物业公司与开发商职责

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1、物业管理的不同阶段与开发商的关系协调1、物业管理的策划阶段的协调：所谓物业管理的策划阶段，是指物业管理企业在接管物业之前就提早介入，以物业管理的角度对物业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建议，此阶段包括设计规划、扩初阶段，工程建造阶段，预售阶段。规划设计是各宗物业能否形成完整、舒适、便利的功能的先天制约因素。由于开发商的管理经验欠缺，设计时很可能会有一些缺陷和漏洞，如未充分考虑停车位，未预留公共服务设施用房，未考虑空调位置以及水、电、气、暖等的不配套。而物业管理企业在这些方面有长期的实践经验和丰富的专业知识，在设计时能从多方面给予开发商各种意见，使之设计更趋合理，更有利于日后业主居住使用

2、。特别是一些设计细节，看似细微，可实际上对物业以后能否方便使用有着重要的影响。由于物业公司的介入，开发商的规划设计更加合理，施工质量更加提高，更符合市场需求，开发商能获得更好回报。在当前，在前期介入还没有相应的法律法规可以借鉴。国家只是在政策上鼓励物业公司积极参与物业的前期开发，因此，在目前还只是一种企业行为。企业行为决定了参与的不稳定性，物业管理公司的利益没有法律保障。在这一过程之中，企业与开发商的沟通、协调尤显重要。并且就对新建物业的建议或意见的提出与采纳与否双方应是对等主体系，如果双方仅仅是领导与被领导，那物业公司在地位上的弱势就会出现“人微言轻”的局面，物业公司付出了但得不到应有的认可

3、，物业项目也不会得到科学的改进。2、物业管理的前期准备阶段：物业管理的前期准备阶段，即开始预售至交付准备阶段。成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良好的基础，可以避免今后管理的随意性，最大限度地规避今后的管理风险，并充分体现发展商的建设目的。(1) 招投标管理：物业管理企业应高度重视投标工作，设置专职专人负责，密切关注物业管理招投标市场，获取各种信息。一旦有合适的招标物业，就全力以赴，努力去投。人不为者我为，争取投标成功。在此阶段，物业公司的职能部门应统一制定公司的体系文件，利用品牌优势，便于各分支机构参与项目的招投标。同时公司总部开展专项研究，便于各公司借鉴和利用。并且，公司可以利用量化指

4、标来考核分公司。投标能否成功不只是看投标工作做得好不好，起决定作用的还是企业本身的实力和形象。物业管理企业必须朝规范化、规模化、信息化方向发展。所谓规范化是要求物业管理企业运作必须正规、规范。企业应有完善的组织机构，企业还应严格遵守执行各项规章制度，如与业主、开发商签订的管理合同，政府制定的管理法规，企业内部的各项规定，岗位责任制度。所谓规模化就是要求物业管理企业尽可能实行规模化经营，尽可能多的管理物业。由于规模经济，企业成本将不断降低，业主负担也不断减轻，企业自身实力不断壮大，企业也更有可能提供全过程、全方位、多层次、多项目的服务管理。所谓信息化就是要求物业管理企业在管理中充分运用信息手段。

5、当今社会正向信息化发展，各种现代化物业往往设施先进，结构复杂并朝向智能化。物业管理的信息化能提高效率、降低成本，使企业能更全面、深入地介入物业管理全过程的各个环节，向业主提供更高水准和更优良的服务。(2) 前期管理在当前，大多物业公司同开发商存在着统属关系。因此经常出现开发商开发一个楼盘后，即委托物业公司进驻。实际上的费用就转嫁至物业管理公司。因此，在两个对等的市场主体间应当签订相应的管理委托合同，管理合同应明确双方的责、权、利。尤其是本合同应与“在入住后2年内成立的业主管委会与开发建设单位的委托管理合同”没有冲突。本合同中的未尽事宜应明确责任，规避在今后管理中的各种风险。3、物业管理的启动阶

6、段：物业管理的全面启动阶段，是以物业的接管验收为标志，即集中交付阶段。此阶段包括：物业的接管验收、办理客户收房、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资料、客户资料、除执行日常管理工作外还要制订整个物业的管理、保养、维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划的同时，要严格执行，环环相扣。(1) 资料提供按实施细则规定，开发商应向管理处提供工程建设清单、各类房屋清单、产权范围、设施设备及公共场地清单、竣工日期等。但实际上，由于种种原因，以上资料在实际的运行过程中并没有或完全移交。这就造成了在物业日常管理中极易与业主及有关单位产生不必要的法律纠纷，增加经营风险。 (2) 保修

7、责任物业管理公司可以承担相应的保修责任，同开发商签定保修代理合同。但在签订合同的过程中，应注意防范风险。例如：由于开发商在工程中的偷工减料造成大批规划不合理、工程质量低劣、配套设施不全的楼宇，为后期的物业管理留下了严重的隐患，那么在物业管理期间所发生的事故和损失由谁负责都应以合同的形式加以明确。(3)空置房屋管理费由于物业与地产的统属关系，实际上这笔款项很少支付。在市场运作中，由于是平等的市场主体，因此在同开发商的委托管理合同中，就应明确款项的支付方式。(4)物业管理费不足部分物业公司应与开发商明确不足部分的费用问题，并且以合同形式确立。(5)入住后的沟通入住后，这个阶段有个限定，一是物业公司

8、已通过了所委托物业的接管验收，二是至少有一家的业主入住，第三是入住率一定没有达到50%，没有组织起物业管理委员会。此阶段的特点主要是：在法规上是空白，没有法规能规定得这么详细；服务设施不完善，或者是在逐步完善过程中。此阶段困难之处在于一是由于晚交房造成业主认为开发商违约；二是由于面积误差问题导致物业服务费收费难；三是物业公司从开发商手中接楼盘时，涉及到的工程质量问题，开发商的整改又非常缓慢，这些导致业主把所有的怨气发泄到物业公司身上。物业公司不能直接把这些责任推到发展商身上。第四，发展商售楼时并没有全面介绍物业管理的全面情况，导致小业主收房入住后有受骗上当的感觉，会影响到费用交付。针对这些情况

9、，提供如下建议：A、 因为前期发展商所开发的物业的工程质量和物业管理公司的专业水准直接决定了在此阶段物业公司管理的难易程序，所以规范物业公司在竣工后的接管验收，会降低后期物业管理的难度。B、 签订委托合同时，应与开发商明确责任。(6)入住后物业管理用房的问题当前的实际情况是：地产商无偿为物业公司提供管理用房，其产权属地产公司；或者是提供了部分用房。在此情况下，为规范公司的运作，应当按法规的规定，该给与物业公司的给物业公司以保证物业公司的良性发展。4、物业管理的日常运作阶段：此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。其中包括：物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿

10、服务管理等。在为客户提供优质服务的同时，以管理规约及其他管理规定为依据，提高资金利用率，改善物业的使用功能。对管理工作进行定期检讨、计划未来、训练员工及灌输新知识，为管理的提高打下基础。这一阶段的协调工作主要是为地产开发商反馈信息：物业在管理的过程中，会有很多的信息来自业主及管理处。物业公司将收集到的信息反馈给地产开发商，开发商可以吸收相关信息，为今后的楼盘企划吸取经验。下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本

11、合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利： 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销_ 元人民币。 六、聘方的义务： 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务： 1.遵守中国的

12、法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止： 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同： a 、受聘方不履行合同或者履行合同

13、义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同： a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁： 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_ 年_ 月_

14、 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_ 受聘方(签章)_ 签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本 卖方：_(简称甲方) 身份证号码：_ 买方：_(简称乙方) 身份证号码：_ 根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_平方米。(详见土地房屋权证第_号)。 第二条上述房

15、产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方，剩余房款人 民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方，剩

16、余房款 人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1.甲方是_共_人，委

17、托代理人_即甲方代表人。 2.乙方是_，代表人是_。 第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。 第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。 第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 第十二条双方约定的其他事项： 出卖方(甲方)：_ 购买方(乙方)：_ 身份证号码： _ 身份证号码： _ 地址：_ 地址：_ 邮编：_ 邮编：_ 电话：_ 电话：_ 代理人(甲方)：_ 代理人(乙方)： _ 身份证号码: _ 身份证号码： _ 鉴证方： 鉴证机关： 地址： 邮编： 电话： 法人代表： 代表： 经 办 人： 日期：年月日 鉴证日期：_年_月_日