现代养老院可行性研究报告

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1、*县公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告*五星大院五星大院2011 年年 3 月月1目目 录录第一章第一章 项目概况项目概况 .11.1 项目简介.11.1.1项目名称.11.1.2项目建设地点.11.1.3建设规模及内容.11.1.4项目法人及法人代表.11.2 可研报告编制依据和研究范围.21.2.1编制依据：.21.2.2研究范围.31.3 主要经济指标.3第二章第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 .42.1 项目背景.42.1.1我国进入老龄化社会.42.1.2*制定相应养老规划.62.2 项目建设的必要性.72.2.1是推进养老工

2、作的需要.72.2.2是市场发展的需要.82.3 项目建设的可行性.92.3.1项目建设的技术可行性.92.3.2项目建设的方案可行性.103 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 .113.1 项目场址.113.2 建设条件.113.2.1自然环境.113.2.2区位和交通.123.2.3工程用水用电条件.123.2.4建材供应条件.133.2.5社会环境条件.13第四章第四章 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 .144.1 总体设计.144.1.1设计依据.144.1.2建设规模.144.1.3工程概况.154.1.4设计原则和总体构思.164.1.5总平面规划设计.184.2 建筑设

3、计及功能说明.1924.2.1入口大堂.204.2.2餐厅及辅助设施.204.2.3医生办公室及护士值班室.204.2.4医务室.204.2.5心理咨询室.204.2.6办公室、会议室等.204.2.7健身房、活动室等.214.2.8老人居住室.214.3 建设方案.214.3.1 主要设备及配套设施.214.3.2 建筑造型设计.274.3.3 建筑装饰标准.28第五章第五章 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 .295.1 组织机构.295.2 管理机构组织方案体系图.295.3 人力资源配置.305.3.1生产作业班次.305.3.2年工作日.305.3.3劳动定员及技能素质要求.30

4、5.3.4员工来源及招聘方案.30第六章第六章 环境保护环境保护 .326.1 编制依据.326.2 设计采用标准.326.2.1环境质量标准.326.2.2污染物排放标准.326.3 主要污染源和污染物.326.3.1废水.336.3.2固体废弃物.336.3.3灰尘.336.3.4噪声.336.4 综合利用与治理方案.336.4.1污染防治原则.336.4.2废水处理.346.4.3废气治理.346.4.4噪声污染防治.346.4.5固体废弃物防治处理.346.5 绿化.356.6 环境管理机构及定员.356.7 环境监测机构.366.8 环保设施及投资概算.37第七章第七章 节能节能 .

5、387.1 设计依据.3837.2 设计采用的节能标准.387.3 节能措施.387.3.1工艺节能措施.387.3.2给排水节能.397.3.3电气节能措施.397.3.4太阳能利用.397.4 节能机构.40第八章第八章 消防消防 .418.1 设计依据.418.2 概述.418.3 总图.418.4 建筑.418.5 电气消防.428.6 消防给水.438.6.1消防水源.438.6.2消防用水量.438.6.3消防设施.43第九章第九章 职业安全卫生职业安全卫生 .459.1 设计依据.459.2 职业安全卫生现状.459.3 卫生要求.459.3.1场址卫生要求.459.3.2平面布

6、置卫生要求.469.3.3卧室卫生要求.469.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求.469.4 危害因素分析及控制措施.479.4.1可能产生的危害分析.479.4.2设计中采用的主要防护措施.479.5 预期效果及评价.489.6 机构设置和人员配备.489.7 投资估算.48第十章第十章 项目实施进度项目实施进度 .4910.1 建设期.4910.2 项目实施计划.49第十一章第十一章 投资估算和资金筹措方案投资估算和资金筹措方案 .5011.1 投资估算.5011.1.1 投资估算依据.5011.1.2 投资估算表.5011.1.3 建设投资分析.5011.2 资金筹措.50第十二章第十二章

7、 财务分析和项目效益评价财务分析和项目效益评价 .52412.1 财务评价依据.5212.2 项目建设期、经营期、计算期.5212.3 财务效益分析.5212.3.1 成本估算.5212.3.2 财务分析.5312.4 社会效益.54第十三章第十三章 项目风险分析项目风险分析 .5613.1 项目风险分类.5613.1.1建设风险.5613.1.2成本超支风险.5613.1.3技术风险.5613.1.4其他风险.5713.2 项目风险控制对策.5713.2.1建设风险.5713.2.2成本超支风险.57第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论 .581第一章第一章 项目概况项目概况1.1

8、 项目简介项目简介1.1.1 项目名称项目名称*县公益性 300 床位养老院建设项目1.1.2 项目建设地点项目建设地点项目建设地点位于*县。 1.1.3 建设规模及内容建设规模及内容本项目总用地面积为 20010 平方米。其中：建筑占地 6670 平方米，绿化用地面积 8004 平方米，人工湖占地 2001 平方米，道路及硬化用地面积 3335 平方米。总建筑面积 17922 平方米，包括：老年公寓 13000 平方米，食堂及餐厅 1008 平方米，洗衣房 36 平方米，公共浴室 144 平方米，健身房 270 平方米，活动室 540 平方米，办公室 432 平方米，接待室 36 平方米，医

9、务室 1476 平方米，库房 180 平方米，其它附属用房 800 平方米。1.1.4 项目法人及法人代表项目法人及法人代表项目法人：*五星大院1.2 可研报告编制依据和研究范围可研报告编制依据和研究范围1.2.1 编制依据：编制依据：城市居住区规划设计规范(2002 年版)（GB50180-93） ；公共建筑节能设计标准 （DGJ08-107-2004 J10307-2003） ；建筑设计防火规范(2001 年版) (GBJ16-87)；2建筑抗震设计规范(上海市标准 DGJ08-9-2003)；建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） ；环境空气质量标准 （GB3095-1996

10、） ；民用建筑设计通则 （JGJ37-87） ；民用建筑隔声设计规范 （GBJ118-88） ；老年人建筑设计规范 （JGJ122-99） ；老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)；疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)；无障碍设施设计标准 （DGJ08-103-2003） ；中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002 年版)；建筑工程设计文件编制深度规定 （建设部 2003 年 4 月） 。1.2.2 研究范围研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财

11、务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。1.3 主要经济指标主要经济指标表 1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元30001.1.1其中 建设投资万元27851.1.2流动资金万元2151.2建筑面积平方米1792231.3养老服务床位总数个3001.3.1其中 医护型床位个50患病老人和残疾人居住1.3.2 全寿命型床位个220供健康老人长期居住1.3.3 健康型床位个30高级养老、托老服务2新增职工人数人64不含临时护工岗位20 个3经济指标3.1销售收入万元/年7203.2营业税金及附加万元/年33.353.3利润总额万元/

12、年154.493.4投资利润率5.154第二章第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析2.1 项目背景项目背景2.1.1 我国进入老龄化社会我国进入老龄化社会按照国际标准，当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7%或 60 岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60 岁以上的老龄人口约为 1.45 亿，占我国总人口的 11.2%，而且这个数字每年都在以 3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到 2025 年，老年人将占全国总人口 19.34%；到

13、2040 年，老年人将占全国总人口的 27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982 年第三次全国人口普查时，60 岁以上老年人口为 7664 万人，1990 年全国第四次人口普查时为 9697 万人，2000 年第五次人口普查时上升至 1.3 亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据 2000 年全国第五次人口普查资料，2000 年全国总人口 124261 万人，与 1990

14、年第四次人口普查相比，总人口增长了 12.8，而 60 岁以上老年人口增加了 34.1，总人口年均增长速度只有 0.92，而老年人口年均速度达到 2.97，大大5快于总人口增长速度。60 岁及其以上老年人口以年均 3速度持续增长。更为突出的是，我国 80 岁以上老年人口已达 1100 万，并以年均 5的惊人速度递增。我国的人口结构表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治

15、、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在 21 世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为 21 世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家

16、庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的养老服务从 20 世纪 80 年代起步，经过 20 多年的发展，6已初具规模。但养老服务水平还比较低，许多地方养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 养老院作为专供老人居住的专有场所，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场

17、化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000 年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法 ，使我国老龄事业有法可依有章可循。2.1.2*制定相应养老规划制定相应养老规划根据*老龄事业发展“十一五”规划 ，在“十一五”期间，我省 60 岁以上老年人口将以

18、年均 2.13%的速度持续增长，预计到2010 年达到 534.5 多万，约占总人口的 11.8%，年均增长 20 万，人口老龄化的问题更加突出。7根据赣府发201024 号关于加快养老服务事业发展的若干意见中提到：我省于 2005 年进入人口老龄化社会，到 2009年底，60 岁以上老年人口约 560 万人，占全省总人口 12.6%。大力发展养老服务业，保障老年人享受经济社会发展成果，不断提高老年人晚年生活和生命的质量，是贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。发展养老服务业，也有利于促进相关产业发展，增加社会就业岗位，推动经济又快又好增长

19、。壮大养老服务产业。把培育发展养老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一，积极引导和扶持社会资本、民间资本、工商资本、外来资本投资老年生活服务、医疗康复、娱乐教育、老年用品、休闲旅游等养老服务产业，鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。对民办养老服务机构发展给予支持。对按标准建设、取得社会福利机构设置批准证书和民办非企业单位证书的民办养老机构,各级政府采取“以奖代补”的形式，给予适当补贴。因此，本项目建设不仅符合当地发展养老事业的政策，还能得到政府的鼓励帮助。2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性2.2.1 是推进养老工作的需要是推进养老工作的需要从“中国老龄事业发展十一五

20、规划（20062010 年）高层论坛”上获悉” ：“十一五期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60 岁以上老人将从 2005 年的 1.47 亿增加到 2010 年的 1.74 亿，老8龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年

21、群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998 年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在 2003 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一

22、次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。9成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。 2.2.2 是市场发展的需要是市场发展的需要2000 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000 亿人民币，而

23、且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。自我国七十年代中期实行计划生育控制以来， “三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年养老项目呼声高涨，呼之欲出。随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象

24、不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。10 因此，社会养老市场的发展催生了项目的产生。2.3 项目建设的可行性项目建设的可行性2.3.1 项目建设的技术可行性项目建设的技术可行性项目建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。2.3.2 项目建设的方案可行性项目建设的方案可行性养老院建设符合国家及地方工程建设规范、标准的要求，能够完全满

25、足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。113 项目场址与建设条件项目场址与建设条件3.1 项目场址项目场址项目建设地址位于*县。3.2 建设条件建设条件3.2.1 自然环境自然环境 1、地形地貌*县地处九岭山脉东南翼，位于*的西北部、宜春市的北部，东邻安义、新建两县，南部与高安市面上接壤，西南部与宜丰县交界，西北部与鼓铜、修水相联。北部与靖安县交界；境内南、西、北三面环山，中部地处丘陵，仅东部为河流平地。全县总的地势为西部高峻，渐次向东部倾斜，是一个以山地、丘陵为主的山区丘陵县。属半山区半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和庄园

26、”的布局。全县辖区面积为 1642 平方公里。山地面积约占 48%，丘陵占 10%，低丘陵岗地占 36%，平原占 6%；西部为深山区，山峦起伏，峰谷交错，九岭山脉的五梅山位于*与修水交界处，海拔 1516 米；东部为海拔 180 米以下的丘岗地，岗丘大面积分布。 2、水文地质及地震等级*县境内河流以贯穿县中心的南潦河为主，呈羽状覆盖，同为九岭山修河水系，是修河的一条主要支流，自西向东横贯境内。南潦河有大小支流 29 条，其中上游较大支流有百丈、溜头、石溪、澡溪、仰山、兰田、澡下水系等，下游较大的支流有白马港、中堡港、黄沙港、赤田港等。12 露地层主要为第三系红岩、第四系冲积层、雪峰期岩浆及混合

27、岩等，成土母质多为花岗岩、红砂岩及花质岩风化物，林地土壤主要有山地黄棕壤、黄壤和红壤三种，土层厚度平均为 6080 厘米。山地植被丰富、土壤肥沃，有机质含量高，有利于毛竹及树木生长。 3、气象条件 *属中亚热带湿润气候，常年呈热带季风气候特征。年平均气温为 17.3 摄氏度，年平均降雨量为 1610MM，无霜期年平均为260 天左右，很少受台风、冰霜影响。3.2.2 区位和交通区位和交通 *县位于*东北部，是靖安、安义、九江、宜春、高安等地交通往来的枢纽。该县对外交通均为陆路，对外公路有奉铜线、大干线（三级道路） 、万上线（三级道路） 、大上公路，其中奉铜线、大干线为省道。该县沿奉大公路至 3

28、20 国道 18 公里，距 105国道 25 公里，南昌至*高速公路已经开始建设，直接距离 38公里，*距南昌火车站 50 公里，距昌北国际机场 58 公里，距九江港口 168 公里，*紧邻南昌半小时经济圈，与沿海发达地区均有高等级公路相连，交通运输较为便利。3.2.3 工程用水用电条件工程用水用电条件主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最13终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。3.2.4 建材供应条件建材供应条件当地建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当

29、地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。3.2.5 社会环境条件社会环境条件项目地人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。14第四章第四章 建设规模和建设方案建设规模和建设方案4.1 总体设计总体设计4.1.1 设计依据设计依据城市居住区规划设计规范(2002 年版)（GB50180-93） ；公共建筑节能设计标准 （DGJ08-107-2004 J10307-2003） ；建筑设计防火规范(2001 年版) (GBJ16-87)

30、；建筑抗震设计规范(上海市标准 DGJ08-9-2003)；建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） ；环境空气质量标准 （GB3095-1996） ；民用建筑设计通则 （JGJ37-87） ；民用建筑隔声设计规范 （GBJ118-88） ；老年人建筑设计规范 （JGJ122-99） ；老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)；疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)；无障碍设施设计标准 （DGJ08-103-2003） ；中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002 年版)；建筑工程设计文件编制深度规定 （建设部 2003 年 4 月） 。4.1.2 建设规模建设

31、规模本项目总用地面积为 20010 平方米。其中：建筑占地 6670 平方米，建筑面积 17922 平方米，绿化用地面积 8004 平方米，人工湖占地 2001 平方米，道路及硬化用地面积 3335 平方米。15项目可容纳 300 位老人入住。4.1.3 工程概况工程概况总建筑面积 17922 平方米，包括：老年公寓 13000 平方米，食堂及餐厅 1008 平方米，洗衣房 36 平方米，公共浴室 144 平方米，健身房 270 平方米，活动室 540 平方米，办公室 432 平方米，接待室 36 平方米，医务室 1476 平方米，库房 180 平方米，其它附属用房 800 平方米。（1）老年

32、公寓 12 栋长寿苑一栋，全寿命型老年公寓。四层建筑，配备电梯，共60 套双人房间，100 套单人房间，可接收 220 位老人颐养天年。康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，50 套单人房间，可接收 50 位身体较差的老人和残疾老人居住。逍遥苑十栋，健康型老年公寓，每栋为三层建筑，共 3 套高级套房，坐落于人工湖周围，可接收 30 位对环境有较高要求的老人居住。类型房间数房型每套面积（m2）小计（m2）全寿命老年公寓60双人套房503000全寿命老年公寓100单人套房505000健康型老年公寓30高级单人套房1003000医护型老年公寓50单人套房402000合计13000（2）综合楼，二层建

33、筑，底层为食堂、餐厅、洗衣房、浴室，二层为老年娱乐、健身活动场所。16（3）办公楼，三层建筑，一层、二层为医务室、康复室，三层为办公室、会议室、接待室。同时建设公共浴室、洗衣房、库房、锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。本项目所有建筑均执行老年人居住建筑设计标准 （GB_T_50340-2003）标准，全部为无障碍设计。表 4-1 土建投资估算表序号土建工程名称单位单价（元）面积金额（万元）备注1办公楼8001944155.522长寿苑80080006403康复苑110020002204逍遥苑120030003605综合楼8001998159.846其它附属用房700800567围墙道路硬化

34、50333516.68广场安装各类健身器械8库房70018012.69绿化20800416.01花坛、花池、绿池、假山、喷水池等10人工湖300200160.0311环保工程23.3312土地购置亩20000030600合计23204.1.4 设计原则和总体构思设计原则和总体构思1、设计原则（1）空气清新、世外桃园考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，17（2）要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区

35、域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。 项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。 （3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑 风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 2、总体

36、构思（1）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向 21 世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。（2）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。18（3）可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。（4）把握社会发展趋势

37、，顺应时代发展变化的总体方向。4.1.5 总平面规划设计总平面规划设计总体布置上，充分考虑到养老院的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。养老院各主要出入口均设在主要干道旁，根据使用功能的差异分为养老院出入口、后勤处入口交通便捷。该项目建设共需占用土地 20010 平方米，呈一个长方形，地形较平坦便于建设。分设老年公寓、综合楼、办公楼等。另外，内设庭院、花园、人工湖等，在室外设置简单的健身器材，可一边呼吸新鲜空气一边运动健身，同时在院内可根据需要种植一些植物，即美化环境，又可使空气清新。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一

38、基本思想 ，整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。194.2 建筑设计及功能说明建筑设计及功能说明总建筑面积 17922 平方米，包括：老年公寓 13000 平方米，食堂及餐厅 1008 平方米，洗衣房 36 平方米，公共浴室 144 平方米，健身房 270 平方米，活动室 540 平方米，办公室 432 平方米，接待室 36 平方米，医务室 1476 平方米，库房 180 平方米，其它附属用房 8

39、00 平方米。本项目充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强住房外观的识别性，通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其

40、使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，健身、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。204.2.1 入口大堂入口大堂入口大堂外围呈圆缺形结构，共有两层，圆缺四周为独立的活动室，上下各三间，大堂中庭上空，便于采光，给人一种温馨舒适、欣欣向荣的感觉。4.2.2 餐厅及辅助设施餐厅及辅助设施餐厅位于综合楼一楼，另由库房、洗消间、操作间、备餐间等辅助设施与其相邻，餐厅能够根据老年人的不同特点制定食谱，合理调剂饮食营养，餐厅外围绿色遍布，是老年人用餐的

41、良好场所。4.2.3 医生办公室及护士值班室医生办公室及护士值班室每层均设置有医生办公、值班室和护士值班室，能够方便及时地为老年人提供服务。4.2.4 医务室医务室主要包括光疗室、理疗室、针灸室、观察室、按摩室、抢救室等，这些功能各异的设施能够保障老年人日常生理的健康以及特殊时刻的紧急救治。4.2.5 心理咨询室心理咨询室医疗室的心理咨询室能够为老年人的心理健康提供服务，有助于缓解老年人的心理压力和焦躁情绪。4.2.6 办公室、会议室等办公室、会议室等办公室、会议室为养老院管理者提供了交流沟通的平台，有助于群策群力，做好老年养老的工作。214.2.7 健身房、活动室等健身房、活动室等健身房和活

42、动室为老年人的身体锻炼和自娱自乐提供了场所，能够为老年人有个好身体、有个好的精神面貌提供了便利。4.2.8 老人居住室老人居住室老人居住室每套有 2 个或 1 个床位，共 300 张床位。房间内设有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备，能够很好地满足老年人的生活需要。4.3 建设方案建设方案4.3.1 主要设备及配套设施主要设备及配套设施1、主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封

43、闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表表 42 主要设备明细表序号设备名称型号规格数量单价（万元）总额（万元）备注1中央空调4624222分体式空调700.2143计算机200.6124电风扇2400.012.45电视机2400.2486电冰箱1300.1519.57洗衣机20.20.48太阳能热水器1200.2249健身器械150 件1510医疗器具60 套12011办公用品1 套112消毒柜20.150.313橱具1 套314电话机2400.011.1215面包车19.616小轿车11217锅炉系统1 套4含洗衣房、烘干施设18配电系统1 套319污水处理系统1 套920

44、通讯系统1 套3合计325.322、配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由当地自来水公司供应。a.用水量23本项目用水全部为生活用水，年用水量为 16790 吨。表 43 用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1锅炉房42生活用水333未预见水量9合计46不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。c.水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准G

45、B547985 要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下：24市政管网水源 厂区管网 消防水池 用水点 室内消防管网 室外消火栓 火点（2）排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水：本项目生活污水约 36 吨/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。生活污水处理按以下流程进行：污水 化粪池 小型一体化处理设备 处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。（3）电气a.供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电

46、按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由碧西村电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素 COS0.9；25全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。b.过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于 50 米的均设置重复接地装置。进户后采用 TN-C-S 系统。变配电房接地电阻 R10.c.电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用

47、电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。工艺设备安装容量：61.6KW生活照明安装容量：110.2KW总装机容量：171.8KW建配电房 40 平方米，安装配电箱一套。电源及电压本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V） 。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以26减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用 BV铜芯穿焊接钢管或 UPVC 管明设或暗设，或沿桥架敷设。d.照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后

48、分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用 PZ30JR 型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用 BV 铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过 6m 时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用 80125W 高压汞灯或 100W 高压钠灯，集中在传达室控制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不同，室内高于 100Lz，库房、锅炉房、办公室

49、等场所高于 50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于 4 欧姆，各用电点重复接地电阻不大于 10 欧姆。（4）通讯设施27a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV） ，宽带网络和消防监控。b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。e.场区内设置有线电视监视系统，

50、在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。（5）动力、燃料供应本项目选用 1 台 0.5 吨燃煤锅炉全年燃煤需要量：243 吨表 44 燃料及动力消耗表序号名称内容单位消耗量备注1电380v-220v，50HZKWh/年62.72水生活用水吨/年167903煤吨243全年消耗量4.3.2 建筑造型设计建筑造型设计本方案在建筑造型设计上摒弃了传统观念对老年人建筑要求沉稳、凝重、古朴的特点，转而追求活泼轻盈的建筑形式，以求为老28年人创造一处充满活力的居住娱乐场所。在设计中从形体上将建筑分为南北两个体块，南侧体块在平面

51、上处理为弧线状，丰富了立面造型即内部空间。北侧体块为“一”字形，为打破呆板，将东侧尽端设计为圆形，这样也丰富了内部空间及立面造型。4.3.3 建筑装饰标准建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入项目设计中。内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准，其室内空气质量应达到国家标准室内空气质量标准（GB/T18883）的要求。室内环境污染应按国家标准民用建筑工程室内环境污染控制规范 （GB50325）执行。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在 1.

52、80m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作 0.35m 高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m 以下。每人应有 1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应29装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类

53、用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。30第五章第五章 组织机构与项目管理组织机构与项目管理5.1 组织机构组织机构本项目承办单位为某某县老年公寓有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。5.2 管理机构组织方案体系图管理机构组织方案体系图本项目由某某县老年有限公司实施管理。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图。管理机构图俱乐部董事会总经理常务副总经理副总经理总务部外联部办公室财务部医疗康复中心心文

54、秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会计统计出纳财税疾病治疗康复保 健 养 生卫 生 服 务殡 葬 事 务娱乐健身参观旅游环 卫消 防水 电广 播基 建食 堂后勤事务来宾接待入住老人安排家属接待对外联络315.3 人力资源配置人力资源配置5.3.1 生产作业班次生产作业班次行政管理等为一班制，医务人员三班制。5.3.2 年工作日年工作日年工作 365 天，每班工作 8 小时。 5.3.3 劳动定员及技能素质要求劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员 64 人。另外视需要聘用临时护工 20 名。表 51 劳动定员表序号岗位班制人数备注1总经理12副总经理23办公室3含司机4财务部

55、35行政部36外联部37俱乐部38医护岗位209食堂1010水电工211锅炉房、洗衣房812保安6合计645.3.4 员工来源及招聘方案员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业32生中招聘。管理人员和医护人员通过某某县人才市场公开招聘，其余人员通过当地劳务市场公开招聘。33第六章第六章 环境保护环境保护6.1 编制依据编制依据1、 中华人民共和国环境保护法2、国务院（98）第 253 号建设项目环境保护管理条例3、国家计委、国务院环委87国环字第

56、002 文建设项目环境保护设计规定4、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第 003 号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知6.2 设计采用标准设计采用标准6.2.1 环境质量标准环境质量标准6.2.1.1 大气环境质量执行：GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。6.2.2 污染物排放标准污染物排放标准1、废污水执行：GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准2、废气执行 GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准3、噪声执行 GB-12348-2008工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫

57、生标准6.3 主要污染源和污染物主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废34物，锅炉房和洗衣房的噪声。6.3.1 废水废水废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为 36 吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。6.3.2 固体废弃物固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，煤渣全年的固体废物约为 190.3 吨。医务室产生的少量医疗废物。6.3.3 灰尘灰尘生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。6.3.4 噪声噪声根据

58、卫生部和劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准对新建企业的规定，8 小时允许噪声要降为 85dB（A） 。本项目建成后噪声源主要为锅炉房和洗衣房等声压级在 85dB 以上，超过规定标准，危害工作人员健康。6.4 综合利用与治理方案综合利用与治理方案6.4.1 污染防治原则污染防治原则1、遵照（87）国环字第 002 号所规定的原则。2、污染治理方案优先采用国家环保局发布的国家环境保护最佳实用技术 ，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的35成熟工艺。6.4.2 废水处理废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为 50m2/d 的污水处理装置一套。采用马鞍山市华骐环保发

59、展有限公司上向流曝气生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理以后，可达到国家一级排放标准。6.4.3 废气治理废气治理锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高 50m 的烟囱排放，湿法除尘效率一般为 9095，SO2 去处率约为15，处理后的烟尘和 SO2 排放浓度分别为 171.9mg/m3 和 502 mg/m3。可满足 GB132712001锅炉大气污染物排放标准时段二级标准。6.4.4 噪声污染防治噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器

60、和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。366.4.5 固体废弃物防治处理固体废弃物防治处理 燃煤炉渣出售给砖厂作制砖原料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由某某县医疗废弃物处置中心定期收集处理。6.5 绿化绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减

61、弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的 40以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本

62、项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。376.6 环境管理机构及定员环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、 “废水处理系统岗位责任制”、 “执行 GB89781996 排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排

63、放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。6.7 环境监测机构环境监测机构为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行 GB89781996 的规定，通过监测执行：排放废水 PH6-9，COD100mg/L，BOD20mg/L，SS70mg/L 环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”

64、治理装置的检查维修，确保环38保治理装置的正常运转。废水监测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。 监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。6.8 环保设施及投资概算环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业投资。39第七章第七章 节能节能7.1 设计依据设计依据(1)中华人民共和国节约能源法 中华人民共和国主席令第90 号公布(1997 年 11 月 1 日)。(2)国务院关于加强节能工作的决定国发200628 号。(3)民用建筑节能管理规定中华人民共和国建设部令第 143号。(4)综合能耗计算通则 （GB/T 25892

65、008）7.2 设计采用的节能标准设计采用的节能标准（1） 设备热效率计算通则GB2588-87（2） 综合能耗计算通则GB2589-87（3） 企业能量平衡通则GB3484-83（4） 能量平衡技术考核验收标准GB3794-83（5） 评价企业合理用电技术导则GB3485-83（6） 评价企业合理用热导则GB3486-83（7） 工业蒸汽锅炉参数系列GB1921-81（8） 设备及管道保温技术导则GB4272-847.3 节能措施节能措施7.3.1 工艺节能措施工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要

66、按功能分区，避免物料往返运输，动40力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。7.3.2 给排水节能给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。7.3.3 电气节能措施电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到 92以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于 5。7.3.4 太阳能利用太阳能利用本项目日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气使用锅炉热水补充热水不足外，太阳能热水器基本41上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。7.4 节能机构节能机构为使节能工作落到实处，项目单位确定一