成都贵通映月湾可研报告

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1、“贵通映月湾”项目可行性研究报告 目 录一总论71.1 项目背景71.1.1项目暂定名称71.1.2项目公司简介71.1.3可行性研究报告编制依据71.2 项目概况81.2.1总体定位81.2.2拟建地点81.2.3主要技术经济指标81.2.4项目建设条件91.2.5项目投入总资金及效益情况9二宏观投资环境分析112.1 成都市宏观环境112.2 成都城市发展方向及格局162.3 成都市房地产发展现状分析182.4 近期重要政策解读23三项目所在区域概况273.1 区域发展背景273.2 双流县区域概况273.3 双流国际新城发展规划283.3.1双流国际新城功能定位293.3.2双流国际新城

2、空间结构303.3.3双流国际新城交通规划31四项目所在区域房地产市场分析334.1房地产市场概况334.2土地市场情况354.3区域住宅市场现状调查354.3.1住宅产品供应情况364.3.2住宅产品需求情况364.3.3住宅产品价格情况364.3.4 客群分析374.3.5项目规模384.3.6 户型区间394.3.7 容积率404.3.8典型楼盘户型配比分析404.3.9 典型楼盘分析414.4 项目所在地商业地产市场现状调研514.4.1 东升商业发展特征分析514.4.2 项目所在地商业情况调研及分析53五项目定位分析595.1项目开发条件595.2项目SWOT分析635.3 项目发

3、展策略分析685.3.1 项目可选择的发展方向685.3.2 方案一描述分析685.3.3 方案二描述分析725.3.4 方案三描述分析755.3.5 项目发展策略建议775.4项目定位775.4.1 项目总体定位775.4.2 产品类型定位785.5住宅部分定位795.5.1 项目指标分析795.5.2 目标客群定位805.5.3 户型设计855.5.4 价格定位945.6商业部分定位965.6.1 总体档次定位965.6.2 商业形态SWOT分析965.6.3 建筑形态定位985.6.4 业态定位995.6.5 产品建议995.6.6 价格定位100六项目规划设计建议1026.1 项目总平

4、规划设计1026.2 项目配套物业功能设计1056.3 项目立面及风格设计1056.4 项目景观设计106七投资效益财务分析1097.1项目主要技术指标1097.2项目投资概算1097.3项目收益测算1127.4项目盈利能力分析1127.5不确定性分析1147.5.1敏感性分析1147.5.2盈亏平衡分析115八风险与不可行性研究1168.1系统性风险1168.1.1国家宏观调控风险1168.1.2环境风险1188.1.3自然风险1198.2非系统风险1198.2.1竞争风险1198.2.2价格定位风险1208.2.3市场需求风险1208.3针对性建议120九结论1225一总论1.1 项目背景

5、1.1.1项目暂定名称1.1.2项目公司简介四川贵通建设集团有限公司组建于一九八五年，于2000年11月经省工商行政管理局批准升格为“四川贵通建设集团有限公司”。2000年8月其质量体系通过ISO9002：1994国际质量认证，2003年4月率先通过ISO9001：2000国际质量认证，2005年6月通过三峡认证中心ISO9001：2000、ISO1400和OHSAS18001三体系整合认证。公司为房屋建筑工程施工总承包壹级资质企业，可承担40层及以下各类跨度的房屋建筑工程、高度240米及以下的构建物、建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。同时具有公路工程施工总承包贰级资质、市政公用

6、工程施工总承包贰级资质、建筑装修装饰专业承包贰级资质、建筑幕墙工程专业承包贰级资质和金属门窗工程专业承包贰级资质与房地产开发贰级资质。行业涉及房屋建筑、公路工程、房地产开发、园林绿化、建工建材、机具租赁、生物制药、建设投资，形成了一条龙服务的总承包体系和有序发展的多元化结构。1.1.3可行性研究报告编制依据 双流县人民政府与四川贵通建设集团有限公司签订的用地协议 双流县规划管理局规划设计条件通知书 国家制定颁布的有关法规条例 本项目地块的基本建设条件1.2 项目概况1.2.1总体定位 “东升区域内的高档电梯社区”1.2.2拟建地点“贵通涧槽村”项目建设地址位于东升镇白河路四段与涧槽北街交汇处。

7、地块北面正对白河路四段，东面面向涧槽北街，西面紧邻贵通.御苑枫景二期，南面与棠湖.柏林镇毗邻。1.2.3主要技术经济指标序号项目数值单位1总用地面积29.75亩2总建筑面积80111.20 2.1地上建筑面积65450.33 2.1.1住宅62450.33 2.1.2商业3000.00 2.2地下建筑面积14660.873车位458个4容积率3.30 注：车位个数按照统一标准1：0.7计算，与规划通知书中的具体规定有一定偏差。这种情况下，投资成本将略高于现实情况。1.2.4项目建设条件项目处于双流县新老城区的过渡地带，东升镇白河路四段与涧槽北街交汇处，这样的地理位置为项目未来提供了良好的客源基

8、础。同时，项目地与体育中心、湿地公园距离较近。项目地至成都市中心仅18公里，双楠大道的开通使东升镇到红牌楼、双楠的时间缩短至15分钟。项目地紧邻的两条干道均为双向六车道，交通方便。项目地块目前为待拆迁地块，地块沿涧槽北街一侧散落的老林盘较多，地块内目前有大量苗圃。整个地块大致呈长方形，较规整。项目地受航空限高制约，建筑物制高点不大于45米；地块沿白河路和涧槽北街两侧有高压线通过，对其有一定影响。1.2.5项目投入总资金及效益情况项目总投资26313.39万元，其中自有资金12694万元，贷款12694万元，建设期利息925.39万元。投资评价指标如下：成本利润率（税前）：38.30成本利润率（

9、税后）：23.24项目具有较理想的投资经济效果，风险较小，项目可行性较强。二宏观投资环境分析成都被誉为“天府之国”，人口1103万，全市人口密度为每平方公里890人，市区达每平方公里2175人，面积12390平方公里，是中国西部经济实力最强的特大型城市，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势。2.1 成都市宏观环境 经济总量GDP（数据来源：成都市统计年鉴）从总量指标来看，成都近十年经济呈现较大规模增长，2006年全市实现地区生产总值2750亿元。 人均财富人均GDP从人均指标来看，人均GDP也获得大幅增长，2006年达到人均24920元，居

10、民财富增长迅速。人均可支配收入不断增加，生活水平不断提高；恩格尔系数从2005年的35.3进一步下降到2006年的33.9；2006年成都市城市居民人均可支配收入为12789元。（数据来源：成都市统计年鉴） 相关城市对比分析类比城市成都重庆中国北京上海东京、纽约城市化水平51.846.743849090以上人均GPD（美元）32301600204262001000030000第三产业占比48.944.739.97050.6接近80恩格尔系数33.936.34130.8/ 小于30城市化进入高速发展阶段根据按城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到30以后，将进入3070的国际公认的加速

11、发展期。从日本和韩国的经验来看，其城市化高潮时期的发展速度曾经达到每年分别增长1.6和2.9个百分点。从这个角度来说，成都现阶段正是处在了这么一个高速发展的时期当中，且未来还有很大的发展潜力。居民生活水平稳步提高根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59以上为贫困，50-59为温饱，40-50为小康，30-40为富裕，低于30为最富裕。以此观之，成都市居民生活水平已经进入富裕阶段，正稳步迈向最富裕的水平。从上面的图表中可以看出，成都市的经济总量在西部城市中仅次于重庆，位居第二，但是人均GDP则名列第一。成都市的经济发展水平在西部主要省会城市中居于领先地位。 城市个性分析除了经济优势外，成都

12、因其深厚的历史与文化底蕴而呈现出强大的综合实力和独特的城市性格。城市荣誉年 份荣 誉2004年中国最具经济活力的城市；中国大陆最佳商务城市十佳2005年中国50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名前10；2006年“中国大陆最佳商业城市榜”第15位； “宜居城市”第一名；“城市包容性”第二名；“宜资城市”第六名；中国最佳旅游城市2007年“中国十大最具投资价值的城市”； “中国十大幸福城市”通过以上荣誉不难看出，成都市的城市地位正逐年提升，在商务投资、文化包容、旅游观光、人居置业等方面受到全国范围的认同。城市性格由于特定的历史、文化以及地理环境，成都又显示出其独特的城市性格。成都，有着450

13、0年文明史的中国名城4500年文明史，无天害、少兵灾，“水旱从人，不知饥馑，时无荒年，天下谓之天府也”2300多年前,始有“成都”，作为城市之名延至今天始终未变，在中国仅有此城，成都素为中国名城、战略重镇，汉代的五大都会之一，五朝建都，有着“锦官城”、“芙蓉城”的美称。而“扬一益二”的说法，更说明成都一直就是商贾名流聚集的地方。成都，一个消费能力突出的城市成都的消费能力在全国的排名却远远超过其GDP的排名，尤其是奢侈品的消费在成都格外突出，这或许是成都人乐天的心态和超前享受的生活方式所决定的。成都是国际零售企业进入最多的城市，地处西部的成都市连续4年跻身中国城市私家车拥有量“三甲”之列。200

14、6年，成都全市范围内社会消费品零售总额为1155.3亿元，比上年增长14.9，在全国15个副省级中心城市中排名第1。2006年成都市城市居民人均可支配收入为12789元，增长12.6。 西部成都走向中国成都根据零点研究咨询集团最新发布的零点宜居指数中国公众城市宜居指数2006年度报告，宁波、厦门、成都三个城市位列宜居城市前三名。同时，在上述报告中，三亚、成都、深圳三个城市位列城市包容性前三名。成都优越的人居环境、高度的包容性、良好的商业发展条件必将吸引越来越多的人才和资本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循环，推动成都不断向前发展。小结由于中国经济发展结构的不平衡，与国内外发达城市相比，位

15、处西部的成都市整体城市发展水平还处于一个相对落后的水平，但是与同处西部的各主要城市相比较，成都市又体现出明显的领先优势。从城市化进程的房地产发展的一般规律来讲，成都市整体正处一个城市化进程高速发展的中期，房地产行业本身正处于一个快速上升通道的前期，加之成都市日益改善的投资居住环境与巨大的人口规模，未来还有巨大的发展潜力。西部成都将走向中国成都。经济上的迅猛发展，城市文化的不断演变，逐渐使成都的辐射范围不再限于西部地区，开始向全中国扩展。近年来年均10以上的GDP增速，超过120家的世界500强进驻都证明了成都雄厚的经济发展潜力。2.2 成都城市发展方向及格局成都目前基本形成三个圈层的经济发展格

16、局，第一圈层包括五城区，第二圈层包括双流县、郫县、新都区、温江区、青白江区、龙泉驿区，第三圈层包括金堂县、新津县、浦江县、大邑县、都江堰市、邛崃市、崇州市、彭州市。成都市主城区人均GDP平均突破3000美元；第二圈层近郊区人均GDP平均突破2500美元；第三圈层远郊区平均突破1000美元。根据成都最新规划，成都将形成 “ 一主七卫 ” 的新城市格局，即 1 个主城区和双流、龙泉、新都、郫县、温江等7个卫星城。由原先的单中心发展模式逐渐演变为扇形的多中心格局。为配合目前成都市新规划和城市一体化进程，解决人口膨胀、环境和城市交通瓶颈问题，地铁的修建也就理所当然。预计未来 30 年内，成都轨道交通建

17、设的规划总里程达 493.3 公里 ，其中新建地铁 128 公里 ，轻轨 181.8 公里 。成都市地铁发展规划图区域人均GDP（$）主城区3000以上第二圈层2500以上第三圈层1000以上双流县处于第二圈层，其人均GDP与主城区人均GDP之间存在一定差距。但在成都市城市化水平不断提高，国际化进程加快的过程中，双流县的经济发展将取得前所未有的机遇。2.3 成都市房地产发展现状分析 房地产投资额（数据来源：成都市统计局）从历史数据来看，经历了2002-2004一个相对平稳的增长时期之后，2005年开始房地产投资开始加速，平均而言增长率达到了40以上的水平。结合市场层面分析，近年来包括凯德置地、

18、铁狮门、华人置业、新世界、新鸿基、雅居乐、恒大地产、珠江投资等等国内外房产巨擘纷纷进入成都，而早前的九龙仓、中海、华润、万科等巨头也加大了投资力度，将成都作为一个重要的战略基地。众多实力企业的进驻与开发带动了成都房地产市场投资水平的快速上升。城市固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资占固定资产投资比重上海3925.091215.5930.97北京3371.51719.951.01重庆2451.84629.6325.68成都1899.6619.1732.59天津1849.8402.3221.75广州1696.38556.7932.82深圳1273.67462.0936.28 （数据

19、来源：国家统计局）从城市对比来看，2006年成都市房地产投资额超越了广州和深圳，在全国在副省级城市中稳居第1位，超越直辖市天津，在全国城市整体排名第4位。根据今年的房地产投资走势，其领先优势有望获得巩固。 商品房价格水平（数据来源：成都市统计局、成都市房管局）从近10年来成都市整体范围内来讲，商品房价格呈现出稳步上升的趋势，从价格增幅走势来看，自2000-2002年的平稳调整之后，2004年达到了一个高峰，随后在2005-2006年有一个温和的回调，但进入2007年之后又开始有加速上涨的趋势。（数据来源：成都市房管局）虽然说进入2007年之后成都市房价有加速上涨的趋势，但是单就2007年的走势

20、来看又可以细分为两个阶段。如上图所示，在2007年上半年无论是商品房还是商品住宅其价格增幅都在2006年基础上有小幅回落的趋势，但是自6月之后，房价开始迅速上扬，经过7-9三个月的带动使得1-9月的整体增幅反而呈现出加速上涨的趋势。（注：因统计局公布均为年度数据，因此无法就大成都范围的商品房或者住宅进行2007年的分段分析，而房管局公布的郊区数据难以形成长时间的序列，故在此仅就五城区的数据进行对比分析。） 土地出让价格水平五城区住宅土地成交价格走势年份2003200420052006平均成交价 (万元/亩)82.36142.92265.04原始：273.7修正：446.2增长率/73.5385

21、.45原始：3.26修正：68.35 （数据来源：成都市国土资源局）注： 列入表中的土地类型包括公开出让（拍卖、挂牌、招标）的土地；成都市国土资源局对于郊区的土地成交情况公布相对零散而不全面，因此这里只列出五城区土地成交情况。2006年由于沙西线超大地块的交易（规模3055.5亩，成交价格60万元/亩）对五城区整体土地市场成交价额影响过大，因此表中列出了剔除其影响之后的修正成交价格与上涨幅度。从上表中可以看出，与商品房价格每年10左右的上涨速度相比，近年来五城区的土地价格上涨形势可以用“飙升”来形容，平均增长幅度达到49.23，如果2006年采用修正数据的话，更是高达75.63。为准确计，下面

22、我们从楼面地价的角度来分析近年来的土地市场，如下表所示：近年来楼面地价走势（元/平方米）2003888200490920051042200615202007年1-6月22432007年6-9月4505 （数据来源：成都市国土局资料整理）成都市五城区住宅均价涨幅情况年份住宅均价涨幅住宅用地楼面地价涨幅200410.912.36200516.2914.63200612.8945.872007年1-6月11.5047.56*2007年7-9月/296.38* （数据来源：成都市国土局资料整理）注：2007年1-6月、2007年7-9月住宅用楼面地价涨幅均是与2006年全年楼面地价进行比较得出。 从上

23、表中可以明显看出，自2005年住宅均价涨幅高达16.3之后，相应楼面地价在2006年迅速攀升，2007年上半年楼面地价增幅大致沿续了2006年的趋势，但是自“试验区”这一重大利好于今年6月公布之后，在其后的几个月中迅速发酵，单就7-9月的楼面地价来说，高达2006年整年的三倍、2007年上半年的两倍。6月这个分水岭在很大程度上体现出了“试验区”对房地产市场立竿见影的作用。小结成都市近年来房地产行业保持了超前于整体经济发展水平的高速增长，吸引了国内外诸多品牌开发商，房地产投资额、销售额等主要指标已达到一线城市水平。截止到2007年上半年，成都房地产市场大体保持了健康的发展状态，随着大批外地入蓉精

24、英和本地人口住房需求的释放，商品房供销面积迅速扩大，价格稳健上升，土地市场逐年升温。试验区成立之后，房价、地价开始出现了加速上涨的趋势。2.4 近期重要政策解读时间政策核心内容及目的影响2006年5月“国六条”九部委“意见”自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。调整住房供应结构，促进房地产健康发展。 从成都市现有市场需求情况来看，将会引起成都 市房地产市场供求失衡，短期内可能会使得销售滞后，长远来看，“国六条”的出台可能导致大户型的住宅产品供不应求，引起该类产品价格上涨。对未来住宅

25、产品的发展方向，产品研发和消费习惯引导意义重大。2007年1月关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知对1993年即开征但未严格执行的土地增值税进行清算，遏制房地产开发商的暴利空间。清算土地增值税，房地产行业高额的利润会有所下降，商务、商业型自持物业可能会增加，商务商业物业市场竞争会加剧。更为严峻的是，未来土地供应可能面临进一步紧张的情况。2007年6月国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知成、渝被设为统筹城乡综合配套改革试验区提升了城市的整体地位和形象；得到了宽松的发展环境，对于房地产市场的长远和健康发展有着积极的意义；成都市房地产需求将放量；

26、房价本身会受政策变化影响，短期内不会暴涨，但长期内会看涨；成都房地产市场的前景看好，国内外房产开发企业纷纷加大在成都的投资力度，土地市场竞争日趋激烈，土地拍卖价格将得到强力拉升；新城镇体系脱颖而出；成都中心城区及城南中心区势必崛起中央商务区；随着中心城区向中央商务区转变，地价和房价的上涨，近郊住宅看好；成德绵乐经济发展提速。2007年7月二手房贷款收紧建设银行四川分行从7月20日起直接停办二手房贷款业务。工商银行、交通银行等同时提高了贷款门槛。在一定程度上抑制投机，增加房地产投机的成本，降低二手房的换手率，在一定程度上有利于楼市泡沫的挤出，维护正常的市场交易秩序，缓解房价上涨压力；另一方面，二

27、手房贷款收紧极有可能将部分客户群体推向新房市场，变相推高新房房价。2007年8月成都市房管局为稳定成都市房地产市场采取措施房地产开发商销售方案中的价格明显高于同区域同品质楼盘价格、或销售价格上调过快、幅度过大的，由房管、物价、税务、工商等部门以涉嫌“暴利”、“哄抬房价”等对其进行调查。长期效应：降低市场预期，保持房地产市场的长远发展；短期效应：政策的出台对房价不可能起到立竿见影的效果，不能指望房价应声而跌。2007年9月上调金融机构人民币存贷款基准利率加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期目的：收缩固定资产投资央行决定加息不仅仅是为了抑制投资过热、房地产过热，主要目的是反通货膨胀

28、。2007年9月关于加强商业性房地产信贷管理的通知房地产开发贷款、购房按揭贷款以及预防房地产贷款风险几个方面，旨在遏制投机，防范风险。打击了投机炒房行为，抑制了过热的房地产市场；提高了银行抵御房产市场风险的能力。2007年10月物业税试点将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目的：化解中国金融风险开征物业税并不是针对房地产，是为了强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。同时对房地产市场的影响很大，而更大的影响则是控制需求和税收的二次分配上。2007年11月上调存款类金融机构人民币存款准备金率年内第九次上调存款准备金率，至

29、此，存款准备金率达到13.5，创下历史最高纪录。加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。目的：收缩固定资产投资银根紧缩将冻结大量的银行贷款，开发商从银行贷款将会比以前更困难，项目开发资金难度就会增大。同样，消费者住房贷款难度增加后，项目的销售就会受到影响。提高存款准备金率可能促使企业调整房地产开发资金来源结构，也可能遏制房地产需求的过度膨胀。“9.27”新政解析人民银行、银监会于9月27日发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例

30、和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。市区、郊县商品住宅交易面积市区成交（万m2 ）郊区成交（万m2 ）全市成交（万m2 ）月153.21142.19295.4月100.0595.01195.06变动幅度-34.71-33.18-33.97据成都市房管局统计数据分析，新政的颁布使得全市商品住宅市场进入调整期，成交明显回落，成交量缩水达33.97。各主要郊县商品住宅交易总面积 （万m2 ）龙泉新都双流郫县温江都江堰月18.7914.3429.8215.3524.725.68月12.6311.6420.079.1116.615.11变动幅度-32.

31、78-18.83-32.70-40.65-32.81-9.73从各主要郊县成交总量上看，郊县目前交易量锐减幅度达30.85，可见新政对郊县成交量的影响同样比较显著。市区商品住宅户型区间交易情况60m2以下60-90m290-120m2120-144m2144m2以上交易总面积（万m2）交易总面积（万m2）交易总面积（万m2）交易总面积（万m2）交易总面积（万m2）月2.3829.1827.3724.3417.66月3.6331.1119.6117.0711.19变动幅度52.526.61-28.35-29.87-36.64市区住宅需求降温，对政策反应迅速。以90平米为分水岭，60-90平米增幅

32、为6.61，60 平米以下增幅为52.52，即“面积越小增幅越大”，中小户型成主流；大于90平米的部分则 “面积越大减幅越大”，大户型销售受到一定冲击。主要原因可能有如下几点：对投资者而言，有一次付清小户型的能力，但户型越大总价越高，相应对于新政的敏感度就越高，因此大户型的产品下降最为明显。对自住性群体而言，首次购房者不受新政影响，而大多数首次购房的群体消费能力相对有限，能承担的户型面积较小，因此中小户型体现出了较大的抗跌能力。 由于“90/70” 政策实施效果的显现，90平方米以下的市场供应逐月提高，相应成交面积占总成交面积比例自然有所提高，这样就冲淡了90平米以下的户型所受的实际影响。11

33、2三项目所在区域概况3.1 区域发展背景2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知，标示着成都市正式成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的中国“试验区”。2007年7月27日，成都市国土资源局出台了成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知，按办法要求：土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。从此成都12390平方公里土地“解禁”。2007年10月，成都提出运用“全域成都”理念建设“试验区”，逐步形成“一城两带六走廊”的发展格局：“一城”指中心城区；“两带”指的是位于成

34、都平原东部的龙泉山脉和位于平原西部的龙门山脉；“六走廊”指的是中心城市向外辐射的六条主要交通干道带动的经济走廊。近日，连接成都二、三圈层的重大交通系统“九路三轨”（九条城市快速通道和三条轨道交通线）项目也将正式启动，作为“试验区”先期启动的重大项目，“九路三轨”将带动“全域成都”发展理念下的新一轮城乡一体交通网建设。3.2 双流县区域概况双流县地处蜀中腹地，成都市西南角，属于成都市中心城市规划建设区。双流县是成都市郊县，幅员面积1072平方公里，辖26个乡镇，总人口92.8万，县城东升镇距成都市区仅17公里。双流作为成都市的南部重镇，双流在成都市未来向南向东的城市发展进程中占据着重要地位。按照

35、规划，双流境内东升、华阳、西航港和牧马山四个组团，将形成西（东升）东（华阳）互动，南（牧马山开发区）北（西航港开发区）呼应，对接成都，错位发展的城市新格局。其中东升、华阳两大板块均属于成都市六大组团，并且东升、华阳、航空港三大板块已全部纳入成都市第二圈层的城市发展中，华阳将以房产开发、教育科研为主，建设成为新的成都行政中心；航空港将依托双流机场的优势形成以物流配送为主的工业集中区；东升镇则作为成都的卫星城及双流“核心枢纽”，向着城市多功能综合性方向发展，形成成都南部新的财富聚汇中心。3.3 双流国际新城发展规划双流国际新城范围位于双流东升镇北部和西部，是双流县县政府所在地，新城北起双流绕城路，

36、东至绕城东路和一杆旗街南段及老川藏路以西500米，西达双流绕城西路，南至绕城南路以南500米，总面积约28平方公里。该国际新城不仅是双流的新区，更是整个大成都的南部新城，是与华阳这一成都行政新中心东西呼应的南部财富新城，它紧临成都市未来的行政中心和西南第一门户双流国际机场，南接牧马山国际高尔夫球场，更有四川大学、西南民族学院、成都信息工程学院等著名高校形成的“大学城”环绕周边，地理位置得天独厚。国际新城将形成对接成都，错位发展的城市商务门户新格局。3.3.1双流国际新城功能定位双流国际新城的功能定位是：打造以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业为支撑的国际化财富聚汇背景，形成健康、生

37、态、宜居的成都南部园林城市。 运动型娱乐产业将以国际网球赛事中心为核心，形成以体育休闲、运动康健为背景的产业基地 健康型驻龄产业，将引进国际先进的医学、保健、驻颜技术，引进国际上相关的投资基金和机构，形成康复、保健、宜颜驻龄型产业集中区 国际商务型产业，将以成都门户双流国际机场为依托，以商务型产业为突破口，未来的数字化潮流为引领，引进和发展国际化软件代工、动漫制作及国际化代工、城市数字化商业等3.3.2双流国际新城空间结构 城市设计以城市组团构架双流国际新城城市结构，形成四个城市组团和一个核心区。 核心区即城市中心区(创业服务中心)。它包括行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心、城市公园、城市广

38、场，体育中心等。项目内设置有行政办公大厦(群)、会议中心、商务办公楼(群)、城市地标、酒店、大型卖场、商业步行街、会展中心、博物馆、音乐厅、影剧院、工人文化宫等。 城市组团城市按地域关系分别定义了四个城市组团，由东至西，由南至北分别命名为A、B、C及D区，由新区主、次干道串接各大城市组团，以及组团以下级邻里单元。城市组团A位于整个城区的东北部，是连接成都中心城区的窗口，是一座按照国际化品质理念和建筑法则标准打造的风格多样的高品质生活住宅区，是一个具有国际化交流语言的社区。城市组团B位于东升新区的西北部，是倡导无围墙医疗服务的健康驻龄生态区，是康复、保健、宜颜驻龄型产业集中区，是分享国际先进医学

39、技术和医学理论的“长寿乐园”。城市组团C位于东升新区的东南部，近邻老城区，是融体育娱乐、运动休闲于一体的住宅区，是生态建筑与高尚生活完美结合的，离大自然最近的活力社区。城市组团D近邻牧马山旅游新城，是以文化娱乐和数字动漫为主要功能的城市次中心，将全力引进和发展国际化软件代工及数字化商业，是数字化生活的全新体验区。3.3.3双流国际新城交通规划双流国际新城距离中心城区天府广场仅10公里，距西南地区最大的航空港双流国际机场仅2公里，区域的交通日益完善，走廊方向（纵向）看包括成新快速路、规划主干路、新川藏路、双楠大道、货运路川齿路、机场第二快速路、机场快速路、大件路、成雅成乐快速路等9条主要道路；周

40、边组团联系方向（横向）看，规划有四环路、五环路；往西北，双温路至温江；往北，双怀路至崇州大邑；往东，川大路、双中路、双华路、华牧路至华阳；另有一内部转换环环港路，交通十分方便快捷。除此之外，成都市中期交通规划中的轻轨3号线、6号线，将延伸至双流新城，与各条城区主干道一起形成新城优良的立体交通网络。小结：成都市将运用“全域成都”的理念建设“统筹城乡综合配套改革试验区”，在此背景下，双流作为成都市南部重镇，在大成都的未来发展进程中占据着重要地位，而双流国际新城势必在运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业的支撑下，在四大航空枢纽之一“双流国际机场”的助推下，发展为成都市的南部财富新城。四项目

41、所在区域房地产市场分析4.1房地产市场概况东升楼盘分布图 以本地中小开发商为主的局面将被打破，区域市场竞争趋于激烈在双流房地产版图中与华阳相比，东升片区市场最大的特点就在于其区域性。消费者以本地客群为主，开发商也主要以本地中小企业为主。从目前在售的楼盘来看，仍然延续了这种趋势。但是随着主城区地价的飙升，东升片区也开始受到异地开发商的关注。2007年8月30日，武汉东立置业以360万/亩的高价格竞得一杆旗北街241亩地块，虽然该企业无法与万科、中海等国内一线品牌相提并论，但是该事件无疑标志着这种本地中小开发商为主的趋势将被打破，区域市场竞争趋于激烈。 规模大、品质高楼盘较受追捧，住宅价格上涨较快

42、目前规模较大的楼盘在区域内都取得了不错的成绩，如大成天府景秀、锦绣华都、棠湖泊林镇、瑞升水云花都等；另外以棠湖帝景、贵通御苑枫景为代表的高端楼盘尽管价位明显高出普通楼盘，但凭借优势地段或者上佳的品质仍然取得了很好的销售业绩，成为东升片区内标志性楼盘，并带动区域房价迅速攀升。该区域去年住宅均价约在3400元/平方米左右，今年均价已经接近4300元/平方米，上涨幅度达到26.5。 产品形态由多层向高层电梯产品转变,户型面积渐趋多样化由于对高层电梯产品抗性与地块规划设计条件（部分地块直接位于航空线下）的关系，因此本区域06年以前多层、花园洋房、叠拼别墅、双拼别墅等产品占片区产品绝对主流。近期随着消费

43、者对于电梯住宅接受度的逐渐提高，最近新推出的楼盘中电梯类产品开始批量出现，相信随着土地价格的不断攀升，可以摊低楼面地价的电梯产品将成为区域内未来发展的主流。 随着双流国际新城的建设，新区楼市发展前景广阔就目前的东升楼市而言，老城区范围内的楼盘仍是楼市供销的主力。但是根据新旧城区发展规律来看：老城区内楼盘多以零星地块开发为主，单凭楼盘本身难以改变老城区整体面貌；新城区则由于政府的着力打造，整个片区的起点与配套的高起点是传统老城区难以匹敌的，加之地块供应充足，有足够的连片开发空间，楼盘品质整体也将高出老城区。因此，就长远发展的趋势来看可以预言,随着将来双流县新政府中心的西迁，体育中心与湿地公园的落

44、成，新城区的楼市发展前景十分广阔。4.2土地市场情况 项 目位置交易方式净用地面积（亩）起价（万/亩）成交价（万/亩）2005.1.24东升镇白衣村1社挂牌5.3731.2831.472005.5.12东升镇塔桥村3社、三里坝村4、5社拍卖87.4950942005.7.12东升镇永安路挂牌2.7934.5934.952005.7.12东升镇东升村六社挂牌1.5534.8335.482005.7.26东升镇东升村挂牌3.0635.9436.922005.10.12东升镇拍卖87.4950942006.4.27东升镇一杆旗北路拍卖316701702007.5.21东升镇一杆旗北段挂牌237.73

45、52522007.6.1东升镇环城路挂牌9.9958.1858.182007.8.30双流县东升镇一杆旗北段拍卖241.67 138360近年来东升镇的土地价格上涨迅速。2005年7月地价约为35万/亩，而在2005年10月东升镇拍出94万/亩的地价，05年全年东升平均地价约为56.47万/亩；06年东升土地拍卖仅成交了东升镇一杆旗北路316亩的一块宗地，起价70万/亩，最后成交价高达170万/亩；07年8月，一杆旗北街地块拍卖价高达360万/亩，07年1-8月，东升土地均价达214.53万/亩。相比05年，东升平均地价上涨了大约4倍。土地价格涨势凶猛。4.3区域住宅市场现状调查4.3.1住宅

46、产品供应情况根据05年至07年东升片区土地挂牌与出让情况，2006年以来东升土地公开出让量为804.99亩。根据近期东升土地出让情况以及区域特点（某些地块可能受航空限高影响，容积率很难做到4），按平均容积率3.5计算，可得供应建筑面积达187.83万平方米（其中有三宗地地块面积都在200亩以上，考虑到分期开发的因素，所以如此之大的面积不会同时面市）。4.3.2住宅产品需求情况项 目销售率锦绣华都前三期只剩别墅类高端产品没卖，沿街商业卖了7080四期11.10日开盘，总共400套，到11.15日销售达45瑞升.水云花都100棠湖.泊林镇90棠湖帝景一期基本售完，余下两套顶层跃层；二期开盘时间未定

47、大成.天府景秀80国栋.南园五星城第一批次推出100多套，当天销售不到40套，占比仅为30；目前据销售人员介绍，已售65东升国瑞90从在售项目销售率看，除国栋南园五星城外，平均销售率均达到80以上，说明区域住宅需求旺盛，购买力较强。4.3.3住宅产品价格情况项目物业形态销售价格（元/平方米）大成.天府景秀花园洋房、多层、叠拼别墅多层均价4000元/平方米贵通御苑枫景多层、洋房多层4850元/平方米棠湖.泊林镇洋房、多层、电梯多层均价4500，洋房均价5500锦绣华都多层住宅、别墅、电梯前三期均价3000多，四期电梯均价4400佳禾永福多层未定怡景苑多层未定瑞升.水云花都多层(地下一层)3500

48、元/平方米棠湖帝景11+1带屋顶花园的小高层电梯洋房一期均价4700，二期预计起价5000东升国瑞电梯公寓（11层）4300元/平方米国栋.南园五星城电梯住宅（15层），酒店式公寓，五星级酒店4500元/平方米和顺天地小高层电梯住宅未定同为多层产品，瑞升水云花都06年4月开盘，均价3500元/平方米。而07年10月以后所开的楼盘如棠湖泊林镇均价已经达到4500元/平方米的水平，处于领头羊位置的御苑枫景项目均价更是达到了4850元/平方米的水平，价格上涨迅速。同为电梯类产品，棠湖帝景由于其不可复制的区位优势以及较高的品质，4700元/平方米的均价明显高于同期同类产品（其余电梯住宅售价多在4500

49、元以下），将区域内电梯类产品均价拉升至接近4500元/平方米的水平。4.3.4 客群分析目前该区域客户群体具体分类如下：客群分类客群特征购房目的需求户型占比双流本地客户政府公务员；有一定经济承受能力的首次置业的年轻工作人员；本地中年以上改善换房者自住为主套三以上的大户型；套二的中小户型65左右成都市及双流周边县市客户看好本区域的发展自住投资大中小户型20左右甘阿凉客户中年以上,以养老为目的的换房者自住以套三为主12左右省外客户以北京上海等地为主,一般原籍为四川人中长线投资大、中、小户型3左右4.3.5项目规模项目名称占地面积（亩）锦绣华都320瑞升.水云花都135棠湖.泊林镇230棠湖帝景60

50、大成.天府景秀366国栋.南园五星城87.49东升国瑞35佳禾永福26怡景苑4和顺天地7.6可见，整个东升地区楼盘规模多在60亩以上。地块规模太小,无法打造出良好的社区配套以及相对优雅宜居的优雅环境，比如怡景苑占地仅4亩，只能打造临街独栋，根本无社区氛围可言；相反中偏大规模地块能突破此方面的瓶颈，有利于打造高品质楼盘与完善的社区配套，如锦绣华都等。4.3.6 户型区间 根据世家调查，成都双流东升地区楼盘户型如下：项目名称户型区间(平方米)锦绣华都80260（其中：洋房为80140；别墅为140260）瑞升.水云花都70180 棠湖.泊林镇72-134棠湖帝景139273大成.天府景秀90-16

51、0国栋.南园五星城80180东升国瑞60132佳禾永福70123怡景苑80123和顺天地56120该区域非别墅类产品户型区间基本在60140平方米，别墅类产品户型区间集中在140270之间，值得注意的是区域内以前一直以追求舒适的中、大户型为主的趋势开始出现转变，目前不少新开楼盘推出经济实用的中、小户型产品，市场整体正在向小、中、大户型兼存的局面过渡，以满足不同经济实力的消费群体，购房者可选择的范围变大。这也是这个区域愈加成熟的标志。4.3.7 容积率项目名称容积率锦绣华都1.40瑞升.水云花都1.58棠湖.泊林镇1.72棠湖帝景1.58大成.天府景秀1.55国栋.南园五星城4东升国瑞2.6佳禾

52、永福2.2和顺天地2.87可见，东升区域目前的在售楼盘的容积率大小差别较大，早期通过协议、挂牌或其它方式取得的地块，由于取得的地价较低，且小高层、高层电梯产品还不被东升市场接受，只有开发多层或花园洋房等产品。2006年以来，随着东升片区的房地产市场的升温，由低容积率向高容积率方向发展，如最近开发的国栋南园五星城等楼盘的容积率做到了4.0，产品为15层电梯公寓，表明东升片区随着地价的攀升开发商已经转向开发电梯公寓，增大建筑面积，从而摊低楼面地价。4.3.8典型楼盘户型配比分析区域户型三房仍居主流，套二比例逐渐增加从区域典型楼盘的户型区间来看，该区域的主力户型集中在100140这个区间，主力区间总

53、价在40-60万这个区间内，以舒适型的套三为主。同时，伴随着电梯产品的推出，小户型套二所占比例有所增加，区域楼盘典型代表为和顺天地，实用性较强的中小户型成为该项目的最大卖点。从主力户型可以看出，该区域楼盘适合首次购房或者改变居住环境的居家用途，另外不断推出的一系列中小户型也可兼顾投资需求。项目名称套型面积区间（平方米）配比锦绣华都套二10720套三116-12360套四152-18420大成。天府景秀套一6010套二8810套三10012440套四12425040棠湖帝景套三12015040套四15027060（其中150180占40，180270占20）东升国瑞套一605套二80左右45套三

54、110、13050佳禾永福套二709330套三9312370和顺天地套一76以下5套二768950套三8912045（其中89占30，113和123的合计15左右）4.3.9 典型楼盘分析n 锦绣华都区 位双流县东升镇三强北路二段88号占地规模320亩开盘时间2005-04-29，容积率1.40产品形态多层住宅、类别墅、四期为电梯公寓面积户型80260平米其中多层洋房：80140；叠加别墅：140260销售均价四期均价4400元/平方米主要卖点前三期认可度高，为四期聚拢人气，整个社区内配套好，档次高机动车位不详开发/销售进度前三期只剩别墅类高端产品没卖，沿街商业卖了7080。四期11.10日开

55、盘，总共400套，到11.15日销售达45开 发 商成都市华兴住宅房地产开发有限公司（双流本地开发商）简要评述：社区内景观打造良好，前三期认可度高，为四期聚集了不少人气；人车分流，商住分区；整体建筑色彩大气，简洁明快；绿化率达50以上，以阳光、绿地、水三大元素为主题；前三期以低端花园洋房为主，采用层层退台，使建筑立面更加丰富，具亲地属性的阳光美墅、花园观景洋房、多层阳光公寓构成了锦绣华都住区的高品质元素。周边生活配套有待完善；四期产品类型为电梯公寓，可能会对社区整体生活品质造成影响；道路畅通，但由于地处环城路边缘，造成诸如出行打车难等不便。客群来源： 本地（双流、成都）居多，外地客群较为分散。

56、n 瑞升.水云花都区 位双流藏卫路北二段占地规模135亩开盘时间06年4月容积率1.58产品形态多层（地下一层）面积区间70180平米物业品质普通住宅销售均价3500元/平方米主要卖点大规模水景园林景观、多层形态、生活配套好（红旗连锁超市，电器建材市场，服饰街，双流中学） 机动车位438开发/销售进度售磬开 发 商成都瑞升房地产开发有限公司简要评述：水云花都位于川藏公路到东升的入口附近，交通便利；小区内绿化好；紧临双流中学。周边配套不多，建材市场影响大；部分户型临街，噪音污染较大。客群来源：以双流本地、成都市区及周边县市客群为主。n 棠湖泊林镇区 位双流县区东升涧槽中街8号(一杆旗路南段)占地

57、规模230亩开盘时间07年9月中旬容积率172产品形态洋房、多层面积区间72-134平方米销售均价多层均价4500，洋房均价5500主要卖点紧邻规划的白河湿地公园，区域内生态森林公园，体育中心，行政中心及相关绿化带的建设，居住环境优势明显机动车位1445个开发/销售进度一期已售90开 发 商成都棠湖屋业发展有限公司简要评述：交通便利，紧邻规划的白河湿地公园；一期产品形态为花园洋房和多层，注重舒适度。宣传力度大，影响面广。周边配套有待完善，二期规划建设的高层电梯可能会对整体社区生活品质有所影响。客群来源：客群遍布双流本地、成都市区及周边县市、甘阿凉地区，总体而言分布较为平均。n 棠湖帝景区 位双流县区棠湖南路占地规模60亩开盘时间2007-05-09容积率1.58产品形态5幢11+1带屋顶花园的小高层电梯洋房面积区间139180平方米销售均价一期均价4700，二期预计均价5000主要卖点10000m2 超大型园林景观 再造双流第二座公园机动车位820（地下680辆 地面140辆）开发/销售进度一期基本售完，余下两套顶层跃层二期开盘时间未定开 发 商四川鑫龙实业发展有限公司简要评述：紧邻棠湖公园是该项目最大的卖点，另外项目处在区域核心商圈，周边生活氛围成熟，医疗配套完备，教育资源丰厚，交通便捷；产品本身品质在东升片区处于领先地位，虽为电梯公