海口市滨江新城规划说明33p

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1、海口滨江新城控制性详细规划 海口滨江新城控制性详细规划说明 一、 项目背景 “滨江新城”项目位于海口主城区东南部、南渡江西岸，东与海口江东组团隔江相望，西北与琼山区府城相连，是海口城市总体规划中城市中心组团的有机组成部分。从区位上看无论现状还是未来，滨江新城均位于城市与美兰机场联系的主要连接地段，区域位置较为重要。 2007年8月琼山区政府按照海口城市总体规划发展战略要求，提出了建设“滨江新城”的构想。目的是通过对本区域土地等资源的整合利用、优化提升，拓展琼山区城市发展空间，以达到疏解琼山老城区建设压力，更好的保护好历史文化名城，同时促进琼山区产业经济的更新，尽而全面带动琼山区经济社会

2、更好的发展。滨江新城项目已被列入2008年海口重点项目之一，也是琼山区未来五年的建设重点区域。 按照这一思路，琼山区政府于2007年11月成立了滨江新城开发建设指挥部，并委托上海置业集团和海南佳元公司组织了“滨江新城前期策划及控制性详细规划研究”方案征集活动。2008年4月1日，由琼山区政府主持召开了“海口市滨江新城控规研究方案专家评选会”，由佳元公司委托的安道国际方案为中选方案。为了使下一步滨江新城开发建设有章可循，受琼山区政府和海南佳元房地产开发有限公司共同委托，由雅克设计机构和安道国际合作组成团队，进行滨江新城控制性详细规划的编制工作，以期为滨江新城的开发建设提供管理依据。 二、

3、 现状概况及分析 1、 规划范围 滨江新城规划用地东临南渡江江边，西至海榆东线高速公路；南以新大洲大道为界，北至凤翔东路北侧30米规划道路。用地南北长约3km，东西宽平均为2.5km（最宽处为4.3km，最窄处为1.3km）。规划用地总面积814.69公顷。距海口市中心区约8公里。 2、 基地自然条件 （1）地形地貌 规划区内地形呈西高东低之势，整体地势比较平缓，场地大部分为坡度小于3%的的平地。高程最低处4米；最高处大于17米，大多数用地高程处在5-13米之间。 （2）地质状况 规划范围内新大洲大道以东大部分用地为新埠岛-铁桥三角洲平原、多属河流阶地夹淤泥质地基土亚区，新大

4、洲大道以西大部分用地为火山岩台地残坡基地积土区。规划区内分布有马袅-铺前及海口-云龙两条断裂带，分别呈近东西和近南北走向。 （3）水文情况 规划用地东部濒临南渡江，规划区段江面宽度约为300-500米，其西岸已按照百年一遇的防洪标准设防。规划区内主要河道有响水河、龙塘河，两河汇集后经个钱渡闸口流入南渡江。未建设地区分布较多的水塘和水坑；水质总体状况较好。 3、 行政区划、人口及土地权属情况 规划范围内共计有下坎居委会、铁桥村委会、红星村委会、五岳村委会、儒传村委会等五个基层管辖单位。现状总人口7882人，其中城市居民5228人，农业人口2654人。人口统计详见下表： 现状人口统计

5、表 名 称 项 目 总人口 备注 合 计 7882 铁桥村(居)委会 小 计 6493 排潭 102 林村 337 冯村 301 下赵村 134 玉俊村 268 奇会村 126 永昌村 133 本音村 148 赵村 373 南渡村 431 北冲村 233 海南长城建设工程公司 170 海南六合农产品批发市场有限公司 379 兴牧饮料有限公司 59 天上人间 366

6、海南长昌煤矿基地 176 海南电石厂 489 铁桥厂 201 天发电子厂 12 赵村沙砖厂 45 六合企业片 269 警察之家(流动人口) 490 省劳教二所 114 省劳教一所 221 省拘留所 24 木材检查站 58 琼山监狱 170 警察之家(单位干部职工宿舍) 154 铁桥小学 17 公安局宿舍 102 警察之家 274 环卫车队 117 红星村(居)委会 小 计 1086 琼洲大道三公里西街 674 海南政法职业学校 40

7、8 海政学校 4 五岳村(居)委会 小 计 303 华侨商业学校 303 规划区内国有土地总面积176.50公顷，占总用地的21.67%，主要包括绿色佳园、第三看守所、政法学校、劳教所、省疾控中心、丹玺琉泉小区等单位。集体土地总面积146.97公顷，占总用地的18.04%，主要包括铁桥村委会、五岳村委会、红星村委会、儒传村委会的11个村庄、农田等村集体土地；其余多数为未查明权属的集体土地，有待于地籍图测量完毕后统计。现状权属情况详现状权属图。 4、 土地利用现状 规划区总用地面积814.69公顷，其中城市建设用地面积219.94公顷，占总用地的2

8、9.87%，主要为居住用地、工业用地、仓储用地、道路广场用地以及特殊用地。非建设用地主要为水域、农用地及村镇建设用地，占总面积的70.13%。 现状土地利用平衡表 序号 用地分类 用地面积（hm2) 比例 占总用地比例 1 总建设用地 219.94 100.00% 29.87% 其中 居住用地 43.05 19.57% 5.08% 行政办公用地 9.69 4.41% 1.14% 商业金融用地 17.66 8.03% 2.08% 医疗卫生用地 2.39 1.09% 0.28% 教育科研用地 21.17 9.63% 2

9、.50% 文物古迹用地 0.24 0.11% 0.03% 工业用地 30.79 14.00% 3.63% 仓储用地 3.27 1.49% 0.39% 对外交通用地 12.50 5.68% 1.47% 道路用地 52.62 23.92% 6.20% 市政设施用地 9.15 4.16% 1.08% 保安用地 17.41 7.92% 2.05% 2 非建设用地 594.75 94.69% 70.13% 　 其中 水域 27.58 4.39% 3.25% 村庄用地 91.47 14.56% 10.

10、79% 3 总用地面积 814.69 100% 100% （1）居住用地 现状居住用地面积43.05公顷，占现状城市建设用地的19.57%。主要集中在规划区北面较大的居住小区有绿色佳园、天上人间等。 （2）公共设施用地 n 行政办公用地：现状行政办公用地9.69公顷，占现状城市建设用地的4.41%。主要为琼山区公安分局、人武部等单位办公用地。 n 商业金融用地：现状商业金融用地17.66公顷，占现状城市建设用地的8.03%.主要沿新大洲大道分布。 n 医疗卫生用地：现状医疗卫生用地2.39公顷，占现状城市建设用地的1.09%。主要为省疾病防控中心。 n 教育科研用

11、地：现状教育科研用地21.17公顷，占现状城市建设用地的9.63%。主要为海南政法学校、华侨商业学校、海南旅游职业学校琼山分校区等。 n 文物古迹用地：现状文物古迹用地0.24公顷，占现状城市建设用地的0.11%。即海南政法学校内的陈公墓。 （3）工业用地 现状工业用地主要分布在规划区内南面，较大的单位有万达包装厂、兴牧饲料厂、府城综合厂等，总面积30.79公顷，占现状城市建设用地的14.00%。 （4）仓储用地 现状仓储用地3.27公顷，占现状城市建设用地的1.49%。 （5）对外交通用地 现状对外交通用地用地12.50公顷，占现状城市建设用地的5.68%。为规划范围内椰海大道

12、和东线高速公路用地。 （6）道路广场用地 现状道路广场用地52.62公顷，占现状城市建设用地的23.92%。 （7）市政设施用地 现状市政设施用地9.15公顷，占现状城市建设用地的4.16%。主要有水厂、消防站和加油站。 （8）保安用地 现状保安用地17.41公顷，占现状城市建设用地的7.92%。主要为第三看守所、第一劳教所、第二劳教所、女子监狱等单位用地。 5、 现状建筑状况 （1）建筑高度：规划区内建筑高度以低层和多层为主。绝大多数为1-3层的低层建筑，沿新大洲大道和凤翔东路有少量多层和小高层建筑。 （2）建筑质量：除绿色佳园小区、政法学校、第三看守所、劳教所、丹玺琉

13、泉小区等单位的建筑质量较好，基地内其余建筑质量一般，部分村民住宅建筑质量较差。现状建筑高度和质量状况统计如下： 现状建筑高度统计表 现状建筑质量统计表 建筑状况 建筑面积 比例 建筑状况 建筑面积 比例 低层建筑 500917 50.95% 较好建筑 499168 50.77% 多层建筑 303747 30.89% 一般建筑 125222 12.74% 高层建筑 178570 18.16% 较差建筑 358844 36.50% 合 计 983234 100.00%

14、 合 计 983234 100.00% 6、 道路交通现状 区内现状主要道路有凤翔东路、椰海大道、新大洲大道、滨江西路、海榆东线高速公路，主干道路网已基本形成，另有若干条村镇道路，次干路及支路网尚未形成，道路级差较大。 道路现状一览表 路名 道路等级 路幅（米） 断面形式 道路长度(米) 道路面积(公顷) 凤翔东路 主干道 60 四块板 1010 6.16 椰海大道 快速路 60 四块板 1780 9.30 新大洲大道 主干道 45 三块板 5965 14.50 海榆东线高速公路 高速路 27 两块板 2688 3.20

15、 滨江西路 主干道 47-100 三块板 4767 27.61 村镇道路 —— 3-5 一块板 4953 4.46 合 计 21163 65.12 7、 市政公用设施现状 （1）供水工程现状：目前规划区由儒俊水厂供水，儒俊水厂水源为南渡江，目前日供水能力5万吨/日。根据海口市城市总体规划，远期供水能力提升为20万吨/日。 （2）雨水排水工程现状：滨江新城地形呈西高东低态势，城市建设区雨水主要通过已建道路凤翔东路、新大洲大道、椰海大道两侧的雨水管网排放至南渡江；未建设区或村庄建设区雨水就近排入响水河和龙塘河以及附近水体或低洼地，尚未形成有组

16、织的排放系统。 （3）污水排水工程现状：目前规划区的污水未经处理或经简单处理便直接排入河道或低洼地，对水体和土地造成污染，影响区内水体的水环境质量。污水管网主要分布在已建道路凤翔东路、新大洲大道、椰海大道和在在建道路滨江西路上，尚未与城市污水处理系统沟通，管网整体利用率较低。 （4）电力工程现状：规划区内四条110KV高压线自220kV玉洲变电站分别从东线高速东侧（两条）、响水河东侧以及新大洲大道北侧接入府城、市区以及江东地区。 （5）燃气工程现状：规划区内现状气源为瓶装液化气，没有燃气站点以及燃气管道设施。 （6）城市环卫工程现状：规划区在天上人间小区东侧设有凤翔垃圾转运站一处，日转

17、运量100吨。 （7）防洪工程现状：规划区内南渡江东岸河堤已按百年一遇的防洪标准建设。响水河及龙塘河两侧防洪堤岸尚未建设，暴雨期时常淹及两河周边低洼地区。根据海口市城市总体规划，两河应按二十年一遇标准设防。 8、 现状条件综合评价 本项目用地目前处于海口主城区的边缘区域，属尚未发展成熟的城市建设区。区内路网交通、公共设施和市政基础设施等配套尚未完善，村庄分布密集，已建成用地功能杂乱，特别是部分单位用地性质与建设“滨江新城”矛盾较大。这都成为本项目需要重点解决的问题。但本项目用地位于主城区和机场联系的主要交通线上，内外交通便利，用地濒临南渡江，自然景观条件好，区内未建设用地较多，用地开发潜

18、力大，都成为开发建设的有利条件。 滨江新城的建设应充分利用交通、环境、土地等优势条件，重点解决土地整合、村庄搬迁安置等难点问题，加大基础设施配套和环境保护建设等工作，筑巢引凤，吸引外部资金进入，促进滨江新城的建设。 三、 规划依据、原则 1、 规划依据 n 《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1 ） n 《城市规划编制办法及实施细则》（2006.4） n 《海口市城市规划管理技术规定》（试行版） n 《海口市城市总体规划》[2005～2020] n 《南渡江滨江地带区城市设计深化设计》（雅克设计机构，2007年编制） n 《海口市滨江新城前期策划及控制性规划研究

19、方案》（安道国际，2008.4） n 规划范围1：1000地形图（电子版） n 相关规划、建筑、道路工程等设计成果资料 n 现状调研资料 2、 规划原则 （1）遵循并延伸城市设计方案的思想和理念，通过控规的技术手段与城市设计的结合，达到更有效的指导未来城市建设目标。 （2）坚持尊重自然，以人为本的设计理念，注重与场地自然环境的融合和对生态的保护，注重对人的关怀，在用地安排、设施配套、环境营造等方面最大限度的满足人的需求。 （3）采用整体控制与重点强化相结合的方法，在控制好城市的土地使用、公共空间、支撑系统的前提下，针对性的解决好开发建设管理中的重点问题。 （4）注重规划控制性和

20、灵活性的结合，使规划成果刚性和弹性兼备，以适应未来开发市场化运作的要求，使规划具有可操作性。 四、 规划目标、功能定位与建设规模 1、 规划目标 通过对区域内及周边自然和人文资源的充分利用整合，提出的规划目标为：把滨江新城建设成为南渡江西岸的滨江休闲娱乐之城，体现绿色生态理念的滨江居住之城，具有新时代经济模式的智慧创造之城。 2、 功能定位： （1）海口市东南部区域公共中心(城市公共体系层面） ——完善中心组团公共体系的重要一极 根据海口市城市总体规划，中心组团的公共体系结构为“一主多副”，即一个市级中心区（中心商务区）和多个片区级服务中心。本片区将承担起海口城市东南部区域公

21、共服务中心的功能。 （2）南渡江畔新型生态住区（城市生活层面） ——构建滨江理想人居环境，打造海口生态园林城市 充分利用南渡江畔优越的自然环境景观条件，强调人与自然的和谐共生，将生态、环保的理念贯穿建筑布局和住区环境营造中，形成高品质的绿色生态住区。 （3）海口市滨江休闲产业、现代服务产业发展区域之一 (产业经济支撑层面） ——引进外部产业进驻，促进税源经济发展 利用该区域滨江临园的环境资源优势和靠近机场的区位交通优势，发展以休闲旅游服务、文化创意、研发、外包、空港服务延伸的旅游商务（物流快递、游客到访咨询、旅游设施租赁、接待）以及相配套的服务设施（SOHO公寓）等具有现代服务特征

22、的产业。通过引入外部产业的进驻，促进滨江新城的建设以及琼山区税源经济的发展。 3、 建设规模 （1）居住人口规模 规划采用两种方法预测居住人口容量. 人均居住用地控制指标法 本次规划居住用地面积283.86公顷，根据《海口市城市总体规划（2005～2020）》，人均居住用地控制指标为33平方米/人。居住用地可容纳居住人口约为8.60万人。 人均居住面积控制指标法 二类居住用地面积207.54公顷，居住建筑面积421万平方米。规划区人均住宅建筑面积按50平方米计算，居住用地可容纳居住人口约为8.42万人；住宅与商业、办公混合用地面积63.57公顷，建筑面积162万平方米，按住宅建筑

23、面积占80%计算，可容纳居住人口约为2.59万人；共可容纳居住人口11.01万人。 综合两种预测方法，规划区居住人口容量约为9万人。控规将按此人口规模并适量考虑周边地区需求安排公共服务用地及配套设施。 （2）用地规模 本规划区总用地为814.69公顷，其中城市建设用地706.38公顷，占总用地86.71%，人均城市建设用地面积确定为78㎡。 五、 规划布局 1、 规划结构 依据功能定位，按照“一带、一心、一核、两轴、五区”结构进行功能布局： “一带”指依托南渡江的自然资源优势，打造集观光游览、度假休闲、文化娱乐为一体的滨江休闲产业带。 “一心”指依托琼山区第二行政办公区、片

24、区商业中心形成的城市公共服务中心。 “一核”指现代服务产业核，利用该区向江向林、水系环绕的地段特征，着重发展休闲商务、文化创意、SOHO公寓等具有现代服务业特征的建设项目。 “两轴”指沿新大洲大道和椰海大道形成的城市发展轴。 “五片”指规划范围内的四个居住片区以及以发展职业教育和医疗卫生等公共事业为主的教育医疗综合片区。 2、 空间布局 规划将基地打造成集“休闲、工作、居住”于一体的综合性生态型现代滨江新城。 规划充分考虑基地的特殊区位，总体上采取了相对理性的核轴结构与自然要素渗透并蓄的空间格局，形成核心区面江布置，“双核、一带、网络、多片区”空间结构。 双核——指城市公共中心和

25、现代服务产业区。其中城市公共中心依托琼山区第二行政办公区及片区商业中心形成；现代服务产业区是一个“半岛公园区域”，有较为完善的公共设施、社会网络和管理系统，以密集的创造性智力劳动为主，具有充分活力和现代意识的开放社区，具有生产创意、商务服务、培训教育、信息发布、休闲娱乐、居住等功能。双核与滨江开敞空间、绿色通廊相互渗透，创造出形态独特、景观宜人的核心区空间形态。 一带——指滨江休闲带，包含滨江西路两侧和南渡江的江滩绿带，是服务于整个地区的公共休闲、观景、活动区，也是一条空间景观上的轴线，更是联系“双核”的重要空间纽带。 网络——指由道路绿化、社区绿地、街头绿地、防护绿化、广场等开敞空间和特

26、色空间组成的遍布规划区域的网络化特色空间。 多片区——整个地区设置多个不同功能、空间特色各异的景观片区。 3、 用地规划 规划城市建设用地706.38公顷，占规划总用地的86.71%。主要包括居住用地、公共设施用地、道路广场用地、绿地。 （1）居住用地 n 居住用地布局 规划居住用地面积为283.86公顷，占城市建设用地面积的比例为40.19%，可容纳居住人口9万人，人均居住用地面积31.54平方米。 其中：二类居住用地面积为207.54公顷，占城市建设用地的29.38%；主要集中分布在凤翔东路两侧；新大洲大道、椰海大道、东线高速公路围合的区域；响水河畔的以联华国际仁邑小区和滨江

27、西安置小区为主的居住区；龙塘河东侧等4个区域。 居住小区公共服务设施用地面积为12.75公顷，包括中小学和部分居住小区公共配套服务设施用地（居委会、派出所等），主要结合居住区布置，占城市建设用地的1.80%。 住宅混合用地面积为63.57公顷，占城市建设用地的9.0%，主要分布在新大洲大道东侧、椰海大道南侧以及凤翔东路南侧。其中新大洲大道沿线商住混合带是片区商业中心的延续；椰海大道南侧办公居住混合用地是琼山区行政中心职能的扩展。 居住用地组织模式 为了更多地考虑社会关系，优化居民的生活环境，强化配套服务，适应市场化开发模式的需要，规划按照“居住社区——基层社区”的组织模式进行居住社区组

28、织。其规模与现行居住区规划设计规范中居住区和居住小区相对应，单个居住社区的人口规模约为3万人，单个基层社区的规模约为7千人。根据现有的居住区管理区划及居住用地分布状况规划区划分为3个居住社区和13个基层社区。 n 居住配套 （1）居住社区 规划居住社区中心3个，为下坎居住社区中心，铁桥居住社区中心，红星居住社区中心，规划用地总面积为2.80公顷。 下坎居住社区中心位于天上人间小区西侧，铁桥居住社区中心位于联华国际仁邑小区北侧，红星居住社区中心位于丹玺琉泉小区南侧。居住社区中心安排的设施包括：文化活动中心、体育活动中心、行政管理中心、社会服务中心、卫生服务中心、派出所等。 商业、金融、

29、邮政服务设施于商业用地或商住用地内设置、菜市场以独立地块设置。 居住社区配套设施设置内容及标准一览表 序号 设置项目 内容 建筑规模(m2) 用地规模(m2) 设置要求 1 文化娱乐设施 文化活动中心 （☆） 包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等 3000～5000 1000～2000 2 体育设施 体育活动中心 （☆） 室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、排球场、健身房和游泳池等设施项目 1500 2000-5000 当学校体育运动场向社会开

30、放时，可适当缩减室外场地（篮球场、排球场等）的用地 3 行政管理与社区服务设施 街政管理中心 （☆） 包括街道办事处及市政、环卫等管理用房 1000～1500 1000～1500 如人口规模较小，根据行政管理需要，可两个或两个以上居住社区共同设置一处 社区服务中心 （☆） 提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务 1000～3000 派出所 （☆） 1000 1000 宜有专用院落，应有对外、对内方便的出入口；如人口规模较小，可两个或两个以上居住社区共同设置一处 4 医疗卫生设施 社区卫生服务中心 （☆） 含残疾人康复服务中

31、心、残疾人托养所 1500～2500 1500～2000 设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道 居住社区中心配套设施合计 8500～15000 6500～11500 5 邮政电信设施 邮电设施 （☆） 提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施 200 应设在建筑一层 6 商业金融服务设施 菜市场 （☆） 包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售卖 3000～5000 宜设在底层，运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场 社区商业金融服务设施 超市，餐饮

32、、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施，银行储蓄所等金融服务设施 20000～25000 超市在底层设置独立的出入口，有一定面积的停车场地 其它地区配套设施合计 23200～30200 注：1、设置项目后带“☆”号的设施（一类公共设施项目和菜市场），其内容和标准为刚性规定。其余项目内容和标准具有一定的弹性，在保证基本服务的前提下可进行适当扩充调整。 2、可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。在保证用地面积的前提下，建筑面积可根据服务范围内住宅的开发强度做适当调整。 （

33、2）基层社区 规划基层社区13个，通常以主次干道围合的地块或大型居住开发项目为单位。 基层社区配套设施一般安排在位于基层社区相对中心的位置、或交通比较方便的地区，以方便为社区居民服务。服务半径一般应保持在300-500米范围内。 基层社区安排的设施包括：文化活动站、体育活动站、社区管理服务设施、小型商业金融服务设施、以及社区卫生服务站等。 幼儿园依托基层社区公共建筑设置，按照36人/千人， 30人/班的标准进行配套。 基层社区配套设施设置内容及标准一览表 序号 设置项目 内容 建筑规模 (m2) 设置要求 1 文化娱乐设施 文化活动站 （☆） 包括书报阅览、书画

34、、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动 400～600 2 体育设施 体育活动站 （☆） 儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等，有条件可建设篮、排球及小型球类场地。 可与社区绿地结合设置 3 行政管理与社区服务设施 社区管理服务设施 （☆） 社区居委会、社区服务站、老年之家、社区居民学校、社区警务室等 300～400 4 医疗卫生设施 社区卫生服务站 （☆） 健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊疗 100 5 商业金融服务设施 小型商业金融服务设施 便利店、早点店等小型商业服务设施，储蓄所

35、等 500 合 计 1300～1600 n 中小学规划 规划中小学按初中36人/千人、50人/班标准进行配套，椰海大道北面居住区可考虑以琼山华侨中学作为配套；小学70人/千人，45人/班的标准进行配套；按照中学不超过1000米、小学不超过500米的服务半径和规模化办学的原则，对规划区内现有的小学进行规划整合，对新建地区进行合理布局。规划九年制学校两所，总用地面积5.86公顷；规划小学两所，总用地面积4.09公顷。 中小学规划一览表 学校名称 规模 （班） 用地面积 （公顷） 备注 九年制学校 儒俊水厂西北侧九年制学校 54 3.50 新建（含1

36、8个初中班） 龙塘河东侧九年制学校 42 2.36 铁桥小学迁址并扩建（含6个初中班） 小学 琼山五小 36 2.34 在现状基础上扩建，提高办学规模和设施水平。 联华国际仁邑北侧小学 24 1.75 新建 总计 228 9.95 （2） 公共设施用地 规划公共设施用地119.83公顷，占城市建设用地的16.96%，主要以行政办公用地、商业用地、旅游休闲服务用地、旅馆业用地、医疗卫生用地、商贸居住混合用地、文化娱乐用地、教育科研用地、商办混合用地构成。 n 行政办公用地：规划行政办公用地12.27公顷，占城市建设用地的1.74%，主要位于椰海大

37、道西段北侧，是未来琼山区第二办公区所在地。 n 商业金融业用地：规划商业金融业用地面积为8.40公顷，占城市建设用地的1.19%，位于新大洲大道西侧的商业中心区内。主要用于建设大型生活性商业设施。 n 旅游休闲服务用地：规划旅游休闲服务用地面积为27.21公顷，占城市建设用地的3.85%，主要位于滨江西路南段西侧以及新大洲大道东段北侧。用于发展滨江休闲产业带以及与空港相关的旅游服务和南部体育休闲相配套的休闲服务设施。 n 旅馆业用地：规划旅馆业用地面积为7.31公顷，占城市建设用地的1.03%。分别在沿滨江西路南侧规划旅馆业用地三处，用以发展滨江高档酒店和城市商务酒店。 n 市场用地：

38、规划市场用地面积为8.23公顷，占城市建设用地的1.17%。主要位于规划用地西南角，为专业市场，内容包括工程机销售、建材批发、室外文化艺术品销售展示。其余为居住片区内的菜市场。 n 医疗卫生用地：保留省疾病防控中心，于其南侧规划中心医院（已批府城工伤康复中心）。医疗卫生用地总面积为4.39公顷。 n 中等专业学校用地：保留政法学校，将华侨商业学校、海南省旅游职业学校琼山教学区（琼山职教中心）和海南外语旅游学校等规模较小的学校迁至桂林洋高校区。规划中等专业学校用地14.02公顷，占城市建设用地的1.98%。 n 办公商业混合用地：规划办公商业混合用地面积为5.87公顷，占城市建设用地的0.

39、83%。主要分布在琼山区行政中心东侧南渡江畔，用以发展滨江休闲服务和商务办公。 n 商业文化设施用地：规划商业文化娱乐用地面积为4.09公顷，占城市建设用地的0.58%，位于琼山区行政中心西侧。商业文化娱乐设施主要包括未来琼山区区级文化设施如会展、科技馆、图书馆、影视中心以及相应的商业配套服务等。图书馆、科技馆等公益性文化设施与会展、影视中心、商业配套等经营性文化娱乐设施应分区设计。 n 商贸居住混合用地：规划商办混合用地面积为25.01公顷，占城市建设用地的3.54%。位于响水河与龙塘河环绕形成的半岛区，主要用于与现代服务有关的产业，如休闲商务办公、文化创意、SOHO等。 n 文物古迹

40、用地：主要指市级文物保护单位陈公墓和拟申请市级文物保护单位的铁桥，用地面积1.88公顷。 （3） 道路广场用地 规划道路广场用地面积为169.59公顷，占城市建设用地面积的比例为24.01%。其中道路用地166.39公顷；广场用地1.61公顷，主要指断桥广场；社会停车场用地1.59公顷，布置于琼山区第二行政办公区与商业、文化中心之间。 （4）公共绿地 共规划公共绿地103.98公顷，占城市建设用地面积的比例为14.72%。其中公园用地12.18公顷，指于商业、行政中心，断桥，西南片区住区中心规划的三处公园绿地；街头绿地91.80公顷，主要指沿城市主、次干道以及规划区内水系及两侧规划的带

41、状绿地。 城市规划用地汇总表 序号 用地代码 用地性质 用地面积（公顷） 所占比例 1 　 城市建设用地 706.38 86.71% 2 E 水域及其它非城市建设用地 108.31 13.29% 其中 E1 生态绿地及水域 108.31 13.29% 总计 　 　 814.69 100.00% 城市建设用地平衡表 序号 用地代码 用地性质 用地面积（公顷） 所占比例 1 R 居住用地 283.86 40.19% 其中 R21 二类居住用地 207.54 29.38% R22 公共服务设施用地

42、12.75 1.80% C21/R2 商业居住混合用地 52.14 7.38% 　 C1/R2 办公居住混合用地 11.43 1.62% 2 C 公共设施用地 119.83 16.96% 其中 C1 行政办公用地 12.27 1.74% C2 商业金融业用地 8.40 1.19% C24 旅游休闲服务用地 27.21 3.85% C25 旅馆业用地 7.31 1.03% C26 市场用地 8.23 1.17% C3 文化娱乐用地 1.15 0.16% C51 医院用地 2.59 0.3

43、7% C52 卫生防疫用地 1.80 0.25% C6 教育科研设计用地 14.02 1.98% C7 文物古迹用地 1.88 0.27% C1/C2 办公商业混合用地 5.87 0.83% C2/C3 商业文化娱乐混合用地 4.09 0.58% C2/R2 商贸居住混合用地 25.01 3.54% 3 T 对外交通用地 20.38 2.89% 其中 T2 公路用地 20.38 2.89% 4 S 道路广场用地 169.59 24.01% 其中 S1 道路用地 166.39 23.56%

44、 　 S2 广场用地 1.61 0.23% 　 S3 社会停车场用地 1.59 0.23% 5 U 市政公用设施用地 8.74 1.24% 其中 U11 供水用地 6.30 0.89% U12 供电用地 0.38 0.05% U21 公共交通用地 0.55 0.08% U29 其它交通设施用地 0.19 0.03% U41 雨水、污水处理用地 0.27 0.04% U42 垃圾处理用地 0.07 0.01% U9 消防用地 0.98 0.14% 6 G 绿地 103.98 1

45、4.72% 其中 G11 公园 12.18 1.72% G12 街头绿地 91.80 13.00% 总计 　 　 706.38 100.00% 六、道路交通规划 4、 道路网系统规划 （1）路网结构：本规划区道路分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级，形成快速路、主干路 “三横三纵”+次干路 “两横两纵”的路网结构系统。 （2）路网规划 n 快速路：规划区快速路有两条，为“一横一纵”形式，分别为椰海大道和海榆东线高速公路延伸段。椰海大道规划红线宽度60米，呈东西向横贯规划区中部，为海口市城区与江东组团的城市快速联系道路之一。道路断面形式为：

46、4+7+3+12+8+12+3+7+4四块板式；海榆东线高速公路延伸段红线宽度60米，呈南北向从规划区西侧通过，是海口主城区与绕城高速的主要连结道路之一，规划在原海榆东线高速公路的基础上扩建，道路断面形式规划为：3.5+8+5+12+3+12+5+7+3.5四块板式。 n 主干路：规划区主干路有四条，为“两横两纵”形式，两横分别为凤翔东路、新大洲大道（东西向），两纵为滨江西路、新大洲大道（南北向）。凤翔东路为现状道路，红线宽度60米，断面形式为：8.5+6+2+12.5+2+12.5+2+6+8.5四块板式；新大洲大道规划红线宽度60米，断面形式规划为：6.5+4+3+12.5+8+12.5

47、+3+4+6.5四块板式；滨江西路红线宽度80-105米不等，主要断面形式为：8.5+7+2.5+8+2.0+不等宽绿带+2.0+8+2.5+13.5三块板式； n 次干路：规划区次干路有四条，横向次干道分别为凤翔东路南侧40米规划路，新大洲大道（东西向）北侧40米规划路；纵向次干道分别为新大洲大道（南北向段）西侧两条40米规划路，为“两横两纵”形式，规划红线宽度均为40米，断面形式为：5.5+4.5+2+16+2+4.5+5.5。 n 支路：规划支路有30、20、15、12米四种断面，断面形式规划分别为： 5+20+5（30米）、4+12+4(20米)、3.5+8+3.5（15米）、2.

48、5+7+2.5（12米），均为一块板式。考虑现状用地权属不全以及开发建设的不确定因素，支路线型可在项目建设过程中由规划管理部门核准进行调整。 （3）路网指标：规划区内道路总占地面积186.77公顷，占城市建设总用地面积26.44%。规划道路总长度43.65km，道路网密度6.18km/km2。 道路规划一览表 道路 等级 道路 名称 道路断面 道路红线宽度（m） 长度 （m） 路网密度（km/km2） 道路面积（公顷） 备注 快 速 路 椰海大道 4+7+3+12+8+12+3+7+4 60 1986.40 0.46 12.32 在建 海

49、榆东线高速公路延伸段 3.5+8+5+12+3+12+5+7+3.5 60 1268.32 8.06 改建 主 干 道 凤翔东路 8.5+6+2+12.5+2+12.5+2+6+8.5 60 1257.56 1.36 9.77 现状 新大洲 大道 6.5+4+3+12.5+8+12.5+3+4+6.5 60 5085.18 33.51 滨江西路 8.5+7+2.5+8+2.0+不等宽绿带+2.0+8+2.5+13.5 80-105 3261.59 35.21 基本建 成 次 干 道 规划路 5.5+4.5+2+16+2+4.5

50、+5.5 40 9619.24 1.36 39.53 两横两纵共四条道路 支 路 规划路 5+20+5 30 7874.66 3.00 24.37 规划路 4+12+4 20 3735.99 8.57 规划路 3.5+8+3.5 15 4213.62 7.19 规划路 2.5+7+2.5 12 5350.96 8.24 合计 43653.52 6.18 186.77 注：规划范围边界的道路在计算道路网密度时按其长度的一半计算。 5、 公交系统规划 本规划区强调公交优先的原则，根据路网总体骨架，公交线路主要

51、沿主、次干道布置，公交站点间距控制在500m左右，可使最大步行距离控制在250m左右。根据海口市交通总体规划，结合滨江新城规划布局，在联华国际仁邑小区北侧布置1处公交综合场站，公交综合场站用地将以地块图则的方式进行有效控制。 6、 静态交通 为适应未来机动车不断增加而带来的停车需求，根据用地性质、功能布局和建筑类型等因素进行停车场（库）的规划。对公众开放人流量较大的公园、广场以及商业、办公、文化设施等用地布置集中式社会公共停车场，并结合建筑设置地下停车库；在部分生活性道路断面设计上考虑设置停车带；居住区内部则根据配建指标设置地上或地下停车场（库）。停车指标应符合海口城市管理技术规定要求。具

52、体配建指标如下： 配建公共停车场（库）停车位控制指标表 用途 分类 单位 标准 住 宅 拆迁安置住宅 车位/户 0.5;自行车及摩托车取2 单元式住宅 车位/120m2建筑面积 1.0, 自行车及摩托车取1；旧城区取0.5 自行车及摩托车取2 独立式及联排式住宅 车位/户 2.0 商 业 商业建筑（区） 车位/100m2建筑面积 小于等于2000 m2部分取2.0；超过2000 m2的以2000 m2为基数往上递增，递增部分取0.8～1.0；旧城区取0.4～0.6； 自行车及摩托车取7.5 批发交易市场 车位/100m2建筑面积 1.5

53、～2.0,旧城区取0.5～0.6 自行车及摩托车取7.5 农贸市场 车位/100m2建筑面积 1.0；旧城区取0.5～0.6； 自行车及摩托车取15 酒 店 车位/客房 四、五星级宾馆0.4～0.6车位/客房，其他星级宾馆0.3-0.5车位/客房 自行车及摩托车取0.2 专业餐饮、餐馆 车位/100m2建筑面积 2.5-3.5,旧城区取0.5～1.0 自行车及摩托车取3.6 办 公 行政办公楼 车位/100m2建筑面积 1.5～2.0,旧城区取0.6～1.0 自行车及摩托车取2.0 商业办公楼 (写字楼) 车位/100m2建筑面积 1.8～

54、2.2,旧城区取0.6～1.0 自行车及摩托车取0.4 其它办公楼 车位/100m2建筑面积 1.2～1.5 自行车及摩托车取1.0 工 业 厂 房 车位/100m2建筑面积 0.2～0.6 仓 库 车位/1000m2建筑面积 0.4～0.6 公 园 综合公园、专类公园 车位/1000 m2占地面积 0.5～1.5 其它公园 车位/公顷占地面积 需进行专题研究 文 体 设 施 大型体育场馆 车位/100座 3.0～4.0; 自行车及摩托车取20 小型体育场馆 车位/100座 2.0～3.0; 自行车及摩托车取20

55、市级影剧院 车位/100座 4.5～5.5 自行车及摩托车取30 一般影剧院 车位/100座 2.0～3.0 自行车及摩托车取20 博物馆、图书馆 车位/100m2建筑面积 0.5～1.0; 自行车及摩托车取10 展览馆 车位/100m2建筑面积 0.7～1.0; 自行车及摩托车取1.5 医 疗 设 施 区以下医院 车位/100m2建筑面积 0.2～0.4 自行车及摩托车取3.0 区以上医院 车位/100m2建筑面积 0.4～0.8 自行车及摩托车取1.5 教 育 设 施 中 学 车位/100学生 0.7～1.5; 自行车及

56、摩托车取70 校址范围内至少设2个校车停车处 小 学 车位/100学生 0.5～1.2; 自行车及摩托车取20 校址范围内至少设2个校车停车处 幼 儿 园 车位/100学生 0.5～1.2; 自行车及摩托车取10 校址范围内至少设2个校车停车处 交 通 设 施 火 车 站 车位/高峰日每千旅客 3.0; 自行车及摩托车取2.0 长途汽车站 车位/高峰日每千旅客 2.0; 自行车及摩托车取1.0 公交枢纽站 车位/高峰日每千旅客 1.5; 自行车及摩托车取1.0 注： 1、交通发展策略确定的控制地区的停车位配建指标按该策略的规定执行。

57、2、学校校门应考虑停车场，并设接送学生的缓冲空间。 3、批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其它交易市场。 4、客运码头、火车站、公交枢纽站、机场、医院、文娱中心、商场、酒店、大型居住区及交通严格管制路段等地区，应设置2个以上出租车候客专用停车位。 5、建设工程配建的停车场（库）建成后不得改变使用性质。 6、停车场用地面积：小型汽车按25m2/每车位、自行车按1.5m2/每车位计算；停车库建筑面积：小型汽车按35m2/每车位、自行车按1.8m2/每车位计算。 7、停车场（库）的出、入口不宜设在主干路上，可在次干路或支路上开设，距主干路交叉口距离应大于70米，且应有单独的车行道。

58、 8、机动车停车场（库）的服务半径，在城市中心地段一般不超过500米；在一般地段不宜超过800米。 9、其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。 7、 交叉口控制 根据交通需要，规划区内共设置了三处互通式立交，其中凤翔路和海榆东线高速公路交汇处为现状立交，椰海大道与海榆东线高速公路交叉口立交正处于施工阶段，椰海大道与滨江西路现状为分离式立交，规划按互通式立交控制，三处立交形式均为完全互通式苜蓿叶形立体交叉；主干道与主干道，主干道与次干道平面交叉采用渠化+灯控形式，其余道路交叉应视车流量情况来定是否需要灯控措施。各级道路交叉口应按下表规定控制视距三角形。 各级道路交叉口视距三

59、角形控制表 道路红线宽（m） 设计车速（km/小时） 停车视距（m） L≥60 60 100 40≤L<60 40 75 20≤L<40 30 50 12≤L<20 20 25 8、 道路竖向 道路竖向设计是本次控规一项重要内容，需要综合考虑规划区内的地形条件、用地功能、现状道路以及工程管线的布线要求等进行设计。道路标高的确定原则为：（1）满足国家道路纵坡设计规范要求；（2）尽量满足雨污水的自流排放；（3）适当考虑道路周边用地的功能和景观要求；（4）尽量与现状地形标高吻合以减少土方工程量，并考虑区内场地竖向设计中土方平衡问题。道路设计的最小纵坡0.2%，最大纵

60、坡为0.87%。 六、 公共服务设施规划 本次公共服务设施分市级和居住区级二级规划。市级公共设施主要为行政办公、商务办公、文化设施、商业金融、职业学院和市级医院等，为整个滨江新城和周边地区提供服务。用地主要沿新大洲大道东侧、椰海大道北侧、规划的行政中心和商业中区布置，形成本区域的公共服务中心区；于响水河、龙塘河交汇半岛处规划商贸居住混合用地，形成现代服务产业核心；沿滨江西路布置旅游休闲设施用地、旅馆业用地和商办混合用地，形成滨江公共休闲带。居住区级公共设施主要为中、小学校、医疗卫生所、社区商业服务、市场、社区服务中心（行政管理治安）等，按片区进行布置，为就近居民提供日常服务。形成“一带

61、两心多点”的公共设施服务网络，规划公共服务设施用地132.58hm2，其中市级119.83hm2，居住区级12.75hm2，人均公共设施用地14.73m2。 公共服务设施用地规划一览表 序号 用地性质 用地代号 面积（公顷） 比例（%） 备注 1 市级公共设施用地 　 119.83 90.38% 　 其中 C11 行政办公用地 12.27 9.25% C2 商业金融业用地 8.40 6.34% C24 旅游休闲服务用地 27.21 20.52% C25 旅馆业用地 7.31 5.51% C26 市场用地

62、 8.23 6.21% C3 文化娱乐用地 1.15 0.87% C51 医院用地 2.59 1.95% C52 卫生防疫用地 1.80 1.36% C62 中等专业学校用地 14.02 10.57% C7 文物古迹用地 1.88 1.42% C1/C2 办公商业混合用地 5.87 4.43% C2/C3 商业文化娱乐混合用地 4.09 3.08% C2/R2 商贸居住混合用地 25.01 18.86% 2 居住区级公共设施用地 　 12.75 9.62% 　

63、其中 公共服务设施用地 2.80 2.11% 中小学用地 9.95 7.50% 总计 132.58 100.00% 　 七、 绿地系统规划 1、 规划原则 （1）与自然协调的原则：充分利用现状地形地貌、水系、植被，在保护好自然生态环境系统的基础上，构建人工与自然相协调的绿地系统。 （2）绿地共享的原则：绿地系统的布局考虑将建筑、广场、公共开放空间、带状绿地穿插布置形成网络，最大限度增加绿地的可达性、共享性。 2、 规划布局 规划形成以南渡江江滩生态绿地为主体，沿河沿路带状绿地为纽带，城市公园为节点的绿地系统。 （1）公共绿地：规划公

64、共绿地面积为103.98公顷，占城市建设用地面积的比例为14.72%。公共绿地分为城市公园绿地、街头绿地等。规划城市公园3处，总面积约12.18公顷,分别为规划区中部行政中心和商业中心的公共中心区公园、东南侧滨江断桥纪念公园以及西南片居住区的街头公园。街头绿地主要指沿河、沿路的带状绿地，总面积为91.80公顷。 （2）生态绿地：规划郊野绿地108.31公顷，占规划总用地的13.29%。主要为沿南渡江滨江的湿地和滩地。规划结合地形以及根据南渡江的洪水位高程布局江边休闲绿地、广场等，并设置了少量休闲设施，以满足滨江休闲活动的需要。 八、 环境保护规划 1、 规划目标 坚持可持续发展的

65、原则，加强生态保护，强化环境整治，合理利用环境容量，使规划区的环境质量达到国家规范标准要求，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调发展。 2、 规划原则和依据 （1）坚持预防为主，防治结合的方针，全面规划，合理布局，突出重点，兼顾一般。坚持实事求是，因地制宜，讲求实效的原则。 （2）与建设现代化城市相适应，不断提高城市环境质量，逐步完善生态环境保护，实现生态良性循环。 （3）强化环境管理思想意识，加强执法力度，保障居民生活、工作的良好环境。 （4）严格控制影响城市环境的大气污染源和水污染源，实行排污总量控制，把无限污染源控制在有限的区域容量内，杜绝随意排放现象。 （5）以《海口市环

66、境保护行动计划总报告》《海口市环境质量报告书》《海口市环保“十五”规划》《2005-2020海口市总体规划》为规划依据。 3、 执行标准 n 《地面水环境质量标准》（GB3838-2002） n 《地下水质量标准》（GB/T14848—93） n 《环境空气质量标准》（GB3095-1996） n 《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93） n 《景观娱乐用水水质标准》（GB12941-91） 4、 环境功能区划分 环境功能分区是实施城市环境分区管理和污染物总量控制的基础和前提。规划按照水、气、声三个环境要素，分别划分为不同的环境功能区，将国家对环境质量指标的要求体现于功能区中。 （1）水环境功能区划分 滨江新城水域划分为三类水体。即Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类水体： n Ⅱ类水域：南渡江龙塘—米铺段。 n Ⅲ类水域：内部响水河、龙塘河等河流水系。 n Ⅳ类水域：排沟等排污沟渠。 （2）大气环境功能区划分 滨江新城大气环境质量按《大气环境质量标准》中的一级标准执行。 （3）声环境功能区划分 环境噪声标准按照《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的规定标准，