新建工程前期介入作业指导书

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1、新建工程前期介入作业指导书1.0 目的和适用范围1.1 目的明确前期介入工作的内容、标准、职责，加强组织领导、详细掌握新建项目的规划、设计、施工、销售等情况，协调解决建设中的问题，为物业管理工作奠定良好的基础。1.2 适用范围适用于公司相关单位对新建小区和小区内新建工程项目的前期介入工作。2.0定义前期介入：对新建物业项目的规划、设计、材料选用、设备选型和楼宇建筑、配套设施、管线布置及销售情况的介入，是物业管理的前期工作。3.0职责、权限3.1办公室3.1.1安排经营管理处筹备组的办公室和开办用品。3.1.2满足交通车辆的需求和做好其它后勤保障。3.1.3 掌握物业用房的设计面积、使用功能，提

2、出使用计划。3.1.4督办总经理和副总经理、总经理助理交办工作。3.2人力资源部3.2.1拟制经营管理处筹备组及专业公司“三定”方案（定机构、定岗位、定编制）并实施组建。3.2.2 审定经营管理处和花园管理处及专业公司的用工计划、合理配备手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 2 页 共 10 页人员，并组织、检查、考核培训情况。3.2.3 配合物业管理部制定经营成本和承包指标预算方案。3.3 财务部3.3.1 配合物业管理部、人力资源部制定新建小区经营成本预算和承包方案。3.3.2对经费支出和物、料消耗核算工作进行监督、检查。3.4物业管

3、理部：3.4.1根据开发公司新建项目的实施计划，制定总公司前期介入工作方案和实施计划。3.4.2组织相关单位参与开发公司对新建项目规划、设计的交底工作，汇总、整理、承报对新建项目规划、设计提出的合理化建议。3.4.3及时掌握施工进度，检查计划落实情况或协调上报需要解决的问题。3.4.4组织、收集、汇总新建楼宇、配套设施等各种数据资料，为物业管理和经营工作提供全面和可靠的依据；收集房屋的实测面积，为核定物业收费提供依据。3.4.5跟踪了解住宅和商用房的销售情况，掌握经营公司与业主签约内容、承诺事项和业主的基本情况。3.4.6会同办公室、人力资源部、财务部、材料部制定经营成本预算和承包指标方案。3

4、.4.7向地方政府有关管理部门申报楼牌号制作计划并落实。3.4.8根据楼宇的结构、立面、风格和自用部位的布局，设计阳光棚、手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 3 页 共 10 页太阳能热水器、葡萄架等方案。3.4.9审核、报批空调室外机安装方案。3.4.10组织对业主手册相关内容及业主入住档案资料的修订；3.4.11组织评审新接物业项目管理方案，并监督实施。3.5质量管理部按照业务分工和计划进行检查、督办整改，提高工作效率。3.6材料部根据各单位的需求，做好物、料供应。3.7经营管理处筹备组3.7.1编报新接物业项目管理方案，并具体实施

5、。3.7.2全面掌握新建项目是否按规划和设计施工，及时提出合理化建议报有关职能部门协调解决。3.7.3组织所属人员和专业公司实施前期介入工作计划（按规定时间随时收集、汇总情况），上报和协调需要解决的问题。3.7.4全面掌握施工进度，收集和汇总新建区域内的楼宇、配套设施的数量、面积情况，积累完整的资料，为物业管理打好基础。3.7.5跟踪了解住宅、商房销售和经营公司与业主的签约、承诺事宜及业主的基本情况，协助物业管理部做好资料的收集和积累，为物业管理和征收各种费用提供依据。3.7.6按照工程动力公司绘制的三图（土建、电气、水暖平面示意图）与实际现状进行核对和印刷。3.7.7准备和完善业主入住的文书

6、、资料。手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 4 页 共 10 页3.7.8依据国家和行业的有关规定，修改业主手册相关内容。3.7.9制定和上报小区的公告、标识、警示等设施的布局、设置计划。3.7.10会同工程动力公司制定空调室外机安装方案并上报物业管理部审定。3.7.11粘贴业主门户牌。3.7.12对前期介入工作进行总结并上报。3.8花园管理处3.8.1编报新接物业项目管理方案，并具体实施。3.8.2全面掌握新建花园和景点的布局、风格、建筑规模、地上地下配套功能等情况。3.8.3组织所属人员和相关专业公司，实施前期介入工作计划，按规定时

7、间和随时收集、汇总情况，上报和协调需要解决的问题。3.9工程动力公司3.9.1 参与新建项目规划、设计、配套设施选型的技术交接工作，提出合理化建议。3.9.2对楼宇的主体结构和供（排）水、供电、供暖、供气、防水、避雷、消防、门窗等设施进行现场跟踪排查，协调和上报解决工程质量问题。3.9.3对动力站房的建筑主体结构、辅助设施（与3.9.2内容相同），设备选型、功率配置、技术性能等情况进行跟踪监督、排查。3.9.4对外网的供（排）水、供电、供暖、供气、电讯、消防管线及检查井、节门的系统布局、走向、规格、长度、材质、敷设方式、施工质量和工艺等情况进行跟踪、排查。并按照施工的实际状况标注示意图。手册名

8、称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 5 页 共 10 页3.9.5对公共区域的道路、甬道、照明、信报箱、邮筒、电话亭、健身娱乐等设施的施工、安装进行跟踪排查。3.9.6配合管理处和其他专业公司的前期介入工作，并给予技术支持。3.9.7绘制三图（土建、电气、水暖平面示意图），送交经营管理处筹备组。3.9.8安装楼牌和单元牌。3.9.9参与修订装饰装修管理服务规定和相关专业的公示规定；受开发公司委托，依据建筑规范和设计要求修订住宅使用说明书、住宅质量保证书。 3.9.10根据楼宇立面情况，合理制定空调室外机安装方案，提交给经营管理处筹备组。3.1

9、0电梯公司3.10.1及时了解和掌握电梯设备安装、施工进度，熟悉电梯的性能和技术参数。3.10.2跟踪电梯设备及配套设施的施工安装工艺和质量，发现问题监督整改。3.10.3主动与工程动力公司沟通，求得相关专业的技术支持。3.10.4 依据国家和行业的有关规定，修订乘梯安全须知等相关公示规定。3.11保安大队3.11.1参与小区消防、车场、保安设施的规划布局，提出合理化建议。3.11.2现场排查保安和消防、车位等配套设施，发现问题主动协调工程手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 6 页 共 10 页动力公司请求技术支持，并协调或上报解决。3

10、.11.3制定小区安全、保卫的公告、警示、标识计划。3.11.4根据小区的总体布局，制定合理的封闭方案。3.11.5 依据国家和行业的有关规定，修订保安、安全、车辆管理、消防等公示规定。3.12保洁绿化公司3.12.1参与小区垃圾楼、绿化的规划、设计交底工作，提出合理化建议。3.12.2跟踪排查规划建议及施工质量，发现问题协调整改。3.12.3依据国家和行业的有关规定，修订小区环境卫生、绿化管理等方面的公示规定。手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 7 页 共 10 页4.0程序(接下页)手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码

11、：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 8 页 共 10 页(接上页)手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 9 页 共 10 页（接上页）手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM04版本状态：A修改状态：0页码：第 10 页 共 10 页5.0要求5.1前期介入工作是对物业管理项目前期的管理工作内容之一，这阶段工作质量的优劣，直接影响入住后的经营管理工作质量。为把工作做实做细，各单位的主管领导要亲自挂帅，严格履行职责，按照总公司下达的计划，落实好所管的每一项内容。对前期介入过程中发现的设计不合理和严重影响安全及使用功能

12、的问题要当场协调、整改，一时解决不了的要立即送交经营管理处筹备组（花园管理处）汇总、上报物业管理部。5.2各职能部门要充分发挥职能作用，认真履行职责，做好宏观调控、专项指导；加强监督检查，果断处理计划的落实等不良问题，密切横向协调和配合，对基层单位提出的问题和困难不扯皮，不推诿，想办法解决好。5.3经营管理处是新建项目前期介入工作的组织者，要掌握总体工作计划、步骤、质量标准，按照职责分工进行督促、检查和协调，随时掌握全面情况，协调执行单位之间的协作关系，确保工作不漏项，不脱节，切实把前期介入工作做扎实，落实到位。手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM05版本状态：A修改状态：

13、0页码：第 1 页 共 5 页新接项目管理方案策划作业指导书1.0 目的和适用范围1.1 目的通过规范新接项目管理方案策划的内容、标准和要求，确保新接项目管理方案科学合理,更好地发挥管理工作的指导作用。1.2 范围适用新建小区或小区内新接项目管理方案的策划工作。2.0 职责、权限2.1物业管理部组织总公司相关职能部门，指导经营管理处和专业公司实施编写,协调相关单位和职能部门进行审核、评审。2.2经营管理处2.2.1全面掌握新接管项目数质量和配套情况，制定住宅楼宇、商业用房、公益用房的管理方案，经营收入测算、成本费用支出和开办费预算。2.2.2负责汇总专业公司、花园管理处有关内容，纳入新接项目管

14、理方案中上报物业管理部。2.3花园管理处：制定所管项目的管理方案，编报管理服务的费用支出预算。2.4工程动力公司制定公共区域设备设施维护、设备运行方案、成本费用支出和开办费测算。2.5保安大队制定小区封闭、警力布局、安全保卫、消防设施管理方案、成本费用支出和开办费预算。2.6电梯公司制定电梯设备运行管理方案、成本费用支出和开办费预算。手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM05版本状态：A修改状态：0页码：第 2 页 共 5 页2.7绿化保洁公司制定环境清扫、垃圾清运、保洁设备设施和绿地、树木、花草管理方案、成本费用支出和开办费预算。2.8总经理负责管理方案的审批。3.0新接管

15、项目管理方案的基本要素3.1目的和适用范围3.2新接管项目的基本情况3.2.1详细说明区域四至，占地面积；3.2.2详细说明辖区楼宇分布，楼体状况，楼宇总量，户数，建筑面积等情况；3.2.3详细列出辖区的配套设施明细，如供（排）水、供电、供暖、消防、电信、景观小品、会所、保洁等设施。3.2.4详细说明辖区绿化规划、道路及出入通道设置； 3.2.5说明辖区房屋的使用功能、风格、类别；3.2.6详细介绍辖区总体规划状况建设工期及扩展计划。3.3管理方式以规划区域为对象，建立管理机构框架，设立管理部门，形成房管和专业保障为一体的职能，实施物业管理。3.4组织机构和人力资源配置。3.4.1详细表明组织

16、机构设置，定岗定编和员工素质要求；3.4.2明确各部门、岗位职责和工作质量标准，确定横向协作单位的配合关系、方式及任务；3.4.3详细计划办公用具设备与工具的配备，编制开办经费预算，主要手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM05版本状态：A修改状态：0页码：第 3 页 共 5 页包括：3.4.3.1办公地点、用房数量；3.4.3.2办公家具数量及开办经费预算；3.4.3.3办公器具、交通设施及开办经费预算；3.4.3.4工程维修、保安、保洁、电梯、供暖、供水等所用机具、设备及开办经费预算。3.5管理总体目标及分项目标3.5.1总体质量标准3.5.1.1确定小区争创区优、市优、

17、国优的时限；3.5.1.2制定落实总公司质量目标和争创优秀小区的步骤及措施；3.5.1.3做出服务、管理的的质量承诺和保证。3.4.2分项质量目标按照总公司的总体质量目标对物业管理项目详细分解、量化，达到项目齐全、量化标准明确。3.5经济效益测算3.5.1经营收入物业管理部指导经营管理处对拟接管的物业项目按收费项目内容、收费标准分别测算各项物业管理服务经营收入，报财务部审核。3.5.2成本支出3.5.2.1在物业管理部的指导下，经营管理处组织花园管理处、专业公司，对拟接管的物业项目，分别按照保洁、绿化、保安、公共设施设备维修、房管、电梯运行、水泵运行、供暖、车位管理等物业管理服务项目，测算成手

18、册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM05版本状态：A修改状态：0页码：第 4 页 共 5 页本费用支出。包括：人工成本、物料消耗、管理费用。3.5.2.2物业管理部会同财务部、人力资源部、材料部、办公室本着“以收定支”的原则，依据经营定额对拟接管物业项目的成本费用支出进行审核，综合平衡。3.6确定委托和协作事项3.6.1开发公司与物业管理公司的项目交接验收；3.6.2明确辖区内所有保修项目、保修期限；3.6.3确定配套设备、设备的向外委托维修项目和计划安排；3.7对外业务往来根据物业管理工作的性质，明确政府行政、行业管理主管部门的业务往来渠道及关系，取得政府及有关部门的支持。

19、3.8阶段性工作项目和时间表3.8.1新建项目接管验收日程安排；3.8.2业主入住日程安排；3.8.3组建业主委员会日程安排；3.8.4明确新接管项目的全面规范治理工作计划和日程安排。4.0评审4.1将定稿的新接项目管理方案报物业管理部审核后，由物业管理部提交总公司进行评审，并汇评审意见，补充、修改、完善。4.2新接项目管理方案在实施过程中的修改、补充项目，要填写质量计划修改单，重新评审。4.3签发程序手册名称：物业管理部工作手册手册编码：PM文件编码：PM05版本状态：A修改状态：0页码：第 5 页 共 5 页将评审定稿的新接项目管理方案报总经理签发后执行。5.0记录5.1质量计划评审表 PM05R015.2质量计划修改单 PM05R02