房地产开发经营投资与成本控制wd版

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1、羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅

2、芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿

3、肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃

4、袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈

5、膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂

6、羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿

7、膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃

8、肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇

9、袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂

10、膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆

11、羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀

12、膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇

13、肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁

14、袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆

15、肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀

16、罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄

17、膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈

18、肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃

19、芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀

20、聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄

21、羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈

22、膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂

23、羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇

24、艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁

25、肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂衿肁莅蚄蚂羇莄莄袇袃蒃蒆蚀膂蒃薈袆肈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀蒀薃螇艿葿蚅羂膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈

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27、膅蒈螇螅肀蒇蒇羀羆膄蕿螃袂膃蚂罿膁膂莁螂膇膁薃肇肃膁蚆袀罿膀螈蚃芈腿蒈袈膄膈薀蚁肀芇蚂袆羆芆莂虿袂芅蒄袅芀芅蚇螈膆芄蝿羃肂芃葿螆羈节薁羁袄芁蚃螄膃莀莃羀聿荿蒅螂羅荿蚇羈羁莈螀袁艿莇葿蚄膅莆薂 房地产开发经营投资与成本控制各位领导：各位同仁:今天我和大家一起分享我的一点心得：房地产开发经营投资与成本控制。【关键词】开发成本构成；房价影响因素；投资成本控制前几年，全国各地房地产市场一直处于火爆上扬的趋势，商品房不仅与人们的生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民为提高幸福指数而改善居住条件带来“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“

28、自动型”需求，使得商品房的价格与日俱增。然而2011年国家通过宏观调控来抑制房价上涨，货币政策明显收紧，国家大力建设保障房，采取限购等措施打击炒作，在各种因素共同作用下，商品房销售量逐步放缓，所以说房地产开发的成本控制是重中之重。1、房地产开发中的成本构成房地产开发企业的成本构成与其他行业不同，有其特殊性。成本包括：土地费用、前期工程费、其他政府性收费、建筑安装工程费、公共建设配套设施费、营业税等税费及建设期贷款利息等。1.1土地费用土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费及契税。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过招拍挂方式获得开发用地成为开发商获取开发用地的有效方式。1.2前期工

29、程费前期工程费主要指开发项目的前期规划、设计费、可行性研究费、水文、地质勘察费、环境测评、测绘费以及“三通一平”等土地开发费用。1.3其他政府性收费 其他政府性收费指工程配套费、专项配套费、墙体材料专项基金、防空易地建设费、散装水泥专项基金、垃圾处置费等。1.4建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑装修工程，设备及安装工程，场区景观绿化及室外管道安装费用等。 建安工程费用的构成 建筑安装工程按定额计价组成 建安工程费用的构成包括直接费、间接费、利润、税金。1.5公建配套设施费公建配套设施费为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。1.6销

30、售费用销售费用包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。1.7管理费用管理费用主要包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计咨询费等。1.8建设期贷款利息房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。1.9税费税费包括：营业税及附加、印花税、土地增值税、所得税及土地使用税。2房地产价格居高不下的影响因素2.1土地供应价格上升政府通过招拍挂方式获得开发用地使用权，然而由于房地产商之间的激烈竞争，拍卖土地不断涌现出地王，新泰作为县级市上

31、年度某地段竞拍出了777万元每亩地的高价，“土地财政”让政府成为最大收益者。且土地取得后，开发商面临的最大问题，便是拆迁户的安置和回迁，时间越长开发成本会越高。因此，土地的价格及拆迁安置决定了房价。2.2政府行政性收费项目繁多，费用偏重虽然国家计委和财政部已联合下发文件，调整收费项目，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。2.3房地产开发企业税赋偏重房地产开发企业税收负担可达到10%以上。而且，现在税务部门对房地产业的税收采取预征的政策，即税收是从收到预收房款之日起就开始征收，增加了建设投资资金紧张局面。2.4融资贷款利率居高不下当前形势下国家出台了

32、紧缩银根等一系列有关房地产企业的政策，房地产企业遇到了巨大的资金压力，居高的融资贷款利息给房地产开发企业工程项目建设期投资增加了费用。2.5建材价格波动，带动建安成本提高建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大材所占比重最大，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高。例如：由于政府出台加大环境治理政策，淘汰落后产能，进行资产整合，关闭大批小型水泥厂，造成了水泥价格连续上涨，水泥价格由原来的200多元每吨上涨到350多元每吨；我国钢材原材料铁矿石资源主要靠澳大利亚的必和必拓集团,力拓集团与FMG集团及巴西的淡水河谷集团进口，这四个矿业集团占全球铁矿石供应的75%左右，因此我国一年一度的铁矿石价格谈判直

33、接影响钢材市场价格。我们从房地产经营投资开发成本的构成分析，成本涉及到开发全过程各个环节。因此，房地产开发的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业合理利润最大化。3如何有效地控制房地产开发中的成本3.1通过政府部门来控制开发成本3.1.1强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度，合理控地价，保民生，防止地王出现。（2）提高容积率，通过政府有关部门协调，尽量提高容积率，以缓解土地款带来的成本上涨。3.1.2加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度政府应认真

34、落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。3.1.3完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用对应由政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。3.1.4适当降低税收负担政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式，并可减免部分小税种。（2011年10月12日国务院常务会议决定提高小型企业增值营业税起征点、所得税减半征收的政策）。今年2月15日，住建部姜伟新部长部署的2012年住建部工作重点中，确实包括对个人住房征收房产税。房产税概念：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金

35、收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：(一)按房产原值一次减除1030后的余值计算。其计算公式为： 年应纳税额房产账面原值(110-30)12(二)按租金收入计算，其计算公式为： 年应纳税额年租金收入适用税率(12)产税计税基数为房产的净值，就是房产的原值减去已经计提的折旧后得出的数值。按

36、照房屋余值乘以1.2，房屋余值一般是房屋原值乘以70。以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2；按季缴纳，则以年应纳税额除以4；按月缴纳，则以年应纳税额除以12。不会向“第一套房”征房地产税房地产税开征在搭建一个制度框架，过去只会在交易环节征税，保有环节并没有到位，它是缺失的，现在填补这个缺失环节，具有制度改革色彩。为什么说房产税是个好东西？聊举以下几点启发思路。 1）、房产税：富人税？在许多国家，房产税都是十分重要的税种。除了在住房保有环节调控房地产、增加地方财政收入的功能外，作为将房地产资本纳入二次分配的重要手段，房产税更深层次的作用在于调整收入分配、缩小贫富

37、差距。有学者认为，房产税开征后，其收入再分配的效果将明显好于现在的个人所得税。房产税会使房屋失去作为投资品的属性，就是在房产持有期间，政府不断向所有权人以持有房产为由收取的钱。只要政府拿出这样东西，使多买多占的人，在意欲博取的资本升值尚不确定的情形下，马上就面临相当确定的常年税负，这会使投资房产博取升值的意义失去大半。只要不再有人多占投资，市场立马会回到原形，这才是健康的房地产。2）、剑指炒房？理论研究认为，房产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接并快速地改变房地产作为投资品的属性，增加房产持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。）3）、房产税会

38、使民众对政府有更多期待。当政府的主要收入来自于土地出让金的时候，民众对此是没有感觉的。因为有人买地，土地又是国有的。大多数民众并不知道国有和政府所有其实是两回事，大家觉得拍地乃是政府自己卖自己的东西，收了银两，政府怎么花，都和自己没关系。房产税就不一样，这笔钱先以工资等各种方式流到民众的手里，又被政府以房产税的名义拿走，归入税收。这样一来，民众就会逐渐明白，原来这政府税收是我们其中一份子。这个观点转变，会对社会发展起到不可限量的伟大作用。 4）、就是有关股市了。房屋失去投资品属性之后，能容纳民众投资需求的，一定不会是古董、古玩、（普洱茶、猴票、绿豆）明清家具这些东西。可以容纳民众投资、承载大国

39、梦想的惟一海量投资领域，就是股权市场。现在讨论房产税，市场天天为此头痛。一旦房产税梦想成真，住房回归居住属性，民间资本就会重新关注股权市场。与黄金、楼市以及上面提到的这一堆所谓的投资品相比，只有股权市场会给社会提供就业、创造财富。只有股权市场的改善和发展，才能使所谓的结构调整、转变发展方式、增加老百姓的财产性收入、化解社保缺口危机等方方面面的执政目标成为可能。 重庆、上海两市已经试行，房地产税不仅能提高房地产业的健康度和可持续性，促进住房供需平衡，还会在收入分配和财产分配方面施加规范的再分配优化调节。3.1.5 转变传统融资思维，努力扩大融资途径，积极探索运用多种融资方式，开拓金融业务，增强产

40、业活力，降低利息支出费用，实现企业的可持续发展房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。简单介绍几项融资方式：1）、 银行贷款 在我国房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50% 以上来源于银行贷款。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。所以房产企业应充分发挥银行信贷的传统融资方式，尤其是中小房地产企业应当努力挖掘自身潜力，加强管理水平，尽力建立自己的品牌优势，

41、以良好的声誉和项目投资前景来赢得银行的信任。（在今年一季度经济金融数据基本披露完毕后，央行表示，将通过适时加大逆回购操作力度、下调存款准备金率、央票到期释放流动性等多种方式，稳步增加流动性供应。二季度到期流动性近8000亿元，从央行最近的动作来看，在坚持稳健货币政策基调不变的同时，政策偏向于定向宽松，目的是为处于转型期的实体经济“输血”。央行强调，将继续实施好稳健的货币政策，综合采取有效措施，适时适度预调微调，引导货币信贷平稳适度增长，保持银行体系流动性处于合理水平，支持国民经济实现平稳较快发展。4月25日我国以浙江为试点关于金融综合改革试验，浙江省已通过温州金融改革试验区方案实施细则，还出台

42、关于加快金融改革发展的若干意见，全力打造中小企业金融服务中心和民间财富管理中心，尽快做强做大地方金融机构，加快地方资本市场体系建设，加快区域金融创新发展，促进民间融资阳光化和规范化，加快地方金融管理体制改革。鼓励民间资本进入金融领域，支持民间资本发展股权投资、融资性担保互动融合的民间金融产业链，积极创新民间资本转化为科技资本、产业资本的地方资本市场。试点成功将全国推广。通过一系列金融政策的出台，国家也给我们传送了一信号，金融政策将会适度宽松，房地产行业的春天也已经到来。）2）、 上市融资房地产企业上市融资的一次平均规模较大，是获取大量资金，实行资本运作的一个重要方式，它不仅可以降低融资成本，还

43、可以适当化解金融风险。上市融资是企业自身发展，提高其金融能力，建立其金融体系的重要手段。期望我们的企业不断壮大，能够顺利上市！3）、 非上市增资扩股 私募股权融资私募股权融资对企业的资格限制较低，易于施行。目前重要的是要把很多的私人闲散资金调动起来，因为资金总是逐利的，如果有一个合适的方式将资金的潜力挖掘出来，作用必将十分惊人。4）、 发行公司债券 通过发行公司债代替银行贷款，从而降低财务成本。据统计，自2008年3 月以来，保利地产、万科2家房地产企业，分别发行了43 亿元、59 亿的公司债券。大大缓解了公司资金压力。5）、 房地产信托融资房地产信托融资具体的是指房地产企业通过信托投资公司设

44、立信托，从社会上募集资金，用于房地产开发等活动。方式主要有抵押贷款类信托和股权类信托。6）、合作开发 在当前银根紧缩的大背景下，一些房地产企业在取得土地使用权之后，缺乏足够的资金进行下一步开发，寻找合适的合作伙伴取得资金支持进行联合开发已成为很多房地产企业选择的方式，广义的联合开发也包括合作方共同出资进行项目合作开发，共享利润，共担风险。3.2通过内部管理，在开发的全过程中严格控制成本3.2.1以合同管理为手段，加强成本控制作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量。3.2.2通过招标选择施工单位、项目管理公司开发企业在确定施工单位、项

45、目管理公司时应选择责任心强、业绩好、信誉高的单位，品牌的施工单位能给开发项目带来无形的经济效益，例如新悦世家开发项目施工专门邀请市中一建公司施工，借用一建品牌以带动房产销售。技术力量强的项目管理公司充分发挥总监作用，项目全过程管理实施过程中多提建设性意见，以减少工程造价成本。3.2.3做好规划设计阶段的成本控制控制建设工程成本，首先应从设计开始，设计阶段对投资的影响程度达7090。主要从加强设计阶段的经济论证、实行限额设计、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法、要加强设计出图前的审核工作四个方面的措施来控制。案例：国家体育场（又称为“鸟巢”）为第29届奥运会的主会场，位于北京奥林匹克公园

46、内，建筑面积25.8万M2。设计者赫尔佐格和德梅隆(两位都来自瑞士的设计大师）与中国建筑师李兴刚（中方总设计师）等合作完成的巨型体育场设计，形态如同孕育与呵护生命的“巢”，它更像一个摇篮， 寄托着人类对未来的希望。设计能全面体现当代体育馆概念的设计。它蕴涵了中国作为一个现代化国家在世界的地位，“鸟巢”不仅为2008年奥运会树立一座独特的历史性的标志性建筑，而且在世界建筑发展史上也将具有开创性意义，将为21世纪的中国和世界建筑发展提供历史见证。 该设计获得英国设计博物馆评选的建筑设计奖。2008年奥运会期间，国家体育场将承担开幕式、闭幕式、田径比赛等赛事活动，可容纳观众9.1万人。国家体育场于2

47、003年12月24日开工建设，原计划投资38.9亿元，后经过变更投资额缩减到22.67亿元。优化设计阶段是集思广益，集聚了大批知名专家，方案优化很多内容，其中一项：原设计顶盖为活动屋盖，重约300吨，设计优化去掉活动屋盖，去除活动顶盖后支撑结构用钢量减少了1万多吨，降低工程造价约为4亿元人民币。但项目使用价值也随之有所降低。从这一点看出设计优化的重要性。3.2.4严格控制建安成本，降低工程造价在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。主要从严格进行工程招标，控制新开工程的造价；合理安排施工顺序，减少临时费用；建立工程变更制度，降低工程成本

48、；严格控制材料、设备价格；加强竣工结算的审核五方面进行控制。3.2.5贷款利息的控制工程建设周期决定了贷款利息的支出，合理情况下缩短施工工期，向先进房产企业学习主体与室外工程同期施工，加快了工程进度，商品房回款时间提前，相应减少了贷款利息。（2012年2月18日，中国人民银行决定，央行再次下调存款准备金率0.5个百分点，从2月24日起执行。至此，大型金融机构的存准率将降至20.5%，中小金融机构降至17%，一次性释放流动性超过4000亿元。此次央行下调存款准备金率，有利于市场流动性的释放，对我国中小企业，乃至整个经济供应链的情况改善都是重大利好消息。此次下调准备金率，意在进一步释放银行体系流动

49、性，缓解当前市场资金紧张压力。对于缓解房地产调控下房企资金链具有一定的帮助，释放个人购房需求，帮助开发商回笼资金，而信贷转变，有利楼市回暖前的铺垫，楼市“小阳春”在量上有可能更值得期待）总之，房地产经营投资成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制开发成本是房地产企业厚德兴业理念的促进，是繁荣我国住房市场的一个重要手段。认真做好房地产开发成本的控制，使企业合理利润最大化，应是我们不断探索的课题。

50、世界最高的摩天大楼“迪拜塔”，又根据阿联酋总统名字命名“哈利法塔”图片结束我今天的分享课题 ，以祝愿在座的各位以及全体同仁事业飞黄腾达，我们的企业向迪拜塔一样蒸蒸日上，发展辉煌！谢 谢！ 芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅

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57、螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁

58、袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂

59、薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅

60、螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇

61、袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀

62、蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁

63、螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃

64、袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆

65、蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁肀蒁莃螀膂芃蚂蝿袂葿薈蝿羄节蒄袈肇蒇莀袇腿芀虿袆衿肃蚅袅肁芈薁袄膃膁蒇袄袃莆莃袃羅腿蚁袂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃荿罿羂膆螈羈膄莁蚄羈芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈节莂薂膁蒈蚀蚁袀芁薆蚁羃蒆蒂蚀肅艿莈虿芇肂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅蚅袁膈莁螅羄莄虿螄肆膇薅螃膈莂薁螂羈膅蒇螁