南京商品住宅市场研究报告

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1、YZ-外发-2010南京市场年报-201101072010年南京商品住宅市场年度研究报告同策咨询一区事业部 2011/01/07目录序言4一、全年政策调控回顾51、总述52、金融货币政策分析53、税收政策分析74、土地政策分析85、保障房相关政策分析9二、南京城建规划及规划发展分析111、南京城市发展规划分析111.1、南京城市发展目标111.2、南京规划调整后的市域城镇体系布局111.3、城市人口111.4、小结112、南京城市建设重大事件122.1、城南南部新城规划122.2、基础设施方面13三、南京房地产宏观投资环境分析151、南京经济投资环境分析152、南京房地产投资环境分析15四、南

2、京土地市场分析161、一级市场总述162、全年土地市场供应成交情况分析163、品牌房企土地储备情况分析17五、南京商品住宅市场分析191、南京商品住房市场历年供销分析192、南京商品住房市场2010年供销及结构分析193、商品住房市场各大板块运行特征分析224、商品住房市场销售排行榜295、2011年潜在供应量分析306、2011年南京住宅市场形势预判32六、南京别墅市场专题分析341、别墅市场供销结构分析342、别墅各类型物业运行特征及市场趋势预判353、别墅销售排行榜374、别墅市场小结38七、2010年南京年度明星楼盘盘点391、中海凤凰熙岸392、仁恒G53393、朗诗绿色街区404、

3、融侨世家405、金地自在城41八、2011年南京值得重点关注楼盘盘点421、城中万科安品街项目422、城东恒基金满庭423、仙西万科仙林湖项目424、河西华润所街7号地块435、江宁雅居乐九龙湖项目436、江北融侨城项目43九、2010年南京年度重点营销事件盘点441、促销手段方面442、销售佳绩方面45编后语46序言2010年的楼市，是一个不平凡的一年。2008年大规模经济刺激在当时立竿见影起到“救市”效果的同时，其政策猛药的副作用在2010年也逐渐体现：资产价格泡沫化、工业产能过剩，进而引起结构型、输入型和成本型的通货膨胀，且在2011年年初一段时间内通胀形势依旧严峻，稳定物价成为年初政府

4、首要任务。在此经济背景下，2010年全年，南京共出入60宗经营性建设用地，成交总额达533亿元；全年住宅市场共计上市603.13万，与去年基本持平；成交499.61万、成交均价为11094元/，与去年相比呈“量跌近半成、价涨近半成”的格局。虽面临着有史上最严调控的两轮调控，南京的楼市仍然划出了一个过山车式的 “小U型”的曲线。由年初的“金三银四续写疯狂”到“4.15”调控后遭遇滑铁卢，由“9.29”调控后市场不为所动“金九银十市场迎来小高峰”到年末开发商低价抢跑量，起起伏伏之中南京楼市又经历了辉煌的一年。纵观全年，政策调控着力点在于“防止房价过快上涨”和“打击不合理投资和投机需求”，但对部分改

5、善型需求难免有误伤的嫌疑，大量的刚性需求和硬性改善型需求受阻。调控的另一显著市场反应是造成中长期的实力型投资客户对品牌优质物业在保值增值功能上的认可和追捧，从而引爆了豪宅市场。综上所述，2010年的楼市虽有波动但整体形势向好，同策对2011年市场的判断是市场整体呈现良好发展态势，谨慎乐观的“平衡市场”是2011年的主旋律。此外，受房价涨幅过高、投资过热带来负面的影响，将使得在周期体现上有所波动。一、全年政策调控回顾1、总述政策是为经济服务的，因而政策的出台与经济走势紧密相关。在09年以来宽松信贷政策的刺激下，中国经济率先于世界其他国家走出经济低谷，并且迅速回暖。4万亿信贷虽然在经济复苏中发挥中

6、流砥柱作用的，另一方也造成资产风险和通胀预期的加速。在此背景下，国家宏观经济政策面临两难，一方面需要维稳刚刚好转的经济形势、另一方面面临着不断上升的通胀压力。在“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的总体基调下，陆续出台了以“4.15”和“9.29”为代表的两轮紧缩性调控，同时在经历了年内六次上调存款准备金、两次加息之后，政策紧缩期的通道已经正式形成。2、金融货币政策分析 政策要点一：央行年度内六度上调存款准备金率0.5个百分点。主要政策内容：2010年1月、2月、5月、11月和12月，中国人民银行六次宣布上调存款准备金率0.5个百分点。至此大型金融机

7、构的存款准备金率将达到18.5%的历史新高。其中农村信用社等小型金融机构暂不受影响。政策点评：如此密集举措,意在进一步加强当前流动性货币调控,控制银行信贷投放和管理通胀预期。虽然短期内地产行业的资金状况在不会骤然恶化，但长期来看，一系列的上调对与市场心理预期的影响较大，同时流通货币总量的紧缩将造成中小型开发企业未来面临资金吃紧状况。 政策要点二：4月15日，又称“国十条”上调二套房首付比例，实施差别化的信贷政策。主要政策内容：国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90以上的家庭,贷款首付款

8、比例不得低于30%。政策点评：“4.15”新政被喻为史上最严调控，其根本表现在提高首套房的贷款比例，对三套房及以上住房更是大幅度上调了首付款比例和贷款利率水平。其随后延续性细则政策“二套房认房不认贷”、“差别化的异地购房贷款”使得楼市的高压政策彻底成形。 政策要点三：9月29日，完善差别化的住房信贷政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；实施“限贷令”。主要政策内容：三套房，外地户口和无社保无纳税证明的停带。首套不底于30%，第二套不底与50%利率1.1倍。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约

9、谈，直至追究责任。政策点评：“9.29”第二轮调控是“4.15”新政的升华，从条款来看4月份调控的升级版，其中有违市场原则的“限购令”更能体现政府对打压不合理购房需求和过快上涨房价的决心。 政策要点四：10月20日，央行时隔3年后首度加息：存贷款基准利率上调0.25个百分点。主要政策内容：金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。政策点评：加息意在控制通货膨胀压力，扭转“负利率”局面，同时也有助于抑制资产价格泡沫，推动

10、我国经济均衡健康发展。 政策要点五：10月20日、11月3日，住建部收紧个人住房公积金贷款。主要政策内容：从今年10月20日起，5年期以下（含5年）个人住房公积金贷款利率上调0.17个百分点，至3.50%；5年期以上的上调0.18个百分点，至4.05%；严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。提高首次、第二套住房公积金个人信贷的门槛，停止第三套住房公积金贷款。政策点评：住房公积金的收紧与“加息”同步，虽对市场的实际货币数量影响不大，但货币同步收紧的信号对市场预期和市场信心的影响意义重大。 政策要点六：12月25日，央行年内再度加息：上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点。主要政策内容：

11、自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。政策点评：加息是预料之中的，一方面是赶在12月30日之前资金结算节点，固化资金；另一方面，也是为了进一步调节货币流通量从而抑制流入房地产市场的贷款金额。但是短期内加息政策对于房地产市场的影响不会太明显，仍然需要一个循序渐进、稳健延续性的货币政策来稳定市场。金融货币政策总评析：金融货币政策直接关系到房地产市场货币流通的松紧，根据以往经验对房地产市场的走向往往具有重大决定性作用。2010年房地产市场的金融货币政策总体是相对紧缩的，在“调整经济结构、防止

12、房价过快增长”的前提下，在通胀压力明显的经济形势下，金融货币政策执行着逐渐紧缩的口径。2010年是不平凡的一年，外部受美国启动印钞机器等外部金融市场的影响，作为亚洲新兴经济体的代表，中国经济发展面临诸多机遇与挑战。内部中国面临经济增长模式的调整，连续两年的大量信贷投放造成了新一轮资产泡沫和金融动荡。尤其是进入年底，“通胀压力”成为了关键词，并引起政府不断增强的重视。“抗通胀、防止物价过快上涨”或将成为2011年初政府主要的工作任务之一，“极财政政策和稳健货币政策”是中央政治局定的2011年的总体政策基调。据此判断，2011年上半年政策环境不容乐观，加息通道已经形成，如或具体效果未达到预期，市场

13、将面临货币政策的密集调整期。3、税收政策分析 政策要点一：2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发通知，取消部分首套房契税优惠政策。主要政策内容：对两个或两个以上个人共同购买90及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策点评：政策的出台，贯彻了目前国家实行差别化税收政策调节房地产市场需求的政策导向，同时也是对“国11条”以来“二套房”的界定收紧的政策延续。 政策要点二： 10月20日，三部委联合下发通知调整契税优惠政策，实行差别化的契税政策。主要政策内容：对建筑面积144（套内面积120）以上的住宅，按3%征收契税；建

14、筑面积小于144（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。政策点评：此次税收出台的意图在于针对房地产交易环节，实现差异化的优惠措施。短期内可能有一定影响，但房价很难下滑，因为此次契税的调控力度有限，且经历了长时间多轮的调控后，市场持惯性接受的平和姿势。从近两个月的成交数据来看，也验证了此点。税收政策总评析：纵观全年，房地产税收政策主要是围绕房地产消费环节布局的。在下半年以来，南京房地产市场呈价平量稳的走势，部分地段好的优质物业甚至引发了抢购热潮。在这样的情况下判断，税收的优惠举措在2011年将逐渐缩水，甚至于全部推出。一方面是减少靠卖地获得

15、的土地财政，一方面是需要大量资本投资廉租房建设，引入物业税等经常性收入就俨然成为解决两难问题的速效药。出台物业税的呼声在2011年更是成为业内关注的焦点。从近期消息来看，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市，拟向大户型、多套房征收。可以预见，政府在物业税上的任何动作都将引起楼市的巨大骚动。4、土地政策分析 政策要点一：2010年3月10日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。主要政策内容：加快住房建设用地供应计划编制；促进住房建设用地有效供应；切实加强房地产用地监管；建立健全信息公开制度；开展房地产用地突出问题专项检查。政策点评：通知涉及五个方面,共19条

16、,主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。 政策要点二：5月15日，国务院办公厅下发关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知。主要政策内容：充分认识做好征地拆迁管理工作的重要意义；严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作；控制城镇房屋拆迁规模，依法依规拆迁；强化监督管理，依法查处违法违规行为；健全工作机制，及时化解矛盾纠纷；加强协调配合，强化工作责任。政策点评：通知规定，“因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任；各

17、地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决”。面对媒体频频曝光的“钉子户、自焚户”等事件，政府意识到在城镇化高速发展的背景下，旧有拆迁制度的不合理性和缺陷性。全国即将出台的国有土地上房屋征收与补偿条例和南京新出台的“拆迁六到位”，正是秉持着公平拆迁、尊重百姓的旨意为民生谋福祉，需要时间来验证其正确性。土地政策总评析：从今年的土地政策来看，主要调控点着力于监管和规范土地市场秩序。从今年南京市场年初和年末两端火爆的土地出让市场行情来看，流动性的资金助推了地价的上涨，“地王”的出现，表明了市场对后期的乐观预期。结合中国土地资源国情，供应和需求是不对等的，土地市场的供应结构和供应节奏

18、对市场的走向有着密切关系。这就要求政府需要不断完善现有招拍挂的土地供应模式，科学合理地规划土地供应；在土地开发过程中需要加强土地监管，加大打击囤地力度，最大程度地利用现有资源。5、保障房相关政策分析 政策要点一：2010年4月27日，住建部下发关于加强经济适用住房管理有关问题的通知。主要政策内容：（1）严格建设和准入管理，骗购经济适用住房须立即退还；（2）强化使用过程的监督，违规出租出售经济适用住房将被收回；已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权；（3）加强上市交易管理。政策点评：细化完善了现有准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等

19、问题。此外还明确了有关违法违规责任和追究制度。 政策要点二：12月，住建部下发关于报送城镇保障性安居工程任务的通知，2011年计划建1000万套保障性住房。主要政策内容：通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。南京方面，新规划了四大保障房项目，总用地面积5.6平方公里，总建筑规模约1000万，可提供保障房约9万套，预计将在今后3年陆续供应。政策点评：相比2010年的580万套，2011年保障性住房在数量上增长72.4%，与今年全国总销售的商品房数量相当。1000万套政治性任务的背后，表明政府对保障房认知高度的提升，如果全部投入市场，将形成“量”上的较大冲击。保障房相关

20、政策总评析：“市场的归市场、保障的归保障”，从2008年宣布建立住房保障体系开始，学习中国香港与新加坡的双轨制已经成为中国楼市显见的目标。1000万套数字的背后，是商品房的房价越来越难以控制，虽然今年的两次房地产调控堪称历史之最，但结果并不如意。“房价，总理说了不算，总经理说了也不算”，一时间成为坊间热议的话题。从现有政策来看，政府已经注意到住房保障和市场化发展两条腿走路的重要性。对政府而言，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，保障性住房关乎民生，政策执行的效果值得期待，在此基础上，市场化的房地产行业仍将继续留有较大发展空间。二、南京城建规划及规划发展分析1、南京城市发展规划分析总述：步入20

21、10年，南京城市面临新的发展机遇和调整。根据南京城市总体规划修编成果草案(2007年-2030年)的成果显示，南京城市性质为：著名古都，江苏省省会，国家重要的区域中心城市1.1、南京城市发展目标在城市发展目标上，提出经济发展更具活力、文化特色更加鲜明、人居环境更加优美、社会更加和谐安定的现代化国际性人文绿都。1.2、南京规划调整后的市域城镇体系布局在今后20年中，区域协作和城际协调发展成为南京提升城市竞争力和布局城镇体系的主题。“一城三区”变“一主城三副城八新城”主城：新街口、河西新城、南部新城三副城：包括东山、仙林、江北3个副城区。新城：龙潭、桥林、板桥、滨江、汤山、禄口、永阳、淳溪8个新城

22、。“一主三副八新城”合称为“都市区”，从范围上来看，要比以前的南京城大大扩容。1.3、城市人口截止2009年，629.77全市户籍总人口为629.77万人，其中市区人口545.98万人。规划2020年，全市总人口将达到1060万左右，城镇人口为910万左右，城镇化水平为86%左右；规划2030年，全市总人口将达到1260万左右，其中城镇人口为1130万左右。1.4、小结伴随着南京城市地位的不断上升，城市化进程加速，城市地域范围不断向外扩散。人口的集聚，消费需求的拉动明显。作为资源型商品的商品房市场，在城市化进程中的受益最突出也最显著。2、南京城市建设重大事件2.1、城南南部新城规划据悉南部新城

23、总体定位为绿色宜居的智慧之城，其中未来南部新城中心的南部新区有望将与主城区、河西共同构建成三足鼎立的格局。南部新城控制区范围包括北起外秦淮河、运粮河至绕城公路，西起南河、接秦淮新河、沿机场二通道接宁丹公路，南至绕越高速，东至宁杭高速。规划总用地面积164平方公里，相当于南京河西新城的3倍多，大约居住人口160万。南部新城工作推进情况：1）南站地区建设已完成规划设计的衔接和整合；开展铁路南站北广场及玉兰路方案设计研讨，协调南京华润热电厂对铁路南站及周边地区集中供热工程相关事项。2）大校场机场、土山机场迁建现已着手研究土山机场迁建工作，力争两个军用机场的迁建能共同实现，为南部新城的建设释放全部空间

24、，也为部队训练提供更好条件，实现“双赢”目标。3）红花机场地区“城中村”改造该项目占地约2797亩，其中农用地约783亩，农业人口1971人。2007年完成征地报批，2008年完成征地补偿安置工作。目前正开展一期土地拆迁启动工作4）苜蓿园大街南下项目该项目全长1730米，涉及白下、秦淮两区拆迁。已完成白下段居民拆迁，基本完成部队工企单位拆迁，目前正启动秦淮区段拆迁工作。5）纬七路东进项目已完成范围为纬七路高架桥秦虹路预留接口直至国际路以西段项目，全长1339米。正实施后续工程的居民楼以及10家工企单位的房屋拆除工作，完成拆迁量80%以上。6）响水河整治响水河水系规划方案将响水河由外河改造为内河

25、，汇水面积约7.65平方公里，流域采取高水高排，低水机排，降低主河道河底标高，使各支流与主河道连通，并疏浚河道，完善驳岸。2.2、基础设施方面 2010年（左下）纬七路过江隧道开通，江北成为未来的“北河西”，时隔不久之后直接促成江北雅居乐地王诞生； 2010年（右上图示）双龙大道快速化改造高架桥工程局部已建成通车，国道104双龙街至天元路段（双龙大道）北连绕城公路（南京一环），南接绕越高速（南京二环），全长5.84公里。 2010年（下图）南京机场高速、绕城高速，局部要打造成双向12车道，预计整个工程2011年底完工，投资约70个亿。 2011年南京正式开建第二条长江过江隧道，江北板块与主城的

26、联动加速； 青奥会前，南京市将力争完成7条地铁线路的建设；2014年青奥会前要确保建成3号线、10号线一期工程、6号线机场段；力争建成4号线一期工程（江南段）、11号线一期工程（从浦口虎桥路通往六合火车站）、12号线工程（从江北黄里通往高铁南京南站）；努力推动禄口至高淳溧水线、宁芜铁路移交地方后8号线（从江宁铜井通往尧化门仙新路）的建设。 京沪高铁预计2011年6月通车、南京至北京最快3小时20分； 2011年南京城建总投入将达到689亿元，再创南京城建史上的新高，主要投入方面包括：以地铁建设为重点的交通基础设施建设、河西新城和南部新城等9大功能板块的建设。三、南京房地产宏观投资环境分析 1、

27、南京经济投资环境分析2010年以来，南京经济运行投资环节呈现“高开稳走”的发展态势，主要经济指标均保持两位数增幅，其中工业生产稳定增长，国内需求持续攀升，财税金融增势稳定。附录2010年1-11月全市主要经济指标2010年1-11月全市主要经济指标指标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值（现价）亿元7692.9727.3全社会固定资产投资亿元3012.4124社会消费品零售总额亿元2066.0318.3进出口总值（按经营单位）亿美元407.2433.7财政收入亿元980.0719.9城市居民人均可支配收入元2616911居民消费价格指数(以上年同期为100)-104.24.2数据来源：

28、南京统计局2、南京房地产投资环境分析据不完全统计数据显示，2010年1-10月，南京房地产开发投资总额未642.37亿元，同比去年同期增加29.4%。商品房新开工面积、住房新开工面积与去年同期相比，均有所增加；竣工面积来看，有所小幅下滑。附录2010年1-10月全市主要经济指标数据来源：南京统计局四、南京土地市场分析1、一级市场总述2010年全年，南京一级土地市场共成交60宗经营性建设用地，实际总出让规模达411万，土地成交总金额达533亿元。与2009年相比，虽然土地宗数上少了14宗，但出让规模上较09年的378万超出33万。附录2003-2010年南京出让成交土地情况表数据来源：南京网上房

29、地产2、全年土地市场供应成交情况分析2.1、供应格局截止12月底，2010年南京出让住宅用地共计46宗，与2009年基本持平。从土地出让规模来看，江北与江宁板块仍然是土地的主要来源地、其次为城北。与2009年相比，各大板块出让住宅用地的宗数均有所下滑，其中受仙林仙林湖片区最后几块土地集中性供给的影响，仙林一改过往土地短缺的局面。附录2010年对比2009年各板块出让住宅用地情况表 附录2010年各板块住宅出让规模分析表数据来源：南京网上房地产2.2、溢价情况截止12月底，2010年南京出让的60宗经营性用地中，累计挂牌总价为414.5亿元，实际出让所得为533.1亿元，实现整体溢价率为29%。

30、与09年火爆土地市场行情下平均88.1%的溢价率相比，失色不少。在土地市场价格理性回归的背后，不少优质地段的土地仍然获得了房地产开发企业的热捧。2.3、楼面地价楼面地价来看，2010年南京成交楼面均价为4267元/，与2009年的5998元/相比，理性下滑28%。主要原因分析为：主城可供土地资源日渐稀缺，新增供应土地多向城市远郊以及新市区转移，从而拉低了整体的楼面地价。从现有成交来看，城北的住宅用地以7184.6元/傲居榜首，其次分别为城南与河西。在南京南部新城规划的带动下，城南板块迅速崛起，土地价值上升幅度明显，未来市场价值潜力较大。附录2005-2010年南京成交楼面地价表 附录2010年

31、各板块住宅楼面地价表数据来源：南京网上房地产3、品牌房企土地储备情况分析3.1、2010年南京拿地金额前十强房企排行榜2010年南京拿地金额前十房企排名表房企宗数总面积()拿地金额(万元)拿地金额比重中冶置业2667543.70200340043.94%雅居乐3413476.9067400014.78%世纪金源1123175.102030004.45%保利地产2231345.901820003.99%新城万嘉2239115.901325002.91%南京城建1131662.501230002.70%高科置业1124235.101160002.54%天正集团197388.70920002.02%

32、中电熊猫286823.90920002.02%长发都市149219.20865001.90%数据来源：网上房地产3.2、2010年南京土地储备前十强房企排行榜10年南京土地储备前十房企排名表房企名称土地总储备()10年新增土地储备()公司性质中冶置业711282.3667543.7上市公司高科置业621191.1124235.1上市公司苏宁环球553542.7-上市公司雅居乐473376.8413476.9上市公司江苏融侨283305.6-上市公司新城万嘉239115.9239115.9上市公司保利地产231345.9231345.9上市公司恒盛地产213008.5-上市公司香港恒基19595

33、3.4-上市公司世纪金源123175.1123175.1上市公司数据来源：网上房地产五、南京商品住宅市场分析1、南京商品住房市场历年供销分析总体特征：供略微大于求，向买方市场转变，调控高压下价格依旧坚挺上升。数据来源：南京网上房地产 今年的市场较去年的火爆而言冷清了许多，全市住宅上市603.13万，相比去年同期632.19万的供应略微下降5%；全市共成交住宅499.61万，同比09年跌幅高达48.5%。 从供求关系来看，全年累计供销比达1.2:1，供略大于求，与去年同期的供销比仅为0.61:1相比，供需双方的市场地位倒置，市场向“买方”微妙转变。 从平均成交均价来看，2010年全市商品住房的全

34、年成交均价为11094元/，同比去年的7422元/，上涨幅度49.47%。 2010年的房地产市场，调控频出，然而高压之下房价不升反弹，房价逆市上扬，为此深度研究本年度住宅市场的供销结构和板块特征来寻找答案。2、南京商品住房市场2010年供销及结构分析2.1、月度供销价分析总体特征：供需整体呈“U”型走势：三四月火爆、五至七月陷入低谷，金九银十强势反弹。 从供需来看，今年四个月，基本处于供小于求的局面，“国十条”出台之后，市场急转骤下，观望情绪逐渐加重，供应明显大于需求，这一局面再年末稍微得到缓解。 从价格走势来看，成交价格总体来说呈现逆势上涨的走势，尤其是在市场最低迷的6-8月，单月成交均价

35、一度达到峰值，主要原因是保利香槟国际、中海凤凰熙岸这些高档住宅楼盘的入市拉高了整体市场的价格。 进入第四季度，市场的整体信心已经积极发生转变。特别是九月底的年内第二轮调控包括随后跟进的“限购令”，都不能打消市场的购买热情。主要原因在于：受严峻的通胀形势影响，国内缺少其他有效的投资渠道，房地产成为大众性投资保值的产品。尤其对于具有经济实力和具有强烈改善居住品质意愿的购房者，不得不选择购买优质物业。在这种情况下，保利紫晶山、苏宁睿城、金地自在城等诸多品牌楼盘的热销就显得水到渠成。数据来源：南京网上房地产2.2、成交面积分析面积特征：面积区间为120-144的改善型户型需求量最大。数据来源：南京网上

36、房地产从两图的对比可以看出，去年1-12月市场的绝对主力为120-144的改善型需求，今年虽然改善性需求依然较大，但小面积刚需产品的成交渐渐增多，70-90的面积段成交比例达到29%，可见目前南京市场上刚需客户逐渐成为购买主力，而随着未来南京城市的不断发展，在长三角经济圈的地位不断提升，以及高校毕业人群的本地就业升迁，将带来越来越多的就业人口，他们将为南京房地产市场的发展提供有力的支撑。2.3、成交单价分析单价特征：中高档物业的热销提升了整体成交均价，后期成交均价维稳看涨。 数据来源：南京网上房地产分单价段的成交情况差异较为明显，去年市场的成交价格主力为10000元/以下，今年的成交价格段分布

37、更为广泛，同时高单价的成交量比例有所加大。今年下半年由于受政策影响，价格升幅较小，但未来价格将会继续上涨已成为共识，后期主力成交价格将继续提高。2.4、成交总价分析总价特征：总价的区间跨度变化较大，主力总价为200万的住宅成交比重明显提高。 数据来源：南京网上房地产可以看到，受单价影响，去年成交的主力总价也较低，集中在100万以下，而今年的差异较明显，总价段分布较广，后续走势将随着面积段及单价段的成交情况而变化。3、商品住房市场各大板块运行特征分析3.1、河西板块运行特征及趋势预判板块特征：品牌房企首选入驻板块，区域内优质品牌物业在2010年逆势背景下受到实力购买客户的追捧，近期内前景依旧看好

38、。数据来源：南京网上房地产随着南京政府对青奥城建设的加快，河西已成楼市关注、接受度最高的板块之一，板块内改善性需求旺盛，今年的供应量同比增长2.7%，成交量却同比下降24.6%，购买需求受到政策的暂时性压制，同时，今年板块内保利、中海、仁恒的品牌项目的上市，带动区域价格提升，12月价格同比上涨31.3%。由于在售项目众多，且大体量、高品质项目的上市将加剧区域竞争态势，区域规划建设的利好保证了河西板块未来发展的不断成熟，明年板块仍将维持量价齐升的局面。3.2、城东板块运行特征及趋势预判板块特征：受土地稀缺影响，2010年供应结构性缺失，市场需求被限且短期内难以好转。数据来源：南京网上房地产城东作

39、为南京高端人士人认可和喜爱的区域，今年以来供销跌入谷底，相比去年而言，供应量、成交量均跌幅巨大，分别达到87%和92%，但价格仍在盘整上升中，说明城东板块的高端居住区氛围已奠定，客户接受度较高，对居住环境的追求使得他们愿意承受高总价。但板块内项目逐渐较少，未来可售量小，因此这部分高端客户将转移至仙西板块近紫金山区域，为仙西板块的繁荣带来机遇。3.3、仙西板块运行特征及趋势预判板块特征：全年新增供应不足，市场依靠09年存量维持需求。随着仙林湖板块的集中性开发，后期区域竞争压力加大。数据来源：南京网上房地产仙西板块由于市场供应量较少，今年1-12月板块供应量同比下跌75%，成交量的跌幅高达70%。

40、价格方面，在经历了4月宏观调控的短期震荡后，从6月开始呈现明显上扬态势。随着楼市版图的外扩，仙林地区以其拥有众多高校、地铁利好以及自然资源的优势，越来越受到市场的关注。且城东板块可售量的减少也为该板块带来了大量的客源。随着明年板块内万科、朗诗、栖霞、恒基等项目将形成的较大供应量，会提升该板块的市场关注度，但也同样面积较大的竞争压力。整体市场走势将保持价稳量升态势。3.4、江宁板块运行特征及趋势预判板块特征：传统供应大户的江宁在2010年供应相对不足，在调控压力下敏感型刚需客户的需求受到限制，市场成交下滑。江宁板块今年的供应量同比下滑47.8%，成交量下滑56.4%。江宁板块的主力客户为刚需客户

41、及主城的价格挤压客，当政策来临，这部分客户的观望情绪最为严重，造成板块成交的剧烈下跌，且随着今年五月份地铁南延线通车，江宁板块的价格较去年有明显提高，12月的价格同比增长70.4%，对于总价敏感型的刚需客户而言，承受力受到考验，也在一定上影响了成交量。未来江宁板块仍将是南京市场的供应主力，目前区域内在售项目众多，加上区域的规划，后期土地出让增多，供应量还将增大，同时，区域配套的不断完善将改善居住环境，大学城、科技园内的教师生、职工等将可能成为区域的购买主力人群，因此区域的发展潜力较大，未来仍将出现量价齐升的局面。数据来源：南京网上房地产3.5、城中板块运行特征及趋势预判板块特征：后期供应有限，

42、产品多以精装小户型为主。 数据来源：南京网上房地产城中位于南京主城核心区，城中目前在售的项目不多，且体量较小，后期供应量不断萎缩。去年城中区域成交较小，供不应求，而今年板块内供销不旺盛，成交量偏低，后期新房源将以精装修小户型为主，因此将会呈现价升量跌的局面。3.6、城南板块运行特征及趋势预判板块特征：在政策规划利好、基础设施不断成熟的背景下，城南的区域价值得到提升。大牌开发企业纷纷进驻，未来有望呈现供销两旺的局面。数据来源：南京网上房地产城南随着雅居乐、金地、朗诗、万科等大牌开发商的进驻，城南板块逐渐活跃，今年的供应量较去年提升11.4%，而成交量基本与去年持平，说明城南板块的需求较为稳定，在

43、今年的市场环境下，大量的供应一定程度上刺激了需求量。随着城市规划建设的深入，板块内未来上市量较大，价格也将缓步提升。3.7、城北板块运行特征及趋势预判板块特征：城北板块供需相对平稳，客户来源多为区域内客户，未来或将继续保持现有稳定状态。城北板块今年以来的供应量同比略降4%，成交量同比下滑47.6%，但板块的总体供销维持在1:1的均衡水平，区域表现较为平稳，唯价格走势变化稍大。城北板块大品牌开发商项目较少，房源多被区域内部客源消化，因此未来一段时间的表现将继续保持平稳态势。数据来源：南京网上房地产3.8、江北板块运行特征及趋势预判板块特征：历来市场供应和成交的主力板块，在过江隧道、地铁等基础设施

44、利好的刺激下，未来升值潜力巨大。数据来源：南京网上房地产江北板块楼市，一直处于价格盆地，是许多刚需首选之地。目前江北板块供应量和成交量处于全市的前列，今年以来的供应同比上涨21.6%，成交同比下跌47%，12月价格同比增幅33.1%。随着地铁3号线的动工，过江隧道的建成通车及年费收费制度的建立，交通瓶颈即将打破，未来江北房价上升空间较大。明年江北依然为绝对供应主力，价格可能缓慢攀升，形成量升价稳的走势。3.9、板块汇总分析汇总小结： 成熟板块或潜力板块的品牌优质物业，推动了整体成交均价的向上大幅涨。板块2010年表现供应量与去年对比成交量与去年对比成交均价与去年对比河西持平中幅下跌大幅上涨城东

45、大幅下跌大幅下跌大幅上涨仙西大幅下跌大幅下跌大幅上涨江宁中幅下跌大幅下跌大幅上涨城中大幅下跌大幅下跌大幅上涨城南大幅上涨持平大幅上涨城北中幅上涨大幅下跌大幅上涨江北中幅上涨大幅下跌大幅上涨注：同比去年正负5%为持平；正负5-10%为小幅；正负10-25%为中幅；正负25%以上为大幅。红色为上涨、绿色为下跌、灰色为持平。各大板块横向比对来看，八大板块中城东、河西、江宁的供应量均大幅度下跌、而刚需为主的江北受调控影响不大，供应量依旧持续上涨；成交量来看，各大板块与去年同比整体呈现下跌趋势；成交价格来看，成熟板块或前景看好的板块如河西、仙西的成交均价上涨幅度明显。4、商品住房市场销售排行榜4.1、明

46、星楼盘2010年全市楼盘年度销售面积排行榜序号楼盘名称销售面积（万）1天润城26.542金地自在城17.563威尼斯水城16.944万达广场西地贰街区13.835苏宁睿城13.53数据来源：南京网上房地产 数据日期：2009年12月26日至2010年12月26日2010年全市楼盘年度销售金额排行榜序号楼盘名称销售金额（万元）1万达广场西地贰街区222448.08 2中海凤凰熙岸222448.08 3天润城209133.39 4香槟国际197123.79 5金地自在城162557.34 数据来源：南京网上房地产 数据日期：2009年12月26日至2010年12月26日4.2、品牌房企据统计，20

47、10年占据成交累计金额排行榜前五位的开发商分别是：苏宁环球、保利、苏宁置业、万达和中海。其中苏宁环球旗下的4个在售项目，以总销金额37亿元的巨大领先优势成为年度销售冠军房企；保利以32.2796亿元的成绩排名次席。2010年1-12月成交累计按金额排序序号开发商项目销售金额(万元)名称面积(万)套数总金额(万元)均价(元/)1苏宁环球天润城26.543522209133.3917879370073.5019威尼斯水城16.941765134985.967968天华绿谷2.7536520278.398517362璞邸1.021185675.75242155602保利香槟国际12.26851213

48、444.715817410322795.6839紫晶山7.12917325109350.9681153393苏宁置业苏宁睿城13.531058230080.898517005243722.1397紫金东郡1.027913641.24121134274万达万达广场西地贰街区13.861366222917.276216079222917.27625中海中海凤凰熙岸8.57530212810.2424832212810.24数据来源：南京网上房地产 数据日期：2009年12月26日至2010年12月26日5、2011年潜在供应量分析5.1、市场供应存量按板块划分可售套数所占比例城中28309.72%

49、城东13454.62%城南15195.22%城北389913.39%河西365312.55%仙西8052.76%江宁821628.22%江北684723.52%全市合计29114100%数据来源：南京网上房地产 数据截止日期：2010年12月13日截止12月13日，南京市住宅可售面积（含六合）约为370万，可售套数33067套。其中可售量最大的为江北板块，其次为江宁板块，可见这两个板块仍将是未来的供销主力。今年由于受到政策的压制，未能延续09年的火爆态势，市场的观望将延续至明年上半年，而后政策的效用逐渐减弱，需求重新释放，将带动市场的回暖。5.2、市场新开盘项目板块纯新盘老盘品牌楼盘江宁214

50、5江北635城中511城北623城南321城东131河西1135仙林705周边351数据来源：南京网上房地产2011年推盘计划，江宁、河西占据了绝对的显著位置，统计开盘数量占据整个南京市计划开盘项目的45%，而一直备受关注的江北板块则只占10%，城北、仙林、城中紧随其后。在2011年新推楼盘中，品牌开发企业再次成为打造的热点，作为未来各个板块内的重要竞争对手，需要重点关注其项目及其动态：项目名称区域物业地址最新项目动态雅居乐九龙湖项目江宁江宁西至清水亭西路，南至湖西环路雅居乐九龙湖项目将要打造700的大平层，为3梯一户格局，总价将在2000万以上。九龙湖居住区江宁江宁开发区清水亭西路188号（

51、纺织工业园内）九龙湖居住区项目由别墅和花园洋房组成，预计明年开盘，推出别墅项目，具体信息待定。中冶天城江宁江宁诚信大道以北、清水亭东路以西中冶天城预计春节前后开盘，推出1期5、6#楼共计216套高层房源，两梯三户，均为90左右的两房户型，均有10以内的设备平台赠送。雅居乐江北项目江北浦口临江路以东以西雅居乐江北项目目前尚未动工，预计2011年上市。融侨城江北浦口东至花卉大道；西至海院路；北至规划道路；南至象山南路融侨成占地面积：283305.6，容积率：1.7 ； 建筑密度：30%。华润所街7号地块河西建邺东至现状；西至云锦路；北至规划道路；南至现状华润所街7号地块现已动工。雨润国际广场河西建

52、邺江东中路与梦都大街交汇处，奥体东门正对面雨润国际广场预计春节后推出精装公寓，面积60200平层，预计均价30000元/平以上，70年产权，民用水电，预计开盘前一个月公开售楼处，2011年年底交付。苏宁名都汇城北栖霞和燕路东侧合班村69号（金屋大厦东侧）苏宁名都汇已经动工，售楼处正在装修，预计今年12月公开。共5栋小高层共330套房源，产品面积段为69-180平，其中以80-110的两房、三房为主，另有少量跃层产品。大发燕澜湾城北栖霞和燕路498号（苏果超市和燕路店东南侧）大发燕澜湾预计12月中下旬开盘，均价13000元/。将推出4栋300套左右房源，户型面积为88-138的平层和180-20

53、0的跃层。高科荣境仙林栖霞仙林大道与上泉村交汇处（仙林湖以西、仙林大道以北）高科荣境项目已经动工，按计划年底或者明年初可能开盘，具体信息未定。高科荣域仙林栖霞仙林大学城文澜路以北( 东至仙境路、西至河道、南至文澜路)高科荣域现为地块。地块位于诚品城南侧，最快将会在明年年初公开，项目产品规划已经确定，除了普通住宅，可能将会有类别墅产品。恒基玲珑翠谷仙林栖霞宁镇公路与学林路交汇处（磨盘山北侧）恒基玲珑翠谷一期将于2011年3月推出3栋多层一梯两户洋房，面积90-120的房源。品牌体验馆明年1月对外开放。招商紫金山1号仙林栖霞马群新街与地铁二号线交汇处（地铁二号线马群站北侧）招商紫金山1号共计8栋小

54、高层住宅和一座6班幼儿园，上市时间预计在明年。万科仙林湖地块仙林栖霞东至湖北东路;西至守敬路;北至经天路;南至望月路(仙林湖北)万科仙林湖地块容积率：2.2。保利仙林湖地块仙林栖霞仙林湖以北1号（东至湖北东路，北至望月路，南至纬地路）保利仙林湖G34地块被保利地产以7.6亿拿下，楼面价4578元/。6、2011年南京住宅市场形势预判6.1、2010年市场小结从全市来看：住宅供应量基本与去年持平，成交量同比跌幅高达47.8%，可见今年南京商品住宅市场今年的整体趋势为量跌价升，这与今年密集出台的政策调控是分不开的。政策的调控短时间内不仅压制投资需求，也迫使刚需观望，从而导致整体市场成交量的下滑。但

55、是由于通胀预期过于强烈，投资保值需求仍被激发，高端住宅产品的销量在经历短暂波折后迅速反弹，从而导致价格水平保持较快上涨。从板块来看：河西板块为政府重点建设的区域之一，其发展潜力受到普遍的肯定及认可，前景看好，未来仍将是市场的供销热点；仙西板块由于供应量较小的原因，并非市场主力供销板块，然而随着仙林副城的建设及明年区域内多个品牌开发商项目的上市，仙林地区将成为明年南京市场的一个重要看点，未来的发展不容小觑；江宁板块，其公寓产品客户多为受主城价格挤压的刚需和首改客户，随着以万科，保利，中粮，中冶为代表的品牌开发商的不断涌入，2011年的江宁板块将面临品质升级，价格提升，板块形象提升的格局。6.2、

56、2011年市场预判2010年是市场较不稳定的一年，接二连三出台的政府宏观调控政策使得市场笼罩在观望的氛围中，对客户的心理预期产生很大的影响，最直观的反映在趋势走势上。2011年为政府换届前的最后一年，政策继续趋严或放松的可能性都不大，而伴随着通货膨胀压力以及带来资产升值的恐慌，改善型需求属于兼顾投资和自住类的双重需求，可能再次将房产作为财富保值增值的重要手段。因此，在需求存在的情况下，同策预计市场的全面回暖会在2011年第二季度初，但是由于CPI不断走高，通胀预期加剧，明年第一季度极有可能存在一次加息，因此需求回暖有可能将会延后至五月中，在谨慎乐观的市场预期下“平衡中波动”将会是明年市场的主旋

57、律。六、南京别墅市场专题分析1、别墅市场供销结构分析总体特征：2010年供需基本平衡，成交价格上涨明显，后续供应以联排、叠加为主；别墅作为豪宅物业，其产品本身的稀缺性价值将不断得以体现。数据来源：南京网上房地产2010年1-11月全市别墅累计供应63.56万，同比上涨15.9%，累计成交57.07万，同比下跌28.4%，累计供销比为1.1：1，供应略大于需求，11月最新成交价格为15366元/，同比涨幅32%。今年的别墅市场呈现量跌价升的局面，主要有几个方面的因素：1、别墅供地趋紧，土地稀缺价值开始体现，价格也随之上涨；2、政策对贷款购房的限制在一定程度上制约了别墅客户的购买力。目前南京别墅市

58、场的供销热点区域为江宁板块，但板块内的别墅项目多地处偏远，单总价较低，品质感较弱，而城东别墅价格的标杆作用逐渐建立，加上开发商的品牌效应，以及楼盘的品质高端，将成为高端别墅客户的首选置业之地。未来城市独栋、双拼别墅的供应越来越少，叠加、联排等类型的别墅上市将带来一定的供应，同时别墅稀缺价值的提升将拉动价格的上涨，出现量升价涨的局面。2、别墅各类型物业运行特征及市场趋势预判2.1、独栋别墅物业运行特征及市场趋势预判总体特征：产品稀缺，2011年价格仍有较大上升空间。数据来源：南京网上房地产今年南京独栋别墅市场成交量较为稳定，价格浮动较大，从6月至 8月出现一次强力上升期，后稳步回落，未来别墅用地

59、减少，将使得独栋别墅的稀缺性提升，对价格有一定拉动作用。2.2、双拼别墅物业运行特征及市场趋势预判总体特征：供应和成交不稳定，未来波动的可能性较大。数据来源：南京网上房地产今年南京市双拼别墅供应量较小，成交量较不稳定，4-5月呈现一波上升行情，后降幅较大，至10月迎来一次量价的提升，总体来看，双拼别墅由于受供应量的限制，未来成交有所缓慢。2.3、联排别墅物业运行特征及市场趋势预判总体特征：市场认可度较高，是未来别墅的主流供应产品类型。数据来源：南京网上房地产目前联排别墅为别墅类物业中供应量第一的位置，主要是由于目前别墅用地趋紧，独栋、双拼产品较少，而联排产品对容积率要求较低，能够丰富产品线的同时更大地提升项目价值，因此市场上部分项目倾向于在产品线中排布一定数量的联排产品以提升产品价值，而联排产品的成交量也说明市场对这一类产品的认可度较高，价格也呈现不断震荡走高的行情。2.