王仙岭旅游度假区开发建设工程一期项目可行性研究报告

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1、王仙岭旅游度假区开发建设工程一期项目可行性研究报告目 录1、总则11.1 项目概述11.2项目背景11.3 规划依据21.4编制原则31.5研究范围41.6研究结论41.7经济技术指标62、项目建设的重要意义72.1建设项目所在地概况72.2郴州旅游发展概况82.3项目建设的必要性83、现状建资源、建设条件分析与评价103.1 自然地理概况103.2 历史、人文资源123.3已开发旅游项目123.4王仙岭旅游业发展建设存在的问题133.5旅游资源对项目建设影响评价143.6 开发建设条件综合分析154、市场分析与预测174.1度假产业分析174.2度假市场需求状况204.3度假市场供给状况23

2、4.4客源市场分析234.5王仙岭旅游度假区市场定位294.6游客规模预测315、建设方案335.1王仙岭旅游度假区总体布局335.2一期工程建设内容和规模366、节能及资源综合利用486.2节能措施486.3节水497、拆迁安置及社会经济发展指导规划497.1征地拆迁情况497.2农村居民社会调控规划507.3经济发展引导规划507.4安置费用测算528、公共安全与消防528.1公共应急中心528.2安全保卫528.3消防539、环境和生态影响评价549.1生态环境现状549.2项目建设对环境的影响549.3环境影响对策5410、项目组织与管理5610.1项目建设期管理5610.2经营期管理

3、5811、项目施工进度计划5911.1项目建设期限5911.2项目实施方案5911.3工程建设计划安排6011、投资估算与资金筹措6211.1 投资估算6211.2 资金筹措6612.项目效益评价6612.1经济效益评价6612.2社会效益评价7112.3生态效益评价7113、招标管理7213.1编制依据7213.2招标管理7313.3招标组织形式及方式73附：1、王仙岭旅游景区区位图2、王仙岭旅游度假区总体规划土地利用图3、王仙岭旅游度假区总体规划总体布局图4、王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）建设规划图郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）可行研究报告1、总则1.1 项目概述1.1.1项

4、目名称郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）1.1.2项目拟建地点郴州市王仙岭旅游度假区内1.1.3项目类别旅游配套基础设施项目1.1.4项目主管单位苏仙区旅游局1.1.5项目建设单位郴州市苏仙区新天投资有限公司成立于2007年，是郴州市苏仙区人民政府基础设施建设及重大项目建设的融资和投资管理的产权代表。公司内设四部一室，即办公室、规划建设部、资产资源管理部、财务及融资管理部和综合协调部，现有员工28人。公司通过与国家开发银行、农业发展银行及其他商业银行开展开发性金融合作，融资工作成效显著，截止2011年8月31日，公司注册资金10000万元，资产总额38.5亿元，自2009年来，信贷融资贷

5、款41365万元，BT模式民间融资85700万元，完成项目投资13亿元。目前已经完成的基础设施项目有郴州市城东新区观山大道、郴县路、学院路，郴州大道苏仙段改扩建工程等项目，在建的项目有滨河路、西河带状公园、西河流域重金属污染治理工程等。1.2项目背景近年来，京珠高速公路、厦蓉高速公路、武广铁路客运专线等重要区域性交通设施的规划建设，提升了郴州市的交通区位条件，改变了郴州市的对外交通格局，也影响了郴州市的城市发展方向，泛珠三角区域合作战略也给作为湖南省南大门的郴州带来了新的机遇，为此，郴州市委、市政府提出了将郴州建设成为湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市的“两城”建设战略目标。加快发展郴州旅

6、游业是“两城”建设一张重要名片，旅游业正成为国民经济新的经济增长点和第三产业的支柱产业之一，为推动郴州旅游业可持续发展，“林中之城、休闲之都”成为郴州旅游新的定位目标，围绕这一目标，2010年开始实施旅游项目攻坚年活动，强力推进100个旅游项目建设，2011年，郴州市又编制完成了郴州休闲旅游总体规划，实现旅游产品由观光向观光与休闲并重的重大转型，因此，根据这一旅游需求市场的特点，为打造旅游精品项目，充分挖掘和利用王仙岭旅游资源，由苏仙区人民政府引进浙江万邦置业有限公司以打捆方式综合开发 “王仙岭旅游度假区”，在保护王仙岭生态环境的同时，重新整合王仙岭优势旅游资源，发挥更大经济效益。项目建设得到

7、了郴州市人民政府、郴州市旅游局、郴州市苏仙区委、苏仙区政府的大力支持，项目建设对发展王仙岭、五盖山旅游事业乃至全市旅游经济的发展都具有重要意义。同时，大王仙岭旅游开发也是苏仙区区委、区政府提出的大力实施“一城两园三区四地”的“十二五”建设总体战略，是郴州构建“林中之城、休闲之都”生态格局的重要举措。1.3 规划依据中华人民共和国森林法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国野生动物保护法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国文物保护法、中华人民共和国固体废物污染环境防治法；中华人民共和国森林法实施条例、国务院关于保护森林资源制止毁林开垦和乱占林地的通知、森林防火条例、中华人民共和国野生

8、动物保护条例、中华人民共和国陆生野生动物保护实施条例、中华人民共和国水生野生动物保护实施条例、自然保护区条例；旅游度假区等级划分标准（GB/T26358-2010）、森林公园总体设计规范（LYT51 32-95）、风景名胜区规划规范（GB50298-1999）、旅游规划通则（GB/T18971-2003）、公园设计规范（CJJ48-92）、旅游区（点）质量等级评定评分细则（修订本）国家旅游局2000年；郴州市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要、郴州市城市总体规划（20092030年）、郴州市旅游发展总体规划（20112030年）、苏仙区旅游发展总体规划（20082020年）、王仙岭旅游度假

9、区总体规划（20122020年）；国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；其它有关国家法律、法规、行业标准、技术标准；项目拟建地110000地形图。1.4编制原则贯彻落实国家关于旅游业发展政策，符合国家有关法规、规范及标准；遵循旅游项目规划的原则和要求，项目建设规划远、近相协调，使旅游接待设施同道路、防灾、环保等基础设施统一规划建设，促进五盖山、王仙岭综合旅游开发和旅游经济的发展。贯彻国家旅游业工作方面的方针政策，精心编制，做到技术先进、经济合理、安全适用。根据郴州市王仙岭旅游度假区总体规划，统一规划，分期、分阶段建设的原则，配套设施项目建设、管理统筹兼顾近期与长远发展。

10、因地制宜的根据客观实际，在保证处理效果的前提下，尽量节省工程投资，节省用地、节省能源，并降低运行费用。积极稳妥地引进、采用先进技术、先进设备、新材料，提供运转的可靠性，尽可能减轻工人的劳动强度，减少日常维护检修工作量。1.5研究范围本次可行性研究报告编制范围包括：核心区旅游接待设施等旅游服务配套设施工程、度假区主干道路及配套设施工程、公用动力及附属设施工程、林相改造工程、防灾、环保等工程。根据国家和地方的有关政策、法律和法规，研究分析建设项目的必要性、技术可行性、对当地旅游发展的经济合理性、实施可能性，确定本工程设计规模。根据拟定的规模和技术要求，确定项目建设方案及其他配套设施方案，以及进行建

11、设项目投资估算和效益分析。其研究内容包括：项目建设背景分析与项目建设的必要性建设条件分析与评价市场分析与预测项目建设方案、内容与规模拆迁安置及社会经济发展引导规划环境影响与环境治理方案经营管理机构及劳动定员项目建设期管理项目实施进度计划投资估算与资金筹措项目效益评价招标管理1.6研究结论本可研报告对项目在郴州市王仙岭旅游度假区内布局、建设条件、建设项目总平面布置、市场分析、建设方案、项目经营管理、工程投资与社会经济效益分析等方面进行了论证，得出主要结论如下：1.6.1项目建设是对王仙岭旅游风景区旅游资源的有效开发和利用，将提升五盖山、王仙岭风景区接待能力和旅游价值，对“两城”建设具有重要的战略

12、意义。1.6.2项目建设将推动五盖山、王仙岭旅游风景区旅游业发展，实现旅游经济跨越式发展，增加就业，促进当地旅游事业乃至郴州市的旅游经济发展具有现实意义。 1.6.3通过项目的建设，对王仙岭局部地段生态环境的改善和保护，有利于聚集人气，带动相关产业的发展，最大限度地发挥其生态效益、经济效益和社会效益。 1.6.4根据郴州市王仙岭旅游度假区旅游设施布局，建设项目选址的局部地段，有较系统的盘山道路、机耕道路，能保证工程建设所需的水源、电、路、通讯，加之项目建设得到了市、区两级政府及有关职能部门的大力支持，建设条件较好。1.6.5王仙岭旅游度假区规划面积2599.04公顷，包括城市休闲区、山水人间区

13、、逍遥养仙区、云海仙境区、仙踪奇缘区、观山五福区等六大功能片区。本次可研主要建设内容：核心接待区主入口广场20360；核心接待区旅游接待中心28855（含水利建设工程）；东湖水闸工程1座；东湖驳岸及绿化、铺装建设工程518200；核心区中巴站31800；大壁口景观水坝1座；度假区主干道路及配套设施工程：26m宽道路长1.1km（观山大道南延伸段），20m宽道路长5.56km（西河东路南延段环东湖道路），12m宽道路长0.78km（核心区旅游接待中心至王仙岭国际会议中心），7.5宽道路长4.19km（核心区环东湖绿道），6m宽道路长8.06km（度假区北入口经山水人间区、逍遥养生区至相山寺），4

14、m宽道路长4.76km（其中王仙岭国际会议中心至逍遥养生区福地会馆长2.85km，学院路至相山公园长1.91km）；相山寺建设工程，占地面积71400（含种植用地），建筑面积33571。1.6.6经测算，项目总投资为79907万元，其中：工程建设费用49804万元，其它投资费用21450万元、预备费5650万元、建设期贷款利息3003万元；项目建设期3.5年。1.6.7规划期内实现土地收益287926万元；全部国民经济内部收益率FIRR36.399%，经济净现值（I=12%）FNPV64325.02万元，投资回收期Pt4.23年，贷款偿还期9年（含建设期）。从项目各项国民经济指标看，经济上是可

15、行的。1.7经济技术指标序号项目单位数量备注1主要建设内容1.1核心接待区主入口广场203601.2核心接待区旅游接待中心28855含水利建设工程1.3东湖水闸工程座11.4东湖驳岸及绿化建设工程5182001.5核心区中巴站318001.5大壁口景观水坝座1钢筋砼1.7度假区主干道路及配套设施工程1.7.126m宽道路km1.1道路断面6m14m6m1.7.220m宽道路km5.56道路断面3m14m3m1.7.312m宽道km0.78道路断面2.5m7m2.5m1.7.47.5宽道路km4.191.7.56m宽道路km8.061.7.64m宽道路km4.761.8桥梁座61.9相山寺建设工

16、程33571占地面积714002总投资万元799072.1工程建设费用万元498042.2其它投资费万元214502.3预备费万元56502.4建设期贷款利息万元30033资金筹措万元799073.1财政资金万元349073.2申请银行贷款万元450004投资效益4.1整理配套开发用地亩5534观山五福区4.2规划期内土地收益万元2879264.3国民经济内部收益率FIRR%36.399经济净现值（I=12%）FNPV万元64325.02投资回收期Pt年4.23项目贷款偿还期年9含建设期项目建设期年3.52、项目建设的重要意义2.1建设项目所在地概况2.1.1地理、水文、气象及工程地质条件郴州

17、位于湖南省东南部五岭山脉北麓，南与广东韶关、清远毗邻，东界江西赣州，北接衡阳、株洲，西邻永州。地理座标：东经11214至11414，北纬2454至2651，面积1.94万平方公里。郴州市城区位于风景秀丽的苏仙岭下，蜿蜒曲折的郴江河穿城而过，郴州市城区地势南高北低，自东南向西北呈箕形倾斜，属低山丘陵地形；中亚热带和南亚热带过渡地带气候，受季风影响，日照充足，春季低温多雨，夏季高温酷热，暴雨集中，秋冬干旱少雨；年平均气温17.7，年平均降水量1545毫m；城区地质构造属华南褶皱体系，区域构造稳定，地震基本烈度小于6度。2.1.2社会经济概况2011年全市生产总值1346.4亿元，比上年增长14.3

18、%。其中，第一产业增加值159.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值767.1亿元，增长18.4%；第三产业增加值419.6亿元，增长11.2%。三次产业比重调整为11.8：57.0：31.2。按常住人口计算，全市人均GDP 29305元，增长13.8%。2011年末全市共有国家等级旅游区（点）16家，其中A级及以上旅游区（点）8家，比上年新增1家。全年接待国内旅游者2215.2万人次，接待入境旅游者21.9万人次。实现国内旅游收入132.1亿元，旅游外汇收入7776.5万美元。2.1.3城市人口概况到2010年末，市中心区建成区面积约63km2，非农业人口52.8万余人，规划2015年城市人

19、口规模6065万人，其中常住人口5055万人，暂住人员10万人。2.2郴州旅游发展概况“十五”期间，全市共接待国内外游客2592.3万人次，年均递增15.08%；旅游综合收入136.66亿元，年均递增28.45。郴州市先后被授予“中国优秀旅游城市”、“中国温泉之乡”等称号。截至2011年底，全市拥有全市共有国家等级旅游区（点）16家，其中A级及以上旅游区（点）8家（国家4A级5家）、国家工业旅游示范点1处、省级工农业旅游示范点4处、全国百个红色旅游经典景区1处；旅游星级饭店37家（五星级1家、四星级3家）、旅行社35家（国际组团社1家），旅游业直接从业人员逾2万人。2011年，全市接待国内旅游

20、者2215.2万人次，接待入境旅游者21.9万人次。实现国内旅游收入132.1亿元，旅游外汇收入7776.5万美元。全市基本形成了以生态休闲、漂流探险、寿地福城、温泉健身、红色摇篮为主要特色的生态旅游产品。预计到2015年，全市年接待游客4600万人次，其中入境游30万人次以上，旅游总收入330亿元，成为全市重要的支柱产业。2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设符合国家产业发展政策和郴州旅游业发展需要，具有良好的社会效益、经济效益和生态效益。建设生态大市、旅游名市，是郴州市委、市政府加快全市经济社会发展特别是旅游经济发展的重大战略举措。王仙岭旅游风景区是郴州市苏仙区“三山一泉一道”的旅游精品

21、项目之一，如何保证王仙岭旅游风景区可持续发展、提升整体品位，王仙岭旅游度假区的规划建设正是充分考虑其优势资源基础上，适应当前旅游消费需求特点的旅游精品项目，这对促进王仙岭，乃至五盖山周边村镇区域经济非常有益，而旅游接待设施及相关配套服务基础设施建设即是满足旅游消费需求，也是对王仙岭生态环境的保护，社会、经济、生态效益相互促进、相互发展。2.3.2项目建设是完善、提高大王仙岭旅游业综合竞争力的需要。王仙岭旅游资源虽然丰富，但在各层次的客源市场开发研究与针对不同层次的客源市场如何提高服务设施标准、人员素质、服务水平、营销水平等方面是一个薄弱环节；另一方面，王仙岭靠近五盖山，周边旅游资源较为丰富，但

22、尚未开发出来，五盖山国际狩猎场是单一旅游项目，主要面向国际游客，但相关旅游基础配套设施不完善，造成需求与市场脱节，随着近几年在王仙岭五盖山区域山地户外运动、休闲旅游的发展，给王仙岭旅游带来了新的活力，因此，以市场为导向，将王仙岭周边区域的旅游资源进行整合，在旅游业里面形成成熟的旅游线路和产业链条，这对提高王仙岭五盖山区域旅游业综合竞争力非常必要。鉴于此，根据王仙岭五盖山区域旅游发展现状，依托独特的自然地理环境，以保护绿色生态资源为前提，通过升级改造，主要面向国内、外高端市场的游客打造一个上规模、上档次的设施完善、功能齐全、环境优雅的旅游度假区。2.3.3项目建设是合理开发利用生态资源，保护生态

23、环境的需要。王仙岭原始生态环境保护完好，非常具有观赏价值的天象景观、名贵植物、树种较多，旅游开发潜力大，但部分地段由于2008年的冰灾给道路、山体、植被造成了一定的破坏，此外，对地下矿产资源的乱踩、乱掘，使生态环境遭到严竣挑战，因此，通过完善本项目的规划建设，达到保护王仙岭生态环境的目的。2.3.4项目建设是王仙岭旅游基础设施、旅游地产相互促进发展的需要旅游地产是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面，一般包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产等。随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力

24、、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。通过本项目建设，可以盘活度假区内可用于旅游地产开发的土地，带动旅游地产的开发建设，同时可为度假区旅游景点、基础设施建设提供资金来源。3、现状建资源、建设条件分析与评价3.1 自然地理概况3.1.1地理位置王仙岭，古名王相山，位于郴州市中心城区白水组团南面，京港澳高速公路及郴州大道互通口东南侧。地理位置介于东径11301461130820，北纬254715255145之间，东临柿竹园矿后营山，南连五盖山林场，西邻坳上镇，北接郴州市中心城区白水组团。南北长约5公里，东西宽5公里。现状王仙岭公园出入口距京港

25、澳高速公路郴州出入口仅1公里，距广州市350公里，长沙市300公里，地理位置优越，交通十分方便。 3.1.2地形地貌与土壤规划区由王仙岭、小王仙岭、人心岭、水源山、虎形山及桃树垄、青山垄、阴石垄等10余座峰岭及垄谷组成，范围内山脉南北走向，由西向东相间形成了中山、低山、低山丘陵3种不同的地貌类型，中南部高峻，向北渐低；东北坡平缓，西南坡陡峻。山脊线以王仙岭为主，呈东西走向，并向周围延伸出很多小型山峰，山峰中形成垄，如触手状复杂地表形态，海拔在3501000m之间、全区地形起伏变化较大，山势较陡。地貌划为河谷洼地、河谷阶地、斜坡漫岗、陡坡谷地、峡谷山地5种区域类型。境内成土母岩有板页岩、砂岩、花

26、岗岩、砾岩、和石灰岩。土壤垂直分布为海拔500m以下是红壤，500700m为黄红壤，7001000m为山地黄壤、并有少量山地草甸土。 3.1.3气象、水文王仙岭风景旅游区属亚热带季风湿润气候区，平均气温17.8，最高气温27.3，年降水量1487mm，年日照1617小时，无霜期295天，多年降雪日6.4天，结冰持续期为5.5天，主导风向在冬季盛行北风，夏季盛行偏南风，平均风速1.6ms。景区内四季分明，景色各异，宜全年开展各种旅游活动。景区水文，以地表水和地下水为主，地表水由河谷经流所组成。景区内流域面积2km2以上溪流共6条，主要有白水、王仙水、濂溪、蝴蝶溪等，降水多年平均流量0.4立方米秒

27、，濂溪、蝴蝶溪多年平均流量0.2m3s，流径狭窄，落差大，随地势形成多个梯级瀑布。地表水化学类型为碳酸钙和碳酸镁型，矿化度0.20.8克升，总硬度3.5616.77德度，PH值5.47.8，为低矿化中性软化，水质良好无污染，宜用于各项生活用水。地下水因受地质、地貌、气候、植被等诸多因素的控制和影响，易成井，供水较大，水质较好；由于森林的水源涵养作用，山泉水清澈见底、甘甜醇洁、无污染。3.1.4自然资源生物资源王仙岭风景旅游区植被属中亚热带，南部含有华南区系热带成分的常绿阔叶亚地带。在海拔500米左右，主要分布人工杉木群落、人工楠竹群落，以及檫、樟、槠、栲类常绿与落叶阔叶混交群落，以及耐寒的杜鹃

28、花、茅栗、山苍子、黄檀、原朴、甜槠、蕨等落叶灌木群落，海拔800米以上，则为山顶灌木丛或山顶草丛。景区内林木繁茂，植被覆盖率达90。其中阴石垄、青山垄、相山峡、王仙峡九龙坡一带有四处为保护完好的原生性常绿阔叶次生林，其层次丰富，种类较多，郁郁葱葱，其为壮观，具有相当高的观赏、生态价值。矿藏、水资源主要水系为西河，该河发源于大奎上乡平水庵，流经凉伞坪水库、高峰水库、玛瑙山矿区、观山洞、朱家桥、香山坪、金田、黄草、雅市坪，在苏仙区许家洞俞家寨附近汇入郴江。全长40.18km，流域面积149.16 km2,平均坡降14.75,多年平均降雨量1649.2mm，年产水量2.273亿m3，多年平均径流量1

29、.384亿m3。在南部山区上游段，蕴藏着丰富的水力和矿产资源，水力发电装机1.25万kw，多年平均发电量约为4500万kwh；钨、锡、钼、铋、铅、锌、铁、锰、锑等多种矿藏分布于各条山脉，有以玛瑙山矿区为主的多金属矿床。境内有相山瀑布等山泉飞瀑多处。地下水储量大、水质好、无污染。王仙岭的山泉水，清澈明净，各项矿物质含量均符合国家标准，是上乘的健身饮料。3.2 历史、人文资源王仙岭自古就有“四面清山列翠屏，草色化光尽是春”的美誉，有古郴州八景之一的相山瀑布，广为流传的王仙苏仙斗法传说，有着“镶嵌在省级历史文化名城郴州市近邻的翠屏”的美称。古往今来，引无数文人骚客来此。早在汉朝，就有了苏仙和王仙的神

30、话传说，山中的寺庙也曾经是郴州老百姓烧香祈福的去处。相传宋代著名画家王茂悦将相山瀑布入画，作郴州白水奇清图，精细的描绘了相山瀑布的美丽景色由于历史上的各种原因，度假区内中的人文景观仅存有少数遗址，尚待今人修复。如：义帝祠、濂溪书院、露仙观、风谷庵、炼丹坪、王仙寺等。旅游区由一岭(王仙岭)，二峰(东峰大王仙，西峰小王仙)，三湖(翠屏湖、天鹅湖、王仙湖)，四寺(濂溪书院、义帝祠、王仙寺、风谷庵)，五瀑(相山瀑、蝴蝶瀑、濂溪瀑、叠翠瀑、百风瀑)等自然人文景观组成，形成以溪湖瀑布、险径雄峰、古林竹海，寺院亭阁为特色，溶雄、奇、秀、旷、幽为一体的优美风景，人称“湘南翠屏”，峰岭雄姿，郴州市区举目可望。3

31、.3已开发旅游项目王仙岭旅游区是湖南百景、湖南二十佳休闲景区之一。以原生性植物群落、瀑布、峡谷、峰岭等森林地貌景观为特色的具有游览观光、休闲度假、科普考察等功能的市级郊野型旅游风景区。目前开发局限于小王仙岭，主要设施包括入口广场、四星级标准的别墅休闲山庄、战国时期的国宝编钟展示区、水上乐园、王仙岭假日饭店、佛教圣地普济寺、王仙庙等，形成以溪湖瀑布、险径雄峰、古林竹海，寺院亭阁为特色，溶雄、奇、秀、旷、幽为一体的旅游风景区。此外，小王仙岭有始建于唐宋年间的露仙亭、相山亭、九龙坡等人文古迹。小王仙岭景区气温比市区低35度，冬季全天云雾妖娆，负氧离子含量比普通地区高500倍 ，展现出一幅“ 山为锦屏

32、何须画，水作琴声不用弦 ”的优美诗境，被誉为“湘南翠屏、天然氧吧”；相山瀑布自250多m高的断崖直泻而下，色皎如练，声鸣似雷，气势磅礴，为郴州古八景之一。3.4王仙岭旅游业发展建设存在的问题由于王仙岭旅游区开发较晚，在总体规划、产品设计、基础设施建设及市场营销等方面都存在着一些薄弱环节，不可避免存在许多问题。3.4.1森林旅游资源利用程度低，许多可利用资源未得到有效开发根据上版总体规划，除小王仙岭景区外，其它相山景区、虎形岭景区、相山景区、天鹅湖景区、阴石垄景区、观山洞景区建设均尚未起步，丰富的旅游资源未得到充分的开发利用。3.4.2旅游定位与市场脱节，造成客源市场促销不畅武广高铁的开通，客源

33、市场扩大，原有的旅游发展环境也发生了很大的变化，近年来，随着高山休闲、户外运动火爆，丰富的高山休闲、户外运动条件，为王仙岭旅游业开发创造了巨大的潜在市场，但由于在此之前的总体规划、产品设计不能适应当前市场需求，所以目前也还没有一定的促销方式来赢得游客，扩大游客消费需求，无形中也造成了游客资源浪费。“林中之城、休闲之都”适当郴州旅游最准确的定位，因此，王仙岭从观光旅游向休闲度假旅游目的地的转型升级是大势所趋。3.4.3旅游开发建设资金不足得天独厚的旅游资源，缺乏吸引游客的投资者的旅游产品设计，缺乏名牌效应，单一的资金渠道使得旅游开发建设资金严重不足。因此，新的配套旅游产品设计，多方筹措资金，改善

34、基础设施条件是当前王仙岭旅游业走出困境首要条件。3.4.4附属设施建设滞后制约旅游业的市场开发构成旅游的要素没有形成体系与规模，规划区道路交通、水电等基础设施建设等滞后，直接成为影响旅游区发展的因素。3.4.5其它硬件设施山上游人逐年增多，使王仙岭森林防火、安全及应急疏散等设施亟待加强。森林防火基础设施薄弱，主要山峰制高点尚未修建和完善森林防火瞭望台。3.5旅游资源对项目建设影响评价3.5.1旅游气候资源评价王仙岭及周边区域属亚热带湿润季风区，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温17.8，森林覆盖率达97.68%，是清新的大氧吧，凉爽的大空调，有益于人体身心健康，是最佳的户外山地运动、高山度假、避暑

35、胜地之一，全年有300-330天可以进行户外体育训练和比赛。3.5.2 旅游资源及其评价地文资源：全区地貌可划分为河谷洼地、河谷阶地、斜坡漫岗、陡坡谷地、峡谷山地五种类型。山顶平缓开阔，山体北向坡度在2050，山体底部地带坡势趋缓，山脚谷地地势较平坦。这种地貌成为定向越野（徒步定向、工具定向皆可）、群众登高、山地自行车、攀岩、岩降、溶洞探险、科考、摄影等户外山地运动项目建设独特特征；崎岖弯路也是越野E族玩车之胜地。规划内有10余座峰岭及垄谷，山顶奇石，异树，奇花异草令人叹为观止。水文资源：奇特的山泉、瀑湖资源是横渡、溯溪、溪降、攀瀑、瀑降、搭索过涧、溜索等户外运动项目理想场所；景区内西河上游有

36、十二渡垄、凉伞坪、高峰三座水库，此外还有多条水溪，水质较好，可以通过梯级利用水资源，形成梯级瀑布景观和若干个面积较大的水体，改善景区内用地条件，并结合水域在周边建设旅游配套设施。生物资源：森林景观资源、高山草甸资源丰富，是开展丛林定向与定位、丛林探险（丛林穿越、丛林宿营、丛林觅食、丛林联络、丛林急救、紧急救援）、山地高尔夫等户外运动的优势资源。人文资源：宗教文化资源有以普济寺为代表的佛教文化，以苏仙、王仙为代表的道教文化和福文化，与王仙岭自然风光形成一个环境幽静的世外桃源。历史文化资源方面，王仙岭自古就有“四面清列翠屏，草色化光尽是春”的美誉，有古郴州八景之一的相山瀑布，有着“镶嵌在省级历史文

37、化名城郴州市近邻的翠屏”的美称。古往今来，引无数文人骚客来此。相传宋代著名画家王茂悦将相山瀑布入画，作郴州白水奇清图，精细的描绘了相山瀑布的美丽景色。充分利用历史文化资源打造墨客户外写生之旅。天象资源：王仙岭，春天百花争艳、峰青峦秀、林木茂盛、翠谷鸟鸣、令人心旷神怡；夏日山风送凉、气候适宜、是良好的避暑胜地、令人留恋忘返；秋季凉风送爽，红叶飞舞，呈现出壮丽的景色；隆冬万里雪飘、登高远眺、山舞银蛇、原驰腊象。雪景、丽景、云海、朝晖、夕阳、雾滩等天象资源极为丰富，是摄影爱好者的天然素材。3.6 开发建设条件综合分析3.6.1区域位置条件王仙岭旅游度假区北面临郴州大道，距京港澳高速公路郴州市出入口处

38、仅1km，交通区位优势明显。3.6.2生态环境条件区域内空气清新，山水清澈，无污染，生态环境质量良好，环境空量空间较大，具有很强的旅游吸引力和开发潜力。回归自然，亲近自然等是开展生态旅游活动、休闲度假的极佳之地。3.6.4政策环境条件在国家大力发展旅游业的政策指导下，打造“林中之城、休闲之都”是郴州市旅游业发展的主要目标，使王仙岭旅游度假区开发面临着大好机遇。郴州市人民政府、苏仙区政府积极发挥规划、指导、政策调节等作用的同时，大力度对旅游地基础设施进行投资建设，形成了极为良好的社会政策环境和投资环境。3.6.5服务设施与社会经济条件王仙岭旅游度假区现有餐饮、商店、娱乐集中在西入口处沿道路两侧布

39、置，各类设施21处（其中门面12处，餐饮点2处，照相点4处，游乐点2处，娱乐点1处），服务设施普遍档次较低，且分布不均衡。王仙岭旅游度假区规划面积2551.13公顷，用地范围涉及6个林场、观山洞村4，5，6，7，8，9，10组、一个拆迁安置居民区和郴州长虹实业有限公司的水上乐园项目及其服务设施用地。现人口约1486人，其中非农业人口130人，为水上乐园项目职工：农业人口1356人，包括观山洞村4、5、6、7、8、9、10组、虎形山景区入口安置居民和六个林场职工。度假区外围现有单位以高等院校和住宅区为主，其它还包括少量行政单位、宾馆、住宅以及若干小型企业等。现有高等院校2所，分别为湘南学院和职业

40、技术学院，学生约2.25万人，教职工约0.13万人，学校占地面积约1.15平方公里；其它用地为御景城市花园、风华园等住宅区，规划区内有林场6个，其中王仙岭林场为国营林场，职工约15人，其他有索石轿、上白水、下白水、板桥村、观山洞五个小型林场，职工各约13人不3.6.5基础设施条件道路交通对外交通：目前进入景区的主要出入口只有一个，不利于景区线路组织。内部道路交通：除小王仙岭景区外，景区内道路是因王仙岭林场而修建的，全部为黄泥路，路面较窄，大约为4米，高低不平，行车较难，公路已通至桃树垄以上，全长约7公里。小王仙岭现有景区内的步行道比较狭窄，旅游旺季的时候行人拥挤，地形险峻，缺少扶栏。现有的步行

41、道主要有：虎形山四周，虎形山至麻石垄，虎形山至王仙湖，虎形山至青山垄。虎形山至九龙坡一带的步行道比较陡，不利于行走。电力电信王仙岭旅游风景区内现有小型水电站一座白水电站，景区内利用该电站的电较少，主要对外输出。在旅游服务基地有一变电站，从郴州市区引入电力线。景区只有在水上乐园有公用电话亭，虎形山一带无通信设施，游人对外联系不是很方便。给水与排水王仙岭旅游风景区内的用水全部是利用山上来的自来水，供水比较充足，在水上乐园四周现有3处蓄水池。景区内现有污水处理站，只有水上乐园有3处埋地式生活污水净化装置。4、市场分析与预测4.1度假产业分析4.1.1定义及产业链度假产业是旅游业的重要组成部分，是指为

42、度假者提供度假活动中所需的各种有形产品和无形服务的诸多行业和部门组成的有机整体。度假区及其所在区域的旅游资源（景区）是度假产业重要载体和支撑。度假产业涉及的行业相当广泛，涵盖了第一、第二、第三产业中诸多行业和部门。按产业关联度分析可以将其划分为度假核心产业和度假相关产业，度假核心产业是指直接打造度假区核心功能并直接服务于度假者的产业，包括度假房产、娱乐休闲项目、餐饮；度假相关产业是指丰富度假区功能并提升度假区整体价值的产业，包括购物、交通、物业管理、其他配套等。4.1.2度假产品市场及模式海滨度假区、山地度假区、温泉度假区、森林度假区、湖滨度假区、乡村度假区、特色度假产品（小型豪华度假区、别墅

43、式度假区、室内水上乐园度假酒店）等。王仙岭旅游度假区是集山地度假区、森林度假、乡村度假、特色度假产品于一体的综合性旅游度假区。4.1.3旅游度假区的发展趋向随着度假旅游的快速发展和旅游度假区之间竞争的加剧，定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。这些趋向具体表现在以下几个方面：主题性所谓主题，即是度假地发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。度假区的主题是与其形象联系在一起的。随着度假旅游需求的日益多样化，度假区的类型也日益增多，除了综合性的度假区继续发展外，具有特定主题

44、和专门内容的度假区得到了较快发展。如“海南博鳌”会议型度假地，作为以官方为鲜明特色的高层次论坛的会议型度假地，其“自由”、“合作”与“互信”的主题与政治形象非常鲜明。土耳其南安塔利亚海滨度假区，则以其“生态”、“健康”和“人文”主题著称于世。墨西哥坎昆旅游度假区则以“古老文明”与“现代休闲”有机结合的主题特色吸引了大批的国内外旅游者。作为具有鲜明地方特色的高档次商务会议型度假地，苏州太湖国家旅游度假区的规划突出了“生态、文化、科技”3个主题。 通过文化与生态的锲入，以及现代科技的应用，形成度假区特色和舒适宜人的度假环境，提升度假区在长江三角洲地区的区际比较优势，并产生多元化的旅游产品，从而实现

45、综合效益的极大化。文化性文化是度假区的灵魂，是度假区能够存在与发展的源泉，是度假区形成特色的主要组成部分，因为文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容。如印尼巴厘岛的特色文化主要是巴厘传统习俗和社会习俗。国外游客到巴厘岛休闲度假的主要目的之一便是去领略其浓郁的地方特色文化。度假区的文化一般有地域特色文化和现代休闲度假文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求为目的。韩国庆州波门湖度假区则以地方古老文化和国际文化的兼容为特色。墨西哥坎昆大型海滨度假区以玛雅文化为中心。苏州太湖国家旅游度假区的文化则形成并集中展示了传统地域文化(吴地的地域文化)和现代休闲

46、文化的有机结合。生态性目前世界上被公认为取得很大成功的旅游度假区有印度尼西亚巴厘省的杜阿岛、韩国庆州波门湖、墨西哥坎昆、多米尼加波多普拉塔、土耳其南安塔尼亚、西班牙加那利蓝岛。这些度假区之所以成功，据世界旅游组织委托的有关专家的考察，是因为这些度假区都采取了一种“充分考虑本地区的环境、经济和社会文化的平衡发展，严谨规划、认真实施”的综合开发模式。对度假区生态环境建设的重视，一方面源自度假区生态环境的退化，另一方面则是旅游者对良好生态环境的追求。保持优良的生态环境和人文环境是旅游业赖以生存和发展的重要根基，将“环境、旅游设施、旅游服务”视为旅游产品整体框架的一部分，重视旅游产品的生态含量，克服旅

47、游业发展中忽视环保与生态的短视行为，实现旅游业的持续发展。景观性(园林化)开发利用度假区内的风景资源并着力营造一种令人赏心悦目的景观是旅游度假区的又一趋势。一些度假区选择在风景区内或风景区附近，正是出于这样的目的。如印尼巴厘的杜阿岛、多米尼加波多普拉度假区、土耳其南安塔利亚度假区和西班牙加那利蓝岛度假区，以及我国的武夷山度假区、无锡马山度假区、苏州太湖度假区和昆明滇池度假区等，无不设置在风景优美的地方。武夷山度假区距武夷山风景区只一河之隔。滇池度假区则直接融人于滇池风景区之中。强调度假区的景观性一则因为景观本身是度假环境的重要组成部分，另一方面，它是休闲度假的重要旅游内容。对度假区而言，其旅游

48、吸引物主要包括 3个方面：舒适康益的度假环境；丰富多彩的休闲活动、保健康疗服务，以及优美风景的观光游览。到苏州太湖国家旅游度假区的游客以观光游览为主要目的的占了68.3。对度假区的景观设计，通常是通过度假区原有景观系统，结合度假区的绿化、园林化设计，山水景区景点划分与策划、人工景点与小品及建筑等的布局与设计，营造一种令人赏心悦目的景观，构筑度假区的观光游览系统，使度假区成为具有良好的人居环境和优美景观的场所。休闲性从严格意义上说，休闲与度假还是有一定区别的。所谓休闲，是指对闲暇时间的消磨，而闲暇时间消磨的方式可以是多种多样的，可以逛街，可以观光游览；可以在家，也可以出门旅游度假，还可以出席各种

49、其他活动。将休闲性充实为度假区的一大特征，是由于消磨闲暇时间已成为度假旅游的一项主要内容，而度假区所具有的良好的环境，丰富的旅游内容为游客休闲提供了一项特殊的经历与体验。随着休闲时代的到来，度假区将成为人们消磨闲暇的重要场所。因此，针对度假区旅游时间较长和较高的重游率，增加度假区的休闲设施和内容，有利于丰富度假区内容，提升度假区档次。健身性度假区选址在旅游风景区内，除了旅游风景区观光外，更重要的一个因素是良好的生态环境是人们健身、养生的好去处，特别是近年来流行的山地户外运动，兼有竞赛性和休闲性，是一种把旅游、运动、文化、人际交流结合起来的活动，使人们以贴近大自然的方式参与体育运动，以轻松心态参

50、与社会活动，这种活动已成为全民健身中一个重要项目，而目前国内的户外运动俱乐部也有近千家，参与户外运动的人数以每年近百分之三十的速度增长，在促进旅游和度假产品开发方面具有广阔的市场。4.2度假市场需求状况针对游客市场，目前我国度假产业细分市场主要有旅游度假市场、休闲度假市场、商务度假市场、养老度假市场等。旅游度假市场主要是远距游客旅游度假；休闲度假主要以城市居民郊区休闲或近距离游客休闲度假为主；商务度假市场以接待商务、会议及各中介机构团体的工作、会务、学习、比赛等交流活动为主；养老度假主要开发以老年人养生及心理需求的老年公寓、家庭自助式度假公寓等。4.2.1我国休闲度假业的市场发展空间广阔 对于

51、中国而言，经济的增长和生活观念培育着一个不可忽视的休闲度假市场，2011年我国人均GDP（国内生产总值）为5431.8美元，城镇居民人均纯收入21810元人民币，农村居民人均纯收入6977元人民币。郴州市人均GDP（国内生产总值）为4536美元，接近湖南省平均水平；城镇居民人均可支配收入17606元人民币，农村居民人均纯收入6230元人民币，两项指标均高出湖南省平均水平；城镇居民恩格尔系数为37.6%，农村居民恩格尔系数为49.9%，超出湖南省平均指标。按照欧美经济学界的认识，人均GDP达到1000美元，进入旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000美元，旅游形态

52、开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元则开始进入成熟的度假经济时期。从以上全国、郴州GDP情况看，这说明中国已进入度假旅游发展阶段，旅游形式体现为观光休闲+度假。相对于湖南省来说，郴州城乡收入水平高，而恩格尔系数偏高，说明郴州旅游度假市场潜力大，而临近郴州周边经济发达省市是郴州旅游度假市场重点开发的目标市场。4.2.2国民对休闲度假的整体认知度还较低 一方面是旅游度假配套设施建设滞后、档次较低，无法通过营销手段提高知名度，旅游产品、旅游形式无法实现由观光向观光休闲+度假转型；另一方面，为满足消费者新鲜感的长距离及出国

53、观光旅游仍然抢占较大市场份额。4.2.3大众的休闲度假形式趋向多样化随着国家对假日结构适时调整，假日时间总量的增加带动了国内旅游市场潜在市场的增长。目前的发展状况看，在经历了多次黄金周之后，国内旅游者开始变得成熟，随着人们物质生活的提高，旅游者的心理需求进入了更高的层次，旅游目标上升到体验人生、完善自我和实现自我价值的高度。人们对旅游的要求也日益提高，对旅游产品的选择更加理性、更加多样化，这对旅游市场开发提出了更高的要求。从旅游产品的供给市场看，度假市场从早期的针对国际入境游客、针对高端游客逐步转向国内新兴中产阶级。在一些区域市场上，家庭游、散客自助游、自驾游的比例近年来有明显提升。这部分消费

54、群体构成了中国度假产业现实的市场基础。4.2.4近城休闲度假成为中国居民的喜好从需求市场来看，中国城镇居民休闲度假游比例逐年上升; 随着经济连续增长、中国居民生活水平提高，近年来的旅游市场表明，中国旅游业正从单一的观光旅游向观光、度假旅游相结合的趋势发展，休闲度假已经形成了规模化的市场需求。尤其在沿海地区，随着经济发展，居民旅游消费需求不断升级，出现了周末郊区度假游、长假国外游的旅游热潮。值得注意的是，休闲度假作为更高层次的旅游消费行为，必定也像网络、手机等新鲜事物一样，遵循“少数人消费大众化普及成为一种生活方式”这样一种规律。目前，休闲度假即处于向“大众化普及”发展的阶段，中西部地区城市近城

55、休闲度假区建设前景看好。4.2.5针对大众消费群体的农业休闲游成为新时尚 在中西部地区城市，由于原先度假市场高端定位，同时缺乏综合型旅游度假区，城市近郊的农业休闲游成为城市新兴中产阶级新时尚。针对这种发展趋势，2010年，农业部、国家旅游局联合下发了农业部、国家旅游局关于开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动的意见（农企发【2010】 2号），休闲农业与乡村旅游产业已上升为国家战略，作为破解“三农”问题的战略支撑点，建设新农村和小康社会的有效载体，促进旅游业发展新的增长极，作为“十二五”期间乃至今后更长时期的工作重点加以推进。今后将重点建立“农旅结合、以农促旅、以旅强农”

56、的推进机制，推动典型示范工程、服务体系建设工程、标准统计体系建设工程、人员培训和宣传推介等五大工程建设，通过示范县和星级企业创建、精品推介、全国欢乐乡村游、高层论坛和乡村旅游节等系列措施，更为有效地推动休闲农业与乡村旅游产业持续健康发展。这样，一些星级休闲农业企业（庄园）如雨后春笋地发展了起来，但是大多数休闲农业企业（庄园）由于所处地域资源环境有限，产品开发单一，产业不能升级发展。4.3度假市场供给状况 根据旅游度假区等级划分标准（GB/T26358-2010），旅游度假区划分为2个等级，从高到低依次为国家级旅游度假区、省级旅游度假区。目前全国国家级旅游度假区12家，湖南省内比较有影响力的省级

57、度假区有岳阳洞庭湖旅游度假区、常德柳叶湖旅游度假区、常德花岩溪旅游度假区、宁乡灰汤温泉旅游度假区、资兴东江湖旅游度假区等，其中灰汤温泉旅游度假区已正式申报国家级旅游度假区。除国家级旅游度假区外，省级和未定级的旅游度假区越来越多，全国旅游度假产业发展状况概括起来有如下几个特点：度假产业吸引了众多参与主体；各地区纷纷提出开发休闲度假产品规划；休闲度假产品模仿现象严重，缺乏精品；国外著名旅游企业加快中国市场布局；市场供给休闲度假产品逐步丰富。4.4客源市场分析4.4.1客源市场总量分析湖南省旅游市场基本情况湖南省旅游业保持较快增长，各指标均稳年提高。入境旅游收入与国内旅游收入均列全国中上水平。201

58、1年全省旅游总收入1785.78亿元，比上年增长25.3。接待入境旅游者228.63万人次，增长20.4，旅游外汇收入10.4亿美元。接待国内旅游者2.51亿人次，增长23.3，国内旅游收入1718.2亿元。湖南省旅游发展概况旅游总人数(万人次)旅游总收入(亿元)入境旅游人数(万人次)外汇收入(亿美元)2011年25328.631785.78228.6310.42010年20390142581908872009年1625410551267952008年124428511107332007年108874773271120576422006年9195085883997085032005年71719

59、8453577198392004年6468343715955343132002年5756622465662312001年498506210504627备 注2003年为“非典”特殊年，所以没有加以比较(资料来源：湖南省国民经济与社会发展统计公报通过统计和分析，湖南省国内旅游市场中，本省游客占50以上的市场份额；省外市场中份额较大的为广东、湖北、北京、江西等地。从湖南省客源分布来看，60的国内客源市场集中在周边500公里的区域范围内。由此表明，湖南省客源市场主要集中在本省、周边省市、珠三角、长三角、北京等地。苏仙区旅游市场基本情况苏仙区近年来旅游取得了一定的发展，旅游接待总人次逐年增加。2007

60、年全区接待游客人数为86.61万人次，2008年全区接待游客人数为96.11万人次，2009年全区接待游客人数为121.3万人次，2010年全区接待游客人数为130.1万人次，2011年全区接待游客人数为们140.4万人次。 苏仙区旅游人数发展概况年份20072008200920102011接待人数（万人）86.6196.11121.3130.1140.4根据旅游地生命周期理论，目前，苏仙区旅游业正处于旅游发展成长期的前期，这一时期的主要特点是旅游地旅游产业快速增长，旅游业对当地经济系数的拉动大，游客人数快速增长，服务人员劳动熟练程度和服务质量大幅度提高，旅游产品渐渐提高其知名度，市场规模和范

61、围不断扩大，入境旅游接待量呈跳跃式增长，处于高速增长阶段。苏仙区在这一旅游发展阶段应着力改进旅游产品，进一步完善基础设施的配套建设，提高旅游地的可进入性。密切各行各业之间的联系与协调，增强企业的接待能力(旅游产品的生产能力)。同时，根据旅游者的信息反馈，增减一定的活动内容，规范服务技巧，培训员工，狠抓产品特色和服务质量，以吸引更多的潜在旅游消费者，进一步扩大市场占有率。4.4.2客源市场特征分析根据对苏仙区各大景区游客600份抽样问卷调查，结合相关统计资料的分析，苏仙区旅游客源市场因旅游者不同的个人背景情况，其旅游需求和旅游偏好各异。反映在诸如年龄、职业、教育程度、经济收入、出游动机等因素上，

62、表现为不同的旅游消费习惯和旅游方式的选择上。旅游客源市场人员构成及消费特征分析旅游客源市场年龄构成苏仙区游客年龄结构抽样调查表 年龄组比重17岁以下18-30岁31-45岁46-60岁60岁以上比重（%）9.2337.731.716.544.83从年龄层次来看，赴苏仙区旅游的游客中，1830岁年龄段的最多，占37.7；其次为3145岁年龄段，占31.7；再次为4660岁年龄段和17岁以下年龄段，分别占1654和9.23：最少的为60岁以上年龄段，仅占4.83。由此可以看出游客的年龄结构呈单峰状分布，中青年型旅游者(1845岁)占到半数有余，是游客构成的主体。另外，少年和老年游客市场也有一定的比重。消费特征中