安徽西湖新城产品策划报告书

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1、合肥西湖新城产品策划报告本报告为中义集团提供的产品策划报告，包含市场调查及相关产品定位内容。本报告内容报告知识产权归中义集团所有，为机密材料，双方都不得以其他目的将本材料提供给第三人。本报告调查方法：实地考察、现场咨询、走访、资料搜集、抽样分析、综合研究等主要内容。目 录前 言/3第一章 合肥城市宏观研究/4第二章 地域经济文化背景/24第三章 项目基地情况分析/28第四章 项目开发定位/36第五章 环境评估和保护建议/59第六章 规划设计建议/93第七章 建筑设计建议/103第八章 景观环境设计建议/109第九章 生活设施配套建议/113第十章 基础设施配套建议/117附件：西湖新城开发进程

2、规划/124前 言前期，安徽西湖新城置业有限公司组织编制了西湖新城景观居住区环境影响报告书和合肥市双凤开发区梅冲湖区域控制性详细规划，对西湖新城的开发可行性进行了初步调研和论证。报告认为，该地块位于合肥市长丰县双凤工业区，经济条件较好，地块的地形地貌条件较好，市场前景乐观，整体区位环境与开发商的定位吻合，因此，开发此项目是可行的。现修编西湖新城产品策划报告，在前期基础上，进一步对该项目内外因素进行挖掘,重点就产品定位、市场定位、环境保护、产品规划设计、建筑设计、景观环境设计、小区生活设施配套、基础设施配套、开发进程规划等相关问题提出合理化建议。第一章 合肥城市宏观研究第一节 合肥概况一、地理位

3、置合肥市系安徽省省会，位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸，是沿江近海的内陆城市。合肥南连江西，北接山东，东邻江苏、浙江，西依河南、湖北，是中国长江经济带与京沪铁路贯穿的经济走廊交汇地带，在我国经济发展中起着“串东联西，交流南北”的作用。二、行政区划合肥市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，城市建成区面积125平方公里。现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。三、气候合肥气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季分明。年平均降雨量约1000毫米，年平均气温15.7，全年无霜期230天。四、人口2003年末全市总人口

4、为456.60万人，其中非农业人口160.18万人，农业人口296.48万人，市区年末人口为155.87万人，非农业人口124.99万人，流动人口达30万。五、历史沿革合肥历史悠久，自秦置县，至今已有2200多年的历史。秦置合肥县，属九江郡。曾为扬州治。西晋属淮南郡。东晋改汝阴县。隋初复改合肥县，为庐州治所。宋为庐州，元为庐州路，明为庐州府治。清为江南省庐州府治，1912年废合肥县，分置肥东、肥西县。1952年成为安徽省会。1988年辖东市、西市、中市、郊区4区和长丰、肥东、肥西3县。2002年市区调整并扩大范围，更名为庐阳区、瑶海区（含新站综合开发实验区）、包河区和蜀山区（含经济技术开发区、

5、高新技术开发区）四区，三县不变。由于北接中原，南近江南，合肥历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有“江南唇齿，淮右襟喉”，“江淮首郡、吴楚要冲”之称。尤其是三国时期魏吴在合肥长达32年之久的交兵，为合肥留下了逍遥津、教驽台、三国新城等众多的三国遗迹。悠久的历史，造就了众多的名人。影响较大的有包拯、李鸿章、段祺瑞和台湾首任巡抚刘铭传、诺贝尔奖获得者杨振宁等。因此，又有“三国故地，包拯家乡”的称谓。第二节 合肥经济发展状况一、国内生产总值及三产结构2003年合肥市完成生产总值477.78亿元，按可比格价格计算，比上年增长13.3%。其中，第一产业因灾减产，实现增加值40.81亿元，下降3.4%；第二

6、产业增加值238.33亿元，增长16.1%；第三产业增加值198.64亿元，增长13.8%。三次产业比例为8.5449.8841.58。按户籍人口计算，人均GDP突破10000元，达10562元，比上年增加1288元。按照发展经济学的观点，人均GDP在1000-3000美元为经济的起飞阶段，人们的消费观念开始第一次“转型”：由小件商品向大宗商品消费过渡，最典型的例子就是汽车入户和二次置业。20012003年合肥市国内生产总值情况二、财政收支及金融情况2003年合肥市实现财政收入73.08亿元，同比增长20%，其中地方财政收入35.87亿元，比上年增长23.2%，是1998年以来合肥市地方财政收

7、入增长最快的一年。金融机构存贷款余额同步较快增长。截止2003年底，金融机构本外币各项存款余额1099.55亿元，增长24.2%，其中城乡居民储蓄存款余额为385.60亿元，增长22.7%；全市金融机构本外币各项贷款余额1039.38亿元，增长23.7%。三、固定资产投资固定资产投资高速增长。全年完成全社会固定资产投资255.11亿元，比上年增长51.2%，是“九五”以来最高增幅。其中，房地产完成投资额占固定资产投资总额的 35.1%。20012003年合肥市固定资产投资情况四、社会消费品零售总额2003年合肥市实现消费品零售额207.43亿元，同比增长12.3%。其中，批发零售贸易业零售额为

8、187.26亿元，增长12.4%，餐饮业零售额为19.45亿元，增长11.3%。全年居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。20012003年合肥市消费品零售总额情况五、人民生活水平2003年全市城镇居民人均可支配收入7785元，增长9%；人均消费性支出6234元，增长9%；城镇居民恩格尔系数为42.6%。农民人均纯收入2384元，增长7%；农民人均生活消费支出2060元，增长27.8%；农村居民恩格尔系数为50.7%。2003年合肥市城镇居民人均使用面积16.84平方米，农村居民人均居住面积28.7平方米。20012003年合肥市城镇居民人均可支配收入情况第三节 区域地位与作用一、省会城市合肥

9、市的首要功能是安徽省省会城市。改革开放以来，合肥市经济社会发展迅速，具备了一定的经济实力。2000年全市国内生产总值达235.22元，工业增加值116.12元，财政总收入达36.24元，均居安徽省城市之首。然而，合肥又是一个相对年轻的省会城市，经济和基础设施都比较薄弱。合肥作为省会城市，而且毗邻长江三角洲城市群，但在三角洲城市间的竞争中，现状实力处于劣势。二、园林城市合肥市地处丘陵地区，濒临巢湖，山水兼备。近年来城市规划突出“园林城市”风格，充分利用自然地貌与山水风光，建设多层次、多功能、高效益的城市大生态环境体系，将城市绿地系统与自然风光融为一体，城市按照一个大园林进行规划、建设、管理，形成

10、“城中有园、园中有城”独特的园林城市格局。从宏观环境看，合肥市西北、西南、东南分别被三个风景区所环抱：西郊风景区（蜀山森林公园、董铺水库、大房郢水库保护区），西南紫蓬山风景区、东南巢湖风景区。从主城区看，环城公园为第一道绿化环，它串联逍遥津公园、包河公园等；城市二环为第二道绿环，也串联了瑶海公园、湖滨公园、黄山公园等绿地。合肥市曾多次获“全国绿化先进城市”称号，并成为全国第一批三个国家园林城市之一。三、全国重要的科教基地合肥是全国四大科教基地之一，具有得天独厚的科教和人才优势。在科技方面，中国科学院合肥分院是国务院在合肥建立的一个综合性科研教育基地，光学精密机械研究所、等离子物理研究所、智能机

11、械研究所、固体物理研究所等名扬中外，各类科研机构200多所，有闻名遐迩的合肥国家同步辐射实验室、火灾实验室等国家重点实验室，全国最大的直流脉冲机组。全市各类专业技术人员总数17多万人，居全国同类城市前列。在教育方面，合肥拥有中国科技大学、中国科技学院合肥分院、合肥工业大学、安徽大学、安徽建筑工程学院、安徽教育学院等30余所院校，有普通中等专业学校49所，中等师范学校5所，在校生总数80多万人。四、国家陆路交通枢纽作为省会城市，合肥的交通条件自合宁、合芜等高速公路建设和京九铁路通车后有较大改观，目前已成为安徽全省的公路交通中心。随着“312”国道和“206”国道在合肥交汇，合宁、合芜等高速公路，

12、合铜、合宣高等级公路的兴建，与沪、宁、杭和长江流域城市的通达度有较大提高。随着华东第三通道合肥阜阳商丘线路、合（肥）九（江）铁路的建成通车，宁西铁路的建设，将使上海经合肥至西安一线成为与陇海线平行的东西第二条干线，合肥也将成为三条国家重点干线铁路的交汇点和辐射五个方向的大型铁路枢纽。今年初，国务院批准了全国中长期铁路网规划，提出国家在未来几十年将建成4.1万公里的新线铁路和复线铁路。为发挥安徽省承东启西的区位优势，提高安徽省在全国铁路网中的地位，满足全省经济和社会发展对铁路运输的需求，安徽铁路谋划宏篇巨著，陆续启动了境内7条铁路线的建设，其中就包含有建设以合肥枢纽为中心的国家干线铁路这一重要部

13、分。这当中，具体途经或涉及到本项目所在区域的铁路路线就有：1建设合肥-南京快速铁路，形成合肥-南京-上海的以客运为主的快速铁路通道，实现合肥的旅客1小时之内到达南京、2.5个小时之内到达上海；2建设合肥-武汉快速铁路，形成合肥-武汉-成都的以客运为主的快速铁路通道，实现合肥旅客2小时左右到达武汉；3建设水家湖(长丰县)-蚌埠第二线，并按快速铁路标准改造合肥-蚌埠现有铁路，形成合肥-蚌埠-北京的快速铁路通道；4建设上海至北京客运专线安徽段(即京沪高速铁路)，使滁州、蚌埠、宿州等市直接进入国家快速铁路通道；5改造阜阳-淮南-合肥铁路、电气化改造现有京沪铁路安徽段，提高现有铁路的运输能力。这几个项目

14、建成后，合肥将形成六个方向铁路交汇的重要铁路枢纽。不断优化的交通网络，将为本项目的综合运营提供强大的外部支持，本项目的升值潜力也在大交通网络的不断完善中得以突显。合肥机场也有直接国内大中城市的20余条航线和直达香港的航班。随着西部大开发的不断推进，合肥将成为西电、西气、西油东送管线的必经之地，同时也将成为沪、苏、浙商品西输，生产要素东流的集散地。五、发达制造业基地合肥制造业已有一定基础。近年来，合肥已初步形成了以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的家用电器和电子工业，以轮胎、日用化工、化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配变电设施为主的机械工业等支柱产业，国风等新型建材和中联等环保产

15、业也初具规模。美菱电器、荣事达电器、合力叉车、日立挖掘机、开元轮胎、芳草牙膏、神鹿中药、飞歌空调、江淮汽车等一大批名牌产品闻名遐迩。目前合肥在汽车及工程机械、家用电器、化工等三个支柱产业规模不断扩大，技术不断发展，在全国同行业中处于领先的地位。可以预见，合肥将成为一个巨型劳动密集型制造业基地。第四节 合肥房地产市场概况一、市场宏观情况近年来，随着国民经济的持续增长，城市化进程的加快，居民收入的增加，以及国家宏观经济政策的综合作用下，合肥市房地产开发市场连续8年保持了持续健康快速发展的良好局面。2003年，合肥市房地产开发市场继续呈现出投资增长、结构改善、品质提高、服务改进、市场活跃、产销两旺的

16、特点，创造了历史最高水平。2003年，全市房地产开发投资95.26亿元，同比增长138.09%；施工面积1071.71万平方米，同比增长78.26%；其中新开工面积597.34万平方米，同比113.31增长%；商品房竣工面积369.39万平方米，同比增长76.69%；销售面积284万平方米，同比45.95增长%；商品房销售额68.06亿元，同比增长99.37%。截至2003年底，全市人均住户建筑面积近23平方米，住房成套率90.5%，住房自有率达95%以上。进入2004年以来，合肥市房地产投资开发在去年高幅度增长、健康发展的情况下，一改历年开局缓慢的现象，呈现高位起步，行业经济快速运行的态势。

17、统计显示，前5个月全市完成房地产开发投资37.33亿元，同比增长60.72%，占同期全市固定资产的增幅；施工面积达979.16万平方米(含上年结转702.32万平方米)，其中新开工面积264.53万平方米，竣工面积54.89万平方米，现房销售面积57.86万平方米。二、经济运行特点1房地产开发队伍不断壮大，房地产开发投资持续增长，住宅投资主体地位进一步增强目前，在合肥市登记备案的各类房地产开发企业共有579家，其中一级资质企业5家，二级资质企业50家，三级资质企业132家，四级资质企业137家，暂定资质企业255家。共有房地产开发项目443个(含代建、拟建)，其中在外地的开发项目32个。200

18、4年1-5月，房地产开发投资继续保持了去年高幅增长的迅猛势头，开发投资额比去年同期净增14.1亿元，其中住宅建设投资30.18亿元，同比增长68.02%，占一季度总投资额的80.84%，住宅投资比重比去年有明显提高，表明合肥市商品住宅开发主体地位在加强，这是去年住宅市场旺销，住宅需求量加大，房价增长较快的市场回应，也反映了今年合肥市房地产的投资发展趋势。2房地产市场交易活跃，市场供应量进一步放大与房地产投资迅猛增长相呼应，新开工面积增势更为强劲。2004年前5个月新开工面积264.53万平方米，已达去年全年新开工面积的44.28%，其中住宅达去年全年住宅新开工面积的45.30%。这与合肥市的国

19、民经济快速发展、城市规划和建设的引导带动、城市基础设施投入空前加大、市场需求能量释放是分不开的。与此同时，随着城市基础设施投资建设朝东区倾斜，华都城市花园、强生花园、国安家园等数个规模较大的住宅开发项目已抢先登场。这些中低价位的商品住户，今年已陆续上市，将缓解东区住宅项目总量小、供求不平衡的矛盾。政务区的快速建设对房地产投资的影响日益明显，据统计，目前政务区范围内除已在建在销的国际花都、浅水湾等开发项目外，还有已经或即将动工的房地产项目有丹青花园、恒润花园、蝴蝶苑、普一华亭等以及翠林苑、汇林阁、翠亭苑、嘉和苑等复建项目，成为合肥市房地产开发的又一大板块。3商品房竣工销售量大幅增加历年来，合肥房

20、产市场上半年房屋竣工面积、商品房交付量与投资量一样，也较下半年稍低，但2004年淡季不淡，商品房竣工面积54.89万平方米，销售面积占同期竣工面积的105.41%。以价位划分则大致是均价在3000元/平方米以上销售平稳，2500-3000元/平方米销售火爆，2500元/平方米以下供不应求。从购房群体看，目前合肥市新建商品住宅消费主要以本地居民为主，占总住宅消费量的80%左右。因城市化发展原农民住房基本上由各级政府统一复建解决，目前住房消费主要还是自住使用，但去年以来外来创业、大中专就业生、务工人员购房特别是投资性购房比例开始有一定幅度上升。4房价总体保持稳中有升态势2004年合肥市房价总体保持

21、稳中有升态势。究其原因，首先是成本压力的拉动，钢材等各类建材价格2004年仍不断攀高，涨幅达10%-40%不等；其二，目前土地购置价格继续保持上升势头。随着土地管理的不断规范，目前所有土地都进入土地储备中心，基本上是通过拍卖或挂牌出让，地价在竞争中不断抬升，据测算，目前合肥土地成本约占房价成本的40%左右。在目前开发的项目中，即使个别早期取得的低价土地、低价建材，也是以现实市场价格为基准来计算价格成本的。因此合肥市房价在去年快速上涨的基础上，2004年仍呈上扬趋势。就目前情况看，全市楼盘价格普遍上涨，特别是多层住宅尤为明显。区位和户型较好的楼盘，一般均在2800元/平方米，预计今后房价仍将上涨

22、，但涨幅可能趋缓。5商品房屋空置较为合理今年前五个月，全市商品房累计空置面积57.03万平方米，空置面积中，空置时间在一年以内的待销房26.56万平方米，占总量的46.55%，空置时间在一年以上的滞销房屋30.48万平方米，占总量的53.45%。今年五月底，商品房空置率约为7.9%，与03年底相比下降了0.7个百分点。按物业类型划分，普通住宅空置面积26.34万平方米，占总量的46.19%，商业营业用房22.51万平方米，占空置总量的39.47%，办公楼空置面积7.32万平方米，占空置总量的12.84%。从全市各类物业空置情况来看，空置房屋未对开发企业的正常经营行为造成影响，空置量比较合理。支

23、持和推动合肥市房地产投资高速增长有多方面因素：一方面是全市国民经济的快速发展，去年居民人均可支配收入达7788元，同比增长9%；人均GDP达12980元，明显超过了目前全国人均GDP达1000美元的大关。经济的活跃，收入的增加，有力地支撑了房屋消费需求的日趋旺盛和消费结构的不断升级。另一方面是行政区划调整扩大，政务区快速启动建设和新的园区设立、新的现代化大城市建设目标确立，为房地产开发投资提供了新的更广阔的发展空间和平台。第三方面是大量的外地企业投资进一步成为合肥市房地产业投资的重要组成部分。第四方面是居民住房消费结构升级，和外地来肥务工人员购房比例不断增大，推动了合肥市商品住房市场需求旺盛。

24、三、商品住宅市场板块的划分及其差异目前合肥房产市场主要分成以下七大板块：1合肥高新技术产业开发区合肥高新技术产业开发区地处合肥西部蜀山区内，其东北面为合肥主城区，东南面为正在规划建设中的合肥政务文化新区，北面有董铺水库，西临蜀山森林公园，总体规划面积40平方公里，已在5平方公里范围内全面实现了“十通一平”；区内建筑现代感强，风格谐调，环境优美，园林绿化别具一格，形成了区在园中，园在区中的独特风貌，分别被省绿化委和市政府授予“花园式开发区”称号。代表性楼盘包括1）绿城桂花园：占地480亩，毗邻大蜀山风景区，由安徽绿城房产公司开发，目前为合肥品牌知名度最高的楼盘，以优美的建筑和环境见长。目前一期全

25、部售磬，二期于4月10日正式开盘发售。2）梦园小区：与蜀山森林公园隔湖相望，保留原生态绿景。总建筑面积32万平方米，是国家级小康住宅示范小区，留澜居、倚云居、绿荫居三个组团的住宅部分已全面完工。3）园景天下：位于杨振宁大道与海关路交汇口，坐拥大蜀山森林公园、人工湖的美景，欧洲建筑风格，建筑面积12000平方米，有2万平方米水景中庭，4000平方米的住户专属会所。4）香榭俪都：东起环湖东路（武警总队对面），西至木东路，南起长江路，北至创业路，有5000平方米音乐主题庭园，4045米超大栋距，毗邻资优学区、大蜀山风景区。2合肥经济技术开发区经济技术开发区位于合肥市正南方总体规划面积39平方公里。辖

26、区内的各种建筑造型典雅、风格独特；附属设施齐全，功能完善。几年来陆续建成的明珠广场、欧洲风情街以及徽园等都成为合肥市新的观光盛地。规划中的南艳湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密联系起来，充分表现开发区人与自然和谐统一的发展理念。开发区距合肥骆岗机场仅3.5公里，离全国五大淡水湖之一的巢湖仅公里。开发区南部正在规划建设江淮大运河。代表性楼盘包括1）东海花园：位于翠薇路与松谷路交汇处，南接“安徽纪念公园”、“安徽国际会展中心”，东接明珠广场、明珠国际大酒店及欧洲风情街，项目一期由座不同高度的豪华住宅围绕中央绿化庭园呈小围合式布局建设而成。2）乡村花园：总占地400亩，规划总建筑面积14.

27、5万平方米，住宅12.12万平方米，绿化率为68%，采用欧式建筑风格设计。3合肥新站综合开发试验区合肥新站综合开发试验区位于合肥市东北，距市中心3公里。规划总面积10平方公里，集中开发面积6平方公里，建成以胜利北路、站西路、全椒路、铜陵北路、当涂路为五纵，以站前路、临泉路、一环路、二环路为四横的新区路网。用地发展方向：在试验区规划区范围内近期集中紧凑，填平补齐，综合开发建设二环路以南地区，远期开发二环路以北新区。近期规划确定建设用地规模为8.3平方公里，人均建设用地面积101.2平方米。代表性楼盘包括1）长春都市花园：位于临泉路与站西路交叉口，占地面积66600平方米，社区规模10万平方米，绿

28、化率42%。2）长春都市豪庭：地处临泉路与胜利路交叉口，胜利广场正南面，占地面积约22亩，楼间距阔达70米，独创圆弧双景客厅。3）华府嘉园：位于站西路与临泉路交叉口，占地50亩，总建筑面积6万平方米，绿化率40%，为多层住宅经典社区。4）罗马花园怡馨苑：位于一环边（濉溪东路），北临众兴路，东与站西路相接，占地50亩，总建筑面积5万平方米。5）吟春园：位于一环路凤阳路段外侧，距市中心3公里，东临全椒路，北抵临泉路，西距胜利路300米。小区占地4.53公顷，总建筑面积8万平方米，小高层12幢，多层8幢。6）橘郡万绿园：位于铜陵北路以东、临泉路以南，占地298亩。总建筑面积26.91万平方米，住宅2

29、4.94万平方米，绿化率46.52%。7）风景苑：总建筑面积8万多平方米，是临泉路上、新站大型住宅社区中规模较大的住宅小区之一。8）中州世纪广场：融现代商业办公、公寓式住宅于一体，总建筑面积3.3万平方米，广场前有5000平方米的豪华绿色停车场。9）元一时代花园：占地面积50.83亩，总建筑面积89152平方米，其中住宅建筑面积82402平方米，规划8幢小高层住宅，低密度大间距，欧式风格建筑外观。10）宝文国际花园：位于站前路与站西路交汇处，建筑面积8000平方米新型商住社区，规划有会所及空中花园等设施。4瑶海区瑶海区位于合肥市城区的东部，西以淝河为界，东与肥东县接壤，南北两面与郊区毗邻，新站

30、综合开发试验区和本案所处的龙岗开发区位于其中。城区面积142.9平方公里，人口36.53万人。瑶海区是新兴的工业区，区内拥有众多大中型企业，其中优化重组企业较多，闲置土地资源丰富发展潜力较大。同时也是市场区，有长江批发市场、东方商城、红旗建材、华联商厦等各类批发零售市场。而和平广场、瑶海公园、花冲公园、滨河大道等为居民提供了休闲场所，教育、卫生等社会基础设施完备，交通发达。代表性楼盘包括1）华业苑：位于大通路与铜陵路交会处，和平广场东侧，总建筑面积7万平方米。绿化率为40%，采用集中供暖。2）华源国际城：地处和平路、当涂路中心，紧邻华联超市，占地9万平方米，建筑面积12万平方米，建有2万平方米

31、的华源国际商城，绿化率达40%，有7000平方米的中心花园。3）丰水源：位于一环路内的淝滨路北侧，占地约122亩，总建筑面积13万平方米，绿化率达30%。4）聚业苑：位于长江东路与当涂路交叉口处，总建筑面积2万平方米，以多层为主，户型适中。5庐阳区庐阳区位于合肥“二环九射”道路格局的圆心和射点。全区面积136.86平方公里，人口37.14万，是合肥市政治、经济和文化教育的中心。区内的商业、金融保险业、服务业等兴旺发达，独特的区位优势使庐阳区被市委、市政府定位为“中央商务区”。新的区划为庐阳区提供了广阔的工业、房地产业的发展空间。代表性楼盘包括1）柏景湾：紧邻南淝河，合肥市最优秀的楼盘之一，小区

32、中央设计有1万平方米的水湾。2）都市清华：位于北一环路与二环路之间，处于蒙城路公交四公司的西侧，占地约120亩，总建筑面积10万平方米。3）海棠花园：位于蒙城北路，18万平方米生态亲水人文社区，区内配有会所、幼儿园及网球场等设施。4）杏林花园：位于荣事达大道，占地300多亩，建筑面积约30万平方米，分五期开发，小区配套齐全，四期竣工。5）绿都嘉园：地处荣事达大道与临泉路交会口，总建筑面积35000平方米，徽派建筑风格，设计为多层住宅。6）九华山庄：位于美菱大道与九华山路交会处，2幢29层住宅楼，1幢29层宾馆综合楼。小区绿化率达到38%。7）紫荆花园：位于美菱大道与黄山路交叉口西南侧，规划占地

33、30.32亩，总建筑面积约40350平方米。6蜀山区蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路为界，西南与肥西县接壤，北与庐阳区为邻，总面积85.55平方公里。该区人居环境极佳。辖区东有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区，南有徽园、明珠广场、欧洲风情街，西有蜀山森林公园、野生动物园、合肥植物园、安徽名人馆，北有董铺水库，自然环境宜人，人文景观众多。代表性楼盘包括1）新华学府花园：位于黄山路中段，总占地约50亩，建筑面积达40万平方米，10幢小高层和35幢多层建筑，绿化率近40%。2）江南书苑：位于新蜀山区的中心地带五里墩旁、贵池路边，由6幢多层住宅与6000平方米的江南风情园林组成。7包河区包河

34、区是全市最大的区，共有230.7平方公里，占全市面积的38.71%.区内有包河、淝河、十五里河以及巢湖。包河区位于合肥市的东南方，东临南淝河，南濒巢湖，处于庐州的“上风口”，树木葱郁，空气清新，拥有优良的生态环境。优越的地理位置，再通过科学规划，使该区的布局和谐有序，建筑富有品位，逐步使“城在绿中，人在景中”成为现实。代表性楼盘包括1）太宁花园：位于东南上风口，距美菱大道约500米，占地约130亩，总建筑面积约12万平方米，分为紫兰苑、紫薇苑、紫荆苑三个组团。2）香榭里花园：位于马鞍山路中段，北临一环路，西望工大学府，地处东南进风口。3）依爱城市花园：位于宣城路中段，北接包河公园，南紧邻合肥工

35、大，总建筑面积万平方米，规划设计为叠加复式楼、连排别墅。4）汇景花园：位于美菱大道西侧，太湖路、美菱大道和桐城南路的中间，离美菱大道仅180米。5）世纪阳光花园：位于城市上风口，与合工大毗邻，与马鞍山路、太湖路、宁国路、九华山路结合紧密，总建筑面积56万平方米，绿化率达41%。目前合肥市房地产市场价格已形成了明显的区域性差异，总体呈现西、南高，东、北低的局面。2003年庐阳区完成房地产开发投资24.57亿元，平均房价为2423元/平方米；包河区完成房地产开发投资14.58亿元，平均房价为2325元/平方米；蜀山区完成房地产开发投资12.22亿元，平均房价为1863元/平方米；新站区完成房地产开

36、发投资14.01亿元，平均房价为1890元/平方米；经开区完成房地产开发投资7.77亿元，平均房价为1944元/平方米；高新区完成房地产开发投资5.99亿元，平均房价为2312元/平方米；瑶海区的平均房价处于各板块末位，2003年完成房地产开发投资8.14亿元，平均房价为1695元/平方米。第五节 合肥城市发展前瞻一、合肥市千亿规划与宏观经济前瞻21世纪前10年是合肥整体推进现代化大城市建设，增强综合经济实力和竞争力的关键时期。省委、省政府明确提出，要把合肥建成国内外重要的制造加工业基地，国内重要的高新技术研究和产业化基地，国内重要的旅游、文化和教育产业化基地，全省城郊型农业示范基地等“四大基

37、地”和全省投资环境最佳、创业环境最佳、人居环境最佳的城市，从宏观上对合肥经济社会发展进行了战略定位，指明了未来发展方向。2003年，合肥市编制了合肥市千亿规划纲要，提出了合肥城市经济发展的总体目标：GDP年均增长12以上，到2010年超1000亿元。城市建设、社会发展迈上新台阶，工业化初步实现由中期向后期过渡，全面建设小康社会取得阶段性成果，人民生活达到较为充裕的水平。把合肥建设成为全省最重要的经济增长极、华东和长江中下游地区重要的中心城市。经济总量占全省的比重达到16%以上，对周边地区辐射更深、带动更广，基本形成合肥经济圈，力争在全省率先实现全面建设小康社会目标，城区在全市率先基本实现现代化

38、。具体目标为：1产业目标到2005年，一、二、三产业分别达到47亿元、290亿元、234亿元左右，比例调整为8.250.841。“十五”时期，三次产业年均分别增长5%、13%和12.5%，其中工业增加值年均增长12.5%，2005年达到240亿元左右。到2010年，一、二、三产业分别达到60亿元、513亿元、433亿元左右，比例调整为65143。“十一五”时期，三次产业年均分别增长5%、12%、13%，其中工业增加值年均增长12%以上，2010年达到423亿元左右。2需求目标到2005年，全社会固定资产投资252亿元左右，“十五”时期年均增长14%；社会消费品零售总额261亿元左右，年均增长1

39、2%；海关进出口总额35亿美元左右，其中出口26亿美元左右，年均分别增长13%和14%。到2010年，全社会固定资产投资485亿元左右，“十一五”时期年均增长14%；社会消费品零售总额450亿元左右，年均增长12%；海关进出口总额67亿美元左右，其中出口52亿美元左右，年均分别增长14%和15%左右。3效益目标到2005年，财政收入达到81亿元左右，其中地方财政收入41亿元左右，“十五”时期年均分别增长14%和11%左右。城镇居民可支配收入、农民人均纯收入分别达到9400元和2800元左右，年均分别增长8和7。累计利用外资达到12亿美元。城市建成区建设用地达到210平方公里，市区总人口200万

40、，城镇化水平达到50%。到2010年，财政收入达到143亿元左右，其中地方财政收入66亿元左右，“十一五”时期年均分别增长12%和10%左右。城镇居民可支配收入、农民人均纯收入分别达到14500元和4000元左右，年均分别增长9%和8%左右。五年累计利用外资达到20亿美元。城市建成区建设用地达到280平方公里，市区总人口300万，城镇化水平达到60%。二、合肥城市化发展战略目前，合肥城镇化发展面临的突出问题是：作为省会城市，在全省的首位度不高，城市规模与同类省会城市相比较小；市域范围偏小，城镇结构不合理，行政资源分割；城镇规模小，乡镇企业布局分散，规模效益差，竞争力弱；市域城镇体系发育不完善，

41、相互联系相对较弱；小城镇基础设施建设水平不高，对附近农民缺乏足够的吸引力，难以产生积聚效应。经济全球化和中国加入WTO，给合肥的城市发展带来了巨大的发展机遇和严峻挑战。合肥市委、市政府提出，必须在更大范围考虑合肥的定位和发展，提升合肥的城市竞争力，突出核心竞争力。在今后的城市发展和城镇化的进程中，应积极构建合肥经济圈，合肥环巢湖城镇群，主动融入长江三角洲高度城市化地区的经济圈。合肥市城市化发展的战略目标是：到2010年，城市人口300万，城市建设用地280300平方公里，人均建设用地100115平方米，城镇化水平60%左右。到2020年，城市人口450万，城市用地500平方公里，人均建设用地1

42、25平方米，城镇化水平65%左右。 到2050年，主城区人口500-600万，主城区建设城市用地800平方公里左右，人均建设用地140平方米，城镇化水平70%。三、合肥城市旅游产业规划政策背景2003年出台的合肥市千亿规划纲要提出，至2010年实现将合肥建设国内重要的旅游、文化和教育产业化基地的发展目标。围绕“具有园林特色的科技、文化旅游名城”的定位，大力发展旅游业，把旅游业培育成国民经济支柱产业，把合肥建成全省旅游中心城市和国内有影响的“中国优秀旅游城市”。重点是打响名人品牌，做好科教文章；营造省会形象，铸造江淮精品；利用全省资源，构建旅游网络。打造23个旅游拳头产品。组建510家有规模、有

43、竞争实力的旅游、文化和教育产业集团。力争到2010年，旅游、文化、教育产业年均增速高于第三产业23个百分点。四、合肥旅游市场概况1悠久的历史文化积淀合肥自秦置县，有着2200多年的悠久历史，素有“江南唇齿，淮右襟喉”之称，名胜古迹众多，著名的有三国古战场逍遥津、曹操教练弓弩手的教弩台、古钟长鸣的明教寺、环境优美的包公文化园、千年古镇三河以及李鸿章堂、刘铭传故居和渡江战役总前委旧址-瑶岗等。2风景秀丽的花园城市合肥环境优美，满城绿色。抱旧城于怀、融新城之中的环城公园；松涛阵阵，祥鸟云集的紫蓬山国家森林公园；波光潋滟，浩森无垠的八百里巢湖；以及包公文化旅游区、徽园、西郊风景区，置身其间，无不令人心

44、旷神怡。1992年，合肥被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号，有着“花园城市”的美誉。3丰富的旅游资源合肥市周边的旅游资源丰富，半径300公里以内有黄山、九华山、太平湖、西递、宏村、天柱山、天堂寨、寿县古城、明皇陵、琅琊山等全国著名旅游景区，区域旅游线路成熟，是游客到华东地区旅游的中转站。4不断完善的基础设施合肥是首批中国优秀旅游城市，近年来，合肥旅游产业规模不断壮大，旅游基础设施不断完善，目前已建有星级饭店42家，其中五星级3家，四星级4家；各类施行社70多家。近年来，合肥加快了旅游景点建设的步伐，新建了微园、安徽省科技馆、合肥市科技管、岱山湖国际旅游度假区

45、、安徽国际会展中心、合肥元一高乐夫球场等。5便捷的省内外交通合肥是安徽省中心旅游城市，对外交通十分便捷，国际、国内航线30余条，合宁、合芜、合徐、合安等高速公路的建成通车，使合肥成为安徽及全国的公路交通中心；正在兴建的宁西铁路与合九、京九铁路在此交汇，使合肥成为华东地区的铁路枢纽中心城市。第六节 结论及建议综观合肥历年发展，可以发现合肥城市建设过程中一些较为突出的问题：一、整体实力不强合肥是新省会城市，经管50年来发展很快，但与其他历史悠久的省会城市相比，在23个省会城市中，（除人口少的藏、青、宁、内蒙古等外）综合实力最弱。从工业增加值看，近20年GDP的构成中，工业增加值比重多在41%43%

46、徘徊，工业化进程缓慢，目前尚处在经济集聚阶段。从经济腹地看，合肥对周边地区的影响与辐射还主要局限于市辖3县、六安市域以及巢湖地区，其面积和人口仅占安徽省1/5左右。二、城乡差距较大合肥自1952年被确定为省会城市以来，在50多年的发展历程中，明显地表现出城市地区发展迅速，郊区发展缓慢的特点。2003年全市城镇居民人均可支配收入7785元，农民人均纯收入2384元，两者之比为3.27：1。城镇居民恩格尔系数为42.6%，农村居民恩格尔系数为50.7%。落差较大的城乡差距拉低了合肥的整体综合实力，使合肥呈现现代化大城市同落后农村并存，“省会大城市带国家级贫困县”（本项目所在的长丰县即为国家级贫困县

47、）的局面，造成城乡矛盾突出。如何实现城乡联动发展，将成为合肥下一步提升整体综合实力的关键所在之一。三、“园林城市”的尺度转换自合肥1992年首批获得国家“园林城市”称号后，“绿色合肥”一直是最让合肥市民骄傲的城市品牌。截止到2003年底，合肥城市绿地率3002、绿化覆盖率3552、人均公共绿地795平方米，顺利通过了国家园林城市的复查。然而，在全国各城市都在大力发展城市绿色的背景下，合肥的城市绿地率、绿化覆盖率和人均公共绿地面积三项指标仍然偏低，仅达到国家标准的底线；城市绿化步伐不快，难以适应建成区面积的快速扩张和人口急剧增加的要求；城市公共类绿地在过去十年间增长缓慢，人均面积呈现下降趋势。在

48、与其他“园林城市”比较，合肥市建成区的绿地覆盖率最低。实质上，与其他“园林城市”相比，合肥在“园林城市”营造工作上忽略了城市与自然山水的结合，使许多自然资源脱离城市自成一体，应将“园林城市”的尺度向“山水城市”转换，将诸如以西的大蜀山森林公园、以南的紫篷山风景区、西北的梅冲湖水库一带，作为“城市后花园”的角色加以改造和利用，增加城市自然之间的协调，形成“城中有山水，山水绕城市”的城市格局。第二章 地域经济文化背景第一节 长丰县简介长丰，位于安徽省中部，属合肥市管辖，南与合肥市紧接，北与淮南市相依，东与蚌埠市呼应。全县总面积2400平方公里，人口94万人。县境气候温和，四季分明，年平均降雨量96

49、0，年平均气温15。该县交通便捷。淮南铁路纵贯全县，与合（肥）阜（阳）铁路交汇于县城。206国道由北向南穿越县境西部，县城水家湖有东西两条干线公路南达合肥，北通淮南。双墩港可通航100吨级船舶，经淠河总干渠，到达六安。该县农产品资源丰富。主产水稻、小麦、油菜籽、棉花，兼产大麦、豆类、山芋、玉米、花生、芝麻、西瓜、胡桃、蔬菜、蔺草、浅水藕等。岗集蔺草硕长而柔软，其制成品畅销日本。瓦埠湖银鱼、曹庵草莓、吴山白鹅、杨公浅水藕、朱巷仔猪名扬省内外。长丰矿产资源品种多、品位高。已探明的矿产资源有石灰石、大理石、瓷土、紫砂页岩、石英石、高岭土、矿泉水等。舜耕山紫砂页岩露天储量1400多万吨，可开发生产轻型

50、墙体材料。岗集、吴山地区蕴藏大量优质矿泉水，各项指标均达到饮用天然矿泉水的国家标准。长丰工业经济实力逐步发展壮大。现已拥有机电、轻纺、化工、食品、建材、印刷等20多个门类齐全的工业体系。双墩牌系列面条等20多中产品获省优、部优。现已在紧靠合肥、淮南两大城市建立了双凤台、金岭、岗集工业区。工业区的政策优惠，服务周到，一批投资千万元以上的进区项目已经取得显著效益。县境北部有舜耕山国家森林公园，县内已陆续发现大批古遗址、古墓葬、古建筑，旅游开发潜力较大。第二节 区域经济社会环境一、区域概况本项目所在的合肥市双凤经济开发区，1993年5月经合肥市人民政府批准成立，是融工业、商贸、房地产、旅游开发为一体

51、的现代化、综合性、花园式的开发区，是合肥现代化大城市的重要组成部分和制造加工工业基地。现辖三个居委会、四个行政村，人口1.98万。2001年被授予“全国乡镇企业科技园区”。2002年9月开发区委托合肥市规划设计研究院对开发区总体规划进行了修编，并于2003年5月报经合肥市人民政府批准，规划面积为19.19km2，截止2002年底，已开发12.9km2。园区基础设施建设日趋完善，道路网络纵横交错，横贯东西的工业大道、金华大道和纵贯南北的双凤大道、凤麟大道、凤霞大道均相继建成，累计完成主次干道30km以上，并已建成两座铁路立交桥；区内投资6000多万元兴建了110KV和35KV变电所两座；建成日产

52、3万t的自来水厂，并与市区自来水并网连通；区内双凤电信局的3万门程控电话已投入运营，IP电话和宽带网进入，实现“六通一平”，可满足区内企业使用；区内的中小学校、银行、医院、商贸和社区服务较为健全，服务功能完善。二、区域经济发展概况双凤经济开发区坚持“让别人发财我发展”的方针，以“招商引资，优化环境，融入合肥，与市俱进”为工作重点，以“务实、高效、马上就办”为办事原则，经济快速发展。经过十年的艰苦努力，开发区先后引进项目118个，项目投资额50亿元，2003年全区实现工业产值4.3亿元，GDP 3.6亿元，税收1670万元，正成为区域经济中重要的经济增长点。开发区吸引了浙江鸿路钢结构、天风塑业、

53、固力发电器和金诚玻璃钢、超艺彩印、双轮集团、丰大集团等一大批大企业，初步形成了制造加工业、电子及通讯、包装印刷业、食品加工四大产业，形成了汽配工业园、“退二进三”工业园、民营创业园、浙江创业园、仓储物流园、科技产业园、旅游居住度假区、现代农业园等“一区多园”发展的格局。依托大房郢水库、梅冲湖、滁河干渠、双凤湖、元一高尔夫球会等优美的生态环境和自然风光，区内将形成金水湾、凤凰岛、西湖新城景观居住区等连片开发。与此同时，服务于现代工业的文化、教育、旅游等第三产业也快速兴起，各种服务设施和功能陆续形成。目前，双凤经济开发区内已初步展现出一个现代工业城的轮廓，正努力建成一个最适宜兴业、最适宜居住、最适

54、宜购物和旅游的热土。第三节 区域发展规划与环境规划目标合肥双凤经济开发区总体规划文本中确定其总体发展思路为：一、依托合肥市现代化大城市建设发展格局，结合退二进三、退城进区的战略目标的实现，利用我国目前良好的经济发展机遇，充分发挥开发区的后发优势，区位优势，资源优势，政策优势和服务优势，使双凤经济开发区加速发展，开拓创新，与时俱进。二、开发区的建设在现有基础上，主要向东发展，至板桥河。三、开发区内以生产用地为主，配套必要的居住和公用服务设施用地，利用地理优势，开发休闲度假基地，双凤大道以西以发展高档居住为主，适当开发一些休闲、旅游、观光项目，工业用地集中布置在双凤大道以东。四、区内拆迁安置采用集

55、中安置、就近恢复、统一建设和配套的原则，建设标准符合城市化的要求，就业安置采用分类，分步安置的办法。总体规划文本中还确定以下原则：一、开发区发展鼓励和引导型的产业为：1.无污染和轻污染产业；2.较高附加值产业；3.劳动密集型产业；4.产业集群。控制和限制发展的产业为国家禁止发展的“夕阳产业”、耗水量大的产业、严重污染的产业，特别是粉尘污染和水污染严重的产业。二、居住用地分为两类。一类以度假、休闲为主的低密度一类住宅区，位于双凤大道以西。结合大房郢水库保护区的绿色生态环境，将此建成一个高档次和高品位的兼有休闲、度假旅游功能的生活区。二类主要为拆迁复建点以及为进区企业生活配套的以多层为主的二类居住

56、区，布置在板桥河西侧，结合水面布置大面积绿化，为居民提供一个舒适、优美的生活居住环境。三、大房郢水库、梅冲水库及滁河干渠的一级保护区范围内绝对禁止建设。二级的保护区范围内，应退耕还林，种植防护林，作为水源涵养林，并不得有污染直接或间接排入水体。四、开发区排水实行雨污分流制，均埋设地下管道。要处理好双凤大道以西的污水和雨水的截流，防止对大房郢水库造成污染。五、开发区污水量为10万m3/d。污水排放划分为东、西两个区，通过截流管汇集至蔡田铺污水处理厂。经处理后再排入板桥河。六、双凤大道以西的污水经截流后，通过泵站输送至双凤大道以东的排水管网之中，汇入蔡田铺污水处理厂集中处理。七、开发区采取集中供热

57、，以减少环境污染，同时也为开发区内的各建设项目提供方便。八、开发区环境保护的重点是防止污染地表水系，将双凤大道以西的污水截流，确保合肥市饮用水水源大房郢水库的水质。长丰县县域城镇体系规划文本中提出：一、加大双凤工业区（双墩镇）、金岭工业区（三和乡）的发展力度，重点突破，以点带面，迎接合肥、淮南的经济辐射。二、南部经济区：重点发展二、三产业。工业项目主要布局在双凤工业区和双墩镇，以形成规模效应。服务业方面，以投资3亿元的国际高尔夫球场建成为契机，进一步开发老戴背、军港、滁河、土山、吴山庙等旅游资源，把该区建成合肥市民休闲度假旅游基地，并进一步推动当地餐饮、娱乐、交通运输等产业的发展。第三章 项目

58、基地情况分析第一节 地理位置及现状一、地理位置西湖新城景观居住区建于双凤经济开发区的西北部，南至梅冲湖（水库）南侧坝梗，北至滁河干渠，西至滁河干渠排水渠，东至规划一线。双凤经济开发区地处安徽省中部地区，合肥北门，位于合肥北二环路与北三环路之间，距离市政府广场8km，地理坐标为北纬31553237、东经1165211726。二、用地规模西湖新城景观居住区总规划范围约5400亩，其中住宅用地2911亩，水利建设用地约574亩，对外道路用地约50亩，水面约1667亩（40.04m高程以下），其余为绿化用地。三、地形地貌区域内地形为岗冲交错、垄畈相间的波状平原，地貌单元属江淮丘陵的一部分，地势总体西北

59、高、东南低，地面高程约在4050m之间，局部起伏较大。江淮分水岭位于建设项目的北面，规划用地位于洪水位以上，不受洪水威胁。本区在大地构造上属于郯庐深断裂带，区域内经历多次构造运动，具有极为复杂的地质构造格局，断裂构造较为发育，各类方向断层在合肥市附近交汇，具有较大的活动性。区内地质为第三纪红砂岩，埋深1015m，上覆粘土层较厚，地基承载力在2.52.8kg/cm2之间，无明显地下河道，无地质断层。规划区属于中等地震活动区，历史上没有发生过大的地震灾害，工程设计按地震烈度七级设防。四、项目建设外部条件1对外交通项目所处区域地理位置优越，交通便利。由开发区双凤大道南接合肥市南北主干道荣事达大道，北

60、接合水公路可达淮南、蚌埠；由金湖大道接通合白公路，与合徐、合宁高速公路连接；蒙城北路向北延伸段的打通，将成为项目与中心城区的快速干道，拉近了项目所在区域与中心城区的时间、空间距离；区内各级道路纵横交错形成网络，驱车2小时可达南京，5小时可达上海、武汉、杭州等地。合六高速合肥段同沪蓉高速合肥段的围合，形成一个全新的外三环，项目所处的北三环将进一步加强了项目所在区域同外部的联系；淮南铁路贯穿开发区南北，区内有三条铁路线，东临合肥火车站，连通京广、京沪、京九、陇海、宁西五大铁路干线及拟建的沪蓉高速铁路，客货运输可达全国各地。合肥骆岗机场为国内八大机场之一，现已开通包括香港在内地30条国内、地区航线和

61、泰国的国际机场不定期包机，平均每周航班次数达到120个。2供电本项目电源由双凤经济开发区变电所提供，区内已兴建35kV变电所2座及110 kV变电所1座,电力供应充裕。3供水供水分别来自双墩自来水厂和合肥市自来水管网，北部来自双墩自来水厂的DN400供水主干管，南部来自合肥市自来水管网的DN300供水主干管即将更换为DN500干管。4供热西湖新城景观居住区规划集中供热，热源来自双凤经济开发区集中供热系统，该系统热源为合肥电厂热电车间。5燃气燃气消费目前可实行多气源方案，煤制气与液化石油气同步发展。煤制气使用合肥市气源厂的人工燃气，现状煤气管道已由荣事达大道接入。根据“西气东输”工程进度，合肥市

62、天然气利用工程进展顺利，市区内部分地区已开始使用天然气，预计到2005年全市普及使用。西湖新城景观居住区建成后的气源由合肥市城市天然气管网门站调压后供应，通过荣事达大道天然气主干管接入。6通讯区内10000门程控电话容量，可满足进区企业通讯需要，投资3000万元的合肥电信双凤目标局已投入使用。五、周边环境双凤经济开发区位于合肥的北门，在合肥北二环、北三环之间，规划面积25平方公里，距市政府广场8公里，距合肥新火车站8公里，距骆岗机场18公里。开发区自98年发展以来，坚持“让别人发财我发展”的方针，以“招商引资，优化环境，融入合肥，与市俱进”为工作重点，以“务实、高效、马上就办”为办事原则，经济

63、建设快速推进。截至2002年底，已开发12.9平方公里，实现水、电、路、通讯等“六通一平”。累计引进项目172个，项目投资额50亿元，正逐渐成为区域经济中重要的经济增长点。开发区优越的位置、优良的环境、优惠的政策和优质的服务吸引了浙江鸿路钢结构、天风塑业、固力发电器和金诚玻璃钢、超艺彩印、双轮集团、丰大集团等一批大企业，初步形成了制造加工业、电子及通讯、包装印刷业、食品加工业四大工业产业，形成了汽配工业园、“退二进三”工业园、民营创业园、浙江创业园、仓储物流业、科技产业园、旅游居住度假区、现代农业园等“一区多园”发展的格局。依托大房郢水库、梅冲湖、滁河干渠、双凤湖、元一国际高尔夫球会等优美的生态环境和自然风光，区内形成了金水湾、凤凰岛、西湖新城生态别墅群连片开发。与此同时，服务于现代工业的文化、教育、旅游等第三产业也快速兴起，各种服务设施和功能陆续建成。六、环保状况1空气西湖新城地块所处区域空气质量较好。地块内的水面面积占整个地块面积的30.