑高度控制要求;符合机场净空、高压线及无线通讯通道(含微

18、波通道)等建筑高度控制要求。坡度较大地区要考虑不同坡向对建筑高度的影响。绿地率：影响因素(1)城市的区位特征和性质特点;(2)地块的土地使用性质(工业用地);(3)规划地区和地块的区位特征;(4)规划地区单元规划控制要求;(5)国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。5、三大配套设施：主要包含公共服务设施、市政公用设施和公共安全设施等三大类,其配置应依据城市总体规划、分区规划及其他相关专项规划,落实相关专项规划确定的本规划地区内应配套的公共服务设施和市政公用设施。(1)公共服务设施:教育、医疗卫生、文化体育、商业金融、行政管理、社区服务和其他设施。公共配套设施布局主要按照“分级、对口、配

19、套和集中分散相结合”的原则进行。(2)市政公用设施: 与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施。(3)公共安全设施: 城市防灾系统,避难场所、应急通道、应急物资供应和城市生命线工程,生命线工程包括突发性水环境污染防治、供气安全、供电安全和通信安全。6、容积率=k*建筑密度*平均层数（k为建筑形体变化系数）（建筑高低错落提醒变化要求较丰富的地段，k可取0.50.8，一般地段0.80.9）1、现行控规编制技术特点：(1)规划缺乏整体性单元规划提出。提高规划编制的系统性和计划性(年度编制计划、专门的编制研究中心);控规编制单元划定与标准分区的划定与衔接,统一的用地编

20、码系统;覆盖程度与编制深度的对应,重视与近期规划衔接;增加单元规划。城市、镇控制性详细规划编制审批办法 （2011第十一条）中单元规划的规定：编制大城市和特大城市的控制性详细规划,可以根据本地实际情况,结合城市空间布局、规划管理要求,以及社区边界、城乡建设要求等,将建设地区划分为若干规划控制单元,组织编制单元规划。单元规划的地位：单元规划是控规编制的上位规划,单元规划是控规编制的直接依据,控规编制必须充分尊重单元规划,单元规划确定的强制性要求未经市规划局同意不得调整。单元规划是对总体规划的内容进一步分解(明确建筑总量、用地性质、公共服务设施等指标),有效指导控规下层次规划编制。单元规划的内容：

21、以单元规划为基本单位,对人口、建筑容量进行分解和控制;落实社区级公共服务配套设施;确定市政、道路等基础设施的分布和规模;提出历史文化风貌区、历史建筑的保护要求等。总体定位;规划规模:人口规模和建设规模;开发控制:划分为适建型、协调型、控制型三类街坊;公共绿地(绿线)。风貌保护(紫线);空间景观;公共服务设施;道路交通设施;市政基础设施。单元规划由十个强制性规划要素构成：土地使用性质、建筑总量、建筑密度和高度、公共绿地、主要市政基础设施、公用设施、城乡安全、环境保护、历史文化资源保护、水资源保护等内容。(2)规划落实控制层次分层控制：采取分层控制、层层落实的方式,按照编制单元街区管理单元地块三个

22、层次;采取一般控制和特殊控制相结合的方式;划定特定意图区有针对性地提出编制深度要求;将不同的控制要求上升到分区规划层次或划定标准分区时给予明确安徽省,广州市;刚性与弹性的控制要求、相互之间的转化。在原有控规的基础上增加新的规划层次:单元规划、街区管理单元(3)控制特色分区编制。针对规划区域特色和控制重点,选取控制指标;构建具有地域特色的控制指标体系;划定特定意图区;规定性与指导性指标根据地区控制重点进行转换。分区编制：就是在不同的城市地区选用不同的控制编制技术,在规划形式、控制深度、指标选取等方面有所差异。分区的影响因素:城市建设的成熟程度:老城区、近期开发地区、远期开发地区;不同地段的主导功

23、能:居住区、工业区、中心区;具有特殊意义的地段:滨水区、历史保护区、生态敏感区。 最为普遍的做法是设立“特定区”、“特定意图区”。特定区主要包括历史文化风貌地段、中心区、滨水地区等,提出城市景观、空间特色等特殊控制和管理要求。通过“特定区”制度区别了一般控制区与重点控制区,有利于将一些特别的控制要求整合到控规这一规划管理平台中。2、控规划编制方法：(1)分层落实、分区调控、分类引导、分阶段审批(2)“控规”的编制范围:“控规”的管理对象应该包括城镇规划区内所有的建设用地与非建设用地,在规划思想上要破除二元结构的旧观念,树立起城乡并重、城乡一体的新理念,对自然资源的开发利用、生态环境的整治保护等

24、作统一部署。特别应突出的是对于城镇结构性非建设用地的管制,应设定相应的管制条款,明确其允许的开发活动。(3)对“控规”编制分类指导,即针对不同功能地域(如工业区、商务区、居住区)、不同的特性地域(如新城区、老城区、历史街区)及发展的不同阶段(如确定性开发、不确定性开发),采用差别化的策略控制要素的选择及“严格”与“宽松”不一概而论。(4q)一般将城镇规划区划分为现状完善区、局部改造区、新建地区、非建设用途区、特别地区等五个大类,其中特别地区可以细分为中心区、历史风貌保护区、工业区、教育科研区、风景控制区、保障性住房地区等多种类别。对于规模较大、功能独立的特别地区,可以作为单独划定的编制单元,而

25、规模较小的特别地区也可以叠加在一般单元之上。每个城市应根据自身的实际情况,进行相应调整。4、乡镇控规划编制技术：(1)乡镇建设特点a) 建设投资渠道单一,城镇建设资金匮乏;b) 镇规划土地供应:国有建设用地和集体建设用地兼有;c) 镇基础设施建设相对薄弱;d) 镇公共服务设施建设,既要满足镇区居民的需要,又要兼顾周边广大乡村地区的需求。e) 镇建筑多为商住混合用房,即底层商铺,上为住宅;层数以多层和低层为主,且以自建为主,统建为辅;基本无建筑设计,主要靠居民模仿,外观多贴白瓷砖,缺少地方特色;f) 镇建设项目和建设规模相对较小、较分散,其建设用地选择的随机性和制约因素则较大。g) 镇规划管理队

26、伍人员和技术力量上不足(2)乡镇控规编制内容a) 根据镇总体规划详细确定镇区土地用途和土地属性。b) 确定各个地块的开发建设强度c) 对各类配套设施进行分类引导控制d) 详细确定道路交通的控制要求,着重增加过境公路的整治规划和控制导则e) 进一步明确各类工程管线的布设控制要求f) 对镇区建筑体型特色进行引导控制(3)乡镇控规编制技术特征a) “活”编制小城镇控规要有更大的灵活性b) “度”根据镇的特点选择适度的规划策略控制c) “小”规模小、空间尺度小、建筑尺度小,镇区小街坊建设,重视现状镇区的特色和肌理,严禁大手笔的拆迁建设。5.工业用地开发控制特点a) 工业用地以园区规模开发模式发展b)

27、工业用地开发建设呈投资多元化和类型多样化特点c) 工业用地规划控制有针对性d) 工业用地闲置情况e) 工业用地开发强度偏低f) 工业用地布局混乱g) 缺乏对规划的动态性考虑。指标：投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率。3、城市新区控规划编制技术与方法：(1)新区建设模式a)以城市空间拓展为主导的建设模式;b)以产业重构为主导的建设模式;c) 以管理机制创新为主导的建设模式。(2)新区建设投融资模式a) 新区建设初期的总体融资模式应以政府主导型的间接融资模式为主,待投资环境明显改善后,转为以市场主导的直接融资为主。b)城市新区投融资渠道的选择:土地融资;政府财政

28、融资;金融机构融资;债券融资;利用外资;发展项目融资(BOT,TOT,PPP等)(3)新区产业 a)重点培育第三产业集群:以第三产业作为支柱产业的发展思路,改造和提升传统服务业,培育新兴服务业和第三产业的主导产业,形成第三产业集群 b)主要产业:房地产业;电子、通讯和电子商务业;金融、保险业;现代咨询业;设计业。(4)新区建设理念a)生态理念:天津滨海新区,曹妃甸新区,合肥滨湖新区 生态建设成为现代城市建设的必要项目之一,建设优美生态环境成为各新区的一个重要定位标准。b)人文理念:合肥滨湖新区 新区文化建设:作为一个重新起步建设之区都将原文化与国际前沿文化结合,提倡城市文明的更高境界。娱乐、休

29、闲、旅游是新区文化建设必不可少的项目,我国的新区大都建设在滨水、滨湖、滨海附近,为新区提供了很好的自然环境,将传统的地域文化与现代的城市文化相结合。c) 管理理念:合肥政务文化新区 城市行政中心 搬迁成为城市发展经济,推动城市向正确方向发展的途径,其中新区的建设与城市行政中心搬迁也有着千丝万缕的联系。新区的建设往往成为大城市新的行政中心,城市行政中心搬迁到新区后能够更好的带动新区的发展。(5)新区规划与控制a)城市规划应该实现两个转型: 一是城市规划的经济转型,二是规划设计手段的生态转型b) 对于现代城市新区来说,在完善城市功能的基础上,保持和发扬本城市特色风貌是规划的出发点和归宿。c)新区规

30、划采取紧凑型城市形态、“片区街区”城市结构、城市空间混合使用(高密度、小尺度、开放空间混合)、高密度建造d) 注重地域历史文化传承与保护。具体规划设计时,必须重视塑造展现其固有的或将有的风貌、特色。尤其是对那些以古城、古镇为基础改造建设起来的大小城市,历经沧桑所留下的宝贵历史文化遗产,更要精心保护和发掘。e)塑造尺度宜人的的公共空间。在新城区规划时,从宏观层次到中微观层次,从整体城市形象到微观的公园、广场设计,都要强化公共空间的规划内容。在老城规划修编中,考虑到用地紧凑的现实,应以小型公共空间为主导,扩大公共空间的比重。f)新区控规重点:分层控制:片区(编制单元)街区(管理单元)地块 体现生态

31、建设理念。土地利用地块开发,价值提升。道路交通公交导向(TOD)。公共设施设施导向(SOD)。城市特色城市设计(空间形态(开敞空间)、建筑特色和景观风貌 、总体建筑形态和环境设计)。新区“城中村”。g) 新区中心区 “控规”应建立在城市设计基础上,将城市设计思路贯彻到中心区“控规”中,甚至直接将城市设计与“控规”相结合,实行一体化编制。h) 新区土地利用: 布局模式:公共设施用地依托快速公交节点呈圈层布置(TOD 理念);公共设施圈层以外布置居住用地或在位于各中心之间城区内布置综合性居住社区;绿地将形成环形圈层外、指状楔入式和环形圈层内点状、廊式随机布局的模式,工业用地依托交通集中成片布置或与

32、居住区结合布置。 高密度土地利用模式:新区的低用地指标、高人口密度、高建筑密度、高建筑容积率和高建筑层数为标志的紧凑城市理论的新区土地利用模式; 土地混合利用模式:有利于增强新区各相关产业和服务机构之间的联系,促进多样性的成长,有利于住宅和就业岗位的均衡分布,减少钟摆式的交通引发的能耗和污染,使交通设施的占地面积大大减少,有利于改善生态环境,也有利于推广环境绩效规划,提高整体人居环境质量。i) 空间形态 从区域整体出发,确立紧凑、合理的城市空间形态对于新区能否实现有机生长十分重要;新区发展需要制定清晰的发展边界,保护农田和开敞空间等环境资源,并且通过内填式开发等手段促进新区经济发展和社会网络的

33、整体性; 新区空间控制主要集中在分区、邻里和走廊上。分区是围绕一个主导的活动而组织的城市功能组团;邻里是具有一个平衡活动系列的微观城市地区;廊道是用以分割和连接分区和邻里的线性交通运输或者绿地系统,即分为交通廊道和绿地廊道。j) 道路交通 公交优先原则;结构形态大多为“分散集中”型;强调公共交通,限制私人机动车交通;提倡环保出行方式:步行和骑自行车是健康、环保的出行方式。道路布局的多样化、网络化:路网的分级比较均衡,密度也高。k) 三大设施规划控制 着重解决市政基础设施、公共服务设施和公共安全设施的配套问题,提供地块开发的基本条件;关注社会福利等社区公共设施用地;新区社会公共设施建设不仅要满足

34、体现新区形象、体现带动辐射功能的要求,还要满足众多市民的日常需求。建立适应现行公共财政体制的公共设施分级体系;规划应根据城市总体规划,严格控制地区人口容量、开发强度,提出社区公共服务设施配建标准,确定主要交通网络,l) 新区公共开敞空间控制 明确公共空间与非公共空间关系;地块划分注重居住区景观绿地形态,并赋予其公共空间属性;防止部分景观品质高的公共空间不被“非公共化”;街道景观和道路红线控制;绿地地块形态与开发建设地块形态整合;绿地形态以线型带状绿地形式:(1)可提供更多与城市形态结合的边界空间;(2)线型带状空间具有联系性和开放性特征,便于形成绿地网络系统;(3)具有多种延伸形态变化特点(弧

35、形、楔型);(4)具有一定宽度,保证生态廊道作用和游览容量;m) 新区农民拆迁安置区规划控制安置标准参照城市标准;建设用地范围内的农村居民安置:以行政村为单位规划相对集中的安置组团。4、城市旧城区控规编制技术:(1)旧城区改造规划重点突出三个特性:a) 一是文化特性。发掘城市的文化资源特色,建立完善城市文化系统,形成城市自身的城市文化特色;b) 二是城市活力。应该塑造一个具有鲜明特色、充满活力的城市中心,为多元化公共活动的融入创造条件;c) 三是宜人环境。通过降低密度,加强配套设施和环境建设,构筑使用方便、整洁美观的外部空间环境。(2)旧城区改造规划策略:a) 旧城区功能定位,优化功能结构商业

36、办公中心,绿化居住功能b) 用地结构调整,完善城市空间产业结构调整,用地结构调整c) 构建可持续发展的道路交通网络,旧城的改造应以畅通工程为重点,构筑功能明确、通达性与安全性强的道路系统与网络。力求客、货车分流、人车分行、动静态交通设施齐备,道路密度适当,交叉口设计合理,道路现行舒畅周全,满足城市可持续发展需要。增加社会公共停车场d) 设施配套齐全,保留原有公共设施用地的用途并适当扩展其范围,对原有公共设施进行了充分利用和改造,对原有公共设施用地进行置换;改造质量较差地块,新增部分推行复合开发,旧城区土地资源紧张和已出让用地规划条件的限制,不专门设置体育用地,主要通过结合公共绿地、广场等复合设

37、置来解决。e) 丰富环境景观空间,将绿色空间通过河渠、道路等引向城区,并与城区绿化有效结合,形成“点、线、面、环、楔”相结合的城市绿地整体空间形态,以形成绿化景观。同时利用原有老城区楔形地以及道路交叉口处的块状绿地进行建设,完善老城区的绿地环境,同时在新建小区内部大量加大绿化建设,美化居住环境的同时,提供更多居民日常休闲娱乐空间。(3)旧城区控规编制技术分区编制,编制老城区控规,必须在整个老城范围内先进行分区,建立控制性详细规划的标准分区和编制单元,对老城的总体格局、用地调整、容量控制有整体把握,再进行深入细致的调查研究。a) 现状完善区 是指功能相对单纯、发展相对成熟、现状风貌良好的地区。该

38、类地区一般具有已建成区多、空地极少、人口集中、近期改造可能性小等特点,可能存在公共服务设施配套不足或质量不高、绿地率低等问题。老城区内的大部分居住片区都可纳入现状完善区。对该类地区中的现状用地基本予以保留,以优化调整为主,以内涵式发展为主,完善地区公共服务设施和市政基础设施配套,提升地区环境品质。 规划编制工作深度相对较深,在充分了解现状的基础上,重点梳理规划区内的交通体系、完善地区各项配套设施,规划措施以社区环境局部整治为主。b) 局部改造区 是指发展较为成熟、现状风貌较好、局部地段存在再开发可能性的地区。该类地区往往存在居住用地与工业用地混杂、部分陈旧居住区亟需更新改造的情况,地区近期改造

39、可能性较大。对该类地区中的大部分现状用地予以保留,重点解决居住与工业用地混杂的问题,通过局部改造,充分挖掘存量土地资源,优化地区土地使用结构。 规划应特别强调对再开发地块的控制引导,必须充分考虑到新建项目对周边现存项建设项目的影响,严格控制再开发项目的开发强度、建筑高度等指标。(4)加强公众参与 针对老城区的公众参与应根据其不同的改造方式,增加其公众参与的方式与深度(5)加强控规的修编和调整管理。5、风景区规划：风景区特征：1.各种自然资源和人文资源组成的各具特色的景观，是风景区的本底。风景名胜资源的稀缺性、脆弱性、不可再生性等特征决定了要把风景资源的保护工作放在高于一切的首要地位。2.以保护

40、生态、生物多样性与环境为基本作用的前提下，还兼备游憩审美、科教启智、国土形象及带动地区发展等功能作用，风景区事业即是国家的社会公益事业又带有一定的经济特征。控制内容：控规阶段主要研究内容应进一步深化相关具体控制方面，包括旅游容量控制、居民容量控制、景物保护控制、参观游览控制、旅游设施、基础工程等方面。指标体系：建立控制指标体系的工作是风景区控规编制的核心内容之一。1.内在构成都包括土地使用、建设配套、建筑建造及行为活动4个方面，且从这4个方面着手控制。2.从7个方面构件指标体系：1）保护游赏控制2）用地使用控制3)环境容量控制4）设施配套控制5）建筑建造控制6）景观环境控制7）行为活动控制。1

41、、 分区规划的产生背景：1.社会经济发展加快；2.城市总体规划编制基础形成；3.早期城市总体规划的预测不够，需进一步补充调整；4.城市管理与城市详细需有效的依据；5.城市规划学科和规划体系的自我完善；6.城市建设机制的完善，土地利用制度等新要求。2、分区规划和控规比较:从内容上看，他们都是建立在城市总体规划的基础上，而分区规划是对局部地区的土地利用，人口分布，公共设施，城市基础设施的配置等方面所做的进一步安排。控规是确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。分区规划与控规的融合单元规划。单元规划具体指导控制性详细规划的编制工作。3、控规

42、的审批：城市人民政府城乡规划主管部门组织编制城市的控制性详细规划；经本级人民政府审批后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划；报上一级人民政府审批。县人民镇府所在地的控制性详细规划，由县政府城乡规划主管部门组织编制城市的控制性详细规划。经人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。4、城市用地分类标准：城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类。R-居住用地，其中3个中类，7个小类；A-公共管理与公共服务用地，其中9中类，13小类；B-商业服务业设施用地，其中5中类，11小类；M-工业用地，其中3中

43、类；W-物流仓储用地，其中3中类；S-道路与交通设施用地，其中5中类，2小类；U-公共设施用地，其中4中类，11小类；G-绿地与广场用地，其中3中类。3、 北京市控规编制技术(1)提出片区、街区、地块 分层控制要求;划分规划控制单元街区,成果汇集到街区层面,规划审批街区层面;(2)优先保证三大公共设施用地安排;(3)高效节约科学合理地利用土地,制定了建设用地容积率的高限和低限(如工业用地不得小于0.8,轨道交通站点周边1公里范围居住用地最高2.8) (4)将政府主导和市场土地分别定为A类和B类;(5)在动态维护机制的支撑下,明确采用了“规划+规定,图则+规则”的方法。工业项目建设用地控制指标国

44、土资发 2008(24 号)a) 控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成。b) 工业项目投资强度控制指标应符合文件规定;c) 容积率控制指标应符合文件的规定;d) 工业项目的建筑系数应不得低于 30%;e) 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的若干意见市管省级开发园区土地投资强度一般不低于200万元/亩,预期亩均税收不少于 20 万元/年。县管省级开发园区土地投资强度一般不低于150万元/亩,预期亩均税收不少于 10 万元/年。b) 工业项目建筑容积率一般不低于 1.0,建筑密度一般不低于 40,绿地率一般不高于 15,行政办公和生活服务设施用地面积不超过总用地面积的 7。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅(公共租赁住房除外)、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。鼓励建设多层标准厂房。各地要在年度国有建设用地供地计划中,优先安排一定比例土地用于多层标准厂房建设。