华中轮胎物流交易中心可研报告（精品报告）

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1、武汉长城永翔电力设备工程有限公司第一章 总 论一、项目背景1、项目名称中国华中轮胎物流交易中心2、申报单位武汉长城永翔电力设备工程有限公司3、项目提出的理由与过程本项目位于武汉经济技术开发区米粮村，临武汉市三环线，背靠武汉最大的汽车城。随着我国国民收入的增长及近来汽车消费的新热潮，轮胎作为汽车、摩托车必备的易损配件之一，需求量较大，轮胎市场具有广阔的前景，另一方面，随着作两型社会示范区的武汉市城市建设的快速发展，原来散落、自发形成的路边零售店已越来越不适应市场的需求且严重妨碍了市区的交通；目前武汉市的汽车拥有量约84万辆，明年将突破100万辆，轮胎平均一年更换一次，再加上周边县、市、地区以及过

2、境车辆，市场的需求量是可观的。而目前华中地区，乃至全国都缺少一个以专业的轮胎批发零售为主，兼顾仓储物流的综合性专业市场，武汉作为中部地区的龙头城市，全国重要的特大商贸、制造业城市要开此先河。汽车产业一直是武汉经济技术开发区的支柱产业，开发区依托东风、神龙汽车公司，目前已经初步形成了以建设“中国武汉汽车城”为主体的产业发展格局，而轮胎正是汽车产业的重要一环。得天独厚的地理位置决定了本项目有着良好的汽车工业基础。因此，在武汉经济技术开发区建设一个集中的轮胎专业物流、仓储和交易中心，对于完善武汉经济技术开发区的产业链，提升武汉市的商贸物流业的竞争力起到很好的带动作用。二、项目概况1、经济技术指标用地

3、面积：360亩，约240000平方米；容积率：拟定为1.0；建筑面积：约240000平方米；2、拟建设用途类 别用 途高层及裙楼商业服务平台、写字楼、酒店市场主体建筑仓储物流及交易展示中心多层公寓配套公寓3、项目概念定位以汽车轮胎为核心贸易商品，建成后使本项目成品牌厂家在中部的仓储物流中转以及华中地区规模最大的展示和批发、零售商业综合体。第二章 项目建设必要性分析一、本项目建设是拉动内需，保持经济增长的需要在当前世界金融危机的影响下，中国经济也面临着深刻的挑战，出口下降，经济增速放缓。在这样不利的大背景下，中央果断提出经济刺激计划，增加国内建设，增加就业，带动内需，保经济增长。本项目的建设，能

4、切促进区域投资，提高区域就业，拉动区域消费，项目建成经营后，更将不断的创造巨大的经济价值，为区域的经济增长贡献力量。二、本项目建设是武汉建设区域商业中心城市的需要武汉位于京广、京九铁路大动脉与长江黄金水道交汇处，历来有“九省通衢”之称，交通优势是武汉市的立市之本和重大机遇。正是由于交通上的优势，武汉的商贸零售业也一直非常发达，从明清时代起就有货到汉口活的说法。专业市场和批发是城市商业的重要组成部分，武汉目前的专业批发市场包罗万象，唯独缺少一个以轮胎为主的专业交易市场。本项目的建设将极大的增强武汉的商贸实力和辐射水平。三、本项目建设是武汉建设全国文明城市的需要市容市貌是建设全国文明城市的重要指标

5、。原来散落、自发形成的路边零售店已越来越不适应市场的需求，更重要的是严重妨碍了市区的交通和城市面貌；轮胎交易中心的建设，将产生扎堆效应，通过吸引和淘汰作用，逐渐将散乱的路边零售店集中起来，改善城市面貌。四、建设本项目是武汉建成中国汽车城战略的需要武汉经济技术开发区的汽车业发展是武汉汽车工业发展的核心力量和风向标，从建区伊始的神龙汽车，到东风落户武汉经济技术开发区，汽车制造业一直是开发区的核心支柱产业，因此，汽车制造业的发展对于武汉经济技术开发区的发展有着非常重大的意义。那么本项目的建设将为品牌轮胎厂家和汽车生产汽车建立一个直接供货平台，对武汉经济技术开发区的汽车产业升级壮大起到直接的促进作用，

6、对开发区的重要性也不言而喻。五、建设本项目是保障交通安全的切实需要近年，由轮胎质量问题引发的交通事故曾出不穷，造成了巨大的人员伤亡和财产损失，这些冒牌、翻新问题轮胎绝大部分出自非正规的零售店。本项目建成后，将由轮胎生产厂家直接批发和对客户零售，极大的保障了汽车的行驶安全。第三章 项目建设方案选择一、建筑指导思想与原则华中轮胎物流交易中心应该成为汉阳重要的标志性建筑。因此，在规划设计上，要充分体现现代化和时代感，在建筑上，应具有流线型风格和简洁、科技的特征；内外装修应与建筑造型和风格协调统一；设施设备先进，且功能齐全，具有国内一流专业市场水准。总体规划原则为：1、体现科技、绿色环保、以人为本的时

7、代特色；2、合理配置，充分满足仓储物流和专业市场各方面的功能要求；3、商用公共服务平台完善，包括中介服务机构、会务中心、信息中心、办公写字楼、酒店、健身中心、小型咖啡厅等。二、项目总体规划方案及建筑方案1、总体平面布局如下图：中心入口示意效果图1、2号楼建筑风格示意效果图3号楼建筑风格示意效果图2、各部分建筑设计规模及功能拟在规划用地范围内建两栋主楼、两栋副楼以及地下设施。（1）1、2号楼：拟设计为轮胎物流交易中心的标志性建筑，总楼层18层。其中：14层为两栋共有群楼，建筑面积约20000平方米，518层为高层，建筑面积约50000平方米。群楼设计为交易中心的商用公共服务平台，包括超市、中介服

8、务机构、会务中心、信息中心、健身中心、小型咖啡厅等。高层1号楼设计为配套酒店，高层2号楼设计为写字楼，可供品牌轮胎企业或轮胎贸易企业办公或设立区域营销中心。（2）36号楼：轮胎物流交易中心的主体部分。设计为23层，总建筑面积约46000平方米，供品牌轮胎做店面和展示中心使用。（3）7、8号楼：现代化的仓储及物流建筑，供各品牌轮胎厂家作为区域库存中心，总建筑面积约80000平方米（4）916号楼：胎物流交易中心的配套公寓部分。设计为6层的多层建筑，以中小户型为主，总建筑面积约44000平方米。第四章 经济和社会效果分析一、投资估算和经济评价1、开发费用估算估算项目总投资41282.8万元，其中：

9、项目建设工程费用21000万元，基础建设费用12360万元，其他费用3922.8，流动资金4000万元。项目投资估算表序 号项 目计算依据计价（万元）一前期工程费922.81 规划设计费15元/平方米24万方360.00 2 可行性研究费建安工程费0.03%6.3 3 水文、地质、勘察费建安工程费0.15%31.5 4 筹建、报建费建安工程费2.5%525.0二建安工程费2100011、2号楼1300元/平方米7万方91002316号楼700元/平方米17万方11900三基础设施费123601供电工程240万元/公项5760.00 2供水工程100万元/公项2400.00 4绿化工程80万元/

10、公项1920.00 5道路工程60万元/公项1440.00 6排水工程35万元/公项840.00 四建设管理费1000五建设期不可预见费用2000六流动资金4000合 计41282.82、项目经济评价1）项目经营收入估算在华中轮胎物流交易中心项目组群中，可直接产生收入的有写字楼、酒店及其裙楼的出售，配套住宅的出售和商铺、物流仓库的出租。序 号项 目计算依据（预估）计价（万元）1 写字楼、酒店及其裙楼3500元/7万24500 2 配套住宅2500元/4.4万110003 商铺、物流仓库25元/月12.6万3780万元/年 注：25元/月的租金标准是依据当前商业物业租金水平，并考虑到交易中心初期

11、的经营状况的预估值，随着后期经营的成熟，租金收益也将逐年递增。2）税金估算说明序 号项 目说 明（预估）1 地产销售税金及附加销售收入的5.8%2 房地产税固定资产原值的80%, 税率约1.2%3 所得税本项目经营期间所得税率约30%4物业租赁营业税租赁收入5%5企业销售营业税营业额5%按照本项目规划和经营目标，市场成熟后年营业额将超过百亿元，除13项近3000万的巨额的短期税收收益外，更将为区域政府带来上亿元每年的源源不断的大量长期营业税收。二、社会效果分析在武汉经济技术开发区开发建设专业的大型轮胎物流交易中心具有专业性强、与区域经济结合度高、产业关联度强、物流量大和辐射范围广的特性。因此，

12、华中轮胎物流交易中心项目对推动国民经济的发展具有巨大的社会意义。根据科学发展观所要求的社会和谐发展，两型社会所要求的资源节约和环境友好发展，参照3E原则，即经济、效率和效果的三个方面。于是本项目的社会效益可概括归纳为如下三个方面：1、经济方面：对区域的社会经济总量和商业结构优化具有积极促进作用，宏观上表现为促进区域社会经济指标的快速增长，商业和产业链布局合理完善，各产业良性联动。2、效率方面：促进区域内的基础设施发展，提高当地基础设施的使用率，快速提升区域周边的道路交通和配套的完善。3、效果方面：本项目以生态设计原则为指导，在规划布局中充分考虑自然生态因素，将促进周边生态环境的良性发展，有效提

13、升城市面貌。因此，华中轮胎物流交易中心将带来巨大的社会效益。体现新的科学发展观。物流交易中心的建设有利于体现新的科学发展观，有利于两型社会的建设目标；促进商贸及物流业的发展壮大。物流交易中心的建设有利于完善武汉商业贸易格局，提升武汉的商业辐射力；提供更多就业岗位。物流交易中心的建设和后期的经营将提供和催生1000多个就业机会，同时要求更多的营销和管理人才，带动区域其他消费的提升。加快武汉汽车城的发展。物流交易中心的建设为各品牌轮胎厂家和开发区汽车生产厂家建设直接的交易平台，减少中间环节，节约成本。第五章 项目实施进度计划本项目的实施采取同意规划、分期实施、滚动发展的方式进行，工程建设期为39个

14、月。工程实施进度安排如下：1、编制项目预可行性研究报告、可研报告及审批 3个月；2、规划方案招标 2个月；3、初步设计及初步审批 3个月；4、施工图设计并批准开工 3个月；5、建设场五通一平、施工准备 2个月；6、工程建设及设备安装 24个月；7、竣工验收 2个月；第六章 结 论华中轮胎物流交易中心项目的建设，是拉动内需，保持经济增长的需要，是武汉建设区域商业中心城市的需要，是武汉建设全国文明城市的需要，是武汉建成中国汽车城战略的需要和保障交通安全的切实需要。本项目建设、经营，能切实进一步促进武汉经济技术开发区汽车产业的发展和商贸物流产业的全面壮大。同时该项目开发盈利能力大，为该区域带来巨大的

15、经济税收效益和社会效益，该项目的建设非常必要。按照“整体规划，分期实施”的原则，建成后，华中轮胎物流交易中心总建筑面积近24万平方米，总占地面积近360亩，其中商用公共服务平台70000平方米，配套住宅44000平方米，主体仓储商铺物业126000平方米，建成一个大型的充分满足品牌轮胎的仓储、物流、批发和零售功能要求的现代化交易中心。本次方案仅就项目初步的必要性、建设规划思路和经济社会效益作出了简单的论证和阐述，还需要进行进一步的论证和修改。同时，由于本项目为具有专业化、辐射面广，并且规模较大，将发挥很好的国民经济效益，需要相关部门给予一定的政策支持。华中轮胎物流交易中心建设项目预可行性研究报告 第13页